土地估价管理办法范例(3篇)

土地估价管理办法范文

一、房地产抵押重复登记费用高企

(一)部门分割信息不能共享,房地产抵押重复登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条明确规定:以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押;以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。即房地产抵押只须到房产或土地任何一方办理抵押登记,即视同全部抵押。由于房管、国土两个部门分别负责房产、土地抵押的登记管理,因部门分割缺乏沟通信息不能共享,房地产抵押在一个部门办理了登记手续后,另一部门不予认可,必须到两个管理部门同时办理抵押登记方才有效。两个部门重复登记,不仅造成登记评估环节多、手续复杂,又加重抵押当事人费用负担。

(二)登记收费仍按额征收,不执行按件收费新规。《中华人民共和国物权法》第二十二条明确规定:不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。《国家发改委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》(发改价格[2008]924号文)规定,从2008年5月1日起,住房登记收费标准按每件80元,非住房登记收费标准按每件550元计收。但从调查的情况看,受部门利益驱动,房地产抵押登记收费仍按抵押金额的一定比例收取。如湖南省房产抵押登记收费仍执行湘价服[2002]219号的收费标准,2千万以下的按抵押额的2‰;2千万以上至5千万的按抵押额的0.8‰;5千万以上至1亿元(含1亿元)的按抵押额的0.3‰;1亿元以上的按抵押(典当)额的0.1‰。调查时企业和个人普遍反映,登记部门只办理抵押登记及档案管理,无须承担太大风险,只应收取工本费和少量管理费,征收高额登记费不合理,也影响政府部门的形象。

(三)抵押资产价值必须经房地产价格评估机构甚至指定评估机构评估,不能由抵押当事人协商议定。《中华人民共和国物权法》第十三条规定:登记机构不得要求对不动产进行评估。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定:设定房地产抵押时,抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定,也可以由房地产价格评估机构评估确定。从调查的情况看,房地产在办理抵押登记时,登记部门要求必须先经过房地产价格评估机构评估,国土部门要求必须到指定的独家评估机构(实为名义上已脱钩的自办实体)评估。银行虽然具备评估房地产价值的能力,并一直开展内部评估作为参考,但出于防范道德风险等因素考虑,一般要求外部机构评估抵押资产价值。不能由当事人协商议定抵押资产价值,抵押人不得不按差额定率累进计费方式支付较高的评估费用,如100万元以下的房产评估费为评估金额的5‰,低于1000元的按1000元计。评估机构虽然对缴费金额较大、合作关系密切的客户给予最多八折的优惠,但评估收费过高,有的企业为了获得贷款需缴纳数万元,甚至几十万元的评估费,加大融资成本和财务负担。

(四)单方登记存在风险隐患,危及银行信贷资金安全。为减轻客户财务负担,银行一般只要求客户到房产部门办理抵押登记,不强行要求到国土部门办理土地使用权抵押登记,特别是不能单独处置土地的房地产,如住房、商业门面。加之房产部门在办理抵押登记时,将房产证和土地使用证同时收执,客户和银行无法再办理土地抵押,甚至误认为已将土地使用权一并抵押。单独只办理房产抵押登记,土地使用权因部门分割信息不能共享而没有一并抵押,接受抵押品的银行或债权人存在抵押权丧失风险。尤其是单独可处置的土地使用权,抵押人可申请土地使用权挂失,取得新土地使用权后可转让或再行抵押,使原有抵押悬空。同时,登记机构要求房地产实行单件抵押不能合并抵押,抵押合同与贷款合同金额要求一致,不认可最高额抵押等不合理规定,不利于银行防范信贷风险和创新信贷产品。

二、相关建议

(一)整合房产和国土管理部门,实行房产和土地使用证“两证合一”。借鉴部分沿海发达地区的先进经验,合并地方房产和国土管理为统一的部门,实行房产和土地使用证“两证合一”,房地产抵押登记时房产和土地一并抵押,解决部门分割导致的利益冲突、难以协调沟通和信息共享问题。

(二)严格按件收取登记费用,提高办事效率和服务质量。物价、财政等部门加强对房地产抵押登记收费的监督检查,严格执行按件收费新规及收费标准,禁止按抵押金额的一定比例收费。同时,登记机构本着“便民快捷、优质高效”的原则,简化手续、优化流程,提供房地产抵押登记“一站式”服务,提高办事效率和服务质量。

(三)允许当事人协商议定抵押资产价值,银行建立内部评估体系。登记机构应遵照法律规定,允许当事人协商议定抵押资产价值,不得以未经过中介机构评估为由拒绝登记,更不能指定评估机构评估。银行从降低借款人融资成本和防范信贷风险出发,在已开展内部评估的基础上建立内部评估体系,培养评估人员,对容易评估价值的房地产进行免费内部评估,减轻借款人费用支出。同时,实行评估、审贷分离并明确职责,防范道德风险。

土地估价管理办法范文

第一条根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）及其他有关法律、法规，结合自治区实际，制定本办法。

第二条本办法适用于在自治区行政区域内的土地市场管理。本办法所称土地市场包括：

（一）国有土地使用权出让；

（二）国有土地使用权租赁；

（三）国有土地使用权转让；

（四）国有土地使用权出租；

（五）国有土地使用权抵押；

（六）划拨土地使用权转让、出租、抵押等；

（七）集体土地使用权的流转等。

第三条依照本办法取得的土地使用权受法律保护。

第四条旗县以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内土地市场的监督与管理。

第二章国有土地使用权出让

第五条城镇国有土地使用权出让，由旗县以上人民政府制定土地使用权出让方案，由具备资质的地价评估机构评估，报有批准权的人民政府批准，由旗县以上土地行政主管部门组织实施。

第六条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划。

第七条土地使用权出让遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并接受社会和上级土地行政主管部门的监督。

第八条自治区土地行政主管部门依法对全区的出让土地供应总量、土地用途、供应方式、出让价格、权属登记等进行监督检查。

第九条以出让方式取得土地使用权的，要按照土地使用权出让合同的约定使用土地；确需改变该幅土地用途的，经旗县以上土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

第十条以出让方式取得土地使用权的受让人，超过出让合同规定的开发期满1年未开发利用土地，造成土地闲置，由旗县以上土地行政主管部门收取相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；闲置费2年未进行开发利用的，旗县以上人民政府依法无偿收回土地使用权。

第十一条土地使用权出让年限依据土地用途合理确定，但最长不得超过下列法律规定的期限：

（一）居住用地70年；

（二）工业用地50年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（四）商业、旅游、娱乐用地40年；

（五）综合或者其它用地50年。

第十二条土地使用权出让应当以拍卖、招标方式为主，辅以协议出让方式。

第十三条商业、旅游、娱乐和房地产开发等经营性项目用地的出让，必须采用招标或拍卖的方式。

属于下列情况之一的，采用拍卖方式：

（一）以获取最高出让金为主要目标，以出让价最高为条件确定使用者的；

（二）对土地使用者的资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有竞争意向；

（三）土地用途无特别限制及要求。

属于下列情况之一的，采用招标方式：

（一）除获取较高出让金外，还有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；

（二）土地用途有严格限制，只有少数单位或个人可能有竞得意向。

第十四条招标、拍卖出让土地使用权程序，按照自治区的有关规定执行。

第十五条出让、租赁国有土地使用权的出让金、租金不得低于出让、租赁底价和国家规定的最低价。土地使用权划拨、出让、租赁结果和协议出让的地价评估报告要逐级上报自治区土地行政主管部门备案。

第三章国有土地使用权租赁

第十六条城镇国有土地使用权租赁是指旗县以上人民政府将城镇国有土地使用权在一定年限内租赁给土地使用者，并向国家支付土地租金的行为，是出让方式的补充。

第十七条下列建设用地可以实行国有土地租赁：

（一）原划拨的国有土地用于经营性用地或因发生转让、出租和改变土地用途的；

（二）企业改造或改组为股份制公司、组建企业集团、改组为股份合作制企业、企业实行租赁经营和非国有企业兼并国有企业；

（三）新增建设用地确属必须以租赁方式处置的；

（四）国家和自治区土地行政主管部门核准的其他适宜租赁的土地。

第十八条对于商品房、高中档别墅、新建工商企业等经营性房地产开发用地，无论利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

第十九条租赁土地使用权的审批权限、程序，与出让方式相同。

第二十条国有土地租赁可以采取招标、拍卖的方式。按照自治区的有关规定执行。

第二十一条国有土地租赁可以根据具体情况由出租方和承租方按照国有土地租赁合同的约定确定租赁期限，但租赁的最高年限不得超过法律规定的同类用途土地的出让最高年期。

第二十二条国有土地租赁的租金标准应当根据土地用途、区位条件等因素综合评定，并与地价水平相均衡。承租方取得土地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准按照全额地价折算；承租方取得土地使用权支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准按照扣除有关费用后的地价余额折算。

第二十三条承租方取得租赁土地使用权，在按照国有土地租赁合同的约定支付土地租金并完成开发建设后，符合本办法第六十一条规定的，经土地行政主管部门同意并按照国有土地租赁合同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押。转租、转让或抵押期限不得超过租赁合同约定期限扣除原承租方已使用年期的剩余年限。

第二十四条对批准的租赁土地使用权，由旗县以上土地行政主管部门进行土地登记，颁发《国有土地使用证》。

第四章国有土地使用权转让

第二十五条土地使用权转让时，必须到旗县以上土地行政主管部门办理申请、审批和变更登记等手续，并按税法规定缴纳土地增值税。

第二十六条土地使用权转让时，原出让合同中所规定的权利和义务随之转移。

第二十七条土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。旗县以上土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20％以上的，盟行政公署、市、旗县人民政府可行使优先购买权。

土地使用权转让价格不合理上涨时，旗县以上人民政府应规定最高限价以平抑地价。

第二十八条未按土地使用权出让合同规定足额交纳出让金或不符合本办法第六十一条规定的，土地使用权不得转让。

第五章国有土地使用权出租

第二十九条土地使用者以出让方式取得的土地使用权，可以在出让期内出租土地使用权。但是不符合本办法第六十一条规定的，土地使用权不得出租。房屋所有权人出租房屋的，出租人和承租人必须到旗县以上土地行政主管部门申请土地使用权出租登记，由土地行政主管部门向承租人颁发《土地他项权利证明书》后方可出租。

第三十条凡出租原划拨土地上的房屋、铺面或其他地上建筑物、构筑物的，出租人必须到旗县以上土地行政主管部门依法补办出让或租赁手续，交纳出让金或租金。如因合同终止或其他原因不再出租，出租人须在终止出租合同后15日内到旗县以上土地行政主管部门申请土地注销登记。

第六章国有土地使用权抵押

第三十一条以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。但是不符合本办法第六十一条的，土地使用权不得抵押。被抵押的土地使用权，由具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经抵押权人认可后，抵押人和抵押权人应当签订抵押合同。抵押出让土地使用权的，抵押期终止期限不得超过土地使用权出让终止期限。

第三十二条土地使用权抵押人未经抵押权人同意，不得将土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让、出租、再抵押或以其他方式处分。

第三十三条土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法到旗县以上土地行政主管部门办理土地登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。土地使用权抵押权的合法凭证是土地行政主管部门颁发的《土地他项权利证明书》。《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押土地证书。

第三十四条以划拨方式取得的国有土地使用权抵押必须进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签订抵押合同。由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经有批准权的土地行政主管部门批准，核定出让金数额后，方可签订抵押合同。

第三十五条设定房地产抵押的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应当依法与旗县以上土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

第三十六条办理抵押登记，申请人应向旗县以上土地行政主管部门支付登记费用。抵押登记费按国家及自治区有关规定执行。

第七章国有土地使用权划拨

第三十七条通过划拨方式取得的土地使用权，不得进入市场。如需要转让、出租、抵押或改变为经营性用地的，必须经旗县以上土地行政主管部门批准后，办理出让或租赁手续，交纳出让金或租金。

第三十八条以划拨方式取得的土地使用权用于经营性用地或改变为经营性用地的，必须签订土地使用权出让或租赁合同，一律实行有偿使用。

第三十九条原以划拨方式取得的土地使用权用于经营性用地的，每年要向当地人民政府交纳年地租，年地租额不得低于租赁式供地确定的年地租标准的40％。

第四十条旧城改造中涉及的原划拨土地使用权，必须明确界定土地权属界限，由原批准用地的人民政府批准后依法收回。除国家法律规定可以继续划拨用地外，其他用地一律实行有偿、有限期使用。在评估土地使用权价格后，以出让或租赁方式提供用地。

第四十一条以划拨方式取得的土地使用权属于自治区直属机关或者中央、自治区直属的企业、事业单位，其划拨土地使用权转让的，必须经自治区土地行政主管部门审查后，报自治区人民政府审批。

第四十二条国有企业使用的划拨土地使用权应当依法逐步实行有偿使用制度。

第四十三条对改组或设立股份制企业的，国家可将土地使用权作价入股，土地资产折为国家股。由旗县以上土地行政主管部门与国有持股单位签订委托持股合同。

第四十四条对于国有企业破产，政府将原划拨土地使用权收回拍卖，或以其他方式再行出让，所得收入优先用于下岗职工安置。

第四十五条企业因分立、合并、迁移、撤销及土地使用权转让等原因，引起的土地变更，必须到旗县以上土地行政主管部门依法申请办理土地变更登记，否则不受法律保护。

第四十六条土地估价、土地登记的收费标准依照国家和自治区的有关规定执行。

第八章集体土地使用权流转

第四十七条城市规划区内集体所有的土地，须经有批准权的人民政府批准，依法征为国有土地，方可进入市场交易。

第四十八条经有批准权的旗县以上人民政府批准，集体所有的荒山、荒地、沙地、盐碱地等，按照土地利用总体规划，可以采用拍卖、承包、出租等方式，治理、开发为农用土地，使用年限最长不超过50年。开发为建设用地，须按法定权限和程序报批。

第四十九条集体土地使用者经农村集体经济组织同意，在不改变农用土地用途的前提下，经村民讨论同意并报苏木乡镇人民政府和旗县农业行政主管部门批准，可以采用出租、互换、转包、入股、竞价承包等方式进行集体土地使用权流转。

第五十条经旗县以上人民政府批准，农村、牧区集体经济组织可以用本集体所有的已批准的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。

第五十一条国内外投资者依法治理、改造、开发集体土地的审批权限，参照《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十四条的规定执行。

第五十二条苏木乡镇、嘎查村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权的，及以承包方式取得的集体土地使用权抵押的，须进行地价评估，报旗县以上土地行政主管部门批准，明确抵押方式，签订抵押合同。其合法凭证是土地行政主管部门颁发的《土地他项权利证明书》。

第九章地价评估

第五十三条建立健全城镇、独立工矿区和建制镇的基准地价评估和公布制度。

城镇基准地价和标定地价评估成果经自治区土地行政主管部门验收后，由当地土地行政主管部门报同级人民政府审核后报上级人民政府批准。呼和浩特市、包头市的城镇基准地价和标定地价评估成果经国土资源部审核，由自治区人民政府批准。经批准的基准地价和标定地价，由旗县以上人民政府公布执行。

第五十四条各地要严格按照国家有关技术规程编制基准地价和标定地价并定期修订。经批准的基准地价和标定地价，不准随意降低或提高标准。

第五十五条自治区土地行政主管部门会同有关部门，根据基准地价和标定地价，制定协议出让国有土地使用权最低价标准，报自治区人民政府批准后下达盟市、旗县土地行政主管部门执行。

协议出让国有土地使用权最低价标准一经确定，必须严格执行并向社会公开。旗县以上人民政府均不得低于协议出让国有土地使用权最低价标准出让土地。

第五十六条凡从事土地估价人员，必须经过国土资源部和自治区土地行政主管部门组织的土地估价专业培训考试，取得资格证书后，方能从事土地估价工作。

第五十七条改组或新设上市的股份制公司，必须选择具有A级地价评估资格的评估机构进行地价评估。

第五十八条土地估价中介机构，必须持有营业执照和经国家或自治区土地行政主管部门批准备案的土地估价资格证书，方准予承担土地估价业务。实行土地估价资格审验、资质评审制度。土地估价结果，必须按规定报送旗县以上土地行政主管部门备案。

第十章土地交易监督管理

第五十九条旗县以上人民政府在其管辖范围内的土地应实行统一规划、统一征地、统一开发、统一供应、统一管理，并建立土地储备制度，达到政府垄断土地一级市场，搞活土地二级市场的目的。

第六十条土地交易应当遵循自愿平等、诚实信用、公开的原则。

第六十一条不符合《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十四条规定的，土地使用权不得交易。

土地交易实行许可制度，土地行政主管部门对符合本办法规定的土地交易申请者，发放《土地交易许可证》。未领取《土地交易许可证》的，不得交易。

第六十二条任何单位和个人都不得私下转让、出租、经营土地使用权。土地交易必须进入土地行政主管部门指定的土地交易场所进行，并接受土地行政主管部门的监督。

第六十三条土地交易应当使用书面合同，土地交易合同格式由土地行政主管部门按国家规定统一制定。

第六十四条土地交易实行合同鉴证制度，土地行政主管部门对土地交易双方签订的合同进行审核、鉴证。未经鉴证的，交易行为无效。

土地估价管理办法范文篇3

为了加快核发《换地权益书》收回闲置土地工作进度，切实做好处置海南省积压房地产试点工作，根据《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知》（国办发〔1999〕62号）、《海南经济特区换地权益书管理办法》和《海南省人民政府办公厅关于进一步做好闲置土地处置工作的通知》（琼府办〔2000〕41号），现就核发《换地权益书》的有关问题通知如下：

一、各市、县政府是签发《换地权益书》的法定主体，负责依法审查土地权益关系，核定土地权益数量，向土地权益人签发《换地权益书》和收回闲置土地，并对签发《换地权益书》记载的权益事项的真实、合法性负责。省政府为《换地权益书》的核准机关，授权省土地行政主管部门对空白《换地权益书》印制的有效性进行核准，加盖海南省国土环境资源厅印章。经核准盖章的《换地权益书》，由市、县政府依法填写签发。

二、各市、县政府应当严格审查土地权益关系，准确核定土地权益数量，依照有关法律、法规和政策签发《换地权益书》。签发《换地权益书》应当同时收回相应的土地。

三、签发《换地权益书》收回土地，必须依照有关规定评估拟收回土地地价现值。承担《换地权益书》评估业务的中介机构，必须具备B级以上土地评估机构资质。禁止地价评估和确认中的弄虚作假行为。各市、县政府应当加强对地价评估结果的审查、确认和评估异议处理工作的管理。土地权益人对地价评估和确定结果有异议的，可以依照有关规定申请市、县房地产估价鉴定委员会或省土地估价鉴定委员会鉴定。