楼宇经济发展(6篇)

楼宇经济发展篇1

LiZhi

（ManagementEngineeringCollege，ZhengzhouUniversity，Zhengzhou450001，China；

CollegeofEconomicsandManagement，NanjingUniversityofAeronauticsandAstronautics，Nanjing210016，China）

摘要：近年来我国城市经济发展中涌现出楼宇经济的新经济形态，但相关数据不足，定量分析较少。为此，文章将灰色系统理论运用于楼宇经济的分析当中，在构建楼宇经济的分析指标之后，基于灰色绝对关联度，提出了基于少数据的楼宇经济灰色分析模型。并将模型运用于某城区的具体分析当中，得出了关于中部不发达地区发展楼宇经济的措施和对策，为发展楼宇经济、评估工作成效以及进一步研究提供了基础。

Abstract:Inrecentyearsbuildingeconomyhasbecameanewkindofeconomicforminthedevelopmentofurbaneconomyinourcountry．Inthispaper,authorappliestheprincipleofgreysystemtheorytoanalyzebuildingeconomy.Basedongreyrelevancedegree,authorestablishesthegreyanalyticalmodelofbuildingeconomy.Usingthismodel,anurbanareaincentralChinahasbeenfullydiscussed.Inthiscaseauthorfindsoutmainfactorofbuildingeconomyandgainvaluablesuggestionswhicharebeneficialtodevelopingurbaneconomyandstandardizationofbuildingeconomyevaluation.

关键词：楼宇经济欠发达地区灰色系统理论灰色绝对关联度。

Keywords:buildingeconomy；underdevelopedregion；greysystemtheory；grayrelevancedegree

中图分类号：[TU-9]文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）19-0311-02

0引言

楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，通过集约化利用土地，转变城区经济的发展模式，以商务楼宇为依托，主要引进现代服务业等第三产业，促进区域经济的发展[1]。

但楼宇经济方面的学术研究不多，主要集中在案例分析方面，研究和描述了不同城市的发展状况及问题[2]，主要是定性分析，数量分析较少。乐基伟[3]研究了楼宇经济的特征，研究了楼宇经济的构成要素及测评指标体系，但未从数量上进行具体探索。为此，需要进行深入的数量分析，建立楼宇经济的分析模型，为政府的政策制订和工作评价提供支持，也为进一步的研究建立基础。

1楼宇经济的分析指标设计

为了进行楼宇经济的数量研究，首先需要建立相应的指标体系，以科学合理地评估楼宇经济的发展现状，同时由于楼宇经济是新兴领域，相关数据较少，指标的选择要注意数据的可获取性。这里主要关注楼宇经济对区域经济的发展和影响，以此去考虑楼宇经济的系统产出和影响因素。

1.1楼宇经济的系统特征指标从发展区域经济的角度分析，政府关注的主要是税收、就业人数、经济总量（楼宇企业总收入）等，可把这3项指标作为系统特征加以考虑。

1.2楼宇经济的影响因素指标选取系统行为特征后，还需进一步明确影响系统行为的因素。根据分析，楼宇经济的影响因素主要包括当地基本情况、楼宇数据和企业情况等指标。楼宇经济的分析还有一些指标，比如交通状况、配套设施、软环境等，由于数据的获取较为困难，而且入驻企业数量能够从一定程度上反映这些因素的影响，所以未选取。

楼宇经济的分析指标如表1所示，虽然不是非常完全，但能够较为合理地反映楼宇经济的特征，而且数据也较易于获取。

2楼宇经济的灰色分析模型

常规分析方法如一般统计方法、多元回归分析、主成分分析等进行系统分析的方法，都有一些不足之处，要求有大量数据，数据量少就难以找出统计规律，这些方法往往难以奏效。而灰色系统理论[4]弥补了采用数理统计方法作系统分析所导致的缺憾，对样本量多少和样本有无规律都同样适用，计算量小，较为方便，且不会出现量化结果与定性分析结果严重不符的情况。为此，建立楼宇经济的灰色分析模型。

2.1数据预处理系统特征和影响因素往往具有不同的含义和量纲，一般无法直接进行对比分析，需对系统特征和影响因素的行为数据进行适当处理，使之化为数量级大体相近的无量纲数据，才能进行相互之间的比较，这就需要对数据进行初值化。

设系统行为的数据序列为Xi=（xi（1），xi（2），…，xi（n）），将Xi的每个数据元素都除以初值xi（1），得到XiD1=（xi（1）d1，xi（2）d1，…，xi（n）d1），其中xi（k）d1=xi（k）/xi（1），xi（1）≠0，k=1，2，…，n，XiD1即为Xi的初值化。

灰色理论是根据数据序列的曲线的几何形状相似程度来判断其联系是否紧密，曲线越接近，相应序列之间关联度就越大，反之就越小，与曲线距离X轴的远近无关。所以，为了便于分析，一般将数据序列进行零化处理。将数据序列Xi的每个数据元素都减去初值xi（1），得到XiD2=（xi（1）d2，xi（2）d2，…，xi（n）d2），其中xi（k）d2=xi（k）-xi（1），k=1，2，…，n，XiD2即为Xi的零化。

2.2计算灰色绝对关联度设系统行为序列Xi=（xi（1），xi（2），…，xi（n）），Xj=（xj（1），xj（2），…，xj（n））的始点零化像分别为X■■=（x■■（1），x■■（2），…，x■■（n）），X■■=（x■■（1），x■■（2），…，x■■（n）），如图1所示，阴影面积si-sj=■（X■■-X■■）dt，则si-sj表征了Xi和Xj的差异程度，si-sj越小表明Xi和Xj的关联程度越大。si-sj由图形中n-1个小梯形构成，可以较为容易地计算。

设系统特征行为序列X0与影响因素序列Xi的数据个数相同（即序列的长度相等），令si=■（Xi-xi（1））dt，构造ε0i=■，即为X0与Xi的灰色绝对关联度，其中：2.3模型构建及分析假设楼宇经济系统的系统特征行为序列为Y1、Y2、…、Ys，影响因素（影响指标）序列为X1、X2、…、Xm，并且Xi、Yi的长度相同（数据序列的数据个数相同），计算出s个Yi相对于m个Xi的灰色绝对关联度εij，则可构造（s+1）×（m+1）矩阵

A=（εij）=ε■ε■…ε■ε■ε■ε■…ε■ε■……………ε■ε■…ε■ε■ε■ε■…ε■-，其中，ε■=■ε■，i=1，2，…s，

ε■=■ε■，j=1，2，…m，称A为系统的灰色绝对关联矩阵。

在进行系统分析时，研究系统特征行为与相关因素行为的关系，我们主要关心的是系统特征行为序列与各相关因素行为序列关联度的大小次序，而不完全是关联度在数值上的绝对大小。所以，对于矩阵A，若存在k，i∈{1，2，…，s}，满足εkj≥εij（j=1，2，…，m），则系统特征Yk优于系统特征Yi，可记为Yk?酆Yi，表明Yk比Yi受各种影响因素的影响大，对于影响因素变化的反应更为灵敏，更易于得到改善或者弱化。若?坌i=1，2，…，s，i≠k，恒有Yk?酆Yi，则Yk为系统的最优特征，对因素的变化最为敏感。当然，系统的最优特征不一定存在，若存在k，i∈{1，2，…，s}，满足εYk>εYi，则系统特征Yk准优于系统特征Yi，记为Yk?厶Yi。

同理，对于关联矩阵A，若存在l，j∈{1，2，…，m}，满足εil≥εij（i=1，2，…，s），则影响因素Xl优于影响因素Xj，可记为Xl?酆Xj。若?坌j=1，2，…，m，j≠l，恒有Xl?酆Xj，则Xl为系统的最优因素，对系统特征行为改变的贡献最大。系统的最优因素也不一定存在，但若存在l，j∈{1，2，…，m}，满足εXl>εXj，则影响因素Xl准优于影响因素Xj，记为Xl?厶Xj。

据此，即可进行系统的优势特征和优势因素的分析，找出关键指标和易于改善的系统特征，作为政府政策和扶持的指引。

3楼宇经济的实证分析

3.1楼宇经济的数据获取某市区是中部地区河南省郑州市的核心区域，为省委、省政府所在地，各种商业机构云集，适合于发展楼宇经济，可以作为欠发达地区研究和实践楼宇经济的代表。为此，在相关政府机构的支持和帮助下进行了调研，，以下辖的各个街道办事处作为汇总数据的层次，获得了该区的楼宇经济发展数据，如表2所示。

3.2数据计算根据算法对所有数据序列进行初值化和零化处理，得到可以进行灰色绝对关联度计算的数据序列组，按照模型定义的方法进行计算得到灰色关联矩阵A，并做成表格形式如表3所示。从分析表格中可以看出，不存在最优特征和最优因素。对于楼宇经济系统特征的准优特征方面，Y3＞Y1＞Y2，说明楼宇经济中的企业收入是最佳准优特征，并且Y3和Y1较为接近，而Y2差距较大。其中，Y1和X6、X10的关联较为紧密，Y2和X2、X8的关联较为紧密，Y3和X1、X6、X14的关联最为紧密。影响因素的灰色绝对关联度之和超过1.9的有X1、X3、X5、X6、X9、X10、X11、X14等8项，可以将此8项作为评价楼宇经济关键指标的候选，并且X6＞X1＞X14＞X10＞X9＞X5＞X3＞X11，可以进行影响因素的对比分析。

3.3分析结果根据数据计算的结果，我们可以得到如下的分析结果：①楼宇经济的贡献在于促进企业收入的增加和税收的增加，证明了楼宇经济对于城区发展的重要作用。但在解决就业问题方面的关联相对较弱，楼宇经济解决就业的作用和人们最初的预期有一定的差距；本市企业数量对就业的影响较大。②楼宇经济的发展和区域人口绝对数量和人口密度有较为密切的关系，说明人口较为稠密的地区适于发展楼宇经济，在发展楼宇经济的时候就必须有重点、有选择。③从楼宇企业的总体数量看，似乎对楼宇经济的影响不大，但将企业的属地加以划分以后发现，非本省的国内企业对楼宇经济的影响巨大，非本市的省内企业的影响也非常大，这为重新认识招商引资的导向非常重要。从这个特定的案例看，不能只关注本市企业，而现存情况是过于依赖本市企业，本市企业的数量最大；也不能过度重视外资企业，需要在中部崛起的契机下，吸引国内企业、省内企业。④对于炒作较多的“总部经济”，从分析数据中发现，总部对于楼宇经济的贡献较小，这可能是由于数据统计的不准确或者总部经济的总量较小所造成的。但也给我们提供了一个新的思考角度，商业炒作并不一定能够带来实际价值。⑤正如人们的预料，入驻率、税收属地率和楼宇总面积对于楼宇经济有非常积极的影响，可以作为工作和考评的重点。

4结论和展望

综上所述，灰色系统理论对于分析楼宇经济较为有效，可以进一步加深研究。可以将楼宇建筑面积、入驻率、国内企业数量、省内企业数量和税收属地率作为楼宇经济的考核指标，来评价政府相关部门的工作成效。

本文建立了一个分析楼宇经济的框架模型，虽然分析的是一个局部城区的情况，但也可以应用于一个城市和不同城市数据的分析。根据考核指标，可以对重点发展行业、重点发展区域等进行灰色聚类分析。这都需要在未来的研究中逐步加以推广。

参考文献：

[1]李耀东等.方兴未艾的楼宇经济[J].经济问题探索，2004,(8)：111-113.

[2]张健.关于打造天津楼宇经济的调查思考[J].生产力研究,2006,(5):119-120.

楼宇经济发展篇2

区位商是区分地域分工格局的基本指标,用于说明在地域分工中,某种产业或产品生产区域化的水平,通过产业或产品生产区域化的比较,也就显现出地域分工的基本格局。是现代经济学中常用的分析区域产业布局和产业优势的指标。区位商又称专门化率,它是一个地区某种产业生产产值(劳动力)在该地区所有产业产值(劳动力)中所占的比重与全国该产业产值(劳动力)占全国所有产业该指标的比重之比。

在区域经济分析中,区位商是一种十分有用的工具,由于区域规模有很大差异,在经济总量、人口、幅员各方面差别非常显著,直接进行市场绝对份额比较显然无法显示区域规模不同地区的各自优势行业所在,通过区位商指标就排除了区域规模差异因素,有利于显示真正的区域优势行业,可以真实地反映地理要素的空间分布、主导经济部门的作用及其变化特点。区位商在分析区域产业内部结构时,可以对比有关部门或产业活动的区位商,研究区域优势行业的变动及趋向,明确各部门或产业活动在区域经济发展中的功能差异以及重点和薄弱环节所在,从而判断和确定区域经济发展的主导产业,为产业结构调整提供依据。

二、实证分析

第三产业中,批发与零售贸易业、房地产业及金融保险业为代表的部门或行业主要集中在楼宇中,这些行业是利用楼宇经济的聚集作用大力发展现代服务业的结果。用批发与零售贸易业、房地产业及金融保险业增加值之和所占该地区或市GDP的比重去全国相对应的值对比所得的比值来粗略反映该地区或市楼宇经济发展现状,用此种量化指标来认识河南省及各地市楼宇经济的发展状况。经过收集河南省从2002年至2008年的数据,并进行整理、计算,得出下表2中的区位商数值。(由于河南省2001年及以前年份没有各地市的批发与零售贸易业、房地产业及金融保险业三个行业的增加值,数据只能从2002年开始)表2计算公式与表1相同(如表所示)。

(从上表数据可以看出)只有省份郑州市的楼宇经济量化指标区位商大于全国平均水平1,从2002年至今一直大于1.15,这说明郑州市楼宇经济发展水平处于中上等,和上海、北京的2.02和1.7相比,还是存在差距。下面再看郑州市近几年楼宇经济发展情况(如下图所示)。

(从上图1中可以更直接的看出)郑州市在2002年～2004年期间,区位商基本保持在一个水平线上;从2004年以后,郑州市区位商开始下降,直到降至1.20附近出现转折;2008年区位商升到1.46,这与全国大趋势相同,近几年房地产业的兴起,对郑州市楼宇经济的发展起到了积极作用。

2002～2008年河南省各地市区位商统计表

资料来源:河南省统计年鉴(2003-2009年)中国统计年鉴(2009年)

在2008年,超过全国平均水平的还有平顶山市和周口市,他们的区位商分别达到1.44和1.57,余下的地市楼宇经济的发展则在平均水平以下。以下是以2008年数据聚类,聚类结过如下:

*******HIERARCHICALCLUSTERANALYSIS*******

DendrogramusingAverageLinkage(BetweenGroups)

RescaledDistanceClusterCombine

CASE0510152025

LabelNum+---+---+-----+-----+-----+

三门峡市12-+

济源市18-+

开封市2-+-+

鹤壁市6-+|

漯河市11-++-----+

濮阳市9-+||

商丘市14-+||

焦作市8-+-+|

许昌市10-++---------------+

驻马店市17-+||

安阳市5-+||

洛阳市3-+||

南阳市13-+---+||

新乡市7-+||

信阳市15-+||

郑州市1-+||

平顶山市4-+-----------------------+

周口市16-+

第一类为:郑州市、平顶山市和周口市,属于楼宇经济发展水平较高的城市。

第二类为:洛阳市、新乡市、南阳市和信阳市,这些城市的楼宇经济的发展处于中等水平。

第三类为:出第一类和第二类的其他城市,包括十一个城市,这些城市楼宇经济发展水平较低。

楼宇经济发展篇3

关键词:楼宇对讲系统发展趋势策略分析

楼宇对讲系统在欧美国家、香港、台湾等地区已采用近20年,自1992年起,国外楼宇对讲系统生产制造商陆续到中国开拓市场。至今,在大陆外国品牌近10个,国内楼宇对讲企业发展迅速,以深圳白兰公司为代表的国内楼宇对讲系统的市场占有率达80%左右。

楼宇对讲的市场环境分析

楼宇对讲产业与房地产业息息相关,而房地产业又与国家的宏观经济政策关系密切。

自1994年通货膨胀率达21.4%至1996年5月,中央政府实行紧缩性财政、货币政策,致使从1996年开始三年的内生性通货紧缩,首当其冲的就是中国的房地产业;近三年,中国房地产业黯淡无光,普遍不景气;国内楼宇对讲系统除规模较大的厂商,如深圳白兰发展迅猛(成长率高达100%)外,其他规模较小的厂商发展呈萎缩状态。

自1996年5月份以来,中央政府开始刺激经济,制订了扩张性经济政策。至今年6月,已连续七次降低人民币存贷利率,1998年元月1日取消了贷款额限制,4月追加固定资产投资贷款指导性计划,从2700亿元增加到3700亿元,5月份调整国有商业银行的存贷比例,恢复债券回购业务。增加同债发行,进行项目投资,扩大集团购买力,实行国货优先原则,减轻企业负担,增加企业可用资金,鼓励民间和企业投资,清理投资的行政性壁垒,加大政府向能源、交通、邮电等专项投资。1999年6月份,中央第七次调低银行存贷款利率、银行准备金率和再贴现率,试图刺激经济,扩大内需。

至今年上半年,处于改革开放最前沿、反应迅速的深圳特区,房地产业已出现一线生机,市场开始启动。由于经济对于宏观政策的滞后性,扩张的财政、货币政策将在今后三年内在各个领域发挥明显作用,全国的房地产业有望在今后三年逐渐恢复并正常发展,这给楼宇对讲安防产业的发展创造了良机。

楼宇对讲系统的发展趋势

1.楼宇对讲系统正形成为一个相对独立的产业部门

楼宇对讲系统在国内的发展虽然时间不长,但由于其市场前景看好,时至今日,生产厂商已猛增至250家左右。楼宇对讲与电视监控、防盗报警、门禁管理、智能停车场等共同组成了安防产业。由于社会的进步,人类生活模式和思维模式的改变,加之,随着经济的发展,社会阶层的分化加剧,社会治安情况不容乐观,所有这些对安防产业的发展都具有极大的推进作用。

2.销售量增加,竞价行业严重,利润率降低

楼宇对讲行业的某公司,在年初价格大幅度下降。竞价行为虽然可增加整体的销售量,但利润降低幅度也很大。部分厂商意识到竞价行业将带来毫无生存空间的严重后果,故致力于提升产品品质,增加对售后服务的投入,加快产品开发的进度,楼宇对讲市场区隔渐次成形。

3.黑白可视对讲成为市场主流,普通对讲仍具有一定的市场,彩色可视对讲市场增长缓慢。

楼宇对讲系统在中国的沿海发达省区的产品寿命周期正处于成长期向成熟期阶段过渡,而内陆欠发达地区仍处于导入期。经济发达的不平衡性,导致楼宇对讲的寿命周期在国内各地区处地不同的阶段,从而也决定了楼宇对讲的市场主流,目前仍为黑白可视普通对讲在处于市场导入阶段的欠发达地区市场潜力巨大,而彩色可视对讲由于其价位高,功能有过剩之嫌,市场增长缓慢。但是,彩色可视对讲在高级住宅或别墅的配套上将呈上升趋势。总体来说,楼宇对讲系统在全国市场上,1998年无论是销售量与销售额均较1997年成长,增长幅度约30%左右,说明整体楼宇对讲国内市场正处于产品生命周期中的成长期,发展前景大有可为,整体市场由东、南沿海,逐渐往西、北内陆发展。

4.楼宇对讲系统的功能趋向多样化、综合化。

楼宇对讲系统从普通对讲,发展到黑白可视对讲、彩色可视对讲,目前,功能更趋向于多样化和综合化,与侦烟感知器、瓦斯侦测器、防盗报警器、红外、门磁探头等结合,从而发挥防盗、报警、紧急求助等综合功能。

5.国外品牌由于金融危机而衰退,国内品牌数量将会减少,无明显优势的厂商将举步维艰。

近三年,由于受金融危机及经济不景气等影响,国外品牌销售不畅。虽然国外品牌厂家纷纷改变行销策略,势图拓展市场,却无力改变颓势。

国内楼宇对讲生产厂商数量多,但规模相对较小。深圳白兰公司异军突起,目前已发展成为楼宇对讲系统国内最大规模的生产厂商。楼宇对讲系统的市场集中度愈来愈高,规模过小的企业将会失去生存空间,无明显优势的厂商将举步维艰。

楼宇对讲系统的市场特

楼宇对讲系统及安防产业市场有其独特性,其主要表现为以下几个方面:

1.购买者不是使用者,使用者不是购买者

楼宇对讲系统主要针对的是联网小区,各小区的投资者和建设者即房地产开发商、工程商等是其目标客户。楼宇对讲系统的这种“购买者不是使用者,使用者不是购买者”的特征由其产品的本身特性所决定。独户型的楼宇对讲市场虽然具有一定的市场潜力,但整个楼宇对讲的主渠道仍然是房地产开发商和工程商。

2.总体趋势是由专业向民用发展,但民用市场的发展缓慢

楼宇对讲系统早期以金融机构、企事业单位等为主力的专业型、大型化市场已趋饱和,而且,沿海地区开发较早的城市普及率已近50%,新建的小区已无一例外地采用了楼宇对讲产品,市场已趋向饱和,整体市场由东、南沿海,逐渐向西、北内陆发展,专业市场向民用市场拓展。就目前现状而言,民用市场需求反应仅占总体市场10%左右,市场潜力虽巨大,但发展极其缓慢。加之,国家取消福利分房,住宅小区的建设会吞食部分原为民用市场的份额。民用市场开发还有一个漫长的过程,不是仅凭一个企业就可大规模开发得了的。

3.楼宇对讲与电视监控、防盗报警、门禁管理、智能停车场等相互关系愈来愈密切。

智能楼宇的房地产开发商愈来愈倾向将安全防范产业的电视监控、防盗报警、门禁系统、楼宇对讲、智能停车场等建立在一个平台上,实现资源共享,以适应工程的智能一体化设计、综合布线和施工的要求,避免资源的浪费和工程的复杂性。安全防范产业的总体发展必将带动各个部分的共同发展,会出现“一荣俱荣,一损俱损”的局面。

楼宇对讲系统厂商的策略选择

国内楼宇对讲系统厂商,就其规模来说,都是中小企业,规模效益还无法发挥,技术含量不是太高,资金相对不甚丰厚。因此,在制定相应的策略时,应高瞻远瞩,不事张扬,脚踏实地。

1.价格

楼宇对讲系统厂商由于规模小,没有规模效益的支撑,产品的成本不可能降低很多,一些厂商为扩大市场占有率,从自身的利润中扣出一部分实行全面降价,这给本来就没有规模的厂商雪上加霜,规模效益更将难以实现。如果目前安防行业之外的其他雄厚资金挥师入场,整个楼宇对讲系统的市场秩序必将大乱,被驱逐出“界”的厂商一定不止一、二十家。楼宇对讲系统在欠发达地区的内陆地区知之甚少,还有一个推广的过程,降价没有现实意义,市场份额不可能因价格的降低而激增。

2.销售渠道

如前所述,楼宇对讲系统的主体市场仍然是专业的系统市场,民用市场的前进步伐不宜太快,否则,仅有的资金会因为行销渠道的选择不当而付之东流。

3.广告

广告媒体选择是由产品的功能、特征、销售渠道、目标市场等诸多因素确定,媒体选择不当,比之行销渠道选择不当,所造成的损失犹过之而无不及。

目前,楼宇对讲系统就其销售渠道、目标市场和产品的特征而言,选择专业性的媒体不失为一种稳妥的策略。如资金允许的话,适当兼顾大众媒体上的投资且不宜太分散。

4.产品

楼宇经济发展篇4

一、指导思想

以科学发展观为指导，以发展总部经济、创意经济、税源经济为主，以商务楼宇和功能性板块为主要载体，通过多种途径引进各类企业入驻楼宇，使楼宇经济成为我区经济发展的强劲动力和效益高地，成为区域经济发展的重要增长极。

二、发展目标

完善我区楼宇经济体系，全面提高商务楼宇入驻率和入驻企业质量。通过多种政策机制，提升业态水平，突出抓好商务楼宇的招商引资和管理服务，做优产业、做强特色、做精服务，发挥楼宇集聚要素和辐射带动作用，促进我区经济结构调整，加快我区经济模式转型。着力引进银行、证券、保险等金融机构区域性总部，品牌性酒店；重点引进规模型企业总部和设计、中介、传媒、广告、动漫等行业企业总部入驻，提高楼宇经济对我区税收的贡献率，力争打造“亿元楼”。

三、发展措施

1、组织领导

2、明确职责。楼宇招商工作协调办公室负责全区楼宇招商管理服务工作，负责与企业沟通联系，协调解决影响楼宇经济发展的相关问题，起到桥梁纽带作用。组织、实施、督促各成员单位楼宇招商工作。协调各部门解决楼宇经济发展中遇到的困难和问题，做到各司其职、协调推进

经贸部门做好楼宇经济协调工作，协助做好楼宇物业部门的衔接和协调工作；

财政部门负责制定相关楼宇入驻企业的优惠政策，逐步完善财政支持措施并落实优惠政策兑现工作；

工商部门负责企业入驻注册及跟踪服务工作，做好招商工作，加强楼宇内企业的属地“经济户口”监管，为楼宇经济发展创造良好有序环境；

国地税部门要快速办理税务登记工作，及时提供企业税收数据供领导小组查阅，做好企业税收征收及核对，为兑现优惠政策做好数据统计工作；

区社发、城管、质检、公安、消防、交警等部门按照各自职能要求，加强协调，主动服务，简化手续，配合做好企业各项手续的办理；

各街办（管理处）、社区负责收集楼宇招商、建设等信息，及时掌握动态，抓好楼宇推介、招商、项目对接等工作。

3、提高服务效能。办公室积极开展楼宇招商宣传工作，为有意进驻企业提供我区各楼宇的详细信息，为企业入驻我区提供优质服务；对入驻企业登记注册提供“一门受理、内部运作、限期办结”的一站式服务，全程代办相关手续，协调解决企业的困难和问题；对招商入驻企业做好跟踪服务，协调解决企业困难，做好安商工作；要逐步完善楼宇经济信息化管理系统，及时公布政府相关规划、政策法规、企业信息、最新动态等信息，及时提供楼宇项目开发建设情况、楼宇资源供求信息情况。

4、建立重点商务楼宇、企业联系制度，完善配套服务。对重点商务楼宇、企业实行挂点联系制度。各街道（管理处）、社区、村（场）及相关部门要确定专门联络人员，负责辖区商务楼宇、总部企业的政策宣传、数据收集和信息反馈，帮助解决实际困难、建立良好的合作共赢关系。

5、加强综合治理，强化治安环境。各级各部门应开展平安楼宇创建工作，将平安楼宇创建作为现代建设的一项重要内容，抓住楼宇“治安安全、公共安全、消防安全、安全”四个环节，全力打造平安楼宇，加大保障措施，维护社会稳定，创造良好的治安环境，确保楼宇经济在稳定安全的环境中发展。

四、工作措施

1、成立楼宇招商工作协调办公室，明确办公室工作经费，确定办公室成员和职责，明确各成员单位联系人及联系电话。

2、调研摸底。办公室组织相关部门对楼宇经济工作卓有成效的地区、单位进行学习交流，结合发展现代服务业的特点，形成调研报告；各街办（管理处）、社区、楼宇三级联动，对辖区内楼宇进行调查摸底。一是要明确各楼宇物业部门的联络人和联络电话，摸清每栋楼宇的招商业态；二是要掌握辖区楼宇入驻企业的基本信息和纳税情况；三是要确实掌握辖区楼宇入驻企业的流动情况、无证无照户情况；四是各街办（管理处）每季度要对辖区楼宇入驻企业进行登记造册，并报送楼宇招商工作协调办公室备案，信息资源与区协税护税领导小组实现共享。

楼宇经济发展篇5

论文摘要：杭州为实现经济跨越式发展，提出了一体化的发展战略。楼宇经济的一体化包括区域一体化和产业一体化两个方面。通过对这两个方面的分析，提出了杭州楼宇经济实施一体化战略的错位发展、集聚发展和互动发展的三条发展路径，以及在组织、规划、政策、招商、服务、统计考核等方面的对策建议。

楼宇经济是以楼宇为主要载体的经济形态，作为近年我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，已越来越受到城市政府和理论界的关注。它具有有利于拓宽城区发展空间、加快经济结构调整、提升城市的品位和档次等重要作用。因而，对于已经实现人均生产总值超10000美元，并力争至2015年突破20000美元大关和实现“两个率先”（率先迈入发达城市行列，率先迈入后工业化时代）的浙江省杭州市来说，发展楼宇经济更有重要意义。近年来，杭州市委市政府为提高楼宇经济发展的速度和质量，提出了一体化发展战略。

一、楼宇经济一体化的内涵

一体化，是指多个原来相互独立的实体通过某种方式逐步结合成为一个单一实体的过程。这一过程不是简单结合，而是融合（integration），以实现区域内互利互惠、协调发展和资源优化配置，最终形成一个经济上高度协调统一的有机体为目标，是一个长期、渐进的过程。

具体就楼宇经济来说，其一体化有两个层面的含义：

1.楼宇经济区域一体化。这是一个空间层面的概念，指楼宇经济在整个区域范围内的合理布局和清晰定位，区域内的不同区块之间能够协调发展，强调的是整个区域的竞争力提升。该一体化是通过其带来的磁场效应和结构效应来实现区域竞争力的提升和楼宇经济的发展。（1）磁场效应，可以优化楼宇经济发展环境，为各类业态和企业的集聚与发展创造条件，形成业态的聚集能量。区域内形态各异的“场”合理分布，能有效提升区域整体的可持续发展。东京通过构建由市中心区、8个副中心区、9个特色新城组成的“多核多圈层”的完整“场”结构，确保了其城市经济的可持续发展。（2）结构效应，促进了资源的优化配置，有利于发挥中心地区和优势产业、企业的辐射带动作用，带来产业结构的调整升级，提高产业竞争力。伦敦在20世纪中期就已经进入了后工业社会，在结构效应作用下，以金融业、商业、文化创意产业等服务产业逐渐超越制造业占据主导地位；在制造业内部仅有印刷出版业等都市型工业得到发展。

2.楼宇经济产业一体化。这是一个产业层面的概念，包括横向一体化和纵向一体化，指楼宇经济各产业之间、楼宇经济与其他经济形态之间的有机整合的过程，其目的是要促成产业的联动发展。该一体化是通过产业内部的分工合作和规模效应实现促进楼宇经济发展的功能。（1）纵向一体化，可完善区域产业分工协作体系,充分发挥各地比较优势，避免重复建设和内部不合理竞争，提高经济运行效率。在这里纵向一体化是指同一区域内上下游产业的协调发展、合理配置。虽然伦敦的制造业比重不断降低，但依托其与创意设计产业的良好互动，印刷、机械制造等仍具有很高的水平。（2）横向一体化，可充分发挥规模效应、节省交易成本，促进产业集群的发展，取得布局上的系统优化效益，还可以集约用地。纽约是世界的金融中心，大量的金融服务企业和相关产业在纽约集聚；同时金融中心的地位增加了纽约作为保险业的理想交易场所，促进了保险业的发展。

二、基于一体化战略的发展路径

杭州发展楼宇经济要实施一体化战略的根本出发点是要建立一个空间上有序分布、高度浓缩和产业上紧密关联、互动发展的楼宇经济体系。要实现这一战略目标的有三条发展路径。

1.统筹兼顾、错位发展，形成有序分布的产业空间结构。错位发展的基本内涵是差异化战略与合理定位战略。各城区、楼宇经济发展重点区块应在努力分析各自的现实条件、清晰优劣势的基础上，对业态发展方向进行合理定位，制定差异化的发展策略，以便都能利用自身优势更好地发展楼宇经济。杭州在“一主、三副、六组团”的基础上，又在市区沿钱塘江规划建设“十大新城”和一批多功能的城市综合体。这些主城、副城、组团、新城和综合体是杭州发展楼宇经济的主要载体，对他们必须站在全市的角度统筹兼顾、错位发展，形成各具特色的功能定位、协调发展。市政府层面应该通过制定各种政策手段促进各城区之间的合理分工和协作，特别要关注对几个主要商圈、新城等进行的功能定位，防止出现业态同构化现象，减少或避免各城区、重点楼宇之间不必要的恶性竞争，实现差异化和错位发展，最终形成全市范围内有序分布的产业空间结构。

2.“三步走”、集聚发展，形成高度浓缩的产业空间内核。集聚发展是一种或多种产业为追逐外部规模经济、创新效益、竞争效益而在某个特定地理区域内高度集中。“三步走”则是从多元化、特色化到一体化的业态演变过程。集聚发展是实施“三步走”战略步骤的基础也是实施目标，能为承接国际产业转移、发展先进业态提供条件。“三步走”的起点可以根据各区块的基础、定位不同分别选择多元化或特色化，甚至一体化。如武林商圈、黄龙商圈等比较成熟的区块以及钱江新城等定位较高的新区，不能再走从多元化开始“三步走”的常规步伐，而是要高起点、高规格；而江东新城、临江新城、城东新城等区块则可以允许从多元化起步发展楼宇经济。因此，杭州发展楼宇经济应在主要商圈、新城、综合体和其他重点区块，依据“三步走”的思路有序推进，通过培育或引进品牌化、规模化的企业，并依托这些企业形成高度浓缩的产业空间内核。

3.先进合理、互动发展，形成紧密关联的产业空间衔接。产业发展从来都不是孤立的。互动发展是区域经济发展中依据市场规律而实现的产业互补、互利、互促的一种经济合作与竞争行为，这种竞合过程推动了产业的发展和升级。在楼宇经济发展过程中除了要强调楼宇经济各业态的一体化发展之外，更要重视楼宇经济业态特别是为生产者服务业态与其他产业之间的互动发展。如四季青服装市场周边地块选择拟发展的楼宇经济业态时，可以优先考虑时装的设计、加工、展示等上下游产业；中国美术学院周边地块则可以建设文化创意产业基地。各城区在制定楼宇经济发展规划和实施产业扶持政策时必须结合当地以及杭州的产业特点，促进不同产业的联动发展，促进制造与创造相互促进，制造业与服务业相互配套，工业化与信息化相互融合，科技、文化、人才相互支撑，实现多业态、多功能的互动和融合。在构筑产业链时还应当考虑杭州在杭州都市经济圈和长三角南翼中心城市的地位，积极培育一批辐射能力强的产业。最终通过构筑合理产业链、促进不同产业互动发展，形成紧密关联的产业空间衔接。

三、实施一体化战略的对策建议

杭州楼宇经济发展过程中要能够真正贯彻实施一体化战略，必须在组织领导、规划控制、政策引导、招商、服务和统计考核等方面做好工作。

1.加强组织领导。在市楼宇经济领导小组的统一协调、领导下，切实加强对楼宇经济的领导工作。各城区要落实专人，明确责任，抓好发展楼宇经济相关工作，进一步贯彻实施市、区两级政府主要领导联系重点楼宇制度。

2.强化规划控制。对尚未规划的地块应尽早规划，明确土地用途。对于规划中及正在建设中的商务楼宇，超前规划楼宇未来主导业态及定位。对于已建成招商的楼宇，原有业态和规划定位不符的，应逐步予以调整。

3.发挥政策导向。尽快梳理出目前已经出台与楼宇经济相关的各类优惠政策，对现有政策要用足用好。同时，要抓紧制定出台引进和培育楼宇经济高端业态、与现有产业互动性强的相关产业的专项政策。

4.实施专业招商。应结合楼宇的规划功能定位、主导业态类型进行专业化招商、产业链招商，充分发挥政府、中介、业主、物业在楼宇招商中的作用，实现招商四方联动，重点培育一支懂产业经济的招商队伍。

5.加大服务支持。进一步强化政府服务功能，建立楼宇星级管理制度，打造商务楼宇服务品牌。完善服务平台，加快全市楼宇信息系统的开发和建设，实现楼宇规划、开发、建设、经营、管理的全程服务和监管。

6.完善统计考核。加快建立全市楼宇经济统计指标体系和统计制度。配备楼宇经济统计专业人员，建立统计网络。制定楼宇经济考核指标体系和考核办法，分解目标，明确责任，并纳入相关部门、城区的目标考核体系。

参考文献：

1.左学金等.走向国际大都市[m].上海人民出版社，2008

2.屠启宇，金芳等.金字塔尖的城市[m].上海人民出版社，2007

3.李文秀.美国服务业集聚实证研究[j].世界经济研究.2008（01）

楼宇经济发展篇6

一、健全服务机制

(一)成立服务机构。区政府成立楼宇经济发展服务小组及办公室，办公室设在区发改局。服务小组负责指导、协调、推动楼宇经济发展。辖区商务楼宇较多的街道办事处应成立相应服务机构。

(二)建立联络员网络。街道办事处应确定一名以上的楼宇经济联络员，并建立健全辖区商务楼宇服务制度。

(三)做好统计调查。区发改局、财政局、统计局以及各街道办事处负责辖区楼宇经济统计调查并进行相关分析，相关部门应积极配合。街道办事处负责提供商务楼宇入驻企业名单，并开展本辖区楼宇经济统计调查，按区楼宇经济发展服务小组办公室要求汇总填写有关调查表格并拟写上报分析报告；区财政局负责商务楼宇入驻企业的纳税情况核实并提供相关数据；区统计局负责提供商务楼宇内入驻的规模以上、限额以上、资质以上企业的营业收入（产值）和基本信息（规模以下、限额以下、资质以下以及其它入驻企业营业收入和基本信息由商务楼宇所在街道办事处负责调查统计）；区发改局负责全区楼宇经济发展情况综合分析。

(四)强化跟踪服务。街道办事处楼宇经济联络员应加强与楼宇物业的联系沟通，及时跟踪了解辖区商务楼宇企业变动情况，更新“区楼宇经济信息管理系统”相关信息，同时协助做好楼宇招商、协税护税工作。对新建商务楼宇入驻率低于30%，所在街道办事处要设立临时窗口，派驻专人实行“一门受理、限期办结、一条龙服务”。

二、加强政策扶持

(一)对纯商务楼宇开发主体的扶持

1、开发主体新投资开发建设的纯商务楼宇采取只租不售方式的，在该商务楼宇入驻企业产生税收次年起三年内，每年按该商务楼宇对区级财力贡献（不含房地产、建安税收）比上一年度新增部分的3%给予扶持。

2、开发主体新投资开发建设的纯商务楼宇采取租售结合方式的，在该商务楼宇入驻企业产生税收次年起三年内，每年按该商务楼宇租用企业对区级财力贡献（不含房地产、建安税收）比上一年度新增部分的1%给予扶持。

(二)对商务楼宇物业服务企业的扶持

1、物业服务企业达到国家一级管理资质且在我区内管理2座及以上商务楼宇的，一次性给予1万元的扶持。

2、物业服务企业所管理的商务楼宇在我区年纳税总额3000万元及以上，比上一年度新增部分分别超过1000万元、2000万元、3000万元的，且该楼宇入驻率达到80%及以上，分别给予1万元、2万元和3万元的扶持。

(三)对纯商务楼宇入驻企业的扶持

1、入驻企业为新登记设立，内资注册资本500万元人民币及以上，外资注册资本100万美元及以上，注册登记过程中发生的工商注册费等行政事业性收费（不含中介机构有偿服务收取的费用）予以全额或部分补助。

2、区外新引进的纯商务楼宇入驻企业，自企业纳税归属我区当年（企业在下半年税收归属我区的则从次年算起）起三年内，年地方级财力贡献在100万元（不含房地产、建安税收）及以上的年度可对应给予以下扶持：第一年按其该年对区级财力贡献的15%给予扶持，第二、三年均按企业该年对区级财力贡献比上年增加部分的30%给予扶持。

3、区外新引进的总部型企业，在纯商务楼宇新租用自用办公用房（租赁合同期在5年以上）并实际入驻办公的，自获得总部型企业认定当年起3年内,年地方级财力贡献300万元及以上的年度可给予20万元租金补贴，但不超过年度实际支付租金。同时，该企业还可按《区人民政府关于加快总部经济发展的暂行办法》（政【】1号）给予相应扶持。

(四)对老旧纯商务楼宇更新改造的扶持

1、对投入使用时间超过15年、商务建筑面积10000平方米及以上的老旧纯商务楼宇整幢整体进行公共部位、公共设施设备等更新改造的，工程竣工结算款（需由有甲级资质的工程造价咨询机构审核认定）超过500万元的，对出资组织实施更新改造的楼宇业主或物业服务企业按照工程竣工结算款的5%给予一次性补贴，最高不超过100万元。

2、老旧纯商务楼宇更新改造后采取只租不售方式经营的，在更新改造次年起三年内，每年按该商务楼宇对区级财力贡献（不含房地产、建安税收）比改造前一年度新增部分的5%给予出资组织实施更新改造的楼宇业主或物业服务企业扶持。

(五)对原有厂房经批准后转为纯商务楼宇的扶持

原用途为厂房，经批准用途转为纯商务楼宇，从按新用途使用当年起三年内可将其缴纳的房产税对区级财力贡献的50%给予纳税企业扶持。

三、调动工作积极性

区政府每年结合楼宇经济工作会对在我区楼宇经济发展工作中表现突出的单位和个人给予适当奖励，对工作不力的单位和个人予以通报。考评工作每年由区楼宇经济发展服务小组办公室组织并提出建议，报区政府楼宇经济发展服务小组研究和批准。

(一)先进单位：满足以下条件可参评楼宇经济工作先进单位，经区政府批准后，给予5000元的奖励。

街道办事处参评条件：有效开展楼宇招商、协税护税、统计调查、更新系统信息等工作；上年度辖区内有2幢以上在我区年纳税总额超亿元商务楼宇或有3幢以上在我区年纳税总额超5000万元商务楼宇或辖区商务楼宇在我区年纳税总额比上一年度有较大幅度增长；辖区纯商务楼宇（不包括投入使用两年以内的楼宇）入驻率均在80%以上；辖区商务楼宇中在我区的纳税额和纳税企业数达90%及以上。

(二)先进个人：对努力推进楼宇经济发展、成绩显著的个人，由单位推荐1-2名，经区政府批准后，每人给予1000元的奖励。

四、其它

(一)本修订意见中的“商务楼宇”是指现有或新建，以对外出租、出售为主，主要用途为企业商务办公的楼宇，商务办公用途的建筑面积应在5000平方米及以上。

(二)本修订意见的适用范围为：

1、在我区区域范围内（不含观音山国际商务营运中心启动区、自建区和软件园等另有政府扶持政策的商务集聚区）纳税归属我区的商务楼宇开发主体和物业服务企业。

2、区外新引进并经区招商责任单位或招商部门认定、纳税归属我区的商务楼宇入驻企业。

(三)本修订意见中“总部型企业”是指按照《区人民政府关于加快总部经济发展的暂行办法》（政【】1号），经区政府审核认定的企业。

(四)本修订意见中涉及的楼宇“入驻率”是指：(该楼宇中企业已实质入驻办公的面积总和/该楼宇用于商务办公的建筑面积总和)X100%。“入驻率”以年度楼宇经济统计调查数据为准。

(五)对高端服务业入驻企业、商务楼宇招商等方面的扶持参照我区现有相关政策执行。

(六)我区在商务楼宇开发建设时已给予开发主体其它综合扶持的，不再给予扶持。企业同时符合本修订意见与区政府出台的其他扶持政策时，可择优但不重复享受扶持政策；扶持政策另有规定的除外。