企业法务服务内容范例(3篇)
企业法务服务内容范文
一、业主在物业服务合同中的主体地位及其义务认定
[一]业主的合同主体地位
物业服务合同的主体认定问题，是司法实践中物业服务合同纠纷审理的一大难题。物业服务合同可分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。根据我国《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”因此，前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业所签订。又根据我国《物业管理条例》第15条的规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”因此，对于普通物业服务合同来说，则是由业委员会与物业服务企业所签订的。可以看到，在合同签订的形式上，无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，业主均不是直接的合同签订者。在实践中，这恰恰是业主经常据此而拒绝接受合同约束的重要理由，他们认为自己并非物业服务合同的当事人。
必须明确的是，《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”根据该条款，建设单位同物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方转让前期物业服务合同的合意，因此，前期物业服务合同对业主之所以产生拘束力，根据在于建设单位与业主对物业服务合同的概括承受。[3]对于普通物业服务合同，《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条都规定，选聘和解聘物业服务企业乃是业主共同决定的事项。物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立物业服务法律关系，业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，则是业主自治权行使的结果。[4]所以，尽管形式上来看业主未参与物业服务合同的签订，但究其实质，不管从现行的立法规定还是从法理上来说，业主都是物业服务合同中与物业服务企业相对的实际权利的享有者和义务的承担者。
《物业服务解释》对此作出了明确解释，其第1条规定：“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此，该条款明确规定了业主在物业服务合同中的主体地位。
[二]业主应承担的主要合同义务
1.交纳物业服务费的义务
物业服务合同是一种新型合同，理论与实务界对其性质难免有不同的认识，观点主要有委托合同说、服务合同说、混合合同说、独立合同说等等。通说主张应当借鉴委托合同的制度机理处理物业服务合同相关争议，笔者对此较为赞同，因为不管是其法律关系的形成，还是物业服务合同的特征，与委托合同都有较高的相似度。从业主与物业服务企业的法律关系来看，业主是物业服务合同的委托人；从物业服务合同的内容来看，业主是支付报酬、接受服务的一方。业主有权利请求物业服务企业按照合同的内容提供相应的服务，与此相对应，业主的主要合同义务即是交纳相关的物业服务费用。
当然，物业服务费用的内涵决不简单地只是物业服务企业的佣金。物业服务费可分为公共性服务费[为物业产权人、使用人提供公用卫生清洁、公共设施维修保养和保安、绿化等公共性服务而收取的费用]、公众代办性服务费[为物业产权人、使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性的服务而收到的费用]和特约服务费[为物业产权人、使用人提供特约服务而收取的费用]。[5]也有学者主张将物业服务费区分为两类，一类是用于区分建筑物的基本维护、修缮、整治工作与日常管理及其他与居民生活相关的服务所支出的费用，即通常语境下的物业服务费；另一类是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共同设施设备的维修的更新、改造的费用，称为专项维修资金。[6]在日常生活中，广大业主往往认为物业费仅限于物业服务企业的佣金，业主拒交、欠交物业服务费也成为司法实践中引发物业服务纠纷的重要原因之一。《物业服务解释》第6条作出了针对性规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据该条，物业服务企业在经书面催交后，业主无正当理由仍拒交、欠交物业费的，可以起诉业主并得到人民法院的支持。这不仅对物业服务企业迅速高效收缴物业费用提供了法律支持，同样也对业主积极履行交纳物业服务费的合同义务将起到督促和警示的作用。
2.协助义务
在物业服务企业实施物业维护、保养、保修的过程中，业主应当给予协助，该协助义务不仅包括积极层面的主动提供必要的便利，还包括消极层面的不得阻碍、妨害物业服务企业的服务及管理工作。针对业主的该项义务，《物业服务解释》第4条赋予了物业服务企业相应的诉权：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”根据该条规定，业主违反协助义务的，物业服务企业可以行使诉权，要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任。
二、物业服务企业的义务范围认定
[一]物业服务企业的主要合同义务
物业服务企业作为物业服务的提供者，其义务范围的认定乃是物业服务合同内容的重点。概括地说，物业服务企业受业主的委托，应当依照合同的约定提供相应的物业服务。根据《物业服务解释》第3条第1款的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此，就物业服务企业提供服务的内容而言，可高度概括为维修、养护、管理、维护四方面。在笔者看来，该四方面又可区分为两个层次：第一个层次指向“对物的管理”，指的是对建筑物、基地、附属设施、相关场地等共有部分进行维护、保养和修理；第二个层次则指向“对人的管理”，是对区分所有权人群居生活关系所进行的管理，[7]包括维护物业管理区域内的环境卫生，也包括维持和谐有序的公共秩序。例如，当部分业主不当行使专有权，对其他业主构成妨害，或者侵害业主的共同利益时，物业服务企业有义务对其进行提示和制止。
[二]物业服务企业承担义务的扩充
值得注意的问题是，《物业服务解释》第3条的规定依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围。[8]合同默示条款理论[ImpliedTerms]源自于英美法系。所谓默示条款，即是当事人并未写入合同中，甚至从未协商过，但基于当事人的行为，或基于合同的明示条款，或基于法律、交易习惯及行业规则的规定，理应存在的合同条款。[9]一般说来，考察合同当事人的权利义务范围，需要对当事人双方所订立合同的明示条款[ExpressTerms]，即双方达成合意并写明在合同中的相关事项作相应的解释。但明示条款并不能完全涵盖所有的合同内容，而且某些合同纠纷仅仅依照明示条款有可能无法得以解决。当依照合同的明示条款无法合理解决合同纠纷时，英美法系国家法院主张必须充分利用普通法的灵活机制，将默示条款纳入合同之中，从一定意义上来说，默示条款的广泛运用并作为修正合同的工具实际上是对意思自治原则所作的某种程度的否定；从另一层意义上来讲，默示条款又是意思自治原则与法院行为相调和的中介。[10]因此，英国法系合同默示条款所承载的功能，在于明示条款对合同相关权利义务有未尽之处、阻碍合同履行及纠纷处理之时，得允许法官依照法律规定、相关习惯规则、明示条款等对合同内容进行推定进而作出裁判。而在大陆法系，尽管没有默示条款之说，但在遭遇合同明示条款有所欠缺之时，合同目的的实现是依赖于合同的解释原理以及合同漏洞的补充来完成的。如我国《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”合同有关条款及交易习惯均可作为合同约定欠缺或约定不明时的参照。另外，我国《合同法》第60条还规定了合同的附随义务：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”这是依据诚实信用原则对合同当事人的义务范围所进行的扩张。[11]从方法论的角度来说，默示条款理论亦是一种合同漏洞的补充方法，两大法系对此问题的应对虽然方法各异但目的相同，可谓殊途同归。当然，合理借鉴默示条款理论对我国合同法的理论与实践都具有重要意义，《物业服务解释》第3条的规定便是很好的说明。
根据《物业服务解释》第3条第1款的规定，物业服务企业承担义务的依据范围不仅包括合同约定，还包括法律、法规的规定以及相关行业规范的规定。特别需要指出的是第3条第2款规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”据此，物业服务企业公开作出的服务承诺以及服务细则也将作为物业服务企业承担义务的依据。其原因在于，物业服务企业公开作出的服务承诺及其制定的服务细则，在业主对物业服务企业的选聘过程中，对业主的最终决定有重大影响。服务承诺及服务细则，作为物业服务企业的一种“单方允诺”，[12]也作为其与业主订约的基础，必然也必须对其行为产生约束力，这对业主权利的保障非常重要。
[三]物业服务企业安全保障义务的理解与认定
物业服务企业对业主的财产及人身是否应承担安全保障义务？如需承担，其限度范围应当如何认定？这也是司法实践中较为常见且理论上存在争议的问题。2008年公布的《物业服务解释》的征求意见稿中曾设有关于物业服务企业安全保障义务的条文，其第八条规定：“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。”而在正式出台的《物业服务解释》中则未见该条款，有专家因此认为最高法院对物业服务企业的安全保障义务持否定态度，并且主张不能将物业服务企业列为承担安全保障义务的主体，要求其承担安全保障义务既无法律依据，也无法理基础。[13]
应该说，在有关安全保障义务的基本理论、法律构造及其成文法规范均尚不明朗的情况下，确实不宜匆忙就物业服务企业的安全保障义务作出明确的规定。但这并不必然意味着物业服务企业没有任何安全保障义务之承担。理论上讲，物业服务企业于特定情形下承担安全保障义务，在法律适用上仍存有解释的空间。
1.司法解释
最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》[以下简称《人身损害赔偿解释》]第6条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”这是我国法院借鉴德国法上的交往安全义务理论[14]对安全保障义务所作出的直接规定。根据该条规定，承担安全保障义务的主体为经营活动的经营者和其他社会活动的组织者，但并不仅仅限于条文所列举的从事住宿、餐饮、娱乐的经营者和活动组织者。随着对安全保障义务理论研究的深化，司法实践对安全保障义务的适用早已不再局限于条文列举的经营者，诸如银行、机场，物业服务企业等也已囊括其中。如“室内被害案”中，法院认定物业服务企业未正常使用保安监控系统及未严格执行对外来人员的登记制度，违反了安全保障义务，应对原告的死亡在其能够防止或制止损害的范围内承担相应的赔偿责任。[15]从物业服务企业的性质来说，其所从事的也是一种服务性行业，当然属于经营者的范畴；更为重要的，从法理上来说，物业服务企业符合成为安全保障义务承担者的法理依据，如危险控制理论的要求、收益与风险相一致原理的要求、节约社会总成本的要求等等。[16]事实上，判断是否承担安全保障义务的标准并不在于承担者是否具有哪种“经营者”的身份，而是在于其是否具有“对危险源的控制力”。[17]作为对物业服务区域进行实际管理的物业服务企业，对区域内危险源的控制力显然要高于业主。因此，物业服务企业在一定情形下承担相应的安全保障义务不仅符合人们日常的生活经验，也有相应的法理基础。
2.合同的约定或合同附随义务
通常来说，物业服务企业与业主都会在服务合同中对安全保障义务加以约定，物业服务企业也会为此配有专门的保安人员、建立相关安保机制、安装必要的电子监控系统、对区域边境的围护设施加以完善，物业服务区域内的安全保障工作是物业服务企业实施日常管理的一项重要内容。在合同对安全保障义务作出明确约定的情况下，物业服务企业违反此义务而对业主的财产或人身造成损害的，将承担相应的违约责任。这种损害不仅包括物业服务企业所有或管理下的物对业主造成的损害[18]；也包括因第三人的侵权行为对业主造成的损害。[19]
其次，根据《物业服务解释》第3条第2款的规定，物业服务企业的单方承诺与服务细则也纳入到合同内容中，因此，如果在其单方承诺或服务细则中有涉及到安全保障义务的服务承诺，也将作为合同义务加以履行。
另外，附随义务除了为辅助实现债权人之给付利益外，还有避免侵害债权人之人身或财产上利益的功能，此类义务，德国学者统称为Schutzflicht[保护义务]，论其性质，实与侵权行为法上之交易安全义务[Verkehrssicherungspflicht]同其性质。[20]依据物业服务合同的性质及合同的目的，物业服务企业对业主及服务区域内的安全承担保护义务属于合同附随义务的范围。因此，即使合同中没有对安全保障义务作出约定或约定不明确，但根据《合同法》第60条的规定，基于诚信原则衍生出的合同附随义务也是安全保障义务的法源之一。
由上可知，物业服务企业违反安全保障义务，造成业主合法权益受到损害的，既可因侵权而承担侵权责任，也可因违约而承担违约责任。此时将发生请求权的竞合，根据《合同法》第120条的规定，当事人可以选择依《合同法》提起违约之诉，也可以选择依侵权法规范提起侵权之诉。
3.安全保障义务的限度
必须指出的是，物业服务企业的安全保障义务并非可以随意解释和适用，不当界定和滥用会导致安全保障义务无边界的扩张，这将给物业服务企业带来极大的经营风险，不利于其整个行业的发展，最终也可能反过来对广大业主造成不利影响。例如，在令学界和法官都感到疑难的高空不明抛掷物致人损害的案件当中，就有法院以物业公司未尽安全保障义务为由而令其承担一定的责任。[21]笔者认为如此裁判大可商榷。“高空抛物”与“高空坠物”虽然只有一字之差，但不同的案件事实对物业服务企业应尽的安全保障义务的内容及限度要求则相距甚远。高空坠物案件，可能由于物业服务企业疏于管理而发生，而高空抛物致人损害，乃因第三人侵权行为而发生，要求物业服务企业对高空抛物人进行监督和防范，显然不合理地提高了其注意义务的范围，扩张了安全保障义务的限度。当然，合理与不合理的区分标准，无法一言概之，只能视个案的具体案情而分别裁判，但通常来说，只要物业服务企业在保安人员及设施的配备、保安制度的建立、保安制度的落实方面做足了工作，则应判定其已尽到安全保障义务。可以肯定的是，这种具体问题具体分析而得到的标准依然无法脱离若干重要判断因素的检验，如法律法规、法理学说、公平正义价值观甚至经验常识等等。
三、物业服务合同纠纷司法裁判所涉及的利益衡量与法律解释
[一]利益衡量：合同的履行与业主相关权利的冲突
1.冲突的产生在《物业服务解释》颁布之前，物业服务合同通常被称为物业管理合同。就这一名称问题，学界曾进行过讨论。有观点认为，物业管理中的“管理”一词具有行政隶属的服从性意义，反映了传统物业管理模式的特征，难以体现现代物业管理专业化、社会化、市场化的平等服务关系本质，宜用“人居服务”或“物业服务”的称谓取而代之。[22]多数学者对此较为赞同。受该观点的影响，《物权法》将过去的“物业管理企业”改称为“物业服务企业”，《物业管理条例》随之做出相应修改，也将“物业管理企业”统统改为“物业服务企业”。此次《物业服务解释》开宗明义，定位于“物业服务纠纷”，非常准确地界定了所要调整的法律关系。物业服务纠纷，是物业服务企业与业主之间在履行物业服务合同中产生的纠纷，属于债权纠纷。它不同于物业管理纠纷，后者是共同管理人[即业主]因对区分所有的建筑物的使用、收益、支配而发生的纠纷。[23]因此，业主拥有物业管理权，而物业服务企业需要承担物业服务的义务。当然，不可否认的一点是，物业服务企业履行物业服务合同，其对建筑物的共有部分拥有事实上的管理的权利，该种管理的权利乃基于企业的委托授权，在该语境之下，“管理指向的是物业管理企业与建筑物业之间的主客体关系”，[24]其既是一种权利，也是一种义务。在这一层面上来讲，管理与服务具有相同的含义。
一般说来，业主的物业管理权与物业服务企业实际拥有的管理权利，在内容上应该是一致的，物业服务企业的管理应当以业主授权的内容为基础。但在特殊情形下，也会发生冲突。例如，业主大会或业主委员会代表业主与物业服务企业签订合同，但合同的内容侵害部分业主的合法权益，这时产生的问题就是，部分业主与其他业主的物业管理权发生冲突，物业服务企业的管理权利与部分业主的物业管理权发生冲突，物业服务企业履行该合同的相关约定将导致部分业主的合法权益受损。此时部分业主为保护自己的合法权益，可以依据《物权法》的规定行使撤销权，但撤销权的性质、效力及行使等问题尚待探讨。
2.业主撤销权的效力
笔者认为，就业主撤销权设立的目的来看，是为了防止业主大会或业主委员会滥用权利作出决定而损害业主的合法权益。但就业主大会或业主委员会与物业服务企业签订的合同内容行使撤销权，就不仅仅是业主大会或业主委员会滥用权利的问题，还往往涉及到业主之间的利益分配问题。如在《物权法》颁布后的所谓首例业主撤销案件中，多数业主[377户]赞同在小区内新设一道围墙，以防止外来车辆和人员随意进出小区，但少数业主[8户]认为，该围墙减少了他们实际使用的公共面积，侵害其合法权益。此时，判断能否因部分业主行使撤销权而将物业服务合同的相关内容归于无效的问题，实质上转化为对行使撤销权的部分业主与其他业主之间的利益进行衡量问题。这属于民法上的价值判断。何者的利益需要优先保护或者何者利益具有更高的价值位阶，则需依赖于相关法理及利益衡量之方法加以确定。依据我国学者提出的民法价值判断问题的实体性论证规则，在没有足够充分且正当理由的情况下，不得主张限制民事主体的自由，[25]如果对部分业主权利的限制是基于更高价值位阶利益的考虑，则限制的理由可谓足够充分且正当：如基于物业管理区域内的公共利益而对少数业主权利进行适当限制是合理的，则此时少数业主主张行使撤销权就很难得到支持。相反，倘若被限制的部分业主的权利具有更高的价值位阶，则对其自由不得加以限制，其撤销权之主张便应该得到支持。因此，在某些特殊情形之下，业主撤销权的效力亦不可一概而论，法院在裁判该类案件时，需要于具体个案中合理运用利益衡量之方法，尤其是加强裁判文书的说理部分，以理服人，保证判决的正当性和妥当性。
[二]法律解释：物业服务合同履行中业主抗辩的“正当理由”
1.问题的提出
前已述及，业主拒交欠交物业服务费是司法实践中的一大难题，《物业服务解释》第6条对此作了针对性规定，根据该规定，物业服务企业经过书面催交程序，业主无正当理由仍拒交或欠交的，物业服务企业可向人民法院提起诉讼，并可得到法院支持。这一规定无疑为物业服务企业催交服务费用提供了有力的支持，但针对于具体的案件裁判而言，仍然涉及一个问题，即所谓“正当理由”该如何认定，正当理由的判断标准何在？这仍是审判实践操作中需要明确的。
2.对“正当理由”的认定
其实，《物业服务解释》中的相关条文，对正当理由问题暗含了一定的说明，如第5条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”据此，“违规收费”即是业主抗辩的一项正当理由。第6条的后段，则从反面折射出正当理由的问题，该段规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，物业服务企业依照合同履行义务后，业主以未享受或无需接受相关服务进行抗辩的，无法构成正当理由。就事实来看，业主欠费抗辩的理由主要来自两方面，其一为物业收费不合理；其二为物业未提供服务或服务不周。依据法律解释方法中的体系解释与目的解释，[26]结合抗辩产生的事实原因，笔者认为，对正当理由的理解与判断，可分为两个层次：第一，违法或违约损害业主利益的，构成抗辩的正当理由。具体言之，即物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定的收费标准，违法违规收费，或者违反合同的约定，损害业主利益的，可以作为业主抗辩的正当理由；第二，在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩，需要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩之正当理由能否成立。
3.诉讼中的证明及纠纷解决机制
对业主而言，基于正当理由的抗辩权的行使固然为其保障自身合法权益提供了有力保护，但也应该看到，抗辩权的赋予同样给业主滥用权利留下了机会。为防止业主滥用正当理由进行抗辩，保障物业服务企业的合法权益，当业主基于正当理由行使抗辩权的，必须对其据以主张的正当理由进行证明。即业主此时必须举证证明物业服务企业有违法违规违约之行为或证明其服务有不符合诚实信用要求之事实。否则，不仅业主的抗辩无效，其行为本身亦将承担相应的法律后果。而对于司法实践中越来越多的物业服务费纠纷案件，也必须建立相应的纠纷解决机制，进一步规范物业服务企业的经营管理，对物业服务行业的收费标准进行监管，完善业主自治体系等等，只有这样，欠费纠纷才有可能有效避免。
结语
广厦千万，大庇天下。物业服务合同的履行与百姓生活休戚相关，与社会安定紧密联系。就立法的层面，司法解释的颁布为维护和保障合同当事人的利益提供了平台，但从司法的角度来说，审判实践中物业服务合同履行所涉及的问题可谓纷繁复杂，不仅事实判断与价值判断纵横交错，裁判的统一性与个案的妥当性也或许未必合致，而错判误判的情况亦在所难免。在这样的情势下，深入研究既有判例，总结过往的经验教训，就具体个案正确适用解释条文、合理选择并运用法律解释及利益衡量之方法就显得极为重要。因此，《物业服务解释》的出台固然将为今后的司法实践工作提供较强的指引，但站在法律适用的立场之上，于法官而言，其工作依然任重道远。
注释:
[1]杨立新主编：《〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉理解与适用》，法律出版社2009年版，第27页。
[2]如有实务界人士认为该解释在区分物业管理与物业服务、赋予物业企业代位诉讼权利、保障业主单方面解除物业服务合同、解决业主欠费难题等方面，有诸多亮点。参见颜雪明：“从实务角度看物业服务司法解释的亮点与不足”，载《法律适用》2009年第7期。
[3]徐海燕：《区分所有建筑物管理的法律问题研究》，法律出社2009年版，第265页。
[4]杜万华、辛正郁、杨永清：“最高人民法院《建筑物区分所有权司法解释》、《物业服务司法解释》要义”，载《判解研究》第2辑，人民法院出版社2009年版，第74页。
[5]高平主编：《物业纠纷新型典型案例与专题指导》，中国法制出版社2009年版，第212页。
[6]同注[3]，第292—293。
[7]梁慧星、陈华彬：《物权法》[第三版]，法律出版社2005年版，第183页。
[8]同注[4]，第75页以下。
[9]王利明、崔建远：《合同法新论总则》，中国政法大学出版社1996年版，第187页。
[10]苏号朋、朱家贤：“论英国法中的合同默示条款”，载《法商研究》1996年第5期。
[11]司法实践中出现过物业服务企业违反合同附随义务而承担违约责任的判例。如“延误送信案”中，二审法院认为依照诚实信用原则，被告物业服务企业负有及时转交邮件或及时通知收件人领取邮件的义务，而被告违反此项附随义务，造成原告业主遭受损失，应承担违约责任。参见北京市第一中级人民法院[2008]一中民终字第3542号《民事判决书》。
[12]张广兴：《债法总论》，法律出版社1997年版，第56页。
[13]同注[2]，颜雪明文。
[14]周友军：“我国侵权法上作为义务的扩张”，载《法学》2008年第2期。
[15]参见北京市第一中级人民法院[2006]一中民终字第10996号民事判决书。
[16]张新宝、唐青林：“经营者对服务场所的安全保障义务”，载《法学研究》2003年第3期。
[17]如德国冯巴尔教授指出：“在属于不作为责任原始形态的对他人侵权行为之责任领域内，监督者控制潜在危险的义务通常来源于他对危险源的控制力。”参见[德]冯巴尔：《欧洲比较侵权行为法》[下卷]，焦美华译，法律出版社2004年版，第255—256页。
[18]如“楼顶坠物案”中，物业服务企业对楼顶的废弃搁置物未予处理，造成其坠落后将原告砸伤，法院判决因物业服务企业没有尽到相应的安全保障义务和管理职责，对原告承担赔偿责任。参见周桂芳、轩毅：“楼顶废弃物砸伤人物业公司被判赔”，载《人民法院报》2008年8月25日第3版。
[19]如“保险柜失窃案”中，合同明确约定小区内设专职保安人员，24小时值班，进行治安巡逻和治安保卫工作，并且原告与物业服务企业曾两次签订补充协议，加强保安，原告也因此增加支付了物业服务费，但由于被告公司未如约履行安全保障义务，致使原告保险柜被盗，法院判决被告承担违约责任。参见广东省佛山市中级人民法院[2005]佛中法民五终字第908号民事判决书。
[20]王泽鉴：《民法学说与判例研究》[第四册]，中国政法大学出版社1997年版，第84页。
[21]谢罗群：“深圳‘高空抛物案’一审判决引发物业管理行业关注”，载《中国物业管理》2008年第3期。
[22]徐建明：《物业管理法规》，东南大学出版社2000年版，第17页。
[23]同注[2]，颜雪明文。
[24]同注[3]，第258页。
企业法务服务内容范文篇2
第二条本办法适用于全市范围内，符合国家物业管理资质要求的物业服务企业，对受委托物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条市物价局会同市住房保障负责全市物业费实施和监督管理工作。
第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。
第七条物业服务收费，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。其中公共服务收费根据物业和物业服务企业提供服务的性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。
第八条本办法所称普通住宅公共服务收费，，按照由低到高的原则，划分不同的等级服务。每个服务等级再划分若干个服务项目，各个服务项目收费标准之和组成整个服务收费标准。业主委员会或开发建设单位与物业服务企业在商定服务项目和收费标准时，可以结合小区特点和实际情况，进行自主选择和组合，报物业管理行政主管部门核定物业公共服务等级，价格主管部门审定物业公共服务收费标准。
第九条普通住宅物业等级和收费由市房产和价格主管部门制定。
第十条前期物业管理是指在业主大会选聘物业服务企业管理物业之前，由开发建设单位选聘或招标确定物业服务企业实施的物业管理。
第十一条鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择物业服务企业。价格主管和物业管理行政主管应加强价格行为的监督和管理。
第十二条在前期物业管理协议或房屋买卖合同中，与物业服务企业或物业买受人预先约定的公共服务收费标准，应在确定的协议价格或中标价格范围内。同时应约定物业管理服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十三条实行市场调节价管理的物业服务收费，业主大会成立前，由物业服务企业与物业买受人（使用人）或开发建设单位在物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第十四条物业服务收费可以采用取包干制或酬金制等形式约定。
第十五条公共服务费用构成因素为：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常维护及保养费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）物业服务企业办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧费用；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主大会同意的其他费用；
（十）合理利润；
（十一）法定税费；
（十二）管理费分摊。
第十六条物业的电梯等设施运行电费及公共照明、公共用水等代收代交费用的，由物业服务企业按照实际用量进行公开分摊，并在物业服务合同中明确约定。
第十七条业主应按物业服务合同（协议）的约定交纳物业公共服务费。对未入住或使用未连续超过一个月份以上的物业向物业管理企业书面申请，按规定70%交纳物业公共服务费、电梯、水泵、中央空调等代收代缴费用、机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费。
第十八条鼓励物业管理区域内各类停车设施充分、有效、合理利用，物业企业根据业主或业主委员会要求委托实施专人车辆停放服务的，其服务收费标准在价格主管部门制定的收费标准范围内协商一致后，于停车服务实施前一周内，报市价格主管部门备案。物业服务企业所收取的车辆停放服务费，属业主共有收益，由物业服务企业单独建帐，独立核算，所得收益在业主大会成立前，扣除物业服务企业的代办经营成本后，30%用于物业服务费用，70%用于小区公共部位共用设备设施专项维修养护，业主委员会成立后按业主大会的决定及合同约定使用。
拆迁商品房小区、改造老小区、保障性住房小区的车辆停放服务费，统一由物业服务单位收取使用，主要用于弥补物业服务收费不足和小区设备设施日常维修养护，以确保这些小区实施长效管理。
第十九条物业管理区域内，供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用时，双方应当签订有偿服务合同，并可向委托单位收取手续费。
第二十条物业服务收费应按规定实行明码标价。服务内容、收费项目、收费标准及收费办法等应在经营场所或服务地点醒目位置予以公布。
第二十一条物业服务企业每年应向业主、使用人公布物业服务费用的收支情况及利用业主公用、共有设施经营收益和支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。
第二十二条业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，可按双方所签服务合同中的约定依法追缴。
第二十三条价格主管部门在制定物业公共服务收费标准的总体水平时，听取业主、使用人和物业服务企业等多方意见。
第二十四条价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
企业法务服务内容范文
2015年3月18日，中国国家税务总局（以下简称“国税总局”）了2015年第16号《国家税务总局关于企业向境外关联方支付费用有关企业所得税问题的公告》，公告明确提出，企业向境外关联方支付费用应当符合独立交易原则。另外，首次在中国提出了从受益性角度分析费用支付的合理性。并进一步明确了如下4种情况向境外关联方支付费用税前不可扣除：
1.境外收款方缺乏经营实质。
2.不具备真实性。
3.不能直接或间接让付款方获取经济利益的服务费。
4.向仅拥有无形资产法律所有权而未对其价值创造做出贡献的关联方支付的特许权使用费。
税务机关有权监管并调整未按照独立交易原则向境外关联方支付的费用。在对企业监管中，税务机关可以要求企业提供相关资料，并且事后仍有机会对不符合独立交易原则的对外支付不予抵扣，明确提出了10年的追溯调查调整期限。
在此形势下，企业向境外关联方支付费用面临着越来越严峻的形势，如果没有在事前、事中、事后做好从税务框架设计、资料准备、风险分析以及和税务机关及时沟通等一系列的筹划工作，那么服务费将可能无法在税前扣除，并面临特别纳税调整的风险。
二、应对向境外关联企业支付服务费的所得税税务挑战的对策措施
通过以上分析可以看出，在国际化的情形下跨国经营已是必然趋势，境外关联企业支付服务费不可避免，只有学习税务相关政策、积极合理安排业务框架，提早布局筹划，才能避免企业的所得税风险，确保企业经营顺利开展。根据对境外服务费问题的研究，下面从费用发生的源头开始，对如何应对及处理境外支付服务费可能面临的所得税问题及风险进行深入探讨。
1.根据“四性原则”梳理关联公司提供的各项服务，结合费用计算方法提前进行框架设计
关联公司之间优势互补、资源优化配置，并结合税务筹划来互相提供服务并收取服务费，这是跨国公司的通行做法，所以必须从整个集团来考虑，并得到上层的支持和帮助。如何设置服务提供框架，如何计算收取服务费，如何避免可能的税务风险，本文试图从四性原则释义、四性原则下的服务费梳理以及四性原则下服务费计算方式的选择三方面进行阐述。
（1）“四性原则”释义
16号公告相关条例规定，企业向境外关联方支付费用，如果不符合独立交易原则、不能证实交易真实发生、未能为企业带来直接或间接经济利益、或者该费用与企业的收入不相关，则该费用不可以在计算企业应纳税所得额时扣除。这里以“四性原则”为基础，明确提出了境外关联方支付费用的所得税风险。“四性原则”具体内容主要包括以下方面：
独立性交易原则：企业接受的境外关联服务，必须是按照市场条件下的公平成交价格和营业常规来进行；
真实性原则：企业接受的境外关联服务必须有实质性经营活动、真实发生且履行了功能并承担了风险。
收益性原则：企业接受的境外关联服务必须能够使企业获得直接或间接经济利益。
相关性原则：企业接受的境外关联服务与企业实际取得的收入直接相关。
因此，下文选择使用“四性原则”从源头对境外关联方的支付费用加以梳理和规范，来规避所支付境外关联方费用潜在的所得税风险。
（2）以“四性原则”对服务费用梳理及分类
①集合企业集团内各公司的服务提供情况，进行逐项梳理，以“四性原则”为基础确定服务框架。
②对关联企业的服务进行分类，分类尽量细化，方便了解服务的性质和类型。比如，可以细化到每一个成本中心，根据其功能和提供服务的内容，逐一陈述其提供的财务、人事、流程、采购等等服务。
③逐项分析，剔除不符合“四性原则”的服务项目。如前文所述，跨国公司间提供的服务多种多样，不可避免的是一些服务费用不属于“四性原则”规定可以支付的范畴。比如，有些关联公司实际承担了母公司的管理职能，为此而收取的管理费不可以在所得税前扣除；境外关联方在向中国企业销售原材料时已经在定价中获取了与开展采购活动相对应的经济补偿，如果还要额外收取采购服务费，相应的服务费可能不被允许税前抵扣，等等此类费用必须分析并剔除，避免所得税风险。
④确定符合“四性原则”而关联企业必需的服务项目，从服务内容、服务范围、服务费计算方法及收取等方面将其框架设定下来，并形成文字资料。对于此类符合独立交易原则的服务类别，尽量详细陈述并在合同中予以规定。
（3）四性原则下服务费计算方式的选择
当设定以上关联公司服务内容、服务范围的框架后，选择何种方式来计算收取服务费，也是独立性交易原则的重要一步。
一般服务费计算方式多种多样，比如按服务时间计算，按成交业务量的一定比例计算，按费用分摊然后成本加成方式计算，等等。但具体选用何种服务费计算方式？其实并没有一个完美的答案，但以下几项原则可供参考：
①直接相关性原则
服务收费实际上与服务内容、服务性质、服务方式等密切相关，对不同的服务最好能采取切合其服务性质的收费方式。
②以市场价格参考、保持合理利润原则
关联企业之间提供服务的最大税务风险就是所得税风险，即利用关联交易转移利润从而侵蚀税基。所以，在对关联企业间的服务定价时必须考虑市场价格，以确保该项服务保有合理的利润，主动规避所得税风险。
③成本效益原则
跨国公司内部的关联公司间的服务设计范围广、种类多，如果按各项服务性质制定不同的费用计算方式，势必需要大量的工作做前期准备，而后日常经营需要花费时间计算并跟踪，所以考虑何种费用计算方式也要抓大放小、考虑成本效益原则。
2.结合“四性原则”做好支持性文件准备
当从集团层面设定好以上服务模式以及收费定价机制后，基于独立性、受益性原则，完整、规范、及时地准备充分、合理、必要的相关资料，对于企业规避支付境外关联方服务费的所得税风险也同等重要。
（1）企业与境外关联方签订的合同或者协议
合同是证明服务真实发生的重要依据。当关联方服务框架确定之后，要将服务内容及范围、服务提供方式及流程、服务发生地点、服务定价及收费计算、服务期间及收费金额等重要信息以合同的形式固定下来，是日后和税务机关沟通的重要文件。
很多企业因为服务收费金额不固定或者有很多服务项目不好逐一陈述而签订一个框架协议，这种做法为企业在实际支付境外关联方服务费带来很大的困难和风险。建议在合同里按本文第一部分所述，按不同类别将服务内容详细列出，某一部分最后有税务风险而不会影响其他服务项目的支付，从而从整体上降低所得税风险。
（2）证明交易真实发生的其他相关资料
境外关联方服务仅有合同不足以证明交易的真实发生。企业在日常接受境外关联方的服务时就必须收集以下支持性文件比如服务成果、服务带来的经济利益等，并形成一个系统性常规性的资料收集机制：
①服务成果
因为服务内容及形式的多种多样，服务成果可能是一份报告、一个项目、或者开发的一个产品，还有的服务并不能马上进行量化，而是一定期间内才可以看到服务的效果，这就要求企业根据不同情况做好记录，并将这些服务成果信息系统性、定期性地整理记录下来，作为向税务机关备案并证明服务真实发生的重要依据。
②服务带来的经济利益
服务带来的经济利益是服务真实性的强有力证据，同时也是受益性的必要条件。16号公告引入受益性的概念，结合该公告，与企业承担风险或者经营相关的服务，能为企业带来量化收入的服务，都是企业从该服务得到的经济利益。
企业也要建立服务和经济利益的挂钩机制，定期跟踪分析，确保服务带来的经济利益流入企业，或者说，一旦发现这种服务不能为企业带来直接或间接的经济利益，则需要将其从一揽子服务项目中剔除，以降低所得税风险。
（3）证明交易符合独立交易原则的相关资料――同期资料准备
独立交易原则的相关资料很多，同期资料准备是证明独立交易原则的一个有效工具。同期资料有着系统而固定的格式，虽然符合一定条件的企业才被税务机关要求准备同期资料，但对有着境外关联服务费支付的企业来说，是个借鉴和利用的好工具。
同期资料一般从企业业务介绍、集团概况、行业分析、关联交易介绍、功能与风险分析、转让定价方法介绍等等方面对企业的关联交易进行全面反映，其中的功能与风险分析、转让定价方法介绍可以帮助企业对境外关联方服务费支付提供有益分析和资料准备。
功能与风险分析，是体现服务真实性的重要信息。
行业分析、转让定价方法以及经济分析部分，间接佐证了境外关联方服务费的独立交易性原则。
3.有效的税务沟通
有效的税务沟通是另一减少境外关联方服务费支付所得税风险的重要保证。16号公告为税务机关对转让定价的监管提供了坚实的政策基础，对企业境外关联方服务费支付带来了更大的风险与挑战，企业还必须从以下方面加强沟通，主动适应政策变化，有效进行税务管理。
（1）企业内部自行对关联方服务进行跟踪及沟通
①与集团总部的财税团队保持密切联系，在集团层面获取信息与协助，并采取一致和整体性的应对措施，这需要本地公司与集团总部的通力合作。
②向经营管理层团队提供必要的培训，以使其了解转让定价管理的基本内容从而尽早识别风险，并确保转让定价内部指引能够对新兴交易实施有效管理。
③跟踪审查每项服务费的经济实质，评估关联服务交易定价政策及其最初制定的基础有无改变，如有变更及时应对。
④企业应当建立有效且持续的内部税务风险控制，并更新完善集团内部服务收费机制，以确保税务处理合规、有效与及时。
（2）主动与税务机关建立有效沟通
①税务机关也在畅通与企业财务人员及税务中介机构的沟通与合作，企业可以借助这种机会主动和税务机关建立沟通的平台，解决任何潜在的税务争议，规避可能的税务风险。
②双边磋商不仅能为纳税人提供税收确定性，使纳税人避免国际双重征税，还能规范跨国公司在中国的利润水平，合理实现国际税源的转移。在实践中，双边磋商越来越受到各国税务机关的重视。
所以，如有可能，可以向我国申请双边预约定价安排和转让定价相应调整的双边磋商，境外关联公司的服务费支付也就迎刃而解。
（3）借助税务中介机构，获得专业辅导