买卖合同的相关法律(精选8篇)
买卖合同的相关法律篇1
关键词：优先购买权，法律性质，行使条件，冲突解决
一、问题的提出
所谓优先购买权，是指法人、其他组织、自然人在特定买卖关系中，依法享有在同等条件下优先于其他人购买出卖人的财产的权利。一般而言，优先购买权是基于法律的规定。优先购买权虽在我国法律中有明确的规定，但从法理和实务中仍有诸多问题需要探讨，诸如：
某市王文、王武共有房屋4间，比例为各占两间，出租于张明，其租赁期限为2000年元月1日至2004年12月31日止。每年租金8000元在年初预交。等等。2001年10月8日，王武私下将其所享有的份额，以价款10万元转移所有权于李军。其后，房屋共有人王文、房屋承租人张明得知后，均表示：“愿出10万元购买之”，并主张优先购买权。各方当事人各执一词，形成纠纷。2001年10月28日，王文作为原告，以王武、李军为被告，张明为有独立请求权的第三人，诉至法院，请求（1）确认王武与李军之间的房屋买卖关系无效；（2）原告在同等条件下享有优先购买权。张明的诉讼请求与王文的一致。
上述案例，即为典型的承租人优先购买权和共有人优先购买权的竟合。本文对优先购买权的法律性质、行使条件及其竟合的处理予以探讨。
二、优先购买权的法律性质
优先购买权的法律性质主要表现在如下几个方面：
1、优先购买权具有法定性。一般而言，优先购买权是对出卖人的处分权所作的限制，而此限制是基于法律的直接规定产生，具有法定性。如《城市私有房屋管理条例》第19条、《民法通则若干问题意见》第118条、《合同法》第230条规定了承租人的优先购买权，《民法通则》第78条了共有人的优先购买权，《公司法》第35条、第138条规定了股东的优先购买权，《合伙企业法》第22条规定了合伙人的优先购买权，《中外合资经营企业法实施条例》第20条规定了合营方的优先购买权。
2、优先购买权具有物权性。优先购买权是否具有物权性存在不同观点。否定说认为，优先购买权是附随于买卖关系的，法律设定该权利，只是对出卖人所附加的义务，应当视为买卖关系的组成部分，优先购买权本质上仍然是债权，不具有物权性。肯定说认为，优先购买权具有物权的效力，可以对抗第三人，属于物权范畴，具有物权性。笔者赞同肯定说，其理由是：（1）依法律规定而产生的优先购买权是法律对特定人的保护。（2）优先购买权具有对抗第三人的效力。依法律规定，当第三人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购买标的物，优先购买权人有权请求人民法院确认该买卖关系无效，并要求在同等条件下将标的物出卖给自己。（3）明确优先购买权为一种物权，有利于对优先购买权人利益的保护，防止出卖人与第三人串通侵害优先购买权人的优先购买的权利。由此看来，优先购买权具有物权性。
3、优先购买权是一种期待权。优先购买权并不是优先购买权人在任何时候都能享有的一种现实权利，在出卖人出卖标的物之前，优先购买权仅仅表现为一种可能性。只有在出卖人出卖标的物这一特定法律事实出现时，优先购买权人才能行使优先购买权，使此权利由可能性变为现实性。因此说，优先购买权为一种期待权。
4、优先购买权是一种附条件的形成权。所谓形成权，是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更、消灭的权利。当优先购买权人行使优先购买权即可依法排除出卖人将标的物出卖给第三人的可能，使其与出卖人形成买卖标的物的权利义务关系。因此，优先购买权是一种形成权。同时，优先购买权的行使是以“同等条件”为前提，因此，优先购买权又是一种附条件的形成权。
三、承租人的优先购买权及行使条件
所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。承租人的优先购买权在我国以往的立法和司法解释中，已有相应规定。《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。最高人民法院关于贯彻执行《民法通则若干问题意见》（试行）第118条规定：”出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。“我国《合同法》从立法角度上确认了房屋承租人的优先购买权，即该法第230条规定：”出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。“房屋承租人的优先购买权是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同产生的。
房屋承租人优先购买权的行使条件：一是承租人的优先购买权发生于出租人转让房屋所有权时，这时承租人以享有优先购买权的前提为基础。二是出租人出卖租赁房屋，应负担在合理期限内的通知义务，这是承租人得以行使优先购买权的必要前提。出租人应当在出卖租赁物之前的一段合理时间内。三是承租人仅在同等条件下享有优先购买权。何谓同等条件？依王利明先生的观点，同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格，而此种优惠能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。 四是承租人应在合理期限内行使优先购买权，这是要求承租人优先购买权的行使条件。依行政法规和司法解释的规定，房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使，若未行使，则视为放弃优先购买权。而依合同法的规定，未将合理期限限定在3个月内。在实务中如何确定合理期限？笔者认为，根据新法优于旧法的原则，《合同法》的效力高于行政法规的效力，因此，应适用合同法的规定，合理期限可由出卖人根据其实际情形确定在出卖前的一段合理时间内，无须受3个月的限制。同时，在出卖人给承租人一个合理期限，而承租人未提出异议，亦应当认为有效，何须受3个月限制呢？在前述案例中，张明为4间房屋的承租人，在租赁期间，王武转让其共有份额，张明也愿以10万元购之，根据《合同法》第230条之规定，其主张成立。因此说，张明在同等条件下享有优先购买权。
四、共有人的优先购买权及行使条件
所谓共有人的优先购买权，是指共有人的财产有偿转让给第三人时，其他共有人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《民法通则若干问题意见》（试行）第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”由此可见，共有人对共有财产享有优先购买权亦是基于法律的直接规定。
共有人的优先购买权行使条件：一是共有人优先购买权的行使必须基于按份共有关系的存在。在共同共有关系中，共有人不能在共有财产中确定自己的份额，不能转让自己的权利，故不存在优先购买权。二是共有人优先购买权必须在同等条件下行使。此处的“同等条件”与承租人优先购买权中的同等条件相同。三是共有人优先购买权必须在合理期限内行使。《民法通则》及其司法解释对共有人行使优先购买权的合理期限并未作出限制性 的规定，此处的“合理期限”与《合同法》第230条所规定的合理期限相同。在前述案例中，王文、王武共有房屋4间，为共有财产的共有人。这时，王武转让其所享有的份额，依据《民法通则》第78条第3款之规定，王文作为共有人愿以10万元购买共有房屋的主张当然成立。因此说，王文在同等条件下享有优先购买权。
五、承租人优先购买权与共有人优先购买权竟合的处理
如前述案例中，承租人的优先购买权与共有人的优先购买权出现了竟合，如何平衡这两种权利的冲突，我国现行法律没有明文规定。笔者认为，法律作为利益分配的调节器，当承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突时，应坚持“两利相权取其重”的价值取向进行平衡，确定共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。理由是：
1、从法律效力上看，共有人的优先购买权是从共有权中派生出的一项权利，它是基于共有人对共有物的所有而对共有人所有权的一种法律保护。承租人的优先购买权是从租赁权中派生出的一项权利，它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。尽管目前各国法律对租赁权的保护已呈物权化趋势，但无论如何，租赁权毕竟还只是基于合同而产生的一种债权。按照民法的一般规则，对物权的保护应优先于对债权的保护。当物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力。因此，共有人的优先购买权应具有高于承租人优先购买权的法律效力。
2、从权利义务上看，共有人作为整个共有财产的所有权，其与共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其对共有财产的关注较之于承租人更为尽心，其对共有财产所负的维护义务和责任较之于承租人更为重大，因此，根据权利与义务相一致的原则，共有人的优先购买权比承租人的优先购买权应更为优先。
3、从立法目的上看，共有人的优先购买权是共有权中包含的权利，是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权而设立的。不过，设立承租人优先购买权的这种目的可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护。但如果共有人不享有优先购买权，则难以获得其他规则的保护。
买卖合同的相关法律篇2
城市居民不允许购买农村私有房屋
现在，不少城市居民在农村购买农村私有房屋。但是，农村私有房屋买卖，不仅是在买卖房屋，实际上也是在买卖宅基地，而宅基地是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，是不允许转让的。我国采用房地一体制度，“地随房走、房随地走”，宅基地不允许买卖，农村私有房屋也不允许买卖，即使有买卖行为的存在，但由于有关主管部门不予发放土地使用证和房产证，买房人事实上也是无法取得房屋所有权的。
对于城市居民购买农村私有房屋买卖纠纷引起的诉讼，我国法院现行的做法，通常是确认房屋买卖合同无效，判令双方当事人各自返还房屋和购房款。当然，如果房产在购买前后如有升值，或者买房人对房屋进行了翻建扩建，买房人是可以要求卖房人予以相应的补偿。
例如，城市居民崔某于1985年在北京四季青乡购买了几间农民房，二十年后地价升值，原房主孟某诉请法院判决崔某退回所购买的房屋。法院根据农村宅基地严禁买卖的法律规定依法确认合同无效，判令崔某将房屋交还孟某。同时，综合考虑房屋的现值及区位补偿价值，判令孟某在退还崔某购房款的同时，给予崔某经济补偿数十万元。
同一集体经济组织成员之间允许有条件的买卖私有房屋
农村私有房屋禁止城市居民购买，但允许同一集体经济组织成员之间有条件买卖。这些条件主要有以下几点：第一、买房人和卖房人应当是同一集体经济组织成员；第二、买卖行为应得到集体经济组织的同意；第三、买房人应当符合宅基地使用条件，取得宅基地审批手续。例如，1994年6月5日经北京市通州区某村民委员会同意，该村村民王某与杨某签订一份《房屋买卖协议》，王某将其房屋及院落卖给了杨某，后来，王某请求法院确认协议无效并返还房屋，但法院认为协议是双方真实的意思表示，协议的内容不违反法律的强制性规定，故应认定协议有效，判决驳回诉讼请求。
如果买房人是农村居民，但与卖房人不是同一集体经济组织成员的，双方的房屋买卖行为仍然会被认定无效。例如，2006年6月，北京市顺义区某村村民李某与另一村村民闫某签订了一份房屋买卖合同。后因房屋不能过户，李某提讼。法院认为，李某与闫某进行的房屋买卖，虽然自愿达成买卖协议，但双方购房行为违反了法律和行政法规的强制性规定，故双方所签订的买卖协议无效。
但是，即使是同一集体经济组织成员之间的房屋买卖，卖房人也要承担相应的法律责任。根据《土地管理法》第62条的规定，卖房之后，再申请宅基地的不予批准。
综上所述，我国现行法律和政策，原则上禁止农村私有房屋买卖，仅允许同一集体经济组织成员间有条件的买卖。农村私有房屋买卖，应三思而后行。
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买卖合同的相关法律篇3
内容提要: 房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时，出租人负有强制缔约义务，在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同，形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时，承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力；反之，承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任，仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的，共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。
《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行》(以下简称《民法通则司法解释》)第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这是我国民事立法首次明确规定房屋承租人的优先购买权。《合同法》第230条规定沿袭了这一制度，该条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
但是，由于上述 法律 规范过于简略以及缺乏可操作性，在司法实践中留下许多制度适用上的疑难。wWW、、2008年12月18日，依据最高人民法院的公告，《民法通则司法解释》第118条从2008年12月24日起被废止，理由是“与《物权法》有关规定冲突”。2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同司法解释》)，该解释第21条至24条对房屋承租人享有的优先购买权的行使、效力以及限制等作出了具体的规定。对此，本文从房屋承租人优先购买权的性质、行使条件与效力三个方面，对上述立法规定中存在的争议问题进行分析和考察。
一、房屋承租人优先购买权的性质分析
优先购买权，又称优先承买权、先买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，可以同等条件优先于该第三人而购买的权利。我国《物权法》、《合同法》、《合伙 企业 法》、《公司法》等法规范中分别规定按份共有人、承租人、合伙人以及股东享有优先购买权。但是，优先购买权这一权利性质为何，在理论上认识不一。对此，主要有以下四种观点：
第一，附条件的形成权说。该说认为优先权就其性质来说，属于形成权。优先购买权无论是法定还是约定的，性质上都属于形成权，权利人可以依单方之意思表示，形成与义务人将租赁房屋出卖给第三人的以同样条件为内容的合同，而无须义务人(出卖人)的承诺。但该项形成权附有停止条件，即只有在义务人出卖租赁房屋于第三人时，权利人才行使。[1]我国理论上有许多学者赞同该说。[2]
第二，期待权说。该说认为，在出租人未出卖租赁房屋时，优先购买权人的权利尚未现实化，只处于期待权状态。但若出租人出卖租赁房屋于第三人时，优先购买权人可以行使权利，期待权即可获得实现。[3]
第三，请求权说。请求权说认为优先购买权是权利人对出卖人享有的买卖合同订立请求权。在权利人行使优先购买权时，买卖合同的成立尚须出卖人的承诺。有观点进一步将请求权说概括为附强制缔约义务的请求权。该说认为，在出卖人违反义务将租赁房屋出卖给第三人时，承租人可以诉请公权力介入，强迫该出卖人对其作出承诺的意思表示。换言之，出租人对于承租人购买租赁房屋的请求负有强制承诺的义务。[4]
第四，在德国民法理论上，部分学者主张将依优先购买权形成的合同解释为附双重条件的买卖合同。具体而言，第一个条件是出卖人与第三人缔结买卖合同；第二个条件是优先购买权人表示行使权利。[5]这一构想在德国普通法时期即已存在，编纂德国民法典的第一次立法委员会甚至将其列为一种可能的选择。还有学者认为，优先购买权行使是对起初内容并不确定的、长期并且附条件的买卖要约的承诺，换言之，优先购买权人借行使该权利，对出卖人的要约予以承诺。[6]
就上述观点而言，所谓期待权说难以自圆其说。期待权是从德国学术理论上 发展 起来的一个概念，是指因具备取得权利之部分要件，受法律保护且具有权利性质的法律地位。期待权之“期待”，应该为一个法律上或多或少已经有保证的、可以得到某种权利的指望，特别是取得某种债权或物权的指望。这种权利的一般取得条件已经部分地实现，而它的完全实现尚要取决于一定的可能性。[7]期待权是对未来完整权利取得的一种期望，但并不是所有的期待都是期待权。期待权的构成应该具备以下条件： (1)对未来取得某种完整权利的期待； (2)已经具备取得权利的部分要件； (3)期待权所指称的法律地位应具备一定的独立性。从德国学者关于期待权的研究来看，典型的期待权包括附停止条件下设定的权利，以及分期付款买卖合同中买受人所享有的权利。[8]反观优先购买权人，由于出租人出卖标的物的可能性非常渺茫，权利人取得标的物的指望完全没有任何保证，如果有的话也仅仅是一种单纯向往的心理状态，该状态不具有取得权利的任何要件。
请求权说或者是附强制缔约的请求权说亦存在着不足之处。依照这一理论，优先购买权人享有的是请求权，在他向所有权人发出购买标的物的要约时，出卖人负有强制承诺的义务。但是，如果出卖人拒绝对优先购买权人的请求予以承诺，则优先购买权人的利益势必难以获得有效的保护。即使认为在此情形出卖人负有强制承诺的义务，但也可能难以涵盖另一种情形：所有权人在与第三人订立买卖合同之后，将同样的条件向优先购买权人发出要约，其予以承诺的。这同样是优先购买权人行使优先购买权的具体表现。因此，附强制缔约的请求权说难免以偏概全。
对于附双重条件的买卖合同说以及具有长期拘束力并且附条件的买卖要约说，德国著名学者拉伦茨教授指出，附双重条件的买卖合同说仍然没有明确优先购买权人所行使的究竟是何种权利。而且，第二个条件，即权利人表示行使此项权利，事实上即是使买卖合同成立生效的法律行为自身。因此，这种以法律行为的实施为条件的想法，本身就是矛盾的。所谓具有长期拘束力并且附条件的买卖要约说，已经与形成权的构想相当接近，有学者甚至认为，受领有长期拘束力之合同要约的人，其法律地位相当于形成权人。拉伦茨教授进一步认为，这两种构想都存在着不足之处，它们都只能适用于以法律行为为基础的优先购买权，而不能适用在以公法规定为基础的情形。[9]此外，具有长期拘束力并且附条件的买卖要约这一学说中所谓的条件，就是指出卖人与第三人订立买卖合同的条件，即同等条件。
附条件的形成权说亦存在着不足之处。形成权的典型特征，在于法律赋予权利主体以单方面干预存在相对人的法律关系的权力，由于形成权的相对人必须接受权利主体行使形成权行为的事实，因而形成权的行使必须单纯明确，否则将使法律关系复杂化且限于不稳定状态，严重影响相对人的利益。[10]实际上，房屋出租人将房屋出卖给第三人并非形成权所附的停止条件，而是形成权得以产生的条件。形成权以法律为依据，以法律规定的特定的事实为其前提条件，这个特定的事实称为“形成原因”。[11]只有在房屋出租人愿意出卖房屋的这个形成原因出现的情况下，优先购买权才得以产生。若房屋根本就不出卖，或虽发生所有权人之变更，却是因赠与或者互易而导致，则只要不存在规避法律的行为，就不会产生优先购买权的问题。所谓同等条件亦非形成权所附的条件，实际上是法律规定的优先购买权人行使权利的限制性条件。
优先购买权的性质应为形成权，房屋出租人转让房屋是承租人优先购买权得以产生的条件。优先购买权的存在，并不限制出租人是否转让房屋的自由，但在同等条件下，其选择合同相对人的自由即被限制，出租人只能与优先购买权人订立相同条件的买卖合同。一旦优先购买权人向义务人为购买之意思表示，即可在权利人与义务人之间形成义务人与第三人同等内容的契约，而无须义务人之承诺。这一法律效果是通过优先购买权人对相对人所作的意思表示来完成的。因此， 自然 联想到，将该表示解释为成立买卖合同的意思表示，将优先购买权解释为可以借单方的意思表示创设此法律效果的权利。借单方的意思表示创设法律关系，此处即创设买卖合同的权利，通常可归于形成权一类。[12]
二、房屋承租人优先购买权的行使条件
优先购买权是对房屋出租人的处分权所作的限制，此种限制直接依法律规定产生，具有法定性。这种法定性主要表现在：其一，依据《合同法》第230条之文义，优先购买权只有在房屋出租人“出卖”第三人时才能产生，即只限于以对第三人出卖为内容的有偿转让行为。为保护承租人的利益，出卖应解释为包括互易行为。在出租人以租赁房屋抵债的情况下，因其目的乃是通过房屋所有权的转移而代替金钱的给付，从此角度说，与房屋买卖并无不同，所以应当允许承租人行使优先购买权。此外，依据《租赁合同司法解释》第22条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”其二，依据《房屋租赁合同司法解释》第24条的规定，出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女之时，承租人并不享有优先购买权。从这一立法解释规定可以看出，与出租人之间具有身份关系的买受人，相比与出租人具有债权关系的承租人而言，具有更加优越的地位。身份权优于承租权，应当是这一限制性规定的理论基础。
依据《合同法》第230条的规定，只有在同等条件下承租人才可以享有优先购买权，但是“同等条件”具体是指何种含义，如何进行操作和确定，在理论与实践中都存在较大的争议。有观点认为，在出让人已经就出让的对象和第三人协商确定了买卖交易条件后，在承诺第三方之前，应当将此买卖交易条件告知有权行使优先购买权的人，后者可在同等条件下行使其优先购买权。[13]另一种观点认为，出让人在与第三人订立了买卖合同后，应将此合同规定的交易条件告诉有资格享有优先购买权的主体，后者在同等条件下可以行使优先购买权。按照此理论，优先购买权的行使以“出卖人和第三人已经达成有效的买卖契约”为前提。[14]
承租人优先购买权的行使，必须以出卖人与第三人间有买卖合同的存在为条件，否则无所谓同等条件优先的问题。优先购买权的“优先”是相对于出卖人与第三人合同而言的，如果出卖人与第三人没有订立有效的合同，就没有了比较对象，“优先”也就失去了意义。出卖人未与第三人签订有效的买卖合同，则出卖人通知承租人的，仅仅是其意欲出卖租赁房屋的愿望而已。不仅如此，由于出租人应当在一定的期限内通知承租人，如果一定的期限是指出租人应当在其和第三人协商确定交易条件之后开始 计算 ，但问题是，交易条件的确定取决于双方当事人的意思表示，实际上很难把握。在实践中，出租人和第三人洽谈房屋出售事宜，也许很快就能成交，也许拖延多日却无果而终。正如学者所言，“为了使优先购买权人能够对自己权利的行使作出决定，其必须知道出租人和第三人之间存在买卖合同。”[15]因此，从保障优先购买权实现的角度出发，应当认为所谓“同等条件”，是指出租人与第三人在买卖合同中约定的相同条件。
对于同等条件的内容，理论上认识不一。有的主张同一价格说；[16]有的主张相对同等条件说，即认为同等条件首先应该是价格条件相同，其次应当适当考虑支付方式。在价格条件和支付方式相同的情况下，对于其他交易条件是否需要完全相同，要看该条件是否影响到出租人的利益，如果没有影响，则应当认定为同等条件。[17]由于法律规定同等条件的目的是为了平衡出租人的处分权与承租人的优先购买权之间的关系，从而使出租人的利益不致遭受损害。因此，从维护出租人的利益出发，相对同等条件说更为合理。
出租人与第三人订立买卖合同之后，应当在一定的期限内通知承租人，并告知承租人其与第三人之间订立的买卖合同的主要条款。这一通知义务是法定义务，其实质是出租人对承租人所负担的强制缔约的义务(强制要约)。承租人自接到通知之日起，可以行使优先购买权。依据已经废止的《民法通则司法解释》第118条的规定，这一期限为三个月。由于三个月的除斥期间过长，不利于法律关系的稳定和第三人利益的保护，《租赁合同司法解释》第21条规定采用弹性条款，规定出租人应在“合理的期限内”通知承租人。期限是否合理，应当衡诸价金的高低、交易习惯等综合判断。但是，如果出租人以拍卖的方式出卖租赁房屋的，依据《租赁合同司法解释》第23条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”有疑问的是，出租人未履行通知义务，则承租人行使优先购买权的期限应如何确定？对此，《瑞士民法典》第681条a(2)规定：“先买权人欲行使先买权的，须在知悉契约的缔结和内容之日起的三个月内行使该权利。新所有权人在不动产登记簿上的登记已逾两年的，先买权不得再行使。”从保护承租人利益的角度出发，应该肯定承租人在获悉出租人与第三人订立买卖合同的主要条款之后的合理期限内可以向出租人发出要约，而出租人同样负有强制缔约的义务(强制承诺)。概言之，在承租人知悉(出租人通知或自己获悉)出租人与第三人订立买卖合同的主要条款之后，一旦其决定行使优先购买权，出租人均负有强制缔约的义务，表现了优先购买权人享有依单方面的意思表示产生法律关系的权利。
在承租人行使优先购买权后，由于优先购买权是一种形成权，随着承租人的单方意思表示即成立其和出租人之间的买卖关系。为明确当事人之间的法律关系，《租赁合同司法解释》第24条规定优先购买权的除斥期间为15日，即出租人履行通知义务后，承租人应当在十五日明确表示购买，否则视为放弃。在承租人行使优先购买权之后，出租人与第三人之间的买卖合同效力如何呢？依据已经废止的《民法通则司法解释》第118条的规定，如果出租人出卖租赁房屋时未通知承租人，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。该条解释缺乏法理依据，实质上，除出租人与第三人恶意串通订立买卖合同损害承租人优先购买权，该买卖合同依《合同法》第52条属于无效的情形之外，无论第三人是否知悉其他共有人享有优先购买权，都不能否认出卖人与第三人之间所订立的买卖合同的效力。理由在于： (1)如果第三人与出卖人之间订立的买卖合同无效，其所包含的无效条款何以能够作为优先购买权人行使权利之后在出卖人与优先购买权人之间形成的合同的内容？ (2)即使第三人知悉该租赁房屋上存在优先购买权人，而第三人之所以与出卖人订立买卖合同，大多存在这种希望，即享有优先购买权的承租人不愿意或不能(如欠缺资金)行使其权利。这一希望显然是合理的，既不违背法律的强制性规定，也不违背公序良俗原则。既然如此，就不能否认该买卖合同的效力。有鉴于此，《租赁合同司法解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”依据这一规定，在承租人行使优先购买权之后，将分别形成出租人和第三人以及出租人和承租人的两个内容相同的买卖合同，这两个买卖合同均是合法有效的，类似于一物二卖的双重买卖关系。
三、房屋承租人优先购买权行使的效力
在承租人行使优先购买权时，在出租人与第三人、出租人与承租人之间分别形成内容相同的买卖合同。由于最终只有一个合同能够履行，这不可避免的涉及到优先购买权的效力问题。在理论上，优先购买权分为物权效力优先购买权和债权效力优先购买权。具体而言：若是债权效力的优先购买权，优先购买权仅仅在出卖人和优先购买权人之间发生效力，优先购买权人仅仅对于出卖人可以要求其优先向自己为买卖关系的履行，而不得以此权利对抗第三人。换言之，若出卖人向第三人首先为了履行，优先购买权人将无能为力，只能转而要求出卖人承担相应的债务不履行的责任。反之，若是物权效力的优先购买权，优先购买权人不仅可以要求出卖人首先向自己为标的物的交付，还可以对抗第三人。换言之，若出卖人向第三人首先为了履行，因出卖人的此项履行行为有违于优先购买权人的权利，则将被宣告无效。
我国目前理论上主导学说认为，按份共有人享有的优先购买权具有物权效力，具有对抗第三人的效力。[18]但是，对于承租人享有的优先购买权是否具有物权的效力，理论上则存在着争议。有学者认为，优先购买权均具有物权的效力。[19]但另有学者认为，承认房屋承租人优先购买权是否具有物权效力，取决于其是否进行登记公示。承租人优先购买权未登记公示的，不能取得物权效力。[20]
理论上应当认为，必须肯定优先购买权具有对抗第三人的效力。在承租人行使优先购买权之后，如果不承认其具有对抗第三人的效力，则出租人完全可以将租赁房屋交付给第三人并完成所有权变更登记，优先购买权人将无能为力，只能转而要求出卖人承担相应的债务不履行的责任，承租人的优先购买权势必落空。我国《房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”但在现实生活中，出租人或者承租人向房地产管理部门登记备案的少之又少。因此，以登记作为优先购买权产生对抗效力的条件，无异于剥夺承租人优先购买权的实现。从我国 台湾 地区判例与立法的变迁来看，对承租人的优先购买权是否具有对抗第三人的效力，实质上经历了一个从否定到肯定的过程。台湾地区“最高法院”1958年台上字第一五二号判例认为：“承租人之优先购买权，为租赁双方之权利义务关系，仅具有债权效力。如出租人将基地之所有权人卖与他人，并已为土地权利变更登记时，承租人固仅能请求损害赔偿。但如买受人尚未取得不动产所有权时，承租人之优先购买权即不受其影响。”但是， 1999年“民法”债编修订第426条之二规定：“租用基地建筑房屋，出租人出卖基地时，承租人有依同样条件优先承买之权。前项情形，出卖人应将出卖条件书面通知优先购买权。优先购买权人通知到达后十日内未以书面表示承买者，视为放弃。出卖人未以书面通知优先购买权人而为所有权之移转登记者，不得对抗优先购买权人。”据此，承租人的优先购买权具有物权效力，违反者，承租人可以主张出租人与第三人所定买卖合同及所有权移转登记，对承租人不生效力。[21]
依据《德国民法典》第1098条第2款规定：“对于第三人，优先购买权具有旨在保全因行使权利而发生的所有权转让请求权的预告登记的效力。”因此，即使第三人已经取得租赁房屋的占有或登记为所有权人，其仍然不能对抗优先购买权人行使该权利。但是，值得注意的是，依据德国民法，物权性优先购买权人，具备与通过预告登记而被保护者相同的法律地位，必须通过物权合意与登记而完成。[22]如果出租人或者承租人并未向房地产管理部门登记备案，在出租人出卖租赁房屋与第三人时，第三人可能无从知道其上存在租赁关系负担，若肯定承租人优先购买权具有对抗第三人的效力，第三人难免遭受不测之损害。
为了平衡承租人、出租人以及第三人的利益，以兼顾静的安全与动的安全，对于承租人优先购买权的对抗效力，应根据以下情况予以区分对待：
第一，如果出租人或者承租人依据《房屋租赁管理办法》第13条之规定，向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门予以登记备案，则承租人的优先购买权产生与《物权法》第20条第1款所规定的预告登记相同的效力，可以对抗第三人。在承租人行使优先购买权之后，即使出租人已经交付并完成租赁房屋所有权登记，该登记也不发生物权效力。优先购买权人可以依据其和出卖人之间的买卖关系，要求后者向自己为实际交付并办理登记手续，并因此获得租赁房屋的所有权。
第二，如果出租人或者承租人未依法将租赁合同予以登记备案，应区分第三人是否明知或者应当知道租赁关系的存在，确立优先购买权的对抗效力。具体而言： (1)第三人知道或者应当知道出卖的房屋上存在租赁关系的，则一旦承租人行使优先购买权，则优先购买权可以对抗第三人。如果出租人与承租人或者第三人均未办理租赁房屋变更登记，承租人可以请求出租人履行交付并完成变更登记的义务；如果出租人已经与第三人办理租赁房屋变更登记，则承租人可以向人民法院主张撤销该登记。有疑问的是，在此情形，承租人只要其行使优先购买权，则出租人与第三人之间订立的买卖合同就会落空，出于这一危险，还会有人愿意买受该房屋吗？对此可予以解释的是，这类买卖契约在签订时，第三人大多存在这种希望，即享有优先购买权的其他共有人不愿意或不能(如欠缺资金)行使其权利。[23](2)第三人不知道或者不应当知道出卖的房屋上存在租赁关系的，为保护善意第三人的利益，优先购买权不得对抗第三人已经完成的变更登记的效力。对此，有学者认为，优先购买权不得对抗善意第三人的基础，在于符合《物权法》第106条规定的善意取得的条件。[24]这一认识显然存在错误。善意取得制度的前提，在于出卖人的让与行为是无权处分，而出租人转让租赁房屋是有权处分，因此不存在善意取得的问题。为平衡承租人与第三人的利益，应该认为，如果出租人尚未与善意第三人完成租赁房屋变更登记，则优先购买权仍然可以对抗善意第三人。因为物权还没有发生变动，还不存在承租人为实现优先购买权而必须撤销登记的情况。但是，如果善意第三人已经与出租人完成租赁房屋变更登记的，则优先购买权不得对抗善意第三人。对此，《租赁合同司法解释》第24条规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。
第三，在承租人行使优先购买权时，在出租人与第三人、出租人与承租人之间分别形成内容相同的买卖合同，但由于其只能向一个债权人履行，且并不影响未履行的合同效力。在此情形，出卖人是否应该向未得到履行的第三人或者承租人承担债务不履行的损害赔偿责任？从理论上看，为平衡出租人、承租人以及第三人的利益，仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。具体而言： (1)如果出租人或者承租人已经将租赁合同予以登记备案或者第三人明知或者应当知道租赁关系存在的，在承租人行使优先购买权之后，第三人不能向出租人主张违约责任。在实践中，谨慎的出租人通常会考虑在其与第三人订立的买卖合同中，约定该合同的生效以承租人不行使优先购买权为条件，或者约定在承租人行使优先购买权的情况下，出租人保留解除该合同的权利。[25](2)如果出租人或者承租人未将租赁合同予以登记备案，而且第三人不知道或者不应当知道存在租赁关系存在的，若善意第三人购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人的优先购买权势必无法实现。在此情形，由于出租人的过失行为导致承租人的优先购买权无法实现，因此出租人应当承担损害赔偿责任；若善意第三人未办理登记手续，而承租人获得租赁房屋的所有权的，此种情形实际上是出租人故意隐瞒了房屋已经租赁的事实真相而与善意第三人订立买卖合同，因而出租人构成欺诈，善意第三人既可以依据《合同法》第54条的规定，撤销该买卖合同并要求出租人承担损害赔偿责任，也可以不撤销该合同，依据《合同法》第107条的规定要求出租人承担债务不履行的责任。
在共有人的优先购买权和承租人的优先购买权发生竞合时应如何处理呢？我国 台湾 地区在1978年台上字第2062号判决一案，原审法院认为共有人之有限购买权，应较基地承租人之优先购买权更为优先，其提出的理由为：“为使基地与房屋之所有权归于单一，免使 法律 关系趋于复杂”，但是“最高法院”并未采取此项见解。在1979年台上字1147号判决表明：应以地上权人(或基地承租人)之优先购买权更为优先。[26]大陆学者对此亦认识不一。主导学说认为，鉴于共有人的优先购买权是一种物权性的优先购买权，而承租人的优先购买权是一种债权性的优先购买权，且买卖不破租赁原则的确立已确保了承租人优先购买权制度的实现，因此共有人的优先购买权的效力应优于承租人的优先购买权；[27]但有学者认为，在决定何种权利处于优先地位时，应从以下几点进行考虑：简化法律关系，实现物尽其用，对于土地等作为生产性物资的不动产，还应注意保证物在 经济 上的规模效应的发挥。[28]还有学者认为，应以第三人知晓优先购买权的时间作为确定权利优先性的主要标准。[29]《租赁合同司法解释》第24条采纳了主导性学说，该条明文规定，房屋共有人行使优先购买权的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。
笔者认为，以优先购买权是基于债权关系而产生还是基于物权关系而产生，由于物权优于债权，因而共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权作为支持共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权这一理论的依据并不妥当。在 现代 民法上，租赁权虽然是基于合同关系而产生，但租赁权尤其是不动产租赁权已具有对抗第三人的效力，“所有权让与不破租赁”即是租赁权物权化的具体表现；优先购买权是否具有对抗效力，系属立法政策及价值判断问题。正如学者所言，法定优先购买权是否具有对抗第三人效力，应视其所欲达成的经济作用是否十分重大而定。[30]例如，依据台湾地区法律，共有人之优先购买权仅具有债权效力，基地承租人之优先购买权相反具有物权效力。[31]
实质上，法律赋予承租人优先购买权，是为了简化法律关系，并实现物尽其用。[32]而《物权法》第101条规定共有人优先购买权，同样是为了简化共有关系，防止因外人的介入而使共有人内部关系趋于复杂。[33]因此，在共有房屋出租后，对共有房屋实行变价分割、共有物整体转归某共有人的情况下，其他共有人与承租人都有权行使优先购买权，假如确立承租人的优先购买权优越于共有人的优先购买权，势必违反优先购买权制度简化法律关系和减少纠纷的目的。况且承租人尚可通过买卖不破租赁的原则获得了足够的保护，因而无须使其优先购买权优越于共有人的优先购买权。但是，在共有房屋出租后，对于共有物整体不转让、仅转让份额(应有部分)的情况下，共有人依法享有优先购买权，但是承租人无权行使优先购买权。因为承租人的优先购买权所针对的，是共有物整体，而非其份额(应有部分)。承租人的利益在于继续利用租赁物不因出租人的变更而受影响，倘若赋予其行使优先购买权的权利，反而是使其获得了额外的保护。[34]
注释:
[1] 参见王泽鉴：《优先承买权之法律性质》，载王泽鉴：《民法学说与判例研究》(1)，北京大学出版社2009年版，第315页。
[2]参见郑永宽：《论按份共有人优先购买权的法律属性》，载《法律 科学 》2008年第2期。
[3] 参见谢哲胜：《期待权》，载《辅仁法学》第14期。
[4]参见易军、宁红丽：《合同法分则制度研究》，人民法院出版社2003年版，第198页。
[5]参见[德]卡尔•拉伦茨：《法学方法论》，陈爱娥译，商务印书馆2003年版，第321页。
[6]参见前注[5]， [德]卡尔•拉伦茨书，第321页。
买卖合同的相关法律篇4
[关键词]先买权、法定先买权、意定先买权、物权性先买权、债权性先买权
先买权，我国现行立法称优先购买权，法国、德国、瑞士的民法称先买权（目前国内流行的此三个国家民法典的的中文译本均译为“先买权”，笔者推测这可能是译者为方便行文而采用的译法，其实质与我国立法中所称之优先购买权并无不同。为行文简洁，本文亦采“先买权”的提法。），台湾的有关立法则称优先承买权、优先承受权等，是指特定人依法律规定或约定而享有的于出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。[1][1]先买权系民法上颇为重要的一项制度，古今中外均不乏此制[2]（P171-178），我国现行法对此亦多有规定，惟因立法之疏漏，致有若干重要问题尚无明文，故有详为讨论的必要，以期未来法律的完善。
一、先买权的制度价值
一般而言，法律应是现实生活的反映，因为“法律的生命不是逻辑，而是经验。”[3]（P1）由于民法与社会生活的密切关系，我国甚至有学者认为民法乃生活的百科全书。[4]（P52）故任何民事立法，莫不在于指导人们的行为，规范人们的生活；而任何民法制度的设计，则必然在一定程度上反映了社会生活对法律规则的需求，体现一定的制度价值。先买权制度的创设，也同样如此。
考察古今中外关于先买权的立法例可以发现，虽然不同的立法确立的先买权的具体类型各有不同，但大多规定了两类主要的产生先买权的情形：一是共有关系中各共有人的先买权；一是对不动产的用益关系，尤其是租赁关系中承租人的先买权。因此，对于先买权的制度价值，以下将主要结合这两种情形进行分析。
首先，在共有关系中，因在同一物之上同时存在数个共同所有人，故就共有物的管理、使用及处分等事项，莫不需要各共有人的彼此容忍和通力协作才能达成一致意见。然而各共有人未必能够完全齐心协力，所以各国法律对此往往规定有详细的决策程序和决策方法，非依此达成的处理意见不生效力。而共有人除须一致对外，尚须就其内部的权利义务关系进行分配，这不免使共有关系更加复杂。由此导致在共有人较多的情形对物的利用效率必然低于在共有人较少或单独所有情形对物的利用效率。因此就某一特定物而言，共有不能不说是一种低效率的产权安排方式。或许正由于共有关系的复杂性，拿破仑法典的编纂者才奉行了这样一种颇具特色的法律思想：“既不承认共有，也不承认共有财产的状态，而仅仅考虑各个共有人的个人权利。”[5]（P265）但是由于种种原因，共有关系在社会中的大量存在确有合理且必要之处，法律不能视而不见，否则不免贻人以掩耳盗铃之讥。故为解决此一矛盾，法律乃有共有人先买权制度之设，即于一共有人欲出售其份额于第三人时，法律赋予其他共有人以在同等条件下优先购买的权利。如此则既不损害出卖人的利益，又能通过先买权的行使来减少共有人的数量，从而简化甚至消除共有关系，以更好地发挥物的效用。
其次，在不动产用益关系中，由于用益关系多是因用益权人的生活或生产需要而不得已在他人的不动产之上设立的，就不动产所有人而言，虽利于发挥其物的效益；但从用益权人的角度考虑，一方面，使用他人之物终究不如使用自己之物便宜、尽心，另一方面，长期使用他人之物也不免使用益权人产生寄人篱下、仰仗他人鼻息之感，因为毕竟“求人不如求已”。故法律赋予用益权人以先买权，意在于不动产所有人出卖标的物时，使其得以同等条件优先于他人而购买，一则可维护和稳定既有的物的利用关系，使物的所有和物的利用合而为一，降低交易成本；二则可消除用益权人的心理负担，鼓励其更谨慎、合理地利用该不动产，同时亦有保护用益权人等社会弱者的考虑。如台湾土地法中规定的地上权人等的先买权，（参见台湾《土地法》第104条、第107条。）我国《合同法》中规定的房屋承租人的先买权等，莫不体现了上述制度价值。惟应注意，对于一些无偿的或在动产之上形成的物的用益关系，或因其为无偿利用，或因其标的为动产，价值较低，市场上容易获得，故无赋予使用人以先买权的必要。
无论大陆法或英美法，先买权一般都以不动产为客体。[6]（P119）但依我国现行立法，先买权之客体亦及于共有的动产。
二、先买权的法律性质
先买权的法律性质如何，关系到其行使及保护，学说和实务一向有不同见解。其一为订立买卖合同请求权说。（台湾有司法判例即持此说，参见焦祖涵：《土地法释论》，586、589、594页所附判例，台湾，三民书局，1973年。）[2]该说认为，先买权是权利人得请求出卖人与自己订立买卖合同的权利，应其请求，出卖人有承诺的义务。但依该说，先买权人所作以同等条件购买的意思表示只是要约，如出卖人拒绝承诺，则合同自不得成立。此时先买权人如何获得保护，不无疑问。即使于此场合能够成立缔约上过失责任，但因其赔偿范围仅限于信赖利益的损失，而非履行利益，[7]（P94-95）故对先买权人的保护难谓周到。其二为附有条件的形成权说。依此，先买权之性质系属形成权，先买权人得以其单方意思表示而形成以出卖人出卖与第三人之同样条件为内容的合同，无须义务人的承诺。惟该形成权附有停止条件，须待出卖人出卖标的物于第三人时，始得行使。[8]（P507）此为德国和台湾学者的通说，我国亦有学者持类似见解，但认为先买权仅为形成权，并不附有条件。[9]（P333-335）其三为物权取得权说。[10]该说认为先买权具有排斥他人的效力，故为物权，但先买权既非用益物权，亦非担保物权，而是属于形成权的物权取得权。[11]（P169）因先买权之设即在于保障先买权人得优先于他人而购买某物，从而取得该物的所有权（或其他物权），故认其为一种物权取得权，不失为一个有力的见解。但物权取得权是否即为物权？一面认先买权为物权，一面又肯定先买权为形成权，两者是否冲突？似仍有探讨的余地。
依笔者之见，对先买权的法律性质可以从以下几个方面理解：
首先，先买权是一种不确定的、附有条件的权利，有人称其为一种机会权利。[12]（P37）虽然先买权依法律规定的情形发生或依当事人的约定即可成立，但其能否行使，则取决于出卖人是否将标的物出卖，只有在决定出卖于第三人之时，先买权始得行使。就此而言，先买权也可说只是一种先买的机会。对出卖人来说，先买权只是设定在其标的物之上的一种负担，惟此种负担只是限制其自由地选择买方的权利，而并无实质上的不利益。所以先买权人享有的这种先买的“特权”，[13]（P118）其实只是购买机会上的一种优遇，而非购买条件上的优惠。即使就这种优遇而言，其能否实现也要受诸多因素的制约，具有较大的不确定性。
其次，先买权是一种技术性、手段性的权利。日本学者北川善太郎先生曾把民事权利区分为实质的权利和技术性的权利，前者乃指物权、债权等具有一定实体利益的权利，后者则指本身并无实体利益，只是对一定的实质性的法律效果的发生起到技术作用、手段作用的权利，如形成权、抗辩权等。[14]（P51-53）因先买权存在及行使的目的，乃在于使某种既有的法律关系发生有利于先买权人的变化，未必能够带来独立的、实体性的利益，虽然先买权行使的结果亦可使先买权人获得标的物，但此种结果系由买卖合同而来，而非出自于先买权，因此，先买权之技术性、手段性十分明显，认其为一种具有形成权性质的物权取得权亦较为妥当。
再次，先买权是一种附从性的权利，系为权利人的个人利益或社会经济发展的需要而附属于特定的人或特定的法律关系，并随该法律关系的发生或消灭而变动。如同代位权和撤销权必须依附于一定的债权一样，先买权亦必须依附于一定的基础法律关系方能成立，且不得与其基础法律关系分离而单独予以转让、继承。由于先买权具有附从性，且仅为技术性、手段性的权利，无法体现为具体的实体利益，亦难于变价处理，故不得为债权人代位权的标的。
三、法定先买权与意定先买权
按照先买权产生的原因不同，可将先买权区分为法定先买权和意定先买权。
所谓法定先买权，是指由法律明文规定，仅特定法律关系中的特定人就出卖人出卖的标的物享有先买权。此种先买权系基于一定的立法政策而创设，无须当事人详为约定，只要法律规定的特定情形发生，则先买权当然成立。如法国民法中规定的共有人的先买权，德国民法中规定的承租人的先买权等即是。法律之所以明确赋予某些法律关系中的特定人以先买权，主要基于简化法律关系、稳定社会秩序、便于物尽其用，同时兼有保护社会弱者的考虑。正因各国所奉行的社会政策未尽一致，立法者关注的重点不同，所以不同国家的法律规定的法定先买权的类型也各异。
意定先买权，是指法律并未明文规定，而是由当事人以其意思表示设定的先买权。因法定先买权仅于法律规定的少数情形才能成立，未必能满足当事人的要求。因此，基于私法自治原则，当事人于交易上有必要时，亦得为先买权之约定。[15]（P505）有人认为我国现行法仅规定了法定先买权，对意定先买权则持否定态度，[16]（P73）似有误解。就立法而言，有的国家的法律，如德国民法即明文允许当事人约定先买权，即使在未做如此规定的国家，依据私法自治、合同自由原则，当事人自得为先买权之约定，法院断不能以法无明文规定为由而否认其效力。例如，各国立法和理论均不承认相邻权人就相邻他方之不动产享有法定先买权，此系因相邻权人之利益通过法律对相邻关系的规定就足以确保，如赋予其法定先买权，则对其保护未免过分，且易导致先买权之客体范围无限扩张，于交易安全危害甚巨。但是这并不妨碍相邻双方通过合同来约定先买权，以更好地维护自己的利益。
意定先买权，既可通过双方法律行为（如合同）来约定，也可通过单方法律行为（如遗嘱）而设立。依其性质，意定先买权既得由当事人设定，亦应允许当事人自由抛弃。
四、先买权的法律效力
如何设计和确认先买权的法律效力，对先买权的行使及第三人的保护具有重要意义，立法、学说和实务对此一向有不同见解。物权性效力说认为，先买权具有物权的对世性效力，其行使可以对抗任何人，即使出卖人已将标的物让与他人且办理完毕权利转移手续，该行为对先买权人仍不生效力，此时先买权人仍可主张出卖人和第三人之间的行为无效，并得请求第三人将标的物移转给自己。债权性效力说则主张，先买权仅具有债的效力，其行使之结果亦不过是在先买权人和出卖人之间成立买卖关系，不应因此影响出卖人与第三人之间已订立的买卖合同的效力。有学者认为，德国民法第504－514条所规定的先买权只能设定权利人与义务人之间的关系，而第1094－1104条所规定的先买权则可以针对第三人发生追及的效力，[17]（P171）也即前者仅具有债权性效力，后者则具有物权性效力。基于先买权的法律效力的不同，人们也将先买权区分为物权性先买权和债权性先买权。
不同的先买权可能具有不同的法律效力，学说和实务对此并不否认。然而有争议的是，先买权在何种情况下具有物权性效力？在何种情况下又仅具有债权性效力？因为立法的含混不清，致使实务和学说意见纷呈，（例如，就台湾土地法第104条规定的先买权，台湾最高法院即曾有基于债权性效力说和基于物权性效力说而做出的不同判决，参见焦祖涵：《土地法释论》，台湾，三民书局，1973年，586页以下。）进而对法的安定性造成损害。有学者主张，凡法定先买权，应具有物权的效力，其理由或以为“在法定先买权，并不须为预告登记，而其权利本身已具有预告登记之效力”。[18]（P151-152）或以为法定先买权均系基于特殊的社会、经济等政策而规定，如不赋予物权的效力，即难达立法目的，故而“仅规定先买权，而未明文规定其物权的效力者，解释上亦应予以物权的效力”。[19]至于约定的先买权，则“应仅有债权的效力，除已为预告登记者外，不应发生物权的效力”。[20]
笔者认为，先买权之效力如何，不宜一概而论，应结合先买权的产生原因及先买权是否已采取适当的手段予以公示来考虑。尤其是公示与否，在确定先买权的效力时应具有决定性意义。因为一项物权取得权只有公示才能对抗第三人，否则，将不免使该财产的买方人人自危，从而严重损害交易安全。因此笔者主张，无论法定先买权还是约定先买权，只要已采取了法律规定的适当方式予以公示的，即应确认其具有物权性效力，可以对抗第三人；如未采取适当的方式公示，则应仅具有债权的效力，其行使即不得对抗第三人。公示的方式，在不动产宜采登记方式，至于登记的具体内容，因法定先买权仅存在于法律规定的几种法律关系中，故只须将产生先买权的基础法律关系（如租赁关系）予以登记即可；而约定先买权，则须将其成立时间、存续期间、先买权人等内容一并登记，否则即不足以使第三人确知先买权的存在。在动产，可考虑采取制作相应的权利证书或打印特殊标记等方式进行公示。
五、先买权的行使
1、先买权的成立条件与行使条件
讨论先买权的行使问题，应先区分其成立条件与行使条件。有人认为，出卖人将标的物出卖给第三人是先买权的成立条件，“同等条件”则是其行使条件，[21]（P333）似有不妥。因为在法定先买权场合，如法律规定的法律关系发生，先买权即告成立；于意定先买权情形，只要一方或双方的法律行为合法有效，先买权亦随之成立。由此当事人才可能将先买权成立之事采取登记等方式予以公示，从而取得对抗第三人的效力。如认先买权仅在出卖人将标的物出卖给第三人之时才能成立，则在此之前先买权并不存在，亦无从通过公示而获得物权性效力，这对先买权的保护无疑非常不利。至于行使条件，则须于出卖人出卖标的物之时才能发生，自不待言。
2、行使条件
承认先买权的立法多规定，于出卖人出卖标的物时，在同等条件下，先买权人有权优先于他人购买。由此可知，先买权的行使应具备以下条件：
首先，须出卖人出卖其标的物于第三人，也即以出卖人与第三人订立买卖合同为行使条件。[22]这是得以行使先买权的时间条件。故在因赠与、遗赠、继承、公用征收等非因买卖而转移标的物时，先买权自不得行使，否则对他人的干预即属过分。但有些情况尚须具体分析：其一，混合赠与。混合赠与虽兼有买卖与赠与的因素，但究其实质仍以赠与的性质为主，如台湾民法即将其作为特殊赠与之一种，它更多地考虑到受让人的身份关系，与纯粹的买卖终究不同，故应不得主张先买权。其二，互易。按互易为特定物与特定物之交换，买卖则为金钱与特定物之交换，二者性质有异，原无先买权行使的余地。但是，如对待给付为代替物，先买权人亦能提出者，仍得行使先买权。[23]（P491）其三，拍卖。拍卖为一种特殊的买卖方式，以“价高者得”为原则，故无“同等条件”之可言，如果允许行使先买权，则“应买之人势必锐减，卖价难免偏低，一方面不利于债权人及拍卖物之所有人，他方面亦不免造成偏惠优先承买权人之结果。”[24]（P511）故于拍卖场合，先买权应不得行使。（但也有相反立法例，参见法国民法第815－14条。此外，也有人主张在拍卖合应认定为“不存在”先买权，参见王福祥：《论优先购买权》，载于《法制与社会发展》，1995（2），41页。此种主张系将先买权的成立和行使问题混为一谈，不足采信。）惟为保护先买权人，出卖人应将拍卖的有关情况及时通知先买权人，以便其决定是否参加竞买。其四，招标。有人主张于此场合亦得行使先买权。[25]（P41）似应区分具体情况而论：如果招标出卖标的物之目的仅在获取高价，则允许先买权人行使先买权并无不妥，因为招标与拍卖有所不同，最后定标的权利掌握在出卖人手中，既然如此，则先买权人自得以同等条件行使先买权。但是，通常情况下采招标而非拍卖方式出卖标的物时，出卖人所考虑的往往不只是价格因素，还会兼有其他要求甚至是社会利益的考虑，而先买权人则未必能完全满足这些要求，故于此情形，就不应允许行使先买权。当然，在招标之前，如果先买权人具备投标资格，则出卖人仍有义务通知其参加投标。
其次，须以“同等条件”表示购买。这是得以行使先买权的实质性要求。这一要求包括“同等条件”的确定和“同等条件”的内容两方面，以下分述之。
关于“同等条件”这一标准的确定，多数学者认为须以出卖人与第三人订立的买卖合同中规定的条件为“同等条件”。这一主张符合“先于他人购买”的立法原意，原则上可资赞同。但是也应看到，先买权人依此标准行使先买权的结果，将在出卖人与第三人之间、出卖人与先买权人之间分别成立两个内容完全相同的合同，出卖人由此被迫陷入二重买卖的尴尬境地。为避免此种不利，出卖人可考虑在与第三人订立的合同中约定该合同的履行以先买权人不行使先买权为条件，或者约定在先买权行使的情况下，出卖人保留对该合同的解除权。[26]（P508）不过，这样解决问题仍具有不完满性，因为倘因先买权之行使而导致出卖人和第三人之间的合同不能履行或者被解除，则双方为订立合同而支出的费用和所作的努力都将付之东流，社会财富的浪费将无可避免。还应看到，许多合同的订立并非一蹴而就，而是当事人艰苦地讨价还价，互相让步、互相合作的成果，凝聚了大量的无形劳动，倘因他人先买权之行使而致该合同消灭，则第三人非但徒劳无功，亦难免产生“为他人作嫁衣裳”的失落，从而挫伤其交易的积极性；先买权人则因坐享其成，也不免助长其投机心理，进而影响社会风气。
依笔者之见，可考虑确立一定的规则，以便在出卖人与第三人订立合同之前即确定先买权人是否愿意购买。具体言之：其一，如买卖条件系卖方自定，则卖方可以此通知先买权人是否购买。如其不愿购买，嗣后在第三人以该条件或高于该条件而与出卖人订立合同时，即不得再主张先买权。如卖方因无人应买而降低条件时，仍应通知先买权人，以确定其是否购买。其二，如买卖条件系由第三人提出，出卖人在准备承诺之前，应将该条件及意欲承诺之意思通知先买权人，以确知其是否愿买。一旦先买权人决定购买，应立即通知出卖人，嗣后出卖人不得以他人有更优条件为由予以拒绝。如此区分之目的，乃在于尽早确定先买权人的购买意愿，以避免二重买卖的发生。惟应注意，在此二种情形，先买权人与出卖人所达成的买卖仅为通常的买卖，并非行使先买权的结果。
在“同等条件”依出卖人与第三人订立的买卖合同而得以确定场合，如该合同因违法而归于无效或被撤销，则依此确定的“同等条件”自应随之失去效力。但是如该合同系因先买权之行使而不生效或被解除的，则“同等条件”仍应继续有效。此外，在出卖人就先买权之标的分别与数人订立买卖合同，即一物数卖时，为保护先买权人，应以数合同中最低之条件作为行使先买权的“同等条件”。
关于“同等条件”的内容，首先是指价款条件等同，即先买权人支付的价款应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。其次，关于价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式。如第三人允诺一次付清者，先买权人不得主张分期支付。但是，如果出卖人允许第三人分期付款，则先买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款。（参见德国民法第509条。）此系因为各人的信用及支付能力未尽相同，出卖人信赖第三人的支付能力，先买权人却未必能获得同样的信赖。再次，“同等条件”还应包括其他交易条件的等同。例如出卖人将先买权之标的与其他财产作为一个整体予以出卖者，先买权人一般不得主张将该标的与其他财产相分离而单独购买。又如，第三人允诺对出卖人负担从给付义务的，除非该从给付可以金钱作价，或无此从给付，与第三人的合同亦能成立，否则不得行使先买权。②[3]
当然，“同等条件”并不意味着绝对的等同，如果先买权人提供的条件优于第三人提供的条件，出卖人自无拒绝其行使先买权之理。只有当先买权人提供的条件足以减少出卖人的实质利益时，才可排除先买权的行使。因此，法律规定“同等条件”的意义在于，一是表明先买权的相对性和有条件性；二是表明先买权并不以损害出卖人的实体利益为代价；三是表明先买权之设并不绝对地剥夺其他人的购买机会。[27]（P40）先买权制度也正因其合理地照顾到了各方的利益，所以才能延续千年而不绝，且其适用范围在现代社会有愈益扩大的趋势。
3、行使期限
先买权应在一定期限内行使，此乃不言自明之理。为确定先买权人是否行使先买权，法律多规定出卖人于出卖标的物时，有义务将出卖的条件等情况通知先买权人，先买权人则应在收到通知后的一定期限内行使先买权，逾此期限未作表示的，视为放弃先买权。对于此一期限，不同的立法有各异的规定。（参见德国民法第510条第二款；瑞士民法第681条第三款；法国民法第815－14条；台湾土地法第104条第二款。）一般言之，该期限如过长则不利于交易的迅速进行，如过短又不利于先买权人权衡利弊，仔细考量。我国将来立法时可考虑依先买权之标的为动产或不动产而规定不同的行使期限，比如可规定不动产先买权人应自收到通知之日起十日内行使先买权，动产先买权人应自收到通知之日起五日内行使先买权。当事人可以事先约定行使的具体期限，但不得少于前述法定期限。
然而有疑问的是，如果出卖人不履行通知义务，则先买权的行使期限该如何确定？瑞士民法对此采取了消灭时效的立法模式。该法第681条第三项规定：“先买权的时效，在权利人知悉出卖之时起，经一个月消灭；无论何种情形，不得超过自预登记起的十年时间。”然而依照学者的见解，消灭时效仅以债权人在一定期间内不行使权利的事实为要件，其适用对象限于请求权；而除斥期间系仅以一定期间之经过为要件，其经过后之法律效果是形成权之消灭。[28]（P312-313）因通说认为先买权系形成权，故其行使期限应采除斥期间制度较妥。考虑到《合同法》第55条已规定对可撤销合同的撤销权，其除斥期间为一年，而该撤销权又属形成权，因此为使形成权的除斥期间一致，将来立法可规定行使先买权的除斥期间为一年，自出卖人与第三人订立有效买卖合同之日起计算。逾此期间，先买权即归于消灭。
4、行使方式
先买权之行使，应以意思表示向出卖人为之。此项意思表示，须在先买权的行使期限内作出。一经行使先买权，即在先买权人与出卖人之间成立以出卖人与第三人订立的买卖合同中所约定的同等条件为内容的合同。[29]（P152-153）
[注释]
[1] 王泽鉴，民法学说与判例研究第五册[C]、北京：中国政法大学出版社，1998，505、孙宪忠。德国当代物权法[M]、北京：法律出版社，1997，170。
[2] 潘维和，先买权之研究[A]、刁荣华，现代民法基本问题[C]、台湾：汉林出版社，1981。
[3] OliverW、Holmes、TheCommonLaw[M]、Boston，1923。
买卖合同的相关法律篇5
作为民事法律性质的订单农业合同，无疑与合同法律制度联系最为紧密。如果认真考察法理和我国的法律规定以及订单农业的现实表现形式，我们就会发现通常所谓的订单农业合同仅仅是农副产品购销合同的认识，不仅是不全面的，甚至是一种误区。本文运用法律分析的方法，结合我国订单农业的实际，对订单农业合同在一般合同法律制度中的归属以及在我国合同法律规范中的归属进行了研究。
一、一般归属
一般归属是指在合同法律规范中虽未明确提出，但在民事法律理论中经常依此进行研究，有时也在司法实践中予以援用的分类。
1、订单农业合同大多属于无名合同
在大陆法系国家，根据法律是否规定了一定的名称，将合同分为有名合同和无名合同。有名合同又称为典型合同，是法律上已经确定了一定名称及规则的合同，如我国合同法规定的15类合同。无名合同是法律上尚未确定一定名称与规则的合同，依其内容构成可分为三类：纯粹的无名合同、混合合同（在一个有名合同中规定其他有名合同事项的合同）、准混合合同（在一个有名合同中规定其他无名合同事项的合同）。订单农业的合同中，有的是简单的远期农副产品购销，但与现货即时市场交易以及对已经生产出来的农副产品而又不即时交割的购销又不相同，这些都属于有名买卖合同。
订单农业的大多数合同属于无名合同，且属于混合合同或准混合合同。因为大多数合同中或者在一个有名合同（如买卖合同、加工承揽合同等）中规定其他有名合同（如技术合同）事项，或者在一个有名合同中规定其他无名合同事项。而且对于一个主要的有名合同的权利而言，却依赖另一个有名合同或无名合同的义务来实现。如农户出卖其农副产品，应收取货款，这是买卖合同出卖人的主要权利，但通常农户的货款并不全额收取，而是以买受人企业提供的生产资料的价款来折抵，这类订单农业合同即属于两个买卖合同的混合合同。
2、订单农业合同属于双务合同
双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同，即一方当事人所享有的权利是他方当事人所负有的义务。其特点是：双方当事人的权利义务具有相对性；都是有偿合同；当事人双方的给付彼此之间具有牵连性关系。与双务合同相对的是单务合同，是指合同当事人仅有一方负担给付义务的合同，另一方并不负有相对义务的合同。订单农业的合同当事人双方相互都负有对待给付的义务，不仅单纯的远期农副产品买卖合同如此，而且比较复杂的订单农业合同更是如此。一方交付农副产品产品是义务，另一方接收产品便是权利；一方按合同约定接受价款是权利，另一方按合同约定给付价款便是义务。
3、订单农业合同属于有偿合同
根据当事人是否可以从合同中获取某种利益，可以将合同分为有偿合同与无偿合同。有偿合同是指一方通过履行合同规定的义务而给对方某种利益，对方要得到该利益必须为此支付相应代价的合同。无偿合同是指一方给付对方某种利益，对方取得该利益时并不支付任何报酬的合同。在订单农业中，无偿合同是不存在的，否则订单农业不仅不能产生，更无法发展。法律上规定有偿合同首先旨在确定某些合同的性质，另外在当事人注意义务的内容上、在对合同主体的要求上、在合同成立和生效上、在法律适用上等方面与无偿合同的规定都不尽相同。
4、订单农业合同属于诺成合同
所谓诺成合同，是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的合同，即“一诺即成”的合同。其特点在于当事人双方意思表示一致合同即告成立。与之相对的是实践合同，又称要物合同，是指除当事人双方意思表示一致以外尚须交付标的物才能成立的合同。在这种合同中，仅凭双方当事人的意思表示一致，还不能产生一定的权利义务关系，还必须有一方实际交付标的物的行为，才能产生法律效果。
由于绝大多数合同都从双方形成合意时成立，因此诺成合同是一般合同形式；而实践合同必须有法律的特别规定，可见实践合同是特殊合同。很显然，订单农业的合同是在双方当事人之间意思表示一致即可成立，无须交付合同的标的物即能成立合同，交付合同标的物是合同履行的主要环节。
5、订单农业合同属于不要式合同
根据是否应以一定的形式为要件，可将合同分为要式合同与不要式合同。所谓要式合同，是指应当或必须根据法律规定的方式而成立的合同。对于一些重要的交易，法律常常要求当事人必须采取特定的方式订立合同。所谓不要式合同，是指当事人订立的合同依法并不需要采取特定的形式，除法律有特别规定的以外，均为不要式合同。
在当前，我国法律并未规定订单农业的合同必须采取特定形式，或必须经过批准、登记才能成立或生效，故我国订单农业的合同均属于不要式合同。有人在论述订单农业时常提及，合同没有经过公证或鉴证就没有法律效力，这是对订单农业属于不要式合同的误解。当然，如果当事人对形式要件有特别约定，比如要经过公证或鉴证或其他形式合同才能成立或生效，则应该按照当事人的约定处理，但这不是法律意义上的要式合同。
二、在合同法规范中的归属
前已述及订单农业的大多数合同属于无名合同，且属于混合合同或准混合合同，且混合合同是主要的，仅有少数可以对应与我国合同法规范中的有名合同。现我们结合我国合同法规定来分析订单农业的合同归属。
1、买卖合同
买卖合同是合同法中最基本、也是最重要的有名合同，市场交易的有偿合同在法律无明确规定时要适用买卖合同的规定，它的基本规则贯穿于合同法的脉络之中。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。按照标的物与价款的交付时间划分买卖合同可以分为即时买卖和非即时买卖，即时买卖是在买卖合同成立设计即刻给付并支付价款的买卖，也就是“一手交钱，一手交货”。非即时买卖是指在合同成立时，当事人不立刻给付，而是在合同成立后一段时间才为给付的买卖。订单农业的合同不是即时买卖，而是非即时买卖。在订单农业的合同签订后并不立即交付货物，而是在一个生产周期内收获后的一个特定时间交付，同时合同的标的物也不是已经生产出来的农副产品，而是双方商定的准备生产的产品。买卖合同是订单农业的基本形式，这也是现在很多文献仍然称订单农业的合同为农副产品购销合同的重要缘故。
2、承揽合同
承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。其特征为：须依照定作人的要求完成一定的工作；承揽的标的具有特殊性，一般不能通过市场购买；承揽人以自己的人力、设备和技术力量等条件独立完成工作。订单农业的承揽合同只有在种植大户、养殖大户、农民自己组织的生产基地中产生，因为只有这些合同主体才能具有自己的设备、技术和加工承揽能力，自己按照企业的要求独立地完成工作，其交付的产品也是市场上不能购到的特定物。就产品种类而言，普通大宗产品的订单农业合同通常是买卖合同，不是承揽合同；只有特殊产品才需要定制、定作或定产，因而其合同属于承揽合同。
3、买卖合同+买卖合同
在一个主要的买卖合同中包括有另外一个标的物的买卖合同，二个买卖合同相互独立又相互依存。有的订单农业的合同中，不仅有主要的农副产品生产、交付条款，而且包含有与所生产的农副产品相关的其他物的买卖条款。例如：农副产品的种子（种苗）的买卖、化肥、农药、塑料薄膜等的买卖、生产设备设施的买卖等等。在两个买卖合同中，农副产品的买卖合同是主要的，但其当事人各方权利的享有或义务的履行并不严格符合买卖合同的法律规定。通常在企业提供其他物的合同条款中会约定，其他物的价款在农户所交产品货款中抵扣。此类合同适用买卖合同法律规则。与此相关的还有“承揽合同+买卖合同”，即作为合同一方的企业可以向承揽合同的种植大户、养殖大户或农民组织的基地出售相关生产资料或设施设备，此类合同适用承揽合同与买卖合同的法律规定。
4、买卖合同+技术合同
技术合同是当事人就技术开发、转让、咨询或者服务订立的确立相互之间权利和义务的合同。订单农业通常包含技术上的创新，作为拥有技术或具有技术优势的企业一方，为了使所确定的产品有质量及数量保障，符合自己特定的原材料要求，常常把自己拥有或合法占有的技术转让给农户或农民，或者就生产合同产品进行技术咨询、指导或其他服务。这当然也包括作为合同第三方的技术部门（如乡镇农业技术指导站）或科研院所（比如农科所、高等院校等）与农户、企业签订的技术合同条款。无论是作为买卖合同的一部分或是作为附件或是另外订立的技术合同都属于此类。此类合同中，作为产品买受人企业提供技术并不按技术合同法律规定收取报酬，而经常将此考虑在产品定价上。此类合同适用买卖合同与技术合同的法律规则。
5、买卖合同+借款担保合同
借款担保合同是指借款合同的贷款人，为了保证贷款的安全，要求借款人提供一定的物或保证人作为该项贷款的担保，借款人不能按借款合同约定偿还借款本息时，由保证人代为清偿债务或通过对担保物的变卖实现债务清偿的合同。订单农业中的农户或农民，通常缺乏资金的支撑而无法购买生产必须的生产资料或生产设备设施，无法向土地投资以改善土地质量，从而无法生产出企业订单所要求的产品，这在企业没有提供生产资料的订单农业中尤其严重。同时在目前我国法律与政策环境（我国法律不允许企业直接借款与农民）以及农民自身资信和资产的弱势性的条件下，农民直接以自身资信与资产作为担保进行借款的可能性很小。于是，在有些订单农业中，企业会以担保人的身份与金融机构、农民订立借款担保合同，以解决农户或农民的资金制肘的困难。此时，该种合同分别适用买卖合同与担保合同的法律规定。
6、买卖合同+租赁合同
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金并于使用完毕后归还原物的合同。有的订单农业所需的生产设备价值非常大，能重复使用且为非消耗物，或者生产设施不宜移动或迁移成本非常高，则通常使用租赁方式，由农户进行承租，在生产期间内进行使用、收益并按一定的方式交付租金，在生产周期过后或合同履行完毕以后予以归还。但该租金的交付并不严格按有名的租赁合同执行，而是通常以产品的价款抵扣，且并不一定立即交付或以现金交付。此类合同即属于买卖合同与租赁合同的混合合同。
需要指出的是，与前述第4、5以及这一类混合合同相类似的是订单农业的承揽合同中，也可能有与技术合同、借款担保合同与租赁合同的混合，形成所谓的承揽合同+技术合同、承揽合同+借款担保合同、承揽合同+租赁合同的混合合同。同时这些混合合同中也不是唯一的，也可能是多种有名合同的混合，如买卖合同与技术合同、借款担保合同、租赁合同的同时混合，即在一些订单农业模式中，既有技术服务或转让条款，也有资金融通担保合同，同时有设备设施租赁内容，有的还包含有其他生产资料的买卖。
7、特殊的订单农业合同形式：行纪合同+买卖合同
之所以是特殊的订单农业合同形式，是因为这类订单农业中的两个合同是不同的合同主体分别签订的，与前述各类混合合同不同，可以称之为“结合合同”。前述各类合同是相同主体在一个主要有名合同中规定有其他有名合同的条款内容。这类订单农业合同形式的特点是，一方先与行纪人签订行纪合同，行纪人再与另一方签订买卖合同，至少有三方主体，不仅主体不同，而且两个合同的签订时间一般也是有间隔的。两个合同一般也是独立履行，各自承担其所签合同的合同责任。具体而言，此类订单农业的运作模式是农民或其合作经济组织先行委托批发市场销售将来欲生产的农副产品，批发市场再以自己的名义与农副产品加工或流通企业签订买卖合同，但货款全部归委托的农民或其合作经济组织，自己仅收取报酬。相反的操作是农副产品加工或流通企业先委托批发市场代购将来需要的产品，批发市场再从生产者手中购买其产品，货物归企业所有，批发市场收取报酬（与前相同，一般是委托人支付）。与此相类似的是委托合同模式和居间合同模式，即买卖合同+委托合同、买卖合同+居间合同，只不过在委托模式中，受托人一般是以委托人的名义与第三方进行交易；而居间模式，是通过居间中介组织或经纪人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，农户或其合作经济组织与企业直接签订农副产品买卖合同。
买卖合同的相关法律篇6
关键词：买卖合同；无权处分；物权行为；债权行为
中图分类号：D9
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）15-0162-02
2012年6月5日，最高人民法院对社会了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，以此应对司法实践中遇到的诸多买卖纠纷新情况和新问题。该司法解释前四条是有关买卖合同成立及其效力的规定，其中最引人注目的是第三条的规定。该条对买卖合同中无权处分行为的效力进行了新的界定，否定了之前学界和实务界的通说观点，认定无权处分的买卖合同事后不论是否得到权利人的追认或者无处分权人是否取得处分权，其效力均为有效。该条关于无权处分行为效力的新规定背后蕴藏着丰富的法理，具有重大的现实和理论意义，需要我们去认识与理解。
1 无权处分问题概述
关于“无权处分”行为，正如王泽鉴老师所言，可谓之“法学上的精灵”，一直是困扰理论界和实务界的难题。我国《合同法》对此也进行规定，该法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对于该条规定，理论界有两种意见。第一，对该条规定持肯定意见，认为该条规定符合我国关于无权处分行为效力的理论通说，且是对社会经济生活经验的正确总结。第二，对该条规定持否定意见，认为该条规定存在缺陷，不利于第三人利益和交易安全的保护。双方的争议焦点在于如果事后权利人对无权处分行为不予追认或者无权处分人没有取得处分权，此时合同的效力如何？持肯定意见者认为依据该条的反对解释，此时的合同效力应为无效；而持否定意见者从维护第三人合法权益和保障市场交易安全的角度出发认为此时合同有效。在买卖合同司法解释出台之前，理论界和实务界的通说均认为在此种情况下合同无效。2012年6月5日，最高人民法院对社会了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该司法解释完善了《合同法》中有关买卖合同的规定，填补了相应的法律漏洞。其中第三条对合同法第五十一条的规定进行了一定的修正，该条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由此可知，该条司法解释并没有采纳理论界和实务界的通说，而是确认在无权处分的买卖合同中，无论事后权利人是否追认或者无权处分人是否取得处分权，该买卖合同均为有效。虽然这只是关于买卖合同中无权处分行为效力的简单改变，但其背后却蕴藏着复杂的法理基础，因此正确理解与适用该条规定必须对其法理基础有清晰的认识。
2 “无权处分”概念的简要探讨
理解和适用买卖合同司法解释第三条首先涉及到对“无权处分”概念的认识。“处分”是大陆法系传统民法理论上的基本概念，其含义丰富，有广义和狭义之分。最广义的“处分”包括法律上的处分和事实上的处分，而法律上的处分又可分为负担行为和处分行为，负担行为是指在当事人之间产生债权债务关系的法律行为，处分行为是指直接使标的物权利发生得丧变更的法律行为；广义的处分只包括法律上的处分，而狭义的处分特指处分行为。显然无论是《合同法》第五十一条还是买卖合同司法解释第三条均只涉及到“合同”这一法律行为，并不涉及事实上的处分问题，因此该两条规定涉及到的“处分”仅指法律上的处分。
对《合同法》第五十一条持肯定意见的学者对“法律上的处分”这一概念有不同的理解。如梁慧星老师认为法律上的处分可以分为负担行为和处分行为，但同时认为依据合同法第一百三十条和民法通则第七十二条的规定，在买卖合同中应对负担行为和处分行为进行一体把握，将标的物的物权变动作为买卖合同的直接效果。而王利明和崔建远老师则反对负担行为和处分行为的区分，认为这种划分过于抽象晦涩，与现实情况不符。他们认为无权处分就是指无权处分人与第三人就他人的财产权利而订立的合同。笔者认为，区分负担行为和处分行为是有重大意义的，因为负担行为和处分行为是传统民法理论上的基本概念，也是理解民法相应制度和规范的工具，更是一些民法制度和规范构建的法理基础。关于此种区分对理解和适用买卖合同司法解释第三条的作用和意义，下文将进行详细的论述。
即使对“法律上的处分”这一概念有不同的理解，但持肯定意见者均认为依据合同法第五十一条的反对解释，事后未被权利人追认或者无权处分人未取得处分权的，该合同将会无效。然后根据买受人是否为善意，确定标的物的归属以及责任的分担。如果买受人为善意，且符合善意取得的其他条件，则买受人可以基于善意取得制度获得标的物的所有权，标的物的权利人丧失所有权。这时原权利人可以根据具体情况要求无权处分人承担侵权责任、违约责任或者要求返还不当得利。如果买受人为恶意，持肯定意见者认为这时的买受人没有保护的必要。如果买受人为善意，但不符合善意取得的其他条件，如动产未交付，这时买受人可以要求无权处分人返还相应的不当得利，同时承担合同无效后的缔约过失责任。以上观点是从维护标的物权利人财产的静态安全出发，试图以此保障市场交易秩序，防止出卖他人之物情况的发生，但此观点忽视了对买受人利益和交易安全的保护。
3 买卖合同司法解释第三条的法理基础及其重要意义
笔者认为，新近出台的买卖合同司法解释纠正了之前理论界和实务界在无权处分问题上存在的错误观点，该解释符合市场经济交易规律，保障了市场交易的安全，提高了交易效率，充分维护了交易主体的合法权益。同时，这也是合同法理论研究进步发展的一大表现。下文将简要梳理构建该条司法解释的法理基础及其与市场交易实际相契合的表现。
首先，构建该条司法解释的基础条件之一便是负担行为和处分行为的区分。其实，在该司法解释出台之前，物权法已经采纳了负担行为和处分行为的区分原则。物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可知，负担行为仅是物权变动发生的原因，物权未发生变动并不影响负担行为即合同的效力。买卖合同只是个负担行为，在当事人之间仅发生债权债务关系，即赋予债权人请求债务人履行给付义务的权利，使债务人承担向债权人履行给付行为的义务，并不直接产生物权变动的效果。要发生物权变动的效果，动产买卖必须进行交付，不动产买卖必须进行登记，这其实已经是合同有效成立后，如何进行履行的问题了。我们不能因果倒置，将合同的履行问题作为合同生效的条件，试想没有有效合同成立在先，哪来履行的根据。而且负担行为仅产生债权人与债务人之间的请求关系，只要负担行为满足民法规定的民事法律行为的生效条件，即可生效。我国民法通则第五十五条规定了民事法律行为的生效条件，该条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”因此，有效的负担行为并不以当事人对标的物有处分权为必要。由以上分析可知，在无权处分的买卖合同中，即使在合同签订时出卖人没有处分权，其与买受人签订的买卖合同仍然是有效的。不能因为事后权利人不追认或者无权处分人未取得处分权而导致其无法向买受人履行交付义务来否认买卖合同的效力。对无权处分情况下买卖合同的效力做这样的认定应该说是与民法的基本法理是一致的。
其次，认定无权处分情况下买卖合同有效有利于平衡买受人和标的物权利人之间的利益，保障市场交易的安全。对合同法第五十一条持肯定意见者认为，认定事后未被追认或者未取得处分权的无权处分合同无效，有利于维护标的物权利人财产的静态安全，以此免受他人的侵夺。其实不然，从维护财产的静态安全而言，应主要依靠物权法的相关规范。我国物权法对此已有完善的规定，物权法第三十条规定了返还原物请求权，该条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”同时物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”以上都是物权人基于物权法而享有的物权请求权，该权利是绝对权、对世权，没有时效的限制，对任何无权占有人均可行使，而且其效力高于合同债权。因此，标的物的权利人为维护自己财产的安全，可以基于以上物权法的规定，向无权处分人或者买受人要求返还标的物，而其在行使这一物权请求权时完全不用考虑出卖人与买受人之间的合同效力，合同有效抑或无效，均可行使。但有一例外，即如果该买卖符合善意取得的条件，权利人则会丧失所有权，不能要求买受人返还标的物，只能根据具体情况追究出卖人的侵权责任、违约责任或者要求其返还不当得利。因此，认定无权处分情况下买卖合同有效或无效均不影响权利人的财产安全。但如果认定此时的买卖合同有效，则可以兼顾到买受人的利益，保障其合同权益。因为如果认定合同无效，买受人合同目的落空，期待利益受损，但此时买受人只能追究出卖人的缔约过失责任，而缔约过失责任的保护范围仅为信赖利益的损失，买受人基于买卖合同的可得利益损失便无法得到充分弥补，这对买受人的保护是不周的。而如果认定合同有效，买受人则可追究出卖人的不能履行的违约责任，使自己的合同履行利益损失得到充分的救济。从另一个角度看，赋予买受人追究出卖人违约责任的权利是维护市场交易安全的表现。因为买受人作为一方市场主体与卖方进行交易时，不可能花过多的时间和精力对调查卖方对标的物的权利状况，而且市场瞬息万变，也要求双方进行快速的交易。因此买方只能履行一般的注意义务，根据相应的权利外观去推定卖方的权利状况。如果此时认定合同无效，则买受人对交易的期待无法得到保障，这种状况便会阻碍市场交易的进行，降低交易的效率，交易安全无法得到保障。
再次，认定无权处分情况下买卖合同有效与现实的市场交易实践是相契合的，有利于促进市场交易，提高交易的效率。在现实的商事贸易中存在一种典型的交易方式，叫做“将来货物买卖”。这是一种在市场经济条件下最常见、最重要的商事买卖合同。此种买卖合同的特征在于，卖方与买方签订买卖合同之后，卖方再根据买方的货物需求与自己的上级供应商签订相应的买卖合同，向上级供应商购买已经出卖给买方的货物。而当卖方在与买方签订相关货物的买卖合同时，卖方对所出卖的货物并没有处分权，相关货物的权利属于上端供应商，或者货物都还没有被生产出来。此时，根据合同法第五十一条的规定，卖方与买方签订货物买卖合同时卖方对货物并无处分权，应属于无权处分行为。而一旦卖方的上级供应商无法供货或者其他不履行合同的情况，这时卖方将无法向买方履行交货义务，那么根据合同法第五十一条的规定买卖双方之间的合同将会被认定无效。此时，买受人只能追究卖方的缔约过失责任，买方合同履行利益的损失将得不到充分的救济。由此可知，合同法第五十一条与市场交易的现实不符，阻碍了市场交易的进行。买卖合同司法解释第三条因应市场经济发展的要求，填补了合同法的这一缺陷，认定此时合同有效，买方可追究卖方的违约责任。
最后，认定无权处分情况下买卖合同有效与国际上有关合同的立法趋势保持了一致，有利于促进国际交流与贸易往来。从国际上关于无权处分情况下买卖合同的效力规定来看，大部分均认定此时合同有效。比如《国际商事合同通则》以及《欧洲合同法原则》均规定合同效力不因无权处分的事实本身而受影响，合同有效。从传统大陆法系国家和地区来看，德国、瑞士、台湾地区由于采纳了债权行为和物权行为的区分原则及物权行为的独立性与无因性，均认定在无权处分的场合，债权行为即买卖合同是有效。由此可知，认定无权处分情况下的买卖合同有效是国际社会的主流观点，这反映了现代市场经济客观规律的共同规则，在客观上能够鼓励市场交易，提高交易效率，保障交易安全。因此在我国加入世贸组织，与世界各国贸易更加频繁和紧密的背景下，相关的贸易规则立法就应该实现与国际共同规则协调一致，努力为扩大国际贸易，促进经济交流创造良好的法制条件。
4 结论
买卖合同司法解释第三条的出台，填补了合同法第五十一条的立法漏洞，纠正了学界和实务界之前采用的错误观点。该司法解释因应市场经济内在发展规律对法律规则的要求，最大程度实现了鼓励交易，保障交易安全的经济效果。同时，这也是我国合同法理论进步发展的表现，使现行合同法关于无权处分的规则符合了民法的基本原理，实现了理论体系上的协调一致。最后，该司法解释的出台推动了我国合同立法与国际先进立法的接轨，有利于我国与世界各国的贸易往来。
参考文献
[1]王泽鉴、民法学说与判例研究（第四册）[M]、北京：中国政法大学出版社，2005、
[2]梁慧星、为中国民法典而斗争[M]、北京：法律出版社，2002、
买卖合同的相关法律篇7
一物数卖,是指出卖人就同一标的物订立数个买卖合同,分别出售给数个买受人的行为。[1]在一物数卖情形下,数个买卖合同的效力、标的物所有权的最终归属及先订立买卖合同的买受人,作为特定物债权的债权人能否行使撤销权,以保全自己的合同债权等问题,最值得研究。本文力图以物权变动模式的立法选择作为背景,[2]对上述问题谈谈作者的看法。以就教于大方。
一、数个买卖合同的效力
判断一物数卖情形下数个买卖合同的效力,须以不同国家和地区物权变动模式的立法选择作为分析背景。从比较法的角度着眼,大陆法系比较有代表性的物权变动模式计有三种:以《法国民法典》为代表的债权意思主义的物权变动模式;以《德国民法典》为代表的物权形式主义的物权变动模式;以我国现行民事立法,如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》(以下简称《民法通则》、《合同法》)为代表的债权形式主义的物权变动模式。[3]
先以《法国民法典》债权意思主义的物权变动模式作为分析的背景。债权意思主义的物权变动模式,着重将特定物[4]的交易作为物权交易法规制的背景[5],认为生效的债权合同既可以作为引起债权变动的法律事实,又可以作为引起物权变动的法律事实。因此,在买卖合同成立的前提下,即使未进行交付特定物的行为,标的物的所有权即发生转移。是故,依据《法国民法典》第1583条的规定“当事人就标的物及其价金相互同意时,即使标的物尚未交付、价金尚未支付,买卖合同即告成立,而标的物的所有权亦于此时在法律上由出卖人移转于买受人”,出卖人与第一买受人订立买卖合同后,如标的物为特定物,无论是否移转标的物的占有或办理相应的登记手续,标的物的所有权即移转归第一买受人所有。出卖人再与第二买受人订立买卖合同时,双方当事人之间的买卖合同即为出卖他人之物的买卖合同。依据《法国民法典》第1599条的规定,出卖他人之物的买卖合同为无效合同。无论出卖人此后再就该同一标的物订立多少个买卖合同,这些买卖合同的效力都应做相同的认定。[6]
如标的物为特定的未来物,出卖人与第一买受人订立买卖合同后,依据《法国民法典》第1138条第2款的规定,于买卖合同成立时尚不发生标的物所有权的移转。此时出卖人就同一未来物与第二买受人订立买卖合同时,非为出卖他人之物,该买卖合同得成为生效的买卖合同。
若以《德国民法典》采用的物权形式主义的物权变动模式作为分析的背景时,情形就有所不同。物权形式主义的物权变动模式,是以种类物和未来物的交易作为物权交易法规制的重点,且区分债权变动与物权变动不同的法律事实基础。当事人之间生效的债权合同,导致债权的享有以及债务的负担,故被称为负担行为,其仅能作为债权变动的法律事实基础。若欲发生物权变动的法律效果,需要在债权合同之外,还需有专以引起物权变动为使命的物权合同,该物权合同为物权合意与交付或当事人申请登记行为的结合[7],被称为处分行为。
在物权形式主义的物权变动模式之下,当出卖人与第一买受人订立买卖合同后,如未进一步借助物权合同移转标的物的所有权于该买受人,出卖人就仍是标的物的所有权人。无论出卖人此后就同一标的物订立多少个买卖合同,这些买卖合同当然都是生效合同。
假设出卖人与第一买受人订立买卖合同后,即借助物权合同将标的物的所有权移转归第一买受人享有,则出卖人与第二买受人订立买卖合同时,出卖人不享有对标的物进行处分的权利,双方当事人之间的买卖合同即为出卖他人之物的买卖合同。由于物权形式主义的物权变动模式之下,债权合同与物权合同各司其职,债权合同仅能引起债权变动的法律效果,并不肩负引起物权变动的使命。出卖人不享有对标的物的处分权,并不对债权合同的效力产生
影响,仅使得物权合同的效力成为效力待定。[8]所以,出卖人与第二买受人之间的合同仍为生效合同。此后出卖人与第三、第四买受人订立的买卖合同,其效力也应做同样的认定。
我国现行民事立法,如《民法通则》、《合同法》,都采认债权形式主义的物权变动模式。[9]该模式的特点在于;一方面,它区分债权变动与物权变动的法律事实基础,认为当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或者登记手续的办理,方能发生物权变动的法律效果。这与债权意思主义的物权变动模式不同。另一方面,它并不认可在债权合同之外,另有一独立存在的,专以引起物权变动为使命的物权合同,认为无论交付抑或登记手续的办理都是事实行为。[10]这与物权形式主义的物权变动模式也不相同。
在债权形式主义的物权变动模式之下,当出卖人与第一买受人订立买卖合同后,如出卖人未向买受人进行标的物的交付或办理过户登记手续,标的物的所有权就不发生转移。此时,出卖人再与第二买受人订立买卖合同。出卖人仍为标的物的所有权人,出卖人此后所订立的数个买卖合同当为生效的买卖合同。
假若出卖人与第一买受人订立买卖合同后,即将标的物交付与该买受人或为其办理过户登记手续,则该买受人即取得标的物的所有权。当出卖人再为第二买受人订立买卖合同时,出卖人已非标的物的所有权人。当事人之间的买卖合同为出卖他人之物的买卖合同。
就出卖他人之物的买卖合同的效力,学界和实务界都存有分歧。主要有三种代表性的意见:一为无效说。该说认为我国《合同法》第132条第1款“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定属强制性规定,依据《合同法》第52条第5项的规定,违反强制性规范的合同为无效合同,二为效力待定说。该说认为出卖他人之物的买卖合同即属于我国《合同法》第51条所规定的无权处分合同,依据该条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得财产权利的,该合同有效。”三为有效说。该说主张我国民事立法理应采认物权行为理论,认可负担行为与处分行为的区分,从而使出卖他人之物的买卖合同成为生效合同。[11]
笔者对上述三种意见均持异议,认为应以我国现行民事立法采认的债权形式主义物权变动模式作为分析问题的制度背景,此时,出卖他人之物的买卖合同仍得被确定为生效合同。理由简述如下:
债权形式主义的物权变动模式之下,债权合同效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果。物权变动法律效果的发生,须以生效的债权合同与交付行为(或登记行为)这一民事法律事实构成为前提。因此,买卖合同中,标的物所有权能否发生移转,是出卖人能否依约履行合同的问题。申言之,出卖人是否享有标的物的处分权,在逻辑上直接影响的是出卖人能否依约履行自己移转标的物所有权于买受人的合同义务,故不能因为出卖人无法履行合同义务,就否认出卖人与第二买受人间订立的买卖合同的效力,也即,出卖人与第二买受人之间所订立的买卖合同仍得为生效合同。至于《合同法》第132条第1款的规范性质,笔者认为其应属倡导性规范的范畴。另外,《合同法》第51条的规定,并非我国合同法上有关无权处分合同的一般规定,而是当当事人就动产标的物所有权的移转特别约定采用债权意思主义的物权变动模式时,有关出卖他人之物买卖合同效力的规定。[12]
二、标的物所有权的归属
判断一物数卖情形下标的物所有权的归属
,仍须从不同国家和地区物权变动模式的立法选择入手。
在《法国民法典》为代表的债权意思主义的物权变动模式之下,如标的物为特定的未来物,一物数卖情形下,数个买卖合同都可以成为生效的买卖合同,出卖人对数个买受人都负担交付同一未来物的义务。一旦该未来物成为现实物,依据《法国民法典》第1141条的规定“如负有义务应当先后向二人交付或给付的标的物纯属动产,二人中已经实际占有该物的人的权利,优先于另一人的权利并使之成为物之所有人,即使该人取得权利证书的日期在后,亦同,但以其系善意占有为限”,即使出卖人与第一买受人的买卖合同订立在先,只要出卖人尚未将标的物的占有移转给第一买受人,第一买受人所取得的所有权就不具有对抗善意第三人的效力。究其原因,乃是因为债权意思主义的物权变动模式之下,债权变动与物权变动建立在同一民事法律事实基础之上,受让人的物权亦受债的相对性的制约,不具有对抗效力的物权成为常态。因此,当出卖人将标的物的占有移转给了第二买受人,而非第一买受人时,只要取得标的物占有的第二买受人为善意,该第二买受人即取得标的物的所有权,并得以其所有权对抗其他买受人。当然,如果出卖人在未来物成为现实物后,即将该标的物交付给第一买受人的,第二买受人就不能取得标的物的所有权。
在前述情形,未能最终取得标的物所有权的第一买受人或未能取得标的物所有权的第二买受人得向出卖人主张违约责任的承担。
另一方面,即使出卖人与第二买受人订立的合同属于出卖他人之物的买卖合同,未能发生相应的效力,只要出卖人尚未移转标的物的占有于第一买受人,第二买受人亦可基于《法国民法典》第2279条第1款的规定“对于动产,自主占有具有与权利证书相等的效力”,取得标的物的所有权。未能最终取得标的物所有权的第一买受人得向出卖人主张违约责任的承担。当然,如果出卖人在与第一买受人订立买卖合同后,即将标的物的占有移转给第一买受人的,第二买受人即不能取得标的物的所有权。在该第二买受人为善意时,得依据《法国民法典》第1599条后段的规定“买受人不知出卖物属于他人时,出卖他人之物得引起损害赔偿”,向出卖人主张损害赔偿责任的承担。
在《德国民法典》为代表的物权形式主义的物权变动模式之下,一物数卖所订立的数个买卖合同都得成为生效的买卖合同。标的物所有权的归属应遵守如下规则:
第一,出卖人在与第一买受人订立买卖合同后,未借助物权合同将标的物的所有权转移归第一买受人的,出卖人借助物权合同将标的物的所有权移转给谁,谁就可以取得标的物的所有权,数个买受人之间的债权由于债的相对性所限,一律平等,遵守自由竞争的市场机理。未能取得标的物所有权的买受人,得向出卖人主张违约责任的承担。
第二,出卖人在与第一买受人订立买卖合同后,即借助物权合同将标的物的所有权移转归第一买受人所有的,未能取得标的物所有权的善意第二或第三买受人,得向出卖人主张违约责任的承担。
第三,如标的物为动产,出卖人未将标的物的直接占有移转给买受人的[13],一旦出卖人将标的物的直接占有移转给善意的第二或第三买受人,基于《德国民法典》第932条第1款“物即使不属于出让人,受让人也可以因第929条规定的让与成为所有权人,但在其根据上述规定取得所有权的当时非出于善意的除外”的规定,该买受人即可善意取得标的物的所有权。丧失标的物所有权的第一买受人,得向出卖人主张侵权责任的承担,也可就出卖人从第二或第三买受人处获得的对价主张不当得利返还。此时发生不当得利返还请求权与基于侵权责任请求权的竞合。
在以我国为代表的债权形式主义的物权变动模式之下,一物数卖情形标的物所有权的归属应依如下规则作出判断:
第一,出卖人在与第一买受人订立买卖合同后,未将标的物交付给第一买受人或未给一买受人办理过户登记手续时,又与第二买受人订立买卖合同的,先取得标的物的占有或者先办理完毕过户登记手续的买受人得取得标的物的所有权,未能取得标的物所有权的买受人得向出卖人主张违约责任的承担。
若数个买受人如同时向出卖人行使请求权,或同时向法院提讼,要求出卖人进行债务的履行,应如何处理?笔者认为,数个买受人享有的债权具有平等性,应由出卖人自主决定将标的物的所有权移转给何人。
第二,出卖人在与第一买受人订了买卖合同,并将标的物交付给第一买受人或给第一买是人办理过户登记手续,又与第二买受人订立买卖合同的,未能取得标的物所有权的第二买受人得向出卖人主张违约责任的承担。
在债权形式主义的物权变动模式之下,标的物为动产时,依据我国《合同法》第133条的规定,标的物的所有权自标的物交付之时起移转。该项规则属任意性规范,允许当事人经过特约予以变更。一旦当事人约定,标的物的所有权自买卖合同成立之时起移转;则标的物在所有权移归买受人后,出卖人仍占有标的物。出卖人此后又与第二、第三买受人订立买卖合同,出卖人将标的物交付给善意的第二或第三买受人的,该买受人得取得标的物的所有权。丧失标的物所有权的第一买受人,得向出卖人主张侵权责任的承担,也可就出卖人从第二或第三买受人处获得的对价主张不当得利返还。[14]此时应认可存在基于侵权责任的请求权与不当得利返还请求权的竞合。在出卖人从善意的第二或第三买受人处获得的价款低于标的物的实际价值时,还应认可存在不当得利返还请求权与基于侵权责任请求权的聚合。
如标的物为不动产,出卖人在与第一买受人订立买卖合同后,在借助过户登记手续的办理将标的物的所有权移转归第一买受人之前功理预告登记手续的[15],尽管出卖人与第二买受人之间的买卖合同为生效合同,但经由预告登记手续的办理,第一买受人的合同债权具有对抗第三人的效力。在第一买受人基于本登记手续的办理取得标的物的所有权后,第二买受人得向出卖人主张违约责任的承担。
三、特定物债权债权人的撤销权问题
一物数卖情形中,买卖合同的标的物自然为特定物。出卖人在与第一买受人订立买卖合同后,又与第二买受人订立买卖合同,并将标的物的所有权移转归第二买受人所有的,对第一买受人而言,出卖人所负担的主给付义务会陷于嗣后主观不能的状态,自然会妨害第一买受人合同债权的实现。此时,第一买受人作为特定物债权的债权人,能否行使债权人的撤销权,以保全自己的合同债权?
在法国,废弃法院采肯定见解,认为第一买受人得行使债权人的撤销权,撤销出卖人与第二买受人之间的买卖合同。但多数学者采否定见解。学者多认为《法国民法典》第1382条“任何行为致他人受到损害时,因其过错致行为发生之人,应对该他人负赔偿之责任”的规定,可使第一买受人的损害得以补救。[16]
在日本,司法实务界最初依据《日本民法典》第424、425条的规定[17],一般认为在一物数卖情形,当出卖人将标的物交付给第二买受人时,第一买受人仅可对于无给付能力的出卖人为损害赔偿请求。但该种见解受到学界的批评。学界认为,此时仅承认第一买受人有债务不履行的损害赔偿请求权,对其并无实益。除允许其行使撤销权外,无其他保全方法。日本司法实务界一度接受了学界的看法,认为特定物债权人为保全自己的特定物债权的实现,可以行使撤销权。如日本较早的判例对于不动产一物数卖,认可对出卖人与第二买受人的买卖合同得以诈害行为为由予以撤销。[18]但嗣后又出现了否定特定物债权人可以行使撤销权的判例。根据1919年联合判决,仅承认为保全共同担保的撤销权,不允许为保全特定债权而行使撤销权。[19]申明以特定物的交付为标的时,债权人不得行使撤销权,并明示可以行使撤销权的债权以金钱债权为限。
此项见解为后来的判例接受。[20]以后的判例认为,特定物债权人,如未 因债务不履行转变为损害赔偿债权,就不具有撤销权。[21]但旋即又受到学界批评。学界认为,以特定物的交付为标的的债权,最后仍得以债务人的一般财产予以担保,与金钱债权并无不同。债权人撤销权的行使虽系以保全总债权人的共同担保为目的,但却无法因此认为行使撤销权的债权人不包括特定物债权的债权人。所以,如果因债务人处分该特定物债权的标的物而陷于无给付能力时,理应承认该特定物债权的债权人享有撤销权。日本最高法院1961年于大法庭判决中接受了这一见解,判决理由为“民法第424条规定的债权人撤销权,系以保全总债权人的共同担保为目的的制度,从而即使为特定物交付之请求权,如其标的物为债务人所处分并因而成为无给付能力时,该特定物债权人可以处分行为系诈害行为将其撤销。此项债权最终将变为损害赔偿债权,与金钱债权相同,应由债务人的一般财产予以担保。”[22]
我国台湾地区民法典第244条系关于债权人撤销权的规定,修正前的内容为“债务人所为之无偿行为,有害及债权者,债权人得声请法院撤销之。”“债务人所为之有偿行为,于行为时明知有损害干债权人之权利者,以受益人于受益时亦知其情事者为限,债权人得声请法院撤销之。”“债务人之行为非以财产为标的者,不适用前二项之规定。”围绕该规定,就特定物债权人是否享有债权人的撤销权[23],在解释论上有三种不同见解,即肯定说、否定说以及限制肯定说。否定说认为,如认可特定物债权人得行使债权人的撤销权,就等于承认债权人直接对物取得权利。限制肯定说认为,特定物债权也可适用撤销权制度以为保全,但撤销权系对于已成立的法律关系加以破坏,使债务人与第三人间发生本不应有的事态,对交易安全影响极大,因此,该项制度的适用应加以限制,非于保全共同担保有其必要,即债务人因处分该特定物而陷于无清偿力时,不允许其以维持特定物债务的直接履行为原因而行使撤销权,否则有害交易安全。民法上关于物的交付与登记制度,也将不免遭受破坏。司法审判实践就此问题,态度不一。[24]修正后的台湾地区民法第244条则采前述的限制肯定说,明确仅有害于以给付特定物为标的的债权,不得适用撤销权的规定。其修正理由为:关于撤销权的规定是以保障全体债权人的利益为目的,非为确保特定债权而设。
在《中华人民共和国合同法》颁行前,我国民法学界通说认为:撤销权行使的目的在于恢复债务人的责任财产,系为全体债权人的利益行使,而不在于保障债务人是否能够交付特定物。若许可特定物债权的债权人行使撤销权,则有害于交易安全,同时会使民法上物之交付及登记制度受其影响。因此,只有在特定物债权转化为损害赔偿债权,债务人对此仍为无资力时,方可行使撤销权。[25]
1999年10月1日生效的《中华人民共和国合同法》第74条明文规定了债权人撤销权制度。该条虽未明确规定特定物债权的债权人不得单纯为保全自己的债权行使撤销权,但解释论上则一致认为:债权人行使撤销权恢复责任财产,是保全全体债权人的利益。且撤销权的效力在于直接变更债务人意思表示的效果,对第三人利益影响甚巨。倘在债务人尚有足够资力履行债务,并未对债权秩序造成根本性威胁的情况下,仅因个别债权问题,而无限制地允许特定物给付行为的撤销,显然逾越撤销权制度的原有机能,不利于交易安全的维系。故惟有当特定物债权转换为损害赔偿债权后,债务人的总资力不足以清偿时,始有撤销权的发生。[26]笔者认可上述见解。
【注释】
[1] 王泽鉴先生尝言“买卖是人类最早、最基本之交易行为。一物数卖,自古有之,在物价波动之际,最为常见,面此实多出于出卖人罔顾信用,图谋私利。”详情参看王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第4册),北京:中国政法大学出版社,1998年,第162页。
[2] 在笔者看来,一物数卖情形数个买卖合同效力的判断以及标的物所有权最终归属的判断,都属于物权变动模式立法选择体系效应所关涉的问题。
[3] 也有学者认为,尚有一种所谓折衷主义的物权变动模式,以《瑞士民法典》为代表。这种物权变动模式的特点是,尽管认可存在有独立于债权合同的物权合同,但该物权合同的效力受债权合同效力的影响。详情参看(意)弗兰克?费拉利:《从抽象原则与合意原则到交付原则》,田士永译,载《比较法研究》,2001年第3期。
[4] 此处的特定物限于作为现实物的特定物,不包括作为未来物的特定物。
[5] 这一结论并不意味着《法国民法典》的物权交易法不解决种类物和未来物的交易问题。实际上,该法典第1138条第2款的规定:“交付标的物之债,自该物应当交付之时起,使债权人成为物之所有人并由其负担物之风险,即使尚未实际进行物之移交,亦同,”即是用于规制种类物和未来物的交易。
[6]近年来,对干《法国民法典》第1599条所规定的合同无效这一法律效果,法国学者力图将其解释为相对无效,而非绝对的无效。若出卖人取得所有权或者所有人追认买卖时,买卖合同的效力仍可发生。详请参看(日)我妻荣着:《物权法》有泉修订,日本:岩波书店,1983年,第75页
[7]就交付以及当事人申请登记的行为属于物权合同的特别成立条件抑或特别生效条件,学界存在争议。详请参看拙着:《物权变动论》,北京:中国人民大学出版社,2001年,第2章第2节。
[8] 《德国民法典》第185条就此有相应规定。
[9]参看我国《民法通则》第72条第2款以及《合同法》第133条的规定。有学者认为,如不采认物权行为理论,下采认物权形式主义的物权变动模式,就不能妥当地区分物权与债权,因而也不能恰当地区分支配权与请求权。(详情请参看赵冀韬:《论房层买卖中第三人保护规则及我国现行法之反思》,载《法学》2001年第12期)笔者认为,这一批评仅对债权意思主义的物权变动模式有效。对于债权形式主义的物权变动模式,这一批评是不成立的。在债权意思主义的物权变动模式之下,以基于法律行为的物权变动为背景,不区分债权变动与物权变动的法律中事实基础,因此,在法国民法上,债权与物权的界限以及请求权与支配权的界限是不清晰的。但在债权形式主义的物权变动模式之下、债权合同的生效是发生债权变动法律效果的基础,物权变动法律效果的发生则是生效的债权合同与交付或登记行为的合力。可见,债权变动与物权变动分别建立在不同的法律事实的基础上,并使二者的区分体现在:债权以及债的请求权受债的相对性的制约,不具有对抗第三人的效力。物权则由于公示方法的采用,具有对抗第三人的效力。
[10] 有学者提川,债权形式主义的物权变动模式是指在承认债权意思主义的同时,承认物权变动中的公示原则,并把物权公示作为合同生效的条件。并据此认为,叫《华人民共和国担保法》第41条“当以合同设定抵押时,抵押合同从登记之日起生效”的规定,以及第64条第2款“质押合同自质物移交于质权人占有时生效”的规定,都属债权形式主义变动模式的体现。(详请参看孙宪忠:《再谈物权行为理论》,载《中国社会科学》2001年第5期)笔者认为,此论不当。前已提及,所谓债权形式主义的物权变动模式是指区分债权变动与物权变动的法律事实基础,债权变动法律效果的发生基于生效的债权合同,物权变动法律效果的发生则是基于生效的债权合同与交付或奖记行为的结合。其中交付或登记行为就是物权变动的公示方法,此类公示方法的采用井非债权合同的生效条件,而是经由此类公示方法的采用,实现合同的交易目的——引起物权变动法律效果的发生。因此,未进行交付或未进行登记行为,是 当个人未履行生效债权合同中的债务,是当事人要承担违约责任的问题,而非合同不能生效的问题。据此,《中华人民共和国担保法》第41条以及第64年第2款的规定,并非债权形式主义物权变动模式的体现。
当然我们也应当看到,目前在审判实践中,的确有一些地方的法院因为当事人之间的房屋买卖合同未办理过户登记手续,就据此认定合同无效。这种处理方法毫无疑问是不妥当的。在债权形式主义的物权变动模式之下,出卖人为买受人办理过户登记手续,是出卖人对买受人负担的合同义务,我们当然不能因为出卖人未履行买卖合同中的合同义务,就认定买卖合同为无效合同。
[11] 杨振山:《德国法对中国物权法的借鉴意义》,载《中德法学学术研讨会论文集》(未出版);丁文联:《论无权处分行为的效力》,载《南京大学法律评论》,1999年秋委号;梁慧星:《如何理解第51条》,载《人民法院报》,2000年1月8日;张谷:《略论合同行为的效力》,载《中外法学》,2000年第2期。
[12] 王轶:《论无权处分行为的效力》,载《中外法学》,2001年第5期。
[13]如出卖人依据《德国民法典》第930条的规定:“物由所有权人占有的,可以通过所有权人与受让人之间约定的法律关系使受让人因此取得间接占有而代替交付。”仅使买受人取得标的物的间接占有。
[14]此时第一买受人不得向出卖人主张违约责任的承担。原因在于:在当事人约定标的物的所有权自买卖合同成立之时起即移转归买受人所有的,在出卖人和买受人之间常常会存在租赁合同关系、借用合同关系或者保管合同关系等,使出卖人得基于上述关系继续占有标的物。在上述合同关系中,承租人、借用人或者保管人负担的向买受人返还标的物的义务并非给付义务。换言之,承租人、借用人或者保管人返还标的物,非因其向买受人负担给付义务之故,而是因为买受人在上述合同关系终止时,得向其主张所有物返还请求权。因此,由于出卖人出卖他人之物,致使其无法返还第一买受人标的物时,并不发生违约责任的承担。
[15]在我国商品房预售登记即具有预告登记的效力。有学说认为;“商品房预售登记的法律性质,与现房买卖中的产权过户登记完全不同。商品房预售登记所登记的并非房屋的所有权,而是房屋预售合同约定的债权。……商品房预售登记的法律意义既不在于制约商品房预售合同的债权效力,也不在于移转预售房的所有权,而在于经由预售登记这一公示程序,使商品房预售合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。”详请参看李开国:《对若干问题的看法和修改建议》,载《现代法学》,1998年第6期。
[16]详请参看台湾大学五先生在台湾民法研究会第十七次学术研讨会上的发言、该次研讨会的主题是“特定物债权人应否具撤销权--强制执行或金钱赔偿之选择”,详细内容载《法学丛刊》,第179期。
[17]《日本民法典》第424条规定:“债权人可以请求法院,撤销债务人知有害于其债权人而实施的法律行为。但是,因该行为而受利益或转得利益者,于行为或转得当时不知侵害债权人的事实者,不在此限。”“前款规定,不适用于不以财产权为标的的法律行为”第425条规定:“依前条规定所进行的撤销,为全体债权人的利益发生效力。”
[18](日)1903年12月3日大民判,载民录8辑11卷,第9页。
[19](日)1919年10月26日大民联判,载民录24辑,第2036页。
[20]参看刘春堂:《特定物债权与撤销权》,载郑玉波主编:《民法债编论文选辑》(中),台北:五南图书出版公司,1984年版。
[21](日)1923年11月13日大民判,载民集l卷,第64页。
[22](日)1961年7月19日最高法院大法庭判例,载民集15卷,第1875页。
[23]由于我国台湾地区民法典采物权形式主义的物权变动模式,此时债权人撤销权的行使对象为出卖人将标的物所有权移转归第二买受人的物权行为。详请参看黄茂荣:《买卖法》,1992年版,第74页。也有学者认为债权人撤销权的行使对象既可以是出卖人与第二买受人之间的买卖合同,也可以是出卖人将标的物所有权移转归第二买受人的物权行为。详请参看简资修:《特定物债权人应否具撤销权一强制履行或金钱赔偿之选择》,载《法学丛刊》,第179期。笔者采前一种见解。
[24]详请参看王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第4册),北京:中国政法大学出版社,1998年版,第164—166页;孙森焱:《论双重买卖》,载郑玉波主编:《民法债编论文选辑》,台北:五南图书出版公司,1984年版。
买卖合同的相关法律篇8
摘 要 2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），该解释第21条至24条对房屋承租人享有的优先购买权的行使、效力以及限制等作出了具体的规定。房屋承租人优先购买权旨在维护弱势群体了利益，实现社会公平，但限制了房屋所有人的所有权，对当事人关乎重大，本文即在此基础上联系我国法律对房屋承租人优先购买权的规定对其予以分析。
关键词 优先购买权 所有权 租赁
一、房屋承租人优先购买权概述
优先购买权（先买权）是指在特定法律关系中民事主体依照法律规定享有的优先于其他人购买某项特定财产的权利。其中，房屋承租人优先购买权是先买权的一种，它是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。
（一）我国相关立法历程
无论是1952 年颁布的《解答关于处理房户行使优先购买权案件发生疑义问题的函》、 1983 年国务院于颁布的《城市私有房屋管理条例》、1988年颁布的《意见》、1999 年颁布的《合同法》、2009年7月最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），都对房屋承租人优先购买权作出了规定，或为概括性的规定，或为明确具体的规定。在一次次的立法中，相关法律制度逐渐完善，对于房屋承租人优先购买权有了较为系统和具体的规定，解决了很多司法审判中的不确定性，限制了法官自由裁量权的行使，避免了同案不同判的不公正审判，维护了法律权威。
（二）立法意图
房屋承租人优先购买权是法律赋予承租人在出租人出卖房屋时享有的以同等条件优先购买该房屋的权利。房屋承租人的此项优先购买权在赋予承租人先买权的同时，无疑限制和牺牲了房屋所有人及第三人的权利，尤其是对于善意第三人。民法的基本原则之一的司法自治原则要求充分尊重当事人的自由意志，房屋承租人优先购买权是否与此背道而驰，侵犯所有人的自由处分权和契约自由呢？
房屋承租人优先购买权在各国均有规定，其立法意图在于保护弱势群体利益，保障公民的居住权，实现社会公平。这是法在自由与正义直接作出的抉择，为了实现社会正义，在必要时必须以牺牲一点的自由为代价，但仅在一定范围和限度内。显然，公民的居住权更为重要，此时，房屋所有人的权利将得到一定程度的限制，即当其出卖房屋时赋予承租人优先购买权，以期保障居于弱势地位的承租人的居住权。
“法典是自由的圣经。”自由是法的最高价值，即使出于正义或秩序的需要，对自由也不能随意的限制。因此，房屋承租人优先购买权的行使条件、法律效力及法律后果关乎多方利益，必须予以明确。
二、房屋承租人优先购买权的性质
（一）各种性质学说
关于房屋承租人优先购买权的性质理论界没有一致意见，总体来说有以下几种主要意见：
第一，主张房屋承租人优先购买权是形成权，为附停止条件的形成权。形成权的理论是德国学者泽克尔（Sekel）最先提出的，此为德国学者之通说，史商宽、王泽鉴先生亦赞同此说。“形成权是指得以权利人一方的意思表示而使法律关系发生，内容变更或消灭的权利。形成权系赋予权利人得依其意思而形成一定法律效果的法律之力，相对人并不负有相对应的义务，只是受到约束，须容忍此项形成及其法律效果。”“优先承买权……系属形成权……惟此项形成权富有停止条件，须俟义务人之承诺，使得行使。”根据形成权理论，当承租人知道出租人出卖房屋时，承租人可以单方面决定以与第三人之同等条件购买房屋，出租人此时只能将房屋卖于承租人，其中，出租人出卖房屋即为形成权所附停止条件。
第二，主张房屋承租人优先购买权为期待权。期待权是相对于既得权的权利的一种，是一种受法律保护的毒完整权利取得的期待。根据该观点，承租人优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实的权利，在出租人出卖租赁物之前，承租人的优先购买权仅仅表现为一种可能，只有在特定的法律事实出现，即当出租人出卖租赁物时，承租人才能实际行使优先购买权，使这项权利由可能变现实。
第三，主张房屋承租人优先购买权是订立契约请求权，台湾实务界主要采此种观点。订立契约请求权只是一种请求权，承租人只能请求出卖人将房屋卖于自己，而不得自己取得权利，需要出卖人的协助方可。依订立契约请求权说，承租人所作的以同等条件购买房屋的意思表示仅为一种要约，如出租人不承诺，则合同无法订立，房屋承租人优先购买权形同虚设。
对比三种学说可知：从对承租人的保护来看，才形成权说对其保护力度最大，此时承租人仅依单方意志即可订立买卖合同，取得房屋所有权。然而，这种学说对出租人和第三人影响也最大，最大程度上限制了出租人的处分权，进而限制了第三人的权利。期待权是在已有权利存在的前提下才会有期待权，其与既得权的唯一区别是权利的实现条件未实现。房屋承租人优先购买权仅在出租人与第三人商定买卖房屋合同时方存在，其前并未存在，又何来期待权？订立契约请求权说赋予承租人的是一种请求权，请求出租人订立买卖合同的权利，能否实现取决于出租人的意志，并未在实际上产生任何法律效力。
笔者认为，房屋承租人优先购买权是承租人在出租人出卖房屋时，可以依单方意思表示以同等条件购买出租人的房屋，此时出租人必须将房屋卖于承租人而无其他选择的权利。形成权说更能保护承租人的权利，更符合创设此权利的目的，即维护弱势全体的利益。因此，当承租人在权利期限内主张优先购买权时，出租人必须将房屋卖给承租人。然而，实务中承租人的权利并非都能得到实现，更多情况下出租人都侵犯了承租人的优先购买权而将房屋卖于第三人，此时承租人应如何救济权利，房屋买卖合同的效力又如何呢？
（二）房屋承租人优先购买权的法律效力
对于出租人与第三人间的合同以及房屋所有权转让的效力问题，主要有两种观点：第一种观点即物权效力说认为房屋承租人优先购买权具有物权的对世效力，其行使可以对抗任何人，即使出卖人将标的物出卖他人并办理完毕权利转移手续，该行为对先买权人不产生效力，此时，先买权人仍可主张出卖人与第三人的买卖无效，并得请求第三人将标的物转移给自己。第二种观点即债权效力说认为房屋承租人优先购买权仅具有债权的效力，其行使之结果亦不过是在先买权人和出卖人之间成立买卖关系，不应因此影响出卖人与第三人之间已订立的买卖合同效力。
至于两者究竟如何选择是一国的立法选择。我国关于房屋承租人优先购买权的法律规定显示，我国经历了从物权效力说到债权效力说的变化，至今通过《房屋租赁合同司法解释》确立了债权效力说。《意见》118 条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。根据该条的规定，当出租人未履行通知义务或以其他方式侵害承租人的房屋承租人优先购买权时，出租人与第三人的买卖合同可以经承租人申请而被法院宣告无效，当然，基于无效合同取得的房屋所有权也将被注销，第三人不能取得房屋所有权。承租人可以与出租人以同等条件订立买卖合同，最终由承租人取得所有权。直至2009年7月最高人民法院颁布了《房屋租赁合同司法解释》，重新对房屋承租人优先购买权的法律效力作出了规定。该解释21条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者承诺在其他存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的买卖合同无效的，人民法院不予支持。24条规定当第三人善意购买房屋并已办理登记手续时承租人主张优先购买权的人民法院不予支持。基于这一规定，承租人无权请求法院确认买卖合同无效，仅有损害赔偿请求权，这样的规定正是债权效力说的体现。
债权效力说更符合现代法律的基本精神即意思自治，是保护善意第三人的要求，是物权优先效力的体现。房屋承租人优先购买权设立的目的是为了保护弱势群体而在自由与正义之间妥协的结果，这也就意味着房屋承租人优先购买权不能超出必要的范围，没有更强的理瑕疵由不能超越行为人的自由。第一，法律保护承租人的利益，创设“买卖不破租赁”的原则，即使出租人将房屋出卖，承租人在租期内的居住权仍受保护，不受侵犯。此时，若无特别需要，应保障出卖人作为所有人的处分权。第二，与出卖人交易的第三人是善意的，其通过正常的交易途径取得的权利应该得到保护，他没有义务预见承租人的购买行为，法律以保护善意第三人为原则。第三，出卖人是所有权人，无权利瑕疵，第三人与其签订买卖房屋合同，合同有效并已办理房屋所有权转移手续，符合有效债权行为和物权行为要件，行为合法有效，理应受到保护。至于承租人的权利可基于租赁合同及相关法律得到保护，可以请求出卖人赔偿损失，不应以债权对抗物权。
三、结语
自由与正义都是法的价值，在冲突时，为了实现正义要一定程度上限制自由，但仅在限度范围内。房屋承租人优先购买权是法律为保护处于弱势地位的承租人而特别设立的赋予承租人同等条件下的优先权，限制了出租人的所有权但不能侵犯善意第三人的利益，仅承认其债权效力，遵循平等原则，保护各方利益，建设社会主义和谐社会。
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