房地产行业收入(精选8篇)
房地产行业收入篇1
[关键词]房地产行业；税收流失；控管房地产税收
[作者简介]杨志明，深圳发展银行杭州清泰支行部门经理，浙江杭州310000
[中图分类号]F810、424
[文献标识码]A
[文章编号]1672―2728(2006)1l―0040―03
随着近几年国民经济的快速平稳增长，我国房地产行业保持了快速的前进步伐。从2001年的223亿平方米到2004年的382亿平方米，一直保持着扩张态势。房地产行业产生的税收在我国税收收入中占的比重越来越大，对浙江省部分地区税收收入数据的统计表明，房地产行业产生的税收在部分县市区已占到当地税收收入的20％～40％左右，有的甚至高达60％。在房地产行业迅速发展的同时，房地产开发行业税款大量滞留、流失的情况也愈来愈突出，税务部门税收征管薄弱的问题也逐渐显现出来。因此，研究房地产行业税收流失问题对“十一五”期间的经济发展、财政收入、加速西部大开发战略和提高人民生活水平都具有十分重要的意义。
一、房地产业税收流失现状
当前房地产开发行业涉税事项存在的问题主要表现在两个方面：一是地方税务部门为保持税收收入均衡增长，将房地产企业作为税收的“蓄水池”，用以调节地方税收征收入库的进度，导致房地产税收大量滞留企业；二是房地产开发企业纳税意识薄弱、盲目追求利润最大化，导致税款大量流失。
(一)税务部门滞留税款，调节税收入库进度
房地产行业规模普遍较大，一旦开始预售房屋，所纳税款往往动辄几百万元甚至上千万元，因此，房地产企业成了税务部门调节税收进度的天然调节器。其调节方法主要有：
1、在当年的税收计划已完成的情况下，税务部门在年末(第四季度)以缓缴税款的形式，将税款滞留于企业，至次年年初征缴入库，以达到调节年度税款计划的目的。如在对浙江省某市2003年房地产企业缓缴税金情况的分析后发现；当年第四季度缓缴税金在100万元以上的23家房地产企业，金额即达1、54亿元。
2、由于新的税收征管法出台以后，缓缴税款的审批权限在省一级税务部门，地(市)、县一级的税务部门利用缓缴调节进度的办法受到一定的限制。在这种情况下，下级税务部门往往与一些主要的房地产企业达成口头协议：房地产企业将提取的应交税金在账面反映，但不作为纳税申报的依据，而是按税务部门的要求定期定额将税款划拨入库，当年未交入库的税款也不作为欠税反映，税务部门不加收滞纳金。这样，房地产企业无偿地占用了大量的税款，税务部门也达到了调节税收进度的目的。
(二)房地产企业为盲目追求利润最大化，大量偷逃税款
从近年各地查处的情况来看，房地产企业偷逃税款名目繁多，手段越来越隐蔽。具体表现在以下几个方面：
1、房地产企业将所开发的商品房以成本价或大大低于同期的商品房市场价卖给公司职工，从中偷逃各项税款。主要做法是，公司以低于市场的价格与职工签订预售合同(即使商品房已经交付使用或竣工验收，也不办理“三证”)，由于目前房地产市场的商品房价格上涨很快(例如，杭州地区商品房平均价格在2000年是3500元／平方米，到了2003年已达7000元／平方米，基本上是2年翻一番)，公司职工可以很容易地将取得的房产以较高的价格转卖给他人，由于该房产未办理“三证”，这个转卖过程不受任何部门的制约和监督。但对公司来说，这种行为既偷逃了市场价与出售给职工的价格之间的差价形成的营业收入所必须交纳的营业税，同时又偷逃了该部分差价形成的利润所必须交纳的企业所得税；对于职工个人来说则偷逃了该部分差价形成的房产转让收益所必须交纳的个人所得税。
2、受巨额预收款资金的诱惑，促使开发商占用滞留税款。根据国土房产管理部门的规定，房地产开发商开发的商品楼盘在完成其工程总量的25％后，即可申请预售许可证销售楼盘。从开始预售到楼盘竣工验收交付使用，少则数月，多则两三年。在此期间，开发商会陆续回收到一些地段好、质量高的商铺和商品房的预收款，而这部分预收款可达到总楼价的50％以上。受巨额预收房款资金的驱使，一些开发商明知收到预收款就要纳税，却采取各种手段隐瞒转移预收款收入，一直拖到楼盘交付使用，房款收齐后才开票结算，转作销售收入，从而达到无偿占用这一笔“无息贷款”的目的，致使国家税款不能及时、足额入库。
3、人为拖延项目决算，影响所得税。一些开发商房子卖得热火朝天，而根据利润计算缴纳的企业所得税却未见增长甚至依旧亏损。房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，有时同时开发几个项目，而房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后。而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，但是目前企业税收却以年度为单位，因此，从某一特定时期房地产开发企业的账面看，这个房地产企业就有可能是亏本的。很多房地产企业就是抓住这一点，有意无意地把项目决算期往后拖，其实质就是少申报或滞后申报、占用国家税款用于企业流动资金。
4、成本核算不规范，偷逃所得税。房地产企业从开发、竣工到楼盘发售等涉及的环节多，结算复杂。部分企业在结算过程中，故意将不属于本期或本项目的成本列入开发成本，造成收入和费用支出的不配比，虚增成本，偷逃企业所得税。
5、预收房款特别是售房定金不计缴营业税。会计制度规定转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交、已将发票账单提交买主时，作为销售实现。而税法规定应以收到预收款的当天作为纳税义务发生时间。由于销售楼盘在会计核算上确认销售和税法规定发生纳税义务的时间不一致，导致纳税人由此有意无意地延迟交纳税款。经过近几年的规范，目前大部分房地产企业预收房款都能够及时计缴营业税，但是作为预收房款之一的售房定金却普遍存在不计缴营业税的情况。
6、代收、代垫款项不计缴营业税。根据《营业税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业在收取购房款的同时，依据与有关方面的协议，代收代垫的燃气开户费、有线电视开户费、水电增容费、代办产权费、物业管理费等款项应并计营业额计缴营业税。但实际操作过程中，很多企业将一些代收代垫款项人为剔除在营业收入之外，从而达到少缴营业税的目的。
7、少贴或未贴印花税普遍。根据《印花税暂行条例》等有关规定，商品房买卖合同，应按购销合同
贴花；个人之间的房屋买卖书据(合同)，应按产权转移书据贴花。目前，房地产企业进行房产销售时，产权交易合同普遍少贴或未贴印花税。
二、房地产业税收流失治理对策
针对上述问题，税务、审计部门及有关部门应加强协调，采取有效对策，加强和完善房地产税收控管的办法和措施，防止税款流失。
(一)加大税收执法力度，削弱税务部门滞留税款的内在动因
1、科学设计收入计划指标。当前税收收入计划大多以每年按比例递增的方式下达，并参照GDP的增长幅度，力求实现税收收入与GDP同步增长。但是从客观上来看，GDP并不是经济的全部，更不是税源的全部。真正能描述经济全貌的，除了GDP之外，还涉及其他经济总量，如就业水平、居民收入与储蓄、货币供应量与物价、资本市场、社会保障与环境等绝对额总量指标以及经济结构和效益或效率等相对数指标。这些指标中许多都对税收有显著性的影响。因此在目前税收计划尚不能完全取消的情况下，退而求其次地制定税收收入计划时，不能过分依赖税收与GDP的弹性分析，而应该结合多项指标，进行全面、系统的参照对比，使税收收入计划更加贴近税源变化，更加科学、合理，从根本上解决地方税务机关人为调节收入进度的问题。
2、大力查处滞留税款的行为。各级税务机关应采取“下查一级”或交叉检查的办法，加强对房地产企业税收政策执行情况的税收检查力度，发现地方税务机关有滞留税款行为的，按照“谁查处、谁入库”的原则，做好滞留税款的上解入库工作，并追究相关人员责任。审计部门也应该加强对各级税务机关的检查和审计，严肃查处滞留税款的行为。
3、严格执行税款缓缴审批制度。加强对缓缴税款的审核，凡不符合税法规定的缓缴税款条件的，一律不予办理缓缴审批。加强对各地税务机关的检查考核，杜绝“越权审批”和“变相审批”的行为。
(二)加大对房地产企业的税收征管力度。防止税款流失
1、加强对税收会计基础资料的控管，提高税收征管的质量。由于房地产开发商建造商品房数量多、周期长、投资额大，税务部门应根据目前房地产业发展迅猛、合作开发项目形式多样的特点，深入调查研究，摸清房地产经营情况。要求房地产企业专门设置“商品房纳税申报登记表”，规定企业在建房时应向当地税务机关办理申报登记；并对每一个房地产纳税人按每一幢商品房设置“建房及纳税情况征收手册”。从源头上杜绝企业偷逃税款的问题。
2、加大对预收售房款征税的力度，保证税款的及时足额入库。一方面，税务机关要加大对纳税人的宣传力度，争取纳税人的理解和支持；另一方面，要采取行之有效的办法，加大对预收款的征税力度，对房地产开发企业预售房地产并取得预收款的，税务机关可按预计利润率或其他合理办法核算预计应纳税所得额，并按季(月)预征所得税，待该项房产产权转移，销售收入实现后，再按照税法有关规定计算实际应纳税的所得额及应纳所得税额，以确保税款的及时足额入库。
3、加强税务稽查力度，严肃税收法纪。税务征管和稽查部门应在充分掌握商品房立项、征用土地面积、开工许可证、预售许可证以及房地产业主名称、联系人、商品房建设地点、建设规模、投资额等第一手资料的情况下。要求房地产企业每年进行一次税收自查，税务部门根据企业自查情况和掌握的资料进行分析，不定期地对部分房地产企业进行税务稽查，加大打击偷逃税力度。
(三)加强部门协作，提高征管效率
房地产行业收入篇2
关键词：房地产调控；税务筹划；注意问题
一、房地产企业进行系统税务筹划的迫切性
（一）房地产调控中税收政策逐步取代行政直接干预的趋势
在2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这说明遏制投机、投资已经成为一种长期的政策指向被固定下来，“逐渐完善相关政策措施”意味着将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。行政干预色彩浓厚的政策逐渐会被相应的税收政策所取代。
（二）严厉调控措施下房地产企业告别暴利时代
史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39、46%，但净利润仅仅增加了2、6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家A股市场的上市房企总计实现营业收入1952、49亿元，同比增18、72%；实现净利润258、20亿元，同比增6、27%；净利润率为13、2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。部分多元化的企业开始剥离房地产业务，部分中小房地产企业开始推出市场。
（三）税收是房地产企业成本的重要组成部分
在2010年房地产调控以前，我国房地产开发企业税收负担维持在12%左右，逐年呈增长趋势。在房地产调控中，国家越来越重视税收杠杆的利用。2010年新国十条要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在可以预见的将来，房地产税收负担只会不降反升，这将会进一步削弱房地产开发企业的盈利能力。
因此，房地产企业在面临如此严厉的宏观调控措施且税收机将会长期化的情况下，进行系统的全面的税务筹划，降低纳税负担，增加利润十分重要且非常迫切。
二、房地产开发企业税务筹划策略
房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。
（一）土地增值税的节税关键点
我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。
1、利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。
2、剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。
3、增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。
（二）房产税的节税关键点
我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1、2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1、2%的较低税率。
1、分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。
2、把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。
3、把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。
总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。
三、房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题
（一）设立专门的纳税筹划部门
相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。
（二）全程全方位的进行纳税筹划
房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。
（三）时刻关注政策法规的变化
目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。
四、结束语
在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。
参考文献：
1、范剑平，邹士年、加快建立合理税负为主导的房地产调控长效机制[N]、中国证券报，2012-06-25、
2、刘德英、我国房地产企业税负状况及税金成本管理分析[J]、税务研究，2008（9）、
3、李晓琳、房地产企业税收筹划[J]、现代经济信息，2012（13）、
4、张雁、浅析房地产企业土地增值税纳税筹划[J]、中国乡镇企业会计，2012（7）、
5、许淑景、房地产开发企业税收筹划研究[J]、中国乡镇企业会计，2012（8）、
房地产行业收入篇3
关键词：新收入准则；会计核算；房地产企业
2021年1月1日新收入准则全面执行，房地产企业必须根据自身实际情况进行战略调整，完全融入新准则的相关变化。围绕新收入准则对收入确认时点和金额的新规定，企业的会计核算要与新收入准则规定完全吻合。针对房地产企业项目开发特征，突出表现在项目开发跨度时间长，前期投入大且回收期长，致使成本计量滞后等问题，新收入准则的执行，更是对会计核算提出新的要求，促使房地产企业完善会计制度和财务核算体系，为房地产企业健康发展奠定基础。
一、新旧收入准则的主要变化
（一）与旧准则比较新收入准则变化的主要内涵
新收入准则的主要变化：一是新收入准则将旧准则中销售商品、提供劳务、让渡资产使用权和建造合同的收入确认合并为一，所有行业统一采用新收入准则确认收入。二是收入确认以商品控制权转移为标准，按照控制权转移的模式，合理判断转某一时段内履行或某一时点履行的履约义务，在某一时段或某一时点确认收入。三是履约义务的交易价格是收入计量的基础，交易价格的确定受以下因素影响：首先价格折让、退款、奖励积分、返利等；其次因付款方式不同而引起的实际收款额与现销价格不一致；再者条款中约定的实物资产、无形资产和股权等；最后在某些特殊约定下存在需向客户支付款项的情形。四是新增主要会计科目，如“合同履约成本”“合同负债”和“合同资产”等。五是明确了八类特殊交易的会计处理原则。
（二）新收入准则下收入确认的有关要求
1、收入确认的基本原则
新收入准则对企业确认收入遵循标准明确了一个基本原则：企业确认收入的方式以向客户转让商品控制权或提供服务的形式实现，且收入确认的金额是转让商品或服务过程中合同约定很可能收到的价款。企业按合同约定执行了转移商品或提供服务的义务，即履行了履约义务，同时客户控制了所转移商品，此时确认收入。
2、收入确认和计量的五步法
新收入准则以“五步法”模型为基准确认收入，“五步法”中对收入的确认和计量做了明确规定，企业围绕合同按照“五步法”模型定义收入。由此，买卖双方签订合同权利义务的约定对收入的确认起到非常重要的作用，随着卖方合同义务的履行，在商品的控制权转移至买方时方可确认收入。
二、新收入准则变化对房地产会计核算的影响探讨
（一）对房地产企业收入确认的主观判断影响
新收入准则下以商品的控制权转移作为收入确认原则，对房地产企业确认收入时的指向更明确、具体，使财务人员的主观判断能力大幅削减，更多的是依据合同和客观事实进行收入的计量，在规范会计核算的同时更准确地反映企业当期真实的经营成果，确保收入的确认更加客观。但“五步法”模型中确存在财务人员的职业判断。如识别合同时，合同是否以组合的形式存在和对价收回的可能性，合同的变更区分三种情形分别进行会计处理；合同中单项履约义务的识别；确定交易价格时考虑的因素，如折扣、奖励积分、返利、付款方式不同引起的实际收款额与合同金额不一致问题等。以上职业判断将对会计人员提出更高的专业素养。
（二）新收入准则对房地产企业收入与成本核算影响
新收入准则下，“五步法”原则紧紧围绕合同进行，收入的确认和计量与合同密不可分。且“五步法”中第二步识别合同中的单项履约义务可称为确认和计量收入的两方法，即对合同组合中的每一份合同进行评估，甄别各单项履约义务是时段内履行还是时点履行。房地产企业在核算收入时，严格依照合同条款，根据实际分情况确认收入。第一，销售已竣工房屋并与客户签订《商品房销售合同》，房地产企业履行了房屋销售合同中约定的转移指定房屋所有权相关的义务，且办理了房屋交付手续，取得收取合同价款的权利，若收到房屋全款的，按时点履行确认收入并结转成本；若客户以分期或按揭的方式支付房屋价款，按时段履行确认履约进度，按照投入发或产出法确定的履约进度确认销售收入并结转与收入确认相匹配的营业成本。第二，达到预售条件，销售预售房屋，房地产企业虽与客户签订了《商品房销售合同》，但项目尚未竣工仍处于在建状态，且针对合同约定中的义务并未做出任何履行行为，也未交付住房给客户，却收到客户交付的首付款或全款的情况，在收到款项时在“合同负债”科目反映，等办理了相关的房屋交付手续将住房交付给客户时，按客户的付款方式选择时点履行或时段履行，将“合同负债”科目余额转至“主营业务收入”反映收入的确认并采取与确认收入一致的方式结转成本。
（三）笔者所在房地产企业实务操作
1、自行开发商品房收入确认
（1）现房销售。在与客户签订《商品房买卖合同》时所售房屋的建设已完成且完成竣工验收，根据合同收到购房款时，按相关的程序办理交房手续，房屋的控制权在交房时转移至客户且不符合某一时段内履行的履约义务三个条件中的任何一个，所以按照某一时点确认收入的方法，在办理完房屋交付手续后确认收入。（2）期房销售。由于房屋并未竣工，在《商品房买卖合同》中约定的期限内对企业开始建设至房屋销售时点已完成的房屋半成品成本部分收取款项的某一时段内履约条件不能满足。同时，在与客户签订《商品房买卖合同》时，与房屋相关的风险转移至客户，但客户无法控制和主导在建房产的使用功能，也不符合某一时段内履行。因此，按某一时点确认收入的方法，结合收款方式确认收入。第一，一次性付全款。与客户签订《商品房买卖合同》中明确指定所售房屋的楼号、房号、卖价、交付时间等，并在当地房管部门对合同进行备案，完成了合同约定的履义务，表明与该房屋相关的控制权已经转移至客户，在一次性收到全款时确认收入。第二，按揭贷款。与客户在购房当日签订《商品房买卖合同》并收到一定比例的首付款，但后续款项是否能如期到账存在一定的不确定性，若客户未获得按揭贷款或取得按揭贷款仍不满足合同约定的首付款条件，合同期限内根据房屋建造进度向购房者收取购房款的条件不能满足，采用时点方式确认收入。若客户成功取得贷款并全额付清合同约定的价款，因不能办理产权，本企业对以按揭贷款方式销售的房屋均承担连带清偿责任。因此，在收到款项时，均在“合同负债”核算，直到客户违约风险较低且具备办理产权的情况下，采用时点方式确认收入。第三，分期付款。严格按照合同约定在规定的期限和时点收取房款，当客户未按期支付房款且超过合同约定的最终付款期限，有权向客户收取一定违约金解除合同，或在合同约定的最终付款期限收到价款，这种方式下，因客户未满足办理产权的条件，采用时点方式确认收入。
2、委托代建商品房收入确认
根据与客户签订不可撤销的建造合同，帮助客户建造商品房，房产开发过程中的完工进度能够可靠的计量，且客户也会按照合同约定支付价款，满足某一时段内履行的条件，按履约进度确认收入。
三、针对会计核算变化的应对措施
（一）严格按照新收入准则核算
针对新收入准则的变化，房地产企业要全面做到企业日常经营管理与新收入准则无缝对接，以新收入准则作为房地产企业主要经济活动的准绳。严格依据“五步法”的原则确认收入，准确真实地反映房地产企业的财务状况和经营成果，提高会计信息质量。
（二）构建完备的财务制度及系统
新收入准则的执行，对会计核算提出高标准，房地产企业现有的财务管理制度和体系必将无法满足新政策下财务核算工作的需要。应根据新收入准则及时完善和修订财务管理制度和体系，细化财务核算流程，明确财务核算规则，提升财务核算水准，满足新收入准则的相关规定下，财务制度及体系与新收入准则相适应。信息技术更新换代突飞猛进，财务核算趋于智能化。房地产企业结合经营实际及新收入准则的要求，积极引入满足企业发展模式的财务核算系统与新收入准则标准的财务核算流程相匹配，使企业更精准地对收入的确认规范化，进而推动财务核算制度的完善。
（三）加强财务人员专业技能
新收入准则的变化对财务人员专业技能提出更高的标准，财务人员应充分学习和深入研究新收入准则对房地产企业会计核算的变化差异，分析差异并及时调整核算模式。企业要加强财务人员的制度考核，使财务人员主动转变工作作风和工作态度，洞悉新收入准则变化并充分吸收理解的基础上，积极主动思考新收入准则对企业后续业务发展的影响和应对措施，提升财务人员理论知识在实践中的应用能力。使财务人员为企业提供强有力的财务服务水平，确保企业财务工作平稳有序开展。
（四）加强合同管理
新收入准则明确收入的确认和计量以合同为核心，合同更是收入确认遵循“五步法”原则中的第一步，房地产企业在制订合同时，充分结合经营实际情况，细化合同条款，突出并明确与客户的权利义务条款，以书面形式体现在合同中。在管理层面对合同进行多层审核，杜绝合同中出现条款不明问题。合同履约过程中，充分识别约定的履约义务，严格按照“五步法”原则确认收入。合同管理方面，根据不同的开发项目及商品房性质分类管理归档，为财务核算奠定基础，资料完整做好准备。
四、结语
本文从新收入准则对房地产企业会计核算变化的分析，结合笔者所在企业的业务处理，认为房地产企业收入确认方式应充分结合自身业务模式，选择某一时间段内或某一时点确认收入，并根据收款比例和建设进度配比结转成本。这样的做法，大大提升了会计信息质量，且能合理反映企业的经营状况，为经营层做出有效决策提供依据。
参考文献
［1］丁倩、新收入准则对房地产企业收入确认时间的影响［J］、财会学习，2021（3）、
［2］姜瑜、房地产企业收入确认的几点思考［J］、中国市场，2021（3）
房地产行业收入篇4
一、房地产业税收负担的不合理影响
房地产业税收政策造成的税收负担，其影响内容如下：
1、税收政策在发挥楼市调控积极作用的同时，也会导致房价的不合理上涨。因为房地产企业税收过重，会直接加大开发的成本，当开发商的利润水平被降低到一定程度，就会提高项目的销售价格，减少成本带来的压力，影响房价的良性走势。
2、税负引发的房价上涨高潮，遏制了房地产市场的发展，很多购房置业者选择了观望的态度，使得房地产二级市场和三级市场处于萧条状态，而原先房地产的投资客，将投资的目标转移出房地产市场，从宏观的经济角度分析，房地产的投资额在短时间内会出现急剧下跌迹象，从事房地产行业的人员也会开始就业于其他行业，产生人力资源外流现象。
3、人们对税收有种不自觉的抵抗情绪，在税收政策压制下，逃税、避税等违法行为屡见不鲜，再加上房地产行业本身运营模式的复杂性，致使税收征管难度比较大，给房地产开发商逃税和避税留下诸多漏洞。就目前税务机关税专项检查和违法案件查处的情况分析，房地产行业涉税案件的数量庞大，与其他税收案件相比，远远高于其他行业。
4、房地产企业的资产投入受到纳税影响，当追求利润最大化的目的无法实现时，将降低房地产企业开发的热情，制约房地产行业的健康发展。
二、科学设计房地产业税负的政策体系
（一）房地产行业税负的基本原则
房地产业税负基本原则的科学设计，是房地产税收改革的基本点，需要以房地产市场健康发展为出发点：
1、公平性原则，包括税收负担公平、经济公平和社会公平三方面内容，即通过建立平等的税收机制外部经济环境，要求具有相同纳税能力的人缴纳等额的税款，从而实现对社会成员收入的公平调节。从目前房地产税收机制形成的税负状况分析，税负的公平性需要实行内外资两套税制，并统一不同的经济行为，将保有环节税收的征收范围扩大化，另一方面，要对税率、起征点和税收优惠等进行合理设置，发挥收入公平的分配职能。
2、效率原则，在税收政策执行当中，将执行成本控制在最低状态，并换取最大的税收收益，收益包括税收收入，以及税收对产业资源配置的调节，以此促进房地产业结构的优化，间接促进社会经济效益的稳定增长。
3、财政收入原则，通过税收满足国家财政支出的部分需求，将房地产税制培养成地方的主要税种，并借鉴国内外先进经验，适当提高房地产税收在地方政府收入中的比重。
（二）国外房地产业税收模式的参考借鉴
房地产税收体系是世界各国税制体系中的重要组成部分，是各国政府财政收入的主要来源，各国在税收实践中沉淀很多成功的经验，某些先进的税收模式值得我国参考和借鉴：
1、美国税收模式：房地产取得的环节，是以遗产净额作为遗产税和赠与税的计税依据，设有30%的最低值和77%的最高值，在税法规定价值范围内的遗产和赠送物品是不征税的；土地和房屋保有税归入财产税的内容当中，以从价征收为原则，税收收入全部归政府所有；房地产流转环节需要征收交易、所得和收益等税收，是房地产所有权人获得增值收益而征收的税种。
2、英国税收模式：房地产取得的环节，由买卖双方协商印花税的税率，通常在1%～24%的税率中取值，而遗产税是以财产所有人的遗产总额为征收对象，与赠与税合并征收，但时限和税率都有可变性。保有环节分为住房财产税和营业房屋税两种，税率根据地方政府开支情况等确定，财政部门逐年核定或者变更计算依据。流转环节征收所得税和资本利得税，所得税是以经营利润、利息和投资收入等作为课收的对象，利得税是以土地买卖和房屋资产等利得作为课收对象。
（三）合理设置税种
根据上文的税负基本原则和国外房地产业税收模式的参考借鉴内容，笔者结合目前我国房地产业的税负现状，对房地产税收体系进行设计，以便合理设置税种：
1、房地产取得环节设置取得税，当国有土地使用权出让、土地使用权转让和房屋转让的时候，以出让土地、转让土地和转让房屋为征税对象，纳税人为土地、房屋权属的单位和个人，并根据土地、房屋取得方式的不同设定计税依据，譬如房屋遗赠，根据土地使用权和房屋的成交价设置计税依据，税率在3%～5%之间。
2、房地产保有环节设置房产税和土地税，前者是房屋产权的单位和个人，以房屋的评估价值为计税依据，就经营性和非经营性的房产为征收对象，根据经营性房产0、8%～1、2%的税率和非经营性房产0、1～0、3%的税率进行房产税的征收，后者土地使用权的单位和个人以申报低价为计税依据，就包括农用地在内的一切国有土地和集体土地为征税对象，并以1%～3%为一般税率和0、5%～2%为优惠税率。
3、房地产流转环节，一是所得税和营业税，笔者建议借鉴美国个人所得税的经验，采用每环节累加5%的四级税率征收个人所得税的税率，税率分别为5%、10%、15%、20%；保留现行的营业税。二是城乡维护建设税，加入建设附加费、污水处理费，取消市政设施建设费、商业网点配套费等收费项目，沿用现行的税法规定为计税依据，为农村基础设施建设提供足够的资金保障。三是消费税，国内建造别墅、高档公寓的单位和个人，以所建造别墅、高档公寓的实际销售价格为计税依据，并按10%～20%的税率征收消费税。四是取消土地增值税，减少对房地产领域资源配置的不利影响。
（四）房地产税收体系的完善内容
房地产税收体系内容，要从以下几方面进行完善：
1、提高房地产税收的立法层次，鉴于目前房地产税的立法层次偏低，因此要根据房地产政策、房地产企业的类型和经营方式，进行税收法规细则地修正，提高法规的规范性和可操作性，发挥税收体系改革后的调控功能。
2、房地产行业的税收负担主要源自于名目繁杂的收费项目，笔者认为有必要取消不合理的收费项目，并实行项目收费公布制度和反馈机制，减少和避免乱收费等情况发生。
3、通过将土地批租制度改为土地年租制度，并按照使用年限收取土地出租金的方式，以及在把握好土地供应结构和提高居住用地供应比例的基础上，进行土地管理体制的改革，实行对闲置土地的清理。
4、在征收房产取得税的同时，建立税务、城建、房管多部门之间的互动机制，通过房地产产权信息化建设，建立明晰的产权登记制度。
房地产行业收入篇5
【关键词】 营改增； 房地产行业； 税负
【中图分类号】 F812、42 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2016）20-0110-04
一、引言与文献综述
长期以来，在中国经济社会发展的过程中，房地产行业的发展一直是处于前沿讨论的对象。2016年5月1日起，我国全面实施营改增，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。对房地产行业而言，原有销售房地产行为改为征收增值税，按照最新的营业税改征增值税试点实施办法规定，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%，除财政部和国家税务总局另有规定外，增值税征收率为3%。这一轮旨在降低企业的税负，由于营业税与增值税计算方式的不同，营改增改革势必影响房地产企业的税负水平。然而不同环节的房地产企业，适用的税率和可以抵扣的进项税额是存在差异的，且不同经营类型的房地产企业进行税额累积的规模也是不同的，对不同房地产企业的税负水平也会产生不同的差异。
关于房地产市场的讨论，虽然涉及各方面的研究，研究成果也比较多，但是主要集中在对房地产行业的需求和供给两方面的研究，更加侧重于房地产市场的需求探讨。谷成[1]和谭荣华等[2]对上海、重庆房产税试点改革效果以及存在的问题进行分析，最终借鉴国际经验，提出具体的完善改革的对策建议。安辉和王瑞东[3]采用VAR模型对我国2002年1季度到2011年3季度经济数据分析，指出国家宏观调控政策成为影响我国房地产价格的重要因素，并且土地政策和保障房政策对房地产价格的影响具有长期性，而货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小。邓芳芳和郭松海[4]对房屋空置进行了界定，阐述了房屋空置率的计算方法、房屋空置的原因及影响，并进一步说明了开征房产空置税的必要性；介绍国外房产空置税的征收情况，通过建立模型论述开征房产空置税对各方经济实体的影响；最后，阐述房产空置税的初期准备，以及房产空置税的设计实施。邓郁松[5]分析了2014年我国房地产市场的特点，提出完善房地产税收体系，鼓励梯度消费，确定每年度新增住房规模。
本文主要是针对建筑业营改增的最新政策，特别是结合2016年3月23日财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号文件），分析营改增对房地产行业的税负影响，然后提出完善房地产市场税收制度，合理引导房地产消费的对策建议。
二、营改增对房地产行业的税负影响―以贵州省数据为例
根据最新的营改增实施办法规定，将原有房地产行业的5%营业税改为征收增值税，同时允许抵扣进项税额。对增值税一般纳税人适用11%的增值税税率，而对于增值税小规模纳税人，除财政部和国家税务总局另有规定外，增值税征收率为3%。由于原有营业税计税方法与现有增值税计税方法的差异，营改增对房地产行业的税负必然产生影响。笔者运用投入产出分析方法，分析营改增对房地产行业的税负影响。
（一）对行业整体税负的影响
一般来说，以应纳税额与营业收入的比值作为某一行业的名义税负。以Y代表房地产行业改革前后的营业收入，R1代表其原有适用的营业税税率，R2代表其改革后适用的增值税税率，gi表示实现行业营业收入Y的第i种可抵扣商品的价值，ri表示该种商品对应的可抵扣税额适用的税率，根据增值税和营业税应纳税额的计算，可以得出房地产行业“营改增”改革前后税负的变化Δt=[YR2-YR1/（1-R1）-Σgiri]/Y。进一步简化可得Δt=R2-R1/（1-R1）-Σgiri/Y。
由于我国现行营业税规定，销售不动产适用的营业税税率为5%，营改增后，我国增值税的税率由原来的基本税率17%和低税率13%增加为17%、13%、11%、6%四档税率，因此公式中R1/（1-R1）部分为5、26%。按照最新的营改增实施办法规定，营改增以后，销售不动产行为、转让土地使用权适用的增值税税率为11%，与原有增值税应纳税额计算一致，允许当期进项税额从销项税额中抵扣，不足抵扣的进项税额允许结转抵扣，所以公式中R2-R1/（1-R1）恒正，这个正是“营改增”带来的增税效应的体现。而由于gi、ri、Y均恒正，所以公式中-Σgiri/Y部分则恒负，代表着“营改增”后所带来的减税效应，减税效应的大小取决于房地产行业经营过程中外购商品的价值所占的比重。如果以R代表行业的平均税率，G代表行业经营过程中外购商品的总价值，则公式中的-Σgiri/Y=-R（Σgi/G）×（G/Y）。由此可以看出，“营改增”所带来的行业整体减税效应主要取决于房地产业经营过程中外购商品可抵扣价值的比例以及房地产业的投入产出比。
通过上述的分析，根据投入产出表，以贵州省的数据为例，可以了解房地产行业中间投入的具体情况。如表1所示，以房地产业的前十大上游行业来看，中间投入比重比较大的主要集中在金融业、租赁和商务服务业和制造业等领域，占比约为84、2%。从表1中可以看出，房地产业关联的上游行业中间投入中有近70、87%属于增值税征税范围，营改增以后，其所负担的增值税税额可以作为进项税额予以税前扣除。因此，营改增以后，上述公式中Σgi/G的房地产行业经营过程中外购商品价值可抵扣比例比较大，预期减税效应明显。
此外，房地产业实施营改增所带来的减税效应还取决于行业的投入产出比例，也就是上述公式中的G/Y部分。这个比例越低，说明外购商品占行业经营的比重越低，可以抵扣的进项税额越少，则营改增所带来的减税效应就越不明显，相反，所占比重越大，营改增所带来的减税效果就越明显。
（二）“营改增”改革对房地产上、下游关联企业税负的影响
首先，对房地产上游关联企业税负的影响。一般来说，行业税负之间的相互影响，主要取决于两个方面的因素：一是行业市场结构；二是商品的供求弹性。通常，完全竞争性市场，税负不易转嫁，因此行业之间税负的相互影响程度比较低，相反，垄断市场和寡头市场，占据垄断地位的市场主体，通常利用自身的市场定价权，将税负转移出去，从而产生行业之间的税负影响。类似的，供给弹性大而需求弹性小，需求方很难实现将税负向后转嫁，相反，供给弹性小而需求弹性大的产品，需求方比较容易向后转移税负。在我国，无论是资金需求还是土地的供给，都是由垄断地位相对较强的金融机构和处于寡头地位的政府所决定。对于房地产行业来说，税负很难实现向后转嫁，降低自身的税负水平。
以房地产开发企业和建筑公司为例，由于我国政府对土地、建造合同管理以及工程造价的管理等影响，实际上我国建筑业的供给弹性非常小，建筑公司无法通过后转方式实现税负转嫁，而往往采取低价中标的方式，获取税收收益。营改增以后，房地产开发企业外购商品的进项税额可以抵扣，同时为了少交土地增值税，利用各种手段哄抬建筑成本，降低增值率，或者与建筑公司联合避税，以隐蔽或者合理的方式将部分税收变相转嫁给处于房地产行业上游的建筑企业。此外，由于我国建筑材料的提供商，大部分以小规模纳税人为主，会计核算不够健全，规模比较小，很难获得一般纳税人资格的认定。营改增以后，房地产开发企业为了增值税进项税额抵扣所带来的纳税收益，势必要求建筑公司开具增值税专用发票，从而获得进项足额抵扣。但是由于建筑材料提供商基本上以小规模纳税人为主，无法提供增值税专用发票，建筑业进项税额不能像一般纳税人那样按照基本税率足额抵扣，即使是主管税务机关代开的增值税专用发票，也只能按照3%的征收率进行抵扣，相对于房地产开发企业来说，建筑业的税负水平上升。
其次，对房地产下游关联企业税负的影响。这主要从两个方面来考虑，一方面，是对房地产购买者的影响。主要是房地产刚性需求者，由于房地产属于供给弹性大而需求弹性小的商品，房产供给者很容易通过房产的垄断地位或者协同垄断地位，提高价格，将税负转嫁出去。房产的供给者和房产的投机者均可通过这种方式将税负转嫁出去，从而降低自身的实际税收负担率。另一方面，主要是对房地产消费所带动消费行业的税收负担的影响。这部分的影响主要体现在相关产品的供求以及市场结构等方面，但是由于房地产消费所带动产品数量消费增加而带来的税收规模的增加是必然的趋势。
三、进一步完善和优化现有房地产市场税收制度的思考
（一）总体思路
首先，应坚持“宽税基、低税率、简税制”的原则。所谓宽税基，即扩大征税范围，减少税收优惠政策，将所有的房屋、土地均纳入征税范围，实行普遍课税。低税率，即使得税率水平与居民实际生活水平成正比，尽量降低低收入者的税率，实现横向税收公平。简税制，即简化整个税收体系，在税制的设计上，尽量减少税种的数量，调整税率档次，并结合房地产市场税收现状开征一些新税种代替存在重复课征的一些税种。
根据党的十八届三中全会提出的“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求，针对房地产税制中税与费的征收混乱现象，合理整合收费项目，将部分费用的征收调整到税收范围，避免重复课税。注重税收调控的无偿性和强制性，合理划分房地产经营过程中的租费关系，将地租融入土地出让金范畴，借鉴国外先进做法，以空置税取代土地闲置费。通过合理税收布局，降低房地产持有环节的税负，针对不同房产持有目的，区分刚性需求和投资性需求，分别实施差别税率，提高税收征管效率，实现税收公平，利用税收手段合理引导房地产市场消费，促进房地产市场稳定健康发展。
（二）具体政策建议
1、进一步理顺现有房地产市场税费关系，注重税收调节的强制性和无偿性
我国房地产市场税收存在的问题主要是布局不够合理，税费相互交叉，税收组织财政收入的效果比较明显，而税收调控房地产市场消费的作用比较弱。可以借鉴国外先进经验做法，理顺税费关系，注重税收调节的权威性。
（1）理顺税费关系，实施差别税收政策。采用取缔、替代等方式，将比较成熟的费用收入转变为税收收入，纳入财政预算管理，强化征收管理。针对不同的投资需求，实施差别税收政策，对牟取暴利的房地产企业实施惩罚性税收，利用惩罚性税收、差别税收手段打击房地产市场的各种投机行为。税务部门可以同国土部门进行数据共享，更准确地反映出房地产价值。同时，将农村纳入房地产征税范围，体现区别征税意图，注重对房地产市场税收立法，提升房地产市场税收法律层次的权威性。针对不同的交易环节，通过合理税收布局，引导房地产市场消费。注重保有环节的税收调节，打击市场投机行为。
（2）借鉴国外成功经验，利用差别税率对不同持有年限房产有偿转让产生的利润征收差别税收，合理引导房产理性消费。针对不同的持有年限，实施阶梯性的税收政策，利用税收政策引导房地产消费，保护真实购房需求的同时，减低市场泡沫风险，抑制投机性购买行为。
2、优化现有房地产市场税收制度结构
目前房地产税收重心偏向于房地产开发和交易环节，而保有环节税负偏低，造成财富存量未利用税收的手段进行收入再分配调整，影响房地产税收市场良性运行。需整合房地产税种优化税制结构，开征物业税和空置税并配合一定的税收优惠政策，如为实现市场均衡，调节贫富差距，可以给予低收入者的自有住房更大的税收优惠空间。
税制结构方面。除了税收以外，房地产的不同交易环节还涉及到大量行政性收费项目，现有房地产税费体系种类繁多，税费在房价中的比重比较大，已经成为影响我国房地产价格不断攀升的重要因素之一。促进房地产市场的稳定健康发展，合理引导房地产市场的消费需求，在合理布局的基础上，逐步简化税种体系，废除重复征税的税目，取缔不合理的收费现象，降低纳税人税收负担，规范市场行为，显得十分必要。降低房地产开发环节的税负，开发环节征收过重的税收会加大房地产开发企业的资金周转压力，仅在开发环节统一上交一次土地出让金，可以减轻房地产开发环节的税负。调整房地产流转过程的税负，区分房地产交易的真正动机。加大房地产保有环节的税收，此环节主要作为财产税征收，将房屋的课税对象扩大，不考虑取得房地产的方式及房屋持有人的特殊身份，均给予相同的税率，健全房地产征收管理制度，实现普遍课税，达到税收公平。
税种方面。进一步完善房地产税的征收管理。不仅要进一步完善房地产税的征税范围，注重农村土地流转制度建设，逐步将农村纳入房产税的征税范围；建立完善的评估机构，完善房产税计税依据的真实性和合理性；完善产权登记制度，保护购房者的产权。适时以物业税取代房产保有环节的租费，针对不同性质的征税对象给予不同的税率标准，甚至可以利用减免税税收政策，引导购买者合理持有房产。适时对房产交易过程的印花税和契税予以调整。契税和印花税是房地产交易过程中最为常见的税收负担，但是二者也存在普遍的重复征税现象，可考虑将继承和赠与获得房产纳入契税的征税范围，同时适时降低契税税率水平，取消房产交易过程的印花税，提高市场的流动性[6]。以空置税取代土地房屋的闲置费，强化税收调节的强制性。
税收立法方面。我国现行税种体系中，仅有《税收征收管理法》《企业所得税法》《个人所得税法》《车船税法》等屈指可数的几部法律，还存在着增值税、消费税等15个以行政条例存在的税种，征税法律依据级次比较低，征税法律依据不足，且有执法者制定的税收暂行条例，有失公平。完善房地产税收立法层次，建立一套完整的房地产税法，势在必行。立法层次的不足，产生了税收对房地产市场的调节机制不健全的问题。完善房地产市场税收问题，不仅需要完善税收制度本身，还需要增强房地产市场税收的立法层次、立法的权威性。但是房地产业发展的区域性和地区经济发展水平导致的房地产市场发展的差异性，必然要求房地产税收立法在高度统一的背景下，注重地区的适应性，赋予地方一定的立法权，广泛听取专家学者、行业经营者、律师等的意见，保证税收立法的适应性和灵活性，充分发挥税收房地产市场的调节功能，规范市场供需行为，促进市场健康发展。
3、实施结构性税收调整，合理引导房地产市场消费
针对当前不同层次、不同性质的住房发展的不同情况，适应不同消费群体等住房现实情况，应合理利用税收手段，实施结构性税收调整，不仅在住房市场之间实施差别化税收政策，引导房地产市场的合理、理性消费，打击投机性住房投资行为，而且可以在不同的交易环节实施不同的税收政策，促进整个房地产市场的稳定健康发展。
在具体税收征管方面。第一，提高纳税服务水平，增强征纳双方的遵从度。重视房地产税收立法的同时，加大相关税收政策的宣传力度，尤其在基层设置服务台，加大12366的服务热线，提高税务人员的素质，配合有效的违法处罚制度，营造良好的税收环境。第二，改革征管模式。简化纳税流程，调整建筑业代开发票的管理程序，对建筑业发票严格管理，对税源加强控制和管理，同时深化税务稽查，严格规范房地产业发票的使用，真正做到以票控税。第三，健全和完善现有房地产税收征管调节的相关配套措施。不仅需要健全房地产市场的产权登记制度和第三方评估制度，完善价值评估方法，保证房地产计税依据的真实性、合理性、合法性，保证税收征管的公平性、公正性，而且需要建立一个相对独立的政府评估机构和完善的房地产评估系统，避免多头管理，从而为税收征管提供科学、合理的计税依据，提高税收征管效率。第四，将公租房、经济适用房、棚改房等政策性住房与商品房区别对待，实施差别化税收政策。不仅对提供者实施差别化税收政策，而且对不同性质的住房消费群体实施一定的税收优惠或者税收补偿等措施，合理引导社会住房消费。第五，强化部门协调配合。税务机关各部门及时沟通，建立有效的监管机制，同时严格执法、引入新的税务理念，并配合房产、财政、工商及公安等部门实现房地产市场信息全方位监控、信息共享，为房产税征收工作提供保障，提高税收征管效率。
【参考文献】
[1] 谷成、房产税改革再思考[J]、财经问题研究，2011（4）：91-97、
[2] 谭荣华，温磊，葛静、从重庆、上海房产税改革试点看我国房地产税制改革[J]、税务研究，2013（2）：44-47、
[3] 安辉，王瑞东、 我国房地产价格影响因素的实证分析――兼论当前房地产调控政策[J]、财经科学，2013（3）：115、
[4] 邓芳芳，郭松海、论开征房产空置税的必要性及设计实施[J]、中国城市经济，2011（2）：35-37、
房地产行业收入篇6
房地产开发企业生产的最终产品――开发产品生产周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组单体工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套局部分割销售，而且可以预售。从财务上讲，预售不等于销售成立，而要等房地产开发产品竣工，产权移交购房业主，同时随同房产的使用权、收益权和风险也转移购房业主后才能确定销售成立。因此，房地产开发企业都要等到后期，待房地产开发产品竣工决算，可以计算单体工程总成本和分户分套的局部成本，并向购房业主移交房产，可以确认销售收入实现时，才能将销售收入与销售成本对比，计算确定企业的盈亏。这使得房地产开发企业会计核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房地产开发企业销售收入作假创造了条件，本文拟就房地产开发企业销售收入审计做些探讨。
一、房地产开发企业销售收入常见的作假方法
房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒销售收入上。
1、将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。
根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；(3)与交易相关的经济利益能够流入企业；(4)相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业人为推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入。
2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入。
房地产销售专用发票是房地产开发企业销售产品的主要原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但实际工作中，有些房地产开发企业不按发票管理办法严格管理发票，在发票的使用和保管过程中存在着许多问题，主要表现在开“阴阳票”，甚至不开发票。这样便给企业偷税、漏税、私设“小金库”留有了余地。
3、延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间。
房地产开发企业应在工程竣工验收合格、工程决算后，购房业主交清房款并办理了移交手续后，向购房业主开具房地产销售专用发票。而实际中，有些房地产开发企业借用种种理由，延迟向购房业主开具房地产销售专用发票，从而达到了调整销售收入入账时间的目的。
4、将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。有些房地产开发企业将开发产品捐赠与他人、偿债及以房换地时以“营业外支出”、“应付账款”、“无形资产”直接冲减“开发产品”，不按视同销售计提相应的税金，这造成了房地产开发企业减少了当期的计税基数，从而少计了税金。
5、将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出。
房地产开发企业的开发产品在待售期间用于出租即成出租房，用于安置拆迁户则成为周转房。出租房与周转房对外销售前往往要发生改装修复支出。房地产开发企业的开发产品、出租房、周转房三者之间变化频繁，在销售出租房、周转房时，故意不作销售核算，而将出租房与周转房销售收入冲减相关的改装修复费用支出，从而达到隐瞒收入的目的。
二、房地产开发企业销售收入作假的审计策略与方法
针对房地产开发企业上述种种的作假手段，注册会计师应凭借专业知识、经验和所掌握的信息、资料作出正确的判断，选择高效率的审计策略和方法。
1、从管理当局的诚信度及能力分析。
管理当局肩负着建立和健全完善的内部控制制度并监督其得到合理有效执行的责任，故管理当局的品行、阅历、经验、能力及其管理的观念、方式、风格和对风险的认识与控制方法都会影响房地产开发企业运行的规范性。注册会计师应首先对管理当局的诚信度和能力进行评价，并关注其待遇是否与房地产开发企业业绩挂钩、是否遭受异常压力、财务人员是否稳定等因素，以便从整体上判断房地产开发企业作假的可能性。
2、对房地产开发企业预收售房款长期挂账，延迟确认收入；延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间的审计策略与方法。
针对房地产开发企业通过推迟工程决算、延迟开具房地产销售专用发票从而达到隐瞒收入的行为手段。注册会计师在外勤审计中，可以通过对长期挂账的往来账款实施审计，核查其相应的已在房产管理部门备案购房合同，并亲临房地产座落地进行现场核查，了解购房业主是否与房地产开发企业办理了移交手续、是否已入住。在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，注册会计师可以根据会计核算的基本原则中经济实质重于法律形式原则确认此项售房销售收入已实现：，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收、入。
3、对房地产开发企业利用房地产销售专用发票管理漏；洞隐瞒收、入的审计策略与方法。
针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以通过分析性复核程序测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行类似规模的指旨标进行比较，若存在较大差异，注册会计师应将其作为风险领域进行重点审计；其次，注册会计师可以通过将房地产销售专用发票存根联与相应已备案的购房合同进行相互核对，甚至，对于有较大疑虑的房地产销售发票存根联，注册会计师可以将发票存根联与业主取得的相应房地产销售专用发票联进行相互核对；最后，注册会计师可以通过将房地产销售发票存根联所载的售房价与同地段类似的房地产市场价格进行比较，这也可以从中发现其中所存在的问题。经审计，若房地产开发企业存在上述问题，注册会计师可以根据会计核算原则中重要性原则要求房地产开发企业进行账务调整或在审计报告中作为保留意见披露或解除业务约定。
4、对房地产开发企业将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账的审计策略与方法。
针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账达到少计当期的计税基数，从而少计缴税金之行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目审计，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产――土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，注册会计师还可以通过上述分析性复核程序确定是否应将其作为风险领域进行重点审、计以发现问题。若审计中发现上述问题存在，注册会计师可以要求房地产开发企业进行相应的账务调整，计提相应的房地产涉税税金。
5、对房地产开发企业将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出，不作收入入账的审计策略与方法。
房地产行业收入篇7
就发展历程来看,我国房地产市场发展至今不过短短的十几年,已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展,在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段,房地产税收体系中有许多不完善的地方,严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系,无疑是值得借鉴和学习的。
一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法
各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施,如果抛开文化背景和历史因素不看,归纳起来其共性主要体现在以下几个方面:一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全,房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”,绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的;二是为确保房地产市场的和谐发展,对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面:对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控,势必进一步加剧供求关系的扭曲,客观上增加需求方对价格上涨的预期,实际的结果便是房地产价格不但没压下来,反而与日俱增。因此,在掌控供给的基础上,发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。
(一)以高额税率对房地产行业进行征税,有效抑制房地产市场的投机行为
房地产市场价格持续攀升,与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象,主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种:一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国,购房者除要缴纳高额地皮税外,还需支付住房税或空房税,这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域;二是采用逐步升级的办法,用重税打击投机。如韩国的做法是,从2007年起,将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税,对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说,投机者卖掉一套住房,政府就拿走一半,使投机者无利可图甚至亏本;三是对房地产保有环节征收高税。例如,美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80%。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少,税负相对较轻,这就降低了房地产保有者的经济风险,在客观上增加了房地产投机者的需求。
(二)对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴
房地产市场价格的持续升温,导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾,平衡供求关系,许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案:一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1、25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策;二是实施廉租房制度,运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定,各大城市必须建设一定数量的廉租房,其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少,房价因此处于稳定状态。除此之外,政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度,社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴,而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴;三是利用税收收入推行福利住房,满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”,是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国,多年来,政府投入了巨额资金,大规模兴建了许多“福利住房”,很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求,而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收,高福利的国家,政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。
(三)充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同,但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。如美国按照现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税;如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。
(四)设计差别性税收政策体系,即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿,并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求,但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待,保护合理的理性需求,增加投机性需求的交易成本。
从国际税收实践来看,当房地产发生买卖等有偿转让时,大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家,把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益,征收个人所得税或法人税(公司所得税),其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基,按照价格增长幅度采用累进制,按5%至30%的税率征收不动产增值税。
(五)针对房地产市场征收不动产税、财产税,以防止房地产市场中的商业活动出现欺诈,漏税等非法行为。所谓不动产税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税,依据为不动产的评估价值。不动产又可分为三种类型:一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大等的不动产税;二是只对土地和房屋合并征收的房地产税,如墨西哥、波兰的房地产税,泰国的住宅建筑税等;三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地有地亩税(面积税)和地价税两种形式,西方多采用地价税(主要采用估价计税方法)。除此之外,在不征收不动产税的国家,一般征收财产税,如美国、英国、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、荷兰等国,操作办法是将不动产与其他财产捆在一起,就纳税人在某一时点的所有财产课征一般财产税,计税依据是财产的评估价值。其中美国的财产税最具代表性。当然还有定期不动产增值税:该税种主要是针对占有房地产超一定年限的产权所有者征收,通过对房地产的重新评估,对其增值额征收,一般为5 年期和10 年期增值税两种。因此,以上三种针对房地产市场的征税有效地保证了房地产市场的健康稳定发展,避免了业主控制或低效率使用房产,刺激了交易活动,这既繁荣了房地产市场,又推动了房地产要素的优化配置,同时也打击了房地产市场中的投机行为和非法交易行为。
二、国外利用税收手段调控房地产市场的主要特点
从以上国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法,可以总结出其主要特点:一是大多数国家对房产和土地合一征收,适用统一的税制;二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇,也包括农村;三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税,评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定,相当于市场价值的一定比例。与此相适应,大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度,按照一定的周期对房地产进行评估;四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者,或者是对所有者和使用者均课税;五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种,构成了地方财政收入的主要来源。
三、国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴
(一)充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控,尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税,坚决打击各种投机行为。
众所周知,我国房地产市场属于暴利行业,年增长率极高。房地产厂商的一举一动,牵动着社会上千家万户的心,甚至影响了沪深股市的走势,给股市带来了一定的安全隐患。老百姓对房价居高不下的抱怨,媒体对房地产泡沫的置疑,专家对房地产隐患的责问,使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验,开征新的统一规范的“房地产税”,增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为,我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑:
1、将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并,对土地、房产开征统一的房地产税;
2、按房地产评估价值作为计税依据,以客观地反映房地产价值;
3、适当扩大征税范围,将发达地区农村纳入房地产体系;
4、体现区别征收原则,对第一套自住房免税,第二套自住房征税,第三套以上加成征收;
5、房地产税应逐步发展成为地方主体税种,因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。
(二)切实利用税收杠杆促进住宅业的发展,同时制定相关税收政策,对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。
税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段,是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法,我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆,支持我国住宅产业发展。此外,由于我国还处在经济发展阶段,存在一定的贫富差异,存在相当多的低收入者,合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策,鼓励老年人购房和售房,不仅能完善社会保障体系,解决老年人的居住问题,使他们可以安度晚年,而且还能有效地增加二手房市场的房源,激活楼市,促进房地产市场的繁荣。
房地产行业收入篇8
摘 要 由于房地产企业具有自身的行业特点，对所开发产品销售收入的确认具有很高的要求，笔者结合自身工作实际详细阐述了如何规范预收账款管理工作，并在此基础上对房地产企业销售收入的确定作了探讨，具有很强的操作性，为房地产企业做好销售收入核算提供了指导。
关键词 房地产 销售收入 管理
由于房地产属于特殊行业，开发规模大、周期长、产品物质形态具有不可移动性、单个产品售价高等特点，这就使得房地产企业销售收入的会计核算有着明显行业特点。现笔者根据现行我国房地产会计的有关规定，结合自身工作实际，对如何搞好房地产销售收入会计核算谈一些个人看法。
一、规范预收账款管理是做好销售收入核算的前提
1、规范预收账款管理的必要性
要搞好房地产销售收入的会计核算，首先必须搞好房地产预收账款的会计核算。《城市房地产管理法》规定房地产企业开发的产品无论是已建成的有证房地产还是在建中的无证房地产，只要来源明确、权属清晰均可转让。由于房地产开发周期长，占用资金多，为了回笼资金，房地产企业一般不等所开发楼盘完工，只要已建楼层达到房产管理局规定标准就可办理预售许可证，对产品进行预售；同时由于房地产单个产品价值较高，消费者极少有能力或愿意一次性付清购房款，因此房地产企业一般都采用分期付款的方法销售产品。预售和分期付款造成房地产企业所开发产品从预售至真正实现收入跨度比较长的特点，这就特别需要对房地产预收账款进行规范的会计核算和管理。
2、规范预收款项核算要注意的问题
房地产企业开发产品达到预售许可状态开始预售，与买方签订购房合同后，一般要求买方交纳一定数额的订金（或定金），这订金（或定金）交到房地产企业资金财务部或者到达房地产企业银行账户后，资金财务部根据销售部门的销售清单给客户开具收款收据，然后按照收据记入预收账款（如果买方或者企业违约，订金或者定金的处理方法这里不做讨论）。以后买方预交首付款、分期交款、按揭贷款到账房地产企业均应给买方开具收据并及时计入预收账款。需要注意的是，由于买方基本都是个人，购买的每套房产基本都要单独办理房产证，所以每套房产都要按照面积、地址、买方姓名（名称）进行详细记录并单独进行核算；而房地产企业自身要求按项目（或者楼号）核算房屋销售情况。这就决定了房地产企业进行预收账款核算时至少应该按买方名称和开发产品项目（楼号）进行核算。由于大部分财务核算软件项目（楼号）核算模块和个人（买方）往来账核算模块是分开的，这就导致我们查询预收账款收款情况时要么只能看见所有买方的交款情况、要么只能看见每个开发项目（楼号）的交款情况（当然项目核算模块和个人往来核算模块分开也便于通过核对两个模块的余额是否一致，以此判断出记录开发产品预售情况时是否都进行了项目和个人往来核算）；即使房地产企业的财务核算软件在项目（楼号）核算模块下面可以增设个人往来核算，我们也无法很直观的看清每个客户是否交清款项、是否在满足结转收入条件的情况下预转了收入，而这又决定了我们能否为客户开具发票或结转收入。建议房地产企业负责核算销售收入的会计自己另外设计一套EXCEL备查表格（未实现电算化的企业手工制作表格也可以）来辅助搞好房屋销售收入的核算。在该表中可以按项目（楼号）详细记录每套房屋的客户名称、地址、面积、单价、总价、已交款金额、欠款金额、是否结转收入、是否开具发票等对进行房屋销售收入核算有用的信息，并与销售部门核对表中信息准确无误。
另外，由于房地产企业开发的产品在预售时尚未完工，每套房产的建筑面积是按照图纸预测的，所以等到开发产品竣工办好各种验收手续后房产交易中心会对每套房屋的实际面积进行测量，计算。每套房产的实际面积与测量面积的差额，在合理的误差（一般是正负3%）范围内的，房地产企业一般都与买方在合同中约定按照每平米的单价对预收买方的价款进行多退少补（合理误差外的差额如何处理这里不做探讨）。在买方补交差价或房地产企业退付买方差价时，我们也应该给客户开具收据并及时增加或冲减预收账款金额。同时在备查表格中也应该及时添加面积变化导致的差额，以及该差额是否已经多退少补的信息。
二、销售收入核算的具体事项
在做好房地产预收账款会计核算的基础上，就可据此再进一步做好房地产销售收入的核算。房地产虽然属于特殊商品，但也按一般商品销售收入确认条件确认收入。在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认商品销售收入。房地产企业一般在开发产品竣工后，经过质监站的验收，通水通电后就可交付使用了。房产达到交付使用条件后，如果买方交清了房款，房地产企业就将房产钥匙交付买方，这表示房地产的法定权属就转移给买方了，相关房产也就满足了确认销售收入的条件了。但是与普通商品不同的是，由于上面已经提到房地产的面积是预测的，而房产交易中心规定一套房产只能开具一张不动产销售发票，此时虽然从财务核算上相关房产已经满足了确认收入的条件，但是由于房产的准确面积还无法确定，实际上还无法为买方开具销售不动产发票。而此时要达到房产交易中心来为房地产企测定房产实际面积的要求还有业许多工作要做，比如竣工的开发产品要先由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位签字认可，然后到建设局办理综合验收手续，综合验收合格后，还要到分管派出所办理房产的门牌号码，之后才能测定实际面积，这个过程需要花费很多时间。所以房地产企业应先将满足确认收入条件的房产预转收入，等实际面积测定后，买方补交差价或房地产企业退付差价时，再为买方开具全额发票，将差额部分再相应增加或冲减收入。具体会计处理方法如下：
预转房地产销售收入时，我们应该制作一份附件，按项目（楼号）具体列明达到预转收入条件的房款，内容包括买方姓名，房产地址（不知道详细地址的可以标明单元号、房号）面积、单价、总价，然后从预收账款中按项目（楼号）转到销售收入相应项目（楼号）中，并在前面所做的EXCEL备查表格中登记预转收入情况。这里需要特别注意的是：因为买方最终所交价款总额尚不确定，笔者认为预转房产销售收入时，预收账款科目不需要同时按个人往来结转销售收入，只需在预收账款个人往来下面增设一个预转收入往来户，通过这个往来户核算预转的销售收入。待房产交易中心测定出的准确面积后，房地产企业和买方结清房产价款，此时预收账款科目下个人往来户中所记载的金额就是每个买方所购房产的全部价款，这时我们就可以给买方开具发票了，然后依据发票金额把已经预转收入的部分（在EXCEL备查表格中可以查到该部分信息）从预收账款――个人往来中买方名下转到预收账款――个人往来中预转收入户下，把尚未结转或者多结转的部分按项目及个人往来转到或冲减销售收入相应项目（楼号）下，并在EXCEL备查表格中记录买方发票已开具，至此就算圆满完成了一户房地产销售收入的核算，买方可以凭发票去房产交易中心办理房产登记。如果买方与房地产企业签署合同，允许买方先开发票（办房产证）然后交清房款的，我们就可以把买方所欠款项从预收账款相应项目（楼号）及个人往来名下，转到应收账款或长期应收款科目中。假设一个房地产项目（楼号）全部销售完毕，也给买方全部办完了房产证，那么预收账款科目中按项目、按往来核算的发生额与销售收入按项目核算的发生额是相等的，预收账款的项目余额、个人往来余额均为零。
通过上述会计核算，辅之以出纳及时核对库存现金、银行存款，并定期与销售部门核对销售情况，就可确保房地产销售收入会计核算的准确无误，为企业领导及时了解产品销售情况、作出相关决策提供可靠的依据，为企业的健康发展奠定基础。
参考文献：
[1]王松宝、试析房地产开发企业销售收入会计核算、财会月刊、2010(25)、