对房地产的建议和意见(精选8篇)
对房地产的建议和意见篇1
被告m市国土资源局。
第三人m市国土资源局综合服务中心。
原告李年等七农户于1986年在自己的村社修建房屋7幢。分别于1996年，取得了《集体土地使用权证》。用途住宅用地；使用权类型：占用，每户使用权面积140平方米。1997年七农户又分别取得了《村镇房屋所有权证》载明:建筑结构：砖混；建筑面积均为400平方米。20__年3月5日，w省国土资源厅以w国土资建20__138号《w省国土资源厅m市20__年第一批城市建设用地的批复》批准m市人民政府征用七农户村社土地，作为m市20__第一批城市建设用地。要求应严格按照征用土地方案确定的安置补偿标准等落实征地补偿安置工作。
20__年4月5日，m市人民政府制定了《m市城市规划区征地补偿安置实施细则》，其中第二条规定：m市城市规划区内依法征用农民集体所有的土地时，对农村集体经济组织和农民的补偿安置适用于本实施细则，法律、法规和国务院、省政府另有规定的从其规定。第十五条：地上建筑特补偿以集体土地使用权证和农村房屋所有权证登记的合法面积为准计算，构筑物按实计算，补偿按规定标准执行。村民的住房改作其他用途的，按住房补偿。对逾期不领取安置补偿费用的，由市土地行政主管部门将其安置补偿费用以农村集体经济组织或者当事人的名义专户储存，交给乡（镇）人民政府或街道办事处保管。
同年5月16日，m市国土资源局、m市房管局以m市国土资发20__140号《关于西路大桥北连线用地范围内集体土地拆迁补偿安置方案的请示》呈请m市人民政府批准：因本次拆迁区域属于城乡结合部，涉及国有和集体土地相互交错，对集体土地的拆迁不可能按照国有土地上建筑物货币补偿标准执行，但如果按照m市人民政府办文件执行，造成同一区域拆迁标准悬殊，工作难度很大。因此建议：对集体土地上的七农户建构筑物，参照城市房屋拆迁的标准，扣除土地成本、政府收益和相关税费后，连同国有土地上的建构筑物一并拆迁。5月26日m市政府批准同意按此执行。
20__年8月9日，具体负责征地拆迁事务工作的m市国土资源综合服务中心与李年等七农户中的户主签订《拆迁协议》，明确根据m市人民政府对m市国土资发20__140号文件的批复精神，每户作价85万元，征购其房屋，各项补偿款共计87万元。按照协议，原告七农户分别于20__年8月20日（在m市扩新房屋拆迁有限责任公司领款单）领取了房屋征购款80万元，双方约定：余款7万元，待搬迁完毕，腾空交房后付清。由于七农户未搬迁，20__年12月11日，m市国土资源局向李年等七农户发出补偿到位告知书称：由于七农户没有按协议约定的时间内搬迁腾房扣除1万元搬迁奖，尚需支付补偿款6万元，以七农户专户存入m市郊区信用社，请尽快领取。20__年11月22日，m市国土资源局以“原告李年等七农户经依法补偿后，以各种理由拒不搬迁，严重阻碍了西路桥立交工程建设的正常进行”，依据《b省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第七十三条的规定，责令原告李年等七农户于20__年11月30日前自行搬迁交出土地；逾期不搬迁，将依法对其实施强制搬迁。限期搬迁通知七原告未签字，被告将其张贴在墙上，20__年3月27日m市国土资源局组织肖关部门对七原告房屋执行了强制搬迁。七原告不服上访未果后，向m市中级人民法院提起行政诉讼，请求确认被告强制搬迁违法并要求按照城市房屋拆迁条例规定进行安置补偿。
【分歧】
合议庭评议时就如何处理本案出现两种意见：第一种意见是确认本案强制拆迁行政行为无效或违法。第二种意见是确认本案强制拆迁行政行为有效或合法。
【分析】坚持第二种意见的认为：原告李年等七农户户主签订协议处分共有财产违法。原告李年等七农户在村社集体土地上修建房屋，取得了土地使用证和房屋所有权证：根据我国婚姻法的规定，该房屋依法是七农户的夫妻或共有人的共有财产。
20__年8月9日，m市国土资源局综合服务中心（以下简称服务中心）与房屋共有人之一原告李年签定《拆迁协议》，共有人均未签字：因部分共有人擅自处分了共有人的共有财产，根据我国《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”和最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”的规定，该拆迁协议依法无效。在拆迁协议中，服务中心依据拆迁的评估报告的评估价，扣除所谓的土地成本、政府收益、相关税费对被拆迁人补偿行为，是违反m市人民政府《关于西路桥北连接线工程建设的通告》的第六条规定。
20__年3月27日，强制拆迁机关在未出具 强制拆迁依据，未进行强制拆迁前的公告等程序的前提下，强制拆迁了李年等七农户的共有房屋，至今未告知被拆迁的财产现放置在什么地方，被强制拆迁人事后通过报纸才知道强制拆迁机关是经m人民政府批准的m市国土资源局。
第二点，m市国土资源局对民事行为实施行政强制拆迁行为违法。服务中心与李年等七农户房屋共有人之一虽然在20__年8月9日签订了《拆迁协议》，依据前面分析该《拆迁协议》无效，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十五条：“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行”和《最高人民法院关于受理房拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》（法复199612号）第二条：“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议、劳动或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房补偿、安置等问题，依法向人民法院提讼的，人民法院应当作为民事案件受理”的规定，李年等七农户与服务中心有关拆迁补偿安置纠纷属于民事纠纷案件，必须通过民事诉讼解决，m市国土资源局无权对李年等七农户的房屋进行行政强制拆迁。
第三、m市国土资源局对李年等七农户的房屋行政强制拆迁行为程序违法和无强制拆迁依据。20__年5月26日，m市人民政府《关于西路大桥北连接线工程建设的通告》第六条：根据我市城市建设总体规划要求，西路大桥北连接线工程建设范围内的房屋拆迁安置地点在上路片区，有关房屋拆迁安置补偿标准按《城市房屋拆迁管理条例》（国务院305号令）和《m市房屋拆迁管理暂行办法》有关规定执行。而七农户的共有房屋正在本次拆迁范围，根据m市人民政府的公告，对七原告的共有房屋拆迁应当按照城市房屋拆迁标准进行拆迁补偿，行政强制拆迁必须按照城市房屋拆迁的规定的程序执行。
根据《城市房拆迁管理条例》第十六条的规定，对达不成拆迁补偿协议，行政机关对城市房屋拆迁进行强制拆迁必须首先进行行政裁决，对裁决未提讼的，行政裁决书是行政机本文来源：文秘站 关组织强制拆迁的法定依据，而m市国土资源局在未对李年等七原告的房屋实施强制拆迁前既未进行行政裁决，也未进行强制拆迁前的法定义务告知，m市国土资源局行政强制拆迁行为严重违反我国有关房屋强制拆迁的规定。强制拆迁程序违法。（1）、强制拆迁前未进行听证。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（下简称“规程”）第十八条：“房屋拆迁管理部分申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证”的规定，行政强制拆迁前必须进行听证，而m市国土资源局本次强制拆迁未邀请七原告进行听证。（2）、强制拆迁15日前未通知被拆迁人。根据《规程》第二十一条：“依据强制拆迁决定实施行政强制拆迁，房屋拆迁管理部门应当提前15日通知被拆迁人”的规定，强制拆迁提前15日通知被拆迁人是拆迁管理部门的法定义务，而本次强制拆迁前七农户未收到强制拆迁的通知，并且被拆迁人事后才知道强制拆迁机关是m市国土资源局。（3）、被拆迁人至今不知道被强制拆迁房屋内的物品现在堆放在什么地方。根据《规程》第二十二条：“行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全”的规定，强制拆迁时必须组织公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全，李年等七原告至今不知道当时对强制拆迁是否进行公证，未收到强制拆迁的公证，也不知道被强制拆迁房屋内的物品现在堆放在什么地方。
至于本次强制拆迁可以说是无强制拆迁依据。根据《规程》第十八条：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁”和第十七条：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁”的规定，强制拆迁的前提条件必须经过行政裁决，强制拆迁的依据是行政裁决书。服务中心与李年等房屋共有人之一签订的《拆迁协议》，根据上述分析该《拆迁协议》依法无效，m市房管局对拆迁争议未进行行政裁决，《拆迁协议》不是强制拆迁的法律依据，该《拆迁协议》必须经过法院判决后，法院的生效判决书才是强制执行的依据。因此m市国土资源局对七原告的强制拆迁行为严重违反法律法规，侵害了七原告的财产所有权，为了维护七原告的合法权益，法院判决确认m市国土资源局对七原告的共有房屋的强制拆迁行为违法。
坚持第二种意见“确认本案强制拆迁行政行为有效或合法”的认为：20__年，为进一步改善城市环境，促进m市经济建设和社会公益事业发展，m市政府决定实施西路大桥北连接线工程建设，其中涉及的农村集体土地经w省国土资源厅w国土资建20__138号《m市20__年第一批城市建设用地的批复》，同意征为国家所有。该工程用地范围涉及搬迁李年等七农户在村社集体土地上的住宅搬迁。20__年，征地补偿安置适用的政策文件是《m市城市规划区征地补偿安置实施细则》。
因李年等七农户建筑于村社的房屋属于城郊结合部，涉及的国有土地上的房屋和集体土地上的房屋相互交错。为了妥善解决该范围内的集体土地上房屋搬迁问题,m市国土资源局、m市房管局于20__年5月联合以《m市国土资源局、m市房管局关于西路大桥北连线用地范围内集体土地拆迁补偿安置方案的请示》（m市国土资发20__140号）向市政府请示，并经市政府领导同意，参照城市房屋拆迁的标准，扣除土地成本、政府收益和相关税费后，对该范围内集体土地上的房屋进行补偿安置。
20__年8月9日，具体负责征地拆迁事务工作的m市国土资源综合服务中心与李年等七农户签订《拆迁协议》，明确根据m市人民政府对m市国土资发20__140号文件的批复精神，每户房屋作价87万元征购。按照协议，七农户于20__年8月20日领取了房屋征购款80万元。余款征地部门于20__年12月4日以李年等七农户户主的名义存入郊区农村信用合作社，并于20__年12月11日告知七农户。七农户于20__年4月16日分别领取了补偿余款。
领取房屋征购补偿款后，七农户以种种理由拒不搬迁交出房屋。针对其提出的问题，m市国土资源局于20__年2月13日以《事件处理意见书》（m市国土资20__7号）进行了回复。m市人民政府于20__年5月11日进行了复查，并以《关于李年等7人事件复查意见书》（m市府20__ 19号）进行了答复。20__年11月26日，m市国土资源局向七农户送达了《关于责令限期搬迁的通知》，但七农户仍拒绝搬迁。
为了尽快实施西路桥立交建设，及时解决m市交通枢纽严重堵塞问题，保障群众的生命和财产安全。m市国土资源局依据《w省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第七十三条之规定，于20__年12月19日向市政府请示批准对七农户实行强制搬迁。m市人民政府于20__年12月20日下达《关于对李年等七农户实行强制搬迁的批复》（m府函20__143号），同意依法对李年等七户实行强制搬迁。市政府批复后，m市国土资源局于20__年3月26日组织相关部门人员与李年等七农户进行座谈，告知将依法对其实行强制搬迁，但该七户仍拒绝搬迁。为此，20__年3月27日，m市国土资源局依法对李年等七农户实施了强制搬迁。
一、关于拆迁协议效力问题
1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。……征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定”。因此，征地部门在实施征用集体土地过程中，其补偿的对象为土地使用权人，房屋属于征用土地上的附着物。李年等七农户提供的m市集用集体土地使用证上登记的土地使用者为为七农户户主，m市村镇房屋所有权证上登记的所有权人也为李年七农户记主。因此，征地部门与土地使用者、房屋所有权人签订《拆迁协议》是符合法律规定的。
20__年，m市范围内征用集体土地，对集体土地上的附着物房屋进行补偿适用的《m市城市规划区征地补偿安置实施细则》（试行）。考虑到西路桥区域国有土地上房屋与集体土地上房屋交错混杂，为切实保护被征地户的利益，m市国土资源局、m市房管局联合向市政府请示，对两两路大桥北连接线拆迁范围内集体土地上的房屋参照城市房屋拆迁标准扣除土地成本、政府收益及相关税费进行补偿。该方案经市政府领导同意后执行。并且征地部门在与七农户签订《拆迁协议》时明确告知是根据m市人民政府对m市国土资发20__140号文件的批复精神签订的。因此，原告李年等七户提出《拆迁协议》“违反m市人民政府的《关于两路大桥北连接线工程建设的通告》第六条规定”的理由不能成立。
二、关于m市国土资源局有无权力强制搬迁问题
《w省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第七十三条规定“建设征用、使用土地，依法补偿、安置后，当事人拒不搬迁的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期搬迁；逾期不搬迁的，经县级以上人民政府批准，实行强制搬迁，可处3000元以上20__0元以下的罚款。”《w省人大常委会法制工作委员会关于〈w省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法〉有关法律问题的答复》第93问明确答复“实施办法第七十三条所称实行强制搬迁的机关，是指批准实行强制搬迁的人民政府所指定的行政机关。这个机关可以是报请人民政府实行强制搬迁的土地行政主管部门，也可以是人民政府指定的其他机关。”
20__年12月19日，m市国土资源局向市政府请示批准对李年等七农户实行强制搬迁。m市人民政府于20__年12月20日下达《关于对李年等七农户实行强制搬迁的批复》（m府函20__143号），明确同m市国土资源局“依法按程序对李年等七农户实行强制搬迁”。即市政府指定由m市国土资源局对李年等七农户实施强制搬迁。20__年3月27日，m市国土资源局依法对李年等七户实施了强制搬迁，是符合法律法规规定的。
三、关于强制搬迁的依据和程序问题
李年等七原告提出应适用《城市房屋拆迁管理条例》、《m市城市房屋拆迁管理暂行办法》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。而国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”《m市城市房屋拆迁管理暂行办法》第二条也规定“凡在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本暂行办法。”20__年，建设部的《规程》第一条规定“为了规范城市房屋拆迁行政裁决行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》，制定本工作规程。”《规程》是根据《城市房屋拆迁管理条例》制定的，其适用范围仍然是城市规划区内国有土地上的房屋拆迁。李年等七户房屋属于集体土地上的房屋，因此不适用《城市房屋拆迁管理条例》、《m市城市房屋拆迁管理暂行办法》和《规程》。
《b省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第七十三条规定“建设征用、使用土地，依法补偿、安置后，当事人拒不搬迁的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期搬迁；逾期不搬迁的，经县级以上人民政府批准，实行强制搬迁，可处3000元以上20__0元以下的罚款。”七原告所在村社集体土地经b省国土资源厅批复同意征为用后，征地部门依法对七农户进行了补偿安置。在当事人拒绝搬迁的情况下，m市国土资源局于20__年11月26日，向七农户送达了《关于责令限期搬迁的通知》，但其仍拒绝搬迁。m市政府于20__年12月20日下达《关于对李年等七农户实行强制搬迁的批复》后，m市国土资源局于20__年3月26日组织相关部门人员与七农户进行座谈，告知将依法对其实行强制搬迁。在该户仍然拒绝搬迁的情况下，20__年3月27日，m市国土资源局对李年等七户实施了强制搬迁，符合法律法规的规定。
根据我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国有土地上建筑物的拆迁范畴，适用《城市房屋拆迁管理条例》的规定，而农村集体土地上的建筑物拆迁，我国立法机关至今尚未制定专门法律予以规范调整。虽然《土地管理法》第四十七条涉及的征地补偿安置的规定比较明确，有具体的计算标准，但对以房屋为主的农民私有财产房屋仅被包含在“附着物”之中。《土地管理法》第四十七条第四款规定：地上的附着物及青苗补偿标准由省、自治区、直辖市规定。而在实践中，被授权的省、自治区、直辖市机关却转授权给下级行政机关，由所在地的市级有关关部制定并形成了行政文件、命令、通知等在上报省级政府批准后，广泛在征用土地中应用于拆迁安置补偿。
《土地管理法》规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，土地是集体所有的，由村经济组织或者村民委员会经营、管理，《城市房地产权属登记管理办法》仅适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记，对于农村住房没有相应登记制度，仅有《宅基地使用证》或《集体土地使用权》证之类的凭证。七原告所有的《农村居民房屋所有权证》主要是证明该房屋的产权合法性，标志该房屋的所有权的归属登记载明的是七原告所有，其家属已知道多年。同时在拆迁明确被拆迁房屋产权证载明的建筑面积是确定拆迁安置补偿面积的法定证据。原告李年等七户与第三人签订房屋拆迁协议，是自愿的行为，且有事实证明在七原告签订协议时，原七告家属已表现了默示的行为。七原告在签订协议领取绝大多数补偿款后，未按照协议进行搬迁腾房，是缺失诚信的行为。但本案是不是应该先进行行政裁决后，再行强制拆迁，倒是值得研究一个重要方面。
根据在农村土地上的房屋拆迁的现状，综上所述七原告的理由不能成立，应依照《中华人民共和国行政 诉讼法》等的相关规定判决确认m市国土资源局强制搬迁的具体行政行为合法或有效，并驳回七原告的诉讼请求。
对房地产的建议和意见篇2
今天，很高兴来房管局参加全区系统行风评议动员大会。房产局领导班子对这项工作很重视，在全区行风评议动员大会之后，很快就组建了领导机构和工作班子，制定了工作方案。工作力度大、节奏快、效率高，开局很好，措施扎实，体现了房产系统正视问题、直面不足的勇气，也让我们看到了抓行风、带作风、树新风的坚定决心和信心。下面，我就如何搞好今年房产系统的行风评议工作提三点要求：
一、充分发扬成绩，敢于正视问题，进一步提高对开展好房产系统行风评议工作必要性和重要性的认识。
今年，区委、区政府确定将房产等七家单位作为全区政风行风民主评议的重点，城建系统有四家，占到了一半多，其中房管局在被评议的七个部门（行业）中名列第一。这对我们房产系统的工作来讲，原创：既是一次全面系统的大检阅，也是一次内强素质、外塑形象的难得机遇，充分说明城建系统行风政风建设在全区建设服务型政府全局中的重要性。希望房产系统广大干部职工以积极的态度、扎实的工作迎接行风政风评议这场严肃的“考试”。
近年来，房产系统按照区委、区政府的要求，大力推进“服务型房产”建设，在服务发展、服务基层、服务群众等方面做了大量富有成效的工作，作风和行风建设取得了明显的成效。特别是这两年，房产系统围绕“富民强区、两个率先”这一主题，扎实工作，锐意进取，在房地产纳税、产权产籍管理、城市房屋拆迁管理、及城市住房困难户住房保障、物业管理、房屋租赁管理、直管公房管理、白蚁防治等方面取得了明显成绩。对此，区委、区政府是满意的，社会各界也是给予了充分肯定。在年初的“万人评议机关”活动中，房产局在全区××个行政执法类单位中位列第××位，位次虽然不高，但对于承担着城市房屋拆迁、住房保障、私房落政等与群众利益密切相关的房产部门来说，这个成绩来之不易，是区房管局领导班子和衷共济的结果，也是全体干部职工共同努力的结果。希望房产系统继续发扬成绩，认真总结经验，持之以恒地把行风政风评议工作开展的更有成效。同时，我们也必须清醒地看到，与区委、区政府的要求和人民群众的期望相比，房产系统的行风政风建设还存在着一些差距，尤其是对照今年行风评议的新特点，我们的工作还存在一些薄弱环节，我觉得有三点很有必要加强和改进：一是窗口服务水平还要进一步提高。房产部门是全区重要的窗口部门，服务水平倍受群众关注。窗口服务不够规范，抓的紧时好些，抓的松时就差些，前段时间进行的明察暗访也发现了一些问题，这些问题必须引起我们的高度重视并通过行评切实予以解决。二是工作效率还要进一步提高。有的单位重建设轻管理，行业管理水平和行业监督能力提高不快，破解难题的方法不多，工作效能、效率不够高，一些好的规章制度、管理规定在部分单位没有得到很好的执行，拖拉的现象依然存在。三是廉洁从政的意识还要进一步加强。有的单位廉政建设力度不够大，少数干部操守不佳、行为不检，极少数工作人员受利益驱动，、以岗牟利等与民争利的情况还不同程度的存在，这虽然只是个别人、少数部门身上的问题，但影响的是房产系统的整体形象。因此，大家一定要以改进房产工作、提升房产形象、推动房产系统又快又好发展的高度，正确看待并高度重视此次行风政风评议，严格按照区行评办关于行风评议四个阶段的部署和要求，一环紧扣一环，一步紧跟一步，认真迎接全区人民和行评代表对我们工作的评判，并以此为契机，推动房产行风政风建设再上新的台阶，推动全区房产工作更上一层楼。
二、把“三服务”放在首要位置，扎实推进房产系统行风和作风建设
房产系统的工作与发展紧密相连，与百姓息息相关。对房产系统来说，服务发展、服务基层、服务群众，显得尤为重要。无论是房地产市场交易、经济适用住房建设，还是城市房屋拆迁、物业管理，房产系统的所有职能都与群众利益密切相关，可以说，房产系统的行风建设不仅关系到行业自身的快速发展，而且关系到国民经济的健康发展，关系到社会事业的发展，关系到人民群众的切身利益，直接影响城市建设的进程。为此，全区房产系统一定要增强全局观念和责任意识，切实把行风评议工作摆上重要位置，并以此为抓手，着力治本，促进全系统进一步转变作风，为城市建设和全区经济发展创造良好的环境。具体来说，要通过行风民主评议，提出问题、发现问题，抓住关键解决问题。一要结合房产行业特点，把行风评议与服务型房产建设紧密结合起来，与提供优质服务、创新服务方式、完善服务监督等各项服务工作紧密结合起来，评议主题要突出，评议重点明确。二要采取有效措施，在解决热点、难点问题上下功夫，在提供优质服务上求实效，进一步改善行业风气，进一步提升行业服务水平和形象。三要查摆问题准确具体，整改态度诚恳实在，不回避矛盾，不掩饰问题。民主评议只是手段，落实整改才是目的，只有整改工作做好了，民主评议才能达到预期的目的。在今后的评议过程中，无论是对评议代表提出的意见和问题，评议中群众反映出来的问题，还是自身自查自纠出来的问题，都要认真加以梳理分析，逐条逐项对照自查自评。要围绕线索找问题，针对问题查原因，根据原因定措施，问题要找得准，根子要挖得深，措施要抓得实。四要用制度规范行为，通过剖析一些具体的事例，从一般性的问题中找出带有普遍性和规律性的东西来，要从深层次上找原因，在治本上多下功夫，着力从体制、机制、制度上解决问题，通过建立健全一整套合法、合理、便捷有效的工作程序和制度规范，逐步建立行风建设的长效机制。
三、落实责任，着力整改，以行风作风建设的实在成效取信于民
行风评议是一项系统工程，其目的是通过集中评议、集中整改，解决行风和作风建设中热点难点问题，促进部门和行业作风建设取得新突破，以实实在在的成效服务发展，惠泽百姓。今年的行风评议具有“扩大评议范围，创新评议机制，改进评议方法，丰富评议内容，注重评议效果”的新特点，时间紧、任务重、要求高、头绪多，结合房产实际和工作特点，我认为我们在行风评议中要不折不扣贯彻区委、区政府“认真履行职责、提倡廉洁从业”等加强行风建设六项基本内容，在提高认识、强化责任、建立制度等方面下功夫，通过这次行评认真梳理和改进工作中的问题和不足，使各项工作走上科学化、制度化、规范化的轨道。
㈠加强组织领导，层层落实责任。行风评议是阶段性任务，但行风建设是一项长期工作，各单位都要坚决克服麻痹松劲情绪，做好长期作战的思想准备，要按照区委“始终抓好思想教育，始终紧扣参评系统的职责、职能、始终抓住人民群众反应强烈的热点难点问题，始终坚持公开公正原则”的要求，高起点、高质量、高标准做好迎评工作，力争使行评过程成为房产系统内强素质的过程，真正做到横向抓到边，纵向抓到底，不留空白，不留盲点。希望各单位要坚持按照“一把手负总责”、“谁主管谁负责”的原则，进一步建立和完善这次行风评议工作的目标责任制，尽快形成“人人身上有目标，个个肩上有指标”的工作格局。
㈡加强宣传教育，营造良好的建设氛围。一是要增强集体荣誉感。房产系统是全区城市建设的重要力量，每年要牵头组织大量城市房屋的拆迁、供应相当数量的经济适用住房，同时还要为全区房地产交易提供服务。可以说，房产系统面广量大，与群众生活紧密相连，在全区城市建设工作中地位突出，功不可没，更应得到人民群众的认可。尤其是，房产局及时出台的拆迁新政、超前谋划的“三房”建设等等，都为老百姓带来的实实在在的实惠。因此，我们要努力克服“众口难调”、“窗口单位不可能让人人满意”“和再努力也不可能排在前几名”等消极思想，牢固树立争先进位的信心和决心，积极为城建系统打响品牌、走向前列做出应有的贡献。二是要增强群众观念，要牢固树立“执政为民”的理念，始终牢记“群众利益无小事”，不断加强干部职工，特别是窗口单位工作人员的理想信念教育、职业道德教育、遵纪守法教育和社会主义荣辱观教育，牢固树立执政为民、爱岗敬业、优质服务、无私奉献的观念，要积极试行行风工作目标管理，通过设立意见箱、分开监督、举报电话等各种形式，及时受理人民群众和行评代表的质询投诉，对发生严重行风问题的单位和部门，或连续被新闻媒体曝光，严重影响房地产形象的要进行严肃处理。原创：三是要做到警钟长鸣，要始终保持清醒头脑，时刻注意把握底线，经常想一想“参加革命为什么？现在当干部应该做什么？将来身后应该留点什么？”，自觉做到自警、自省、慎独、慎微，对自己负责，对家庭负责，也对我们集体负责。我们要通过加强教育，完善机制，这是在保护我们的干部，也是在维护我们的集体。
对房地产的建议和意见篇3
今天，有幸与大家面对面座谈，就如何优化我们房管部门服务环境问题进行沟通交流，非常难得，值此，感谢县工商联合会给我们提供搭建沟通和谐的平台，感谢各位企业家的光临。刚才，经会同志代表局党组，就我局今年以来在优化服务方面做的工作进行了汇报，对今后继续强化服务职能也做了几点承诺；大家的发言都是真知灼见、气氛很热烈，给我们房管部门开展规范、便民服务工作增强了自信。总的来说，今天的座谈会开得很成功。下面，借此机会，我谈几点看法：
一是脚踏实地做好服务工作
大家知道，我来房管局时间不长，但我上任后抓的第一件事，也是在前任负责人打下好的基础上进一步强化服务管理、提高服务水平，因为我深知，服务环境和服务效能对经济发展和社会进步是何等的重要。房地产业属第三产业，房地产工作是一线工作，关系群众切身利益，特别是事关庐江改革、开放、经济和社会发展的大环境，而房管局作为政府职能部门，代表着政府形象，服务为民是我们的天职。过去，我们坦承，在某些方面存在一些问题，为此也做了一些工作，取得了一些成绩，得到了社会的认可，这与大家的支持是分不开的，与全体房管人的努力是分不开的。然而，缺点和不足还有许多，有些是急需解决的，如人员素质提高问题，如优化服务的方式方法问题尤其是如何为庐江发展生产力的企业家们排忧解难、想企业家们所想，急企业家们所急等等。经会同志在汇报中有句话说得很好，“服务为民永无止境，优化环境贵在坚持”，继续强化服务职能是我局今后不变的选择，如在完善相关制度的同时，还要更加注重制度的落实；在对外承诺方面，只能继续强化，不能减化缩水；在服务方式和服务手段方面，继续坚持原则性与灵活性并举，积极拓宽各种渠道，更加注重人性化服务，破除衙门习气，开展含笑服务，转变思想观念，树立“庐江荣辱我有份，庐江发展我服务”的理念，同时围绕优化服务，增加软硬件设施。总之，凡有利于提高服务水平，有利于提高服务效能，有利于方便服务对象的工作，我们将继续做下去，力争让群众满意。
二是做好建议意见的落实工作
刚才，大家提出的建议意见很中肯，问的问题也很切合实际，对大家提出的意见、建议和问题，我们将认真梳理，把意见吸纳好、借鉴好、运用好，把问题和矛盾进行及时归类、整理，一件件去解决、落实，以作为今后工作水平提高的切入点和努力方向。
三是希望大家一如既往地给予关心支持
对房地产的建议和意见篇4
农村房屋购房合同模板
出让方(以下简称甲方)：
买受方(以下简称乙方)：
甲、乙双方经过平等协商，自愿就房屋买卖事项一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
第一条 甲方自愿将自有坐落在屋(包括使用权(土地使用权书证号为房)及相应的土地)有偿转让给乙方。
第二条 甲方出售给乙方的房屋及土地使用权范围东至、南至、西至、北至(附该土地土地使用权属证件复印件一张)。
第三条 双方协议商定房屋及土地使用权转让价款共计****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，双方同意于本协议签订之日乙方再支付给甲方购房款***元。剩余所欠甲方的购房款***元，协议签订后乙方同意于**年月日前支付给甲方***元，于20xx年年日前支付给甲方***元。甲方收到款项后应当出具收据。
第四条 乙方如未按照约定时间支付所欠的相应款项，甲方有权解除合同，对乙方已交款项可不予退还。
第五条 甲方应自本契约签订之日起天内将上述房屋交付给乙方，并保证所交付的房屋的主体结构和原有的基本装饰(门窗、水电等)完好无损，不得故意毁坏，否则应当负责恢复原状，并赔偿损失。房屋交付后，该房屋的管理权和使用权，以及对外出租和收益均归乙方所有，
第六条 甲方保证所提供的土地使用权相关权属证件(原始证件)真实合法，并保证其出卖给乙方的房屋产权及土地使用权权属清楚，绝无他项权利设定或其他债权债务和四邻纠份，没有抵押贷款或担保的情形，如出现上述情形或第三人对该房屋主张权利，影响乙方权利的行使，由甲方负责处理解决，并同意按照乙方所交房款的双倍价格赔偿乙方的损失。甲方所提供的土地使用权证书如系伪造，乙方未得到赔偿的情况下仍可按照协议合法占有该房屋，甲方不得提出异议。因证书真伪出现纠纷由甲方承担相应的民事和刑事责任。
第七条 协议签订后，在乙方没有交纳完全部购房款期间，甲方所提供的土地使用权证书(原件)由见证人保管，在此期间，甲乙双方均不得要求保管人交出该证件。乙方在交付完全部购房款后，在得到甲方确认后，由保管人将该证件交付给乙方。
第八条 乙方在交付完全部购房款后，如需办理相应权属证件的过户手续时，需要甲方出面配合的，不论何时，甲方应予协助。因土地使用权、房屋过户所需一切费用由乙方承担。如因甲方的延误，影响土地、房屋产权过户登记，因此而遭致的损失由甲方负责赔偿。
第九条 甲方在协议签订后，在所提供的土地使用权证书由见证人保管期间，其不得以土地使用权丢失等理由重新造假证件或者在合同履行期间出现单方要求增加房屋出售价格或一房多卖的情形，如出现上述情形，妨碍乙方权利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的双倍价格赔偿乙方的损失，在乙方未得到实际赔偿的情况下，乙方可继续合法占有使用该房屋，甲方不得提出异议。
第十条 未尽事宜双方可另行协商达成协议副本，本合同的附件与本契约具有同等效力。
第十一条 本合同经双方当事人签字或捺印后即具有法律效力。
第十二条 本合同1式3份;甲乙方各执1份，见证人处留存一份。
甲方：乙方：
见证人：
年月日
农村房屋购房合同范本阅读
签订时间：
签订地点：
甲方：____________
乙方：____________
甲乙双方就位于的一处农村房屋的买卖事项，根据我国物权法、土地管理法等相关法律规定，经充分、平等协商，自愿达成如下一致协议;
一、本合同双方当事人均为________市_______街道___________村__________组集体成员。
二、房屋情况：本合同项下的房屋位于_____市_____街道，相邻为，建筑面积，北屋，东屋，西屋，南屋，院落面积为，房屋登记在名下或宅地基使用权证登记在名下。
三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为______村_____组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用。
四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：
1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;
2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;
3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30%的违约金。
五、本合同项下的房屋交易价格为人民币_______万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。
六、房款支付：自该合同双方签字之日起日，乙方一次性付清全部款项，并将该款项汇入甲方账号为的账户;如未按期交付房款，乙方需每天额外向甲方支付房款总额的违约金，如乙方在合同签订之日起天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方违约责任的权利。
七、房屋交付：乙方根据第六条将全部房款汇入甲方提供的账号之日起日内，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止;如甲方在合同签订后一个月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的违约责任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方办理房产过户的书面通知后日，甲方应当根据乙方的需要，积极配合乙方办理房屋产权过户的相关手续;如甲方拒绝或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关。
九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付元的违约金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。
十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。
十二、其他事项：
1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。
2、双方应当请至少两名本村集体成员作为本次交易的见证人，并在本合同上签字摁手印。
3、本合同正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。
甲方(签字捺印)身份证号：
乙方(签字捺印)身份证号：
见证人(签字捺印)身份证号：
见证人(签字捺印)身份证号：
附：
见证人声明
见证人声明如下：
1、见证人与甲乙双方同为集体组织成员;
2、见证人与甲方或乙方任何一方就本房屋买卖不存在任何利益纠纷;
3、本合同经我们见证，双方自愿、平等协商，不存在胁迫、暴力强迫等违法情况，合同是双方当事人的真实意思表示;
4、本合同在年月日在家中签订，现场参与人员有甲方、乙方和见证人总计四人，双方签字盖章后本合同生效。
见证人(签字捺印)
甲方(签字捺印)
乙方(签字捺印)
年月日
本见证声明是双方农村房屋买卖合同的见证声明，是买卖合同的补充说明，与本合同具有相同的法律效力。
农村房屋购房合同参考
甲方(卖方)，男，县镇村庄村民，身份证号：，女，县镇村庄村民，身份证号：
乙方(买方)，男，县镇村庄村民，身份证号：
根据国家《合同法》等法律的相关规定，甲、乙双方经协商一致签订本合同，以资共同信守执行。
第一条：合同标的即房屋状况
1、该交易房屋坐落县镇村庄(或路旁)
2、该房屋为(如两层砖混结构楼房)，南北长米，东西长米，共层。房屋占地面积约为平方米，院子占地面积约为平方米。左紧邻的房屋，右紧邻房屋。
3、该房屋为(如宅基地自建房或村镇开发自建房，宅基地审批文件编号：)
第二条：合同房屋交易价款：人民币万元整
大写：
第三条：付款时间及方式
1、在年月日付人民币万元。
2、在房屋产权证。土地使用证过户手续办理完毕之日付款人民币万元。
3、在交付房屋之日，付清尾款人民币万元。
每次付款，甲方收到后因出具收据。
第四条：甲方的权利和义务
1、甲方应保证该房屋在合同签订前确实专属自己所有，出具村级以上单位对甲方专有该房屋的证明并交付给乙方。
2、甲方有权按照合同约定收取乙方交付的全部房屋交易价款并有义务开具收据交付给乙方。
3、甲方应保证不存在任意第三人对该交易房屋主张任何未被告知的权利情况。
4、甲方应保证该房屋不属于违章建筑、不属于已被或已确定将被列入新规划而拆除或征用的范围。
5、甲方应告知乙方有关该房屋的质量状况。
6、甲方应将该房屋的宅基地审批文件等相关手续交付给乙方。
7、该合同签订后甲方应将该房屋全部交付给乙方，且甲方不得以自己的行为致使该合同无效。
第五条：乙方的权利和义务
1、乙方应按照合同约定给付甲方该交易房屋价款并向甲方索要收据。
2、乙方购买该房屋后，若根据有关规定可以办理相关权属登记的，甲方有义务给予协助。
第六条：特别约定
1、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑，改房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。
2、若今后房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合。
第七条：违约责任
1、任何一方违反合同约定，对方可要求违约方在一定期限内改正，违约方应当改正。
2、甲方违反第四条的有关约定导致乙方在合同签订后无法对该房屋行使所有权的，乙方可要求解除合同并同时要求甲方全额退还房屋价款及其相对应的银行定期存款利息和全部房屋价款的20%的违约金。
第八条：本合同发生争议时双方应先进行协商，无法协商或协商不一致的可以通过有关法律途径解决。
对房地产的建议和意见篇5
一、估价专家委员会制度确立的历史沿革
估价专家委员会制度是经济社会发展到一定阶段，国有土地上房屋征收与补偿制度不断变革完善中的产物。回顾新中国城市房屋征收与补偿工作的发展历程，从制度变革的视角可以分为四个阶段。
第一个阶段：1991年5月31日之前，即《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第78号，以下简称78号令）实施之前。全国各地仅有零星的拆迁工作。被拆迁房屋产权情况：大部分房屋产权公有，使用人为公有住房承租户，交纳政策性租金。房地产市场几乎没有发育，房地产的价值在市场中没有体现。各地的拆迁安置政策指导思想是：解决被拆迁居民的居住问题，住得下，分得开。拆除公有房屋不予补偿，只需安置承租人，让承租人继续承租公有住房；对私有房屋仅补偿建安成新价。
第二阶段：1991年6月1日至2001年10月31日，即78号令实施阶段。78号令是我国第一部有关城市房屋拆迁管理的行政法规，对规范房屋拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，发挥了积极作用。78号令确定的拆迁安置与补偿政策是：拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算，作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。由于这一政策的重点在于“补人头”（即安置使用人），对产权所有人的补偿仅为房屋的重置成新价，造成两个不良后果：一是可能列入拆迁范围的地区户籍人口大幅增长，拆迁成本巨大；二是房屋的产权人得到的补偿远低于市场价格，产权补偿矛盾突显。1995年以后，我国房地产估价师队伍从无到有，逐步壮大。在1999年左右，部分地方开始尝试将房地产估价结果作为补偿依据。
第三阶段：2001年11月1日至2011年1月20日，即《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号，以下简称305号令）。305号令确定的补偿原则与此前的78号令发生了质的变化。明确“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”，即补偿的是房地产的市场价格，包含国有土地使用权的价值。而此前的78号令实施阶段对产权人的补偿仅是房屋的重置成新价（或建安成新价），不包含国有土地使用权的价值。2003年12月1日，建设部印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》中明确“拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定”。
第四阶段：2011年1月21日至今，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，以下简称590号令）实施阶段。590号令进一步明确了“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。同时规定，“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。
从以上可以看出，估价专家委员会是在以房地产补偿估价结果作为征收补偿核心内容后，为定纷止争而建立的。同时，也说明估价专家委员会制度是现代社会事务公共治理体系中一个不可或缺的制度安排。
二、估价专家委员会的职能定位
自305号令实施至今，房屋征收补偿核心是房地产的市场价格。房屋征收作为天下第一难事，难的是如何科学、公正、公平地确定市场价格，并让征收人和被征收人共同认可。定纷止争是估价专家委员会制度建立的目的，实现这一目的，要围绕着“定好规则，当好裁判”进行制度设计。因此，估价专家委员会的职能可以从四个方面进行认识。
第一，“定规则”的职能。房地产市场是一个区域性市场，每个地区、每个城市因经济发展阶段、居住人群文化差异、消费习惯不同，其房地产价格影响因素也不同。各地估价专家委员会应根据本地实际制定适宜本地操作的房屋征收补偿估价技术规范，这就是“定规则”。无论是征收人还是被征收人都可以根据事先确定的规则对被征收房屋的市场价格进行判断，最大程度上减少认识上的差异，从源头上减少纷争。
第二，培训、指导职能。虽然经注册的估价师都是经过考试考核后才能从事房屋征收估价工作，但各地估价师队伍中确存在一批技术水平、执业精神不能适应征收估价工作要求的人员。有的估价报告高估了，有的低估了，造成争议和矛盾。通过对估价师的培训教育，减少估价过程中的差错，在过程中减少纷争。对疑难问题进行研究，指导估价机构完成估价。我国的房地产权属管理是从上世纪90年代开始的，在不断完善的过程中存在一些历史遗留问题，不适用通常的估价技术方法。比如，房和地分属不同的产权人的补偿估价问题，需要从历史的、法律的、现实的多视角进行认识和把握，估价专家委员会对此类问题要研究指导。
第三，裁判员职能。因为房地产价格的隐蔽性和复杂性，不同的估价师可能对同一宗房地产的市场价格有不同的认识，需要估价专家委员会进行裁判。估价专家委员会要秉承科学家精神进行科学、公正、公平的裁定。虽然有的地方估价专家委员会是由地方政府或政府部门发文成立的，但这并不能改变估价专家委员中立的科学家地位。
第四，政策建议职能。房屋征收补偿政策带着公共资金合理使用和补偿征收人切身利益两个方面，房屋补偿估价是整个补偿政策的核心，因此，政府在统筹制定和调整房屋征收政策体系时应特别关注补偿估价政策，听取估价专家委员会的意见和建议。同时，估价专家委员会在工作中也应积极思考全局性问题，多向政府提供合理化建议。
三、估价专家委员会的组织形式
（一）政府组建，独立运作
关于估价专家委员会的组建，仅在《释义》（国务院法制办公室农林城建资源环保法制司与住房城乡建设部法规司、房地产市场监管司编著，中国法制出版社出版，2011年3月第1版）中提到“省、自治区住房城乡建设行政主管部门和设区城市的房地产管理部门或者其授权的房地产行业组织，应当成立由房地产估价师和城市规划、法律等方面的专家组成的评估专家委员会，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定”。在实施中，各地多以政府相关部门联合发文的形式组建估价专家委员会。以徐州为例，徐州市建设、规划、房管、土地、物价五部门联合发文成立和调整估价专家委员会。虽然估价专家委员会由政府有关部门组建，但估价专家委员会的工作具有独立性，不应受行政机关的干涉。为保障估价专家委员会的独立性和社会公信力，估价专家委员会的组织形式可借鉴仲裁委员会的组织和运行方式。即估价专家委员会由政府有关部门组建，委员会下设秘书处负责日常工作；在具体案件鉴定时，根据规则从专家库中选定专家组成专家组，具体案件由专家组独立鉴定。
（二）估价专家委员会的组成
估价专家委员会由主任1人、副主任2到4人，委员7到11人组成。估价专家委员会主任可由房屋征收主管部门有关领导担任，副主任由中级法院、政府法制办相关领导及房地产估价行业具有较高威望的专家担任，委员由规划、国土、房管等部门相关业务的专家、高校相关专业的学者、资深的房地产估价师担任。
估价专家委员会的职能是选聘估价专家委员会专家，建立专家库；制定房屋征收估价鉴定规则和秘书处的各项规章制度；拟定估价师培训考核计划；提出房屋征收相关政策建议。
（三）估价专家委员会秘书处的设置
估价专家委员会秘书处由秘书长、副秘书长各1人，工作人员3到5人组成。秘书长和副秘书长应由估价专家委员会组成人员中的房地产估价专家兼任。
秘书处的职能是受理征收估价鉴定案件，根据估价鉴定规则选定专家组成专家组进行鉴定，负责鉴定中的记录和程序管理、鉴定报告的送达、鉴定档案资料的归集存档工作，落实估价师培训考核工作和其他日常工作。
（四）专家的聘任和管理
估价专家委员会专家库由兼职专家组成，专家选聘应突出专业性，遴选德、能、勤、绩、廉俱佳的人才担任。专家要按专业划分，可分为法律、建设、规划、房管、土地、物价、房地产估价等，其中房地产估价专业可选聘10到20人，其余每个专业可选聘3到5人。
对专家的管理和监督，一是制定专家守则，针对可能出现的问题规定须要遵守的事项，强调个人守法自律，办事公道正派；二是看专家的表现，包括鉴定案件的质量、水平等；三是敞开出口，一经发现专家有违职业道德的事件，清出队伍，永不再聘。
四、估价鉴定的工作规则
估价鉴定的工作规则包括程序规则和具体案件中专家组的议事规则两个方面内容。
（一）估价鉴定的程序规则
被征收人或者房屋征收部门对评估结果异议处理的机制是先由原房地产价格评估机构进行复核评估。复核评估申请人提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构经过复核需改变原评估结果的，重新出具评估报告；没有改变原评估结果的，书面告知复核评估申请人。被征收人或房屋征收部门对原房地产价格评估机构出具的复核结果有异议的，10日内向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。估价鉴定的主要程序包括：受理、组成专家组、专家鉴定。
1、受理
在房屋征收中，各种矛盾集中体现，而估价专家委员会不是万能的，不可能解决房屋征收中的所有矛盾，因此对被征收房屋估价报告的鉴定需严格程序。申请被征收房屋估价报告鉴定应当提供以下材料：（1）书面的被征收房屋估价报告鉴定申请书；（2）被征收房屋估价报告及技术报告；（3）原房地产价格评估机构的复核意见。专家委员会秘书处对上述材料进行审核，满足以下两个条件的予以受理：一是被征收房屋估价报告经原房地产价格评估机构复核，申请人仍有异议的；二是申请人提出的异议是针对评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题的。受理鉴定申请的，秘书处出具受理通知书；不予受理的，出具不予受理通知书。
2、组成专家组
受理鉴定申请后，根据需要选择专家组成专家组。选择专家，不宜采取随机抽取的方式。不同案件的矛盾焦点不同，需要的专家专业类别不同。秘书处要根据案件特点选择专业结构合理的专家组成专家组。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一，并应指定一名房地产估价师作为专家组长。
3、专家鉴定
组成专家组后，秘书处应指定一名工作人员作为书记员负责程序管理、传递信息、会议记录、收集资料和文书送达等工作。专家组成员在案件鉴定中不能私自与案件当事人、人或利益关系人会面。因案件鉴定需要会见当事人或人的，应有书记员在场。
（二）专家组议事规则
专家组成员在全面阅读被征收房屋估价报告、技术报告后和复核意见后开专家鉴定会议。专家鉴定会议由专家组长主持，参会人员包括专家组成员、书记员、房屋征收部门人、被征收人或其人、房屋估价报告的签字估价师，其他人员非经允许不得列席。鉴定会议可参照仲裁规则进行。在确定专家组成员和书记员不需回避后，鉴定会议进入实质鉴定环节。实质鉴定环节包括签字估价师介绍估价过程、关键技术方法和参数的选择和复核意见，房屋征收部门和被征收人陈述相关意见，专家组合议。专家组合议时，除书记员外其余人员均回避。
专家组合议的规则：限定时间轮流发言，归纳核心观点，一致的观点记录在案，不同的观点集中讨论，定性问题专业优先，定量问题取众数。限定时间发言是为了既让专家充分发表意见，又保证会议效率。定性问题专业优先就是对定性问题以该专业专家的意见为主。定量问题以相对集中的意见为主。鉴定过程中如需现场察看的，应进行现场察看。虽然估价专家委员会鉴定的是评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题，但也应对结果的合理水平进行确认。有一种观点认为，估价专家委员会只鉴定技术问题，不应对结果的合理水平确认。这种观点忽视了专家委员会制度的设立是为了定纷止争的本意。
对房地产的建议和意见篇6
一、进一步落实房地产转让优惠税收政策
（一）个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税；个人购买普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年（含2年）转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，按其转让收入全额征收营业税。
（二）对个人转让2年以上住房取得的所得，其缴纳的个人所得税根据地方分成部分给予补贴。
（三）对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
（四）对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（五）契税税率由4%调整为3%。其中：个人购买非普通住房缴纳契税3%，政府给予房款总额1%补贴；个人购买90—144平方米（含144平方米）普通住房缴纳契税1%，政府给予房款总额0、5%补贴；个人购买90平方米以下（含90平方米）普通住房缴纳契税1%，政府给予房款总额1%补贴。
（六）税收补贴金额按现行财政体制分担。
二、调整放宽土地出让金缴纳、开竣工时限
（七）对已经出让的土地，因未能及时拆迁交地，导致受让方未按期付款的，在各拆迁主体报市政府同意后，可根据拆迁实施进度，重新调整付款和交地期限。
（八）在《市政府办公厅印发〈关于保持房地产市场稳定健康发展的意见〉的通知》（宁政办发〔*〕106号）下发前，已出让的房地产开发用地，因受让方自身原因未能按期付款的，在受让方提出延期付款申请后，市政府授权市国土局根据实际情况批准延期，但最长不得超过6个月，同时在批准延期期间按银行同期贷款利率支付利息；超出批准延期期限的，仍按原出让合同约定标准收取违约金。特殊情况仍需延长期限的，需报市政府批准。
（九）付款、交地时间批准延期的，开、竣工时限相应顺延。
三、鼓励根据市场需求调整规划设计
（十）对于《市政府关于调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》（宁政发〔*〕182号）中关于住房套型比例控制的要求，由原来的“严格控制”调整为“鼓励提倡”。今后新出让项目的规划设计要点按此要求办理。
（十一）对已出让项目的规划设计要点中有套型比例要求的，在规划部门审批规划方案时，不作刚性控制，可以酌情放宽住房套型比例。
四、明确市政基础设施配套费缓缴的程序和时限
（十二）审批程序
对提出缓缴市政基础设施配套费的房地产开发项目，应按照“一事一议”的原则，报经市政府批复同意后按程序办理。对写字楼、酒店式公寓等非住宅类项目从紧审批。
（十三）缴纳方式
凡经市政府同意缓缴市政基础设施配套费的项目，应分两期缴纳配套费，即正常缴纳1/2，缓缴1/2。正常缴纳部分在房地产开发企业申请办理规费缴纳手续时（领取建设工程规划许可证前）缴清，缓缴部分缓缴期最长可延期至房地产开发企业第一次申办商品房预售许可证前。凡办理缓缴手续的建设单位，须与市建委签订缓缴协议，并交由房产部门备案。
（十四）缴纳办法
房地产开发企业在第一次申请办理缓缴项目的预售许可证前，由房产部门根据缓缴协议，督促其到市建委缴纳所欠缓缴款，缓缴款应按照缓缴协议确定的数额一次缴清，不再分期缴纳。缓缴款缴清后，由市建委向房产部门出具相关凭证。
未缴清缓缴款的，市建委暂停办理该单位的审批手续，房产部门暂缓办理预售许可审批手续。
五、加强涉房不稳定事件的应急处置机制
针对近期房地产市场出现的农民工工资、工程款、退房、工程质量纠纷等房地产领域的不稳定因素，市、区（县）两级政府应进一步落实分级负责、条块结合、属地管理的应急处置机制。市政府成立应急处置领导小组，负责协调处置全市房地产领域的各类不稳定事件。各区县人民政府也要分别成立以主要领导为组长的涉房不稳定事件处置领导小组，全面具体负责本行政区域涉房不稳定事件应急处置工作。
六、有关事宜
本意见从2009年1月1日起实施，暂执行至2009年12月31日。《市政府办公厅印发〈关于保持房地产市场稳定健康发展的意见〉的通知》（宁政办发〔*〕106号）执行时间延长至2009年12月31日。
对房地产的建议和意见篇7
局党组把开好领导班子民主生活会作为分析检查阶段重要环节来抓，重点查找领导班子和个人在贯彻落实科学发展观方面存在的突出问题。会前，局领导班子和领导班子成员在通过召开支部座谈会、发放征求意见表、个别谈话、问卷调查等形式广泛征求各方面意见建议的基础上，认真按照“五查五看”的要求，撰写了分析检查个人发言材料。同时，党组成员认真参加各支部专题组织生活会，自觉接受支部和党员的评议，虚心听取机关各科室、局属事业单位的意见和建议。在此基础上，认真撰写了民主生活会发言提纲。5月27日，局党组召开了专题民主生活会，邀请市学习实践活动第七检查指导组领导列席。会上，局班子成员紧密联系思想和工作实际，结合各方面提出的意见和建议，结合学习调研中取得的阶段性成果，本着实事求是的原则，认真检查思想理念、工作思路、落实措施、工作成效方面存在的不符合、不适应科学发展要求的突出问题，以及廉政自律方面的情况，开展了批评与自我批评。经过分析检查主要存在四个方面的与科学发展观不适应、不符合的问题。一是局班子成员在思维方式和思维深度上距市委、市政府要求还有一定差距；二是规划编制滞后；三是建筑市场管理上，制度健全，监督严格但是没有逗硬处罚；四是物业管理水平较低。针对存在的问题，局班子成员深刻分析了原因，并结合群众意见和建议提出整改措施和下阶段努力方向。一是强化思想认识，坚持以发展的要求看待、分析、处理问题；二是围绕“打造山水园林城市、争创省级文明城市”这一活动载体，搞好基础设施建设、城市绿地，合理城市布局，增加城区公厕和停车场建设；三是全面提高整体办事效率和服务水平、实施并联审批、精简办事程序、缩短办事时间；四是加强建筑市场管理力度；五是强化房地产市场的监督管理；六是物业管理要上水平。
二、深入群众，广泛征求意见
*市规划和建设局党组非常重视群众意见的征求，不拘形式，不走过场，按照市委安排部署，坚持规定动作不走样、自选动作有特色，为切实找准城乡建设工作科学发展存在的突出问题和薄弱环节，采取调查问卷、发放意见征求表、走访基层单位、召开人大代表、政协委员、行评监督员、服务对象座谈会等，认真听取社会各界意见和建议。截止目前，共发放调查问卷、征求意见表200余份，邀请专家、领导、代表参加座谈会25余人；局领导班子共收到有关规划编制、规划管理、房地产市场整治、招投标管理监督、工程质量监督检查等方面的意见建议30余条，这些意见和建议为规划和建设局局下一步阶段如何整改落实和推进城乡建设事业发展制定各项措施奠定了良好的基础。
三、紧扣主题，精心撰写分析检查报告
局党组紧紧围绕“推进科学发展、查找突出问题，明确发展方向、构建和谐建设”这一主题，坚持高起点、高标准、严要求撰写分析检查报告，把撰写分析检查报告的过程当作深化对科学发展观的理解、破解制约城乡建设事业科学发展难题、提升建设事业科学发展水平的过程。一是严格工作标准。注重突出“三个符合”，即“符合科学发展观要求、符合本单位实际、符合群众意愿”；抓住“四个关键”，即“深入学习领会中央精神,认真倾听群众意见,把解放思想的要求贯穿到分析评议阶段的全过程,重在明确科学发展思路”；做到“四不过关”，即“问题找得不准不过关，对分析检查报告分析不深不透不过关，群众提出的正确意见没有吸收不过关，整改措施不具体不过关”，确保了分析检查不走过场。二是反复修改完善。分析检查报告先后经过党组专题民主生活会、党组扩大会、群众评议等多个环节进行讨论，最后在群众评议后对征求到的4条意见建议进行了研究吸纳，对分析检查报告6处作了修改完善，使分析检查报告主题突出，言之有物，问题找得准，原因挖得深，目标定得明，提出了既科学合理又切实可行的科学发展新思路、新办法、新举措。三是认真组织评议。采取电话评议、座谈评议和民主评议相结合的方式，集中对班子分析检查报告进行民主评议，接受群众的监督。通过广泛、深入的听取意见和评议，使局党组分析检查报告得到不断完善，找出了“六大问题”，分析了形成问题的“五大原因”制定了“六项措施”，更好地集中了群众智慧，反映了群众意愿，得到了干部职工和服务对象的认可，群众测评中，对我局领导班子分析检查报告满意率为100%，其中好的占80%，较好的占20%。
四、深入开展实践，加快城乡建设
我局在分析检查阶段，坚持边查边看边改，注重实践，将理论成果用于指导业务工作，促进城乡建设事业快速发展。
（一）加快重点项目建设、提升城市品位。一是*新区龙腾锦程项目第一期工程已竣工交付使用，二期工程已开工，房屋建筑面积3、7万㎡，完成投资1、5亿元；二是向前广场二期工程C1幢主体工程已完工，完成投资2700万元；商业中心广场一期工程已竣工，房屋建筑面积3、93万㎡，完成投资8000万元。
（二）加快保障性住房建设、全面推进惠民工程。2008年廉租住房主体工程全部完工，2009年第一标段56套建设任务已于4月9日动工，现正在开挖基础。实施人居环境综合治理，极大地改善村庄人居环境，在*镇*村等地进行农房集中建设点试点建设。建成了11个农房集中建设点，建筑面积51003、6㎡，并在全市各乡镇规划农房集中建设点3000余个，有力的推动了全市村镇人居环境综合治理工作的开展。同时将白沙镇郑家坝村、罗文严家坎村成功申报为省级人居环境治理示范村。
（三）加快城乡规划、完善规划体系。完成《*市总体规划》、《市域体系规划》及《城区控制性详细规划》的修编工作，今年还将相继完成《*茶文化公园》、《*民俗文化公园》、《体育场》的修建性详细规划工作，着力打造“一河、两岸、三山”，初步构建*中等城市框架。我市规划总面积为18余平方公里，目前已经完成详细规划5、02平方公里。
（四）深入城乡环境综合治理、创造优质的发展环境。
1、严格落实“门前五保”制度，对所在的办公区域进行彻底清扫、整治，保证不留卫生死角，每天派人进行检查。对城区内的在建施工现场进行全面监督检查，做到文明施工，安全施工，保证施工现场干净整洁。
2、把每周三下午确定为全局干部职工义务劳动日，负责对本单位“领导包段、部门包街”的卫生区域和办公场所进行彻底清扫。同时，局城乡环境综合治理领导小组办公室对此项工作进行定期或不定期督查，对存在的突出问题予以通报。
3、加强各管理所对所在辖区的巡查力度，对各乡镇的违法、违章建筑进行彻底清理，对各在建工地进行督促、整改。
（五）加强村镇建设，推进城乡一体化。
1、启动黄钟镇新区建设，检查白沙、青花规划执行情况，完成竹峪镇以工代赈项目大柏树村民居美化设计，完成“5、12”灾后城镇居民受损住房维修、危房改建情况调查。
2、根据达州市农房规划建设管理工作会议精神，结合*实际开展农房清理整治和农房改造工作，拟定《农房清理整治行动方案》，选用通用设计图4套，设计农房建设图纸3套，共7套图纸供农房建设时选用。拟定现有农房美化技术指导资料2套，并下发各镇（乡）人民政府。
3、向省建设厅上报我市官渡镇玛瑙溪村、青花镇油房沟村、*乡*村为2009度省级村庄人居环境治理示范村，完成上述村资料申报和人员培训工作，并组织上述村所在乡（镇）分管领导和3个村的负责人到成都参加了省建设厅组织的《村庄整治技术规范》、《*省城乡环境综合整治〈乡、镇、村庄〉单项治理标准》培训会；指导并协助永宁乡、*乡、鹰背乡完善场镇规划；对各乡的在建项目进行安全检查。
对房地产的建议和意见篇8
我的实习是由大学法律系和市中院共同安排的。通过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间，我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担任了书记员的工作,并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。
实习期间我主要对关于与市中兴经贸有限公司、市中兴建筑公司、市中兴房地产开发公司及买卖合同纠纷一案进行了深入的研究，参加了案件审理的全过程，并被特许参加合议庭评议。案件具体情况如下：
一、案件的由来和审理经过
与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及买卖合同纠纷一案由市区人民法院年月日作出（）四西民二初字第349号民事判决。宣判后，不服，提出上诉，市中院于年月日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人、委托人盖如涛，被上诉人市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）委托人，被上诉人市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）委托人，被上诉人市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）委托人，被上诉人、委托人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二、当事人和其他诉讼参加人情况
上诉人（原审原告）：
委托人：。
被上诉人（原审被告）：中兴经贸有限公司。
法定代表人：
委托人：
被上诉人（原审被告）：中兴建筑公司
法定代表人：
委托人：，
被上诉人（原审被告）：中兴房地产开发公司
法定代表人：
委托人：，
被上诉人（原审第三人），
委托人：
三、原判要点和上诉的主要内容
原告诉称：年月日原告与被告市中兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程⑥-⑦，2/0A-B轴约86平方米商网出售给原告，原告按合同约定交房款30万元，后又于年月日、月日分两笔交增面积款13万元。但被告市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于年月被被告市中兴房地产开发公司卖给第三人，是重复买卖，这种行为是无效的。现原告诉至法院，要求被告市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并承担诉讼费。
被告市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）辩称：原告所述无异议。被告市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发现重复出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。
被告市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）辩称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，第三人与市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。
被告市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）在法定期限内未做答辩。
第三人诉称：第三人于年月日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。
原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由，愿将争议房屋卖给原告，但《许可证》是在年月取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后，于年月日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于年月日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十九条之规定，判决：被告市中兴房地产开发公司与第三人签订的合同合法有效，其买卖关系成立；被告市中兴建筑公司与原告签订的合同无效，被告市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告购房款43万元，并给予房款43万元一倍的赔偿损失，两项合计86万元。被告市中兴经贸有限公司承担连带责任。
上诉人请求撤销原审法院判决，依法重新判决与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于年7月取得《商品房销（预）售许可证》后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。买房是年月日，重复买该房合同是二年后的年月，同算帐“换据”是年月，均在经贸公司年月取得《商品房销（预）售许可证》之前。但的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得《商品房销（预）售许可证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。
被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议，经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失。
被上诉人辩称：原审判决正确，应予维持。上诉人与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的，购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认，因而的合法权益应受到保护。
四、对事实和证据的分析及认定
年月市计划委员会批准开发建设座落于市区英雄大街20号：0204-39的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司，投资并组织建筑施工管理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于年6月开工。
年月日与建筑公司签订了《购房协议书》（建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托），购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0A-B轴，建筑面积约86平方米，交付房款30万元，同年月日、月日又交增面积款13万元，因该商网内部装璜工程未完工，未能交付使用。
年月日与开发公司签订了《商品房销（预）售合同》，购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0A-B，轴建筑面积89、5平方米，按合同约定交付房款34、5万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。前，在未取得进户手续，未经卖方同意的情况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和控制。
年月日，在扬信律师事务所律师（经贸公司法律顾问）的见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对站前批发市场新建楼房（中兴二期工程建筑楼房）的所有权进行了确认。三方协商一致，确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有，该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。年月日经贸公司取得《商品房销（预）售许可证》后，对过去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司与签订的购房协议再一次进行确认。年月日开发公司以无权出售商网房屋为由，向送达了解除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因强行占有了合同约定房屋，年月日向区法院提讼，要求取得协议约定商品房。
证据：
1、与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据。
2、与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。
3、批发市场新建楼所有权确认书。
4、商品房预售申报表和商品房销（预）售许可证。
5、开发公司给送达的通知。
6、经贸公司确认书。
7、国有土地使用证。
8、产权确认书及移交收据。
9、施巍证言材料。
10、金荣的证言材料。
11、其它相关证据材料。
五、解决纠纷的意见和理由
根据原审判决，上诉人上诉请求及理由，被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题是：与建筑公司签订的房屋买卖协议书和与开发公司签订的商品房销售合同，哪一个合同有效，买卖关系应受法律保护。
经二审开庭审理合议庭评议认为：
1、与建筑公司签订的商品房买卖协议有效，其买卖关系应受到法律保护。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。又根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。依据上述法律规定，当时建筑公司作为施工方，受投资人经贸公司的委托与买方签订的商品房买卖协议，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发方与买方签订的商品房销售合同，均处于未生效或效力待定状态。它需要这一项目明确产权所有人，并由产权所有人申领《商品房销（预）售许可证》后，对这些合同进行确认，才能生效。因而与建筑公司当时签订协议时，其效力并未确定。但后来项目投资人经贸公司成为产权所有人，并取得了《商品房销（预）售许可证》，他对建筑公司与签订的商品房买卖协议再次进行了确认，使该协议由效力待定状态，转变成了发生法律效力的协议，协议双方当事人的买卖关系受法律保护，因而，商品房理应由所有。
2、与开发公司签订的商品房销售合同无效，受到的损失按规定应得到赔偿。
与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权所有人没有确定，《商品房销（预）售许可证》尚未取得，因而其合同效力也处于待定状态。但项目投资人经贸公司成为产权所有人，取得《商品房销（预）售许可证》后，没有对开发公司与签订的商品房销售合同予以确认，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，这一合同的性质就发生了质的变化，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不是产权所有人，也不是《商品房销（预）售许可证》持有人，其换据行为只能是属于收款行为。所以，经贸公司成为所有权人，取得《商品房销（预）售许可证》后，开发公司向下发了解除合同通知。而且，开发公司与签订的合同，发生在建筑公司与签订的协议两年之后，依《中华人民共和国合同法》的规定也属侵害了初始买受人的合法权益，的初始买受权也理应受到法律的保护。
合议庭评议时还认为，造成与开发公司签订的商品房销售合同无效，其责任完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与签订合同时，购房款由建筑公司收取并出具发票，后来又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋重复出售是明知的。而对开发公司的重复出售行为当时是不知道的，买受行为是善意的，所以，其所受到的损失理应按照相关规定予以赔偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款三项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据这一规定，开发公司应返还购房款345,220、78元，并给予购房款一倍的赔偿损失。经贸公司、建筑公司承担连带给付责任。
由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审判委员会，其中包括我个人的意见在内的合议庭意见一并提交。审判委员会对合议庭意见大部分予以支持，但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素，对第三人获赔问题经激烈讨论采取了其他观点，即由于在本案中没有向法院请求返还和赔偿，应另求法律途径予以解决。
综上，二审法院认为，原审判决有误，适用法律不当，上诉人上诉有理，应予支持。经市中级人民法院年第39次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款二、三项的规定，判决：
一、撤销市区人民法院（）四西民二初字第349号民事判决；
二、中兴建筑公司与签订的商品房买卖协议有效，买卖关系成立；
三、中兴房地产开发公司与签订的商品房销售合同无效。
一、二审案件受理费22,220、00元，由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担。
通过对本案的深入研究,我认为市中院,认定事实清楚,适用法律正确,判决公正。但是,其中对于第三人的赔偿问题我仍坚持在合议庭中我提出的意见:
1、第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查，但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者第三人利益的除外。