房屋风险评估(精选8篇)
房屋风险评估篇1
关键词：以房养老；政府参与；房地产市场；房屋价值评估
本文系2015年浙江省大学生科技创新活动计划暨新苗人才计划资助项目：“模式、方法及初步验证：以房养老语境下的房产价值评估研究”（项目编号：2015R414068）
中图分类号：F293、3 文献标识码：A
原标题：中国以房养老“叫好不叫座”的原因及建议
收录日期：2016年6月8日
一、以房养老的概念及现实意义
（一）以房养老概念及原理。以房养老起源于荷兰，发展于美国。最典型的模式是“反向抵押贷款”，老人将房产抵押给保险公司或银行等金融机构，金融机构结合房屋现状、未来房价波动、老人寿命以及利率波动等对以房养老产品进行定价，确定每年或者一次性应该支付的金额。老人在合同期间仍可以在自己的房屋内居住，去世或者合同结束后，金融机构可以将房屋变卖弥补贷款支出。
以房养老的提出以生命周期理论为基础，该理论认为理性经济人在追求最大利益的同时，也会力求生命周期内收入与消费的最大化。初始阶段，买房人通过贷款获得房屋居住权，随着贷款的偿还不断获得房屋权益，全部偿还时取得房屋所有产权，一般在生命周期的青壮年阶段。到了老年，将房屋抵押给金融机构，随着保险金的发放，房屋的价值不断释放出来。（图1）
（二）以房养老的现实意义。首先，以房养老能够优化家庭资源配置。对于大多数人而言，房产占整个家庭资产很大比重，以房养老可以将占用的资金盘活，实现收入和消费的最大化，提高老人的生活质量，减轻子女的负担，使老人能够实现“自我养老”；其次，以房养老有利于促进养老方式的革新，增加金融贷款产品的种类。中国政府并没有对进入老龄化社会做好充分的准备，“未富先老”使得寻求更多的新型的养老方式成为必然。以房养老是对传统养老方式的革新，还能增加金融机构贷款产品的种类。金融机构的加入，也为以房养老提供了强大的资金支持；再次，以房养老能够扩大评估业务，提高评估质量。以房养老的推广，可以增加评估机构的二手房价值评估业务。同时，业务的开展能够带来大量的交易案例，为以后二手房价值的评估提供参考，使折现率等参数的确定更加精确。评估机构还可以为对房产知识匮乏的老人提供咨询服务，拉动评估行业的发展。
二、以房养老在中国实施现状
以房养老优点很多，但是在中国的实施情况却不尽如人意。自2003年孟晓苏博士提出“反向抵押贷款”的概念以来，许多城市做出了尝试。2005年，南京汤山留园公寓推出了适合60岁以上的并且拥有60平方米以上房屋产权的孤残老人的方案：老人可以将房屋抵押给养老院，死亡后房屋产权归养老院所有。2007年上海公积金管理中心推出了“售后返租”的方案：65岁以上的老人将自己拥有的产权房卖给管理中心，然后再将房屋租回。同年，北京石景山也做出了尝试：老人可以将房屋出租，租金收入用于支付自己在养老院的费用。但是，这些试验最终都是以失败告终。2013年，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确指出开始“倒按揭”试点，2014年6月23日，中国保监会了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，在北京、上海、广州和武汉等四个大城市进行以房养老的试点，但相关金融机构以及老人参与的积极性并不高，截至2016年5月29日，四个城市中只有59户投保。
三、以房养老“叫好不叫座”原因分析
（一）与传统思想相悖。中国是一个注重传统的国家。“养儿防老”的思想使老人首先会选择让子女给自己养老，由于舆论的影响，父母靠抵押房子养老对子女和老人而言都是一种耻辱，心理上不能接受。除此之外，中国传统的“但留方寸地，留予子孙耕”的思想使老人更愿意将所存的积蓄留给后代，房产更是如此。
（二）农村地区难以推行。中国的农村人口众多，但《物权法》明确规定农村宅基地严禁流转，再加上农村人的受教育程度一般比较低，受传统思想的束缚较深，接受新事物以及承担风险的能力都比较差，因此农村老人便被排除在以房养老政策之外。另外，由于农村的偏僻，在进行房屋价格的评估以及未来的房价波动预测时可比的案例很少，因此参数的确定比较困难，贷款产品不能合理的定价。
（三）房地产市场不稳定。中国的房地产市场不成熟，许多城市的房价存在较大的泡沫。从1998年取消福利分房之后，房屋价格也是一直居高不下。由于房价过高，买房子成了年轻人生活奋斗目标之一，虽然按揭购房减轻了年轻人一时的压力，部分企业也有住房公积金的补贴，但是还清房贷一般要人到中年。因此如果让他们将如此辛苦才换来的房屋产权抵押出去，心理上比较排斥；另外，相比让子女花费十几年的时间去买一套房子，父母更愿意将自己的房屋留给子女，减轻他们的负担，同时也能增进彼此之间的感情。
除了房价高之外，国家宏观调控造成房价的频繁波动，市场并没有充分发挥作用，房价也呈现无规律的波动，未来价值很难预测。房价波动风险是产品定价过程中一个很关键的参数，不能较为准确的预测将会给双方带来很多顾虑。对需求方而言，老人认为房价未来可能大幅增长，觉得现行预测过低，不愿意参保；对供给方而言，金融机构没有足够的能力规避大部分无规律的房价波动风险，而且这些金融机构现在的业务都有很好的发展前景，面对房地产市场不稳定的高风险和较低的收益，以房养老产品对供给方而言并没有太大的吸引力。
（四）房地产价值评估与预测不专业。以房养老的基本定价公式是：期初发放的按照贷款利率累积到贷款结束时的贷款余额=贷款结束时的房屋价值+贷款初始费用按照贴现率累积到贷款结束时的数额。
■PMT×（1+m）t=HEQL+HEQ0×？琢×（1+r）L
PMT为按年支付的金额，L为总贷款年限，m为贷款利率，HEQL为贷款结束时房屋价值，HEQ0为贷款开始时房屋价值，？琢为贷款费率，r为贴现率。
其中，评估机构需要评估HEQL和HEQ0，HEQL是根据当前的价格以及贷款期间内的房价波动得出的，这要求评估机构具备较高的专业技能，并且对房价的未来走向有合理的预测。由于中国评估行业只有十几年的历史，没有足够的经验，评估中有许多不专业的地方。首先，评估不公允。评估机构作为一个第三方中介机构，应该本着中立的原则去评估房屋的价值。但是现实并非如此，评估的费用虽然是由借款人负担，但由于老人对评估的具体信息不了解，一般是贷款人聘请评估机构并直接交涉，估值可能有利于金融机构；其次，房价波动风险预测的方法没有进行适用性分析。预测房价波动风险的模型主要有三种：随机游走模型、时间序列模型以及影响因素与历史数据建立的模型。以往在进行房价波动预测时，一般采用三种方法之一，很少说明为何选择这种方法，也没有对三种模型预测结果的准确性进行比较。其实，每个地区由于经济发展水平以及政策的不同，数据可能呈现不同的特性，在一个地区适用的模型并不一定在另一个地区适用。
（五）社会各界对以房养老存在误解。政府频繁的调整养老政策使其公信力下降。实行计划生育时，政府打出“计划生育好，政府来养老”的口号，10年后变成了“政府帮养老”，再到现在的“养老不能靠政府”，政策变动背后没有足够的理由支撑，而最近的养老金亏空的现象更加剧了对政府的不信任。社会上许多媒体和网络认为以房养老只是为了减轻政府的养老压力，甚至有人认为以房养老的目的是政府角色的退出，让老人利用自己的房产养老。不良的舆论环境使得老人产生抵触情绪。
四、发展以房养老的建议
（一）加速房地产市场转型。随着时间的推移，人们受教育水平的提高以及对以房养老认识的加深，传统思想对老人的束缚会越来越小，就目前来看，加速房地产市场的转型最为关键。首先，应该采取措施稳定房价，避免出现大幅涨跌的情形，降低房价波动风险。中国社会科学院金融研究所易宪容教授认为，稳定房价的关键是实现楼市的市场化。严格按照市场的规则来要求房屋的交易活动，同时政府、金融机构等多个部门联合起来，通过税收、法律、金融等手段对投机者进行控制。房市稳定之后，房价波动风险会大大降低，减少以房养老参与双方的顾虑；其次，可以考虑放开宅基地的流转。中国农村人口居多，而农村老人晚年收入较少，实际上是一个最需要以房养老的群体，但是宅基地限制流转将这个大群体拒之门外。国土资源部法律事务中心佟绍伟认为放开宅基地的流转可以释放出市场巨大的需求，从而对房价的稳增长提供有力支持。从养老角度考虑，放开宅基地流转，可以使那些愿意在农村养老的人降低养老成本，农村老人可以将农村房屋抵押用于养老，提高生活质量。
（二）政府加大扶持力度。首先，政府应该进行舆论宣传以及知识普及。政府以一个服务性的身份进行宣传最能得到民众认可。因为金融机构属于盈利组织，老人认为其作出宣传是为了牟利，而政府的出面会从心理上增加老人对以房养老的认可度。在这一点上，中国可以借鉴美国的经验：美国成立了国家住房资产价值转换中心，专职向老年产权人进行以房养老的宣传与教育。我国也可以成立一个专设机构进行宣传和知识普及，加深对以房养老的理解，也可以防止老人上当受骗，从而保障其权益；其次，政府不能做真正的甩手掌柜。目前，中国以房养老的实施处于萌芽阶段，并不能实现市场化，因此需要政府的扶持，美国反向抵押贷款正是因为有了政府的支持和引导才会取得最终的成功。政府应该成为风险的最终承担者，未来房价超过预期，应将多出价值返还给老人的后代，不能由金融机构分享，未来房价低于预期值时，政府应该给金融机构弥补损失，并且能保证其正常的盈利水平。此外，政府可以通过税收政策来鼓励双方参与以房养老，比如对老人抵押贷款所得和金融机构提供以房养老产品的净收益免税。
（三）规范房地产价值的评估与预测。首先，由于金融机构与老人双方的信息不对称，贷款方知道更多房屋价值相关信息，出于保护弱者的原则，应该由老人委托评估机构。此外，还应该加大立法对评估机构的违法行为进行处罚，监督评估机构独立的进行工作；其次，评估人员应该提高经济涵养，对中国的经济大环境有一个深入的了解，从而能够更加准确地把握房价的走势。在具体的预测方法上，应该考虑不同地区数据的不同特征，对不同的方法进行测试和对比，选出适合该地区特性的方法，降低预测的偏差。由于以房养老一般会持续十多年甚至更久，为了更好地保证双方的利益，可以每五年进行一次评估，并重新定价。
以房养老的推行是一个漫长的尝试与改进的过程，不可急于求成，它的实施需要政府、金融机构、评估机构以及信贷等多方的合作，目前仍然面临着与传统思想相悖、房地产市场不稳定、评估技术不专业等阻碍，但是随着时间的推移、政策的改变，以及对以房养老理解的加深，房地产市场和评估行业越来越成熟，会有更多的老人选择这种方式。
主要参考文献：
[1]柴效武，杨梦、反向抵押贷款产品定价的机理和方法研究[M]、北京：科学出版社，2012、
[2]张仁枫、“以房养老”的困境与破解新道[J]、石家庄经济学院学报，2012、2、
[3]傅鸿源，孔利娟、“以房养老”模式的现状及分析[J]、城市问题，2008、9、
[4]陈杰、反向按揭发展为何举步维艰[J]、社会观察，2015、3、
房屋风险评估篇2
[关键词]商品房按揭贷款
风险及防范
一、按揭贷款中银行所存在的风险
(一)来源于购房人的风险
1、客观原因造成的风险。商品房按揭贷款的期限目前各商业银行均按照中国人民银行1999年9月21日颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定的最高期限为30年，如此长期的借款期限，购房人自身因素往往会发生各种变化，这期间的风险，主要包括自然原因造成的风险和社会原因造成的风险。前者主要表现为借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险；后者主要表现为借款人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业，或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款可能产生的风险。
2、主观原因造成的风险。这种风险主要表现为借款人可能基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使购房贷款存在风险。
(二)来源于开发商的风险
1、开发商的欺诈行为。开发商取得贷款后，可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。此时，银行可能会被购房者指控资金监管不力，主观存在过错而影响债权的实现。
2、开发商延期交房。开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘“烂尾”，致使购房合同无法履行，从而导致购房人对按揭贷款合同的履行失去信心，由此使银行贷款受到损害。
3、开发商所建房屋与合同不符。虽然房屋按期竣工，但由于存在质量、面积误差等种种问题，导致购房者不能正常按约偿还银行贷款本息，从而损害银行的利益。
4、开发商所建成房屋存在法律手续上缺陷。开发商开发楼盘未取得土地使用权，无法取得房证或违法预售等而使银行面临债权得不到实现的风险。
5、开发商用“假按揭”的方式套用银行信用。开发商因资金不足，或楼盘销售不畅，或根本无法销售出去的房屋等情况，通过“假按揭”获取贷款而达到筹集资金或回笼的目的，导致银行很难或无法实现债权的风险。
(三)来源于被按揭房产的风险
出现这种情况的风险在于按揭房产价值灭失、下降或者处分成本太高而使借款人遭受损失的风险。
在我国，按揭房产的贬值风险尤为银行所担心。目前，由于我国市场机制不完善，竞争的盲目性以及其他原因，相对于我国居民的收入水平，房产价格普遍偏高。因此，一旦房价的波动发生比较大的变化，银行承担的房屋贬值风险很大。
(四)来源于银行的流动性风险和管理风险
我国各商业银行发放按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源。而商品房按揭一般为个人住房贷款，贷款期限一般较长，少则三五年，多则10年、20年，甚至30年，因此，银行就存在着以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。目前，由于商业银行的商品房按揭贷款还处于起步阶段，尚缺乏成熟经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险，如对借款人资信审查不严、对借款人发放了超过其支付能力的款项等。
二、银行风险的防范措施
(一)加强对购房者的调查工作。银行在提供按揭贷款之前，要调查了解借款人(购房者)的个人信用情况、收入来源，要制定适用的个人资信评定标准和评定工作程序，对借款人(购房者)的个人素质、实际收入、财产状况、付款能力等信用状况进行调查、分析和评估，特别要注意借款人收入的稳定性，逐步实现对个人住房贷款申请人的资信调查工作的科学化、标准化和程序化。
(二)强化对开发商的审查和监管
1、加强开发商的按揭申请审查。主要包括：(1)资信审查，如开发商是否依法设立，是否具有相应的资质等级、公司的注册资金是否到位、公司以往的经营业绩等；(2)开发项目的审查，如要求开发商提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的工程进度等。
2、强化开发商的担保责任。开发商在按揭贷款中作为担保人可以说是我国内地商品房按揭的一大特色。目前，我国商品房按揭实务中，开发商的保证责任主要有两种：(1)保证将《房屋产权证》和《土地使用证》交给按揭权人(即银行)；(2)代位偿付责任。这种保证责任看起来似乎对开发商过于苛刻，但就我国目前的商品房销售，尤其是在商品房预售中还是很有必要的。理由是：(1)从商品房按揭贷款设定来看，在将取得的商品房上设定担保是购房人的本意，一旦房屋建成，按揭便应自然转化为现房抵押，开发商在商品房竣工办理有关手续后，将两证交到银行手里，使双方得以办理现房抵押，按揭权真正得到实现，可以说是按揭人设立按揭的自然结果。(2)从商品经济发展看，市场竞争越来越激烈，银行贷款安全性越来越差，单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求，为减少贷款风险，在抵押的基础上再设立一种保险机制，以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。
(三)加强银行自身对贷款风险的监控和管理
银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系，加强对抵押物的资产评估，加强对房地产市场的研究分析，以保证房地产金融市场的良性运作。
1、科学评估抵押房产。在评估方面，银行最好要培养自己的房地产估价员，进行科学的估价，以防范价格高估。对预售商品房的估计要尤为慎重，要把自己的估价与现行市价进行比较，然后确定按揭贷款的比例，以降低抵押房屋所含的债务成分。
房屋风险评估篇3
【关键词】房地产；抵押；评估；问题
一、房地产估价的定义：
房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委托专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据我国相关法律与行业标准，在合理的假设下，选用适宜的估价办法，对估价对象在估价地点的特定价值进行分析，依据影响房地产价值的因素，测算出房地产对应的价值，以抵押为目的的房地产评估，主要为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的方法。房地产的抵押价值一般为抵押房地产在估价时点的市场价值，
二、以抵押为目的的房地产评估时应注意的事项
1、房地产抵押估价目的主要是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而对抵押房地产进行价值评估。
2、房地产抵押估价时点，理论上为完成估价对象实地查勘的时间，在估价委托合同中另有约定的除外，若估价时点与实地勘查完成时间不一致的，应该在“估价的假设和限制条件”中假定一致，并在估价报告中标明，用于提醒估价报告使用者注意。现场查勘有两项工作要点，一是确定估价时点时房地产的实物状况，其二是确定其附带的权益。
3、未设立法定优先受偿权利下的市场价值的评估过程中，应紧密结合估价目的、估价原则合理选取各项参数，保证估价结果的公允性。在建工程项目的评估，应取得工程承、发包双方出具、并经双方盖章确认是否拖欠工程款及拖欠金额的证明，作为优先受偿款的扣除依据。其他已抵押担保的债权，应以权属证书上所载明的记录为准，必要时应与权属登记部门进行核实，并作好调查记录。
4、在房地产抵押估价过程中，对房地产价值产生重大影响的因素要认真加以分析，并在估价报告中予以说明，如国家宏观经济政策、估价对象自身因素、房地产市场因素等。
宏观经济政策包括政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均有可能对房地产价格产生巨大的影响，估价师对未考虑及无法预测的风险因素必须予以说明。
估价对象自身因素指其在抵押期限内能否保持估价时点时的使用状态，且随着时间的推移，估价对象的实体、功能及周围环境的变化均有可能造成贬值。例如在采用收益法进行估价时，其总收益的测算为估价对象在剩余合法使用年限内的年总收益的折现值，如果不能保证估价对象的实体完整使用功能，那么估价时设定的年收益就不可能实现，使估价结果失实。
对房地产抵押价值影响较为直观的市场因素是供求关系，当市场供大于求时，造成抵押价值下跌。
5、房地产抵押估价应遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，与《房地产估价规范》相比较，强调了谨慎性原则。抵押价值既要保证金融资金的安全性、降低抵押物的处置风险，又要保护抵押人应有的权利。同一估价对象应采用两种或两种以上的估价方法分别进行测算，在确定最终估价结果时，应对每种估价方法的相对重要性、适宜性、可靠性进行定性分析、判定，为每种估价结果所赋予的权重提供可靠的依据。
三、房地产抵押评估时需关注与规避的风险
1、抵押合法有效。抵押房地产一般是指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。
2、易于变卖、处分渠道通畅。抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。
3、抵押物权利瑕疵风险。①在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；②对在集体土地上建设的房屋设定的抵押权。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。
4、抵押物价值下跌风险。该风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。
房屋风险评估篇4
[关键词]房地产；评估；风险；预防
1、引言
随着社会主义市场经济的不断发展完善和我国经济的不断发展，房地产市场的发展也越来越成熟，随之而来的房地产中的买卖、租赁、课税、保险、拍卖和房地产用地中的土地征用、拆迁、补偿，以及房地产交易和用地中的法律纠纷、侵害、合并等相关问题，也就越来越多。为了满足解决上述问题的需要，与之相适应的房地产评估行业也得到了迅速发展。以实行注册房地产估价师资格认证为标志，我国的房地产评估行业已经有了十多年的发展，经历了从幼稚到成熟以致不断完善的一个过程，获得了长足发展。与此同时，也要看到，在进行房地产评估的时候，对房地产的评估结果通常是以报告的形式出现。但是，在整个评估过程中，由于需要进行评估的要素很多，涉及和使用到的标准比较多，评估本身也要受到诸多因素的影响。在这种情形下，有时候就会出现对于同一个标的物，不同的评估机构会给出不同的评价结果，甚至结果相差非常大。这就意味着，在房地产评估之中，有时会存在一定的风险。
因此，在寻找评估机构进行房地产评估的实际操作过程中，如何有效地防范房地产评估中的风险，使评估机构的评估做到客观、公正、公平，从而更好地适应社会主义市场经济体制的要求，是房地产评估工作中一个十分重要的问题。
2、房地产评估中的风险
2、1委托方提供虚假信息。合法、诚信，是市场经济交易中必须遵循的原则。中国的社会主义市场经济体制从建立到完善，已经有了很大的发展。但是，不容忽视，在市场经济交易过程中，有的交易方为了经济利益而不讲诚信的现象仍然存在。对于房地产行业来说，由于房地产属固定资产，其价值已经越来越被充分认识到，特别是《物权法》颁布实施之后，很多人已经把房地产当作身份和身价的象征。于是，在进行房地产有关交易时，为了提高自己标的物的价值，有的委托方就会作假，向评估方提供虚假信息和资料。而评估方进行评估并最终作出评估报告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在这样一种情况下，如果评估方不能很好地识别委托方提供的资料和信息的真假，就有可能在不知情的情况之下作出与标的物实际价值不符的报告，从而使评估产生失真，导致评估风险的产生。这种结果，很容易使买方认为评估方与卖方有意欺骗，而将评估方诉诸法庭。
2、2评估技术使用不当。《房地产估价规范》对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确的规定。这些规定，在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用，有效地预防了房地产评估中存在的风险。但是（同时），也要看到，在具体的评估过程中，由于房地产的具体情况并不一样，已有的程序和方法在具体使用过程之中也需要根据实际情况的变化进行相应的变化。在这种情况下，评估方对评选的原则、程序和方法的不同选择，将会产生不同的评估结果。这样，如果评估方在评估过程中不能正确地选择参照主体，那么，选择的评估程序和方法就有可能不够科学、适用，与实际情况不太相符，于是，在具体评估操作过程之中，就会影响到评估程序的正常进行和评估方法的正确使用，评估方得出的结论就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产生评估风险。
2、3政策变动。一方面，供求关系对于房地产价格的影响比较大；另一方面，如果有关房地产、土地等方面的政策发生变化，也会对房地产的价格产生很大的影响。通常情况下，金融政策的变化、税收政策的变化、产业政策的变化，都会对房地产的价格产生一定程度上的影响。此外，由于政策的变化，有时也会对评估的方法产生一定程度的影响。比如，《城市房屋拆迁条例》的修改，就使得房屋拆迁补偿的估价方法产生了很大的变化。此外，虽然中国有关土地、房地产等方面的法律规范已经不少，但是还不完全适应中国错综复杂的形势，特别是在房屋产权和土地出让等方面还存在着一些需要深入研究的问题。在这种政策背景下，如果评估方不能紧跟形势，认真理解各项政策的背景及其预期，就有可能会影响对房地产的正常评估，从而带来房地产评估风险。
3、防范房地产评估中风险的对策
市场的需求为房地产评估的产生、发展创造了条件，也不断对房地产评估提出新的要求。而房地产评估中存在风险，这并不是健康的市场经济发展所需要的。在这种情况下，我们就必须采取措施，有效防范房地产评估中的风险，使房地产评估在中国的市场经济发展进程中发挥出更大的作用。
3、1强化房地产评估的风险意识。房地产评估人员对房地产评估风险的认识，在很大程度上影响着房地产评估风险的产生。如果房地产评估人员具备较强的评估风险意识，那么在评估过程之中就会更加严肃、认真，产生房地产评估风险的可能性就会小。特别是在当前状况下，房地产市场的发展对房地产评估的专业化水平要求越来越高，社会上各个方面对房地产评估的要求和期望也在不断地增加，与此同时，在房地产评估中存在地潜在风险也在上升。因此，房地产评估机构和房地产评估人员，必须充分认识到在房地产评估中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的不好的影响，在此基础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评估，作出正确、规范的评估报告，从而有效防范房地产评估中可能出现的风险。
3、2谨慎选择客户。加强与客户之间的联系沟通，是房地产评估机构控制风险十分重要的一个方面。评估人员与客户之间，评估进行的时候进行的沟通固然重要，但在另一方面，进行评估之前以及所有评估结束之后，评估人员也要注意加强与客户之间的沟通。评估之前进行的沟通，既可以大致了解委托方所委托评估的标的物的大致情况和其中可能存在的一些问题，也可以了解买方的需求，从而为进行正确的评估创造一个比较好的前期工作。评估过程中进行的沟通，则可以保证评估的程序、方法能够体现客户的需求，从而使评估过程能够比较顺利地进行；评估之后进行的沟通，则可以为客户使用评估报告提供一些有用的意见和建议，使客户能够恰当地使用评估报告，而不至于由于评估报告运用不当带来不必要的损失。另外，加强与客户之间的沟通，还可以更为有效地识别委托访提供的资料、信息的准确性，从而能够更好地把握标的物的实际情况，避免因为盲目接受评估而产生房地产评估风险。
3、3强化对房地产评估机构的监管。加强对房地产评估机构的监管，是降低房地产评估风险的有效形式。一方面，房地产评估行业和有关房地产评估的管理部门，需要认真履行职责，加强对房地产评估机构和评估人员的检查，既可以要求他们撰写工作情况报告进行定期检查，也可以进行不定期的抽查，对发现的违规评估行为或在评估过程中有违法违纪等行为的及时、严肃、认真地进行处理，从而为房地产评估工作营造良好的评估氛围，促进房地产评估机构和评估人员水平的不断提高。同时，房地产评估机构也需要健全和完善内部质量控制体系，对每次评估都进行检验，总结其中取得的经验，发现其中可能存在的问题，并采取切实可行的方法认真加以解决，以不断提高房地产评估的质量和水平。此外，政府也要创造和维护公开、公平的经济环境，完善各项政策，进行政策支持，努力为房地产评估业的顺利发展提供良好的政策空间。
3、4加强房地产评估师的专业素质和职业道德建设。不断提高房地产评估人员的素质和水平，是保证房地产评估业健康持续发展最关键的因素。因此，房地产评估业需要加强对相关评估人员的培训。要针对房地产评估中存在的问题和新的形势变化对房地产评估业提出的新要求，通过讲座、交流研讨、到其他评估机构交流学习等多种手段，加强对房地产评估人员的培训，不断提高房地产评估人员的专业素质。同时，各个房地产评估机构还要加强对评估人员的职业道德教育，组织评估人员认真学习《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产市场估价暂行办法》、《城市房地产中介服务管理条例》等规定条例，并根据中国市场经济发展对道德提出的要求制定出相应的房地产评估人员职业道德规范，不断强化评估人员的职业道德意识。建立全国统一的房地产评估人员诚信网络体系，对于违反职业道德、在房地产评估中谋取不正当利益、进行虚假评估的评估人员，清理出房地产评估行业，并且在诚信网络体系中曝光，使之不能继续从事房地产评估行业。房地产评估师也要加强学习，既要通过学习房地产评估方面的专业知识和与之相关的经济、金融、法律等方面的知识来提高专业技能，也要加强自律，认真践行社会主义荣辱观，树立良好的职业道德，以保证整个房地产评估行业健康发展。
4、结语
总之，房地产业与房地产评估二者互相依存，共同发展。一方面，房地产业的发展为房地产评估创造了发展的土壤、提供了广阔的发展前景，另一方面，房地产评估业的发展则可以为房地产业的健康、有序、稳步发展提供保证。这就要求我们，既要正视房地产评估的作用，又要看到房地产评估中的风险，进一步规范房地产评估业的发展，以促进房地产业健康发展，进而推动整个经济社会稳步前进。
房屋风险评估篇5
住宅反向抵押贷款是指抵押人将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，抵押人无需支付任何利息
和偿还本金，直到房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。
住宅反向抵押贷款的主要特征包括：
（1）对象是拥有房屋产权的老年人，对其年龄有一定规定；
（2）抵押人去世或者永久搬离，贷方就有权出售房屋；但即使贷款额度超过了房屋的市场价值，贷方也不能要求抵押人搬离或者出售；抵押人在贷款期间，可以出售或者转让房屋，但是必须偿还从贷方获得的金额，包括利息以及其他费用；
（3）反向抵押贷款是无追索权的，即贷方不能要求抵押人用其他资产来抵偿贷款。
2住宅反向抵押贷款的风险分析
2、1老年人预期寿命风险
住宅反向抵押贷款的还款期分为三种情况：自然死亡、永久搬离、房屋出售。其中，后两种情况不存在预期寿命的风险，预期寿命风险对第一种情况有较大影响。借款方寿命越长，贷款方最终出售房屋所得收入不足以弥补支付给借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的寿命存在一个信息不对称的问题。例如有些老年人虽然体弱多病，但寿命却很长。反向抵押贷款申请人的实际寿命与预期寿命相差越大，贷款方面临的风险就越大。
2、2贷款利率风险
利率风险是指由于贷款利率的波动，使资产的收益和价值相对于负债的成本和价值发生非等量变化而造成贷方损失的风险。利率风险的成因与宏观经济走向、通货膨胀的压力以及贷款利率的调整息息相关。宏观经济走向的不确定性直接导致反向抵押贷款利率的不确定；通货膨胀会导致银行发放住房反向抵押贷款时面临更大的利率风险；由于在反向抵押贷款中，房屋的价值较大，抵押时间较长，因此贷款利率的调整关系到未来贷款方的收益合理性。
2、3房屋价值波动及评估风险
反向抵押贷款必须对房屋的价值进行评估。房屋价值评估涉及的范围较广，内容复杂，评估对象的异质性决定了评估存在一定的风险。反向抵押贷款的房地产评估，不仅要对房屋的现价进行估算，还要对房屋的未来收益进行预测，抵押期限越长，房屋价值波动风险越大。在反向抵押贷款评估过程中，需要考虑房屋的物理性折旧、功能性折旧以及经济性贬值等问题。房屋价值评估风险还存在评估专业风险、操作风险、道德风险以及制度风险等问题。
2、4流动性风险
流动性风险具体表现为银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。住房反向抵押贷款是一种长期性消费贷款，客观上要求银行有稳定的资金来源与其相匹配。多数反抵押贷款计划期限长，而回收却要在借款人死亡、搬迁、出售房屋之后。这个时间是不确定的，抵押贷款机构的资金周转很容易陷入困境。房产变现的容易与否也是影响流动性的很大因素。
3住宅反向抵押贷款的风险防范
3、1合适的贷款一房价比（LTV）
合适的贷款一房产价值比例是降低风险的最有效手段。反抵押贷款不同于抵押贷款，房主的负债是不断累积的，而且贷款期限是不确定的。反抵押贷款机构定期为抵押人发放年金，一直到其死亡为止。对于反抵押贷款机构来讲，这时面临的风险是当房主死亡时累计的贷款额及应计利息可能超过其死亡时的房产价值。为了避免这种情况，只有控制定期发放的贷款额，使最终累计的贷款数额控制在到期时的房产价值之内。
3、2资产组合分散化
资产组合起到了分散风险的作用。就单个反抵押贷款项目来说，潜在的风险，以及风险造成的损失是很难预测的，而当数量足够多，分布足够广泛的贷款组合在一起，“大数定理”就起作用，这些风险被分散化。道德风险、寿命风险、房产价值波动风险这些非系统性风险在反抵押贷款数量足够多，分布足够广泛的情况下，风险可以被分散。
反抵押贷款要有足够数量的贷款数目，因此要尽可能地扩大反抵押贷款的市场。此外反抵押贷款也要有跨地区的分布。房地产的价格很大程度上取决于地段，因此地区的关联度比其他商品要小，这就为分散风险提供了有效的途径。通过建立跨地区的分支机构，吸引各个地区的反抵押贷款，可减少房产价格波动风险。
3、3住房反抵押贷款证券化
住房反抵押贷款证券化是以一系列住房反抵押贷款为标的资产，并以其未来所产生的现金流为担保，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。售房养老计划中，购房机构虽然取得住房的产权，但是最后的现金流入要等到售房养老者死亡或者搬迁，期限太长，流动性不足。资产证券化有效地解决了这个问题，一方面增强了资产的流动性，另一方面分散了风险，吸引了更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。
3、4房产价值保险
房屋风险评估篇6
包括宅基地在内的农村土地管理制度，由于受当初立法时我国经济发展水平和农村经济社会发展背景的影响，《土地管理法》第四十三条、第五十九条和第六十二条等有关农村土地管理的规定已经难以适应和满足现今农村经济社会发展的需求，在农村宅基地及农民住房管理制度、政策、程序、审批、管理规范等诸多方面都需要调整修改补充，尤其在农民住房、宅基地的法定内涵上加以一一界定。
一是准确界定宅基地物权和用益物权的内涵。在宅基地完整物权和用益物权上，尽快修改和完善有关宅基地相应的法律法规，清理有关宅基地的政策规定，与《物权法》将农民宅基地定为“物权”的法律相一致；突破法律对宅基地完整物权的限制，宅基地在集体土地所有权性质不变的情况下，将宅基地所有权、使用权、发展权“三权”相剥离，使宅基地真正体现出应有的完整物权性质。
二是准确界定宅基地“一户一宅”和住房建设的法定内涵。“一户一宅”是宅基地审批、分配、使用和管理的重要内容和前置条件，根据农村“一户”居民的要求，严格宅基地申请人的资格和条件，设定一户中的户籍人口数，一户家庭现有人均住宅面积和宅基地面积，不符合资格和条件的不得因分户而申请宅基地。宅基地申请制度与计划生育政策衔接起来，对符合条件但为超计划生育的，在申请宅基地应缴纳一定数额的宅基地使用费。从法律上赋予农民住房财产权的完整产权，尽快结束现行法律限定农民宅基地“一户一宅”、转让只限于本村的半商品化状态，真正赋予农民宅基地及其房屋所有人以完整法律意义上的财产权，赋予农民占有、使用、收益、转让、抵押的完整权利。
三是适时修改《物权法》赋予农民对宅基地的收益权和转让权，允许宅基地进入市场自由流转。加快宅基地、农民住房管理和流转的单独专门立法，进行法律的专门界定，从法律层面赋予和保障农民对宅基地的完整物权，对农民住房的完整产权，使农民住房与宅基地上的农民住房名正言顺地成为农民的合法财产。
四是通过立法来规范宅基地及其住房流转的条件、范围、方式、期限、收益分配、退出以及流转后土地产权关系调整等事宜。按照《物权法》第一百五十五条规定，制订和明确宅基地登记确权转让发证的实施细则和实施条例，规范和完善宅基地的产权关系，解决宅基地抵押贷款流转方面及宅基地用益物权属性不明的问题。
五是突破和修改《担保法》《土地管理法》等法规关于农村宅基地使用权不能抵押的限制。允许宅基地使用权上设立抵押权，赋予宅基地地上房屋抵押权及宅基地使用权连带抵押的权利，允许农民通过宅基地使用权抵押等流转的方式获得其物权带来的合法权益。同时，发放统一的，并同城市国有土地上房屋一样的、有法律效力的农村宅基地使用权证和宅基地房屋产权证。
二、从产权确权来看，加快农民住房、宅基地确权赋能、产权重构
加快确权赋能，还原农村产权真实价值，把产权权能赋予农村产权，真正赋予农民宅基地完整使用权与农民房屋财产权权能。明确规范农民对宅基地拥有排他的使用权、收益权、转让权、处置权、抵押权、担保权、传承权，有原则、有条件、有范围地放开农户流转。打破宅基地使用权、农民房屋所有权的村社边界限制，改变宅基地、农民房屋的有限产权，逐步实现农民对宅基地的完整用益物权。
一是在宅基地占有权利方面，可根据宅基地使用权获得途径方法以及时间的不同，实行差别化、多样化的赋权。其一，对于历史上形成的、基于集体经济组织成员权而依法免费申请所获得的宅基地原始使用权，应依据有关政策规定，赋予其较为充分、较为完整的权能，可赋予其70年的宅基地使用权排他性控制和支配的权利。其二，对通过各种流转方式二、三手获得的宅基地继受使用权，应根据政策规定和流转次数给予其相对有限的权能，即赋予其宅基地地上房屋所有权期限内的排他性控制和支配的权利，其期限不得超过宅基地使用权最先原始获得的剩余使用期。
二是在宅基地使用权能方面，主要分两种情况：其一，对基于集体经济组织成员免费申请的宅基地最先原始使用权，按照省、市、县、规划建设容积率规定，并已相应取得城镇规划部门颁发的规划许可证和建设部门的建设开工许要证的条件下，可维护、改造、翻新宅基地上的现有旧房屋，也可旧房拆除利用原始的宅基地，重新建设住房。其二，对符合国家规定，通过二、三手流转方式所获得的宅基地继受使用权，不论其地上房屋新旧，不得像首次原始获得宅基地一样，拆迁房屋，重新利用宅基地建设房屋，但可以继续使用和维护宅基地上的现有旧房，规划、建设部门和镇（村）有关部门要严格把关。
三是在收益权方面，要确保农民住房、宅基地使用权的合法收益，既赋予农民对宅基地的收益权，又赋予农民对宅基地的转让权，在赋予农民合法获得宅基地及其住房收益权后，可以开征宅基地及其住房相应税收。主要掌握两种情况：其一，对基于农村集体经济组织成员而通过免费申请所获得的首次原始宅基地使用权，并通过农民自愿有偿流转宅基地使用权而获取收益，改革的重点在于包括宅基地在内的集体土地同城市国有土地一样，同权、同价、同市场、同等入市，按市场价值给予宅基地、农民住房财产权完整的补偿。其二，对通过流转方式二、三手所获得的宅基地继受使用权，则不能产生任何收益。
四是在处分权能方面，确保农民处分宅基地使用权和住房的权利。一般掌握两种情况：其一，对基于农村集体经济组织成员权免费申请所获得的宅基地首次原始使用权，根据宅基地无偿取得、有偿退出的有关规定，采取自愿原则，农民个人有偿退回集体经济组织，而随宅基地使用权一并退回的地上房屋，依据当地同区域房屋市场价值给予补偿，宅基地院落的配套设施则给予适当的补偿。其二，对通过转让、流转方式所获得的宅基地继受使用权，允许随地上住房财产权一并抵押、担保、转让，但宅基地不得单独抵押、担保、转让。
三、从运行平台来看，设计建设统一规范的交易市场，使农民住房、宅基地资产有一个合法实现财产价值的平台和渠道
赋予农民的宅基地、住房财产权，必须搭建农村产权交易平台，通过公开、透明、规范的市场交易，发现和确立价格、提高农村资源配置效率，实现农村产权资源要素高效、阳光、合理、顺畅转让流转。
一是建立农村产权流转交易市场不仅是健全我国现代产权制度的重要举措。而且通过交易平台，可以有效实现赋予包括农民住房、宅基地在内的农民更多财产权利的需要；还可以通过产权交易平台，使农村农民手中的宅基地、住房资本在交易市场流转中自我实现、自我增值，并通过相关的市场制度，为农村产权流转交易提供有力保障。同时，农村集体资产进入市场公开交易，其交易平台本身所具有的公开、公正等特点，有效防止村干部寻租行为，最大限度地保障农民的合法权益。
二是全面推进做好包括宅基地、农民住房在内的各类农民产权的确权登记颁证工作，为农村产权流转交易打下坚实的权证凭证基础。按照农村不同的产权类别，加快推进、统筹规划落实各类农村产权的确权登记颁证工作，做到心中有数、统一规范、权利清晰、登记入册、颁证到户，为建立统一的农村产权交易市场奠定扎实的权证基础。
三是明确、规范政府与市场在农村产权交易市场的各自作用和职责，政府和市场都有不同的职责和作用。从政府来说，主要包括政策法律制度规章制订和咨询、产权确权审查登记、变更登记、他项登记、抵押登记，以及纠纷处理和产权仲裁等。从市场机制来说，主要包括资产评估、交易信息、交易、价格发现、金融保险服务、组织产权交易、买卖双方对接、谈判、签约、交付、执行围绕产权交易各个环节等。
随着交易市场的不断成熟，一些诸如政策法律咨询、资产评估、产权抵押质押等部分准公共服务项目，则由社会中介机构承担。而培育市场化中介服务体系作为农村产权流转交易市场建设的关键环节，又是政府公益平台之外不可或缺的服务内容，应予以重点关注培育和推进。
四、从评估体系来看，加快农村土地、房屋评估机构和体系建设
近年来，我国先后启动并完成了农用地分等评价、全国农用土地区分地价等基础性工作，但由于未能从农村土地资源资产化的角度来进行评价，而难以适应农村宅基地农民住房等农村土地房屋权能的抵押、担保、转让的要求。
一是农村宅基地等土地权能的抵押，必须在规范和完善原有的农村土地价值评价体系、评价方法、评价制度的基础上，从农村土地分层资源资产化的角度，建立一系列农村土地分层价值评估制度体系和建立全国一体化的农村土地价值监测评价体系，以满足农村土地抵押、担保、转让的新要求。从政府方面考虑，尽快建立农业产权评估的行业标准及实施细则，加强农业评估机构和人员的建设，采取优惠政策，吸收、鼓励城市评估机构和人员到农村从事农村住房、宅基地评估业务。同时，引导评估机构提升服务质量，降低评估费用，简化评估手续，降低农民住房、宅基地产权交易的成本。
二是引进担保公司，为农民住房和宅基地抵押融资主体在其抵押物不足时提供有效担保。通过引入担保公司的方式，借助担保手段和现代的担保方法、程序，向宅基地业主们放贷。具体方法，由拥有宅基地权能的农民想要获得银行贷款，由担保公司出面担保，农民则将宅基地抵押给担保公司，即宅基地使用权及其房屋不用抵押给银行，而是抵押给担保公司，一旦贷款还不上，由银行找担保公司，分担和减少风险。
三是规范担保公司的形式和内容。引入担保公司可采取三种形式：第一种，以乡（镇）、村为单位，成立担保公司，在现行法律框架内，对村集体所有的集体土地进行集中分类评估，由金融机构和乡（镇）、村评出每个农户的信用等级和信用度，采取村或村民小组为单位进行联保的方式，操作农地、农房和宅基地使用权抵押贷款；第二种，政府主导，各级财政注资，成立县级政策性担保公司，为农户宅基地抵押贷款提供全程全额担保，省财政对贷款全程全额贴息，并负责风险兜底，实现财政资金与信贷资金的有机结合，体现农民、政府、银行的多方共赢；第三种，选择社会上有担保资质、担保信用度高的机构，操作农地、宅基地使用权及房屋的抵押贷款。对到期还不上贷款的村民，可依据《土地管理法》第十四条“在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准”的规定，由村级集体经济组织收回和调整村民的承包地，使银行信贷风险到最低。
五、从保障机制来看，加快建设和完善各种社保体系建设
一是审慎对待和预估农民住房、宅基地使用权抵押、担保、转让可能出现的问题和风险。加强农民住房和宅基地抵押、担保、转让的科学论证和政策法规规范，既要积极改革创新宅基地抵押、担保、转让的法律政策，又要审慎预防可能出现的风险问题；既要不断完善农民住房和宅基地抵押、担保、转让的方法规程，又要加强和健全宅基地抵押、担保、转让的规范和规划；既要做到农民住房和宅基地抵押、担保、转让的政策先行，又要制订和完善与之相关的一系列配套政策措施实施细则。
二是在充分考虑社会风险、农民家庭风险、农民个人风险的基础上，不断强化风险控制措施，正确论证政策规范和土地利用规划，并在具有相对充分的把握以后，适时慎重出台有关农民住房、宅基地抵押、担保、转让、交易的政策。同时，高度关注创新改革农民住房、宅基地抵押贷款可能产生的金融风险，通过完善监管法规，发展风险预测、衡量和控制技术，加快信息系统的建设，加强治理结构和内部控制，防止风险失控和扩散。而对村民必要的宅基地居住用房和农村“五保户”村民住房不要纳入抵押、担保、转让的范畴，在确保村民有基本生活条件的前提下，审慎进行宅基地和农民房屋抵押、担保、转让，做到村民与各方“双赢”。
房屋风险评估篇7
关键词:农村旧村改造评估;房屋权属;房屋面积确定;解决方法
中图分类号:F32
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)19-0096-01
为了适应城市发展的需要,城市郊区的农村集体土地被政府征收转为国有土地。国家在对农村土地的征收过程中,许多工作都是针对农村旧村改造而进行的。在对农村旧村进行改造的过程中,拆迁评估的工作程序是:首先对农村房屋权属和房屋面积进行确定,然后再根据实物补偿或者货币补偿的原则进行房屋的评估测算,最后得出评估值。但是实际的拆迁评估工作中,在对房屋权属和房屋面积的确定过程中,经常会有如下问题出现。
1 农村旧村改造拆迁评估工作中常见的问题
1、1 房屋的权属问题
农村旧村改造项目的评估工作与城市房屋拆迁的评估工作有着本质的区别。最本质的区别便是土地的所有权问题。城市土地属于国家所有,而农村土地属于农村集体所有,其中农村宅基地也是属于农村集体所有的。农民拥有农村集体土地使用权证,在宅基地上建设的房屋属于农民个人所有,颁有房屋产权证书。如果两证齐全,可以根据农村旧村改造项目实物补偿(拆一补一)原则进行评估测算,在这种情况下,评估工作不存在很大的风险性。
在对房屋产权证进行现场勘查复核过程中发现,虽然农民拥有集体土地使用证和房屋所有权证书,但是证书却与现实状况并不相符,这就很难确定房屋权属问题。主要存在下面的不符情况:房屋所有权证书与集体土地使用权证书及土地和房屋的所有人并不相符。
有些农村集体土地使用权证书和房屋所有权证书是在20世纪80年代颁发的,已经过去20年,土地和房产证上使用权人和所有权人可能已经将房屋遗赠给后代,按照相关法律规定应到相应的管理部门办理过户手续,但是农民法律意识薄弱,没有及时办理变更手续,导致现实房主与产权人不相符,部分房屋因此发生产权纠纷。还有部分农民直接将产权证上的产权人姓名进行涂改,使产权证书失去法律效应。这些做法都给拆迁评估工作中的房屋权属核实造成巨大困难。
1、2 房屋的面积问题
1、2、1 农民自身原因
农民在领取房产所有权证书之前,考虑到税费的问题,往往少报房屋的面积。在领取房屋产权证书之后,由于时间的推移,又进行改建、翻新,在这些情况下,产权证书上的房屋面积无法与实际情况相对应。
1、2、2 产权证书办理年限不同,导致产权面积不同
进行旧村改造的地区,房屋产权证书的办理年代也是不同的。在实际调查中发现,这些不同年代办理的产权证书导致在同一地区同样房屋面积确认的不统一性。
有些产权证书是在20世纪80年代末办理的,还有部分村民在2000年左右办理了新版的房屋产权证书。新的产权证书是在房屋进行翻新或者重建之后根据房屋的现实状况办理的,基本上可以真实的反映房屋的面积及现状。在20世纪90年代之前的房产证已经不能反映房屋状况,主要原因是农村地区对于房屋的翻新、加盖等方面没有明确的法律制度规定,农民便根据自己的需要,随意更改自有房屋的面积大小和结构。这些房屋经过翻修、改建,已经无法按照房产证进行核实。在同一区域存在这样两种状况,会使相同状况的房屋由于房产证办理年限的不同而产生不同的拆迁评估价值。这种情况的存在使房屋评估价值很难确定。
在进行拆迁评估时,估价师无法根据产权证书来核实房屋的真实状况,无法进行房屋的有证面积和无证面积的准确计算。这些都直接影响到估价师的评估工作。
根据有关规定,只有房屋的有证面积才能进行相应的补偿。按照有证房屋实物补偿(拆一补一)的原则,农民会有很大的损失,必然会给后期的拆迁工作带来很大的困难。如果按照现实面积进行评估,又会为房地产估价师和估价单位带来很大的评估风险。在评估实务工作中,如何解决上述问题是农村旧村改造评估工作的核心内容。
2 解决方法
针对上面出现的问题,经过不断的实践和研究探讨。在评估工作中,经常采用以下方法解决上述问题:
2、1 房屋的权属问题的解决方法
针对权属不明现象,根据产生产权不明的根源不同,采取不同的方式进行确权。
对于没有产权纠纷仅仅是继承等原因造成的产权人改变的情况,评估工作的确权工作主要是同房屋主管部门、土地主管部门和公证部门一起完成。而对于具有产权纠纷的房屋,即使会同相关管理部门仍未能确权的,可以进行产权不明房屋的评估工作,与确定产权房屋的评估原则和评估方法相同,但是要注意在评估过程中应注明权属不清的原因。
2、2 房屋面积不清的解决方法
同一个地区即使房屋的面积随着产权人的翻新、改建等发生变化,农村宅基地的面积也是固定不变的,因此农村宅基地面积的确认是容易的。根据农村地区这一独特的土地使用权占有方式,在农村旧村改造评估中,使用宅基地的面积作为评估的基础数据,然后根据宅基地的面积来进行拆迁补偿,这在一定程度上解决了时间变化等不同因素导致的产权证书面积差的问题。
房屋风险评估篇8
加入WTO后的中国,房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大,二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景,房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例,2002年之前在上海,外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业,如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务,而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业,如普通二手房、商品房……
今天的房地产中介服务,不再是单一的房地产咨询、价格评估,还有房地产经纪等活动,房地产中介企业也不再是单一为卖方(即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人)服务,更多的要对消费者即购房者负责,充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险,因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。
二、房地产中介活动中的法律风险
房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人(使用人)、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险,实现交易目的,获得预期利益。
(一)、 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务,其中比较常见的法律问题有:
1、 来自交易主体方面的风险。
交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件,就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。
对于不同的房产所有人,其在房地产市场进行交易的动机各不相同,有的人想卖小房换大房,有的人想低价买高价卖,有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机,还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如,夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋;房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售;职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定,或者直接认定合同无效。
买方委托中介机构选购房屋,是出于对中介机构专业人士的信任和信赖,因此,对于交易主体是否合法,房地产中介机构应当进行严格的审查,如果中介机构未尽审查义务,导致合同无效,给交易一方造成损失了,就应当承担相应的责任。
2、 来自交易标的物的风险。
交易标的物即是用于交易的房屋,中介机构应当对房屋的有关情况予以调查,如果出现下列情况,中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让:①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围;②房屋权属有争议或者房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的;③房屋已设定抵押,未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的;④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。
如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务,给合同一方(一般指买方)造成损失的,应当承担赔偿责任,当然如果是委托人(一般指卖方)刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的,则由委托人承担相应的赔偿责任。
3、 来自交易合同、交易手续方面的风险。
房屋属于不动产,其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记,出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费,办理产权过户手续,房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。
但是在房屋交易过程中,如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议,其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现,房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定,这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。
房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险,关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解,谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托、独家等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失,还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况,如中介机构未能尽到谨慎审查的义务,致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的,房地产中介机构应承担赔偿责任。
(二)、 房地产评估过程中出现的法律风险:
1、过失引起的风险。
这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制,对可能存在的事项未能如实披露等。
一般情况下,估价风险与主观因素关联较大,如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响,使估价目的与估价方法、估价价值不匹配,或估价报告文字叙述不当,造成委托方误解,或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握,而导致估价结果与事实相差悬殊,从而引发估价纠纷风险。
由工作态度引发的风险,主要表现有估价人员工作态度不认真,估价报告质量低劣,或受自身执业能力限制,使估价结论发生较大偏差,在未明确委托评估房地产的情况下,就盲目估价,导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下,轻率确定经济性贬值率或贬值额,以及估价人员与委托方有利害关系,使估价结论失去公允性,从而发生经济纠纷的风险。
2、非过失风险,主要系客观因素引发的风险。
包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外,由
客观外界不确定因素引发的风险也比较多,通常情况下有,委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员,或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷,例如隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况,致使估价严重失实。同时,法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外,由于我国统计资料的存在不系统、不完全、严重滞后的问题,给估价操作带来难度,易造成估价失实而引发争议。委托方对估价报告使用不当,也容易产生风险,造成经济纠纷。 根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》,其中专章对房屋中介机构从业人员和机构、业务的管理予以了规定,对于其法律责任未有专门明确,只是强调了违反管理规定的一般罚则,即行政责任问题,对于刑事责任规定了"房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中、贪污受贿的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任"。广泛的法律责任还包括民事法律责任,通常,合同责任既包括合同约定的责任,同时也包括法律规定的责任。其中,合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定,违约方就应当按照约定向守约方承担责任;对于没有约定的情形,应当按照法律规定追究违约方责任。
中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间业务等方面的服务,可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任,承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等,可以单独适用,也可以合并适用,对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。
三、如何减少房地产中介机构的行业风险,促进行业良性发展
(一)、 房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。
房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务,前面已经陈述,此处不再赘述。
(二)、 设立房地产中介机构行业责任险,转移部分风险,促进行业的良性发展。
1、何谓行业责任险。
行业责任险,又称为专业赔偿保险,是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错,造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡,而应当承担的赔偿责任。
行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家,法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险,即常说的强制保险。行业责任险,作为责任保险的一个重要组成部分,从诞生至今已经有一百多年的历史。1885年,在英国出现了世界上第一张行业责任保单——药剂师过失责任保单,但由于种种原因,行业责任保险在20世纪60年代以前一直难以得到众人的重视,发展十分缓慢。而此后,随着经济的发展和法律的完善,发达国家因行业过失引发的纠纷和诉讼案件日益增多,因此,行业责任保险开始逐渐引起大家的关注,市场对行业责任保险的需求被极大地激发。目前,在发达国家的保险市场上,行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说,行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。
2、我国已推行的有关行业责任险。
和发达国家相比,我国的责任保险起步较晚,水平也不高,据业内人士介绍,国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15%以上,而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3%左右,并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上,行业责任保险所占比例虽然很少,但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此,近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销,例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种,并准备继续推出校园(方)责任险、物业管理责任险等全国性的新险种。
行业责任保险的不断发展不仅对合理规避行业责任风险、保障当事人权益具有重要的意义,同时社会经济的发展、科学教育水平的提高和人们保险意识的增强是造成行业责任保险迅速走俏的主要原因。一方面随着经济水平的不断提高,公众对专业人士履行职责的期望值在不断升高,消费者的自我保护意识也在不断增强,法律环境的进一步完善也给消费者依法保护自身权益提供了强有力的保障,这使得行业责任引起的投诉和纠纷近年来呈快速上升势头。另一方面,随着我国社会主义市场经济建设的不断发展,那些原先不同程度带有"行政色彩"的专业职业,如公证、会计、律师、医生等都已经开始逐步走向市场化,它们成为自主开展业务、独立承担责任的法人机构,因此,一些过去由国家负担的行业赔偿责任将逐步由机构和个人自行承担,这些都有效地激发了市场对行业责任保险的需求。此外,随着改革开放的深化和社会经济的发展,会计、
公证、律师等行业成了社会上的热门行业,和老百姓的关系也越来越紧密,但同时这些专业行业也面临着来自社会各个方面的道德风险,如假证明、假报表、假材料等实在让人防不胜防,因此,买份保险转移一下风险也就成了情理之中的事了。 3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性。
我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险,因此除了在合同中对风险的防范作出约定外,如能积极利用社会保险手段来转移部分风险,对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展,是非常必要的。对一个还没有打开大门的发展中保险市场来说,差距代表着挑战和机遇,也意味着巨大的市场潜力和发展空间,占据了这一市场的主动权,就有可能在这一业务领域大有作为。对于保险公司而言,谁先开辟新的险种,谁就可能占领先机,而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障。
房地产中介机构参保行业责任险,从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中,因过失给委托人及其利害关系人造成的损失,可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障,房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸,在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧。设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易,即使产生纠纷也会将风险转移,对保障当事人合法权益也起到了积极的作用。
房地产中介行业责任险设立的目的是为了培育更加有竞争力的房地产中介市场,实现房地产中介行业加速整合,进入良性循环发展,从而实现房地产中介企业和保险企业的双赢。如今,我国的社会主义市场经济正走向进一步的完善和健全,市场经济乃是一种信用经济的观念日渐深入人心,信誉立则企业兴,信誉失则企业衰。诚信是社会形成过程中逐渐发展出的社会契约之一,也是社会得以健康发展的前提之一。诚实信用原则要求房地产信息的真实、准确,是房地产中介机构提供房地产中介服务的基本条件,不偏不倚如实地向客户提供信息,既是对房地产中介机构的职业道德的要求,也是其专业水准的体现。房地产中介机构提供的信息不实、或作宣传时故意夸大、掩饰租售房屋的优、缺点,必然会损害当事人权益的,设立房地产中介行业责任险有益于房地产中介真正在品牌化道路上发挥诚信作为一种隐性资源的优势。
但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧,因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险,对于造成损失产生赔偿责任的责任人,保险公司仍有进一步索赔的权利。房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流,提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平,健全中介机构内部管理制度。
4、设立房地产中介机构行业责任险的应注意的免责条款。