住房改建论文(6篇)
住房改建论文篇1
1．继续抓好现有公有住房的出售和部分产权住房过渡全产权工作。我县自进行房改工作以来，虽然大部分公有住房已向职工出售，但仍有少数单位的公有住房未向全产权过渡，为了推进房改工作，我办深入到相关单位对符合条件出售公有住房而未出售的，对有条件过渡全产权而未过渡的住房，要求相关单位按房改政策为职工办理出售公有住房和办理部分产权过渡全产权手续，解决职工住房产权问题。今年共受理并办结了出售公有住房和过渡全产权业务共11套，面积700㎡。
2．抓好住房分配货币化的审核工作。停止住房实物分配，实行住房分配货币化是深化住房制度改革工作的一项重要内容。今年我办对具备条件而且要求实施住房（工龄）补贴的单位认真审核并及时签署意见报有关部门审批，今年共审核了烟草公司、地税局、工商局等5个单位的住房（工龄）补贴方案。
3.做好已购公有住房上市交易工作。按照房改政策，已购公有住房居住一定的年限后，方可上市交易，我办认真对照上市交易条件，严格把好政策关。今年共审批上市交易的公有住房73套。
4．认真做好各项统计工作，及时上报相关资料。今年我办统计工作认真按照上级的要求做好统计资料的收集，统计数据力求准确无误并按时上报市房改办和县委、县政府各部门。
5.积极协助做好经济适用住房建设工作。为了做好年经济适用住房建设工作，我办全年就如何开展经济适用住房建设工作召开4次会议专题研究。通过深入企业、社区对低收入家庭住房情况开展调查，并制定了年至2010经济适用住房建设实施方案以及年经济适用住房建设计划。虽然我办不是经济适用住房建设主管单位，但能够积极协助建设部门、国泰公司做好经济适用住房建设相关工作。并把经济适用住房的有关政策规定提供给政府，供政府领导决策参考。
6．服从县委、县政府的工作部署并积极地开展各项工作。今年县委、县政府为了加快国有企业改制工作，把我办列入国有企业改制工作领导小组的成员单位,我办人员虽少，但我们，转载请保留此标记。能够服从大局，积极配合和指导企业改制工作。由主任蒙子军亲自带队深入县糖烟公司、物资公司、百货公司指导企业改制工作，重点指导企业职工住房安置工作，并且提出切实可行的方法及措施。
7.积极到挂点乡镇开展各项中心工作。领导带头到新福镇协调政府开展抗击冰雪灾害、计生、防汛抗灾、农村教育帮扶以及新农村建设等工作，为该镇中心工作献计献策，并且支持资金元。我办还派一名副主任作为新农村指导员长驻新福镇白沙村指导新农村建设工作，能够按规定深入基层扎实开展工作。在经费紧缺的情况下，想方设法挤出资金帮助新福镇政府开展工作，今年共捐助各种资金元。
8．积极投入城乡清洁工程活动。今年以来，我单位服从县委、县政府分配，与县人大、县文联一起，负责莲州路口至宋村路口的地段清洁工作，为了完成各阶段的城乡清洁工程任务，按照城乡清洁办的要求，积极开展“城乡清洁工程”工作，落实“门前三包”，确保责任街区内达到“标准”要求，做到责任范围内卫生整洁，无垃圾、杂物。坚持做到周一、周五对责任街区开展市容综合整治。
9．加强队伍建设，提高队伍素质。一是积极开展解放思想大讨论活动和开展深入学习实践科学发展观活动，组织干部职工认真学习文件，开展专题大讨论，查摆问题，剖析原因，并集中整改，从而进一步转变干部作风，推进依法行政，提高办事效率。二是组织职工学习十七大、十七届四中全会精神，开展深入学习实践科学发展观政策理论，按照开展深入学习实践科学发展观活动各项规定做好各阶段工作，不断地提高了职工的思想政治素质。三是组织职工学习国家、自治区房改政策和业务知识，不断地提高政策水平和业务工作能力。四是组织职工学习国家的法律法规，进一步增强干部职工的法制观念。五是组织职工观看反腐倡廉电教片，使干部职工以案明纪，引以为戒，提高抗腐防变能力。
住房改建论文篇2
根据市政府印发的《无锡市市区进一步深化住房制度改革实施方案及四个配套文件》的通知锡政发1998354号和市政府办公室转发的《关于调整无锡市区2001年度住房制度改革有关政策的意见》（锡政办发2001186号）中关于“离退休职工的住房补贴要优先安排”的精神，为了在今年底前全面落实我市离休干部的住房货币补贴，特制定《无锡市机关和事业单位离休干部住房货币补贴实施办法》以下简称《办法》。
一、范围和对象
本办法适用于本市市级机关、事业单位和各资产经营公司原机关中无房和住房面积未达到规定标准面积的离休干部（含1998年12月1日及其以后病故的离休干部）。
二、住房补贴的面积和金额标准
1、住房补贴面积标准。
离休干部的住房面积标准为：地市级和享受厅局、地市级政治、生活待遇（或具有正高级技术职称）的为135平方米；县处级和享受县处级政治、生活待遇（或具有高级技术职称）的为110平方米；科级及其以下待遇的为90平方米。原住房面积没有达到规定标准的差额部分为补贴面积。
住房面积的计算均为建筑面积（下同）。
2、住房补贴的金额标准。
根据锡政办发2003107号文件的规定，每平方米基本补贴额为530元，每平方米工龄补贴额为7．7元。工龄计算截止至1992年，1992年以前离休的，计算至组织批准的离休时间；退休改办离休的，计算至组织批准的退休时间。职级按离休时或离休后组织批准的职级为准。
计算公式：住房补贴额＝每平方米建筑面积的基本补贴额＋每平方米工龄补贴额×工龄×补贴面积
3、原各单位自己制订的货币补贴办法中有各种折扣的，在对离休干部实施时，应统一按本办法计算；对在本办法实施前，已经领取货币补贴的离休干部，应按领取时市政府规定的补贴办法计算，并补发差额部分。
三、原住房面积的计算
1、离休干部夫妇双方有房改房的（含按政策购买的解困房、补贴出售住房、马山知青房），不论是否已经上市转让的，其面积应计入离休干部已有的住房面积。
2、离休干部夫妇双方租赁公有住房的（含单位分配的住房、拆迁安置的公房），不论是否已经过户转让的，其租赁的公有住房面积应计入离休干部已有的住房面积。
3、过去单位明确分配给离休干部含夫妇双方两套或两套以上的住房，其住房不论是否更改租户名或由其子女按房改政策购买，应全部计算为离休干部的住房面积。若离休干部和子女属同一单位的，由单位界定。
4、1998年12月1日以后单位为离休干部支付的住房拆迁等有关住房贴费可在离休干部应发住房补贴中扣除。1998年12月1日前单位为离休干部支付的住房拆迁等有关住房贴费可按出资当时的市场价折算面积，计入原住房面积。
5、夫妇双方婚姻期间按上述四条规定计算得出的原住房面积若离婚后又取得住房的，要与其在离婚前的原住房面积合并计算。
6、离休干部的自建私房，可以不计算住房面积。
7、易地安置在外的离休干部，若单位为其建造房屋的，计入其已有的住房面积；若给予安家补助费的，应当从其住房货币补贴款中扣除。
四、住房补贴资金的落实和发放
1、机关、事业单位离休干部住房补贴的资金来源：
（1）单位住房基金；
（2）公有住房房改售房款。
2、住房补贴的办理程序根据锡财行20014号文件规定执行：
（1）个人申请。个人向单位提出住房补贴申请及提交本人和配偶身份证及复印件、户口簿、婚姻状况证明、房屋产权证或房屋租赁合约以及配偶单位的分房补贴情况等材料。
（2）单位审核。单位根据个人的申请及相关材料进行审核，核定住房补贴金额，并将离休干部的工龄、已享受住房情况、补贴面积、补贴金额等情况进行公示后，填写《无锡市职工住房补贴申请表》，上报各主管部门审核。
（3）主管部门初审后，按干部管理权限报市纪委等部门审查同意后，按单位进行汇总，并提出资金解决的办法，送交市机关管理局基建房管处。
（4）各单位按照核定的金额将住房补贴发放给离休干部。1998年12月1日及其以后病故离休干部的住房补贴，可由其合法继承人领取。
五、其他
（1）本《办法》由市委老干部局负责解释。
（2）本《办法》自公布之日起实施。
中共无锡市委组织部
无锡市住房制度改革办公室
无锡市财政局
无锡市市级机关事务管理局
住房改建论文篇3
关键词:中国历代;住宅权;相关制度;
Abstract：Asanimportantmaterialbasiscloselyrelatedtohumansurvivalanddevelopment,tohaveahousethatmeetsthelivingstandardsanddevelopmentneedsmustberegardedasaperson'smostbasicright.Therefore,wemustpayattentiontotheprotectionofhousingrightinthelegallevel.ThereweresomanymeasuresinthetraditionalChinesesociety'spropositionstosolvethepeople'shousingproblems.Wehopethatwecanlearnfromthehistoryandlearnusefulexperiencefortheprotectionofcontemporaryhousingrights,soastoenrichtheresearchofChineselegalhistory.
Keyword：ChineseHistory;HousingRight;RelatedSystems;
一、住宅权的概念及其理论基础
住宅权是指公民在维持其尊严的情况下，要求政府公平地为自己提供能够维持基本生存需要且配备有基本物资装备和服务设施的住房的权利。同时，政府在提供住房及其配套设施时，要求公民支付的费用也必须是公民所能够负担的。
这一权利最早见于德国魏玛共和国时期颁布的《魏玛宪法》中。《魏玛宪法》明确提出了国家必须承担监督并防止住宅权滥用的义务，确保每一个德国家庭，特别是子女多的家庭，可以满足其住房和经济住房用地的需求。应特别注意建立士兵宅基地立法[1]。在第二次世界大战期间，随着世界人口持续快速增长，和社会资源的分配集中化、不均衡分配的趋势加剧，在世界范围内出现了住房资源紧张的局面。在此期间“福利国家”这一理论的出现为解决这一问题提供了理论基础，让各国政府都认识到了国家应当因应公民的需要而制定相应的福利制度，并且这种社会福利应当涵盖社会中的每一个人而不论其收入能力、性别，保障公民生活的基本需求，相应的公民也必须为国家提供的这种福利支付最基本的费用。联合国在1948年有针对性地提出了《世界人权宣言》，规定了每个人都应当享有由政府提供的保障本人及其家人健康和福祉的生活水平的权利，并且在这一权利中也应当包括吃、穿、住以及医疗等由政府所提供的必要的社会服务[2]。1996年，联合国就住宅供需矛盾再次提出了人居议程。这一议程的出现进一步让世界各国政府认识到了住房的重要性，也认识到了“人人有充分的住所和人类住区的可持续发展，以及所有人与自然和谐相处的健康和富有成效的生活的权利。”[3]至此，国民住宅权的实现，成了世界各国共同关注和努力的目标。如在《俄罗斯宪法》第40条规定：“（一）每个人都有获得住宅的权利。任何人不得被任意剥夺住宅。（二）由国家权力机关和自治地方的自治机关为住房权的实际落实创造条件。（三）依法向贫困人口或者其他需要住房的公民免费提供住房，或者按照法律有关规定从国家、地方市政和其他住房基金中低价支付住房[4]。还有些国家则通过在司法应用中肯定对公民住宅权的保护来保障公民对住宅的需求。如印度法院在OlgaTellisv.BombayMunicipalCorporation一案中对印度宪法第21条做扩张性解释，肯定了住宅在维护人性尊严中的重要地位。
虽然住房权没有写入我国的宪法，但是无论是在中国古代的历代封建王朝还是近代的民国政府亦或新中国成立后中央政府都对保障居者有其屋而有所探索，并制定出相关的规章制度。
二、清代之前的住宅权
在中国清朝之前的史料中，很少能见到关于住房权的相关文字规定。在所能找到的历史文献资料中，住房权的相关文字最早见于东汉时期班固的《同安辑令》里关于官员住房的分配之中“为列侯食邑者，皆佩之印，赐大第室。”[5]“吏二千石，徙之长安，受小第室。”[5]公元497年，北魏孝文帝曾命令司州、洛阳两地的官服，对本地穷人、病人和老人提供药品、派医生治疗、共计事务和所需衣服[7]。而在唐代，唐武宗专门颁布诏令，要求在长安和洛阳两地设立悲田院，由专人管辖相关事务并且由国家拨给悲田院田产以供开支[8]。在宋朝1098年10月，官府颁布法令“鳏寡孤独贫乏不得自存者……已居养而能自存者罢。从之。”[9]这一条文显示出我国在宋代就有了许多不同的有各自功能的特殊社会救助机构。它反映了国家通过“官邸”支持寡妇、鳏夫、孤儿或穷人的想法。元朝遵循宋代的相关思想，在每个地方都建一个疗养院，以政府的官房和建造官房来专门收养穷人[10]。到了明代，官府对解决无家可归者的房屋问题更加重视，公元1375年，明政府提出天下一家，人民更是一体，如果不能获得其所需求，何谈安居乐业[11]。同时明政府还令全国各郡县“访穷民，无告者月给以衣食，无依者，给以屋舍。”[12]即命令全国各地郡县官员，都要去访贫问苦，对穷人每月要给饭吃给衣穿，无房屋居住的，要给房子。
三、清代的住宅权
清代的住房制度，主要针对居于统治者地位的满族和蒙古族八旗，并没有过多地涉及到占人口大多数的平民百姓。
1643年，清政府颁布公房分配制度，详见下表[13]。
从上表可知，这一官员的“福利分房”制度不是固定不变的，而是随着官员的升迁和降、免职而相应的发生变化[14]。
在清代，作为清朝首都的北京城，其总人口大致相当于或略低于明末时期。然而，由于多年的战争，北京城的宜居住房一直难以满足城内及周边人口的基本需要。为了优先满足满族和蒙古族八旗子弟的住房需求，清政府将汉族官员、商人和平民从原来所居住的北京城内城迁至外城，只允许部分已经投靠到旗下的汉族人口居住在内城，并且下令搬迁出去的百姓必须将原先居住的房屋拆除后在城外重新建造，或者将原房屋进行买卖[14]。1683年8月，清政府王公大臣等针对八旗贫苦兵丁缺少房地的问题上清奏议，康熙帝就此事下谕令：对于无房产的八旗贫苦兵丁，划拨城外空地给其造房居住。同时也要求过去已经分占或额外购买房屋土地的八旗官员按照其所拥有的房屋数量分拨部分给无家可归者居住[14]。除此之外，为解决贫困皇族的住房问题，清政府不仅直接分配房屋土地“乾隆元年（1736）五月，乾隆皇帝下令饬查官房官地赏给八旗子弟以做产业。”[14]“1740年，将入官地亩赏给八旗子弟作为恒产，借支库银在京城空地上盖房，让无房屋者居住。”[18]还拨付“房屋购置费”以便皇族子弟自行购置房产“1746年，给付八旗皇族中贫困且无房屋田产者每人每年200两。”[18]从这一系列针对八旗子弟的“住房保障政策”中能看出清代不仅八旗子弟享有“福利房”和“福利购房款”，但因其中握有大量房产的人也不在少数，八旗内部房屋分配依然十分紧张。
对于穷人、病人和残疾人的住房问题，清政府仍然沿袭着前朝的习惯。1736年，乾隆皇帝下谕，要求全国各级行政单位都必须设立养济院，以便将国内贫苦之人尽皆收养[18]。
四、民国时期的住宅权
1924年，孙中山先生针对当时作为国民政府立国之本的三民主义发表观点，他认为：政府应该与人民合力，促进农业的发展，以满足人民的需要；共谋织造之发展，以裕民衣；建造各种住宅区，让人民安居乐业：修治道路、运河，以利民行。”[21]在这一观点中，孙中山先生将人民的住房上升到民国政府必须要解决的首要事项，同时也要求政府作为解决包括住房问题在内的民生问题的主要力量，必须担负起责任。到了1931年5月，保护公民的住房权最终被写入《中华民国训政时期约法》这一宪法性文件中，其第45条规定“借贷之重利及不动产使用之重租，应以法律禁止之”[22]就从侧面体现了政府抑制过高的借贷影响。
分析民国时期的法律文件，可以简单地将民国时期的住宅权保障制度分为以下几类：
（一）准备房制度
准备房是指为防止住房短缺，由政府提供的随时可供租赁的房屋。1930年，民国政府通过决议颁布了《土地法》，并在其中就准备房这一住房救济制度作出了规定，1要求政府在解决住房问题时应当有一定的远见性，在规划城市时应当提前留存一部分供无房居民随时租住的“准备房”，以便在民众出现无房可住的情况时提供有效的救济。同时，为尽可能保障准备房制度的实施，民国政府还规定了当社会出现“准备房”数量不足时，供租住的房屋租金不得随意变动；政府减征或者少征房屋税；由政府采取建设“住宅”等措施，保障人民群众的住宅权。
（二）政府公营住宅制度
政府公营住宅，是指由国家补贴的地方基金建设和管理的低标准公共住房。公营住宅制度不仅在历史上发挥了十分重要的作用，甚至还影响着我国现代的住宅权保障制度。公营住宅这一制度缘起于欧洲大陆，经历了慈善、外部性和住宅权三个理念的演进。不同国家对于公营住宅有着不同的称呼，2但核心都是由政府主导兴建、营运或以财政补贴的方式由地方政府兴建或运营，并且以较为低廉的租金为低收入者提供住房。
1939年，民国政府颁布了《缓解内陆地区住房短缺办法》，对公营住宅做出了一些规定。在这一办法中，首先明确了公营住宅的建筑规划必须由当地政府上报上级机关进行核定，并由本地政府或上级政府进行兴建或者管理。其次也明确规定了公营住宅应当建造在由政府依法征收的私人土地或者公有荒地上，不得在已有的住宅基地上兴建公营住宅。再次，还确定了省级政府有权对地方公营住宅的建筑经费进行核定和支付。最后，为更好地解决市民的住房需求，还规定了政府应当将公营住宅建设在城市附近交通便利且环境适宜的地方。3
1943年中华民国政府颁布的《社会援助法》第34条规定：“在人口稠密区域，出现住房不足时，县、市政府应当将建造的民用住房或宿舍以低价或免费出租”[23]这条规定出台后，各地政府积极修建或经营公营住宅，并低价租赁甚至免费提供给贫困居民、职工居住。例如，随着南京的发展，人口激增，现有房屋不足以满足需求。南京市政府提出了建设大型民房的计划，以满足市民的需求[24]。
（三）强制出租与房客保护制度
在积极兴建住房的同时，为防止住房资源向少数人手中集聚，进一步缓解住房紧张的实际，国民政府于1943年12月颁布了《战时房屋租赁条例》。条例规定了强制租赁和保护房客的制度。包括：对适合居民居住的空置房屋，必须限期出租；超过房主实际居住需要的自住住房，必须将超额部分住房出租；所有可供他人居住的房屋，在任何情况下不得拆毁；现有的已经由他人租住的房屋，不得改作他用；被爆炸摧毁或毁坏的房屋如果还可以修复的，房屋所有人应当予以修复并对外出租[25]。同时，为避免已经租住房屋的租客因为房屋资源短缺而被房东驱赶，国民政府在《战时房屋租赁条例》第7条中也明确规定了在房屋出租期间，房东不能以任何理由提高房租或变相增加房租。如果房东坚持驱逐房客，就必须支付房客的搬迁费用。
民国政府的这一系列举措，旨在保障人民在当时连年战乱的情况下的住宅权，它以法律的形式明确了政府保障住房的责任和居民的住房权，并且首次将普通百姓纳入了住房权的关注范围。在《北平光复后的一年》中，还建议将住房纳入市政管理的范围以缓解住房短缺的问题。以民国时期的北京为例，民国时期的北京政府针对当地存在的房屋紧缺、人民生计紧张的问题提出“自应以政府力量，予以彻底纠正。本局职司地政，对房荒之解决，责无旁贷。”当时的民国政府也曾提出：“在民生主义社会政策实施进程中，目前对衣、食、住、行各项问题之解决……政府对此应视为一种义务，不必作量入为出之计较”[26]。
在当时，不仅是地处北京的民国中央政府，全国各个地方的政府都非常重视解决其管辖范围内居民的住房问题。例如，南京市政府曾在公报中提到，为了解决“一般贫寒市民住居失所，殊属可怜”的状况，南京市国民政府“前特饬工务土地两局，征收金川门外土地，从速建筑戊种平民住宅，以资救济，现各项手续，业经该两局完全办妥，住宅房屋，亦经建筑完竣。”[27]青岛市政府在1931年的《青岛市民居管理和租赁规定》中明确指出：本部门是为民政的利益而设立的，房间不多，暂时采取严格的规定，仅限于家庭苦力，街头小贩和城市中的贫穷妇女[28]。上海市政府为解决居民的住房问题采取了一系列措施。1928年10月8日，上海市政府决定成立一个民居委员会，为兴建民居做准备。陆续建成了建安路100户，斜土路和鲁班路400户，交通路300处。1935年4月1日，上海市民福利管理委员会成立，设立了其美路、普善路，大木桥路和中山路四个平民村。共建造瓦平房165幢。1941年，上海市政府社会事务局在中华新路租用了平民用地，建设了一个平民村，共修建了1000间茅屋[29]。
六、新中国成立后的住宅权
从中华人民共和国成立后一直到改革开放这一重大国策提出之前，我国在严格的计划经济体制下，一直实行廉租公房制度和福利性住房分配制度。在这一时期，我国虽然没有在法律中正式对住宅权做出规定，但从未停止对住宅权保障的探索。例如，自1949年以来，武汉市汉阳区每年都在住房建设上投入大量资金。到1959年，相继建成了工人居住区，办公楼，商务楼和职工宿舍楼。汉阳区的房屋数量从10,512栋或60.91万平方米增加到11,727栋或93.38万平方米，增长了53%。到了1966年，居民的住房条件得到了初步改善，汉阳地区棚屋占房屋总数的比例下降了17.15%[30]。之后，国家一直通过对原有房屋的改造和有计划地兴建新房屋，扩大宜居住房数量，保障人民住有所居。
改革开放后，我国的住房制度和住房保障措施有了进一步的调整和改革。1980年通过的《全国基本建设会议报告纲要》提出了在我国实行住房商品化政策。1982年，有关部门提出了为国家，单位和个人合理销售房屋的原则，即个人支付房屋价格的1/3，其余2/3由政府和单位补贴。1988年，我国的住房制度改革已进入总体方案设计和综合试点阶段。1991年，国务院决定改革公房低租金，逐步将公房实物收益分配制度转变为货币工资分配制度。
1994年，我国首次以政策形式明确住房保障体系建设的要求。在《关于深化城镇住房制度改革的决定》中指出，城镇住房制度进行改革，主要任务在于全面实行住房公积金制度，改革住房房租，销售公共住房，建设经济适用房，大力发展房地产交易和社会化住房维护管理市场[31]。同年，国务院房改领导小组明确，经济适用房制度和公积金制度，为住房保障的两个新制度。1998年7月，国务院经研究后针对我国住房现状，进一步推进住房改革，了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（下简称《通知》）。《通知》中明确提出，以住房分配货币化替代住房实物分配，进一步完善以经济适用房为主的多层城市住房供应体系。从《通知》年度的下半年开始，调整住房投资结构，完全停止住房实物分配，并根据家庭收入情况实行有针对性的住房供应政策，并为收入较低的家庭提供住房补贴[32]。1999年，住房和城乡建设部经会议讨论后颁布了《城镇廉租住房管理办法》，规定政府在通过行使其社会保障职能，为收入最低的家庭提供租金相对较低的普通住房。为了保证城镇最低收入家庭的基本住房需求，保持和谐稳定，2003年住房和城乡建设部又颁布实施了《城市最低收入家庭廉租住房管理办法》。2004年，我国在《城镇低收入家庭廉租住房管理办法》的基础上，修订并正式颁布实施了《城镇低收入家庭廉租住房管理办法》。我国建设事业“十五”计划中也重申了我国已经初步建立了符合中国国情和人民实际需求的中国特色住宅权保障体系，但是人们收入水平越高住房面积需要越强烈。因此，建立符合社会主义市场经济要求的新型住房制度，改善住房工业的现代化，增加居民的居住面积，提高人民的生活水平和环境质量仍旧是我们不断追寻的目标。总之，新中国成立后，尤其是改革开放30年来，中国的住房保障体系在没有进行持续改革和重大变革的情况下经历了一个演变的过程，取得了一定的成就。值得肯定的是，自2007年以来，中国的住房保障体系经过重新调整，正在形成更加符合中国国情，相对健全的住房保障体系。
结语
人对于住宅的需求是随着人类自身的发展而不断变化的，但无论如何改变，其核心对拥有自己的房屋和对房屋所能带来的最基本的生存属性的需要是一直贯穿于人类发展史中的。我国历史上针对住房的规定也体现着各个权力主体对这一问题的重视。从古代为贫苦患病之人、特权阶级提供住所，到近现代国家出台种种措施保障国民住房需要，国家致力于解决住宅问题的措施屡见不鲜。随着时代的进步，我国住房制度改革的全面推进，解决人民的住房问题对国家和政府提出了更高的要求———不仅要让居民能够居有所处，还要让居民的居住条件得到明显改善，更要让安全、健康、自由的居住理念深入人心。
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注释
1中华民国土地法（1930年版）第161条：“市内房屋应以所有房屋总数百分之二，为准备房屋。前项准备房屋，谓随时可供租赁之房屋。”第162条：“准备房屋额，继续六个月不及房屋总数百分之一时，应依左列规定，为房屋之救济。一、规定房屋标准租金。二、减免新建筑房屋之税款。三、建筑市民住宅。”
住房改建论文篇4
关键词：房价；趋势分析；因素分析
一、中国房地产价格发展趋势历史回顾
近十年来，中国房地产价格一路走高。本文对1998-2011年北京、上海、武汉三地的年商品房住宅成交均价进行分析，得出13年间房价上涨的三个阶段：第一阶段，1998-2002年房价基本处于平稳上升阶段，4年平均涨幅未超过3%。第二阶段，随着2000年新一轮的大规模房地产投资热潮的掀起，到2004年，全国房地产投资总额14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%，各地房价随之上涨迅速，2007年较之2003年上海、北京、武汉三地房价涨幅均超过80%。第三阶段，到了2008年，全球金融危机到来，在多重原因的影响下，房价进入一个高速上涨的时期，上海、北京两地2008年同2007年相比增长75%，而2010年较之2007年上涨则均超过180%，与2000年房价水平相比增幅高达6倍。与此同时，武汉等全国大多数城市13年间涨幅均在4倍左右。
二、影响房地产住宅价格因素分析
住宅是一种商品，决定其价格的基本因素是供求关系。
（一）需求因素
住房的需求价格是指在特定时间内对一定数量的住房所愿意支付的最高价格。城市的全部家庭对住房的需求体现在两个方面：一是获得或提高住房水平的愿望；二是实现该愿望的支付能力，两者综合起来就构成了住房的有效需求。本文选取了北京市1998-2010年城镇人均住房使用面积面积增长率和人均可支配收入增长比率，如表1所示。
由表1数据可知，在2000年、2007年、2008年前后，北京城镇人均住宅使用面积增长率波动有较大起伏。在2001-2006年间该数据一直处于平稳增长态势，而人均可支配收入在这六年间也快速增长，因而形成了有效需求，这种需求态势在2007年、2008年达到顶峰并在之后大幅下降，而这两年正是房地产价格增速最快的两年。
（二）供给因素
住房的供给价格是指在特定的时间内，房地产开发商在住房开发成本价格影响下对一定数量的住房出售所能承受的最低价格。住房开发成本当中包括了土地成本、建筑原材料成本、财务管理成本以及在住房建造过程当中的地方各级政府的摊派费用、拆迁安置费用和各种损耗成本。而住房开发成本和房地产开发商投资回报比率结合起来就形成了住房供给价格。本文仍以北京市为例，利用该市2000-2010年居住用土地交易价格指数和建筑原材料价格指数两项主要指标制成表2（两项指数均以上年为100）。
由表2分析得出，构成房地产开发成本最重要的两项成本――土地价格和建筑原材料价格在2001-2006年间或有小幅波动但整体处于上升趋势。而在2007年、2008年，上升幅度创14年来历史最高，随后大幅下降。即使是在其他成本费用不变的情况下，2007年、2008年的房地产开发成本也会大幅上涨。再加上50%-100%的高额投资回报率，住房供给价格必然连年走高。
影响房价的其他因素有政府和银行政策因素、经济因素、人口因素、城市化因素。近几年，我国CPI指数长期处于5%以上，远远高于3%的国际标准，长期的通货膨胀导致了物价（特别是建材原材料价格）的上涨，造成了住宅供给价格也随之上涨。随着经济形势的不断改变，国家宏观经济政策和银行货币政策也在不断摇摆，不断影响着房价的上涨速度。城市化的快速推进、地方经济发展的内在要求以及人口的城市化流动都拉动了房地产市场的刚性需求，进而推动房地产价格的上涨。
三、房价的未来趋势分析
笔者于2011年10月对某一线城市和河南某三线城市的数家房企和100位适龄购房者（其中50为有购房能力者）分别进行了调查。对房企的调查内容为是否认为房价市场需求还会加大和对未来房价的预期。对适龄购房者的调查内容分为两项：一项是对近期房价下跌的观点调查，另一项是针对有购房能力者是否在近期会考虑买房进行调查。
调查分析结果显示：
房企：调查范围内的房地产企业除了1家大型房企的态度模糊之外，其他数家中小型房企纷纷表示近期房屋成交量连连下滑，市场需求减少，近期需求加大的迹象不明显。而以供给方的角度来说，对未来5年内的房价都不看好。
适龄购房者：第一项调查中，17%的人认为房价并未触底还会下跌，23%的人者表示认为房价还会反弹，60%的人表示暂时观望。而根据第二项调查结果显示，在观望的人当中2/3的人为有购房能力者。
结合前文表1、表2分析得出，2008年之后市场有效需求已经大幅度减少，而供给方价格也在2008年原基础上小幅波动，未出现大幅上涨情况。近期房价大幅下调是供需平衡改变的体现，也就是说由市场供需平衡改变传导到房价上表现出来，需要1-2年时间。那么根据前文数据研究显示，在本次降价潮结束之后重新稳定的供需平衡再次改变需要3-5年时间，再由供需平衡改变传导到房价体现上则需要2年时间，那么最少在未来的5-7年间，房价再次发生大的波动的可能性微乎其微。
四、结论
综上所述可以得出结论：短期内房价再次大幅度上涨是不可实现的。在这样的大背景之下，则会出现两种情况：一是如果国家继续坚持调控房价和引导社会消费趋向，那么在市场供需平衡和其他因素的影响下，一线、二线城市降幅会继续加大，三线城市在明年春节前后也会逐渐下跌，并在未来5年内会在这个水平上下波动；二是如果消费者在降价潮中大批量进入楼市，房价则会在短期内小幅度的波动，但涨幅不大。
当然，同经济危机周期理论一样，房地产市场随着未来十年的发展，适龄购房人员再次增多，人民财富也到达了可以担负这些购房需求的时候，会因为国家政策、市场供需平衡改变等种种未知的原因再次引起房地产行业的蓬勃发展。只不过同经济危机周期理论不一样的地方在于，房地产行业的危机会从单一的房地产泡沫逐渐演变成通过房地产行业使诸如金融证券市场等其他行业造成巨大的影响从而演变为范围性的经济危机。
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住房改建论文篇5
【主题词】：经济社会转型住房公积金制度价值属性发展导向
一、相关背景
客观地讲，住房公积金制度自1991年在上海建立以来，发展蒸蒸日上，制度吸引力和社会影响力与日俱增。以上海为例，截至2012年12月底，全市住房公积金缴存单位13.58万个，缴存职工487.58万人，累计归集住房公积金和补充公积金3548亿元，向全市167.53万户职工家庭发放住房公积金个人贷款3008.67亿元，支持购房建筑面积1.52亿平方米，累计发放保障性住房项目贷款30.3亿元。仅2012年一年即发放共有产权房（经济适用住房）个人购房贷款41.10亿元，发放户数1.63万户①。住房公积金制度在支持职工住房消费、推动保障房建设、促进社会和谐等方面作出了不可磨灭的积极贡献。
尽管如此，当前社会各界对住房公积金制度持负面意见的人却不在少数：有人认为住房公积金制度是“富人俱乐部”，有“劫贫济富”之嫌，对其存在的合理性提出质疑；有人认为住房公积金管理部门难以承担住房公积金的管理职能，应该改组成国家住房金融机构或合作制住房储蓄银行，或者合并到大社保体系，或者干脆取消，等等。在当前政治经济社会转型时期，公共管理出现治理主体多元化、治理依据多样化、治理方式多维化趋势的社会背景下，应如何回应当前时代条件下社会公众对住房公积金制度改革的要求，并客观理性地审视这些问题与挑战？
二、几个理论性命题
（一）转型是否已致使住房公积金的核心价值属性出现异化？虽然住房公积金制度具备很多属性，但学界和业界普遍认为强制性、互、保障性是其得以存在和发展的核心价值和根本属性。当代社会，转型意味着两种内涵：一是经济社会管理体制由计划统管向释放市场力量转型；二是人们工作生活状态由相对静态固化的状态向流动多变的状态转型②。两种转型相互作用，成为形塑中国社会转型特征与走向的重要力量：前一种转型导致社会各阶层收入和财富出现快速分化，后一种转型则意味着中国人口大迁徙、人才大流动的历史潮流已经来临。转型之下，中央和地方迅速完成城镇房改的责任重构，房屋供给呈现出“去福利化、趋市场化”趋势。单位集资建房和福利分房已成历史，住房消费已基本属于个人的事情。在这种背景下，不少人开始对政府强制职工参与长期住房储蓄的合理性和合法性提出质疑，认为仅凭一部低于法律地位的“条例”中的规定似乎难以为住房公积金的强制性提供强有力的法理支撑，甚至有学者提出有公有权对私有财产权的干预之嫌③。从经济学角度看，个人可支配收入是影响住房消费的决定性因素。居民个人收入差距快速增大，必然造成不同阶层住房可支付能力的显著差别。在高房价的推动下，高收入者往往可以通过良好的资信和经济实力获得住房公积金贷款，而中低收入者则往往因买不起房而难以享受住房公积金的贷款支持。在这种背景下，不少人高呼住房公积金“劫富济贫”、“嫌贫爱富”，住房公积金的互和保障性价值属性也受到不同程度的质疑，甚至有人呼吁要取消住房公积金制度④。
（二）是否存在机构主体性质失当导致的功能错位与责权失衡？根据《条例》精神，住房公积金中心是“直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位”。这就决定，各市住房公积金中心既不是政府机构，也不是政策性金融机构或会员制法人实体，而是“不以营利为目的的事业单位”。从住房公积金中心的管理职责看，它管理着庞大的长期住房储金，需要承担住房公积金存款缴存、贷款发放、贷款呆账管理等一系列金融功能。有人认为住房公积金中心自身作为“不以营利为目的的独立的事业单位”，既没有自有资本金，又缺乏专业金融管理人才，与其管理的庞大资金量相比，更缺乏有效金融风险监控机制，没有规范的会计审计和信息披露制度⑤。现有的住房公积金管理机构属性与职责功能客观上存在错位，责权在某种程度上存在失衡，很容易导致运行效率低下，存在安全隐患⑥。因此，对住房公积金管理机构改革的建议众说纷纭、不一而足：有人建议将住房公积金管理机构性质由事业单位改组为政策性住房金融机构——国家住房银行；有人建议以建立在自愿基础上的合作住房储蓄银行制度来代替现有住房公积金管理制度；有人建议以住房津贴计划取而代之；有人建议并入商业银行按揭贷款体系；有人建议将住房公积金机构与养老、医疗、失业一起合并，并入大社保体系；有人甚至建议彻底取消现有的住房公积金管理机构和住房公积金制度⑦。
（三）住房公积金制度发展应遵循政策导向还是需求导向？《条例》和《若干规定》对单位的责任、职工的权益以及住房公积金管理机构的职责等均作出了明确规定，各地住房公积金管理机构也结合实际情况对缴存、贷款、提取等流程编制了操作细则。包括住房公积金管理机构工作人员在内，不少人认为住房公积金的法律制度就是开展住房公积金所有工作的全部依据。只要法律法规制度有规定，归集、提取、投资、贷款，甚至执法工作按照规定操作便是有依有据、无可厚非。但作为顾客方的单位或职工却从自身的需求角度对相关法规、制度、规定的提出意见和诘怨，并从为适应不同时期需要而公布的住房公积金制度规定中指出前后规定的矛盾、制度的缺漏，质疑制度制定的合理性。从政策制定和机构管理者角度看，是选择主动顺应民众需求努力寻找制度改革的平衡点，还是选择在饱受诟病中被动地对政策加以修正，或者选择完全不顾民众的意见而在我行我素中坚守既定的政策？住房公积金制度发展到底要遵循政策导向还是需求导向，成为我们在探讨住房公积金制度发展瓶颈制约问题时不可回避的理论问题之一。
三、对上述几个理论性命题的浅论
（一）对住房公积金制度核心价值属性异化理论的回应。学界和业界有人喊出的“劫贫济富”、“嫌贫爱富”、“富人俱乐部”问题从本质而言不属于住房公积金制度的保障性范畴问题，而是公平性范畴问题。从保障的客观属性而言，保障不分对象、不分穷人富人，帮助“穷人”购房是保障，帮助“富人”购房同样是保障。历史和现实均已表明，住房公积金制度对个人住房消费和经适房、公租房、廉租房等保障房建设都发挥着积极的保障作用。况且，住房公积金制度在让符合条件的人（所谓的“富人”）获得贷款支持的同时，也通过支持经适房、公租房、廉租房建设的“曲线路径”对“穷人”的住房需求发挥了保障功能。由此可见，不仅住房公积金制度的保障性属性毋庸置疑，而且也在功能上也体现了制度的相对公平性，不存在“劫贫济富”的问题。即使存在有人所说的公平性问题，也完全可以通过理性的制度完善来加以解决。从需求倒逼机制的角度对住房公积金制度的三项价值属性进行反思不难发现：三项价值属性实为相互依存的统一体。其中，保障性是住房公积金制度的根本目的，互是住房公积金制度的必要条件，强制性是住房公积金制度的法律保障。从价值圈层来看，保障性应居于最核心圈层，互居于中间圈层，强制性居于外部圈层。因而，从制度设计层面分析，只要住房公积金制度没有偏离其应有的保障性价值属性，体现于国家法律法规的强制性就应得以保持，以保障通过互构建起来的住房公积金制度发挥应有的保障功能。
（二）对机构主体性质失当与责权失衡理论的理解。提出住房公积金管理机构主体性质失当与责权失衡理论的意图和目的不外乎三种：一是企图将住房公积金管理机构改为金融机构性质；二是将住房公积金管理机构纳入到其他体系当中；三是用其他机构取而代之或者彻底取消。对于改性，不管是改成国家的还是合作制金融机构，看似是一种新鲜的设想，实际上无非是在现有金融体系中增加一个新的金融机构；对于将住房公积金合并到商业银行体系，只不过起到给商业银行增资的作用，或扩大国家保障的范围。然而，不管是改变机构性质还是合并，或者将机构彻底取消，都回避不了谁来管理这笔庞大资金的问题。实际上，机构主体性质失当与责权失衡理论的核心实质不在于机构和责权本身，而在于如何来有效管理这笔资金。从这个角度而言，解决问题的关键不在于机构如何改性、合并或取消，而在于如何整合现有的资源或完善现有的管理模式，包括专业人才的引进、监管体制的健全、资金的规范运作等等。
（三）对住房公积金制度发展导向理论的反思。从政策供给角度，政策和法律的制定本质上应源自于适应社会需求的需要。因为从因果关系的本源看，需求是因，供给是果，需求是供给的原生动力。尽管从现实的眼光看，制度执行当然要遵守制度的规定。但用发展的眼光看，住房公积金制度发展的核心动力最终应遵循需求导向而非政策导向。住房公积金制度发展经过二十一年，经历了支持单位集资建房、支持个人购买公有住房、支持住房消费、支持保障房建设等四个历史阶段。不管是哪个历史阶段，住房公积金发挥的制度功能都与其所处的时代需求密不可分。而要面向未来研究住房公积金制度的生命线路和发展走向，必然要研究其所处时代的社会需求。笔者认为，包括顶层设计的法律法规制定在内的住房公积金各级制度确立都应综合考量各方面的社会需求，包括当前或长远的需求、局部或全面的需求、个体或整体的需求。这样，住房公积金制度才更能保持长久的生命力、吸引力和影响力。
参考文献：
①参见《上海市住房公积金2012年度运行分析报告》，上海住房公积金网，2013年2月1日。
②参见王星《市场与政府的双重失灵——新生代农民工住房问题的政策分析》，《江海学刊》，2013年第1期。
③参见陈杰《中国住房公积金的制度困境与改革出路分析》，《公共行政评论》，2010年第3期。
④参见田如柱《住房公积金制度需要改进和创新——访著名经济学家陈淮》，《经济参考报》，2013年1月17日第008版《思想·观察》。
⑤曾筱清、翟彦杰《我国住房公积金的法律属性及其管理模式研究》，《金融研究》，2006.8.，154-164页。
住房改建论文篇6
【关键词】房地产政策；二元化住房制度；住房保障
0引言
近年来我国房地产市场持续高位运行，中低收入者难以承受高价商品房消费究竟是政府通过直接干预商品房市场采用行政手段把商品房价格打压到与广大中低收入者的可支付能力相应的水平，还是通过构建公共住房体系来满足普通收入者住房需求，发达国家和地区的二元化住房制度实践模式已经提供了有益的启示：建立分众化、多层次的房地产市场，既满足低收入家庭的刚性消费需求和中等收入的改善性住房需求，又满足投资性需求。本文将以二元化住房制度视角，通过我国历年来房地产政策的纵向比较以及中德、中新房地产政策的横向比较来分析中国房地产目前保障性住房存在的问题，借鉴其他国家的二元化制度实践模型，为中国进一步加强住房保障有重要启示。
1二元化住房制度内涵与研究现状
1.1二元化住房制度的内涵
二元化住房制度是将住房分为商品房性住房和公共保障性住房，根据两类住房的不同属性分别用两套不同的逻辑来进行资源配置的制度。其中商品性住房主要依靠市场供求关系来进行调节，针对的受众主要是高收入群体；而公共保障性住房主要有政府直接提供或者帮助实现，针对的受众主要是中低收入家庭。
二元化住房制度是基于住房这种商品的特殊属性而产生的制度模式。住房不仅要满足低收入人群满足基本住房的需求，中等收入人群改善居住条件的需求，还要满足高收入人群消费投资的需求。所以，一方面住房具有其准公共产品的属性，不论贫穷富有都应该享有最基本的维持生存生活的住房权利，国家政府有义务提供保障；另一方面，住房又是用来交换的劳动产品，具有商品属性。因此运用二元化住房制度视角指导房地产政策的制定和实施有其理论根据。
1.2研究现状
现今，提倡突破商品房制度框架，利用二元化制度来解决当前住房问题的研究已经逐渐成为热点。徐平华认为，市场作为配置资源的手段，往往只讲效率，不讲公平，他主张构建“市场+保障”的二元化住房制度框架，把解决中低收入家庭“住房难”问题的工作重心从控制房价转移到提供保障住房上来【1】。新加坡南洋理工大学刘云华博士认为，在新加坡二元化的房地产市场结构下，普惠性的公共住房制度为普通民众提供了可支付的低价住房，而自由竞争的商品房市场满足了高收入者和外来资金对房地产的需求，即使面对金融危机的影响，新加坡亦做到了房价涨跌而与民无涉。刘云华认为，房地产在和谐社会构建中具有重要作用，主张二元化房地产市场是不发达的开放经济通常的选择【2】。清华大学刘洪玉教授等人指出，房价的持续上涨使中等收入者也逐渐失去了从市场上购买住房的能力，这需要我们重新审视我国的住房问题，重新认识房地产市场，重新认识公共住房政策；我国的市场经济体制改革还未完成，住房制度的转型，即从公有住房体制转为公共住房与市场住房结合的新体制，也才刚刚起步。
2我国二元化住房制度的实践
2.1我国房地产房地产政策现状
从1998年首次启动房改至今，中国的房地产政策从土地、财税、金融、行政等方面陆续进行了多次改革。在房地产调控政策频出的同时，保障性住房政策却进展缓慢，并在反腐进程不断推进的同时屡屡爆出“房哥”“房姐”及保障房分配丑闻。
中国的现行公共保障性住房分为经济适用房、廉租房、限价房等几种形式，这开始于1998首次启动的房改，此次改革核心是建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，具体包含高收入者购买商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次，政府承诺城市80%以上家庭应由政府供应经济适用房，而不是商品房。这为中国奠定了房地产政策的整体基调。然而2003年国家的政策却发生了偏转，03年8月，“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”（18号文件）出台，将房地产业定位为国家经济发展的支柱产业，经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”，经济适用房让位于商品房，这也成了我国住房保障缺位的开端。此后中央虽出台了《经济适用住房管理办法》、“关于保障性安居工程建设和管理的指导意见”等相关文件，并提出建设3600万套保障房，但制度的漏洞与实施环节的监管不严使得保障房却仍屡陷建设和分配困境――建设方面由于利润低导致地方政府和开发商都无动力参与建设，在分配上更是屡屡曝出保障房成公务员福利小区的丑闻。
2.2二元化住房制度在我国实践的迫切性
基于以上现状，我们发现中国的房地产政策在政府和市场的定位中仍存在偏差，商品房与公共保障性住房存在混杂，根据二元化住房制度的分析视角，政府除了通过税收、银行利率等方式对商品房市场进行干预外，更加应该着力推动保障性住房的进程，不仅大力建设保障性住房，同时还要加强相关立法、落实监管并保证保障性住房的质量，让保障性住房制度真正发挥其作用。商品房与公共保障性住房齐头并进，商品房主要交由市场调控，政府主导保障性住房建设，才能真正扭转中国目前房地产市场的矛盾与尴尬。
3国外二元化住房制度
3.1新加坡二元化住房制度
在新加坡的房地产政策中二元化住房制度起了极其重要的作用，“以政府分配为主，市场出售为辅”是新加坡房地产政策所坚持的特色理念，住房市场分为公共住房（租屋）和商品房市场。
1、分阶段梯度来细分房地产市场的有效需求
新加坡的房地产政策目标经历了“满足居民居住需求――不断改善居民居住质量――鼓励居民拥有住房产权”三个阶段。早期的房地产政策旨在满足公民居住需求，基本居住条件满足之后，新加坡又通过发展新市镇，不断提升居民居住环境和品质，现如今其房地产政策目标转为保证公民拥有自己的住房并促进房地产市场发展，让公民拥有自己产权的住房，不仅满足居住需求还能为居民提供资产收益。
2、建立多层次住房供应体系以保障居民居住权
从各国的实践经验来看，住房具有消费和投资的双重属性，住房市场既要满足低收入人群的刚性消费需求和中等收入人群的改善性需求，又要满足高等收入人群的投资性需求，因此应该建立有分众化、多层次的房地产市场。
3、制定严密的制度来保证有限住宅资源优先满足民生需求
制定严格的市场准入条件和严格的市场退出机制。新坡政府规定，一个家庭只可拥有一套组屋，如需再购买新房子，旧组屋须退还出来，以防投机占有。对于弄虚作假、骗购骗租者，当事人将受到达5000新元的罚款或6个月的监禁，或者二者兼施。
3.2德国的二元化住房制度
德国的二元化住房制度的成功实施主要得益于其明确的住房福利政策和完善的房地产市场机制。
首先，德国拥有明确的住房福利政策即对于房地产业有明确的房地产经济地位。德国宪法规定，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是政府的首要政策目标之一，德国并未把房地产作为经济增长的支柱性产业而是作为社会福利机制极其重要的一环，稳定房价是政府实施房地产政策的基本目标，并未把房地产作为支柱产业。
其次，德国建立了完善的房地产市场机制。主要表现在以下几个方面：
第一，房地产规划。德国法律规定，开发商应为社会不同阶层的居民提供住房，在面积大小、房屋设施、租金或购买能力等方面需满足不同阶层需求。第二，房屋租赁市场。德国政府重视房屋租赁市场的法规建设与管理，鼓励修建租住房屋，保护房客利益，大批量供应廉租房和商业出租房。第三，独立的房地产评估。德国建立起一套完整的独立的地产价格评估机制，各类地产的价格均由独立的地产评估师来评估认定，并要求其对自己的评估结果负责30年。第四，完善的信贷制度。在地产金融领域，德国的合同储蓄住房金融模式和房贷的固定利率机制为稳定房价提供了金融制度保障。第五，法令政策方面。承建者必须履行国家规定的义务，受到以下几方面的制约：公益性住宅须是供出租的住宅；出租的公益性住宅实行低房租制，受政府控制。
4二元化住房制度的启示
二元化住房制度为我们重新认知住房问题，调整宏观调控住房市场的思路，推进住房市场的健康发展具有重要意义。构建二元化住房制度，应从以下三方面着手：
第一，制定住房保障法，在法理上界定清楚居民的基本住房权利与政府在住房保障中的责任与义务。近些年来，我国的公共性住房政策出现摇摆，商品房投资高速增长，公共住房却越建越少，这与我国缺乏相关的住房保障法律有很大关系。在发达国家，公共住房法均是国家大法。因此，当前我国尽快制定公共住房法，明晰二元化住房制度的法理地位迫在眉睫。
第二，加强公共租赁房的建设，树立住房梯度的消费理念。住房租赁与较低的支付能力相对应，是形成住房梯度消费理念的前提。国际上在制定公共住房政策时都很重视公共租赁房的发展。我国租赁房建设严重滞后，加之近年来旧城改造，城区廉价房源减少，很多人只能到城郊租房。针对当前新进入城市的年轻人以及进城务工人员被排斥在住房保障范围之外的情况，可用发展租赁房来保障他们的基本住房需求。
第三，发挥非营利机构的作用，加大公共住房建设力度。我国目前的住房市场开发商独家经营，而公共住房的非营利性使得一些开发商兴趣不大，更有甚者，开发商为谋取利益通过粗制滥造来降低公共住房的成本。在国外，公共住房建设中政府控制的非营利性公司和非营利组织发挥了重要作用，这些机构组织的存在打破了开发商的垄断势力。鉴于我国正处于城市化发展阶段，应该重点借鉴发达国家在城市化过程中实施的住房政策，增加公共住房数量，而不应把中低收入者推向商品房市场。
5结论
近年来，我国商品房价格的上涨和高位运行，受很多因素影响，如土地供给有限性“人口城市化加速”国外热钱的涌入等，房地产市场的需求还可能持续旺盛，房价具有不断上涨的趋势【15】，这使得中低收入者难以承受高价商品房消费。政府通过直接干预商品房市场采用行政手段不断把商品房价格打压到与广大中低收入者的可支付能力相应的水平，但力度过强抑制房地产市场发展，力度过弱达不到使低收入者买得起房的目的。发达国家和地区的实践证明通过市场化的方式不可能解决所有人的住房问题，中低收入者的住房问题必须靠公共住房来解决，通过建立健全住房保障机制，为困难家庭的基本住房需求“托底”【14】，一味的通过干预商品房市场已经不再使用。
如今，提出通过构建公共住房体系来满足普通收入者住房需求而不影响房地产市场的正常运行成为新的解决思路。发达国家和地区的二元化住房制度实践模式为中国解决当下问题提出了新思路。制定住房保障法、加强公共租赁房的建设、发挥非营利机构的作用，建立分众化、多层次的房地产市场，既满足低收入家庭的刚性消费需求和中等收入的改善性住房需求，又满足投资性需求，建立中国化的二元化住房制度。
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