资产评估行业调研报告(6篇)
资产评估行业调研报告篇1
企业改制中国有资产流失，也是企业的腐败问题，其实质是一种违法犯罪，中国法律对国有资产的保护，明确规定，应加强国有资产的监管体系，任何人不得使用任何非法手段占用国家的财产。应建立一个平等公正的大环境，做好评估.管理以及确认的工作，还应加强宣传力度，让国有企业的所有员工加强认识，大家共同对国有资产进行监督，把维护国有资产，杜绝它的流失，作为一个自觉的行为，让国有资产得到更好的保护。
二、解决企业在改制中的土地评估问题的对策
1土地资产评估必须严格遵循科学，合理，合法的原则，评价方法的选择是科学，客观，公正，公平和合理的相关参数，以确定筛选重组在评价期内实际使用的国有企业土地资产评估的因素，土地价格，适合当地条件的措施的权利，以客观属性为标谁，以减少主观评价因素的随机选择，考虑土地估价的条件下自然经济的主要因素，结合社会，生态和综合评价，防止土地资产流失。尽快提高国有企业改革土地资产评估的理论体系，建立科学可行的技术操作规范。
2是加强宣传的立法和政策法规的土地资产评估，提高员工的质量评价，国有土地资产评估管理，必须有相应的法律法规保护。因此，应努力促进国家有关土地资产评估管理法规，加快制定《土地法》，土地资产管理功能的各种标谁化的评估，为土地资产的评估和管理打下一个坚实的法律基础。
3要加强土地估价人员的管理，提高评估人员的综合素质。土地估价师实行严格按照有关法规和国家土地资产评估标谁，加强自身的职业道德修养和素质教育，理论和土地资产评估系统的研究方法，全面提高收集，分析和利用信息的能力和谁确的判断。除了国有资产和土地估价损失问题，企业和其他财产的评估，在这里，我总结出解决其他资产评估问题的措施。
三、解决企业在改制中的其他资产评估问题的对策
1.加强组织协调，提高集成技术。该评估机构与评估彼此之间，建立全面的通信机制和审计机构，通过沟通，有共同的理解，然后形成基本的评估报告。而在评价过程中，并随时调整机制问题，随时进行磋商。根据以往的经验，在评估时必须要做的是:在对长期投资的评价时，首先应该对被投资企业的进行总体评价，长期投资价值评价，长期投资控股与非控股，分别计算评估值，并记录在长期投资项目，而不是将被投资企业的资产和负债及投资组合处理。其次，在对应收账款恢复已评估的基础上的坏账谁备，与相关的政府文件对国有企业的重组，严格按规定的评价，按规定程序核销坏账。此外，预计负债的确认，保证单位拒绝保障辩护权，必须履行担保义务保证收回权的单位，正式的评估报告的评估机构联合做的工作和审计机构。
2明确的改革目标，进行实证研究。从评价的目的是改革服务，从而使评估报告可以为改革提供重要的参考，我们必须充分认识改革的目的，在实证研究的基础上的工作是必不可少的。研究主要包括以下几个方面:制定详细的，全面的评估方案，充分体现评价的方法，与客户沟通了解的变化动态，重点评估和评估的难度，知道成绩评价为重点，综合通信和评价企业，了解企业的历史背景，评价的发展过程，组织结构，尽职调查对资产和财务状况有一个全面的了解，按照正确的职业判断谁则。熟悉相关的法律法规，各级政府对企业的重组，严格按照评估。可以说，只要改革目的，在基础性的研究工作，对自然的不确定度评定消失，评估的难度也就降低了，评估报告的质量也有所提高，也就能保证评估工作的真实性与谁确性。
资产评估行业调研报告篇2
【关键词】固定资产投资项目节能评估
一、引言
长期以来，投资、消费和出口是拉动我国经济发展的三驾马车。投资是我国经济增长的主要方式，通过扩大投资规模来推动经济发展。伴随着经济发展的客观形势，为了有效遏制高排放和高效能行业过快过热增长和低水平重复建设，经济发展方式的转变和产业结构的调整已是当前经济建设的重要课题。作为经济发展的重要一环，固定资产投资项目节能评估工作无疑对抑制随意的高排放、高污染和高消耗企业有着重大作用，对环境改善和生态保护也有着重要作用。
所谓固定资产投资项目节能评估工作，是指根据相关节能法规和标准，通过分析和评估固定资产投资项目的能源利用是否合理科学，以编制节能评估报告表、节能评估报告书和填写节能登记表的行为。2006年8月，《国务院关于加强节能工作的决定》这一文件中明确指出，能源问题对我国的经济和社会发展有着重大影响。2008年4月，新的《节约能源法》开始实施，这意味着固定资产投资项目节能评估和审查制度在全国推行了，对于不符合节能标准的投资项目，相关核准机构不得进行审批、核准和开工建设。2010年9月，国家发展和改革委员会颁布了《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》，以进一步对扩建、改建和新建的年能源消耗量大的项目实行更为严格的分类管理。由此可见，加强节能评估工作，进一步做好和完善固定资产投资项目节能评估工作，已成为政府和相关评估机构关注的重要主题。
二、当前固定资产投资项目节能评估工作存在的问题
目前，项目投资建设的程序如下：首先是投资者编制项目建议书；然后，编制项目投资可行性研究报告；其次，相关建设单位进行工程设计，并报核准单位进行审查、核准和审批；再次，获得审批后，项目投入建设实施中；仅次，施工单位竣工后，交由投资者和相关单位进行验收；最后，验收通过后，既可交付运营了。在这一系列复杂的程序中，要确保节能评估报告中经审查的节能措施得到落实，每一个环节都必须进行严格、有序的监管。
然而，由于新的节约能源法、固定资产投资项目节能评估和审查制度才刚刚实行，对于现实中出现的问题和漏洞无法通过制度给予解决，加上评估机构和相关核准单位缺乏经验和利益的驱动，使得固定资产投资项目节能评估和审查工作仍存在着很多的不足之处。
（一）节能评估和管理体制未能及时完善
节能管理体制改革滞后，缺乏统一的、明确的、成体系的和完善的规定，这在主管部门、建设取向和项目性质不同之间表现最为突出。此外，能源价格没有完全顺清，价格供应机制没能发挥应有的市场经济作用，缺乏具体、明确的法律法规。另外，投资项目审批的前置条件是在可行性研究阶段完成节能评估和审查报告，并获得审批，可是一些投资者反而是“先斩后奏”，甚至有一些根本就没有申报相关单位，致使国家遭受损失、环境遭到破坏。
（二）节能评估审查监管制度缺乏和滞后
在整个评估审查过程中，只有评估机构和审核单位参与其中，缺乏全过程的强有力的监督。投资项目的节能评估报告是否经过审批和如何经过审批，项目的工程设计是否合理，建设设施是否到位、合格，竣工验收是否通过，这些所有的程序一旦有一个没有监管到位，将会使节能措施得不到落实，出现重复低水平的建设和随意投资的现象。此外，针对不同的投资项目，主管部门也不同，监管重点不同，这就加大了对正常耗能项目监管的难度。
（三）节能评估机构鱼龙混杂、技术人员水平各有不同
目前我国的固定资产节能评估工作起步晚、技术低，缺乏专门的、明确的节能评估报告编制单位资格认定制度。节能评估机构的设立和运营市场准入较低，没有严格的审批制度，致使节能评估机构鱼龙混杂。此外，虽然目前我国有约10万人以上从事节能评估审查工作，但是这些人员大都是工程设计师、咨询师、一线生产人员和其他相关管理单位转岗而来，对于技术水平和知识结构及管理能力各有不同，致使评估工作的质量大大受到影响。
三、做好固定资产投资项目节能评估工作的若干建议
针对固定资产投资项目节能评估工作的复杂性和精细性，要做好对这一投资项目的评估工作，可以从以下几点出发：
（一）全面熟练掌握节能评估各阶段的评估方法
在固定资产投资项目评估过程中，有四大类评估方法可供选用，它们分别是能源分析法、能耗预测法、合理用能法、现状调查法。
首先，针对能源分析法，就是从项目规划、设计材料和可行性研究报告及项目信息等资料的详尽程度出发，对现有能源做出分析的方法，具体可以分为类比分析法、平衡计算法和查阅参考资料等其他分析方法。在类比分析法中，通过利用现有的技术数据和已知的材料来分析投资项目节能情况的方法；对于平衡计算法，就是根据能量守恒定律，对项目所消耗的能源进行分析的方法；查阅参考资料法，就是利用数据库等多种媒介来查阅参考资料以确定能源工程情况。在这三个分析法中，应该首先采用类比分析法，然后是平衡计算法，只有在所要评估的项目能耗相对较低而且要求低和时间短的情况下，才使用第三种分析方法。
其次，能耗预测法。通过准确合理预测所评估项目的能耗情况，对项目的能源利用状况制定出正确的评价，并为项目后期工作做好基础。此外，能耗的预测应该采用成熟、简单且通用的方法。
再次，合理用能法。合理用能法有单项评价法和综合评价法两类。根据国家和地方相关规定，评定项目单个能耗等技术参数的准确性和合理性，这就是单项评价法。所谓综合评价法，便是评价所要评估项目的多种情况，有已预测的所有能源利用相关参数、经济发展水平中的GDP、税收、二氧化碳减排量和能耗量，还有对环境保护和经济循环的贡献作用等。
最后，现状调查法。通过现场收集资料和勘探调查，对所建项目进行评估分析，这便是现状调查法。此方法在针对改扩建项目的时候，最为重要。
（二）严格市场准入，完善节能评估制度
目前的评估机构市场门槛和准入相对较低，评估机构良莠不齐，千差万别。固定资产投资项目节能评估工作编制差异较大，能耗指标不规范。因此，建议统一能源消耗核算，规范节能项目审批。关于节能评估机构的认证问题，相关审核机构要严格按照程序办事，健全和完善对评估机构的认证和监管制度。对那些达不到要求和标准的评估机构一律不予批准，务必确保评估机构的质量，坚持“宁缺毋滥”原则，提高评估机构的市场准入门槛。
此外，由于节能评估工作的管理体制未能及时得到完善及其存在的滞后性，阻碍了节能评估工作的顺利进行。因此要不断加快推进体制改革和制度创新，确定限制能耗最低值。以前的许多能耗标准如今已不能适应不断变化的实际情况，因此要尽快更新和完善相关限制能源消费量表和节能量表，从而使节能评估工作能够更加顺利开展。
（三）注重专业知识，提高评估机构人员技术水平
目前，国内从事节能评估、节能审计、节能技术咨询服务的等节能工程咨询的专业工作人员约有10万人以上，但是这些人员都没有经过专业化的学习和培训，都是有其他岗位转化而来，技术能力和知识结构水平不一样。针对评估机构人员技术水平参差不齐的情况，应该为机构人员提供培训的机会。一些高校和科学院应设立节能管理专业学科，注重从教育层面上炸抓起，注重知识和专业。
此外，应该把节能评估主管部门和监管部门联合起来建立专业人员职业资格评审制度，推行职业资格评估认证，建立健全评估机构专业人才考核制度，实行专业人员职业准入和退出机制。
（四）加大节能评估基础投入，建立健全节能基础资料数据库
由于固定资产投资项目节能评估涉及到较高的知识水平，包括相关专业知识、统计资料等各个方面的参考资料和文献，尤其是在可行性研究阶段，其制定的项目方案应是非常详细和具体的。然而，权威部门比较全面的能源消耗量包括工业产品、交通、建筑等方方面面的统计资料还是比较少，往往难以找到权威部门的具有代表性的能源消耗统计资料。
因此，政府应该加大对节能评估的投入，把节能评估的成本纳入政府预算。利用财政职能和税收职能，鼓励具备专业性的商业性的评估机构进行评估。同时，积极建立节能基础数据库，组织动员相关单位和行业制定节能设计手册、建筑耗能特性手册等有关节能设计的多种手册，实现社会共享。
参考文献
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[4].佟立志.固定资产投资项目节能评估(一)[J].中国工程咨询，2011(1):76-77.
资产评估行业调研报告篇3
一、概况
WiseandSpear（2002）将采掘行业定义为极度复杂，变化莫测且不可预计的行业，在经营过程中面临着众多风险。矿产，石油及天然气的生产过程包括勘探，评估，开发和建设四个阶段。本文着重对澳大利亚采掘行业生产的前期阶段，即勘探和评估阶段会计准则的选择进行探讨。由于采掘行业行业的特殊性，勘探和评估阶段具有高度的不确定性，例如探测失败，市场对矿产品需求的变化，价格波动及政府出台的相关政策，都使得前期阶段的活动面临着高风险。因而，为了规避风险以及风险所可能造成的后果，不同的经济主体会采用不同的会计准则。根据Henderson,PearsonandHerbolm(2006)的研究，采掘行业在核算勘探及评估费用时一般采用四种方法：
1.直接费用法：将所有勘探评估阶段的支出作为费用，无论勘探结果是否成功
2.费用还原法：若发现有经济效益的可开采的资源，将所有支出作为费用并纳入资产类的会计科目
3.完全支出法：将所有支出资本化，若发掘成功，则将这部分被资本化的支出作为费用从收入中扣除
4.成功作用法：允许所有勘探和评估阶段产生的支出被资本化，直至项目被终止
二、解读澳大利亚会计行业准则（AASB）对于采掘行业勘探和评估阶段经费，残值及维护支出的相关处理政策及实践中的相关案例
澳大利亚会计行业准则（以下简称AASB）第六条“矿产资源的勘探及评估”指出勘探及评估支出产生于经济主体获得勘探的法定资格之后且矿产资源的技术可行性和经济效益可持续行都明确之前。该准则规定不管出于何种利益，该经济主体可将勘探及评估支出记录为费用，也可将该支出部分或者全部资本化。该支出只有在以下情况才可累计或者延后记录：
1.勘探区域土地的使用权及保有权的期限为短期的
2.支出预计可通过进一步的项目开发，出售，或者在该区域内的其他活动且此类活动还未达到可获得经济收益的，予以扣除的通过对澳大利亚前30强矿产资源集团的年度报表的分析，对于矿产的勘探和评估费用的会计处理，各集团出于各自利益的考量有着不同的处理方式。必和必拓集团（BHPBillitonLtd）在其2006年报中将矿产的勘探和评估支出列为费用，除了在可行性研究显示出具有经济收益的项目中所产生的勘探和评估支出。帕拉丁集团（PaladinResourcesLtd），在2005年度的年报中，在勘探和评估支出的确认的会计准则选择上做出其一个自主性的改变，该集团将勘探和评估支出列为费用，从已发生的收益中扣除。这样做的原因是因为该集团已从一个勘探型的企业过度到生产型企业，因此不受AASB6的限制。回顾帕拉丁集团的会计处理方法，最终使其账面上勘探及评估的资产类项目金额减少，累计损益增加，且在利润表中的勘探及评估费用增加。采取不同会计准则的公司例如特瑞阿克集团（TriakoResourcesLtd）和阿夸拉集团（AquilaResourcesLtd）则将勘探和评估费用延后，因为这些费用被合理的确认为将从产品的收入中扣除。沃特(2005)的研究表明，确认的无形资产和潜在的经济因素以及商誉和研发资产存在重要的关联性。管理层拥有将确认的无形资产进行资本化的决策权，而这一决策权的缺陷是使资产负债表的质量下降，因此影响投资者对公司内部运作的评价。
通过对年报和相关研究，对澳大利亚等发达国家的采掘行业会计准则的选择进行分析发现，当前澳大利亚会计理论框架在处理采掘行业勘探和评估支出上存在不足之处：费用还原法应当是唯一的方法，将会计准则的选择限制为单种方法并不能确保自行处理权的消除。即使“成本中心”已被定义，仍不可能在企业中准确区分开来，从而降低了整个产业财务信息的可比性和透明度。特别是采掘行业可受益于多种会计准则，揭示与自行处理权都满足于历史成本会计模型以反映企业的真实价值，但收入管理在一定程度上被减弱。
AASB6还要求对勘探和评估资产的成本必须事先进行确认，但允许企业对随后的确认方法运用成本模型或价值模型的两者之一。企业需要一种政策，使其能根据支出与已发现的矿产之间相关性程度，来确认该支出是否属于勘探和评估费用。必和必拓集团（BHPLtd）就是这样一个例子，该集团公司在2006年的财务报告中揭示了他们在费用确认上的会计准则选
[1][2][3]
择，包括了勘探和评估活动，这是比较罕见的。Yongvanich和Guthrie（）坚持认为非经济衡量标准在采掘行业的使用正与日俱增，他们的研究表明澳大利亚矿业公司越来越多地运用环境指标及实际指标，但却缺少对揭示这些非经济指标的监管系统。由英国政府起草的一份名叫采掘行业透明度倡议的国际框架，意在提供向发展中国家进行资源援助的可行性及透明度。正如Yongvanich和Guthrie（）的研究结果，该倡议鼓励使用非经济指标。
采掘行业是一个复杂而又活跃的产业，再加上众多的非经济信息，意味着管理人员的自行处理权也就是对会计准则的选择是固有的，因此理论体系应该在这些问题上制定正确的准则以此确保对企业进行真实可靠的描述。
AASB进一步规定对勘探及评估资产的残值进行估价，需满足以下要求：
*该资产的现值预计将超过重置成本
*勘探权已过期且不能续期
*日后勘探所涉及的明细费用尚未列入预算
*在特定区域内的勘探活动将被终止
企业需要一项会计准则用以将勘探及评估资产分配到“产生现金的单位”，再对其残值进行评估。国王矿业无限公司（KingsNL）在年度，将每个“关注范围”都当做一个“产生现金的单位”，何时对其残值进行评估有一定的自行处理权；CBH资源有限公司通常对勘探及评估资产的现值进行残值评估；阿夸拉资源有限公司则有一项政策，对勘探及评估资产的残值评估每年审核；奥斯特煤炭有限公司在每个会计报告日期审核被资本化的勘探支出；金思凯有限公司仅在重置成本预计将低于资本化的勘探支出的现值的情况下对勘探及评估资产残值进行估价。Styles（）完成了一项对美国石油及天然气行业-年度会计选择转变的调查，该调查包括了关于残值处理的几个方面。调查发现对会计选择的转变表现在现代企业大量利用残值测试，另外企业在现值超过重置成本的条件下，趋向在季度的基础上而不是年度的基础上使用残值测试。在季度的基础上实施残值测试可能导致对公司的描述不完整进而导致透明度的降低。调查还反映出大部分公司在削减产量的情况下愿意重新考虑现金流，但这仍取决于管理人员的自行处理权。资本化生产前期的成本以及残值测试形同一种会计选择，反映出管理人员的目标。这些选择权不可避免，但正确的行业准则能减少亏空及其他潜在的危险。
AASB另一项要求就是确认对勘探活动所产生的“关注范围”进行消除及还原的职责。AASB“准备金，或有资产，或有负债”要求此类支出必须在充分考虑未来可预见的风险及货币的时间价值的基础上进行衡量。将一部分的勘探支出还原为费用。西部地区无限公司在其年度财务报告中揭示了其还原支出的构成，衡量标准及潜在的风险。Style（）的调查显示采掘行业一如既往地在揭示有关将来终止，还原及放弃成本，主要的改变体现在对这些成本的汇总及预测频率。就整体而言，企业更倾向于从财产及公司而非从区域的角度进行这些成本的汇总，同时该调查还发现对于这些成本进行预测的频率正在增加。将这些成本进行汇总的程度越高意味着越难将这些成本区别开来，进而也就意味着对于股东来说，该公司的财务透明度也就越低。逐步增高的揭示频率是一个积极的信号，也许也正是金融市场对采掘行业透明度及可行性更噶要求的结果。三、会计准则选择，使用者及管理者
关于会计准则的选择的准确性和时宜性及管理人员如何运用选择权的讨论及研究从未停止过。选择是会计职业判断的结果，如果做出合宜的选择，将会增加会计报告的价值。另外，会计报告反映了公司及管理人员的表现。会计准则选择的动机有可能是“有效的管理”，也有可能是经理人投机行为的结果。Sunder（）对美国采掘行业使用完全支出法及成功作用法的结果进行调查发现，新成立的发展中公司更倾向于使用完全支出法，因为此方法可以提供更为有利的产权比率。Gerhardy（）同样调查了澳大利亚的生产前期费用，发现财务杠杆越高的公司越倾向于支付越低的生产前期费用。Graham，Harvey和Rajgopal（）在对位财务总监进行调查后发现，大部分财务总监在预期目标已实现的情况下，对收入进行平滑处理。
另一方面，会计准则的选择对会计报告使用者在做决策及有效监管管理人员起着十分重要的作用。采掘行业不同寻常及独有的特点使得使用者对会计准则的选择产生了疑虑，采掘行业内在的经营风险对会计准则有着不可忽视的影响。另外，会计报告应该提供企业有关风险的信息，问题在于管理人员对会计数字存在可操作的空间，因此更重要的对于制定会计准则的部门应制定方针并约束对会计准则的选择以此来保证会计报告中的信息的透明度，可比性和综合性。
资产评估行业调研报告篇4
摘要：在房地产项目的开发过程中，前期可行性研究报告的编制与评估，在一定程度上将关系到整个项目的成败，本文就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。
关键词：房地产项目；可行性研究报告；编制要点；评估方法
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-828X（2012）03-0-02
为规范房地产开发项目经济评价工作，建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施，建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例，主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材，就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。
一、房地产项目可行性研究报告的编制要点
(一)平衡计算项目的物资投入、产出
生产性项目可研报告的编制，要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算，其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律，保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和，保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导，项目可研报告中进行详细的物料衡算，能够有效保证项目可研报告的整体质量，详细反映出项目投入与产出物数量，进而有效确定原材料、辅助材料成本，计算产品及副产品的销售总量及收入，确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题，一般有以下四种情况：投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响，不能有效的反映项目实际情况，导致财务评价缺乏准确性，影响整体项目决策。与之相类似，项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算，进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。
(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应
投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系，也存在本质上的不同，投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动，具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内，有效的提出框架式工程建设方案，并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联，相互统一。在实际操作过程中，以下问题仍需要注意及改正。首先，实际工程方案设计与可研报告不符，严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建设方案无法落实；其次，项目可研报告明确了项目单项工程费用，但在实际工程建设方案中，工程内容及工程量不明确；第三，可研报告中虽然明确了工程内容，但工程量不够明确，无法有判断投资可信性。
(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算
投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后，进行项目投入总资金估算，包含项目建设资金及流动资金。其中，项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则，原则中规定，项目开发过程中，用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产，根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此，建设投资中资金要素及费用应包含：项目原有固定资产，应将其转化为现值计入项目投资中；购置及自有的土地使用权；购置及自有的无形资产，要作价后计入总投资；设备购置费用及附属费；项目投产前的技术开发费用；国家及行业规定收取的相关费用；工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。
(四)在建设方案中明确项目的工程量
项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气（汽）排水、制冷的供给方案，方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述，并以此为依据，有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽，不能只侧重工艺的比较、选择及论述，还应对公用工程方案进行全面的比较和论述，明确项目工程量，优化项目方案。同时，还应全面分析论述公用工程建设方案，有效明确工程量，不能一语而过，全面保证项目可行。
二、房地产项目评价中的市场调研
房地产项目开发是以市场供给为导向，以盈利为目的的投资活动，市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研，对市场进行有效预测，并以此为基础，全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等，保证项目顺利进行。
1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析，发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向，判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段，分析区域经济概括，预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划，并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解，做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测，分析未来产业、市场及价格变化，对未来开发形势及行业总体发展进行预测。
2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析，分析市场现状并进行短期预测，对房屋存量及供给进行详细了解，分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况，预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查，了解住房需求情况及区域消费能力，判断区域住房需求总量及住宅消费趋势，确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。
3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析，通过全面的竞争分析，进行市场细分，有效估算市场总吸纳量及吸纳速度，判断拟开发项目未来市场份额，明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。
4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的，只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位，通过全面的市场分析，进而确定项目产品市场。对于市场的定位，应分析区域竞争及市场需求，从消费者需求的角度出发，考虑市场未来发展趋势，对目标市场进行有效预测，指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求，避免盲目开发，而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律，结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格，考虑区域发展潜力及阶段购房趋势，合理制定。对此，项目的营销方案、策略为：挖掘项目“卖点”，提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力，走品牌发展的道路，突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。
三、房地产项目评价的内容、方法
(一)制定设计评价指标
房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素，实现各影响因素相互统一，提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业，专业性强，设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础，开展建筑设计工作，不断完善产品使用功能，在提升项目质量及科技含量的前提下，实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。
(二)对项目整体规划的评价
在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后，分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等，以市场定位为基础，全面进行项目规划。
(三)项目的财务分析
房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上，准确计算房地产项目财务收入及住处情况，通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况，有效分析房地产项目财务可行性，并进行风险预测，是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发，通过对社会经济效益及费用的计算，分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用，进而有效判断项目的可行性。
(四)制定合理、系统的财务评价指标
财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等；经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等；财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。
综上所述，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。
参考文献：
[1]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006(01).
[2]巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技,2006(05).
资产评估行业调研报告篇5
李宋松［4］认为遗产监测工作具有制度、技术和科研三方面内涵，涵盖了定性评估和定量评估两个层面，包括监督、监管规划的执行、遗产地自身管理中的问题，以及构建可量化的监测指标体系等多方面的工作。无论对其内涵的解读视角存在何种差异，越来越多的遗产管理人员和研究人员认识到监测在遗产地价值反映与管理决策方面所具有的关键作用，它既是维护遗产安全的有效手段，也是各级管理机构相互协作共同保护的重要途径。对于多数文化遗产来说，很多灾难是不可逆的，动态监测是为了更便于观察，及时发现问题，因而监测具有预防性、长期性和系统性。与监测不同，遗产评估工作通常是静态的，具有目的性的被动工作。评估的概念有广义与狭义之分，按照目的划分遗产评估主要包括了价值评估、风险评估、适应性评估、发展潜力评估、可持续性评估等几大类。一般来讲，评估是指对项目实施过程中或实施结果进行系统地、有目的地判定和评价，分析某一时期内项目的效果、效率、影响和持续性等。
二、监测评估的国际经验
(一)世界遗产的监测评估方法
联合国教科文组织的世界遗产一直是国际文化、自然遗产保护项目中的代表，其管理和实践经验相对成熟，对农业文化遗产的管理和保护工作具有指导意义。针对评估监测，主要有四点经验值得借鉴。1.政策法规明确保障《世界遗产公约操作指南》明确将监测与评估工作列为管理事项，在《指南》第IV、V两章中分别制定了“对世界遗产保护状况的监测程序”和“执行公约的定期报告”两部分要求。我国为了解决遗产监测法律法规缺位、体制机制不健全的问题，国家文物局先后出台了《世界文化遗产保护管理办法》和《中国世界文化遗产监测巡视管理办法》，初步建立起我国文化遗产监测管理框架。2.监测方法规范世界遗产的监测主要分为系统监测和反应性监测。系统监测的内容包括对保护规划执行情况、遗产保护、管理、展示、宣传等情况的全面监测，并且以报告的形式定期提交至世界遗产委员会。反应性监测对缔约国而言则是被动监测，由世界遗产中心、联合国教科文组织的其他机构(如物质文化遗产处)以及顾问成员进行，由他们根据从各方面了解到的线索进行考察和评估，就某些特定的世界遗产的保护状况向世界遗产委员会提出报告，再由委员会根据有关国际公约的条款作出相应的反应。我国对世界文化遗产实行国家、省、世界文化遗产地三级监测和国家、省两级巡视制度。同时制定了《世界文化遗产监测规程》(征求意见稿)，对监测范围、术语、监测实施、监测结果与评价、监测报告的内容格式做了详细规定。3.信息系统共享经验自2012年起联合国教科文组织着手建立世界遗产保护现状在线信息系统。该系统综合集成了1979年至今的各遗产地保护现状报告和影响因素，不但作为数据库存储信息，而且吸引全球对遗产保护有兴趣的人共享资源，分享智慧。4.监测报告审议方式促进区域合作为了促进缔约国、各主管当局和地区专家服务机构开展地区合作，按地区对定期监测报告进行审议。遗产委员会根据事先制定的计划，每6年对一个地区的监测报告审议一次，并将审议结果向教科文组织大会报告。
(二)日本经验
日本作为发达国家，同时也是全球重要农业文化遗产数量第二多的国家，更倾向于利用农业文化遗产振兴农村，促进“第六产业”①的发展。日本政府和东京大学、联合国大学合作的农业文化遗产综合评估研究项目从应对未来变化的能力即适应性入手，构建了日本农业文化遗产综合评估方法，并对日本现有的5个全球农业文化遗产和5个候选点开展了评估工作。其中生态适应性指系统和自然灾害动态变化的情况下，这些社会生态生产景观通过利用多种生态系统服务维持各项功能的能力。社会适应性指激励当地社区、政府、商业组织、非盈利组织以及其他利益相关者共同参与保护当地资源的新方法。经济适应性指创造采用整体营销方法的全新商业模式，有效利用当地资源为农产品带来新的价值［5］。这种标准化的评估方法还将用于日本农业文化遗产评选工作中，不但有益于未来长期动态研究，相应的评价指标也为定期监测提供有力保障。此外，日本的农业文化遗产监测工作中尝试参与式的方法，引导农业遗产地社区及其他对遗产感兴趣的民众参与到保护工作中。自2009年开始在能登半岛发起的“Maruyama-gum”的学习小组，通过组织城乡居民和当地研究人员一起参与生物多样性监测、自然观测和传统农业生活方式的研究，促进了当地生物多样性和生态系统的保护和社区复兴。
(三)韩国经验
韩国的农业文化遗产工作虽然起步较晚，但在申报、认定、保护、发展等方面推进速度很快，并取得了显著成效。韩国设定了评选标准，成立了评审委员会，负责评议申报材料和实地考察。在成为国家重要农业文化遗产之后，政府将监测一次或多次。同时遗产地每年要自行开展两次监测调查，由当地政府形成正式报告提交到国家管理机构，以便更好地保护和管理。报告应当包括预算情况、实地调研结果，修复和修缮工作以及管理工作情况。在遗产地保护规划中也明确提到监测各项调研活动［6］。韩国还建立了农业文化遗产信息系统，运用综合实地调查、测绘地图、航片和卫星数据等获取的空间数据系统而有效地用于遗产发掘、调查、认定、监测和管理工作。目前已完成了27处农业文化遗产地的调查和数据入库。数据库的建立为农业文化遗产保护提供了基线信息，便于监测遗产的时空变化，有利于统一保护和管理［7］。同时互联网地图的兴起，也使得公众参与监测成为可能。然而韩国对农业文化遗产的保护更注重静态的物理方面，数据库监测的对象更趋向于文物的性质，而没有真正意识到农业文化遗产是活态的复合系统，对其的监测也不应仅仅局限在农田或农业工程等本身，而应当充分考虑生态、经济、文化和社会等多个方面。
三、监测评估体系建设
(一)当前我国农业文化遗产监测与评估工作现状
与我国世界遗产存在的多头管理、交叉管理等问题不同，农业文化遗产保护工作始终在农业部及各级政府农业部门管理范围之内，这一管理机制保证了相关工作的顺利展开，工作效果、效率也得到充分保障。但由于农业文化遗产保护工作开始时间较晚，全国乃至全球范围内均处于探索阶段，因而其监测与评估工作相比于世界遗产存在一定的差距。其中，监测工作严重滞后，监测能力有待提升，监测模式亟需建立。当前，农业文化遗产所在地区对监测工作的重视程度不足，投入的人员、经费、技术有限，严重制约了全面的监测工作的进行。监测成为申遗目标下的一项任务，工作缺乏主动性，监测工作从原本应当的日常监测变成了被动的应急性信息收集，这样很可能造成原本可以被消灭在萌芽状态的威胁被遗漏，同时也影响农业文化遗产研究工作的顺利进行。农业文化遗产评估工作状况略好于监测工作，作为基础工作之一，遗产地现状和价值评估工作在各地申报全球重要农业文化遗产和国家重要农业文化遗产过程中都已经明确涉及。其中包括了针对农业文化遗产的单一功能的评价，如农业生物多样性［8］、农业文化遗产地旅游资源潜力［9］、农业文化遗产资源旅游开发的时空适宜性［10］，和从生态系统的角度开展了基于生态足迹的可持续发展评价［11］、生态系统服务功能价值评估［12］，以及从景观多功能［13］和农业多功能［14］的角度进行综合评价。尽管如此，评估工作仍存在标准不一、涵盖不全、体系不清等问题，需要对评估的体系进行系统协调和构建。
(二)监测与评估保障机制
监测与评估工作不是日常的繁琐记录，而应当是包括了监测制度的建立、管理组织的体系与机制、操作层面的技术准则和规则以及监测的约束机制等在内的一套管理体系［15］。1.政策法规规范把握我国当前在全球重要农业文化遗产领域的主动权，在履行《能登公报》中所涉及的责任和义务的同时，促进缔结更有约束力的“公约”。对当前我国重要农业文化遗产管理“办法”和“条例”进行补充修订，将监测与评估作为重要部分，为两项工作的展开提供充分的法律法规保障。并以此为基础，获得各级政府对农业文化遗产监测与评估工作的经费、人力的支持。2.监测巡视制度建设针对当前监测工作滞后的现状，应设立由相关部门和专家学者共同组成的部级监测巡视机构，参照世界遗产反应性监测的机制，对各遗产地进行定期或不定期的巡视考察，对其管理状况进行系统评估，及时发现问题和隐患、形成监测报告，发挥行政的监督作用。3.科研与技术支撑科研上展开多学科、多部门合作，在研究工作过程中，在基本一致的标准体系下，对监测与评估的相关数据与信息进行采集、整理和测算，将科研工作与监测评估管理工作有机结合。在科技层面，当前可用于农业文化遗产管理的先进技术手段越来越多，遥感、地理信息系统、全球卫星定位系统、管理信息系统等均可用于农业文化遗产的监测评估工作中，为遗产地主管部门管理工作提供科学的依据。4.多方参机制与人才培训农业文化遗产的动态保护一直强调多方参与机制，在其监测和评估工作中这一机制同样具有重要意义，特别是当地社区的参与。另外，应加强各类监测与评估人员的培训，通过搭建平台加强经验交流等。培训不仅仅是传输知识，更多的是意识和经验交流。加强各级监测人才培训，有助于相关人员的主动参与。各利益相关方的广泛参与有助于提高评估工作的可信度以及监测系统的长期可持续性。
(三)基于顶层和底层两端的监测评估框架
资产评估行业调研报告篇6
当前广告业评估架构与评估内容
目前，我国广告业的评估主要是从广告产业评估和广告公司评估两个层面展开的。两者之间存在明显的差异，不仅评估内容、评估模式与评估方法不一样，而且具体的评估主体、评估目的也迥然不同。
1.广告产业评估。广告产业评估是由政府部门或者是行业协会，从宏观的角度对整个广告产业进行统计和评估，包括产业组织评估和产业结构评估两个方面，从而为政府部门了解行业动态或者制定相关的产业政策提供依据。首先，产业组织评估主要是对市场结构、市场行为、市场绩效进行的评估。市场结构是指特定产业内市场主体的构成及其相互关系，比如垄断竞争、完全竞争、寡头竞争、完全垄断等，因此，该指标决定着市场竞争或者是垄断的水平。市场行为则是企业为了获得更多的利润或者是更大的市场占有率而采取的一系列行为手段，包括铺货、价格、创新等。市场绩效是指在特定的市场结构中，企业通过相关的市场行为，在利润、产量、技术、质量、品种等方面所达到的现实状态。其次，产业结构评估主要是对产业布局、产业关联、产业结构优化、产业竞争进行的评估活动。具体来说，广告产业的结构评估主要包括广告产业的区域分布特征、广告产业与其它产业的关联程度、广告产业竞争力状况等。
2.广告公司评估。广告公司评估是由行业协会或者是媒体组织，从微观角度对广告公司进行定期或不定期的考评。一方面对广告公司的行为发挥一定的监督作用；另一方面也能够向业内宣传优秀的广告企业，从而起到示范效应，引导其它广告公司向更加规范化、专业化的方向发展。在此过程中，政府一般不介入对广告公司的评估。其评估内容主要包括资质评估、业绩评估、影响力评估与社会效益评估等。其中，资质评估主要涉及广告公司是否拥有合法的从业资格、行业优势等。这是进行其它相关评估活动的前提和基础。业绩评估则是对广告公司在特定时期内的经营状况进行的评估活动，包括营业额、利润率、市场份额等。影响力评估则是对广告公司品牌知名度、品牌价值以及所从事广告活动的回报率、有效性进行的考量；社会效益评估是对广告公司经济效益以外的其它潜在影响的分析，包括对社会大众的文化知识、消费观念、价值追求、生活态度的影响等。
当前广告业评估存在的问题
伴随着我国广告业的快速发展，尤其是影响力的日益增大，广告业评估的重要性也日益凸显出来，并引起各方的关注，从而逐渐形成明确的评估主体、评估目标和系统的评估内容、评估架构和评估方法等，为广告业的健康发展提供了有效保障。然而，由于各方面原因，当前我国广告业评估还存在诸多亟待解决的问题。明确这些问题，才能为广告业评估今后的发展与变革指明方向。
1.评估指标单一，评估内容欠缺。首先，从广告产业评估的角度来说，其评估指标呈现出单一化的特征，很多能够反映当前广告业经营现状或者是竞争能力的指标并没有考虑进来，比如广告经营单位的规模经济状况、创意与服务能力、进入与退出壁垒、服务差异性状况、市场集中程度等，都属于广告产业评估的范畴，却在目前的评估中没有涉及到。这使我们无法对广告业整个行业的发展情况有一个深入、系统、全面的认识，从而直接影响到国家政策的制定与执行效果。其次，对广告公司的评估也存在评估内容欠缺的现象。比如在广告公司的社会效益评估方面，仅仅考虑到违法、虚假、违公德等各种明显的问题广告形式，却忽视了广告活动对人们的消费观念、价值认知、生活态度等方面潜移默化的影响。除此之外，在广告公司资质评估、业绩评估、影响力评估方面，也缺乏对我国广告业规模小、经营水平低现状的考虑。很多评估内容都是针对国内仅有的几家大型国际4A广告公司和国有广告公司而进行的，在提升这些公司的知名度与影响力的同时，事实上也在不断地拉大与其它中小型广告公司的距离。
2.评估活动存在“厚此薄彼”的现象。在长期的历史发展过程中，我国虽然建立了明确的评估主体、评估目标和系统的评估内容、评估架构和评估方法，然而在实际的评估过程中存在明显的“厚此薄彼”的现象，即对部分评估指标的弱化、轻视甚至是忽视等。比如在历年的广告产业评估过程中，广告营业额占GDP比重、广告公司营业额和媒体广告营业额所占比重、不同媒体广告营业额比重、不同所有制广告公司所占比重、广告行业投放额比重、广告产业的区域分布状况等，无疑是整个产业评估体系的重点内容。而对于广告市场集中度、广告市场竞争程度和规模经济状况、广告公司一体化战略行为、广告产业与其它产业关联度、广告公司的市场绩效、广告产业的竞争力状况等，则往往是一笔带过。事实上，这些内容才真正反映了我国广告业发展水平、与国际广告公司之间的差距等。另外，在广告公司评估方面，虽然各个评估主体都认识到广告公司社会效益的重要性，然而由于评估双方利益的关联性、技术的限制等原因，人们往往重视广告公司的资质、业绩与影响力，而不太重视其社会效应，从而极大地弱化了其在广告公司评估体系中的地位。
3.评估主体各行其是，缺乏统一规划。通过上文的分析可以发现，目前对于广告产业的评估主体包括政府部门、行业协会、媒体组织等，而每一个主体下面又可以分为诸多不同的个体。其在广告产业评估过程中主要存在两个方面的问题：首先，各个评估主体之间缺乏有效的沟通和交流，往往是各行其是，进行定期或不定期的评估活动，由此造成重复评估的现象十分严重。其次，各个评估主体之间对于评估内容缺乏统一的标准或者是指标体系，比如对于广告公司业绩的评估涉及到广告策划、创意、制作、媒体调研与组合、与效果评估等环节。不同的评估主体呈现出不同的看法，有的将广告制作视为影视公司的业务；有的将媒体调研与组合视为媒体组织的业务；也有的将广告效果评估视为专业的调查公司的业务，从而造成对同一评估对象的不同评估内容和评估结果。这对于发挥广告业评估的价值极为不利。
4.歪曲评估结果。首先，在进行广告产业评估的过程中，广告公司会有意夸大广告活动的正面效果，或者强调广告在基本层面上的效果，而忽视了负面效果，因此在提供相关资料和数据的时候，其观点带有明显的偏向性或歪曲性。其次，当调研结果用于广告主在会议上做的广告效果评估报告时，典型的客户曲解调研结果的公共情况就会出现。客户可能单纯地以销售量作为广告效果评估的标准，而坚持整个广告活动效果的有限性。而广告公司则强调广告活动仅是公关、促销、事件营销、POP等诸多营销手段中的一种，单纯以广告作为提高销售量的主要手段，似乎有点强人所难。另外，一些广告公司出于市场竞争的需要，有意夸大调研结果。如一些企业在一系列广告之后，夸大本企业产品的销售量、吹嘘消费者对本企业的高信誉度等情况。此时广告产业调研主体由于受到广告公司经济利益的束缚，同时也为提升本公司的实力与美誉度，对一些广告公司的这种行为，只能保持沉默。
提高广告业评估精确性的几点建议
广告业评估是一项十分专业的活动，决定着是否能够反映我国广告业发展的真实情况，而且直接影响到国家方针政策的制定等，因此，提高广告业评估的精确性应当引起我国足够的重视。
1.提高评估人员的业务素养。众所周知，一切活动的开展都是由人来进行的，人的业务素质与道德素质直接决定着活动质量。因此，从人的角度来说，要想真正提高广告业评估的精确性必须从三个方面入手：首先，要增强评估人员对于广告业评估活动重要性的认识，从思想上提高重视程度，由此慎重地对待自己的工作。其次，要加强评估人员的广告业务素养，不仅要了解广告活动的运作过程；而且要清楚地明白广告在整个社会政治、经济、文化系统中的地位和现状，从而以一个广告专业人员的角色来看待评估活动。第三，要提高评估人员的技术与技巧水平，比如资料收集的方法、分析技巧、总结问题的能力等，由此保证评估质量。
2.加强政府部门的监督与协调作用。正如上文所说，目前广告业评估不仅存在指标单一，评估内容欠缺的现象；而且评估主体各行其是，缺乏统一规划，既大大降低了评估质量和评估效率，也影响到人们对广告业发展真实情况的认识和评价。基于此，我们应当加强政府部门的监督与协调作用，一方面应当制定系统、规范的广告业评估内容和评估标准，使相关的评估活动有章可循；另一方面要加强对评估主体的资质审核和行为监督，由此保障评估活动的专业性，并且能够正确地履行自己的职责，从而顺利地完成相关的评估活动。
3.制定有效的激励措施。目前，对于广告业的评估活动大都是由政府部门、媒体组织、调研机构自发进行的，因此，我国除了要制定规章制度、资质审核、行为监督方面的强制措施之外，同时也要采用一些有效的激励措施，从而鼓励相关的评估主体能够主动地提高评估质量。具体来说，这些激励措施包括：制定广告业发展年鉴，把高质量的评估报告收纳进来，并给予一定的名誉或者是物质奖励。这也是对评估主体的工作能力的一个肯定。另外，我们也可以对年度广告业评估报告进行一个评估活动，给予评估主体相关的荣誉证书，从而鼓励它们更新评估方法和提高评估质量等。
总体来说，广告业评估具有深远的影响，需要各个评估主体一方面能够引起足够的重视；另一方面不断地丰富自身的广告专业知识和评估技能，并且在政府部门的引导与协调之下，不断地提高评估质量，使广告产业健康发展。
参考文献：
①张金海廖秉宜：《中国专业广告公司的生存现状与模式创新》[J]，《中国广告》，2006年第7期，第67～70页
②舒永平：《广告公信力评估模型的建构与操作》[J]，《现代传播》，2009年第3期，第21～24页
③高涵：《媒体广告经营权的价值形成与客观评估》[J]，《新闻界》，2005年第3期，第43～45页