住房公积金贷款要求范例(12篇)
住房公积金贷款要求范文篇1
公积金借款合同范文1委托人(甲方)：
受托人(乙方)：
甲方根据《住房公积金管理条例》及其他有关规定，委托乙方向________________(以下称借款人)发放住房公积金贷款。乙方同意接受甲方的委托。甲、乙双方遵照国家有关法律规定，经协商一致，订立本合同。
第一条甲方将人民币资金(大写)________委托乙方按住房公积金贷款程序向借款人发放和收回。
第二条甲方委托乙方发放住房公积金贷款，应在乙方营业部门开立存款专户，并于本合同生效后叁日内将人民币资金(大写)________一次存入专户用于贷款发放。
第三条住房公积金贷款的对象、金额、种类、用途、期限、利率、提款、还款方式，均由甲方在国家有关法律规定和政策允许的范围内，根据具体情况在《住房公积金贷款通知单》中确定。
第四条本合同生效后，在对借款人发放住房公积金贷款时，甲方向乙方提交《住房公积金贷款通知单》。乙方在收到甲方提交的《住房公积金贷款通知单》及所附资料后，应按《住房公积金贷款通知单》的要求发放住房公积金贷款。
第五条乙方向借款人发放住房公积金贷款前，应和借款人签订《中央国家机关住房公积金贷款借款合同》，并应在《中央国家机关住房公积金贷款借款合同》生效后贰日内将壹份合同原件送甲方留存。
第六条非乙方原因造成贷款损失的，乙方不承担赔偿责任。
第七条对本合同项下的住房公积金贷款，甲方应要求借款人提供担保。担保方式、担保人和抵押物(质物)由甲方审定，并具体在《住房公积金贷款通知单》中确定。
第八条借款人如不按《中央国家机关住房公积金贷款借款合同》的约定使用和归还借款本息，乙方可根据银行有关规定对借款人进行必要制裁。
第九条利息和手续费。住房公积金贷款利息由乙方向借款人收取，按月结息。乙方应在收取利息后当日将贷款利息划入甲方账户。如遇国家调整利率，甲方应根据国家规定办理利率调整手续。乙方发放住房公积金贷款所收取的手续费按甲乙双方签订的协议支付。
第十条乙方在每次收回贷款后当日将贷款如数划入甲方账户。
第十一条住房公积金贷款的展期，应凭甲方的书面通知才能办理。
第十二条本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除。需变更本合同条款或解除本合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。
第十三条违约责任
1.甲方未按本合同第二条的约定如期将约定的资金存入专户，或超出专户存款总额要求发放住房公积金贷款，或者违反第三条、第四条约定未向乙方提交有关资料，甲、乙双方又未达成变更上述条款的协议的，乙方可拒绝发放住房公积金贷款，并可视情况要求甲方支付贷款总额5%的违约金。
2.乙方未按本合同和《住房公积金贷款通知单》中确定的贷款对象发放住房公积金贷款，甲方可要求乙方支付贷款总额5%的违约金，造成贷款损失的，乙方还应承担赔偿责任。
3.乙方违反本合同第十一条约定，擅自为借款人办理贷款展期，应向甲方支付展期贷款余额5%的违约金。甲方并可要求乙方限期收回展期住房公积金贷款。违约责任明确后，违约方应主动支付违约金。
第十四条本合同未尽事宜及与《北京住房公积金贷款办法》和甲乙双方签订的《住房公积金业务手续费及奖励资金支付协议》有不一致之处，以《北京住房公积金贷款办法》和《住房公积金业务手续费及奖励资金支付协议》为准执行，并按《中央国家机关住房公积金贷款操作规程》的规定办理相关手续。
第十五条争议的解决方式
甲、乙双方在履行本合同中发生的争议，由双方协商或通过调解解决。协商或者调解不成，可向合同签订地人民法院起诉，或者向合同签订地的合同仲裁机构申请仲裁。
第十六条本合同未尽事项，按国家有关法律、法规和金融规章的规定执行。
第十七条本合同自甲、乙双方法定代表人或有权签字人签字并加盖单位公章之日起生效，至甲方住房公积金贷款全部收回后失效。
第十八条《住房公积金贷款通知单》和乙方要求甲方提供的其他资料，均为本合同的组成部分。
第十九条本合同一式两份，甲，乙双方各执一份。
甲方(签字)
乙方(签字)
丙方(签字)
签约日期：_______年_____月_____日
公积金借款合同范文2借款人即抵押人(以下简称甲方)：
贷款人即抵押权人(以下简称乙方)：
保证人即售房单位(以下简称丙方)：
甲方因购买或建造或翻建或大修自有自住住房，根据XX市公积金管理中心和《职工住房抵押贷款办法》规定，向乙方申请借款，愿意以所购买或建修的住房作为抵押。乙方经审查同意发放贷款。在抵押住房的房地产权证交乙方收押之前，丙方愿意为甲方提供保证。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。
第一条借款金额
甲方向乙方借款人民币(大写)_________________________元。
第二条借款用途
甲方借款用于购买，建造，翻建，大修座落于_____区(县)____街道(镇)_____路(村)_____弄_____号_____室的住房。
第三条借款期限
借款合同期限从_____年____月____日至____年____月___日止。
第四条贷款利率
贷款利率按签订本合同时公布的利率确定年利率为___%(月利率___%)。在借款期限内利率变更，按中国人民银行规定办理。
第五条存入自筹资金
甲方应在本合同签订后，在乙方开立活期储蓄存款户(储蓄卡帐户)，将自酬资金存入备用。如需动用甲方本人，同户成员，非同户配偶和非同户血亲公积金抵充自酬资金的，需提供当事人书面同意的证明，交乙方办理划款手续。甲方已将自筹资金支付给售房单位作首期房贷并有收据的可免存。
第六条贷款拨付
向售房单位购买住房或通过房地产交易市场购买私房的甲方在此不可撤销地授权乙方，在办理住房抵押登记获得认同(乙方确定)之日起的五个营业日内将贷款金额连同存入的自筹资金全数以甲方购房款的名义转入售房单位或房地产交易市场在银行开立的帐户。
甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自筹资金用完或将要用完时，有乙方主动将贷款资金划入甲方在乙方开立的活期储蓄存款户储蓄卡帐户)按工程进度支用。
第七条贷款偿还
贷款本金和利息，采用按月等额还款方式。
贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息接清。
(1)第一期(合同签订时)每月还本息额为：人民币(大写)_____万_____仟_____百_____拾_____元整。
(2)第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房公积金贷款利率计算，以乙方书面通知为准，同时变动分期每月还本息额。
甲方需动同本人，同户成员，非同住配偶和直系血亲公积金用于偿还贷款本息的，可在每年的__________月份办理一次，手续与本合同第五条公积金抵充自筹资金相同。
储蓄卡，信用卡还款
甲方必须办理中国建设银行储蓄卡，信用卡，委托乙方以自动转帐方式还本付息的足额款项，存入储蓄卡帐户或信用卡帐户，保证乙方能够实施转帐还款。
当因甲方原因造成用卡还款失败时，甲方必须持现金到原贷款经办行还款。
甲方提前将未到期贷款本金全部还清，乙方不计收提前还款手费，也不退回按原合同利率收取的贷款利息。
第八条贷款担保
本合同项下甲方购买的住房由丙方提供阶段性保证。在未将房地产权证交乙方收押前，如发生借款人违约连续三个月拖欠贷款本息，罚息及相关费用，丙方须在接到乙方发出《履行保证责任通知书》后的十日内负责代为清偿。保证期限从贷款发生之日起，至乙方取得房地产权证收押之日为止。
保证期间，借款合同的甲，乙方协议变更借款合同内容，应事先征得丙方的书面同意。
本合同项下甲方购买，建造，翻建，大修的住房作为借款的抵押担保，由甲，乙方另行签订《住房抵押合同》。甲方购买期房的，应将购房预售合同交乙方保管。
第九条合同公证
甲，乙，丙三方自本合同签订之日起的十日内，向公证机关办理本合同和甲，乙方签订的住房抵押合同公证。
第十条合同的变更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除本合同。
甲方如将本合同项下的权利，义务转让给第三方，应符合有关规定，并应事先经一方书面同意(如在保证期间应征得丙方同意)，其转让行为在受让方和乙方重新签订借款合同后生效。
第十一条甲，乙双方的权利和义务
甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款;甲方应在合同约定的期限内向乙方归还全部贷款本息;甲方必须按约定用途使用乙方贷款，未经乙方书面同意，甲方不得将乙方贷款挪作他用。乙方应按合同规定期限及时发放贷款。第十二条违约责任
甲方在执行本合同期间，未按月偿还贷款本息为逾期贷款，乙方按规定对其欠款每____天计收万分之_____的罚息;并由甲方在活期储蓄或储蓄卡帐户内存入一个月的贷款数，保证按时归还乙方贷款。
甲方如连续六个月未偿还贷款本息和相关费用，或被发现申请贷款时提供资料不实以及未经已防书面同意擅自将抵押住房出租，出售，交换，赠与等方式处分抵押住房的，乙方有权提前收回贷款本息，直至处分抵押住房，如不足以偿还欠款的没有继续向甲方追偿欠款的权利。
甲方未将乙方贷款按合同约定使用而挪作他用，对挪用部分按规定每天计收万分之十二的罚金。
第十三条本合同争议解决方式
在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成，可以向乙方所在的人民法院起诉。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，仍须履行。
第十四条本合同自甲，乙，丙三方签订后生效，丙方保证责任至甲方所购商品房的《房地产权证》和《房地产其他权证证明》交乙方执管后终止。甲，乙双方承担责任至合同项下贷款本息和相关费用全部清偿完毕后终止。
第十六条本合同正本一式五份，甲，乙，丙各执一份，公证机关，房地产登记机构个执一份，副本按需确定，其中：送城市公积金管理中心一份。
甲方：(私章)乙方：(私章)
(签字)法定代表人(签章)_____年_____月_____日_____年_____月_____日
丙方：(公章)法定代表人(签章)
(或其授权人)
_____年_____月_____日
公积金借款合同范文3借款人即抵押人(以下简称甲方)：
贷款人即抵押权人(以下简称乙方)：
(以下简称丙方)：
甲方因建造或翻建或大修自有自住住房，根据西安市公积金管理中心规定，向乙方申请借款，愿意以所建修的住房作为抵押。乙方经审查同意发放贷款。在抵押住房的房地产权证交乙方收押之前，丙方愿意为甲方提供保证。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。
第一条借款金额
甲方向乙方借款人民币(大写)元。
第二条借款用途
甲方借款用于建造，翻建，大修座落于区(县)街道(镇)路(村)弄号室的住房。
第三条借款期限
借款合同期限从年月日至年月日止。
第四条贷款利率
贷款利率按签订本合同时公布的利率确定年利率为%(月利率%)。实际发放贷款时，遇中国人民银行调整利率，执行中国人民银行规定的利率，不再书面通知甲方。
第五条存入自筹资金
甲方应在本合同签订后，在乙方开立活期储蓄存款户(储蓄卡帐户)，将自酬资金存入备用。如需动用甲方本人，同户成员，非同户配偶和非同户血亲公积金抵充自酬资金的，需提供当事人书面同意的证明，交乙方办理划款手续。甲方已将自筹资金支付给售房单位作首期房贷并有收据的可免存。
第六条资金划拨账户
甲方委托乙方将贷款资金划入下列账号：
收款人名称：
收款人账号：
开户银行：
第七条还款方式及还款金额
1、甲方选择
2、在当前的利率水平下，甲方选择按月等额本息还款法的，当年每月偿还贷款本息的金额为人民币元(大写);选择按月等额本金还款法的，当年每月归还贷款金额的数额为人民币元(大写)。
第八条贷款担保
保证期间，借款合同的甲，乙方协议变更借款合同内容，应事先征得丙方的书面同意。
本合同项下甲方建造，翻建，大修的住房作为借款的抵押担保，由甲，乙方另行签订《住房抵押合同》。
第九条合同公证
甲，乙，丙三方自本合同签订之日起的十日内，向公证机关办理本合同和甲，乙方签订的住房抵押合同公证。
第十条合同的变更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除本合同。
甲方如将本合同项下的权利，义务转让给第三方，应符合有关规定，并应事先经一方书面同意(如在保证期间应征得丙方同意)，其转让行为在受让方和乙方重新签订借款合同后生效。第十一条甲，乙双方的权利和义务
甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款;
甲方应在合同约定的期限内向乙方归还全部贷款本息;
甲方必须按约定用途使用乙方贷款，未经乙方书面同意，甲方不得将乙方贷款挪作他用。乙方应按合同规定期限及时发放贷款。
第十二条违约责任
甲方在执行本合同期间，未按月偿还贷款本息为逾期贷款，乙方按规定对其欠款每天计收万分之的罚息;并由甲方在活期储蓄或储蓄卡帐户内存入一个月的贷款数，保证按时归还乙方贷款。
第十三条本合同争议解决方式
在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成，可以向乙方所在的人民法院起诉。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，仍须履行。
第十四条本合同自甲，乙，丙三方签订后生效，甲，乙，丙三方承担责任至合同项下贷款本息和相关费用全部清偿完毕后终止。
第十五条本合同正本一式五份，甲，乙，丙各执一份，公证机关，房地产登记机构各执一份，副本按需确定，其中：西安市公积金管理中心一份。
第十六条补充条款
甲方(签字、盖章)：乙方(公章、法人章)：
年月日年月日
住房公积金贷款要求范文
关键词:住房公积金;个人贷款;存在问题;对策
中图分类号:F83文献标识码:A
前言
住房公积金制度实质上是一种具有中国城镇住房特色的住房保障制度,有效的形成了国家、集体、个人三者共同负担解决住房问题的筹资机构。实行住房公积金制度不仅可以降低城镇居民职工贷款买房的还款负担,同时还可集结一部分稳定的住房资金用于加快城市廉租房、经济适用房的建设。住房公积金以其保障性、互、强制性、工资性和长期性的特点成为推动住房制度改革实行住房分配货币化的最重要形式。其中,发放个人住房贷款又是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。但是,目前住房公积金在贷款方面还暴露出如分配不公、个人使用渠道单一、手续繁琐等问题亟待解决。
一、我国住房公积金个人贷款存在的问题
(一)覆盖面低,分配上存在不公。公积金是作为政策性的低息贷款,但是由于公积金是基于工作就业的职工,而目前低收入群体的主体困难企业的职工及相当一部分下岗职工、没有“单位”的城市居民和在城市工作的农民工就无法参加公积金,从而违背了实行公积金的出发点。并且由于公积金贷款条件比较严格,同时房价飞涨,很多低收入者因为承受能力的制约而难以通过该渠道获取融资购房,所以这部分人群缴存的公积金没有发挥作用,只能到退休时全额领取,而相对的低存低贷款政策实际上是让低收入家庭蒙受了利息损失。此外,公积金只能用于房屋购买而不能用于房屋租赁,从而导致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公积金这一优惠政策。住房公积金作为一项政策性的住房金融制度,必须尽可能地扩大其覆盖率,更好地为低收入家庭服务。
(二)使用效率不高,大量资金闲置。住房公积金归集的目的原本是提供给职工用于购买、建造、翻修、大修自有住房,但是当前却存在大量公积金闲置或者投向国债,使得公积金的优势未能充分得到发挥。以重庆为例,2009年重庆住房公积金缴存数额达到77.17亿元,其中贷款金额26.99亿元,占同期归集金额的34.97%,比上年的49.85%下降了14.88个百分点,进一步说明了公积金贷款比例较低。其原因主要是基于资金的安全性要求较高,支取条件严格,提取数额受到限制。同时,住房公积金管理中心市场竞争意识不强,市场推广力度较弱也是导致贷款比例偏低的原因。
(三)商业银行缺乏积极性。根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行来办理。就受委托银行而言,如果购房者选择的是商业银行贷款则产生的利息全部归受委托银行所有,若购房者选择的是公积金贷款则银行只能收取一定比例的手续费。受委托银行受自身利益的驱动往往对公积金贷款客户采取一些消极拖办和误导手段,使得公积金贷款在申请和办理过程中等待时间过长,降低了公积金贷款业务的高效性和便捷性。虽然新的《住房公积金管理条例》中明确规定公积金管理中心必须在15日之内给客户能否贷款的答复,但是由于住房资金管理中心、担保公司、受委托银行不能实现合署办公,借款人需向每个部门提供相同的材料,顺利办完一切手续最少也需要一个月的时间,而不管是开发商还是购房者,贷款资金的快速到位才是关键。甚至很多商业银行在发放开发贷款时要求开发企业从本行发放个人贷款,也有不少开发商实行商业贷款时给予购房者一定的折扣优惠或者先贷商业贷款再转公积金贷款等方式,这样会额外支出很多相关费用,使得不少准备选择公积金贷款的购房者不得不选择商业贷款。
(四)担保费用较高。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下,担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为,其目的是减少贷款风险,保证公积金资金的安全性。而目前大多数地方的担保公司均是当地住房管理中心指定的,属于垄断经营地位,同时担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支,使得住房公积金原本给贷款者带来的利率优惠在无形中被担保费抵消了一部分。以重庆市为例,如果贷款年限为1～10年(含10年),每年需要缴纳的担保服务费按担保额的0.5‰收取;10年以上担保服务费按担保额的0.4‰收取,担保费不足300元的按300元收取。担保服务费计算公式为:
1、贷款年限为1～10年(含10年)
担保费=担保额×0.5‰×贷款年限
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为10年,公司收取担保费为200000×10×0.5‰=1000(元)
2、贷款年限为10年以上
担保费=担保额×0.5‰×10年+担保额×0.4‰×(贷款年限-10)
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为20年,公司收取担保费为200000×0.5‰×10+200000×0.4‰×(20-10)=1800(元)。
通过以上计算可以得出,每年需要支付给担保公司的费用无疑抵消了一部分因为公积金贷款而享受的利息优惠,加重了贷款者的还款负担。
(五)各个地区公积金个贷率差距悬殊。公积金与银行存款有一定的可比性,归集资金不能全部贷出,必须要保证足够的余额也就是流动性来应付存款人未来的提现要求,否则满足贷款要求的购房者贷不到款,符合提取条件的职工拿不到钱,一旦无法应对支付要求就会出现信誉破产危机。从全国来看,2009年个贷率(个人住房公积金贷款余额占住房公积金归集缴存余额的比例)为56.39%,但地区分布十分不平衡,一些内陆中部地区,如河北省2009年个贷率为43%,但是也有不少地区尤其是沿海发达地区的住房公积金的资金链实际是处于十分紧张的状况,比如江苏常州市2009年个贷率为96.30%,市区该比例更是高达98.88%,这么高的公积金贷款率意味着资金流向很可能入不敷出,将使得当地公积金面临着较大的支付风险。如何解决资金短缺问题,满足公积金缴存人不断增加的贷款需求,将成为各地区尤其是资金使用率高的地区公积金贷款运作中的主要困难。
二、解决个人住房公积金贷款问题的建议及对策
(一)加强公积金管理,严格缴存比例。因为住房公积金单位缴存部分不计入个人收入范围,个人缴存部分又免交个人所得税,故一些效益好的国有企业和行业垄断企业将公积金的缴存比例不断提高,这实际上是既增加了职工福利又规避了企业所得税和个人所得税。故各地住房公积金管理委员会应切实履行起职责,尽快按照要求规范缴存基数,规定公积金缴存上限,坚决杜绝擅自扩大缴存基数或超比例缴存,避免公积金成为缴存单位工资外发放薪金补贴和避税的渠道;同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金购买第二套房产时应付出一些额外成本,比如征收利息所得税、使用较高住房公积金贷款利率等。
(二)简化贷款手续,取缔各种限制条件。由于我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是凭借政府政令设立的,不以盈利为目的的全额事业单位。在这种体制下,资金中心和银行之间的工作不能很好协调起来,双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范,互相设置壁垒,极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度,实行一条龙服务,提高贷款工作效率,进一步简化贷款程序,降低使用门槛,努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用,减轻职工负担,真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。
(三)创新公积金使用方法。公积金的创新使用主要可以从以下三个方面来考虑:第一,考虑到一些低收入家庭面对当今高昂的房价无力承担,而公积金的使用规定只能用于房屋购买、自建和维修,而不能用于租房,故开辟申请租房公积金贷款业务可以加大对低收入家庭的支持力度;第二,可以允许职工提取本人及直系亲属的住房公积金用于支付购房首付款,允许购房职工以直系亲属名义申请住房公积金贷款,提高公积金使用率,体现住房公积金互的特点;第三,我国的住房公积金模式最初是借鉴了新加坡的中央公积金制度,新加坡中央公积金制度规定雇员缴交的公积金平时可用于购房和支付雇员本人以及直系亲属的医疗费用。可以效仿新加坡把家庭成员患重大疾病列入可以办理非销户提取的范围,如一位缴纳了住房公积金的市民,如果他的爱人患上了癌症,当他无钱交付医药费时可以经医院出具的诊断书、入院通知单、缴费通知单等材料向当地公积金管理中心申请提取住房公积金用于急用,这样不仅能提高公积金的使用效率,更体现了公积金制度对于保障民生人性化的一面。
(四)实行全国联网,统筹运用资金。力促住房公积金流动性均衡,实行区域内外融通,改变目前地域分割现状,由使用资金不足的地区向使用率低、资金充足的地区申请融资合作,由资金充足地区向资金不足地区的缴存职工发放公积金异地贷款,建立风险共担的合作关系,从根本上解决流动性均衡问题。如陕西省从今年3月25日起11个市(区)就已经开始施行住房公积金在省内通贷的规定。
(五)规范住房置业担保制度。进一步规范住房置业担保制度,打破垄断,向市场开放,同时可采用多种形式的担保,如抵押、质押、保证等形式。
三、结束语
建立公积金制度的根本目的是充分发挥公积金低存低贷的政策优势,加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题,本文从多个角度分析了目前我国公积金个人贷款中存在的问题并从如何提高公积金贷款率、创新使用方法、统筹运用资金等方面提出了一些建议,让公积金贷款更好地服务于职工购房,为人们提供更为科学、实惠的住房保障系统。
(作者单位:重庆大学)
主要参考文献:
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住房公积金贷款要求范文
一、构建国家住房公积金银行的意义
住房公积金银行的成立首先解决了当前资金监督不到位的问题，保障了资金的安全。我国现有的银行业监管体系已然成熟，住房公积金银行作为国有商业银行必然处于该体系的金融监管之下，这比原来在属地原则下的住房公积金管委会监管要有效的多。它不仅在业务的操作流程上更透明公开，还接受中国人民银行及银监会的监督和管理，而资金被个人挪占他用的现象将不会发生。其次在现有的公积金制度中，一些不发达地区有大量的住房公积金都被闲置着，在风险控制下，这些沉淀的资金只能存在银行收益甚微。而建立住房公积金银行后，住房公积金的保值增值将操作的更合理，资金的流动性会更强，投资也会更有专业性，从而使沉淀资金带来更多的效益。这部分闲置资金的合理利用不仅有利于住房公积金制度的良性发展，更有利于盘活房地产市场，促进市场经济的发展。最后，随着各地区住房公积金银行的成立，将替换掉原有的住房公积金管理中心，住房公积金中心原来的人员划归住房公积金银行，住房公积金银行的运营成本主要通过开展的金融业务所得利润来补充，这在一定程度上节约了大量的人财物资源。
二、从国际经验来看，成立住房公积金银行是公积金制度发展的方向
住房公积金主要是通过资金的方式运行，引入银行业的经营管理方式符合资金管理行业的客观规律和要求。实际国际上很多国家都设立了政策性住房金融机构，以解决国民的住房保障问题。例如挪威1946年成立国家住房银行，属于国有，其贷款只用于住房，其贷款总额占全国住房贷款总额的一半，同时还是政府住房政策管理中心，负责实施全国的住房政策。再如泰国从1952年起就成立了住房银行，隶属于国家财政部，是政策性金融机构，不以营利为目的。该银行以高于商业银行存款利率的方式吸收存款，以低于商业银行贷款利率的方式发放住房贷款，为促进住宅事业的业发展、特别是解决中低收入家庭的住房问题发挥了重要作用。住房金融机构的资金的要做到安全高效，住房公积金运营规范，从国际经验上看，必须向独立法人性质的金融机构转变，同时政策性的金融机构完全可以通过市场手段来动员国内居民的储蓄筹措资金，开展政策性住房金融业务。另外低收入者可以从政策性住房金融中获得低利率的贷款，改善居住条件。
三、住房公积金银行模式设计
通过对我国住房公积金制度阶段性的改革，可以将目前我国住房公积金银行设为全国范围内的常设机构，设立一个住房公积金银行总行，在省级设立分行，市级设立支行。该银行可以申领金融行业经营许可牌照，作为独立的金融企业法人，根据存贷相结合，政府扶持的原则，建立以居民自愿储蓄为主，政府奖励扶持为辅的机制，主要以针对居民住房贷款为主的运营机制，对住房公积金归集、使用、贷款、投资等一系列的运作，实现自主经营、独立核算、自负盈亏、资金平衡的运作模式。
（一）住房公积金的归集———建立”市场化”融资机制
我国人口众多，地域辽阔，各地居民收入有所差异，对住房的需求也不同，而强制性住房公积金储蓄不符合处于经济转型期的我国多样化的住房需求结构，因此不能强制性要求，可以采用自愿原则，取消缴存对象和缴存额的限制，把真正需要扶持的中低收入者纳入住房保障体系中，并为扩大住房公积金覆盖面提供资金支持。住房公积金银行可以根据不同的人群和购房情况，可以设计灵活多样的不同档次的固定存款利率储蓄品种，调动居民参加住房储蓄的积极性。如对有刚需求购房的低收入群体设计“低存款利率低贷款利率，存贷挂钩”的储蓄品种，以降低购房者的借贷成本和利率风险，以体现住房公积金向中低收入者倾斜的原则；对高收入购房者实行“限额低贷”，体现住房公积金的政策性；对于暂时不需要贷款的储户实行“市场化利率”政策，将住房存款利率与公积金存储年限相连接，保证可以不低于其他储蓄的利息收入，改变现在住房公积金利息收入低的现状，调动居民的储蓄积极性。同时政府应采取一些优惠鼓励政策，以解决融资不足的问题。例如：一是可以实行住房储蓄奖励制度，对于中低收入群体，当他们的住房公积金储蓄达到一定金额时，政府应该给予一定的奖励，对于退休时没有享受住房公积金贷款政策的居民，也应该给予一定的奖励，奖励可以从住房公积金增值收益中列支；二是政府应该运用税收等优惠措施，吸引大量闲置资金流向住房政策性银行；三是发行住房债券和抵押贷款债券，扩大资金来源，融通长期资金；四是发行政策性债券，引入其他战略投资者，壮大资金实力。
（二）住房公积金的贷款———坚持以住房公积金贷款为第一使用方向
为了保障住房资金在使用上的安全性和公平性，我们应借鉴德国的经验，实行“以存定贷，存贷挂钩”的贷款机制，即住房公积金贷款必须是缴存到一定年限和金额时才能发放，遵循多存多贷，少存少贷的原则。在贷款发放过程中，应建立平等获得贷款权利的机制，每月对储蓄者的资金状况和对住房储蓄的贡献进行合理的评估，并以评估值的高低来确定发放住房贷款的金额和住房贷款的顺序。同2016年第2期下旬刊（总第616期）时代金融TimesFinanceNO.2，2016（CumulativetyNO.616）时，对中低收入的群体发生家庭变故时，应设立相应的免责条款，充分发挥其社会保障作用。住房公积金发放贷款，首付款、贷款额度、贷款还款期限与家庭收入的高低有联系。对于收入中等或偏低的家庭，发放住房公积金贷款，可以设计较低的首付款比例，贷款额度可以相应的增加，贷款的还款期限可以适当的延长。对于高收入群体或二次购房者，可以实行较高比例的首付款，贷款按较低比例发放，贷款应在短期内偿还。同时设定最高公积金贷款额度，以防未来出现资金缺口，充分体现政策性银行的业务导向功能。具体做法是各城市根据本地区的情况，因地制宜，制定适合本地区的政策，这样有利于满足不同收入群体对购房的需求，具有很大的灵活性，有利于调动居民储蓄的积极性，增强居民购房的能力。在住房公积金贷款中实行动态管理机制，即实行浮动利率政策和动态利率政策。浮动利率政策是在公积金贷款中根据不同的收入群体、购买不同面积的住房，实行不同的利率标准，贷款利率通常与家庭收入成正比，对于有刚性需求的，收入越低，贷款利率越低。动态利率政策就是视中低收入群体的家庭困难情况可以分别向他们提供无息、贴息、减息贷款，并且随家庭收入的状况而随时改变利率，当他们的家庭收入好转时，由原来的无息、贴息、减息贷款转为有息贷款直至执行正常贷款利率政策。
（三）住房公积金保值增值———创新住房公积金运作机制
1.建立全国住房公积金一体化运作模式。住房公积金银行作为全国范围银行机构，通过统一管理全国各地归集资金，发挥统一调拨的导向功能、配置功能，实现公积金保值功能。以住房公积金银行为载体，构建资金的融通网络，在保障资金安全性的情况下，可以集中和统一管理各地的住房公积金，调剂各地区的资金余缺，使大量的资金能够实现在全国范围内的流通，让资金从沉淀率高的地区流向资金短缺的地方，合理配置各地资金，缓解区域发展不平衡问题，提高资金使用效率。一方面是资金需求旺盛的地区有可活动款项，应付紧急需求；另一方面，使公积金沉淀较高的地区通过资金调拨异地而获得利息收入。各地市设立的住房公积金分行，在留足本地区储蓄居民住房公积金贷款需求、支取提款和风险准备金后，其结余后的闲置资金应由国家住房公积金银行的统一调度，通过有效的多样的投资组合来获得较高的投资收益率，增加增值收益，这就要求政策上允许扩大公积金资金的使用范围，使住房公积金可以进入投资性的金融市场，与资金运营相结合，发挥效益。通过借鉴各国的投资组合和结合我国的实际情况，可以考虑的的投资工具以下几种：一投资基金，其最大的优势在于专家理财，组合投资，回避风险，流通性强，效益高而且稳定。我国现阶段的证券投资基金主要为股票型基金和债券型基金。我国在选择证券投资基金时，应以债券基金为主，适当的选择股票型基金。二国债，我国现阶段住房公积金唯一认可的投资品种。国债是一种投资风险小，收益较高的投资品种，一方面降低了投资风险，保障了住房公积金缴存人的利益；另一方面也便于政府用于集中发展公共事业等方式保证资金的保值增值，成为稳定金融体系，抑制通货膨胀的手段。三投资国家基础设施项目。国家基础设施项目风险小，有稳定的未来收入现金流，一般情况下回报率较高，但是项目运行时间长，需要考虑能否满足住房公积金的流动性。总之任何投资工具都有投资风险，而投资工具的多元化是降低住房公积金投资风险的有效途径。在进行投资组合时，应尽量选择投资相关系数小的品种，并考虑使所选择的各种投资的风险可以相互冲抵。根据住房公积金储蓄的期限长短，注意投资期限搭配，做到长、中、短期投资的合理搭配，从而保证资金良好的流动性。2.住房公积金增值收益用途。住房公积金银行不仅要提供一般性的保障，而且增加对低收入家庭及困难家庭的福利补助，使成为一项全社会都参与的和支持的制度，兼具福利性、增值性和安全性。新住房政策性银行在增加投资功能后，预期的增值收益将大幅提高，在优先保证公积金支取、贷款需求和建立贷款风险准备金前提下，可以用于以下几个方面：第一投入廉租房建设，加大租房市场的供应量，满足困难家庭的需求；第二设立专项互助资金，帮助困难人群解决住房问题，可以为困难家庭提供提供无息、贴息、减息贷款；第三适当发放廉租房、经济适用房建设项目贷款，保证开发商动力；第四补贴住房公积金储户，抵制通货膨胀带来的贬值风险。
（四）住房公积金银行新监管模式
在住房公积金银行的日常运作中，首先应确保安全性。对住房公积金贷款风险的控制，一方面可以采用商业银行的信贷管理方式，按商业银行的规则从贷前、贷中、贷后各个方面进行严格的内部管理和风险控制；另一方面可以借鉴美国、加拿大等国家的经验，在发放住房公积金贷款的同时引入住房抵押机构或保险机构来分担借款人无能力按期偿还贷款本息的风险，消除其产生不良贷款，保证资金的安全性。现行的住房公积金中心属于地方政府，接受住房公积金管委会的监督，监管大多流于形式。设立住房公积金银行后可采取外部监督，外部监督机构主要包括财政部（出资人）、银监会、审计署和接受外部委托的中介机构。监督方式多样包括对高级管理人员的任免与考核、对经营守则和操作规程的鉴定与评分等；审计部门的监督方式包括对国有资本金的安全与经营效益的考核、对异常资金流动和绩效异常变化的监控、对高级管理人员进行离任审计等；银监会主要从风险控制与隔离和资产安全的角度进行考核与监督；接受外部委托的中介机构就委托事项进行客观、真实的审计并出具具有公信力的审计报告或结论。同时依法向公众进行充分信息披露，应规定统一的信息报告和报表格式，定期向监管机构和广大储户披露，并将其置备于各营业场所为公众备查。
四、结论
根据以上分析，我国现行的公积金管理制度与现行公积金中心的运作模式存在固有矛盾，影响了该制度的运行和政策社会效益的实现，在深入理会、准确把握十八届三中全会《决定》的实质，坚持市场的导向作用，坚持市场在资源配置中起决定作用的目标，继续采取渐进式分步走的改革路径，突破现行制度框架，扩大公积金缴存、提取、贷款的范围，依托现行的住房公积金管理机构，以此为基础组建市场化、专业化、政策化的住房公积金银行。全国成立住房公积金银行总行，负责政策指导和资金在各个城市之间相互调剂，制定统一的规章制度，统一的管理模式，将公积金的业务标准化，各地市住房公积金管理中心改革成为总行二级分支机构，各县市的公积金中心成为二级分行下辖的营业机构，具体办理各项业务。总之成立住房公积金银行后，住房公积金能更好的保值增值，防范风险的能力也能得到加强，公积金的缴存贷款业务范围也会扩大，惠及跟多的人群，更好的发挥政策的社会效益，是当前住房公积金改革的必然选择。
作者:贺传顺单位:烟台市住房公积金管理中心栖霞分中心
参考文献
住房公积金贷款要求范文篇4
关键词:住房公积金;运用制度;政策
中图分类号:C9
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)17-0104-01
1我国现行住房公积金运用制度简介
目前,我国住房公积金运用制度规定了公积金使用的二个方面:一是缴存职工提取用于购、建和大修住房,或根据缴存职工的要求发放住房公积金贷款;二是住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和发放住房公积金贷款的前提下,经管委会批准,可以由管理中心将公积金用于购买国债进行保值,不得进行其它投资或挪作他用。
2我国现行住房公积金运用制度存在的问题
2.1住房公积金保障功能单一,作用减弱
全国住房公积金的个人贷款率一直徘徊在50%左右,公积金作为政策性住房金融作用受到限制,国家现行政策没有统一的规定,各地自行出台的政策存在很大差异。公积金可以用于购房或维修住房,但不能用于租赁住房,导致无力购房的低收入家庭享用不到缴存的住房公积金;而低存低贷实际上是让这部分家庭蒙受了利息损失。
2.2住房公积金贷款利率制度不合理
(1)利率管理主体不明确,协调机制失衡。现行住房公积金存贷款利率的确定,是中国人民银行会同国务院建设行政主管部门商定,而实际上该利率最终由央行确定,利率水平和结构实行高度集中统一。由于人民银行在指定利率的时候,更多的是从货币政策调控目标和金融市场的角度出发,很少考虑住房公积金管理的特殊性,因此住房存贷款利率很难根据住房公积金自身特点做灵活调整。
(2)利率调整不合理。住房公积金目前“低存低贷”利率机制设计初衷是考虑到住房公积金并不强调资金的收益性,只要有一定收益并能给予缴存者一定机会成本补偿和维持运转费用,所有资金都要尽可能的提供给需求者。这样管理层的思路就是用低利率收益维持成本,并且用低利率收益将资金尽可能赶入市场。而低的收益水平就确定了能提供低廉的贷款。但这种“低存”和“低贷”联系在一起的,贷款利率与存款利率差必须保持在一个大于零的水平。而现行的利率机制中住房公积金存款、贷款利率并不紧密联系,每一次调息度可能造成利率差的浮动,从某种意义上说仅仅是“低存”和“低贷”,而不是一种有机的、自求平衡的“低存低贷”。
(3)利率优惠不够。根据国务院《住房公积金管理条例》的规定,住房公积金的存贷款利率必须执行人民银行制定的国家统一利率政策,并且不允许浮动,只有对利率的执行义务,而没有对利率浮动的决定权利,无法展示住房公积金利率的惠民特点,住房公积金执行利率属被动行为。现行的住房公积金贷款利率与中德银行相差不大,优惠的幅度不足以让人心动,住房公积金利率政策缺乏弹性和银监部门从未就商业银行和开发商合作坑民的不正当竞争的违规行为进行过查处,更使住房公积金优惠大打折扣。
2.3目前住房公积金配贷机制无法实现权利与义务对等,导致制度目标扭曲
目前我国住房公积金配贷机制对贷款人员条件与商业银行贷款一样并无特殊要求,也就是我国的住房公积金在配贷时,只注重借款人的支付能力,谁收入高、支付能力强,谁就可以得到贷款,却很少评估他对住房储蓄的贡献。许多城市的住房公积金配贷既无最低储蓄年限要求,也无最低存款额限制,贷款最高限额依各地资金充裕程度而定,这种“随意”性,似乎在现阶段有利于刺激居民有效消费需求,扩大住房抵押信贷的规模,但却违背了住房储蓄权利与义务对称、互助、公平的原则,使得住房储蓄更像一个金融中介机构而非真正的互储蓄。同时,它加大了住房储蓄长期融资的风险。换言之,该储户因此将获得高达88%的低息贷款补贴。而且这种底细储蓄多是那些可能比其收入水平低,且更需要得到这种互资金支持的居民所提供。
2.4沉淀资金庞大,投资渠道窄
2008年末,全国住房公积金银行专户存款余额为5616.27亿元,扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元。沉淀资金占缴存余额的比例为26.35%,同比上升3.59个百分点。如此庞大的资金必然存在巨大的保值增值压力,然而我国住房公积金管理办法规定只能通过购买国债来实现保值,单一的投资渠道无法满足公积金沉淀资金的增殖性需求。因此,想解决公积金沉淀资金的问题就必须寻找其他安全途径来拓宽投资渠道。
2.5住房公积金增值收益权属不合理
国务院下发的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(即“24号”文)明确提出,住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。之后的《廉租住房保障资金管理办法》以及《廉租住房保障办法》也都贯彻了这个规定。然而这样做是否合理呢?住房公积金增值收益权益理应归属全体缴存职工共有,应该优先用于对缴存住房公积金的中低收入职工加强住房保障互助力度,而不是人为地将增值收益资金的受益群体转化为制度外的廉租住房保障对象。特别是在现阶段住房公积金的住房保障力度不足、中低收入职工购房比例低、只履行缴存义务却不能享受贷款权利的情况下,更应充分发挥住房公积金增值收益对净缴存职工和中低收入职工的转移支付作用。
参考文献
[1]张秀萍.浅谈住房公积金利率管理存在的问题及对策[J].商业文化,2008,(12).
住房公积金贷款要求范文篇5
公积金买房有哪些好处
1、贷款成数高，首付压力小
商业贷款较高一般只能贷到70%，购房者首付压力较大。而且公积金贷款较高可以贷到9.50%，购房者首付压力较小。
2、贷款年限长，月还款金额少
不同地区的商业贷款年限不同。全国商业贷款贷款年限较高，只能贷款30年，大部分二手房只能贷款20年，月供压力较大；公积金贷款年限较高，可达30年，月供压力较小。
3、房龄限制较灵活
商业贷款对住房年龄的限制有严格的要求。大多数银行在85年前不贷款，贷款年限随着住房年龄的增长而减少。公积金贷款对住房年龄的限制更加灵活，住房年龄和贷款年限不得超过50年。
4、归个人所有
住房公积金属于存款人的个人财产，部分城市已婚人士申请公积金贷款买房，金额高于个人申请。公积金账户中的资金可以作为夫妻共同财产提取。
5、资金可翻倍
存缴者依照自己个人缴费基数的5%-20%存缴，所属企业也依照同样占比存缴，帐户内资产可以翻一倍。
6、享受免税
根据《住房公积金管理条例》、《建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建设金管[2005]5号)，企业为员工缴纳住房公积金可作为企业所得税的抵扣项目。
同时，企业和个人实际缴纳的公积金不计入个人当期工资薪金收入，免征个人所得税。也就是说，对于员工来说，只有在税前工资扣除社保公积金后，才能作为税基扣除。
7、可提前提取
员工购买、建造、翻建、大修具有自主产权的自住房，或者因重大疾病造成生活困难，或者享受城市低生活保障待遇的，可以凭相关合法有效的证明材料提前提取住房公积金。可以说，公积金的用途远不止贷款买房。
8、提前还贷不收违约金
借款人自住房公积金贷款贷款之日起一年内，可申请提前偿还住房公积金个人贷款本息，借款人返还部分住房公积金贷款本息，每次还款金额不得低于6个月的住房公积金贷款本息。公积金贷款没有手续费或违约金。
公积金买房的条件是什么
1、购房用于自住；
2、缴纳公积金的年限符合当地政策；
3、具有所在地的购房资格；
4、所在地要求的其他条件，如户口等。
住房公积金贷款要求范文篇6
关键词：住房公积金；项目贷款；风险；应对措施
中图分类号：F840文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）09-0079-02
2009年10月，住房和城乡建设部、财政部等七部委联合下发了《关于印发利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作实施意见的通知》（建金［2009］160号，以下简称“实施意见”），决定在部分城市开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作。“试点城市在优先保证缴存职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金用于发放保障性住房建设贷款。其中，用于政府投资的公共租赁住房建设贷款规模要适度控制，每年应还款额不得高于上年度住房公积金增值净受益。”“利用住房公积金发放的保障性住房建设贷款，定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设，严禁用于商品住房开发和城市基础设施建设。”《实施意见》的下发，标志着住房公积金贷款支持保障性住房建设正式进入了实施阶段。试点工作的开展，有利于解决地方政府保障性住房建设资金不足问题；有利于住房公积金拓展投资渠道、分散资金风险；有利于扩展住房公积金保障性内涵、提升在住房保障制度中的地位。
截至2010年底，试点工作已全面推开，部分条件成熟的试点城市已发放了住房公积金贷款用于支持当地的保障性住房建设，接下来的工作重点即是贷后管理和风险防控方面。虽然国家有关部门在此次试点工作中的管理非常严格，包括制定了《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》和《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》；试行了住房公积金督察员制度；建立了全国统一的项目贷款业务运行平台和项目贷款运行监管系统，各试点城市通过运行监管系统规范操作，住房和城乡建设部统一监管等措施。但在实际操作中，仍然存在一些如开发单位自有资金不足、贷款资金被挪用、建设项目房屋滞销、滞租等不确定因素引发的风险。为保证贷款资金的安全性，亟须建立健全相关监管机构，形成一整套风险防控机制，增加项目贷款透明度。笔者试对住房公积金支持保障性住房建设贷款风险及应对措施作以简单论述。
一、住房公积金支持保障性住房建设贷款存在的风险
1.政策风险。住房公积金用于保障性住房建设的合理性一直是各方争议的焦点。根据国务院1999年颁布的《住房公积金管理条例》，第一章总则的第5条规定，“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。”依据2002年重新修订后的《住房公积金管理条例》，住房公积金只能用作廉租房建设补充资金。《住房公积金管理条例》受到它的上位法《住房保障法》的约束，一直也没能进行修改。当前所进行的住房公积金支持保障性住房建设的试点，实际上是绕过《住房公积金管理条例》来实施城市试点。相关法规欠缺、规章制度未理顺，如果出了问题，蒙受损失的必将是缴纳住房公积金的老百姓。
2.贷款资金安全风险。房地产金融市场存在严重的信息不对称，开发企业可以在不同银行申请贷款，楼盘销售回笼资金很可能会分流到各家银行，加之有的开发企业资金往来渠道复杂，公积金管理中心对其资金很难实施有效的控制和全面监控。一旦开发企业故意采取欺瞒手段，转移资金逃避还款责任，公积金管理中心将面临较大的资金损失风险。
3.住房公积金保值增值风险。从保障性住房的本质可以看出，用于保障性住房建设的这一部分资金是不可能获取高额利润的。按照目前的利率水平，项目贷款的利率为4.73%，但按照经济适用房的相关规定，其利润率不超过3%，这样的话，利润总额都不够支付贷款利率的，公共租赁住房就更不用说了。有些地方还会出现保障性住房建成后滞销、滞租的情况，这样就使住房公积金存在无法保值增值的风险。
4.缴存职工利益受损风险。按试点要求，公积金贷款所建保障住房的分配原则是，“同等条件下，住房公积金缴存职工优先购买或租赁”。上述“优先”原则当然可以理解，但就保障性住房的公共本性而言，这种“优先”显然又并不合理。因为在现实中，那些最需要保障性住房的低收入者，可能未必是公积金的缴存者。
5.开发企业带来的风险。在试点工作中，由于开发企业自身的特质决定，贷款资金会存在以下安全风险，一是自有资金不足的风险，贷前需严格审查；二是资金被挪用的风险，由于开发企业往往同时开发几个项目，或者一个集团公司下属多个公司，所以借款人容易出现不按合同约定使用资金挪作他用的问题；三是不按时还款的风险，因项目建设进度和销售进度不同，开发企业的资金流不顺可能会影响到开发企业按时还款。
二、应对措施
1.建立健全相关法律法规。尽快修订出台《住房公积金管理条例》。用公积金贷款建保障房已是不争的事实。虽然是试点，不管今后如何发展，是全面铺开还是仅仅试点，都不能改变目前的事实，箭在弦上，不得不发。《住房公积金管理条例》颁布已十多年，虽然短暂，但也到了该修订的时候。建议对公积金贷款的用途中增加一条，即“在优先保证职工提取和个人贷款、留足备付金的前提下，可将其50％以内的住房公积金结余资金用于贷款支持保障性住房建设。”这样做可以为使用住房公积金贷款建保障性住房提供法律依据。
2.加大人才队伍建设力度，提高管理中心管理运作水平。与个贷相比，项目贷款无论是从业务复杂程度、还是风险控制等方面都对管理中心提出了更高的要求。多年来，住房公积金管理中心以发放个人贷款为主要业务，项目贷款管理人才缺乏。想要做好试点工作，建议试点城市各住房公积金管理中心按照住房和城乡建设部的要求成立专门的部门负责项目贷款管理及操作，组织项目贷款管理人员的培训，统一项目评审标准，严格规范操作程序，做到严把贷前调查关、做好贷时审查、落实贷后检查，建立健全资金管理制度、提高管理人员素质，在资金计划、财务管理等方面提高工作效率和专业水平，提高项目贷款管理水平。
3.搭建住房公积金省内乃至全国融资平台，统筹安排住房公积金使用。由于各地经济发展速度及房地产市场发展情况差距很大，有的发达地区住房公积金个贷资金来源不足，而发展缓慢地区住房公积金严重闲置过剩。又因该行业没有金融职能，不能跨区跨市调剂资金余缺，导致各地住房公积金利用率不均衡。最高的城市利用率95%以上，最低的只有15%。因此，为提高住房公积金的使用效率，更好地支持保障性住房建设，应赋予住房公积金行业金融职能，搭建一个省内乃至全国的住房公积金融资平台，统筹安排使用住房公积金。
4.加强组织领导，分工负责实施。要加强组织领导，成立领导小组，分工负责。由当地政府牵头，住房公积金中心、财政、国土房屋、监察、建委、审计、规划、土地储备、人民银行、银监局等部门任成员单位，负责项目的审查、贷款全程监督检查等事项。
5.试点城市政府承担落实偿还贷款的责任。试点城市政府应担待其更多原本属于自己的公共责任。一方面，不要将保障性住房建设自己都“押宝”在公积金贷款上；另一方面，即使必须使用公积金贷款，政府也要拿出一定的财政公共资金，如项目贷款的利息由地方政府直接进行支付或贴息，这样一来，不但每年的利息支付能够得以确保，解决了住房公积金贷款的安全性，同时，公积金贷款所需支付的贷款利息也不会转嫁到保障性住房的购房者或承租者身上。
6.优先保证职工提取和贷款使用，切实防止资金流动性风险。《实施意见》中强调，在优先保证缴存职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金用于发放保障性住房建设贷款。试点城市公积金管理中心要严格按照规定的贷款条件执行，优先保证职工提取和个人贷款需要，切实防范可能出现的流动性风险。严禁公积金管理中心为了结余资金发放项目贷款，而发生通过限定最高月缴存额、调整最高贷款额度等手段影响职工住房公积金提取和贷款使用情况。
7.规范审批程序，实行封闭管理。试点城市公积金管理中心应成立审贷领导小组，负责贷款项目的调查评审，对房地产开发企业和贷款项目进行调查分析，形成建设项目评审报告和项目贷款抵押评审报告；设立资金监管专项账户，对贷款资金流动实行全程封闭管理，严格审核借款人支用资金申请，对建设项目全部流入、流出资金进行全程封闭管理；落实贷款抵押，借款人必须以在建项目、房产或土地使用权足额抵押，不得重复抵押。
8.建立贷款担保机制。保障性住房盈利性差，公共租赁住房还面临投资回收周期长、利率与市场风险都较大的问题，而且保障性住房建设受政策影响大，地方政府的意志往往还会破坏本应有的贷款项目运作规律，所以必须建立有效的风险控制与风险转移机制。可以结合本地的实际情况，选择适合的担保方式，作为保障性住房建设贷款的有力后盾，为试点工作的顺利开展保驾护航。
参考文献：
[1]陈杰.住房公积金对保障性住房贷款需要有担保机制[J].住房公积金决策参考，2010，(8):11-14.
住房公积金贷款要求范文1篇7
【关键词】商业银行公积金贷款风险防范住房保障
近年来，住房公积金贷款规模急剧扩大，贷款风险也随之扩大，而住房公积金贷款起步较晚，人员素质参差不齐，经验不足，虽然住房公积金管理中心委托银行办理住房公积金贷款，但是这项业务为银行的受托业务，银行不一定完全按照自营业务去严格管理住房公积金贷款，而贷款的最终审批权在住房公积金管理中心，同样住房公积金贷款的最终风险也是由住房公积金管理中心承担。因而如何控制住房公积金贷款风险，加强住房公积金贷款风险管理显得日趋重要。
一、住房公积金贷款风险的分类
（1）信用风险。信用风险，主要包括借款人的还款能力、个人信用以及开发商、中介公司和物业管理公司的资质和信用状况。贷款信用风险受借款人的素质和行为方式、工作的稳定性、个人财务管理方面影响，都具有不确定性。由于公积金贷款的对象大部分为社会的中低收入职工，在社会经济飞速发展的时期，由于企业改制和社会劳动用工制度的改革，一部分职工会因失业、下岗或收入的大幅减少而发生贷款违约；还有些借款人因疾病灾等意外事故导致丧失自身劳动能力，或因家庭成员患上重大疾病、子女入学等突发事件发生大额费用的支出，出现偿还贷款能力下降而发生的贷款风险。
（2）市场风险。由于目前房地产市场活跃，盲目投资购房、投机购房、炒房现象普遍，加剧了贷款的风险。个人投资房地产进行期房炒卖的现象，一旦市场出现价格下跌或通货膨胀，所购房屋套牢，将对个贷带来很大的风险。特别是当前房地产市场的状况，也可见一斑。同时，开发商捂盘惜售哄抬房价、中介公司以及炒房团刻意抬高二手房价格，也会给公积金贷款发放带来“零首付”风险，危害及其严重。
（3）操作风险。操作风险主要是指在贷款受理、审批及贷后管理等环节中审查和管理不严，造成贷款风险。住房公积金管理中心内部制度不完善，具体表现为：中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批等环节过程中责任心不强、工作疏忽等因素，对不符合规定的贷款给予办理，最终导致了不良贷款的产生，造成了无法追偿的损失。
（4）抵押物处置风险。一是，由于我国现行法律、法规不健全，无法保障抵押物的完善处置，借款人在出现违约现象时，相关部门在处理抵押住房时难以执行到位，抵押不易实现；二是，由于火灾、水灾等自然灾害可能造成抵押物损失或灭失；三是，由于某种原因，以前未发现的优先索偿权行使困难；四是由于估价的原因，处置抵押物时的估价低于设置时的估价，或者拍卖收益低于未还贷款而造成的损失。
二、住房公积金贷款风险防范的重要意义
（1）防范住房公积金贷款风险足社会主义市场经济的客观需要。我国正处在改革、发展、稳定的关键时期，随着房改政策不断深入，住房公积金的规模呈逐年大幅递增态势，一个地方少则几亿多则几百亿，如果管理使用得好，贷款风险防范得当，不仅促进住房建设，促进地方经济的发展，反之造成社会不稳定、阻碍经济的发展。
（2）防范住房公积金贷款风险是缴存住房公积金职工的迫切要求。住房公积金是老百姓的血汗钱，是一种返还性的住房公益性基金，不允许出现风险损失。《住房公积金管理条例》（以下简称“条例”）明确规定。职工缴存的住房公积金所有权属职工个人所有，职工在符合提取条件时可以随时提取、使用。若住房公积金管理出现风险，必将造成资金损失，直接关系到缴存住房公积金职工的切身利益。
（3）防范住房公积金贷款风险是住房公积金制度的必然要求。《条例》明确规定，管理中心负责住房公积金的保值、增值，风险由管理中心承担，管理中心的管理费用来源于住房公积金增值收益。如果管理中心管理公积金不到位。使用不当，存在较大风险，住房公e金越管越少，职工对缴存住房公积金失去了信心，必然要动摇住房公积金各项利国利民的制度，建立与市场经济相适应的住房保障体系就无从谈起。
三、商业银行加强住房公积金贷款风险管理的对策
住房公积金贷款虽属于受托银行的低风险、高收益业务，但绝不是零风险业务。各种各样的风险与生俱来地存在于该业务操作的各个环节，因此，只有时刻保持清醒的头脑，认清日益激烈的竞争形势，加强自身风险管理、提供更加优质的服务，从而不断提高客户满意度，才能够长期维护受托银行与公积金管理中心的良好合作关系，在继续发展公积金贷款业务的基础上，带动受托银行其他业务（如对公存款业务、中高端个人金融客户等）的全面发展。第一，加强沟通，控制操作风险。加强与公积金管理中心的沟通，及时了解其流程改造和制度建设，共同增强合规操作意识和风险防控能力，从源头控制操作风险、避免资金损失。第二，加强银行内控制度建设，优化相关业务流程。一是制订完善的责任承担制度，使每一位经办人员明确自己的职责和权限，一旦发生风险事件，责任可以具体到人。二是优化相关业务流程，在合理控制风险的基础上，以方便客户为出发点，设计尽量简化和科学的流程，在不留操作风险隐患的同时为客户提供更加优质的服务。第三，培养一支高素质的公积金贷款业务服务团队。首先，要加强对临柜员工思想道德方面的教育和专业素质的培训，使每一位前台员工都能树立立足本岗、服务客户的全局意识。其次，加强对员工风险意识的培养，使每一位员工都清楚意识到风险的客观存在，并了解风险事件可能带来的危害，进而在工作中形成全员防风险意识。
从本文的分析可以看出，公积金贷款的风险具有社会性、隐蔽性和长期性，公积金的政策性特点决定了它的主要目的是为中低收入职工服务，同时还要保证资金的安全回收。由于公积金制度的特殊性，所以此类政策性贷款防范风险的经验很少。
参考文献：
住房公积金贷款要求范文篇8
【论文关键词】公积金贷款准备金提取风险管理
前言：
住房公积金个人贷款风险准备金是抵御风险的最有效途径之一，当前对其准备金的金额总数是否完备、提取的方式和使用是否合理的这些方面的问题还是有很多的不同意见。可想而知这些问题处理的妥善与否直接关系着贷款风险管理的合理与否。所以，本文就是基于住房公积金贷款需要面临的风险和其机构当前拥有的风险管理的系统问题考虑，分析研究合理的准备金提取的办法，从而找到贷款风险管理的相应策略和办法。
1.住房公积金业务发展状况及风险分析
1.1住房公积金当前发展情况
自1992年以来，住房公积金制度在全国设区城市陆续建立起来，不仅深受广大城镇职工的欢迎，而且逐渐显示出强大的生命力。截至2008年底，全国住房公积金缴存职工达11184.05万人，缴存总额20699.78亿元，累计为961.17万户职工发放个人住房贷款10601.83亿元，住房公积金使用率达到72.81%。住房公积金制度已经成为关系国计民生、构建和谐社会的重要制度。随着住房公积金使用率的不断提高、个人贷款业务的不断发展，其风险也不断加大。
1.2住房公积金个人住房贷款风险分析
《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）规定，住房公积金本金用于缴存职工的提取、个人住房贷款和购买国债。因此，住房公积金在运作过程中面临的风险主要有个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险、住房公积金管理中心在进行资金操作时的违规形成的损失及具体操作人员工作失误产生的损失等运行风险。因为住房公积金这样的贷款还贷款的时间较长，所以随着时间的逐渐推进，贷款人的实际收入、还款金额的出处和房产市场这些多方面的因素的变化，都是使住房公积金贷款面临的风险更加的多样和复杂化的因素。所以做好这些方面问题的处理，找到更好的规避风险的处理策略才是住房公积金贷款管理风险系统需要做的，需要面对的问题。
第一，住房公积金有其自身的政策特性，这就制约了其发放贷款的人员不可能像商业性的银行那样可以随便的选择，它依靠的是那些缴纳住房公积金的广大职工，更加重要的是很多职工收入不多，伴随着经济的发展和企业用工制度的发展，职工的工作调动变化逐渐的加快，工资的收入自然也就不能稳定，在加上其贷款的时间很长，还款人员在此期间有着不能预想的变化，这样势必会影响贷款的安全和质量。
可见正是因为住房公积金贷款这样的特征，其贷款人员特殊的类型，以及还款方式的不同造成了很多不确定的因素影响着住房贷款管理的成果和贷款质量的提高，那么这就需要相应的策略和计划做好这方面的工作，尽量减少这些不确定因素对住房公积金个人贷款风险管理的影响。
第二，住房公积金抵押贷款中，比较严重的风险就是信用，那是因为当前国内没有对职工个人建立一个完善的资信情况的研究，估计组织，这样在具体的借款中就只能依靠借款人提供的具体信息作为资信的情况来实行检查，这样对于借款人真正的收入情况没有一个确切的评估，即便是合同签订之时借款人是有还款的能力的，但是正是因为住房公积金规定还款的时间较长，那么这样期间还款人的收入变化和信用情况是不能估计的，所以对于住房公积金管理机构来说是不能对贷款的具体内容予以说明和控制的。
第三，住房公积金必须严格按照《条例》的规定运作，贷款业务单一、动作范围狭窄，不能像银行那样可以根据自己的资产状况及风险水平设计相应的贷款品种，以分散风险。房地产市场的波动直接影响住房公积金贷款的风险，房地产业直接受宏观经济和政策的影响，因此，住房公积金个人住房贷款也是一种宏观性的、系统性的风险。他的产生是按照时间不同来分布的，这就是说有可能某一个时间段内什么都不会发生，这个时间段甚至可以是十年，但是在其他的时间内发生了。正是因为整个系统存在这样的不稳定的发生危险的概率，所以对于将要发生的风险的可能和具体损失的情况都是很难进行估计的，从而对于这样的系统存在的风险没有比较合适的办法进行防范。
第四，很多不能够预见的灾害或者意外事故所造成的伤病残疾或者人员的失踪、死亡等这些不能控制的因素都是会影响住房公积金个人贷款的那些不确定因素不断增加的。
2.住房公积金个人住房贷款风险管理的研究分析
现在住房公积金管理部门很重视公积金的使用和安全问题，加强对贷款人员的严格的审查，做好贷款之后的全面资产管理，建立完善了全逾期贷款方面催收的制度等等这些方式，在一定的程度上对风险管理的工作提供了帮助，但是因为住房公积金管理机构建立的时间不长，所以还没有建立一套系统的完善的风险管理制度，对于个人贷款方面风险的防范管理能力不是很强，这些问题主要表现在下面两个地方。
2.1没有建立起完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度
根据《条例》的规定，住房公积金管理机构是不以盈利为目的的事业单位，没有任何自有资本金，缺乏资金保障。住房公积金管理机构作为住房公积金的责任主体，承担了较金融机构更大的的风险。提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金的一种，没有像金融机构那样计提贷款损失准备。当前金融机构对个人住房贷款损失准备严格按照《贷款损失准备计提指引》（以下简称《指引》）的规定计提。《指引》规定贷款损失准备包括一般准备、专项准备和特种准备。一般准备主要用于尚未识别的可能性损失准备，应按季计提，其年末余额应不低于年末贷款余额的1%。专项准备是根据《贷款风险分类指导原则》，对贷款进行风险分类后，按每笔贷款损失的程度计提，用于弥补专项损失，即按照正常、关注、次级、可疑和损失五级分类法计提。关注类贷款计提比例为2%；次级类贷款计提比例为25%；可疑类贷款计提比例为50%；损失类贷款计提比例为100%。其中，次级和可疑类贷款的损失准备，计提比例可以上下浮动20%。特种准备由银行根据不同类型（如行业等）贷款的特殊风险情况、风险损失概率及历史经验，自行确定计提比例。因此，借鉴西方国家成功经验，及早制定完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度显得尤为重要。
2.2缺乏完善、统一的风险管理体系
要研究住房公积金个人住房贷款风险，首先应识别贷款风险，新巴塞尔协议的核心内容就是准备的识别、计量和控制风险。从目前全国各住房公积金管理机构运行情况来看，住房公积金贷款缺乏一套完整、统一、规范的业务操作流程和科学、严谨的贷款管理模式。风险识别系统、计量和控制系统不完善，放出去的贷款没有相金融机构那样实行分类式的管理，再加上不同地方的住房公积金的管理都是各自管各自的，没有形成一个强大的统一的资金链条，这样假设某个地方出现大型的风险问题，想要在其他住房公积金管理部门得到资金的帮助是困难的。所以这就需要住房公积金的管理中心逐步的完善管理，做好贷款分类管理，各地区即便不能有效统一，也不能各自为政，只有相互的合作扶持才能更好的规避贷款管理的风险。
3.住房公积金个人住房贷款风险管理对策分析
住房公积金管理机构肩负着住房公积金管理的职责，安全性是第一位的，是不以盈利为目的的实现保值、增值。就贷款风险准备金而言，目前按照财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》，建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定，从住房公积金增值收益中分配的规定，截至2008年年底，全国已建立了住房公积金贷款风险准备金285.67亿元，数额不小，但是全国各地分布不均衡。贷款风险准备金是抵御风险最重要的方式，其提取比例及提取基数的确定，需要经过大量的考察、论证以及准确的计量，不能仅根据目前已经建立的贷款风险准备金的多少来判断是否足以抵御未来发生的风险。为保障住房公积金缴存人的合法权益，建议目前贷款风险准备金按不低于年度住房公积金贷款余额的1%提取，以期能达到抵抗风险的目的。
3.1研制符合住房公积金特殊性的呆账准备提取及核销管理机制
建立审慎合理的贷款风险分类标准对制定风险管理政策、揭示信贷资产质量至关重要。按照住房公积金贷款风险程度的高低将贷款分为正常、资级、关注、可疑和损失五类。按照财务制度的要求制定坏账核销办法，发现那些是坏账且符合核销条件的贷款，就要遵照相关的程序和流程进行核销，这是有效的解决贷款风险的一种必要的手段，在规定的程序审批之后，按照五级分类的办法已计提的呆账准备金进行核销，而且要对那些已经核销的坏账保留追求索赔权利，进一步的实行催收策略。这样可以保证系统内部风险的解除，也可以为利益的回收继续努力。
3.2研究贷款逾期风险管理的指标体系，建立住房公积金贷款运行和还贷情况量化预警机制
针对借款人、开发商以及不同房屋物性的各种风险源，通过对住房公积金贷款数据的研究分析，探索从住房公积金贷款的不良贷款总额与风险基金余额的比率、房产市值与贷款余额的综合成数、住房公积金保证贷款总额与担保公司注册资本金等多方面选取指标，从中把握住与风险相关的内外部因素，将数据转化为对业务风险的正确描述，正确评估住房公积金贷款的资产安全性，并为采取措施防范风险提供量化的客观依据，建立起系统化、科学化的贷款风险防范预警体系。
住房公积金贷款要求范文篇9
【关键词】试点城市公积金贷款
为扩大利用住房公积金贷款支持保障房建设，四川省攀枝花、成都、德阳、南充已纳入年公积金贷款试点城市，现将试点城市如何做好公积金贷款，根据《关于利用住房公情积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》、《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》和《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》等规定，分别从项目申报、项目检查材料准备、项目评审、项目审批、合同签订、贷款发放等方面进行分析，让其他纳入试点城市公积金贷款更加顺利推进。
一、试点项目贷款申报阶段
试点公积金贷款是指试点城市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）委托商业银行利用住房公积金结余资金向借款人发放的，专项用于经济适用房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房（以下简称试点项目）建设的贷款。
第一，对借款人的要求，借款人要求产权清晰，经济适用房和棚户区改造项目安置用房借款人是政府非营利性的专门机构或通过招标确定的房地产开发企业。政府投资的公共租赁试点项目贷款，借款人是政府非营利性的专门机构。借款人为房地产开发企业，应具备相应的房地产开发资质，实收资本不低于人民币1000万元，具有按期偿还贷款本息的能力，项目资本金不低于项目总投资的20%。
第二，对借款项目要求，试点项目已列入保障性住房规划或当地经济适用房等住房建设计划和土地供应计划，已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑施工许可证》（以下简称四证）或有权部门已出具相关许可承诺。试点项目选址合理，居民生活条件便利，建设标准供应对象符合政策规定，规划设计符合法律法规和节能省地环保标准。城市棚户区改造安置房试点项目必须落实抵押物和拆迁补偿资金。同时要求试点城市人民政府已明确项目贷款还款来源。
第三，确立项目后借款人向公积金中心申报项目。借款人将符合申报条件的项目向试点公积金中心申报，申报内容包括试点贷款项目简介、借款人的性质、借款项目已具备的条件、借款额度、借款项目预计租金收入、销售收入、项目还款保障，同时要求对试点项目同地段普通商品房出售或出租价格及市政公用设施配套情况进行调查了解并进行说明。
借款人申报项目的同时要提供项目的立项批复、项目四证，未取得相关证件的提供有权部门出具的相关许可承诺。
第四，向住房城乡建设部申报。公积金中心对申请的项目进行核查，经试点城市人民政府审批后报省建设厅，试点项目符合申报条件的向住房城乡建设部申报。
二、住房城乡建设部对试点项目进行抽查阶段
为保证扩大利用住房公积金贷款支持保障房建设试点工作顺利实施，住房城乡建设部、财政部、人民银行等部门将组成调查组对试点城市进行抽查，为了顺利通过检查，试点城市应从以下几方面准备：一是检查拟申请贷款项目是否列入保障房建设规划和年度计划、项目选址是否符合土地利用总体规划和城市总体规划、建设用地是否纳入土地供应计划、项目建设标准、供应对象是否符合政策规定、项目四证情况、同地段普通商品出售或出租价格、市政公用设施配套情况、拟采取的抵押担保措施、是否明确还款资金来源和还款责任等。二是借款人是否属于政府非营利性的专门机构，借款产权构成、经营管理情况、财务状况和信用记录情况是否良好。三是再次明确抵押、担保措施及公积金贷款相关审批文件，对于政府投资的公共租赁住房项目，应取得主管部门同意申请贷款、办理贷款抵押的证明文件，市人民政府同意相关贷款的批复，市财政局对贷款偿还纳入年度预算的相关文件等。四是做好配合调查组到项目实地查看工作，准备建设项目相关资料、相关证件原件、复印件。对于项目四证未能取得的提供有权部门出具的相关许可承诺；如果相关证件正在受理的，应提供相关部门受理的证明。
三、试点项目贷款评审阶段
住房城乡建设部通过立项后，公积金中心委托认可的评估机构对拟用于抵押担保的在建项目、房产或土地使用权进行评估，公积金中心自行或委托银行出具抵押评审报告，确保足额抵押。
试点公积金中心要对住房公积金贷款项目进行严格评审，评审内容应包括项目状况、投资估算、销售或租赁预测、偿贷能力分析等内容，对试点项目贷款进行评审，出具建设项目评审报告。
四、住房公积金管理委员会审议、市人民政府批准
试点公积金中心应在人民银行规定的承办住房公积金业务的商业银行范围内，选择办理项目贷款业务的受委托银行，报住房公积金管理委员会审议确定。试点公积金中心要将建设项目评审报告、抵押评审报告书面征求同级财政部门同意，提交住房公积金管理委员会审议通过后，报试点城市人民政府批准。
五、合同签订、贷款发放阶段
公积金中心与受委托银行签订建设项目贷款委托协议，公积金中心与受委托银行、借款人签订建设项目贷款借款合同，公积金中心与受委托银行、借款人签订建设项目资金封闭管理协议。公积金中心与借款人签订建设项目贷款抵押合同，办理抵押登记手续。在建项目、房产或土地使用权足额抵押，房地产开发企业作为借款人的，试点项目的抵押率不高于80%。贷款合同和抵押合同签订后应报送同级财政部门备案。
公积金中心和受委托银行对建设项目相关资金实行全程封闭管理。借款人须在公积金中心确定的受委托银行设立项目贷款资金监管账户，项目贷款资金、项目销售收入和经同级财政部门批准并通过预算拨付用于归还贷款的公共租赁住房租金收入等，全部存入该账户。每个试点项目只能开立一个资金监管账户。
公积金中心应在借款人项目资本金按计划到位，并已办理抵押登记手续后，根据风险状况、工程进度、资金使用情况及资金计划，向受委托银行签发委托发放贷款通知；受委托银行确认项目贷款相关信息完整并在运行系统中反映后，才能将项目贷款资金划入相应的资金监管账户。
为加强住房公积金全过程监管，住房城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、审计署、银监会实行住房公积金督察员制度，对住房公积金制度建立情况、住房公积金管理委员会决策情况、住房公积金管理中心运行管理情况、挤占挪用和骗贷等违法违规苗头和行为，利用住房公积金贷款支持保障房建设试点情况等进行督察，保障住房公积金安全和有效使用。试点城市要确保项目申请、项目评审、资金发放、资金使用的真实性、合法性、合规性，确保试点顺利进行。
参考文献
[1]关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见.
住房公积金贷款要求范文篇10
关键词：住房公积金贷款为解决广大缴存人的住房需求起了很大的作用，但是，在贷款发放的同时，也存在着多种风险，因此，必须采取各种有效措施来降低风险，保证住房公积金中心和贷款人的利益。
住房公积金个人贷款是指住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。住房公积金是我国住房保障体系的重要组成部分，贷款政策自启动实施以来,以其较低的利率、灵活的贷款方式、简便的办理程序等受到广大职工的青睐。但是,在加大贷款发放工作的同时,也存在着多种风险，因此,采取并选择切实可行和采取积极有效的措施化解抵御贷款风险,确保住房公积金贷款的安全,避免不必要的损失，是目前住房公积金贷款管理工作一项十分必要而又紧迫的任务。
一、住房公积金贷款存在的风险
如同银行发放贷款存在风险一样，发放住房公积金贷款同样存在一定的风险性，但是虽然同为放款，面对风险的内容不尽相同：
1、由借款人带来的风险
（1）由于住房公积金贷款期限长，额度大，借款人，抵押人，担保人及抵押物在还款期间有可能发生变化，可能由于失业，伤残等丧失还款能力，或是借款期间借款人有死亡或其他突发事件不能按期偿还贷款，导致贷款不能按期足额收回，形成逾期或呆账。
（2）借款人有意赖帐，套取贷款，假借款，恶意不还款等。有的借款人经各种理由拖欠或故意赖帐不还贷款，还有的因为不是公积金缴存人，借用正常缴存住房公积金的人做购房贷款申请人，日后出现纠纷，影响贷款的偿还。
2、由开发商带来的风险
由于目前房地产市场的不完善，很多楼盘都存在证件不齐全就开发或无证开发的现象，而有些单位进行团购去申请公积金贷款时，一般都由开发商来做保证担保。
(1)开发商取得银行划给的购房人贷款后,挪作它用或卷款潜逃。
(2)开发商首次涉足房地产,缺乏经验,由于经营不善或其他原因,导致楼盘无限期拖延交房;
(3)开发商恶意欺诈,住房面积缩水,以次充好,造成购房者的损失,导致购房者抵触情绪,而拖欠贷款。
3、由公积金管理中心内部管理不完善带来的风险。
（1）住房管理中心内部制度不完善，具体表现为：中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批等环节过程中责任心不强、工作疏忽等因素,对不符合规定的贷款给予办理,最终导致了不良贷款的产生,给中心造成了无法追偿的损失。还有，是中心内部管理薄弱，借款人提供虚假证明材料，造成“重复贷款”或夫妻“双方贷款”，从而加重了借款人的负担，从而形成了贷款风险。
（2）征信系统不完善。在许多城市，住房公积金管理中心自主放贷的模式下，在人民银行的征信系统中,公积金中心委托发放的贷款未被纳入其中,同一借款人可以在异地公积金中心贷款而无法被查到,形成潜在风险，为违规贷款留下漏动和机会。
二、住房公积金贷款风险的防范措施
针对住房公积金贷款存在的风险，住房公积金管理中心必须采取积极有效的防范措施，以降低公积金贷款风险。
1、建立严格的的贷前审核制度。
（1）针对借款人，要着重考察借款人的实际情况、购房需求是否适当、是否存在假按揭行为，同时还要根据借款人的住房公积金缴存情况及对借款人所在单位及从事的职业等信息判断借款人目前收入的合理性以及未来的偿付能力。
（2）加强对开发商的考察,防止欺诈行为。首先要了解开发商的信用情况，其次要了解开发商的经营情况，第三要了解开发商的开发项目的情况，看开发商是否取得了土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等,是不是存在一房多售的情况，第四，在开发商提供担保的情况下，要求开发商在中心的账户内存入一定金额的保证金，这样，即使有个别借款人不按期还款，也可从保证金账户内扣除，这样，就降低了贷款风险。
（3）对于提供担保的自然人，最好是正常缴存公积金且公积金账户内的余额不少于一定金额，一般不少于二人，同时，还要将担保人的公积金账户进行冻结，直到借款人提供抵押担保或还清贷款后方可解冻。
2、建立健全贷后管理工作。
贷后管理是贷款管理工作的一个重要环节。贷款发放以后，建立贷后催收责任制，实行跟踪管理，通过对还款人还款过程的监督、检查，有利于中心及时发现隐患，提醒和督促借款人及时履行还款义务，保证逾期贷款的及时收回，从而降低贷款风险。
3、完善住房公积金管理中心内部制度
（1）提高贷款人员的素质。中心要求贷款工作人员不断提高服务意识，强化学习意识、规范意识，使贷款调查、审查、审批、催收、内部稽查等工作流程化，制度化；强化风险意识。严格贷款申请人的资格关，抵押担保关，审批发放关和还款催收关。强化责任意识，严格落实责任追究制，使中心全体职工增强责任明确目标，提高认识，把各项工作落实到实处。
（2）建立以风险评估和控制为核心的贷款风险管理制度。住房公积金贷款遵循“贷前调查、贷时审查、贷后检查”的原则。中心建立审贷委员会，对项目贷款完善了审批机制，严格实行贷款责任制，建立并完善了个贷风险预警机制与应急应变机制，及时反馈个贷资产质量及可能发生的各类事件，制定出切实可行的应急应变步骤与措施及不良贷款清偿和核销管理制度。
（3）加强内部稽核控制，实施全面监督反馈制度。内部稽核必须在形式上和实质上保持独立，确保内部工作的独立性和权威性。要制定年度稽核项目和项目的实施方案。要加大内审力度，实行稽核处罚制和稽核告戒制。
住房公积金贷款要求范文1篇11
关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式
住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。
一、住房公积金贷款管理风险的形成
住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险，同时又有其自身独特的经济风险和管理风险，而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。
（一）运行体制带来的管理风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。
2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使房改资金中心失去了许多优质客户，无形加大了住房公积金贷款风险。
3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体，业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，既不利于市场的竞争，还加大了住房公积金贷款风险。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，导致客户逾期还款比比皆是，甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期，还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户，因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝，由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。
（二）政策取向和金融市场形成的管理风险
由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民，同时也决定金融管理风险。
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性，如遇央行利率上调，职工的还款负担还会加重，逾期率就会上升。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款，如果贷款期限延长一倍，住房公积金贷款的期限最长可达20年，从机会成本的角度来看，容易产生市场风险，并其风险将增加一倍以上。同时，住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制，更加剧了其风险性。
4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，避免出现大的风险损失，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。
住房公积金贷款要求范文篇12
关键词：住房公积金；贷款风险特点；应对措施
随着经济快速发展和广大居民的住房需求，房地产市场近年发展迅猛，不仅带动相关产业的迅猛发展，而且增加住房信贷融资业务。随着个人住房贷款快速扩张和国家房地产政策调整，理应高度关注、有效识别和控制个人住房贷款风险。
一、住房公积金贷款特点
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金职工发放的房屋抵押贷款。
住房公积金贷款有如下特点：一是利率低。目前执行的利率五年及五年内的为4.0%，五年以上为4.5%；二是房屋保险自愿；三是贷款期间每年可支取一次住房公积金余额用于偿还贷款本息；四是手续简便，一般为10个工作日左右办完；五是办理方便，通过所在地市公积金中心申请，委托当地授权金融机构办理。
同时住房公积金贷款存在以下局限性：一是管理中心不是国家的金融机构，不能直接发放贷款，贷款手续由受委托银行办理，但由管理中心承担相关风险。二是住房公积金政策具有特殊性，其针对对象是城镇中低收入人群，偿还能力较低，并且收入也相对较少。即便通过住房公积金申请办理贷款，可能存在无法正常还款的潜在风险。三是贷款人自身因素造成无法在规定时间内偿还贷款本金以及利息所产生风险。因为个人信贷尚处于发展阶段，相关制度尚未达到系统科学化，从而缺乏全面评判个人信息考评制度，存在较大风险。
二、贷款风险分析
由以上住房公积金贷款特点及局限性分析可见，住房公积金贷款风险问题，是摆在住房公积金管理者面前的主要问题。如何有效防控个人住房贷款所面临风险，已成为影响住房公积金制度推行与深化改革发展重要问题。
一、业务市场风险。为抑制房地产市场过快增长，国家出台一系列调控政策，房地产市场形势充满相关不确定因素，公积金管理中心及商业银行难以正确评估房产价值，银行住房贷款业务市场风险逐渐暴露。违约风险的产生是由于房价人为大幅抬高与信贷利率调高并存，而借款人收入水平不同步增长，致使借款人到期为自身经济利益着想而放弃还款责任的行为产生。欺诈风险的产生是由于我国信用制度不够完善，借款人提供虚假资料来骗取银行贷款，其实际还款能力不足，致使贷款违约。
二、业务操作风险。近几年楼市较为繁荣，住房贷款业务也相对增加，但由于工作人员在实际操作个人住房贷款过程中存在失误和管理制度缺陷，容易导致银行贷款产生损失的可能性。业务审查人员忽视信贷政策，放松审批条件，导致贷中审查不严；由于贷款数量的不断增多，信贷人员疲于检查和管理，使其流于形式，导致贷后检查不及时，无法正确化解风险。
三、业务法律风险。个人贷款中主要的法律风险是合同签订和履行中的问题，以及抵押物涉及居民安置和社会稳定时执行难的风险。为保证贷款合同的顺利履行，公积金管理中心及委托商业银行必须逐步完善贷款合同内容及相关的法规制度，并在签订合同时将涉及合同双方主要权利义务的条款向客户提示，以免引起合同纠纷。
三、贷款风险应对措施
在目前房地产十分活跃前提下，国内房地产开发商百舸争流的局面还将维持较长时间。但作为住房公积金管理部门，应当对国家信贷等政策收紧有足够的敏感。未来在与房地产相关的信贷政策方面，仍存在诸多不确定性，而信贷政策的不确定性，可能会影响到整个房地产市场，从而存在一定贷款风险。如何采取针对性措施，有效防范化解资金风险，我们将拭目以待。
一是建立落实贷款审批责任制。根据个人住房公积金贷款法律、法规和政策规定，结合所在地市实际情况，建立贷款风险防范体系，完善贷款内控制度，健全贷款三级审批责任制。严格执行个贷法规政策，把好贷款审批关。加强贷后管理，建立贷款审批责任终身制，由贷款审批人负责逾期贷款催收工作，确保责任到位和贷款资金安全回收。建立逾期催收跟踪记录档案，定期开展逾期贷款催收追查工作。
二是强化业务培训，提升风险防控能力。组织有关部门、岗位人员认真学习有关资产贷款业务专业培训。重点是国家宏观经济金融政策变化对住房公积金影响、有关法律法规在资产管理和维护中的具体操作以及在信贷资产担保、抵押、客户信贷资金使用中应重点注意的事项。通过研讨交流会等形式重点剖析信贷资产风险成因、量变到质变、造成的危害和后果，从而提高从业人员甄别风险、防控信贷风险能力。
三是坚持完善立法，从法律规章上寻求制度保障。自住房公积金制度建立以来，国务院从1999年4月颁布《住房公积金管理条例》之后修订数次，从制度层面完善和规范公积金管理制度。一方面要严格遵守条例，积极借鉴全国各地同行的先进经验，另一方面加快住房公积金立法步伐。因而建议国家尽快出台《住房公积金管理法》、修订完善《住房公积金管理条例》，使条例具有刚性和可操作性。