养老项目的盈利模式(6篇)

养老项目的盈利模式篇1

土地的权力资源属性不变，地方政府对土地高溢价的预期以及基于土地增值带来的暴利投资模式就不会终止，于是，“圈地”的热情便一直刺激着“无风险资本”敏感而兴奋的神经。

在住宅开发项目拿地越来越难的背景下，一场打着工业地产、养老地产、旅游地产等产业地产旗号的变相圈地运动正在全国大范围张扬或悄悄地上演。

由于工业用地成本低廉，一些开发商为迎合地方政府因GDP冲动刺激的招商引资需求而大面积拿地，但实际上，他们拿到地后，真正能用于工业的土地很有限，目前工业项目的需求也远无需如此大规模的土地。

开发工业园本身是一个低收益率项目，各地的工业园却犹如雨后春笋般涌现，规模庞大，上马仓促，它们究竟靠什么赚钱？

开发商投资工业园区，看重的并不是工业园这个“工业”本体能否带来盈利，而是工业园所占用的土地的升值潜力。换句话说，在国家土地严控政策下，以“工业园”的名义更容易圈地。

近几年，工业地产发展迅速，各区县都在建设自己的特色工业园，工业用地以低成本过度扩张，但有关方面没有考虑产业的承载能力，工业圈地运动将导致工业产能过剩和新一轮的土地泡沫，也为农地大范围抛荒和未来的粮食危机埋下隐患。

旅游地产，这个时髦的名词同样成为“无风险资本”圈地开发别墅等高档项目的幌子。

在土地上做生态旅游开发，盈利途径少，收益低，不知多少年才能收回投资，但是全国却掀起了旅游地产热，甚至许多县城都打着旅游地产开发的旗号，让开发商动辄上千亩地拿地，再在土地上神奇地开发出高端别墅。

开发商以旅游地产的名义，先期将价格低廉的土地揽入怀中，后期再改变土地性质或补差价；或者先租赁再优先购买，分块取得、滚动开发，通过平衡容积率等手法建设高档住宅出售。

根据国家相关规定，旅游规划用地不能当作商业化用地以从事商业化地产开发，但开发商在创造出一个“旅游产权”的模糊概念后，即将用地使用权租下来，再转租给别墅购房者，50年的租赁使用权，本质上已经改变了土地的使用性质。

最后要说的是养老地产圈地。中国将步入老龄化社会，对养老地产确实存在着巨大的市场需求，但开发商在发展养老地产的时候，对养老产业的项目概念和地块规模、变现时间的兴趣远高于养老地产应该有哪些配套，项目要做成什么样子。

养老地产，又称健康地产，由于带有明显的福利色彩，可以获得低廉的地价与诸多政策扶持。但是，有的企业仅仅把养老地产当作一个炒作的概念而已，他们开发少量养老公寓作为配建产品，其项目实质上却慢慢演变成商业化地产。

养老项目的盈利模式篇2

论文关键词：大学生，创业基地，创新孵化

一、前言

在世界金融危机的大背景下，大学生就业已经成为政府、高校、社会广泛关注的热点问题，以大学为平台建设孵化创业基地，培养创业人才，可以鼓励大学生创业，对缓解我国的就业压力、培养青年人的创新精神和促进高校科技成果转化具有重要作用。当前，我国正处于建设创新型国家的浪潮中，鼓励大学生创业能培养青年人的创新精神，激发全社会的创业激情，促进高校科技成果转化，有利于高校不断加强自身建设和完善教育体系。

大学生创业孵化基地建设是创造性地解决大学生就业问题的尝试，是一种新型的社会经济组织，它通过为大学生提供研发、生产、经营的场地，通讯、网络与办公方面的共享设施，提供系统的培训和咨询毕业论文怎么写，以及政策、融资、法律和市场等方面的支持，降低大学生创业企业的风险和成本，帮助初创阶段或刚成立的新创企业成为能够独立运行并健康发展的企业。

我国部分大学生创业孵化基地的建设已有一定的规模，在促进大学生创业方面取得一定的成效。然而，在大学生创业孵化基地的管理模式上仍处于不成熟阶段。

我国教育部、科技部于2001年首批批准成立和认定了15个部级大学创业孵化基地。其中，合肥大学创业孵化基地按照政府引导、多元集资、市场运作”的模式实施。安徽省政府设立合肥大学创业孵化基地工作指导委员会及其办公室，对创业孵化基地实行统一领导、统一管理。并且按照市场经济的运行机制，由省科技厅、教育厅、中国科技大学等5家单位共同投资发起设立合肥国家大学创业孵化基地发展有限责任公司，作为合肥大学创业孵化基地的建设主体。

例如：江西财经大学的大学生创业孵化中心2007年9月成立以来，入驻学生企业32家，实现销售收入75万元。作为江西省首个大学生创业孵化中心，孵化出了年营业额达100万元以上的学生企业。

创业孵化基地建设：

2009年12月18日，浙江某校学生创业实验基地正式启动，该校花园东门部分商铺已开发作为创业基地前两期用房，选拔优秀的大学生创业项目免费入驻学生创业实验基地”。

浙江某校学生创新创业基地于2009年4月启动，总建筑面积1700余平方米，经合理规划、布局及分割，共划分了29个房间，其中一间设为学生创业指导服务站，由该校和工商局婺城分局共同提供创业指导全程服务，其余均作为学生的创业场所，免费提供给该校学生创业团队使用。

二、现状扫描

（一）良好的运营状况

1．盈利状况

盈利状况良好。在接受调查的项目当中，有9%的项目取得了每月5000元以上高收入的成绩。而且在前三期项目的调查对象中，并无团队属于一直处于亏损状态中”的情况。较多的团队收入属于1000-3000元这个水平。但是处于无盈利，收支持平”的团队也占了将近27.3%的比例。但是从整体上来说，前三期的创业项目还是取得了不错的成绩。

2．项目管理制度基本健全

在接受采访的团队中，100%的项目人员表示店里目前的管理制度基本健全，日常工作能够得到有效地开展，但是由于适应社会发展的需要以及考虑到自身学业等因素，相关的管理条例还需要不断的完善，由此可看到该校学生的工作协调和制度管理的能力是比较强的。

3．资金周转状况良好

资金周转状况属于良好的项目团队占总数的81.80%毕业论文怎么写，说明团队在总体上在资金周转这一方面的工作处理是比较妥当的，剩下的资金周转状况一般的团队表示只是偶尔会出现紧张的状况，但是这个问题通常是比较容易解决的。

4．项目之间交流情况

创新创业基地具有作为企业孵化器的功能，而在培养各个创业团队，将其引进社会的同时，也是在培养大学生的收集市场信息、资源、并且能够与人合作交流方面的能力和开拓精神。单是各扫门前雪”的作风，并不能够达成这个目标，因此，各个项目之间的交流和互动也是值得我们去调研和探讨的。

5．创业与学业

大学生在学习期间进行创业活动，该行为对他们的学业所造成的影响是我们需要调查研究的关键，下图既是项目成员们心目中创业对自己学业的影响程度”与他们实际的智育成绩之间的关系：在浙江某校创业孵化项目中的队伍成员里，智育成绩保持良好的学生占总数的71.40%。总体的学业成绩是令人满意的。

在班上智育成绩好的同学认为创业对学业影响不大”的人占总人数的71.40%，而在班上智育成绩一般或者是较差的同学认为创业对学业影响不大”的人都只占总人数的14.3%。可见，智育成绩不好或者较差的同学会把成绩差的因素归结到受创业的影响中来，而成绩好的同学则不会将创业和学业两者放在一起考虑。盈利状况每月在3000元以上的团队成员的智育成绩都属于较好者，这在所有智育成绩不错的学生当中占有42.9%的比例。

由此说明，项目经营状况好的成员并没有因为创业而影响或耽误学业。项目成员在创业取得优秀成绩的同时，也是能够兼顾好学业的。

（二）经营困境

1．项目团队组员选择欠妥

因小组成员构成不合理，如同学院同专业的学生组队的情况，导致课时一致，经常无法安排人值班。能够达到每天安排人值班的项目组占总数的54.5%，其余的小组则是属于偶尔无法开张”和经常无法开张”的状态。

2．基地场所人气不旺

浙江某校创新创业孵化基地是学校为培养学生创业能力，鼓励学生创业精神而为经过选拔出来的创业团队免费提供的创业场所（水电费自付），但是由于场地位于丽泽花园（居民住所）附近，人气低，较为冷清，因此，众多项目至今都没有比较充足的客源，宣传工作也难上加难。这个情况对前三期创新创业孵化项目的运营状况多多少少产生了一些影响。

我们了解到，81.8%的项目成员认为基地人气不旺”的状况对项目运营的影响很大或是有一定影响。仅有18.2%的成员认为该情况对项目的运营状况没有影响，所以增添基地人气也是创业基地建设的内容之一。

3．对创业理解的偏差

在被调查的所有的团队中毕业论文怎么写，100%的经营者都认为学校应该尽量提供业务的机会给他们。而不是考虑去主动联系学校的各个业务主管部门，依靠自身的营销能力和项目竞争力主动地开拓业务生意。并且认为基地人气不旺的状况对项目营业影响很大。这个观念显然与学校建立创新创业孵化基地的初衷不相符，学校的意图是通过免费提供创业场所和相应的管理和指导从而培育出企业家”，而非商店老板”，坐等生意。我们应该要明白到，创业团队对学校的过于依赖是不利于该项目的成功孵化并走向社会的。

4．自信心欠缺

对于本项目的营销能力和项目竞争力自评的调查当中，有将近一半的团队表现出了自信心欠缺的弱势。在营销能力自评中，占总数46%的团队认为自己项目的营销能力一般，而在项目竞争力自评中，有占总数45.5%的团队认为自己项目的竞争力一般。可见，他们对项目的自信心总体上来说是有所欠缺的。

（三）项目盈利影响因素分析

1．创业培训

创业培训”是团队项目是否盈利以及盈利多少的重要影响因素，在被访问的所有团队中，成绩最好的两个的项目（每月盈利5000元以上）里德成员都表示曾经参加过创业教育和培训。而对于没有参加过培训的6个团队中，其中的5个队伍取得了较差的成绩。在暂时没盈利，收支持平”的盈利状况不理想的3个团队中，其中有两个团队的成员均表示没有接受过创业方面的培训。由此我们可以看出，创业教育和培训在创业的实践中起到的作用是直接的而且是影响较大的。

2．营销方式

除了创业教育以及培训的因素，依靠主动开拓业务为经营方式的项目能够获得高收入。在所有团队中，成绩最优异的每月可盈利5000元以上”的项目都采取的是主动开拓业务”的经营方式。但是，属于收支持平”情况的3个项目，也是采用主动开拓业务”的经营方式，说明这种经营方式的不稳定性。而采取靠熟人介绍”等保守、常规的经营方式，收入情况则比较稳定，每月的盈利状况均属中等水平。

3．团队成员心理状态

项目需要取得好成绩，团队成员的自信心也是一个有力的助推器。不过，他们的自信心也只是建立在以往成功的经验当中的，所以不难理解，对自身营销能力和项目竞争力信心强的团队往往是取得高收入的项目。而对自己没有自信的团队通常是盈利状况一般或不好的情况。

4．经验总结环节

能够取得好成绩的项目都是对业务经常进行经验总结的团队。

我们可以看到，成绩最好的两个项目都属于经常召开经验总结会议”的类型。事实也证明了，只有经过不断的总结经验教训，才能有助于该项目在营销能力、创新能力、市场竞争力等各个方面的能力的提高。而偶尔或是很少进行经验总结的项目成绩总是一般。

三、对策试探

（一）有效开展创业教育毕业论文怎么写，培养正确的创业意识

大学生创业基地是学校为有创业意图的学生建立的一个创办企业提供服务的组织，高校在校园内建立创业孵化基地应从根本抓起，贴近学生的日常生活和学习，为大学生创业提供一个良好的创业氛围，从入校起重视创业，把创业作为一个人生选择，而不是因为找工作而去创业，不得已而为之。并且要引导学生学会创业，培养正确的创业意识，掌握创业技能，鼓励他们创先争优。

大学生有较好的自身素质和专业知识储备，但是还不足以做好创业项目；有实现自我价值迫切需要，但是缺乏实现的条件和能力。有效地开展该校的创业教育不仅是系统地将理论基础传授给创业的大学生们，同时也努力提高创业者创业的品位和技术含量。同时能够加强大学生的创业意识，进而提高大学生自主创业的计划性和有效性，增加成功比例。开展创业教育，不仅可以增强大学生对未来世界的适应，还可以让更多的同学系统地学习掌握创业的理论知识，将会有越来越多的同学参与到自主创业中来。创业教育的成功开展可以提高大学生的创业精神、创业素质和能力，培养未来企业家的教育思想和教育实践。

（二）加大创业基地的资源支持

作为培育未来企业家”的学校的目标，大学生创业孵化基地该具有以下功能：一是提供创业孵化场地和基本办公条件；二是协助孵化企业办理成立公司的相关事宜；三是提供管理咨询、会计、法律等咨询服务等等。

因此，除了为大学生创业项目提供的场所之外，浙江某校在基地建设中可考虑提供培训、管理咨询、项目申报与有关认定、投融资、对外交流等服务。也可聘请相关方面有资深指导经历的老师为专门的创业基地建设指导老师，及时为各项目指点迷津，一同探索师范大学创业孵化基地建设之路。

（三）规定项目成员的组成结构

吸收以往的经验教训，以后为了项目的正常运作，有效解决困扰团队成员的店面值班问题，在选拔创业团队以及项目的时候，应该将团队组员的构成情况作为考核的一个指标，并且有不同学院不同专业构成的团队更加具有活力和学习能力，对团队的创业目标能够起到积极作用。

（四）开展师生合作新模式

大学生的创新创业培养建设途径毕业论文怎么写，可以通过学生自己在有指导有计划的实践中来完成。在当前浙江某校教师参与积极性较高的情况下，可以采取大学生科技创新活动当中的师生互动模式，以老师的构想为主导，学生通过实践事先规划好的方案，在比较科学的理念指导下开展创业行为的方式，这样既可以避免学生少走弯路，也给教师们一个创业实践的机会，对师大的文化建设也可起到助推作用。

（五）发挥大学科技园”作用

大学园区普遍聚集了丰富的知识资本，拥有先进的仪器设备和试验基地，掌握着大量的科技成果。学校也应该发挥大学科技园”的主要作用，即为大学生把科研成果转化为高新技术企业。利用大学的人力、技术等资源，形成市场化的企业孵化器。培育更多有前景、科技含量高的项目，提高学校人才的创新能力，最后进行企业孵化，推向社会。

师范类大学，也可利用学生师范技能强”的优势，鼓励学生开办补习班、辅导班等发挥师范技能的项目，这样便可以将专业学习和创业理想兼顾起来。

参考文献：

[1]单晓春．大学生创业孵化基地建设策略分析．职业技术教育，2007；

[2]张庆祝．大学生创业孵化基地建设理论初探．辽宁教育研究，2007；

[3]何勇．高职院校大学生创业园建设战略模式初探．湖州职业技术学院学报，2008.

养老项目的盈利模式篇3

【关键词】养老地产；CCRC模式；养老需求

CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。

CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人――居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人――当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人――当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。

1CCRC开发模式特点

在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。

1.1紧凑的规划布局

CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。

1.2满足多方位的居住需要

CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。

1.3租赁为主的经营模式

在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。

1.4较高的管理和护理服务人员比例

CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。

2CCRC开发模式对我国的启示

2.1满足我国老人居家养老的需求

CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯，仍希望与子女同住或就近居住，因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。

2.2满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求

入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。

2.3满足我国中高端老龄人口的养老需要

虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。

2.4满足我国养老地产企业可持续发展的要求

养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。

目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。

【参考文献】

[1]李卿曦.从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计，2012（8）：20-23.

养老项目的盈利模式篇4

关键词：管理咨询企业盈利模式

对于一个管理咨询企业来说，能够保持其生命力的重要途径便是不断创新，现代社会的商业环境变化多端，一个企业自身的盈利模式要能够随时进行调整，再好的盈利模式设计也不可能永远不变，因此企业必须依据客户的不同需求以及不同的市场变化形式而不断改变盈利模式。

一、管理咨询企业发展所面临的问题

目前国内大概有两种性质的管理咨询企业，一种为国外资深的管理咨询企业在我国设立的分公司，另一种是国内本土新成立的管理咨询企业。这两种管理咨询企业在许多方面都存在着较大的差异，就整体而言，国内大多数管理咨询企业的盈利模式面临以下问题：

首先，国际大环境对管理咨询的影响较大。我国社会主义市场经济体制正处于发展的初期，同时又受到国际经济（金融）危机的影响，因此，相比前几年在经济上呈现出不景气的状态。短期内这种大的市场环境管理咨询企业是无法改变的，造成行业竞争日趋激烈，并且这种激烈的市场竞争情况将会存在相当长的一段时期，这就会对管理咨询企业发展有很大影响，企业两极化发展趋势愈加明显。

其次，我国管理咨询业的发展水平还比较低。管理咨询行业作为极富增长潜力的行业，其发展也同样面临一些问题：没有一个对咨询业管理的统一机构，没有咨询师和咨询机构认证的标准和机构；管理咨询行业的各项法规制度不健全。这种后果是：管理咨询市场混乱，恶性竞争普遍。可以说，管理咨询业在资源整合、规范管理、协调发展、业务培训、行业规范等方面还存在一些问题。

第三，被服务企业意识和业务水平提高的影响。管理咨询企业服务的对象――企业，它们对咨询的效果越来越关注，对效果的评估也从感性阶段上升到了理性阶段，科学的数据与严谨客观的调查成为评估的主要依据，这给企业的盈利模式选择带来了一定的困难。

第四，管理咨询企业的人才管理相对较难。咨询业人才都是精英中的精英，如果没有一套好的盈利模式与运作模式，无法管理这么复杂的团队。许多管理咨询公司在成立很短的时间内，就因为管理出现问题而趋于解体，或者拆分成数家更小的管理咨询企业。

第五，管理咨询企业与所服务企业认知和所拥有信息存在差异。从知识认知和思维意识角度来说，企业与客户对业务的认识方面也存在一定的差异，同时信息交流方面也不对称。管理咨询企业可以从意识改变、扩大交流、增加渠道等方面加以改变，与所服务企业建立良好的认知、共信机制，从而更有利于促进盈利模式的建立。

二、管理咨询企业的盈利模式分析

（一）雇佣军模式

这种管理咨询企业的模式相对简单，公司具有良好的市场和客户信息，能迅速、独立签订项目服务合同，但公司又缺乏能够运作项目的经营管理人才。所以签单后只能将项目转包给其他个人或公司，从而获取差价盈利。这种模式的缺点是：项目质量难以保障，最大后果是，项目结束后，管理咨询企业不得不拿出更多的资金、人员和精力忙于项目的后期维护和服务，导致规模难以做大。常见的发展情况是，客户第一次接受服务后，洞悉整个流程的来龙去脉，就不会再有二次合作，跳过采用雇佣军模式的管理咨询公司，直接和第三方深入合作，因此看似眼前有一定的盈利，其实流失了大笔财富。可以说采用雇佣军盈利模式并不是理想、成熟的模式。

（二）个体户模式

这种管理咨询企业的模式比较简单。公司签订合同后，到高校招聘项目所需的经营、管理、运作人才，项目结束后解散成员。项目方案设计和商务沟通靠公司来完成。缺点是：此类盈利模式规模一般很难做大。因此打着咨询公司旗号招生，其实就是招生的培训公司，招聘人员参加过一次培训取证服务后就不会再继续为管理咨询公司服务，对管理咨询企业来说，项目所需人才难以得到保障。

（三）借用智能工具模式

这种模式不招聘能力高的管理顾问，更不用说培养顾问，基本上是整合出一套方案，运用智能物流工具将方案A搬到B再搬到C。企业运作的好利润额会相当可观，但这种模式最大的问题是售后会面临许多困难。客户可能因为新鲜或不太了解会签约使用软件，但在使用过程中就会发现存在种种问题，就会找咨询公司说明情况并且解决问题，如果不给予相应服务就会对管理咨询企业信誉造成很大的不利影响，所以说，前期成本看似很低，利润很高，但后期维护、服务成本会很大。

（四）平台收租模式

这种管理咨询模式，对人才素质和水平会要求较高。加盟也好，连锁也好，尽管装潢、徽标设计等外在形式有所区别，但实质上仍是同质化产品。没有个性化产品定制服务，产品自然缺乏竞争力，市场开发虽然广而多，但是真正能找到客户谈成合作的成功率不高，往往是事倍而功半。

（五）团队合作模式

外资管理咨询企业运用这种模式的比较多，即一线是管理咨询团队，二线是信息化团队，这种团队因为技术含量较高，利润规模相对较高，值得借鉴。一方面有外资背景的技术支持，另一方面经营模式上中外注重合作，突破了以往的只有产品没有服务的瓶颈，能够快速占领市场，做到客户和信誉双丰收。

三、管理咨询企业盈利模式完善的对策

（一）注重客户的维护

管理咨询企业作为一种特殊的服务行业，稳定的客户资源对于企业的发展来说好过优秀的产品，对于一个从事管理咨询行业的咨询师，对现有客户的营销以及对老客户的维护是一种最常用的战略，事实证明，通常在一个企业，老客户的重复业务和新开发项目是企业一项大的收益来源，因此，咨询师进行老客户的维护是一项重要的工作。

在企业中，咨询师要能起到纽带的作用，对客户进行维护要体现在与客户共同学习与工作上，企业与客户之间要建立一种长期稳定的合作关系，因此需要做到在对项目以及客户的选择上有所区分，这样才能真正培养出一批能够长期维持稳定关系的客户群。现代管理咨询行业的市场竞争越来越激烈，发展新客户的难度也越来越大，因此对老客户的维护显得更加重要了。在一些管理咨询业较为发达的国家，管理咨询企业能够与客户维持业务关系高达十几年，有的甚至能够与客户保持业务关系长达几十年。

（二）加强咨询服务营销

一直以来，关于营销的很多种技巧与方式是否合理都存在质疑的声音，即便是在营销发展迅猛的现代社会，这种质疑依然存在。在管理咨询行业，很多咨询师对自己所从事的行业以及提供的服务，也怀有一定的不确定思想，尤其是在进行营销活动时，总是缺少激情与创造力，使得咨询服务在营销方面有所欠缺。

在对咨询服务进行营销活动时，要把握住以下几点：第一，在进行营销活动时，要将客户的需求作为营销策划的核心目的。第二，每一个客户对于企业来说，都是唯一的存在，即有一个最适合的方案，因此营销策划针对每个客户也有着唯一性。第三，要能够认清自身的优缺点，正确定位企业。第四，在宣传的过程中要把握好尺度，不能进行虚假宣传。第五，要具有专业素质，不能诋毁同行。对咨询服务产品的营销是完整的过程，签订合同并不代表营销活动的结束，一个完整的营销过程还包含了对合同的认真履行，以及完善的售后服务。

（三）注重管理咨询企业的内部管理

对于一个管理咨询企业来说，它为客户提供的是专业性的服务，那么，在为客户提供相关专业服务的同时，对自身的管理要求也需要有一定的标准，其自身的管理必须能够保证企业健康、持续发展。

对于管理咨询行业来说，其自身的管理更加重要，一个管理咨询企业内部拥有着大量的咨询师，在企业内部，要给咨询师提供工作方向，同时还要进行各种任务的协调，咨询师的招聘与培训也是一项复杂的工作，并且还要能够与时俱进地提高自身的科技水平，前提是实现盈利，这一切都要求管理咨询企业具有完善的管理机制，对于咨询管理企业的管理实际上是对其提供的专业服务进行管理，这种服务是一种无形的产品，就是为客户提供的能够改变客户公司发展的一些建议。因此，企业内部的管理直接影响到企业的盈利模式，对管理咨询企业来说，完善企业内部管理需要从以下几点入手：首先，服务质量要能够得到保障，这是企业发展的命脉与核心。其次，对专业人员要实施完善的管理，以保证企业的技术力量。第三，建立起管理咨询企业文化，能够提升管理咨询企业的凝聚力。第四，将管理咨询企业的经营理念与市场接轨，达到与时俱进，确保企业的长期发展目标。

（四）制定定期报告制度

定期报告制度是现代企业授权管理下不可缺少的一部分。因此，现代企业应不断完善定期报告制度，确保将定期报告制度落实到位，以便于上级人员更为全面、及时的把握下级人员工作进展状况，从而对其起到监督和控制的作用。

总之，我国管理咨询业在迅速发展的同时，也面临着变革的动力与压力。管理咨询业正处于一个快速发展的时期，呈现一种快、专、多、高、大的发展趋势，一大批咨询机构面临转型与变革，通过市场竞争会淘汰掉一部分管理咨询企业，同时还会壮大一部分管理咨询企业，整合的结果是市场更有序，竞争更充分。管理咨询机构要切实认识到这种变化，并且顺应这种转变，才能迅速成长与发展，否则将面临被淘汰的命运。

参考文献：

1.苏莹.零售企业盈利模式[J].商业文化（学术版），2009，（2）.

养老项目的盈利模式篇5

创办养老院可行性报告分析要点1、本地老年市场容量与特点

2、市场有多大?养老院的目标客户

3、功能定位，现有面积的收支比例分析

4、老年服务项目

5、周边老年愿意接受哪些服务项目?

6、市场获利分析

7、制定什么样的价格?如何制定价格?老人接受范围

8、养老院周边老人经济收入与人员职业分析

9、养老院如何广而告之?公众宣传

10、如何经营管理养老院?

11、员工来源，员工工资标准

12、日常各项开支与第一年总费用支出的匡算

13、经济收益保本点和经济保本运作需要多长时间

14、装修设计与费用

15、设备、设施、器具种类与费用计划

16、投资计划(固定资产与流动资金分配与使用计划)

养老院可行性报告现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即使如此，养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。所以，在开办养老院之前要做个详细的养老院可行性报告，做到心中有数。

一：办院可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量(床位数)及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。

盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为(预期入住人数╳收费)-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。

办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。

下面拿深圳市作为例子，就深圳养老院现状，试做开办养老机构可行性分析如下：

一、从市场角度

深圳是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构86家，床位共计3500余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。

二、目前深圳市内养老机构发展评价

深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少象郑州和佑尊长园、北京双井恭和苑、北京太阳城银铃老年公寓这样行业领军型的养老机构。具体来讲：

1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低(全部费用800元以下)的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。

2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在深圳市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。

3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。

4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。

二：收支情况分析(以50张床位，四人间养老院为例)

一、开办养老机构前期投入

50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。

2、房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。

3、基本设施配备。

a)床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000元。

b)床上用品700×50=35000元

c)室内每人一个圈椅200×50=10000

d)电视每房间一个1000×15=15000

e)活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。

f)餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。(可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠)

g)洗衣设备，预算20xx元。

h)洗澡设备，预算5000元。

i)办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。(可时机成熟时再到位)合计最小投入280000元。

4、开业仪式和相关宣传费用，约20xx0元。

以上租金+装修+设施+宣传=300000元

二、养老机构年度运营投入

1、员工工资。

院长(兼会计)1人计4000×12=48000元

副院长兼采购1人计20xx×12=24000元

护理员5人计1000×12×5=60000元

厨师2人计1200×12×2=26400元

以上共计9人计158400元。

2、伙食费成本300×50×12=180000元。

3、水电费400×50=20xx0元

4、取暖费700平米×20=14000元

5、办公费用600×12=7200元

6、设备耗材、维护等20xx元

7、租金10万元。

以上投入合计4820xx元。

三、养老机构收入预测(按80%床位利用率，680元收费)

1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。

2、服务费200×12×50×80%=96000元

3、餐费260×12×50×80%=124800元

3、水电费20×12×50×80%=9600元

4、取暖费80×3×50×80%=9600元

以上收入计336000元

四、经营评估

1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。

2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付20xx00元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。

三：开办养老机构相关手续

(另见：十六步详解如何申办养老院登记证书)

一、开办养老机构应具备的条件

(一)符合当地养老服务机构发展规划;

(二)有规范的名称;

(三)有固定的场所和服务设施，有室外活动场所;

(四)有相应的资金(前期投入约1万元/床);

(五)有与其业务相适应的从业人员(医生护士可通过与属地医院诊所签约实现)。

二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：

(一)开办组织或个人的身份证明;

(二)机构章程;

(三)资金状况证明;

(四)场所证明;

(五)消防安全、卫生防疫证明;

(六)与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。

三、开办养老服务机构，应办理如下手续：

1、市和各区(市)人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区(市)民政部门提出申请。区(市)民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。

2、核准开办养老院的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。

3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：

(一)利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续;

(二)利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续;

(三)开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。

四、养老机构享受优惠和社会资源利用

1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。

2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。

养老项目的盈利模式篇6

关键词：老龄化；养老地产；老年公寓；盈利模式

Abstract:the21stcenturyChinaisagingsocietyinanall-roundway,theelderlypensionproblemhasgraduallybecomethefocusofsocialattention,facinghugepensionmarket,realestatedevelopershavebeenaggressiveintheelderlyapartmentdevelopment.Inthispaper,wediscussedsomeelderlyapartmentdevelopmentpresentsituation,firstisthebackgroundtodotheanalysisofthecurrentelderlyapartmentdevelopment,becauseChina'sagingprocesswithelderlypopulationbaseislarge,growingfaster,makestheelderlyhousingmarketisbothanopportunityandchallenge.Thenthepaperdiscussestheelderlyapartmentdevelopmentofthreekindsofprofitmodel,analyzestheoperationcharacteristicsofthreekindsofprofitmodelandthemaincase,hopewecanthroughthecurrentresearchsituationofmoreandmorearousedtheconcernofthesocietyforoldagepensionproblemandthinking.

Keywords:ageing;Endowmentrealestate;Elderlyapartment;Profitmodel

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

一、中国的老龄化及养老方式现状

（一）我国当前老龄化社会的现状

我国老龄人口于1999年即以超过国际老龄化社会10%的标准，整体进入老龄化社会。根据联合国的规定，一个国家65岁以上的老年人在总人口中所占比例超过7%或60岁以上人口占10%之上的国家称为“老龄型”国家。目前中国60岁以上老人已达1.78亿，占总人口的13.3%，而且正以每年3.2%的速度递增，进入老龄化。另据国家统计局统计数字表明，到2025年，我国老年人将占全国总人口的19.34%；到2040年，老年人将占全国人口的27.8%，届时三个半中国人中就有一个老年人。（见表1-1，表1-2）如此高的老年人口率预示着中国的老龄化问题将格外严峻，如何安排好日益增多的老年人，切实解决好急速增长的老年人口与社会生活保障之间的矛盾，将成为和谐社会建设中迫切需要解决的问题。

表1-1我国老年人口发展统计数据单位：万人，%

注：数据来源中国统计局，中国人口年鉴2011[M].《中国人口年鉴》杂志出版社，北京，2011年12月.

表1-2我国老年人口比重增长趋势单位：%

注：数据来源中国统计局，中国人口年鉴2011[M].《中国人口年鉴》杂志出版社，北京，2011年12月.

（二）我国当前老年人的养老方式

世界上公认的养老方式一般有三种形式：1、传统的居家养老；2、社会养老；3、个人、家庭和社会结合的养老方式。我国老年人当前选择养老和住宅的方式,由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居。除此以外还有托老所、福利院以及老年公寓等。

由于社会经济发展使家庭结构急剧改变，三代人共同生活的家庭已经渐渐远去,目前老年人大多孤身或同子女分住。按照自然规律，人进入老年后无论精神感官或肢体都会不同程度的出现衰退或残疾，身心疾病成为影响他们自主行动的内在因素；年事越高受此影响越大，越需要更多的照顾。当代老人还是多子女的居多，儿女可以轮流照顾，而一旦进入“四二一”模式，那时子女便会显得力不从心。同时社会安全福利和个人养老金的增多,也使得更多的老人需要独自生活,据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小的老年人表示愿意的比例大于年纪较大的老年人，显示出中国人养老的观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成一个体量惊人的现代养老产业。

（三）我国养老市场的供给概况

1、养老机构供给种类

我国的养老机构主要包括社会福利院、敬老院和养老社区等。

社会福利院。社会福利院主要面向城镇“三无”老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人，或者其法定赡养人、扶养人确无赡养、扶养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。

敬老院。敬老院主要针对城镇的各类有一定经济能力的老年人。敬老院分为公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，自负盈亏。

养老社区。养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老、公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。

家庭养老的养老社区通常子女与老人同住一养老社区，主要的养老服务由子女提供，但社区也提供一定的补充服务，如日间看护等。以养老公寓为主要形式的养老社区，主要针对有自理能力的老年人。此类社区一般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包括日常的家政服务、生活服务、出行服务等。以看护养老为主要形式的养老社区，主要针对半自理或无自理能力的老年人。除提供养老公寓提供的各类服务以外还提供各类医疗服务，如急救服务、搀扶服务、喂饭服务等。

2、养老机构供给总量

当前我国城乡公办的各类敬老院、福利院、养老院等老年社会福利机构共有39500多个，养老床位149.7万多张，但平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远，供需严重不平衡，差额巨大，绝大部分的需求都无法得到满足，养老产业的发展空间十分广阔。

二、老年公寓开发的盈利模式分析

“养儿防老”的观念已经过时，更别说是在具有中国特色的“四二一”模式下，愈发显得艰难。在9成老年人选择居家养老的政策前提下，绝大多数要靠市场化来解决养老居住问题。与国外众多资本竞相进入养老产业不同的是，在目前中国，地产商是承担市场化养老的主力军。老年公寓开发的全链条由地产商独立完成，地产商成为了中国式养老的绝对主角。

养老激起了房地产企业一波又一波的热情，以“招保万金”为首的大型房企纷纷试水老年公寓，财大气粗的保险公司也高调插足，养老地产可谓风起云涌。大腕云集，但以盈利模式论老年公寓的开发无非三条路可走：租售结合、会员制、保险产品。

（一）风险最小的租售结合模式

就整个产业的实质来说，养老产业中的地产并不是盈利的载体，而后期的运营管理及服务才是企业持续追求的利润点。但由于前期投入成本巨大，加之资金回收期长，就当前的实际情况来说，养老是不挣钱的，或是回报很慢的，地产才是挣钱的大头。由于国内的养老地产起步晚，发展不成熟，要靠收取养老服务费来填补前期的巨大投入基本是天方夜谭，而将大部分房源卖掉，以此来缓解资金压力成为了绝大部分地产商的选择，因为这样的风险最小，而持有剩下的一部分物业用于运营，又能实践开发商当初拿地时的承诺，可谓是既下了河，又不至于鞋全湿的折中之策。

万科在北京的项目幸福汇社区中，养老地产就有两种形态，一种为2.4万平方米的“活跃长者之家”，利用万科幸福汇的商业配套用地建设，做万科全持有的老年公寓，还未开始销售或运行；另一种为12万平米“活跃长者住宅”，是加入人性化设计的散售住宅，目前正在销售。对于初尝养老地产的万科，也是选择了这种租售结合的开发模式，使得自己的投资风险处于可控的范围内。

绿城早在2006年就涉足老年公寓的开发，其在浙江临平开发的绿城蓝庭项目中配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套，以满足老年人的需求。项目中的老年公寓共十层，一二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心。三四层为护理院，共计三四十个房源，可容纳60名老人入住，目前已入住的老人共计四五十人。五层以上规划了86套老年公寓，面积包括60-70及120平方米。这批86套公寓销售定价在1.4-1.5万元/平方米，较普通住宅售价略高。

由于房地产开发前期沉淀的资金成本过高，而销售物业是开发商最快也是最直接的回笼资金的方式，至于租售比的确定，每个开发商对于不同的项目又都有不同的考虑，卖多持少可能是迫于资金的压力，而对于实力雄厚的大开发商，持有越多的老年公寓，却是看中项目后续稳定的提供服务所产生的现金流。

（二）会员制模式

对于许多志向远大的开发商来说，光靠销售赚钱，多少有些英雄气短，养老地产的本质应该是养老服务业，以老年人的实际需求出发，人性化的提供各种服务，从后期多年的持续经营和运营来获得收益才是一条长期的赚钱之道。

持有型的养老地产，一般以押金制和会员制实现前期部分资金的回笼。而会员制相比传统的押金制，在财务、盈利性和经营灵活性方面都更加有优势。比如，押金不能算作利润，但是会员费可以比较灵活的计入公司的财务报表。从经营的角度看，押金对应的房间或是床位是固定的，但会员制可以非常灵活的安排床位或房间，其在经营上的操作也更加的便捷。会员制的设计方法也是灵活多样的。比如捆绑价值属性的设计通常会将会员卡分为记名卡和不记名卡，通过会员卡价值属性以及会籍是否转让划分会员。再比如捆绑物业属性的设计会按照使用物业面积的不同，划分不同的会员等级。

国内养老公寓会员制的创始者就是上海亲和源老年社区。由于土地性质是协议出让，亲和源无法通过销售的渠道来回笼资金。而会员制是其解决经营压力、回笼资金的一条捷径。目前亲和源的老年公寓会员卡分为A卡和B卡。其中，A卡无论选择何种套型一律售价89万元，但根据套型的不同需交付2.98万、3.98万和6.98万不等的年费；B卡无论选择何种套型年费一律为2.38万元，但根据套型的不同售价分别为45万、55万和88万。这种收费上的不同取决于A、B卡的不同性质，A卡在亲和源老年公寓的使用期限与房屋土地的使用年限相同；而B卡的有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，未住满15年的多余费用可以退还，超过15年部分免费。亲和源的会员卡A卡最初的售价是50万，而现在已经涨到89万。

一般来说，会员卡的销售收入可以收回房屋的建设成本，而会员每年交的服务费才是企业主要的利润来源，而且随着规模效应的产生，服务成本的递减将会增加企业的利润。目前亲和源的会员制模式已经基本成熟，不仅与万科进行了合作，也开始了全国的扩张之路，以输出管理的模式向全国的老年公寓市场进军。

（三）与保险捆绑的模式

保险资金，一直以来都被认为是最适合做养老地产的，相比房地产开发商的资金拮据，保险公司最大的优势就是充盈的资金，他们手握巨额的保费，据统计，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约有48%是20年以上的长期资金，25%为5-20年的中期资金，这恰恰与养老地产的投资回报周期非常匹配。由于保险产品的销售时间、给付周期等因素影响，保险资金倾向于长期的、安全的投资方式，对于回报率的要求不高，而这与养老地产的投资模式是完全匹配的。

泰康人寿2010年在北京昌平斥资40亿元购买了一块30万平方米的土地，筹建泰康之家旗舰社区。泰康人寿也专门成立了一家叫泰康之家的管理公司，为旗舰社区提供后续的管理服务。建成后的养老社区约有1.5万张养老床位。建成后不予出售，而是用于长期经营。泰康之家旗舰社区将按照社区居民的年龄和身体状况分为独立生活、协助生活和专业护理等不同功能的居住单元。为此，泰康将自行开发一系列的公建配套项目，提供不同层次的个性化服务，并以收取养老服务费用作为项目的主要利润来源。而想进保险公司打造的养老社区养老，手段只有一个——买保险。如泰康人寿推出的“幸福有约终身养老计划”，由泰康人寿的“乐享新生活养老年金保险”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，保险合同产生的利益可用来支付社区每月的房屋租金和居家费用。此外，客户也可以到了保单约定的时间，不选择入住，可以拿到分红。每份保单的保费200万至300万，可选择一次缴清或者分10年期缴。由此获得养老社区的居住资格，锁定了入住成本，售价不菲。

保险资金与老年公寓的结合其实在国外早已普遍，美国保险业在养老地产中买断居住权，采取酒店式的管理，收取会员管理费用，并开发养老保险客户。目前美国的养老社区的现金回报率是8%-11%，甚至高于商业地产。保险资金通过客户购买保险的保障，保证了老年公寓项目开发过程中的财务安全，降低了投资运营的风险，从而提高了养老社区运营的品质。

参考文献：

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