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城中村改造的利弊范例(12篇)

时间：2024-03-20

城中村改造的利弊范文篇1

摘要：众所周知，中国是一个农业大国，土地自然而然的成了国民经济中的支柱。在生活中，土地的影响无处不在——房地产，交通，科学，教育，文化，卫生，无一不需要土地，这也就引出了本文的主角——土地出让金。

关键词：土地出让金优势弊端弊端产生原因解决建议

一、土地出让金概念及产生原因

简而言之，土地出让金就是若干年期的土地使用权价格。对政府而言，其实际是向企业一次性收取若干年地租；而对企业而言，则意味着取得土地时需要一次性预支未来利润。

在我国延续了几千年的土地私有制,于新中国成立后被逐步废除。政府推行了二元公有制制度——土地国有和集体所有。改革开放以后,旧有的土地制度已不能跟上经济社会的发展脚步,其必须要改变。

由此可以得出国有土地出让金产生的真正原因:（1）是高效且科学的开发利用和经营土地。（2）是推动城市建设和发展。

二、土地出让金的成效

毋庸置疑，对我国新时代的经济社会建设很大程度上得益于土地出让金制度。具体说来有三：

（一）推动了工业化和城市化的进程，创造了经济价值

土地出让金制度使得土地的使用权分配由无偿转为有偿,更重要的而是使得存量土地资本的价值货币化,增加了政府非税收入，减轻了政府的资金压力,推动了城市基础公共设施的建设。

（二）降低土地交易成本,提供了激励机制

之所以说土地出让金制度极大地降低了交易成本，是因为其明确规定了开发商获取土地使用权的价格，途径以及方式，为我国的土地有偿使用提供了平台,。于此同时,一方面，土地出让金作为地方政府重要的收入来源,大大激励了地方政府积极促进土地交易的积极性;另一方面，土地出让金制度激励了开发商投入更多的精力在项目的收益取得上,最大限度发挥了土地资源的潜在价值。

（三）通过价格杠杆有效地调节土地供求等,促进土地资源优化配置。

三、关于土地出让金的争议

土地出让金自诞生以来，除了给国家及地方财政带来了不可忽视的成效外，社会公众对其的质疑也从未间断。

有关数据显示我国土地出让收入增长态势非常明显，而2008年环比的下降则是由于众所周知的经济危机。从2004-2009全国土地出让收入与地方本级收入对比表中可以得知，即便是在受经济危机影响房地产市场大滑坡的2008年，我国土地出让收入也占到了地方本级收入的1/3以上（9600亿元/28645亿元），而在房价飙升的2007年，此百分比超过了一半，达到了13000亿元，占地方本级收入（23565亿元）的55.17%。由此可知，就全国平均来看，我国土地出让收入对地方政府收入的贡献十分巨大。

四、土地出让金弊端

一直以来，对于土地制度和土地财政制度变革的社会舆论褒贬不一，二者在给社会带来了巨大利益的同时也带来了不可忽视的弊端。

（一）地方政府无计划出售土地的短视行为

各级地方政府在没有自主权的财政压力下，一次性收取土地出让之后50至70年的收益总和，其中的暴利势必造成地方政府为扩大出售土地换取收入而采取的杀鸡取卵式的短期行为。

（二）存在于政府间的利益分配机制中的不合理性

本届政府获得的土地出让金，实际上是把下一届政府的收入提前预支，除此之外，有时下一任政府，还需要提供一些征地的补偿费或负担土地卖出后的开发配套投入。

（三）巨额收益导致地方政府的寻租行为

国家的供地政策由无偿变为有偿，但征地政策却没有改变。竭泽而渔式的买卖现有土地是基于地方政府利用行政权力在买卖土地使用权时占据的绝对支配地位，通过采用低进高出的买卖方式而产生的巨额差价。

五、土地出让金弊端存在的原因

（一）农村土地产权制度不完善，农民利益得不到有效保证

我国的土地产权制度呈现二元化，而其中农村土地归属不清晰、农村土地产权权能缺失、农村土地使用权不稳定直接导致了在土地征用过程中农民利益得不到有效保护。

（二）分税体制改革不彻底，地方财政负担过重

我国实行分税制改革，但是由于地区经济间的差异等客观条件进行的并不彻底，越位与缺位现象在各级政府间的事权划分中无处不在。大量基本公共服务被上级政府凭借行政体制的权威层层下放，由县级以下基层政府过多承担。迫于财政压力，地方政府在压缩公共服务支出的同时必然首选土地出让金——这种简单快捷的方式途径筹集财政收入。

（三）土地出让金管理制度的缺失，地方政府的功利性

我国在实施土地出让制度以来，管理制度一直处于真空。相关的最高文件仅见于2006年底的国务院办公厅下发的《通知》。由于其并未对各项支出所占比例加以规定而是仅仅明确了土地出让收入的使用范围，因此地方政府更倾向将土地出让金收入向可以产生“效益”的城市倾斜，而更应得到重视的农村却往往被忽视。

简而言之，要解决土地出让金问题，不仅要从制度上，更应从地方政府自身改变。改革可从以下几个方面着手进行：

1、改进政府政绩考核制度，注重以人为本，摒弃GDP和财政收入至上，做到实质大于形式。

2、由费改税，将征收土地出让金改为征收物业税。此举可避免房价的大幅波动，减少因土地出让金滋生的政府腐败现象。（为强调市场性，物业税征税基数可随经济的增长而同步提高）

3、让政府的职能真正回归到服务于百姓，而不是垄断多种关乎民生社稷的重要资源，特别是类似社会根基的土地。

参考文献：

[1]马映雪,李全庆.土地出让金制度:成效、困境、反思与出路[J].林区教学,2010

城中村改造的利弊范文篇2

【论文关键词】农村社会保障；模式；文献综述

随着现代化的逐步推进，社会转型与体制转轨的深入，我国城市化进程逐步加快，城市化水平不断提高，人口特征、家庭功能也发生了巨大变化。在效率优先、以经济建设为中心价值观的导向之下，在经济取得飞速发展的同时我国的社会建设严重滞后，社会保障制度不健全，国民面临的风险越来越多、越来越大。社会保障制度建设在整体落后的情况下，城乡之间又存在着很大的不平衡，农村社会保障不管是在覆盖范围还是在保障水平方面都与城市社会保障存在着很大的差距。这不仅体现在政策实践之中，在社会保障理论研究上也表现突出。

笔者在中国期刊全文数据库(教育网)中国电子资源总库中，以“社会保障”为题名作检索词进行跨库检索，查出在1978-2009年之间总共有17713篇专门研究社会保障的文章；在此前提下，笔者又以“农村社会保障”为关键词进行检索，查出在1978-2009年之间总共有1670篇专门研究社会保障的文章，大约只占到社会保障研究文章的9．4％。这一数据说明与我国整个社会保障领域研究相比，目前有关我国农村社会保障的理论研究存在着严重的不足。根据进一步检索的数据，我国农村社会保障理论量的研究真正取得突破性成果的在2004年，年数首次突破百篇，达到134篇。这一数据说明我国农村社会保障研究起步晚、规模小。我国农村社会保障制度的建设与发展正处于一个关键时期，为了对之前有关农村社会保障制度模式研究作一个总结，了解所取得的理论成果，笔者才下决心完成此篇关于农村社会保障模式的研究综述。

一、农村社会保障模式的现状

大多学者认为，我国农村社会保障是在城乡二元结构背景下，以土地保障和家庭保障为主体的制度模式，政府在此承担着很有限的责任；保障模式以社会救助、农村养老保险和医疗保险、社会优抚、社会福利为主要内容。江瑞平认为家庭联产承包责任制是我国农村社会保障体系的基础，它在保障广大农民的基本生活，稳定农村并促进其发展起着重要的作用。吴美满(2003)认为受我国农村经济发展水平的影响，现阶段的社会保障基本模式是以农民家庭自筹保障为主、国家保障和集体保障为辅，首先把重点放在社会救助和福利服务的层面上，主要是救灾救济、养老保险和优抚安置、社会福利服务。刘振杰(2005)认为在城乡二元体制之下，农村通过土地改革和集体化，实行家庭与集体相结合并以家庭保障为主的社会保障制度与体系。夏明会、宋光辉(2010)认为我国农村社会保障模式是在分类分层管理思想的指导下基于城乡二元结构来设计的。吴云勇、马会(2007)认为1978年以前，我国农村社会保障主要是家庭保障和集体保障，1978年以后，集体保障丧失而蜕变为单一的家庭保障模式张术环(2009)认为自1953年以来我国农村社会保障经历了两个发展阶段：1953-1978年，建立起了“集体土地产权+集体”计划经济特征的农村社会保障模式；1978年以后，建立起“集体所有权家庭承包权+家庭”准市场化的农村社会保障模式。李斌宁(2009)认为我国农村社会保障现阶段的主要内容包括社会救助，以养老保险和医疗保险为主的社会保险，社会优抚和社会福利。’

二、困境与弊端

随着我国从传统社会向现代社会，从计划经济体制向市场经济体制转变，现存的农村社会保障已经不能适应农村社会的发展要求，其弊端凸显，且面临着巨大的发展困境。一些学者从不同角度阐释了我国农村社会保障出现的弊端和面临的困境。刘振杰(2005)认为传统的农村社会保障制度体制面临着三大困境，即与计划经济相适应的农村社会集体保障功能迅速衰落、农民保障所依赖的土地的作用逐渐弱化和农村家庭保障因家庭规模、结构的变迁与人口流动的频繁而迅速弱化。韦雨欣(2007)在其硕士论文中阐述了我国农村社会保障的五大问题：农村社会保障的范围窄、标准低、社会化程度弱、随意性大：农村社会保障发展不平衡，包括发展水平不平衡(东部发达农村地区社会保障水平较高，西部不发达农村地区社会保障水平低下)、农村地区各社会保障项目发展不平衡；农村社会保障资金不足；农村社会保障管理分散；农村社会保障法律制度不健全。吴云勇、马会(2007)强调市场经济体制改革与确立使我国传统的农村社会保障模式受到挑战：计划生育政策的推行使独生子女增多，家庭规模缩小，极大地弱化了家庭的保障功能，农村青壮年的非农化及价值观念等的变化又进一步恶化了家庭的保障功能；土地的保障功能不仅没有得到强化，反而不断弱化；现行的农村社会保障制度因多种原因无法起到真正的“保障”作用。夏明会、宋光辉(2010)认为城乡二元结构导致农村社会保障与城镇社会保障的割裂，二者不能有效对接；同时，使得农民工社会保障制度的不足与缺失。

三、问题产生的原因

关于我国农村社会保障模式出现困境与弊端的原因，有的学者从制度本身功能作出了说明，有的着重强调政府责任的缺失，还有的从制度运行的外部环境进行了解释。刘振杰(2005)认为现有的农村社会保障制度模式出现参保率低、覆盖面窄和退保现象源于多种原因：农村养老保险达不到基本养老的目的；因缴费未能实现国家、集体与个人责任的合理分担致使农村保障制度缺乏互助互济功能；保富不保贫，人为地加大了贫富差距。韦雨欣(2007)从政府责任角度出发分析了我国农村社会保障问题的成因，认为政府价值观念的偏差(“效率优先”、“以经济建设为中心”)，政府组织引导不到位、在组织与引导农村社会保障组织、社团建立责任上的缺失，政府政策制度上自上偏向(实行城乡二元户籍制度和城乡有别的社会保障制度，政府财政供应不足)，政府管理监督不规范等是导致我国农村社会保障制度模式问题产生的重要原因。李斌宁(2009)认为农村社会保障模式的影响因素有一般因素和经济因素，一般因素包括政治因素、人口因素、地理因素、社会文化与心理因素和传统保障制度因素；经济因素包括经济发展水平、经济运行状况、经济理论导向、经济制度和经济结构。

四、社会保障模式的改革与发展

基于我国农村社会保障不能满足农民的社会保障需求一事实，社会保障研究者们积极主张改革与完善我国农村社会保障模式，并提出了许多有益的建设路径与建议，以期在未来建立与我国农村发展相适应的社会保障模式。

根据农村实际情况，分类建设农村社会保障模式。李斌宁(2006)从农村社会保障模式与经济发展水平的匹配关系出发，主张分类建设农村社会保障体系，即在贫困型农村建立以基本生活保障为内容的救济型社会保障体系，包括建立社会救济、加强社会扶贫、建立和完善最低生活保障;在温饱型农村建立基本生活需要型的社会保障体系，包括建立养老保险、医疗保险和社会救助;在富裕型农村建立保险型的社会保障体系，即以农村养老保险与医疗保险为主体，建立较为规范，而且保障水平相对较高的社会保障制度，并且可以适当建立一些社会福利项目。张术环(2009)认为我国农村社会保障模式将迎来自助餐式的社会保障模式阶段，它以农民持有完整的土地使用权为前提，以财政投入保障农民最低生活保障制度为屏障，以生产力发展水平为依据;从农村经济发展的差异性出发、依据不同类型农村的经济发展水平进行分类设计和分类实施，在设计和实施的过程中，充分考虑农村居民的分层，力求符合村情、民情。

其他研究。吴云勇、马会(2007)认为克服现有社会保障模式的唯一路径是构建城乡合一的社会保障制度。夏明会、宋光辉(2010)主张以公民身份和雇佣关系为基础构建农村社会保障模式，在以公民身份确定社会保障获得的前提下，以雇佣关系为路径确定社会保障水平的获得。

五、政府贵任与角色

我国农村社会保障模式残缺不全、发展滞后的一个重要因素是政府责任的缺失。在有关农村社会保障模式中政府责任与角色的研究中，大部分学者认同，在农村社会保障制度的建设中，政府应该承担主体责任与角色，包括加强立法，制度设计与实施，财政支持，监督管理等。罗玉尧(2004)在其硕士论文中指出，政府应该立足于与经济发展水平相适应、公平公正、有限承担和各级政府合理分担的原则，承担推动农村社会保障体系的立法进程、确定农村社会保障体系的总体框架、组织引导农村社会保障体系的建设进程、提供农村社会保障体系建设所需的财政资金和监督农村社会保障体系的运行过程等责任。李迎生(2005)认为国内外经验教训表明，政府在农村社会保障制度建设中充当着主导的角色，担负着根据经济发展水平构建适宜的农村社会保障制度框架，建立健全农村社会保障的管理体制，兑现国家对农村社会保障的财政责任，确保农村社会保障基金的保值增殖，建立健全农村社会保障事业的监管机制，推动农村社会保障的立法建设，以及创造适宜农村社会保障制度建设的外部环境等重要职责。韦雨欣(2007)认为在我国农村社会保障体系的建设过程中，政府在农村社会保障体系建设中应当发挥主导作用;政府灵活应对农村社会保障时势变化的政策选择，根据国情选择适合本国的保障内容与模式，选择与本国经济发展水平相适应的农村社会保障政策，并遵守农村社会保障体系建设过程中坚持与社会经济同步发展的原则。王晓庆、黄大薪(2009)认为关于完善政府在我国农村社会保障模式中的职责中强调，要加强政府自身建设，提高各级政府公共服务的意识，提高农村社会保障机构的工作效率;搭建信息平台，运用媒介力量进行农村社会保障教育，建立统一的社会保障信息服务网络。陈萌(2009)鉴于我国政府在农村社会保障制度中的越位与缺位偏差，认为应该填补政府“缺位”现象，建构完善的农村社会保障体系，即完善立法，从法律上明确政府是农村社会保障的责任主体;完善管理制度，加强监管力度，履行政府作为责任主体的义务;加大财政投入，树立政府是社会保障最后责任主。金雁(2010)以城乡统筹社会保障建设为视角，认为我国政府因重点负责三大责任:一是制度供给责任，依法建立和实施农村社会保障制度;二是公共财政支撑责任，政府在农村社会保障建设中必须承担更多的资金供给责任，成为最主要的资金支撑力量;三是制度实施与监督管理责任，立足于城乡统筹的角度，深化社会保障行政管理体制改革，完善农村社会保障的管理体制。

六、研究评述

目前国内的许多学者对我国农村社会保障模式的现状、保障的不足之处、出现问题的原因、未来改革与发展思路与途径以及政府因该承担的责任等方面做了许多有成效的研究，有利于我们认清、理解我国农村社会保障模式的特征与面貌，但是同时也会存在着一些不足。

过多强调农村居民家庭保障容易让人产生误解。其实一直以来，家庭保障在我国农村社会保障模式中始终占有重要的地位，农村社会保障模式的设计与安排从未放弃过家庭责任。而在现阶段以及未来的农村社会保障制度建设与发展中，一再强调家庭责任容易被认为是国家和社会推卸其应当承担的责任，从而不利于新型农村社会保障模式的建立，不利于农村社会保障的完善与发展。笔者认为，在农村社会保障制度的建设中要更多地强调政府的职责。

重建土地保障功能的提法，也许与未来农村社会保障的供给与需求不相符。由于我国土地效益不高，加上城市化进程的加快和农村人口特征的变化，土地很难再起到保障的功能。我国数额巨大的农民工和新出生的农村人口，他们己经很少依赖土地，故土地保障功能这一提法也就值得商榷。

在筹集方面，现有研究对农民个人与政府在农村社会保障模式中具体的财政承担比例并没有作出明确的说明。尤其是对政府应当承担的财政责任的模糊，不利于强化政府在农村社会保障制度的职责、角色与作用。

对于构建农村社会保障模式的途径的研究缺乏长远效应，在农村社会保障制度如何既能够满足短期需求，又能够顺利与城镇社会保障制度相衔接，构建城乡一体化的社会保障制度方面研究不足。在主张建立多层次、多样化的农村社会保障的同时，忽视了关于缩小不同农村地区社会保障差别，确保农村社会保障制度公平性的研究。

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【论文摘要】本文从农村社会保障模式入手，对农村社会保障模式的现状、困境-9弊端、问题产生的原因、社会保障模武的改革与发展、社会保障模式构建中政府责任与角色进行了总结和综述，并且指出了笔者认为的现有研究中的某些不足之处。

【论文关键词】农村社会保障；模式；文献综述

一、农村社会保障模式的现状

二、困境与弊端

三、问题产生的原因

四、社会保障模式的改革与发展

以家庭保障和土地保障为基础构建多元化的农村社会保障模式。江瑞平认为建立我国农村社会保障体系的基本思路要以土地承包经营权作为主要依据，建立多形式、多层次并存的农村社会保障体系(多形式指除了通过土地经营权的合理流转建立社会保障外，还应大力发展以单纯缴费形式建立的社会保障；多层次指根据各地区农村的经济发展水平等不同情况进行选择)。他主张在客观把握我国农村生产力水平、农村社会经济结构等因素的基础上，根据各农村地区经济发展水平的不平衡性和各个地区供求关系的差异性推动我国农村社会保障事业的发展。吴美满(2003)认为建立农村社会保障体系近期必须坚持农民家庭保障为主体，积极稳妥得推进从以家庭保障为主向以社会保障为主的转变。刘振杰(2005)认为我国应该建立以家庭保障为基础、以医疗保障为主体、以农村低保为底线的农村社会保障模式，具体而言即以家庭保障为基础多途径地解决农民“老有所养”问题，把工作重心转移到恢复和重建农村合作医疗上来，全面实施农村最低生活保障制度以及认真解决失地农民问题。高新才、汪振江(2007)认为重建土地和家庭保障功能，建立新型的以土地和家庭保障为主的保障模式是民族地区农村社会保障制度建设的理性选择，结合各个民族地区的实际，构建和完善现阶段民族地区农牧民的最低生活保障制度、新型合作医疗保障制度、自然灾害社会救济制度和养老保障制度。根据农村实际情况，分类建设农村社会保障模式。李斌宁(2006)从农村社会保障模式与经济发展水平的匹配关系出发，主张分类建设农村社会保障体系，即在贫困型农村建立以基本生活保障为内容的救济型社会保障体系，包括建立社会救济、加强社会扶贫、建立和完善最低生活保障;在温饱型农村建立基本生活需要型的社会保障体系，包括建立养老保险、医疗保险和社会救助;在富裕型农村建立保险型的社会保障体系，即以农村养老保险与医疗保险为主体，建立较为规范，而且保障水平相对较高的社会保障制度，并且可以适当建立一些社会福利项目。张术环(2009)认为我国农村社会保障模式将迎来自助餐式的社会保障模式阶段，它以农民持有完整的土地使用权为前提，以财政投入保障农民最低生活保障制度为屏障，以生产力发展水平为依据;从农村经济发展的差异性出发、依据不同类型农村的经济发展水平进行分类设计和分类实施，在设计和实施的过程中，充分考虑农村居民的分层，力求符合村情、民情。

五、政府贵任与角色

六、研究评述

城中村改造的利弊范文1篇3

蔡继明：我近些年对土地问题做了一些研究，我觉得小产权房实际上是在一个大的背景下，也就是农村建设用地的流转这个背景下发生，它只是这个比较大的问题里面的一个重要方面。农村建设用地流转当中存在的问题背后，就是整个农村土地制度这样一个大的背景，而农村的土地制度其实又和城市的土地制度不可分割。如果要让我谈当前土地问题的看法，我的主张是，土地制度已经到了必须改革、非改不可的阶段。

怎么去变革呢？我个人认为，应该是朝着土地私有这样一个方向发展，土地私有的理由当然有很多。我提出一个很重要的依据就是，宪法里面有一个规定，这个规定是自相矛盾的。一方面，城市的土地归国家所有，农村的土地归集体所有，接着宪法还有另外一条规定是，国家为了公共利益的需要，可以对农民集体的土地实行征收或征用。这就带来了一个问题：为了公共利益才能征收征用，那么，如果是非公共利益的需要，在城市建设、城市发展、商业开发过程当中，如果需要占用农村土地怎么办？这就面临一个两难选择，按照宪法，肯定得要政府出面，先把集体的土地变成国有，然后才能用于非农业开发，用于城市发展和城市建设。

这个时候如果政府出面征用农民土地，一方面是合法的，所谓的把集体变成国有的土地，因为宪法是这样规定的。但另一方面你又是违法的，因为宪法说，你必须是出于公共利益的需要，才能征用农民的土地，现在你是非公共利益需要。但是反过来你不征用农民的土地，让开发商和农民集体自己去讨价还价、自由交易，那么交易的结果就会出现非国有的工业用地，那么，非国有的城市和工业用地又违反宪法。因为宪法规定，城市的土地是归国家所有的，所以，目前的情况导致我们面临一个非常尴尬的局面，宪法如此规定实际上造成了地方政府80%左右的征地行为其实都是违宪的，因为其中大量的征地并非出于公共利益的需要。

要改变这样的状况该怎么办？和宪法有矛盾肯定是不行的，矛盾必须消除，消除矛盾的最佳途径就是规定国家只有出于公共利益的需要，才能征用农民土地，这样一来，就必须得允许城市里有多元的土地所有制。也就是说，除了国有土地之外，必须还得有集体的土地，或者私人的土地。如此，出于公共利益的需要，国家征地实行国有，非公共利益的需要，你国家就不能去征地，也就不能变成国有。除非你把它买过来，而且你愿意买，他还得愿意卖。这是公平交易，如果不是如此，就应该允许私营企业、国有企业和农民自行地进行市场交换、产权转换，这样一来，在城市里边就会出现国有土地、非国有土地乃至于私人土地多元产权并存的局面，这是就城市土地制度改革。我想第一步可以推行这样一个做法，

接下来就面临农村土地制度变革。农村土地现在是集体所有，实际上存在着很多弊端，也就是说农村的集体产权不明晰，到底是谁在代表集体行使土地所有权呢？最后常常是村干部、乡镇干部。可是按照《村民委员会组织法》，村干部、村委会和乡镇政府都不是土地的所有者，他们仅仅是集体经济的管理者，管理者不能代行所有者的职权。而目前这样一个状态往往造成了这些人，这就会侵害农民的利益，这是一个弊端。另外一个弊端是，政府在征用农民土地的时候，常常不是和农民打交道，因为土地是集体的。那么，政府和谁打交道呢？就和这些地方的官员，和这些村干部、乡镇干部打交道。因此，农民的利益常常得不到反映。在征地过程当中，大量群众上访案件，如果不是在征地环节农民没有得到合理的补偿，就是得到了补偿但中间被拦截了。

现行的土地制度是集体所有制，也就是说，集体的土地，农民不占白不占，所以大量的农民虽然进了城，但在农村还占着宅基地，还占着承包田，因为你不占就得无偿地交给集体且得不到补偿。所以他宁可一方面在城市打工十几年二十几年。另一方面，他的土地又闲置下来，这也不利于土地的集中。如果把土地私有化，农民就可以真正代表自己的利益，来和政府、开发商讨价还价，那么农民就会从中得到合理的补偿。在农民看来，政府最大的惠农举措，就是把土地的所有权交给他们。

中共17大报告里也谈到，让更多的群众获得财产性收入。农民有什么财产呢？农民除了土地、除了宅基地，他没有什么别的财产，你不把这些财产的所有权给他们，他们怎么可能以此获得财产性收入呢？现在农民贷款都没有抵押品，你把土地所有权给他们，农民就可以抵押、可以转让、可以出租，而且必要的时候，他们进了城，找到了稳定的工作，就可以把土地整个转让出去。农民转让了土地，得到了合理的补偿，留在农村的劳动力获得了更多的土地，就可以实现规模化经营。现在的农村土地一家一户只有7.5亩。这么小的土地经营规模，怎么可能让农民依靠农业生产致富？！

第三步，回到城市。城市里边原有的国有土地，如果继续是由国有企业使用或者是由政府使用，那它还可以保持国有，如果原有的国有土地已经交给了私人使用，它的性质已经是分非公益性质了，那我的建议是，也把这部分国有的土地按照土地的用途，划分为公益性的和非公益性的，非公益性的土地也可以实行非公有制。这样，从城市到乡村，我们整个土地制度就可以统一起来。

在农村里面，也可以保留一部分集体所有，比如学校、村公所、养老院、公共娱乐场所、道路、广场，当然还可以继续实行集体所有。现在土地是国有的，中央政府没有土地，省级政府也没有土地，可是虽然说他们没有土地，手里却又掌握着最终的、重要的决策权，这就会造成整个的责、权、利不统一。

这是我对整个中国土地制度改革的一个构想。

《财经文摘》：不知道您是否听说年初黑龙江富锦等地农民收回土地所有权的事件？

蔡继明：我听说了。黑龙江富锦，还有陕西的三门峡库区，这两个地方都有大量的农民提出对土地所有权的要求，江苏宜兴的250户农民要求获得宅基地的所有权。应该说，目前农民要求获得土地所有权的呼声是越来越高了，他们已经不满足于简单地给一个土地补偿费了，他们要求掌握自己对土地所有权，然后实现一种公平的交易。

《财经文摘》：有人提到，私有化是不可能的，而且私有化还需要修宪，修宪的过程很复杂，也很漫长，并容易造成社会动荡。我不知道您怎么看这个问题。

蔡继明：这根本不是一个理由！有人说，土地能不能私有不是政府说了算，也不是什么党说了算，也对，是需要通过宪法。但是，第一，宪法是人制定的，是可在中共中央建议下修改的。关键是土地私有是否有利于生产力的发展，是否有利于推进工业化和城市化进程，是否有利于三农问题的解决，如果回答“是”的话，那么中央就可以提出修改宪法。你不能因为现在宪法说土地国有，那么就不能私有。我们可以在宪法正式修改前先试点。

30年的改革开放，你说哪一项不是在违反宪法？

在修改宪法之前，大都是基层已经有了实践，有了群众的一些做法，包括土地家庭承包制，包括市场经济，包括以前土地使用权的有偿转让，包括保护私有财产的政策，这些都是在宪法没有修改之前就已经由中央认可的，甚至在中共的代表大会上先提出来，紧接着在第二年第三年，才进行宪法的修订。

所以，我们不能以宪法怎么说，就断定在现实中不能去试点、不能去尝试，那还改革干什么呢？改革本身不就是改变不适合经济基础的上层建筑、不适合生产力发展的生产关系吗？

宪法没有规定所有的生产关系都是适合生产力发展的。

城中村改造的利弊范文

【关键词】农村经济；弊端；解决措施

我国农村经济在持续发展中，总体发展前景良好，为我国经济发展做出了重大的贡献。尤其是在农业生产力水平显著提升背景下，农业经济持续增长，农业作为农村经济发展的核心所在，在经济增长中始终发挥着稳定性作用。尤其是在我国改革开放以来，在党和政府的引导下，农村经济持续增长。但同时，农村经济管理工作中还存在一系列弊端，诸如，认知不足，管理体制不完善以及专业管理人才匮乏等问题，在不同程度上影响着农村经济管理工作成效，制约着农村经济持续增长。由此看来，加强农村经济管理工作中弊端研究十分关键，有助于为后续工作开展打下坚实的基础和保障。

一、我国农村经济管理工作中存在的弊端

1.认知水平不足

在农村经济持续增长中，需要设立专门的农村管理部门进行管理，但是由于受到传统理念的限制，对于农村经济管理工作认知水平偏低，农村经济管理中，多数工作人员认为土地承包制和财务管理制度实际意义不突出，无法有效降低农业负担，影响到工作效率。故此，农村经济管理工作无法有序开展。

2.管理体制不科学

在农村经济持续增长中，由于管理体制不科学，未能顺应时展需要，加之管理理念较为陈旧，所以实际工作无法有序开展，工作效率不高。最为典型的表现为经济管理方式单一、陈旧，无法顺应经济发展需要。如果农民自身的利益受到侵害，甚至产生更加严重的矛盾，这些问题，多数是由于管理体制不科学导致。

3.专业管理人才匮乏

由于农村经济水平偏低，生活条件较之城市而言存在明显的差异，很多专门从事农村经济管理工作的人员专业素质不高，文化水平偏低，所以在实际工作中无法切实履行职责，严格遵循制度要求，切实将工作落实到实处，文明执法。尤其是在当前农村经济快速发展背景下，管理人员专业素质和责任意识不高，无法为农民提供更加优质的服务，制约农村经济的良性发展。

4.农村债务负担严重

纵观当前我国多数农村地区来看，债务负担严重，在不同程度上制约着我国农村经济管理工作有序开展，甚至会对农村经济增长带来严重的影响。究其根本，是由于很多客观因素影响，导致农村财政工作出现问题，甚至负担着较为沉重的债务问题，不利于农村经济的持续增长。

二、农村经济管理工作应对措施

1.加强农村经济管理认知水平

在新时期农村经济持续增长背景下，做好农村经济管理工作显得尤为关键，尤其是在党和政府的政策引导下，有针对性解决农村经济管理工作中存在的缺陷和不足，为农民切身利益提供更加坚实的保障，增加农民收入，为社会主义新农村建设打下坚实的基础和保障。基于此，相关农业部门应该充分发挥农村经济管理工作重要性，推动农村经济管理工作有序开展。

2.健全和完善规章制度

在国家政策方针的指导下，为了推动农村经济持续增长，应该健全和完善农村经济管理规章制度，完善法律法规，严格遵循法律法规和规章制度要求，促使农村经济管理工作有章可循，逐渐朝着规范化和制度化方向发展，为农村经济持续增长做出更大的贡献。

3.打造高素质的农村经济管理队伍

农村经济管理工作中，应该协调各级乡镇农村经济管理工作开展，吸收更多高素质的经济管理专业人才，定期组织培训和考核，调动人员的工作积极性，能够全身心投入其中，切实提高农村经济管理人员的专业能力和责任意识，养成良好的职业素养。同时，还应该建立工作管理体系，确保各项工作能够有序开展，推动经济持续增长。

4.降低农村债务负担

农村地区债务较为严重，在无形中给农村基层单位带来了沉重的经济负担，甚至会制约农村经济的稳定发展。基于此，可以通过精简人员，降低不必要的费用支出。同时，还应该加强债务审批制度的完善，综合经济能力，有针对性提升农村经费的利用效率，为农村经济发展打下坚实的基础。

三、结论

综上所述，在新时期社会主义新农村建设中，为了推动农村经济持续增长，应该进一步加强农村经济管理工作，制定完善的管理制度，寻求合理有效手段，切实解决其中存在的问题，推动农村经济持续增长。

参考文献：

[1]肖姗姗.农村经济管理工作存在的弊端和解决策略[J].农民致富之友，2016，25（04）：17.

城中村改造的利弊范文篇5

关键词：城中村;改造模式;城市化进程

中图分类号：C916文献标志码：A文章编号：1002-2589（2014）34-0087-03

目前，城中村已经成为各大城市的城市化进程中普遍存在的难题，有的人甚至称其为“毒瘤”。本文通过对城中村问题及改造模式进行分析与对比，希望能够为城中村的改造提供一点参考意见。

一、城中村的含义及其特征

历年来，社会各界对城中村的界定都有不同的看法，网络上流行广义和狭义的说法，狭义的是指“农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为‘都市里的村庄’。”广义上指“在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。”总的来说，广义的城中村太过笼统，那么，学术界对城中村更为专业的界定又是怎样的呢？

（一）城中村的含义

在学术界，对城中村的界定其实并没有统一的定义。郭松海等学者认为，城中村是指城乡接合部，处于城市规划区或者是建成区内，或因村庄征地拆迁难度大而游离于土地产权变动之外，成为城市中的“孤岛”[1]。谢志岿先生对城中村的定义是，在快速的城市化过程中，由于新的分工与产业布局等原因，导致就地保留农村村民居住地、人口、社会关系等，以地缘、血缘关系为基础形成的社区，而不是像城市一样以业缘、契约关系等为基础[2]。何必先生在他的文章中指出，“城中村”就是在农村向城市转变时，由于各种各样的原因，在转变时进行得不完全，从而成为一种亦城亦村的聚居场所[3]。翁志超先生对城中村的界定与谢志奎先生大同小异，他认为，城中村的经济形态由原来的农业变成第二、三产业，村民对土地的利用不再是耕种作物，而是以收取房屋租金作为收入来源，从而形成的一种特殊社区[4]。

城中村是在农村城市化进程中出现的一个比较新鲜的事物，从简单一点的角度来看，城中村其实就是被城市包围的农村，既然是农村，那么它的行政管理、经济文化以及风俗习惯等就都不属于城市，或者说与城市不相符，只是受到了城市生活方式的影响，城中村保留了很多农村特征，最为明显的就是农村集体所有制，其次是城中村村民文化素质、思维方式仍与城市居民存在一定的差距。

（二）城中村的特征

对城中村的含义论述了这么多，下面我们通过这些界定再来看看它的特征是什么。

一是空间形态上，它具有处于城市之中或周边的特征;二是经济形态上，城中村不再以农业为主，而以第二、第三产业为主;三是文化形态上，城中村村民的素质具有比城市居民低比农村人高的特征;四是人口形态上，城中村外来务工人员多，人员混杂;五是建筑形态上，城中村多以家庭住宅楼为主，具有密度大，容积率高的特征;六是管理形态上，城中村农村管理与城市管理相互制约影响，管理难度大。

二、城中村形成的原因

在学术界，对城中村形成的原因多从国家政策和国家与地方的管理以及城乡二元体制等方面展开，代表人物是王福定，他认为，“城乡二元体制和政策所形成的城乡二元发展格局，而社会调节系统的局限则成为城中村形成的社会原因：第一是社会城乡二元结构;第二是城乡土地所有制矛盾;第三是社会转型过程中的制度真空以及法制法规滞后和不健全;第四是村落社会关系网络的顽强存续;第五是城市管理的疏漏。”[5]

城中村的产生和存在有其多方面的原因，具体表现如下：

1.城乡二元管理制度。这是城中村形成的较为核心的因素，是高度集中的计划经济留下的后遗症，它严格区分农业与非农业人口，实行两种不同的管理体制。如：户口迁移、粮食供应、就业安排以及福利保障等方面，结果也就导致城中村的逐渐成形。

2.统一死板的城市化模式。在城市化过程中，政府为了降低成本，避免处理复杂的社会管理等问题，故意地避开城中村，使得其成为孤岛。另一方面，城市往周边地区进行扩张时，通常“只占地，不管人”，使得原来的乡村土地在变为城区之后，村落的人口等各方面仍然停滞在一种涣散的“农村状态”，没有将村民一起实现现代化、城市化。

3.村民趋利的心理。城中村村民收入的主要来源是村集体分红和出租自家房屋收入，他们在时代的发展中累积了大量的集体财富，村民都能从中获得丰厚的年终分红，再加上村民受教育程度普遍偏低，就业能力较差，而出租房屋又能使他们获得不菲的收益，因此他们不想也不愿进行改造。

4.社会心理方面。在城中村这个共同体中，中国传统文化遗留下来的心理认同感发挥着非常重要的作用。其中的宗族观念、地缘观念、安土重迁观念、对土地的依赖和依恋等中国农民传统的思想观念，形成了城中村继续存在的社会心理条件。

三、城中村改造的必要性与迫切性

对城中村进行改造的必要性与迫切性主要表现在城中村对城市发展的日渐严重的消极影响上，体现在以下几个方面：

1.对城市管理体制的影响。城中村由原来的村落演变而来，从而保存了大量的农村建制，实行的仍然是农村管理体制，成为一个相对闭塞的小社会。在我国当下实行的立法中，村委会与城市居委会所使用的是不同的两种法律，一个是有社会和经济两种职能的《村民委员会组织法》，一个是只有社会职能的《城市居民委员会组织法》，因此，它们在管理上有着很大的差别，这也就造成了它们在行政管理制度上的分割模糊以及某些职权与义务游弋在法律法规外，使得城中村的建设、规划以及管理长久地处于芜杂的状态，卫生环境不好，房屋的构造不合理，这不仅损坏了城市的整体形象，也减弱了城市的竞争力，同时也降低了城市的整体格调，影响城市发展。

2.对城市文化的影响。在我国，由于历史与现实等原因的影响，城中村的人们教育程度普遍较低，因此素质也较低，就业能力差，在正式的工作上几乎没有收入来源，但是，他们拥有村集体所有的土地资源，他们通过修建房屋，再将其出租出去，获得不菲的租金，再加上村集体的年终分红，因此，他们几乎可以不用工作就可以做到衣食无忧甚至是富余，而这样的素质低下与无所事事造就了他们打架斗殴、吸毒等恶劣习性，成为城市文化的主要污点、死角，阻碍了城市文化和谐健康发展。

3.对城市建筑的影响。由于城中村村民主要收入来源是租金，因此建造更多的房屋是增加收入的最好的途径，而他们由于城市的包围，土地资源也是十分有限，只能通过增加房屋密度或私自违章建筑，这样以“脏乱差”而闻名的建筑对城市建设只会带来更多的安全隐患，严重影响城市的美观，甚至阻碍城市的发展。

4.对城市土地的影响。这主要表现在农村房屋以单家独户为主上，造成占地面积大而使用率低，也就是我们通常所说的土地的粗放利用，这是对日益加快的城市化进程中本就稀缺的土地的奢侈浪费。

5.对城市治安的影响。城中村由于租金低廉，吸引了大量外来务工人员，而这一人群人员结构复杂，普遍收入较低，素质较差，这些人与本地村民一起，形成了城市“黄赌毒”等现象与犯罪分子的滋生地，对城市治安造成巨大危害。

从上面几点城中村对城市发展的不利影响来看，对城中村的改造是势在必行，那么，又如何使得这种势在必行变成势在必得呢？这就需要我们根据理论知识和经验教训对城中村采用不同的改造模式。

四、城中村改造的几种模式及其利与弊

在探讨了上述问题之后，明白了城中村的含义、特征、形成原因以及改造的必要性和迫切性，接下来也就是讨论如何进行改造，即改造模式。这些改造模式一般从之前改造成功的城中村经验中进行总结提取，后来的城中村改造也就可以从中吸取宝贵的经验教训，从而探索出更好更高效的改造道路，少走弯路，加快城市化的进程。

（一）较传统的三种模式

这三种模式主要是按照对城中村进行改造的主体来分：

1.政府主导模式

顾名思义，政府主导模式就是政府在城中村的改造中担任主体，从改造所需的资金;改造的立项;房屋的拆迁;村民的安置;新房的建造、监督以及各部门的协调等等都由政府来管。以这种模式进行城中村改造的代表城市有杭州、武汉、深圳等。这种模式既有优势也有缺点：

（1）优势：政府作为改造的主体，能够从全局出发，协调各方面地利益，避免;能综合环境、社会与经济等因素，使改造工作更高效，更合理地利用土地资源;政府全心全意为人民的执政理念，使其能够让村民的经济等方面的利益得到更好的保障，更好地做好村民的安置和补偿问题;

（2）缺点：除了少数经济发达地区的政府有着雄厚的资金外，大部分的市政府都没有这种经济能力来支撑完全改造的全部工作;政府的直接干预和主导，使得村民形成一种“等靠要”的惰性心理，同时，政府的行政强拆也让部分村民产生抵触的心理;在整个改造的资金链中，某些政府官员由于抵制不了金钱诱惑，贪污受贿，损害村民的利益。

2.开发商主导模式

开发商主导模式也被称为市场化改造模式，这种模式是指，政府只负责城中村的改造方案，然后由资金雄厚的开发商独自完成改造剩下的工作，如拆迁、安置、补偿、房屋买卖以及后期维护等等。以开发商为主导的改造模式的代表城市有珠海、郑州、昆明等。

（1）优势：开发商一般都具有雄厚的资金，有效地解决了改造资金的难题;开发商介入城中村的改造，本来就是符合社会主义市场经济发展规律的，有利于促进市场竞争力，加快经济的发展;政府引入开发商进行城中村改造，节约了政府的有限资金，使其投入到更有意义的基础设施建设上，有利于政府服务的提高;开发商开发经验一般都比较丰富，能够使改造工作高效率地进行。

（2）缺点：开发商以自身的利益作为出发点，因此在改造中，为追求自身利益的最大化而较少考虑村民的利益;相对与其他类型的土地资源进行开发相比，对城中村的改造成本较高，从而导致开发商为趋更多利而盲目增加建筑密度和容积率，减少公共设施的配备等，影响城市的整体规划;开发商的信誉往往决定了改造的成败，而“无商不奸”的特性常常会出现开发商半路撤资或卷款而逃的现象，使得改造陷入进退两难的境地。

3.村集体主导模式

在村集体主导这种模式中，政府只在其中担当了引导的角色，或在基础设施的建设上予以一定的支持，改造资金在村集体经济的基础之上由村委会引资进行开发，以及拆迁、补偿、安置、剩余房屋的销售等等问题都由村集体自行完成。这种模式的代表城市有广州、深圳等。

（1）优势：政府在改造中引导者角色而不直接介入符合政府运作规律，有利于政府职能更好地发挥;能够比较充分地按照村民意志进行改造，极大地调动了村民参与的积极性，同时也是最大限度地保护了村民的利益。

（2）缺点：村集体临时组建的改造公司文化素质较低，且缺乏相关的开发经验与知识;村民之间补偿标准的不同容易引起各方矛盾，阻碍改造的进行;大部分村集体的资金还是比较短缺，只有少部分的具有雄厚资金的村集体或规模较小的村集体能够完全独自承担改造工作。

以上三种模式各有优点也有各自难以克服的缺点，那么，如何寻求一种更为合理有效，各方互利双赢的模式呢？

（二）新模式

综合上述三种较为传统的改造模式的利与弊：政府主导虽能协调各方利益，但是缺乏资金，且属于“越权”行为;开发商主导虽然有资金，能加快经济发展，但是追求利润最大化的本质又损害了村民利益;村集体主导虽保障了村民利益，但是难以建成符合城市整体规划的房屋，且资金短缺。以上，这三种模式都会在改造过程中遇到各式各样的难题，鉴于它们各自的优势与缺点，我们可以取精华去糟粕，构建一种新的模式，即“政府引导+开发商出资+村民参与”的新模式。这种模式能够取长补短，三方一起建立股份有限公司，更好地实现各方利益的最大化。

在这种新模式中，政府在改造过程中只担任引导者和协调者的角色以及相关政策的优待或放宽，公开改造方案，并听取村民以及开发商的意见进行修改，而不是直接参与改造工作，这样就避免了政府的“越权”，防止部分官员的腐败。另外，在这个模式中，政府还应投入一小部分资金用以基础设施的建设，协调经济、社会、环境等因素，保障改造工作能够顺利进行。

开发商在新模式中是改造资金的主要承担者，也是改造工作的主力，负责改造的大部分工作，由于开发商是在政府与村民的协商之后确定下来的，所以该开发商能够在保证政府和保证村民的利益的前提下，争取自身的利益，而不是盲目加大房屋密度和容积率，有效实现三方共赢。

村民在新模式中担任的是参与者的角色，在确定改造方案之前，村委会会听取由村民选出来的村民代表的意见，这样不仅能够调动村民进行改造的积极性，保障村民自身的利益，使得改造工作的阻力减少，而且能弥补村集体资金、知识和经验的不足，保障改造工作能够顺利进行。

城中村改造本身就没有一成不变的模式，它的改造模式是一条不断探索的道路，新模式不是最完美的，我们只要坚持总结坚持实践坚持创新，改造模式会更完美。

参考文献：

[1]郭松海，张淑琴.统筹城乡发展的前沿地带--改造“城中村”[J].东岳论丛，2005（4）.

[2]吴迪，高鹏.“城中村”问题的国内理论研究进展[J].2009（12）.

[3]何必.“城中村”都市化存在的问题及解决对策--重庆市的实证分析[J].农村经济，2006（12）.

[4]翁志超.浅论“城中村”的改造对策[J].商场现代化，2004（10）.

[5]王福定.城市化后的村庄改建模式研究[J].人口与经济，2004（6）.

[6]郭爱请，郭爱显.城市化进程中的“城中村”改造模式探讨――以石家庄市为例[J].商业研究，2007（8）.

[7]赵青，南灵.探析“城中村”改造模式[J].特区经济，2008（10）.

[8]王珏.我国“城中村”改造模式对比[J].企业导报，2011（11）.

[9]赵红霞.谈城中村改造模式[J].山西建筑，2012，38（14）.

[10]陈慧妮.国内“城中村”改造模式比较――以村民权益保护为视角[J].重庆理工大学学报，2012，26（9）.

[11]袁伟.我国城中村改造模式研究[J].华东经济管理，2010，24（1）.

[12]侯景新，任霞.城中村改造的原理及模式研究[J].城市观察，2013，27（5）.

[13]张青军，卢俊娜，侯林山.农村城市化中的"城中村"改造模式研究――以石家庄市为例[J].安徽农业科学，2007，35（30）.

[14]张鸿雁，洪文霞，薛军，李晓平.我国“城中村”改造模式比较分析[J].城市建设理论研究，2014（6）.

城中村改造的利弊范文篇6

关键词小产权非法积极作用合法地位。

小产权房是人们的一种俗称，是指在农民集体所有的土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等一系列费用，产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或者村委会颁发。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上是无产权。小产权房属于违法建筑，其开发、建设为现有法律所不容。费者购买的房屋得不到法律认可，不受法律保护。如不能用于抵押贷款、财产证明等，遇到拆迁补偿还会因为不受法律保护而无法主张自己的权益；在遗产继承、上市交易等方面也因不受法律保护难以操作。小产权房一方面它是不合法的，且存在着诸多的问题和弊端，是中国房地产市场上的一个怪胎；另一方面，它又在一定程度上弥补了中国房地产市场的缺陷和不足，部分缓解了城市住房民生需求压力，使小产权房合法化是解决现阶段小产权房所产生问题的重要办法。

一、小产权房的积极作用。

（一）价格低廉，解决了低城市收入者的住房问题。

城市住房供不应求，城市房价不断攀升，使城市居民到农村购买集体建造房，即小产权房。小产权房价格比大中城市的房价低廉的多，多数低收入者在不堪重负的情况下铤而走险买小产权房。首先，小产权房省去了各项税、费。房地产开发商开发商品房不仅要交纳土地使用费，而且要在众多部门缴纳名目繁多的税和费，如土管局、规划局、税务局、地税等，一般来说，这些费用加起来就比较庞大。而小产权房”是自行开发建设的，多数没有接受合理监管，这些费用就相应的省掉了。其次，小产权房免去了土地使用费。土地使用权出让金费用昂贵，小产权房占用的土地是农村集体所有，未办理土地使用权出让手续，因此不必支付这笔巨额费用。再次，用材用工方便节约，一般用工本集体经济组织农民即可担当，不需要安排吃住，还节省了包工费用等，这部分成本便被大幅度的省去了。众多因素加起来，小产权房比城市中的商品房便宜许多，恰好满足了城市收入较低人群的住房需求，即使其不合法，多数人也愿意铤而走险去买小产权房。

（二）有助于增加农民收益。

新农村社区在各地大面积兴起，满足了社区的居住需求的前提下有大量的剩余。兴起农业经营收益和近年来逐渐增加的外出打工收入是我国农民收入的主要形式。而这两部分收入十分有限。农民通过建设小产权房获得了相当大的土地收益；通过卖出、租赁这些房屋，获得可观的收入。在很多情况下，小产权房是将村中的旧房进行一系列的翻新改造，在满足村民的居住前提下将多余的房屋进行各种利用，如出售、出租。这样便可以给村民增加一些额外的收入，减轻纯劳作的压力。

（三）有效的稳定房价。

要想稳定或压低房价，就必须增加房源。只有房子多了，供需平衡甚至供大于求了，房价才能够有效的稳定以至于降低。供需双方的相互影响是作用于房地产市场价格的主要原因。增大可居住房屋的供应量，尤其是加大对低廉适用房屋的供应量，尽可能的满足低收入者的需求，是改变现阶段房地产供需矛盾的有效途径。供应量大了，房地产开发商的资金回笼周期也相应的拉长了，增加了开发成本，供需均衡也会逐渐的实现，使得市场回到正常状态。小产权房凭借低廉的成本增加了中低价房屋的供应量，有效调节了供需平衡，有效的稳定房价的正常水平。

（四）减小了政府的负担。

减轻了政府的住房负担。长期以来，住房一直是城市政府的一项沉重负担，主要来自财政和土地两个方面。住房制度改革前政府需要拿出很大的财力去建设。现在，虽然是由市场来供应住房，政府仍要支持保障性住房建设，实际上也是以巨大的财政投入为代价的。如果保障性住房建得多了，政府财政显然也是难以承受的。土地也是一项巨大压力，因为建房是需要占用大量土地的，而土地越来越紧缺。仅靠政府提供土地显然难以满足市场需求。这一方面是由于城市自身可挖掘的土地资源越来越少，另一方面是因为政府从郊区农村征地的成本越来越高，难度越来越大。小产权房的建设既不需要政府出钱，也不用政府拨地，还能够帮助政府解决城市居民的住房难题，其意义非常重大。

（五）加快了城乡一体化的发展。

推动了大城市人口向周边郊区农村的迁移和扩散，并由此拉动产业也向郊区转移和扩散，带动郊区的经济水平提高，相应的生活服务水平也会被带动提高。与此同时，市区的人口密度也会减小，交通也会更加通畅。农村跟城市的差距一步步的拉小，城镇更加郊区化，郊区更加城镇化。小产权房顺应了大趋势，是城市与农村共同发展规律的体现。

二、小产权房存在的弊端。

（一）小产权房存在产权风险。

《中华人民共和国房地产管理法》第60条规定，通过划拨或出让方式取得土地使用权，由县级以上人民政府颁发土地使用权证；在依法取得的房地产开发用地上建造的房屋，由县级以上房地产管理部门颁发房屋所有权证。”由于小产权房在建设时并没有取得相应的合法土地使用权，因此便没有土地使用权证，相应的也不能取得房屋所有权证。此外，因为小产权房没有土地使用证、房屋预售许可证，购房合同就无法在房管部门备案，房产交易得不到法律的保护，很可能导致一房多卖，加大了小产权交易的不稳定性和风险性。城镇居民购买了小产权房后无法到房产管理部门办理过户手续，不能真正取得房屋的所有权，拆除违法建筑时也会被拆掉，而且得不到保护。

（二）小产权房流通有风险。

我国实行房随地走，地随房走”即房地一体主义”原则。我国《土地管理法》第63条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。小产权房向城镇居民流转，土地使用权也随之流转，这显然是违反我国禁止性规定的，因此小产权的流通是违法的。此外，如前所述，小产权房缺乏法律保障的权属，城镇居民购买后无法办理产权过户登记，一旦发生纠纷，购买者往往会因缺乏法律依据而遭受损失，致使小产权房难以实现市场流通。

（三）小产权房存在质量问题。

由于小产权房是在农村集体土地上自行进行开发与建设的房屋，相应基础设施与城市相比，差距是相当大的，由于原本土地性质是农村，人口少，水、电、交通等的配套也与之相适应。小产权房出售后，大量人口集中入住，引起水电供应跟不上需要，交通跟不上，还有煤气、通讯甚至户口、入学、就医、就业等一系列问题，业主生活质量与城区差距较大，引发社会矛盾。面小产权房的修建过程缺少监管部门有力监管，质量状况无法保证；小产权房本身也具有一定的违法性，买卖合同便随之无效，使得购房者就无法依据合同法要求违约方承担相应的违约责任。

三、小产权房利大于弊。

比较小产权房的利与弊，有利影响更多些。小产权房是去是留，关键要看它所发挥的作用：不但要看过去和现在的作用，更重要的是看今后它将起到什么作用。如果今后城市住房状况仍难以好转，小产权房就有必要继续存在和发展下去。而今后很长一段时间里，我国大中小城市的居民住房问题难以得到彻底的改变，如不采取措施，很可能会进一步加重。因此有必要将小产权房正确地引入保障城市住房的设想中，将小产权房合法化。

四、小产权房合法化的做法。

（一）补交相关税款，明确产权。

使小产权房转变成符合条件的经济适用房，只要符合城市建设规划的相关规定，制定出征收土地出让金的标准，应该补交的进行补交，要全额缴费的进行全额缴费。将各方的利益损失减到最小，首先向小产权房交易的双方收取相关差价，通过对税费的补缴弥补国家利益的损失。另一方面，在农村集体建设用地或宅基地上已经建设的房屋，不应该进行强行拆除或征收等不当的方式，而时应给予这些房屋一个转变成合法使用房屋的机会，然后再赋予其正规的产权，使小产权房的产权得以明确。变成经济适用房后，便可以参照经济适用房的管理规定，使在相同价格下，政府可以优先回购，这样一来，各方利益便都有保障。

在中国，人们购买小产权房绝大对数都是因为收入不够高。

这些人无法负担过高的房价，不得不买便宜那些很多方面都无保障的小产权房”来满足基本的居住要求，并且只有一套房。所以，小产权房转成经济适用房以后，减少补交的税费，保障低息优惠及税费的支出，提高低收入者的房屋购买力指日可待。

（二）设计兼顾各方利益的方案。

把小产权房转为经济适用房时，可以对用户进行区别对待，本地无房的，该房可以合法补交税费后转为经济适用房；本地有多套房产的，则规定该小产权房不能转为经济适用房，并由国家强制回购，回购价格参照购买成本、当前经济适用房价格等因素。

对于小产权房开发商，当地村组织机构的违法所得，可以采取补缴部分罚款的方式进行处罚。在这样的模式下，变成一套合法的房屋便会变得很容易，顾及了各方利益，方案实施起来也没有阻力了。而且通过这种方式转换后，城市的经济适用房供应会大幅增加，足以弥补当前的经济适用房建设不足的问题。

（三）加强对小产权房的监督审查。

让民众住上安全的房子。政府要介入，对于房屋的建筑质量和服务质量进行监管。这种做法可以阻止部分不法开发商在房屋市场中浑水摸鱼。除了政府监管部门的监督，让业主及购房者拥有发言权，可以对开发商进行合力的外部监督。内外一致的有效监督，加上房屋质量审核机构的运行，能够得以保障民众住上安全的住房，实现安居的梦想。然后，对小产权房购买者的身份资格做出详细的限定，相关部门将购买主体限定为中低收入阶层，防止高收入者趁机谋利。

五、结语。

对小产权房与其片面根除，不如主动介入，既要正确对待，又要引导规范。总之，要兴利除害，充分发挥好小产权房的积极作用。接下来要如何做让产权房真正对民众生活起积极作用，要做的工作还有很多。

参考文献：

[1]陶美珍。小产权房”问题及对策思考。南京社会科学。2008（9）。

[2]晏澜菲。从农民到市民有多远。新农村商报。2012（26）。

[3]李少华。小产权房的合法化探究。商品与质量。2012（5）。

[4]卫晓。农村宅基地使用权流转问题思考。2012中国城市规划年会论文集。

城中村改造的利弊范文篇7

关键词：农村社区公共品；国家治理；内卷化；业主

中图分类号：D63—3文献标识码：A文章编号：1003—0751（2013）03—0071—05

一、问题的提出

农村社区公共品指“满足农村社区内的公共需求，市场不能提供或不能完全由市场提供，具有非竞争性、非排他性的社会产品或服务”①。从现实角度考察，公共品所配置的资源主要来自于国家，国家肩负着供给的治理职责。国家治理的内涵是指国家运用公共权力对社会公共事务进行调控、管理并提供相应服务，实现各方利益需求均衡的过程。具体到农村社区公共品供给，表现为国家通过制度设计聚集、配置、组织资源完成农村社区公共品供给的整个运行过程，其目标不仅在于实现农村社区公共品的充足供给，而且还应让更多农民参与公共品供给的决策、管理和监督，实现公共品供给的供需均衡，为农村社区的发展及新农村建设提供良好的基础。

综观农村社区公共品的供给过程，国家在其中承担了至关重要的元治理角色。尤其是我国作为外生后发型现代化国家，对乡村经济社会发展具有强烈的理性设计色彩。国家作为一个具有自主能动性的变量在不同的历史时期采取了不同的现代化方略，亦形成了不同的建设、发展农村的具体手段，由此在农村社区公共品供给中扮演了不同的角色，采取了不同策略，形成了不同的绩效，也即不同历史时期农村社区公共品的国家治理具有不同的逻辑轨迹。当前学术界对农村社区公共品供给国家治理的研究主要集中于公共品供给现状及问题、未来的改革原则及目标、相关对策建议等方面，多属问题—对策式研究。但农村社区公共品供给作为一个资源配置的过程，与每个历史时期的经济体制关系紧密，又与不同历史时期的政治体制设置、社会动员能力及基层组织建设状况密切相关，单从直接的技术性路线出发，难以给出全貌的释读和精到的学理分析。鉴于此，笔者希冀在对农村社区公共品供给国家治理“来龙”进行逻辑解读的基础上，探寻国家治理的角色嬗变并解析治理的体制弊病，为“去脉”的建构提供一些铺垫和参考。

二、农村社区公共品供给国家治理的角色：

动员式“监理”到项目式“业主”在不同历史时段，宏观制度环境及政治、经济变

收稿日期：2012—12—02

*基金项目：南京市哲学社会科学研究规划项目《南京市统筹城乡文化一体化发展新格局研究》（12B04）；中央高校基本科研业务费专项资金资助项目《后农业税时代乡村治理关系与模式的实证研究》（KYZ201007）。

作者简介：韩鹏云，男，华中科技大学中国乡村治理研究中心博士后（武汉430074）。

量的影响为国家治理提供了基础条件。国家在至农村税费时期采取了动员式“监理”的方式对农村社区公共品的供给进行治理，而在农村税费时期至税费取消后的后税费时代，项目式“业主”又逐渐成为新的治理角色。

1.时期到农村税费时期的“动员式监理”

所谓动员式“监理”指通过政治动员或社会动员方式对某一社会行为进行监控和评价，从而实现预期目标的过程。就农村社区公共品供给的治理而言，国家依据有关政治或经济战略的指导方针，对公共品供给的行为进行组织协调和监控评价，从而促成公共品的供给。农村社区公共品的供给在时期主要表现为集权式政治动员的“监理”，在农村税费时期主要表现为制度式社会动员的“监理”。

（1）时期集权式政治动员的“监理”。新中国成立初，国家通过集体化、合作化乃至的诸种制度安排从乡村社会汲取资源服务于工业尤其是重工业发展，不可能将大量财政资源回转到农村用于公共品供给，只能采取双轨制形式将公共品供给的任务下压到乡村社会。中央通过《农村工作条例（修正草案）》将公共品供给职责明确给和生产大队、生产队，不仅标明公益金和公积金提取比例，而且对水利基础设施、其他基本建设乃至福利保障等问题都作出了具体规定，自身扮演的则是监督和控制的“监理”角色。中央政府在保持“监理”角色的同时通过政社合一的组织形式对开展全方位的集权式领导，通过政治号召、思想教育和阶级斗争的形式动员农民发扬主人翁的劳动积极性和集体主义精神参与到公共品的供给中去。可以说，在国家的宏观“监理”下，通过政治动员方式基本上达成了农村社区公共品供给，供给内容、方式、总量等都体现了较强的国家意志。

（2）农村税费时期制度式社会动员的“监理”。1985年之后，我国改革的重心由农村转向城市，国家坚持走城市化和工业化优先发展的道路。传统发展战略及中央计划经济体制遗留的制度和政策，并没有完全从改革开放后的经济体制中消失。②由此，出于路径依赖和工业化战略的整体考虑，国家依然保持了对农村社区公共品供给的“监理”角色，将公共品供给的职责和具体筹资任务转移到乡镇和村庄。国务院颁发的《农民承担费用和劳务管理条例》详细规定了农民承担的费用和劳务，包括农民向集体经济组织缴纳的村提留、乡统筹费及其用途，义务工和积累工的标准和用途等。可以看出，向农民分派的公积金和公益金是农村社区公共品供给的筹资来源，而义务工和积累工则继续延续了时期“以劳代资”的集体劳动传统。但与时期不同的是，这一分摊不再通过政治动员的形式，而主要以文本化的制度形式将职责确立起来，在实际的供给过程中，又通过社会动员也即通过利益机制以及国家与政府作为一种社会中心的组织及协调功能的发挥③，让农民参与到公共品供给的过程中。

2.农村税费时期至后税费时代的“项目式业主”

农村税费时期是一个改革与转型的特定历史时段，国家在农村社区公共品供给中的角色定位具有混合特征，国家尽管主要以社会动员的“监理”角色出现，但逐步加大了对公共品的制度内财政供给。后税费时代，国家取消农业税费，财政转移支付取代农民筹资筹劳，“项目式业主”角色定位逐步凸显。

农村公共产品的“项目式供给”是指中央政府和地方政府为了有效促进农村经济社会的稳定和发展，以财政预算方式，对农村非竞争性和非排他性的产品分类列项进行供给的模式。④国家通过财政预算和立项审批的项目形式直接介入供给过程，在其中发挥直接作用。“项目式”方式又和“业主”的身份紧密联系在一起。“业主”一词缘起于工程建设领域，主要指工程项目的投资方或为工程项目而专门设立的法人方。“业主”是项目的最初发动者，其职责涵盖了项目的规划、决策、具体实施和验收评估等一系列过程。由此，将“项目式业主”的意义整合起来，它是指国家通过制度内财政预算以“项目”的形式和“业主”的身份完成农村社区公共品供给。

国家对农村公共品的项目投资可分为中央财政投资和省、市、县的地方投资，中央投资公共品供给项目覆盖范围大，涉及面广，大多属于周期长、需求对象多的公益性公共品，其中对基础设施等硬件设施的投入较多；省、市、县的公共品供给投资项目覆盖范围在各自的区划范围内，包括了与中央相类似的公共品项目，也包括具有本辖区特点的供给项目。农村社区公共品项目的制度设计基本遵循以下流程：中央及地方各级政府一般将某一门类公共品供给的权责和资金一起通过预算形式转移至“条条”设置的职能单位或部门，由其做出规划并按照各下级政府申报的情况进行审批并下达投资计划，由此各级“条条”单位或部门掌握了各级政府财政资源的分配及管理权。农村社区的公共品供给项目，一般由市、县级设置的“条条”单位或部门获取政府资金支持后进行实施，由此在一般情况下这些单位或部门就成为农村社区公共品供给的“业主”，作为“业主”单位将通过招投标、建设管理、竣工验收、工程结算、项目后评甚至运营管理等一系列项目管理程序来完成供给。在农村税费时期，国家作为“项目式业主”的定位逐渐占据主导地位，特别是在后税费时代制度外筹资筹劳方式被封闭后，国家的“业主”角色在农村社区公共品领域终于全面“出场”，这一角色和时期以来的动员式“监理”形成了鲜明对比。

三、农村社区公共品供给中国家治理的轨迹：

体制弊病和治理“内卷化”国家作为供给的最重要主体，推动了农村社区公共品从无到有、从少到多、从弱到强的历史变迁。随着我国经济社会的发展，农村社区生产型、生活型及社会发展型的公共品数量和质量总体都在提高。但值得注意的是，农村社区公共品供给国家治理所扮演的“监理”或“业主”角色也带来了体制的弊端，且在当下愈演愈烈，导致治理呈现“内卷化”走向。

1.农村社区公共品供给国家治理的体制弊病：行政吸纳资源

无论国家对农村社区公共品供给进行治理的运作机制和角色定位是动员式“监理”或者是项目式“业主”，都隐含了体制上的弊病，主要表现在三个方面：第一，国家对农村公共品投入总量不足，城乡供给的双轨制度持续延用。我国作为后发外生现代化国家，乡村社会做出了重大牺牲来满足城市和工业发展的财政需求，这种状况一直延续到税费改革。税费取消后，国家通过财政转移支付逐年加大了对农村公共品的支持力度，但从财政支农资金占财政支出比重看，用于农业和农村的财政支持占总支出的比重依然小于用于城市建设的支出，城乡财政资源配置不对称的状况没有彻底改观。近年来，城市化思维盛行，很多地方政府把城市甚至大城市的发展作为我国现代化建设的唯一道路，在公共品投入上严重偏重城市，从而加剧了城乡二元对立的格局。第二，国家并没有真正调动起村庄集体治理的自主性和能动性。在至农村税费时期，村庄集体一直是国家在乡村社会各项“监理”政策的人和执行者，但并没有更多的自主性。在后税费时代，国家取消农业税费并通过多种措施削弱村庄集体的权力，且我国大部分村庄是“空壳村”，甚至是“负债村”，从而村庄集体的治理权力和治理资源双重弱化，治理动力和治理能力严重衰退，难以在农村社区公共品供给的国家治理中发挥基础性作用。第三，公共品供给“自上而下”的决策机制延续并逐渐固化，农民需求表达和参与决策的渠道不畅。不论是国家扮演的“监理”角色还是“业主”角色，都严重忽视了农民作为农村公共品使用者的需求表达和决策参与。在“监理”角色下，国家治理处于主导地位，往往通过计划指令性的形式将公共产品的总量、结构及程序等以指标形式下达，“自上而下”地安排公共品供给的各项工作，农民没有实质性的决策参与权及需求表达的空间，在这种状况下往往出现决策的非科学性甚至决策的失误，从而造成国家资源的浪费。⑤在“业主”角色下，国家对农村社区公共品的供给沿用了“自上而下”的决策方式，项目整体规划由代表国家的各职能部门或单位实施，但各级职能部门或单位支付不起对所有个性需求进行甄别并分别规划、决策的成本，从而造成了国家所供给的公共品项目以“撒豆子”、“一刀切”的方式进行，农民需求表达和参与决策的权利难以得到真正落实。

农村社区公共品供给国家治理的体制弊端根源在于国家在农村社区公共品供给中的行政逻辑，也可以称之为“行政吸纳资源”，即国家完全通过对行政体制的调节来完成公共品供给，或发挥行政体制中的集权和动员功能，让村庄和农民自行完成供给，或发挥行政体制的载体功能，以“自上而下”的方向对乡村社会进行资源输入。“行政吸纳资源”必然导致按照行政逻辑进行供给，由于缺乏对行政体制的强有力监督，农民不可能享有真正的需求表达和决策参与权，供给和需求也就难以有效衔接。

2.后税费时代农村社区公共品供给国家治理的走势：“内卷化”

尽管从整体上看，国家对农村社区公共品供给的治理存在体制弊病，但时期的公共品供给所存在的弊端并没有彰显。进入税费时代后，农民对公共品的需求增强，公共品筹资筹劳带来的负担日益加重，体制弊病所推动的供给困境日益彰显。为此，国家进行税费改革，用各级政府的财政转移支付来代替对农村税费的征收。但在税费改革初期，财政转移支付少于税费改革的政策减收，农村社区公共品供给的困境进一步加剧，尽管此后国家逐年加大了投入力度，但供给的结构性和体制性问题依然持续存在，治理呈现“内卷化”走势。

“内卷化”作为一个学术范畴最早来源于人类学，格尔茨认为“内卷化”主要指农业投入并不能带来相应发展，发展水平长期停滞不前，只能重复简单再生产而没有实质性的效率和效益突破。⑥之后，黄宗智和杜赞奇将这一概念引入中国农村研究领域。尽管作为一个理论范畴内涵有诸多含混之处，但“内卷化”核心指的是治理不能很好地实现预期意图，陷入一种总量增加但无实质突破的“徘徊”或路径依赖状态。笔者认为，由于体制弊端的持续存在并日益彰显，农村社区公共品供给国家治理在税费时代后期至后税费时代的当下亦出现了“内卷化”走势：一是从供给内容上看，总量不足且浪费严重。在农村社区公共品供给总量依然不能很好满足农民日益增长需求的情况下，某些“政绩”型公共品项目却过剩。当前农村水、电、路、气等基础设施建设依然滞后，农村中小学教育质量相对较低、农民缺医少药等问题仍比较突出。但是，部分地方政府忽略与农村生产生活密切相关的基础教育、医疗救助、小型基础设施建设等方面，从自身利益和逻辑出发，上马一些短、平、快、新的“形象工程”、“政绩工程”，存在不顾各村庄实际条件而“铺摊子”、“一刀切”的现象，部分公共品供给不符合农村的实际需求，造成了公共资源的严重浪费。二是从制度设计上看，存在体制阻碍和缺陷。权责失衡与服务乏力并存，导致供给效率及质量不高。从“条条”上来说，公共品供给权责失衡。在当前压力型体制下，财权与事权严重不匹配，一些应由中央政府供给的项目在实践中却由地方政府承担，同时政府转移支付公共资金呈现多头分配、多头管理、多头使用、多头监管的态势，在管理及监督上的各自为政造成支农财政资金的使用效率大打折扣。从“块块”上来看，一些关涉农村公共品供给的服务体系受到削弱，服务能力严重衰退，致使公共品的供给质量和供给效率皆大打折扣。三是从管理监控上看，公共品资源流失严重。农村税费改革之后，国家开始以各种项目的方式将资源输入乡村社会，围绕这些项目逐步滋生起一些地方的分肥势力，在一些地区，部分地方势力染指国家供给的公共品项目。一方面，国家投入的大量资源被吞噬，一个越来越肥厚的地方政府与地方势力结盟的集团开始长成；另一方面，大量的存量资源被结盟的地方分利集团不理性地变成流量资源，农村社会未来的发展可能性因此被破坏掉。⑦

四、农村社区公共品供给国家治理的逻辑重塑：

以国家自主性推动制度创新随着新农村建设和统筹城乡发展战略的提出，如何破除农村社区公共品供给治理“内卷化”走势并矫正体制弊病，重塑国家对农村社区公共品供给的治理逻辑，成为不可回避的话题。笔者认为，国家应充分发挥治理的自主性，一方面理顺体制，大力促进城乡公共品供给均等化，另一方面重视村庄治理的辅助作用，奠定良好的村庄基础，在二者基础之上逐步探索制度创新，着力打破“行政吸纳资源”的逻辑，让农民在村民自治的制度框架内参与公共品供给的决策和管理，成为真正的项目“业主”。

1.进一步理顺国家治理体制，促进城乡公共品供给均等化

第一，进一步加大国家对农村社区公共品投资力度。由于农村社区公共品底子薄、基础差，在城乡二元投入格局中欠账多，国家在项目投资上应着力向农村倾斜。尽管随着社会主义新农村发展战略的提出，国家对“三农”的支持力度日益加大，但我国幅员辽阔、区域差异大，尤其是中西部偏远地区公共品供给依然严重匮乏，国家应进一步承担起更多的职责，以更大的投入逐步弥合城乡差距，为实现城乡统筹发展提供基础条件。第二，逐步建立针对农村社区公共品的公共财政体制，理顺公共品供给的权责关系。公共财政的特征在于公共性，当前国家对农村社区公共品的财政转移支付还没有达到公共财政体制的要求，主要表现在没有严格的农业投入法或投资法，投入的数量和职责没有得到严格规范，应进一步将其上升到法制层面，明确区分农村公共品的类别、范围，确定不同层级政府间的投入职责，力求做到职责明确、事权和财权统一。第三，国家应加大对县乡基层政府的监督力度，使乡镇基层政府真正从“悬浮谋利”转向“主动服务”。由于一些基层政府极有可能在国家财政转移支付给乡村社会的各种公共品项目中谋利，甚至成为国家资源下乡的堵截者和分肥方，因此，国家要在基层政治生态上加强建设，强化乡村社会的外部监督作用，在行政体制上也应逐步革除压力型体制，完善内部行政监控体制，力求避免上下级之间形成“共谋”的利益共同体⑧。

2.充分重视村庄治理的辅助作用，奠定良好的村庄基础

第一，加强村级组织建设，为农村社区公共品的供给打造良好的村庄平台。针对一些公共品项目或公共服务项目，村级集体可以发挥组织协调的基础性作用。但农业税费取消后，村级组织日益丧失了权威和凝聚力，成为无责无权的空壳，这一现象直接导致公共品供给村庄治理难以达成。由此国家应赋予村级组织基础性的权力和充足的资源，通过村级组织的强化来稳定乡村，将村庄逐步带入良性发展的轨道。第二，积极提高村社社会资本存量，培育村民信任及参与意识。在后税费时代，村社共同体的凝聚力在市场经济和消费主义至上的大潮中不断流失，村民相互信任和依托的血缘关系在逐渐淡化。尽管当前农村正在经历血缘差序格局到工具性差序格局的变迁，但在家庭之上，依然存在着一些“认同行动单位”⑨，在此基础上可以达成农民合作。应进一步通过对认同单位的引导，为村社组织合作规范的形成增添动力。当然针对公共品供给，还应培育人们参与公共品供给事务的集体理性，增强信任感和参与意识。第三，在公共品供给中应重视各种民间组织和积极分子的作用。作为农民走向组织化的依托形式，村庄中的各类经济协会、青年组织、妇女组织乃至各类理事会，都可以有效参与到公共品供给中。例如村民理事会作为一种内部组织形式，通过选取村民理事代表，加强了村民的参与度，增强了公共品供给中农民参与的积极性，在村委会的领导下能有力地服务于公共品供给的组织合作。

3.着力推动公共品供给制度创新，让农民成为“业主”

国家在农村社区公共品供给治理中扮演“业主”角色，用财政转移支付方式进行投入，其弊病在于遮蔽了农民对自身所需公共品的需求表达和参与决策权，导致供给和需求的断裂。近年来，在地方各种制度试点的启示下，国家逐步总结推出了“一事一议”奖补制度。所谓“一事一议”奖补，指的是各级政府通过财政转移支付资金对村庄开展的公益性产品按照比例进行奖励补贴，开展即可按照项目总投资获得较大比例的财政奖补资金。这一制度创新意味着通过国家财政转移支付资金的输入可以破解农民自行筹资筹劳的困境，能有效促成村民的集体行动。2011年以来，“一事一议”财政奖补工作在全国所有省（市、区）展开，目前在实践运行中绩效良好。尽管如此，“一事一议”奖补制度作为一个重大制度创新依然有不断推进的空间。笔者认为，公共品供给的制度创新应坚持全民共享发展成果和农民参与决策、管理、监督的原则。一方面，要完全减去农村筹资筹劳的负担，让政府财政完全担负起村社公共品供给的资金需求，整合针对农村社区公共品的财政资金，注入“一事一议”奖补的制度框架之内，也即加大对“一事一议”的奖补额度和数量，乡村社会“自行点菜”，国家“埋单”，进一步实现国家治理与村庄治理的合作（当然政府应出台相关制度对公共品项目财政转移资金的使用、管理等进行监管，政府相关职能部门也应切实履行对具体公共品项目的指导和服务职责）。另一方面，村庄集体作为“熟人社会”共同体不再筹资筹劳，借助于“一事一议”的制度框架，主要承担村社范围内公共品需求偏好的表达、供给事项的决策、管理及监督。这样既能逐步打破“行政吸纳资源”的供给逻辑，又可以使农民充分享受改革发展带来的成果和公民权利，使其成为集体土地上公共品项目的真正“业主”，为乡村社会的发展奠定长远的村庄基础。

注释

城中村改造的利弊范文篇8

一、近几年农民对土地的掠夺式经营和撂荒现象突出

我国农民在土地投入方面就出现物质、劳动投入显著递减，重近期效益轻远期效益，重局部投入轻整体改造，重经验轻科技等问题。农民为了提高产量，常常做出不利于土地持续利用的事情，如增施农药、化肥和增加灌溉面积一般都会提高土地的短期产出，但不合理的使用也会造成土壤板结和污染或土壤侵蚀和盐碱化等损害土地长期生产力的现象。另外，由于农民承包集体所有制的耕地，只享有使用权。有人担心政策改变，出现了粗放经营和掠夺经营的情况。这样必将造成土地抗灾能力下降，土地效益越来越低。近年来，农村土地撂荒现象非常严重，主要表现为隐性撂荒和显性撂荒2种。隐性撂荒突出表现为减少生产投入、降低复种指数、不求致富但求自足等粗放耕作现象抬头；显性撂荒则主要表现为劳弱户、举家外出户、土地承包纠纷及前些年的“开发区热”、“基础投资热”、“房地产热”带来的积弊，“包而不种、代而不耕、占而不用”等显性撂荒现象不断出现。

二、农村经济发展的制度资源相对缺乏

农村双层经营体制的制度安排禁锢了农村资源的有效流动，它对于农村经济的持续发展极为不利，在经营目标和经营方式上无法适应市场经济和农业本身发展的需要。一方面，双层经营体制中的集体组织和农户之间的关系是非市场化的，不是靠市场经济中的利益关系自愿形成的结合，而是靠农民对土地的依附关系与行政隶属关系强行结合在一起，农民没有退出的权利，限制了土地的流动，土地流转始终缺乏必要的理论依据和政策保障；另一方面，集体经济组织难以成为具有明确法人地位的市场主体。现行双层经营体制中的集体经济组织往往与村委会在组织上和功能上相重叠，追求获取经济利益、发展公益事业、安排就业等多重目标，具有明显的“政社合一”的复合性特征。由于农村双层经营体制的这些弊端，导致农民没有自己的利益代言人，没有自我防御能力，在与强势征地主体的谈判中处于弱势地位，土地等资源流失严重。同时土地流转制度还缺乏创新，致使愿意种地人不能取得种地的规模经济效应，而不愿种地的人则将土地撂荒，不利于农村经济的发展。

城中村改造的利弊范文

论文摘要：城乡道路客运的多头管理造成运输资源浪费，竞争无序，使城乡客运市场难以协调管理，广大乘客和车主的权益得不到保障，为此，从根本上消除弊端，对客运市场实施一体化管理，推进运输市场稳步发展已势在必行。

长期以来，全国大多省、市客运业分属交通、城建两个部门管理，长途客运由交通部门主管，城市公交由城建部门管理，短途客运和出租客运部分由交通部门管理，部分由城建部门管理.随着市场经济的发展和城乡客运市场的进一步开放，这种多头管理体制的弊端日益凸现，表现为运输资源浪费，竞争无序，城乡客运市场难以协调管理，广大乘客和车主的权益得不到保障.为此，从根本上消除弊端，对客运市场实施一体化管理，推进运输市场稳步发展已势在必行.

1客运市场的现状

(1)客运经营交叉重叠，长途营运线路原来主要由国有专业汽车运输企业经营，短途客运由专业运输公司、公交公司和个体车辆共同经营.由于政出多门、多头审批，享受财政补贴的公交公司也逐步由个体经营业户取代.经营上的无序必然导致竞争的无序，竞争的无序又破坏了客运大市场的整合性、规范性和有序性，严重影响和制约了客运业的健康发展.

（2)营运线路交叉重叠.受部门经济利益驱动，为增加管理收人，各管理部门在审批线路、运力投放方面把关不严，导致城市公交之间，城市公交与短途客运之间线路交叉重叠，形成不稳定根源，埋下冲突隐患.

(3)客运市场矛盾重重.主要有管理者与客运企业之间的矛盾，客运企业与个体经营业户之间的矛盾，合法经营者与非法营运车辆之间的矛盾，城市公交与出租客运之间的矛盾，客运经营者的服务质量与人民群众的期望不相适应的矛盾等等，这些矛盾随时随地可能引发冲突，导致互抢客源，互相撤台，甚至相互堵车，引发交通中断，造成集体、越级上访不断，人民群众不满意，上级领导有意见，客运业的形象受到损害.

(4)客运管理日益弱化.交通、城建两家交叉管理，各自执行部门的政策、法规，导致政令不一，竞争环境不公平，遇见问题推诱扯皮，谁都想管谁也管不了，从而造成对整个客运市场的动力的盲目增加，很多营运线路实载率达不到5000，有的甚至不超过2000，运输资源严重浪费，许多经营者的生存日渐困难.

另外，城市公交场站建设滞后问题，公交公司车辆的交通规费征收问题，黑车的冲击，严重困扰客运业的发展，体制不改，这些问题就难以解决.实施城乡客运一体化管理，是解决这些问题，促进我国城乡客运业健康发展的总开关.

2城乡客运一体化管理的难点

城乡客运管理体制改革，虽然在一些地方取得了明显成效，但是，一场改革就是一场利益关系的调整，改革越深人，触及的矛盾就越多.笔者认为，在城乡客运一体化管理过程中需要进一步深人研究、认真解决如下问题:

（1)关于贯彻执行国家交通规费问题.实行统一管理后，按交通部规定，凡从事道路运输业的车辆(包括出租车、公交车)都要严格执行国家交通运输法规，照章缴费但是由于过去客运市场留下的政出多门、各自为政的管理体制，特别是出租车、公交车由城建部门管理的观念，一时难以改变，因此，交通法规执行起来有很大困难.

(2)关于交通法规与城建法规如何衔接问题.实施统一管理后，亚待出台国家交通运输管理法规，调整各种运输经济关系.

(3)关于征收问题.由于交通、城建对公交出租征费的标准不同，在统一征收上存在很大难度，如果对移交车辆不按交通部门的收费标准征收费用，将直接影响原专业客运公司和社会个体运输户的问题;如果照章征收，又会造成城市客运经营业户的抵触，同样会影响社会稳定.

(4)公交事业的公益性和市场化问题.长期以来，公交事业的社会性、福利性、公益性所产生的经济负担主要由市财政予以补贴，一旦财政予以“断奶”，公共交通生产、经营被完全推向市场，公交事业公益性亏损无所弥补，使得公交事业发展举步维艰.特别是公交车辆站点、停车场等公益设施落后，是多年来反映的突出问题.但要加快建设，资金来源又是个问题，另外如何统一规划、统筹兼顾、合理布局，并使之同原有的交通基础设施配套综合利用，也是一个新课题.

(5)关于矛盾问题.多年来，客运市场纠纷不断，由于两家管理造成的客车经营线路重复布局的矛盾，客车站场设置重复的矛盾，新车与旧车的矛盾，个体与公交的矛盾，出租客车与市内班线车的矛盾，市场混乱、黑车屡禁不止的矛盾，还有市小客源少、经济效益低、管理与被管理、个人利益同国家利益等社会矛盾.城乡客运一体化管理以后，可以说产生客运市场政出多门的政策性矛盾的根源没有了，但原有的各种矛盾不可能在一夜之间一次性即得到解决.因此，如何想办法解决各种矛盾纠纷，是一个巫待解决的问题.

(6)人员融合问题等等.这些问题，任何一个处理不好，都会引起客运市场新的混乱与不稳定，给我们的工作提出了严峻挑战.诸多问题当中，有的通过市交通部门自身的努力可以得到圆满解决，有些问题如公交车场站问题单靠交通部门自身的力量很难解决，仍需要获得政府机构的大力支持。

3客运一体化管理的优越性

天津市、河南省在部分市实施客运一体化管理运行以来，在改革中创新，在创新中发展，取得了阶段性成效，逐步体现了其优越性.

（1）精减了客运管理机构，城乡客运管理部门重复设置、职能交叉、多头管理、政出多门、重复审批、推诿扯皮的现象得以根本改变.

（2)加大了交通部门对市场的宏观调控能力由于消除了两家管理的局面，也就减少了管理部门之间由于争夺市场、争夺经营业户之间推诿扯皮的矛盾，使交通部门有更多的精力投入到市场管理中.例如，洛阳交通局从全市客运市场的实际出发，出台了调控客车数量的措施，但由于体制不顺，这些调控措施未能落实，实施城乡客运一体化管理后，交通一家说了算，这些就不会出现.

（3)城乡客运市场逐步走向稳定.由于理顺了体制，客运市场不稳定因素解决在基层，消灭在萌芽状态，客运经营业户集体越级上访事件明显减少，经营行为规范了，服务意识提高了，不满情绪消除了.过去，出租车“黑车”太多，干扰了出租市场管理.现在加大对非法营运车辆的查处力度，为他们创造良好的经营环境，得到出租司机的赞同.整个出租客运市场正向着规范经营、优质服务的方面迈进.（4)为运输资源实现有效配置奠定了基础.交通部门按照客运管理一体化的要求，把部分公交线路车起始站归拢到长途汽车站，既改变了长途汽车站部分场地闲置、公交车乱停乱放的局面，又方便了群众乘车，产生了巨大的经济效益和社会效益.

4实施客运市场一体化管理的对策

4.1加强调研，借鉴经验，为客运一体化做好准备

为从根本上消除交通、城建两部门交叉管理客运业的弊端，河南、天津、重庆等市在城乡客运一体化管理方面积累了宝贵的经验，交通部也做了大量的推广工作，为城乡客运一体化的实施莫定了坚实的基础.近两年来，我省晋城、长治等市也多次向省交通厅、省运管局咨询政策，听取建议，寻求支持，同时与城建、编制等部门进行磋商，与从事客运业多年的专家、老同志进行座谈，寻求实现城乡客运一体化管理的新模式，引起市领导和有关部门的关注，得到上级领导对城乡客运一体化管理工作的支持和理解.

4.2领导重视，基层支持，城乡客运一体化稳步实施

市委、市政府对实行城乡客运一体化管理重要性、紧迫性的认识是推行客运一体化管理的关键‘2002年6月24日，河南某市政府改革领导小组会议决定，将市城市客运办、市公交公司由市建委整体移交至交通局管理，7月2日，市政府召开市长办公会议，就移交工作有关问题进行专门部署研究，7月3日，市建委和交通局密切配合，移交仪式正式举行，从而实行了城乡客运一体化管理，在全国开创了具有里程碑意文的先河.经过不懈的努力，目前临汾市通过政府行文由交通实施城乡客运一体化的有6个县市:曲沃、翼城、蒲县、永和、大宁、浮山，推进了全市城乡客运一体化进程.

4.3扎实细致，密切配合有关部门做好移交工作

为做好整体移交工作，对各方面存在的问题要充分考虑，从交通法规、管理机制、人、财、物等八个方面向市政府提出意见和建议，从而保证移交工作的顺利进行.整体移交时，可报请市编委批准，将城市出租车、公交车的管理职能并人交通运管机构，重新核定编制，明确职责、任务，城乡客运一体化管理的局面既初步形成.

4.4因地制宜，强化措施，使一体化不断深化、规范、提高

改革、发展中遇到的问题需要用改革、发展的办法来解决，外省市先进经验得到政府和社会各界的公认，若是这一改革成果全面深化，充分显现城乡道路客运一体化的优越性，就必须以党的“十七大”精神为指导，按照“三个代表”重要思想的要求，在管理的思路上寻求新突破，在管理举措上采取新步骤.

(1)加强宏观管理，加大调控力度，加快更新、淘汰，使运力结构得以优化，简化程序、优化投资环境，鼓励运输企业向农村发展.多头管理的最大弊病就是宏观管理失控，造成运力严重过剩.深化城乡一体化管理，首要解决的问题就是运力严重过剩问题.采取优先安排招投标计划，鼓励在客流量大、沿途乡镇密集的短途班线(100公里以内)按公交模式开行普通专线班车，必要时举行由公司、经营户代表参加的研讨会，听取群众意见、采纳群众建议，在实践中摸索一条“农村班线公交化”模式，逐步在全市推广.其次是对尧都区、侯马、霍州等主要干线公路过剩运力合理减压，将车况较好、档次较高的营运车辆充实到乡镇，对比较薄弱的农村山区运输予以重点扶持、发展，制定优惠政策，鼓励延伸、开辟新的乡镇班线.随着村村通油路，实现村村通公交的目标.

(2)严格市场准人制度，坚决把住“准人关”.在一定程度上说，就是标准更高，尺度更严，在车辆档次、服务质量及管理水平上下功夫，上台阶.

(3)加快场站建设的力度，努力使场站数量、规模、布局与营运线路数量、规模、布局相适应，达到运输资源的最佳配置;在城乡站点、长途乡站点、长途车站和公交站点之间的衔接上下功夫，使之相辅相成.例如:有条件的县、市，如尧都区、霍州市应在乡镇建立简易停车场，各主要行政村建立班车停靠点，条件不足的县市如永和、大宁可适当延伸主要班线到偏远农村，努力达到村村通班车.

城中村改造的利弊范文篇10

现有农村土地制度有四大弊端：

1、事实上，集体土地所有权主体不明确

2、农民对集体所有的土地只有承包权，而不能以所承包的土地做抵押进行贷款

3、现行农村土地制度不利于土地资源在全社会范围内合理配置

4、农民进入小城镇务工或定居，仍保留原土地的承包权，而进入大中城市务工定居，则要放弃原土地的承包权而得不到任何补偿。这一方面会阻碍城市化进程，因为农民为了保留土地承包权而宁可放弃在大中城市定居的机会；另一方面也不利于农村实现土地的规模经营。今年以来，三农问题成为人们议论的最大热点。人们没有忘记，前任总理朱镕基在任期的最后一年不得不承认三农问题是他最头痛的问题。本届总理一上任则表示要把三农问题当作经济工作的重中之重；中共中央2004年1号文件则以增加农民收入作为标题，强调把增加农民收入作为衡量工作成效的一个重要标准……

其实，人们对三农问题的关注由来已久：若从1996年“三农问题”这个概念的正式提出算起，至今也有8年了；若从1991年开始农民负担的调研算起，至今也有13年了；若从1985年农村政策研究部门提出“打破城乡二元结构算起，至今就将近20年了。那么，为什么近20年来，我们几乎年年喊三农，从1982年至1986年中央连续发出了有关三农问题的5个1号文件，乃至在时隔8年之后又专门以增加农民收入为主题发出了第6个1号文件，而三农问题不但没有从根本上解决，反而越来越严重？1997年农民的人均纯收入为2090元，城镇居民的人均可支配收入为5160元，两者的收入差距为1∶2.47，2003年农民的人均收入为2622元，城镇居民为8500元，差距已扩大为3.24∶1。

与此同时，尽管我们年年都强调要保护耕地、保护农民的土地承包权不受侵犯，但实际上耕地正在以越来越快的速度在减少，农民的土地承包权不断受到侵犯。据国土资源部提供的数字：2002年上半年群众反映征地纠纷、违法占地问题，占接待部门受理总量的73％；其中40％的上访人诉说的是征地纠纷问题，这里面又有87％反映的是征地补偿安置问题。国家局去年受理土地征用的初信初访4116件，大部分聚焦在失地、失业问题上。农业部提供的数据显示：最近两年，关于征地、土地流转等问题的始终占总量的一半以上。另一方面，我国农村的土地经营规模一直非常狭小，每个农户平均不过0.5公顷，而美国是我国的400倍以上，欧盟是我国的40倍以上，即使是日本和韩国，也分别比我国高2.5倍和2.2倍以上。

清华大学蔡继明教授认为，改革开放25年来，三农问题的解决之所以成效甚微，一个重要原因就是忽略或回避了农村土地制度的变革。无论是农民收入增长缓慢，还是城市化进程缓慢，无论是农民的土地权益被侵犯，还是农村的土地经营规模狭小，无一不是和现行农村土地制度的弊端联系在一起的。

蔡继明指出，现行的农村集体土地制度至少有如下四大弊端：

1、集体土地所有权主体不明确。《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《土地管理法》第十条规定：“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农村集体所有的，由乡（镇）集体经济组织经营、管理。”这些表述虽然肯定了目前我国农村土地产权的“三级所有，队为基础的现状，但目前普遍存在如下问题：

一是乡镇政府是国家机关，许多乡镇又没有集体经济组织，究竟谁是乡（镇）农村集体土地所有权代表也就模糊不清了；

二是村民小组虽是基础，但一没有法律地位，二没有经济核算形式，三没有办公地点，有的甚至连小组长也没有，遇事由各户联合推举一名代表。在这种情况下，土地所有权由谁来行使？怎么行使？

2、农民对集体所有的土地只有承包权，而不能以所承包的土地做抵押进行贷款，这是造成目前农民贷款难的一个重要原因。

3、现行农村土地制度不利于土地资源在全社会范围内合理配置。一方面，集体土地的所有权不能在不同集体（乡镇和村）之间进行转移；另一方面，本集体以外的成员不能直接承包该集体的土地。虽然农民的土地承包权可以转让，但由于土地承包法规定土地承包权的转让期不得超过承包期，这就限制了人们对土地的长期投资，特别是限制了城市资本向农村的转移。

城中村改造的利弊范文篇11

【关键词】建设用地增减挂钩城乡建设利弊

城乡建设用地增减挂钩指的是根据土地利用总体规划，将一部分拟复垦为耕地的农村建设用地地块和拟使用于城镇建设的建新地块等面积共同组合成建新拆旧项目区。如何正确的理解建设用地增减挂钩，从客观的角度分析利弊成了各级政府部门在实施政策前做好的准备工作。只有明确政策内在含义和实施目的才能充分发挥其服务农村、造福于民的积极作用。

1.增减挂钩政策的实施模式

1.1由政府作为主导

政府主导的运作模式要求政府组织并管理城乡建设土地规划，从协调运作到成果验收都必须由政府来操控。政府部门作为总策划者，全面负责项目拟定方案、筹建资金、工程实施的一系列执行情况，并同样承担项目风险。

1.2由市场作为主导

这一模式指的是通过完善土地市场的建设，利用市场机制，根据具体需要来组织开展复垦工作。通过政府政策引导市场、活跃市场、调整土地价格等有效措施监督市场秩序。政府并不直接参与项目的运作过程，只是起到协调、监督的作用。

1.3自主型建设用地互相调节运作

村集体自主协调土地运作模式指新建复垦的全过程主要靠集体土地所有者进行操控。这对地区经济基础要求较高，一般采用该运行模式的地区经济实力雄厚，资金支付能力较强。当地农民的生活水平普遍较高，进入城镇后迫切的希望改善居住环境。

2.用地增减挂钩的优势

2.1调节人口和土地的城镇化过程

国家希望通过实施建设用地增减挂钩，实行先建后拆，城镇化人口和土地的数量是同增同减。这样有效控制了城镇化速度，也有效控制了城镇化进程中的部分隐患。

2.2有利于推进农业现代化，统筹城乡发展

通过增减挂钩政策可以促进村庄并聚，缩减城镇和农村的建设差异，推进了城镇基础建设并且大大改善了农村人口的居住环境。此外，把城市和乡村同时划入一个项目区，在一定程度上减弱了行政影响，避免了城乡分解带来的政策实施问题。

2.3为城镇建设和地方经济争取了发展空间

该项政策主要是为了在建设用地数量不变的条件下为城镇建设寻求更多的用地指标。由于经济高速发展，城镇建设蒸蒸日上，耕地数量随之减少。怎样在保障农业用地数量不减少的前提下开发城镇建设用地是目前有待解决的问题。而增减挂钩政策通过减少农村的建设用地，为城镇建设争取出建设用地正好为这一问题提供了合理的解决途径。

2.4提升土地利用率，优化土地结构

当前我国居民点分布的主要特征是数量众多、布局分散、规划混乱。以往农村居民点的整理工作往往是以项目为引导。这样一来，整理工作只顾着满足项目的需求而忽视了整个区域土地资源优化，遗留下了很多生态问题。通过新的规划政策，农村居民点的整理工作就需在土地整体规划的指导下进行，这在一定程度上改变了陈旧的民居分布特点，提高了土地利用的集中度，从而达到了优化土地结构的目的。

3.挂钩政策执行中的弊端及主要问题

3.1政策实施试点随意扩大

依照政策规定，试点工作必须由国土资源部批准，严禁自行开展政策试点工作。但随着城镇化发展的迫切需要，不少地方政府单位在征收农村集体土地这一问题上与农民之间存在着严重矛盾。所以试点政策一经提出，一些地方政府似乎找到了救命稻草，打着各种旗号，以政府的名义大肆征开展土地征收行动。最终致使农民的权益遭到严重损害，农民又缺少对该政策的理解，没有说话的份，只能自己承担损失。

3.2大多数采取“先占后补”的方式

意思是指允许先占用土地，后拆旧归还，但要注意一定是先申请批准，不是先展开施工。但是实际情况并不尽如此，一些相关部门往往是没有获得批准同意先征地，等有关部门查处之际再补办手续。或者是实际用地面积与申请面积不符，申请的少开发的多，擅自增加建设用地面积。由于我国农民普遍法律意识较低，自我保护能力差，并且很多试点地区为了追求GDP增长而无视国家规定，屡屡做出损害农民利益的事情。

3.3补偿问题落实不到位

补偿数目不能让农民满意，导致农民不配合一直是政策落实工作中的一大阻碍。对于普通百姓而言，衣食住行是最实际的问题，征收他们的土地如同收走了他们的基本生活保障。而我国的补偿数目有限，再加上个别政府领导贪图私利，使得补偿款难以及时的如数发给农民，从而引起农民的强烈不满，引发了一系列的社会问题。这些问题涉及范围广，危害程度大，直到现在都难以得到解决。

4.结语

我国是农业大国，农村人口多，耕地面积广，在解决农业问题上难免要走许多弯路。最重要的是采取何种态度来解决问题，化解矛盾。面对城乡建设用地增减挂钩政策中存在的问题，我们应权衡利弊，从大局出发，正确处理城乡统筹关系，保护好广大农民的切身利益。

参考文献：

[1]买晓森、杨庆媛.城乡建设用地增减挂钩分析——以重庆市沙坪坝区为例[J].安徽农业科学，2007，（08）

[2]赵婷婷、张凤荣、姜广辉等.北京市顺义区城乡建设用地增减联动研究[J].国土资源科技管理，2008，（06）

城中村改造的利弊范文1篇12

关键词：小产权房；二元土地制度；购房者权益；住房结构

在大城市周边，小产权房可谓产销两旺，这种明堵暗涌的现象在全国带有一定的普遍性，作者就其现象分析其利弊，找出其原因，从而寻求解决的方法，使问题的解决既能维护法律的威严也能合乎民生。

一、小产权房的存在，对利益各方利弊分析

（一）国家在两难中予以禁止

小产权房的出现，为政府需要扶持的弱势群体解决了一些实际问题，一解决了城市中中低收入家庭的住房问题，他们由于城市房价太高，商品房买不起，有限的保障住房又轮不到他们，小产权房用低价为他们提供住房，可谓是为政府排忧解难了。二让一部分农民和集体走上了富裕和文明，加快了国家相关宏观政策的落实：如尽早实现整体小康，建立和谐社会，加快新农村建设步伐等等。三可以缓解城市住房供需矛盾，为平抑房价提供一部分房源。

但小产权房的大量出现，也带来一些不容忽视的社会问题：一是国民的粮食安全问题，小产权房渐成规模化，有不少直接或变换名目已经占有了耕地，国家耕地保底面积18亿亩受到了极大的威胁。二小产权房的生产和销售不符合相关法律法规，有损法律的威严，按照中国现行法律规定，农村土地一般归村委会或村集体经济组织或乡镇集体所有，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并销售，建设所用土地，必须先经国家征收，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人。

（二）集体在摸索中尝试着进行房屋的开发

农村集体以农业为主，而农业的比较效益相对低下，经济的搞活必须因地制宜有自己的特色。城市郊区因城市化建设占用大量耕地，农民只有涌入城市谋生，导致原有一些非农用地特别是宅基地闲置，如何有效利用起来，人们都在集思广益，作各种尝试，在这些地上开发房屋，利用地理优势，填补城市住房供应不足，成为了一些地方的土地利用模式之一。它一方面用低价吸引城里人到农村置业，可以带来农民和集体经济状况的好转，新农村建设所需要的配套基础设施可以借机改善，老的村庄和生活方式也会有所改变。

（三）购房者在无奈中选择了购买

小产权房的购买者主要是城市中的中低收入阶层、外来务工人员、少部分独居老人。他们没有足够的钱用来购买城内的商品房，而经济适用房、限价房和廉租房等保障性住房，他们又不具备相应的购买资格，但他们又迫切需要有属于自己的住房。这样小产权房成为了他们的首选，可以花更少的钱解决住房问题，可以远离城市的喧哗，更加接近自然。但他们也担当着沉重的风险。

（四）房地产企业在趋利中从事小产权房的开发

城市化进程的加快，为房地产企业带来很多机会，同时由于这个行业的高利润，竞争者数量猛增，竞争也相当激烈，为了开辟新的市场，一部分企业把目光投向了农村这块净土，在农村开发房地产，土地成本省掉很多名目，如各种税费、拆迁补偿费，土地出让金等，这就是说，开发商们不需要太多的资金投入，就可以获取高额回报，并且由于开发成本低，房价会相对低廉，这对城市里的中低收入家庭非常有吸引力，房屋的销售市场前景看好。

二、小产权房明堵暗涌现象存在的原因分析

（一）城市高房价滋生出创新房产

近几年城市房价一路攀升，购房者已经无法承受高房价的压力，“房奴”队伍越来越大，无房者害怕日后房价还会上涨，从而选择相对比较低廉的小产权房。国家虽然出台了很多针对高房价的宏观调控的措施，但效果并没有充分显现出来。因而市场上出现了国家住房保障体系之外的各种创新房地产，如城市居民或单位自建房、市民自发集资建房、合资建房、小产权房等等。它们的投资主体、产权性质虽有很大不同，但有一点是共同的，价格相对低很多。受益阶层以城市中低收入者或进城务工外来人员为主，用作投资、炒房的比例相对较小，多为自住。

（二）人们的住房需求量增加

住房制度的改革导致人们观念的改变，经济的发展让人们手中收入增加，有能力考虑买房，同时人们对住房要求也在随着生活水平的提高而提高，居者有其屋，成为了每一个人的梦想。城镇户籍制度、就业制度的改革让更多的农村人走入了城市，加大了城市住房的压力。而城市由于地域范围的限制和高效利用现有市地资金不足等原因，向市民供给的房地产总跟不上需求量的增加。

（三）城乡二元土地制度相关法律存在缺陷

中国《宪法》规定：宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。《物权法》规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《土地管理法》规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村委会经营、管理。在2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，强调要加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

小产权房的生产和销售就出现了法律上的缺陷，现行法律不禁止即可行。这样就给执法带来了一定的难度。农民被禁止卖房，其实在一定程度上限制了农民资产的盘活。实际上损害了农民的利益，同时也是对资源的闲置与浪费。

（四）城市住房结构不合理

城镇住房体系包括商品房、经济适用房、廉租住房和限价房。商品房的修建由于土地的取得是以公开招标的形式，地价成上涨的趋势，房价也高涨到了中低收入者望而却步的地步，后三者是国家的保障性住房，但由于供应有限，需求者太多，国家和地方设置了很多条件，必须购买者具备这样的条件才有资格买房。这样很大一部分人就被划定在了门外，他们为了求得一房，甘愿冒各种风险，因为他们买房只是为了居住，所以促成了小产权房市场的兴旺。

三、解决小产权房问题的对策探讨

（一）解决好城乡房地产入市的疏通和协调

人们根据自己的经济实力和生活习惯自由选择住处，就可以缓解城市房源紧张的局面。所以现实最关键的问题是解决土地分割制度，或保持现有制度，但要做好入市的疏通和协调工作，如把小产权房作为廉租房的一种形式，由集体来统一经营和管理，或把小产权房所在区域纳入城乡统一规划范畴，从土地整体规划到项目审批、税费管理、销售及消费服务，进行全方位的规范监管，让城乡房地产一致起来。允许土地和资本、劳动等生产要素一样按市场经济的要求，自由流动、自由交易。让集体土地的流转和配置更符合市场经济的一般规律。这也是中国农村改革三十年之后的发展趋势。

（二）加强宏观调控，平抑城市房价

降低房价应解决三个方面的问题：一是灰色收入。据南方某地开发商透露：楼盘开发成本只占房价20%，开发商利润占40%，余下的超过40%利润全部被相关职能部门“层层消化”掉了。且纪检部门公布的一些大案要案也佐证了这一点。所以减少权力寻租的土壤，把这40%降下来，城市房价也会大幅降下来，中低收入家庭的购房压力就会小很多，小产权房的需求量就会自然减下来。二是开发商的高利润：城市房地产行业的垄断状况已是一个不争的事实，这些“房地产大鳄”们已经暗地里建立起了他们自己的隐性俱乐部，垄断市场定价权，掠夺市民的钱袋子，获取高额利润。打破单一供应者垄断市场的局面，实现土地供应和房屋供应的多元化，引进竞争机制急不可待。这样才能使房地产市场形成良性循环。三是城镇住房结构调整，加大保障性住房的比例。国家和政府要加大经济适用房、廉租房、限价房等具有保障性住房的供应，为购买小产权房的群体提供足够多的买得起的房屋，减少高端住房的需求，让整体房价与人们的经济状况相当。

（三）完善相关法律和制度，保护农民和购房者的合法权益

小产权房是是中国城镇化发展，集体土地法规体系不健全的大背景下产生发展起来的，是一场体制政策和民生的艰难博弈，必须依法依理依情地处置，分门别类区别对待。对于占用耕地建成的违法住宅开发项目，必须严肃查处、予以清理，拆除，停工停售，开发商从中获利的，政府要没收、罚款，予以严惩，并追究有关领导的行政责任和法律责任。以显示法律的威严。对于在农村原建设用地上开发的并已出售的房屋，只要不违背城乡总体规划，国家应以积极的态度，保障他们的利益，或以现实的销售通过办理一定的手续变为长期租赁，既符合法律，又安定民心。或将其纳入住房保障体系，转为保障性住房类，缓解中低收入家庭的住房压力。

（四）严密监管制度

小产权房是处在政府各职能管理部门的交叉点上，从项目立项、施工、销售等多个环节涉及许多相关部门，这些相关部门的职能定位和工作的协调还有很多不到位的地方，导致现实中监管空缺或不力的情况时有发生。目前农村土地市场会循序渐进的打开，非农建设用地会以各种模式开发各种性质的房地产，小产权房或类似小产权房的房屋开发在整个房地产市场中所占的份额会越来越多，监督和管理上决不能滞后，完善针对农村房地产市场的监督管理，要从源头控制抓起，房屋的开发立项要符合城乡统一规划，把握好建设的速度和布局的科学，施工要确保安全，入市要合法，税费管理要到位，做好防范各种风险的工作，保护好特别是弱势群体的合法权益。让整个农村土地市场科学、有序地发展。

充分利用起农村闲置或低效利用的土地，坚持市场化改革取向，盘活农村土地资产，把乡土文化和现代文明结合起来，走城乡一体化发展道路，社会主义新农村一定会建设得更加美好。

参考文献

[1]李珍贵.一个沉甸甸的话题[N].国土资源报，2008-04-11.

[2]沈晓杰.小产权房政策的选择标准是什么[N].中国经济周刊，2007-07-11.

[3]王小乔.买小产权房的城里人[N].南方周末，2007-07-12.

城中村改造的利弊范例(12篇)

城中村改造的利弊范文篇1

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