城中村改造现状范例(12篇)
城中村改造现状范文
摘要:城中村改造是一个复杂的系统工程,政策保障、组织协调、科学规划与市场引导缺一不可。武汉市积极引入社会力量,采用政策引导、均衡利益分配等措施,充分调动村民和社会各界参与改造的积极性,取得了良好的实施效果。
关键词:城中村;改造
中图分类号:F291.1文献标识码:A文章编号:16723198(2009)15009601
1武汉市城中村现状
1.1武汉市城中村的现状问题
(1)人口杂乱,治安问题堪优。“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成。大量外来人口租住“城中村”村民的闲置私房,使这些地方的居住人口构成十分复杂,少数地方成为“黄、赌、毒”的温床。‘超生游击队”的藏身之所,给社会治安管理带来了很大难度。流动人口成为主要犯罪群体,治安形势严峻。
(2)土地使用存在诸多问题。“城中村”宅基地、工业用地、商业用地相互交织,非法出租、转让、倒卖,管理混乱,新旧住宅参差不齐,建筑杂乱无章,违法用地和违章建筑普遍,破坏城市景观,影响市容市貌。
(3)城市规划滞后,违法违章建筑相当集中,居住环境低劣。环境卫生、防洪排涝、生活服务等市政建设和公共配套设施普遍缺乏。道路布局结构不合理,无法满足人流、物流和消防的基本要求。电力、电信、供水管线走向杂乱,排水排污不畅。没有物业管理,卫生死角多,“脏、乱、差”现象严重。居民无法享用煤气、天然气、信息宽带等先进的城市设施和丰富的城市资源。
(4)资源浪费严重由于缺乏统一规划,村庄改造、企业搬迁和农民住宅翻建不能依照城市功能准确定位,屡拆屡建情况十分突出,不仅损害居民和集体经济组织的切身利益,也严重浪费人力、物力和财力。
据城建部门调查武汉市共有“城中村”168个,土地总面积21381.82公顷,约200平方公里。从布局上看,其主要分布在交通干线的周围,围绕主要的干道成辐射状分布,同时,又在某些相应的区域聚集,如洪山区,其非常明显的反映了历史因素在城市发展过程中的作用。
1.2城中村存在的原因
(1)城乡“二元经济结构”是造成城中村问题的根本原因。城乡二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有,而农村的土地属于农村集体所有的制度。从城中村的历史变迁中可以发现,土地的二元所有制结构是城中村形成的根本原因。
(2)城中村在城镇化进程中产生的巨大经济利益是其维持存在的关键。随着社会经济迅猛发展,城市功能的逐步扩张,使农村土地大幅升值,给当地农村带来了巨大的收益。
(3)管理体制不顺是城中村产生问题的主要原因。首先,政府对土地用途规划和管理主要是以城市建设用地为主,尚未涉及到农村宅基地管理;其次,从管理体制上看,城中村表面上既受村委会管理,又要受城市管理体制的约束,实际上则处于管理真空状态。
(4)人口增多与土地减少的国情性矛盾。主要是由于农村人口增加而使宅基地面积增加,国家由于公共建设征用农村土地急剧增加等原因。
2武汉市城中村改造的经验
2.1武汉市城中村改造的政策和措施
2004年9月,武汉市正式启动城中村综合改造。该市确定“依法行政,有情操作;改制先行,改建跟进;统筹兼顾,属地管理”原则,拟从6个方面改造城中村:转变集体经济组织管理模式;改革户籍管理制度;撤销村民委员会,组建社区居民委员会;将改为“居民”后的村民,逐步纳入城市社会保障体系;改善城中村环境,建设文明社区;将城中村纳入城市统一规范管理。
武汉市实施城中村改造政策的主要内容可概括为五大方面,简称为“四改一保”,即:改变城中村集体经济管理模式,使城中村按社会主义市场经济体制和现代企业制度的要求运转;改村民农业户口为城市居民户口,落实城市户籍管理制度;改村民委员会为社区居民委员会,组建城市居住社区;改城中村集体土地为国有土地,按城市规划要求,整体提升城市功能;同时逐步将由村民改变为居民的人员纳入到城市的社会保障系统中。
2.2武汉市城中村改造的新思路
(1)构建“政府――开发商――村民”的博弈均衡格局。
武汉市城中村改造的最大特点在于土地出让实行彻底的市场化道路。武汉市城中村的改造,涉及到对弈三方:村民、房地产商和政府。村民期冀,改造能补偿他们可能因征地、拆迁造成的损失,为其今后生活提供出路和可靠保障;房地产商要求,在投资改造中获得平均收益;政府希望,减少财政压力,保证市场和社会的稳定。是否能够平衡村民、房地产商和政府这三方的利益,是改造能否顺利进行的关键。
(2)逐渐实现城中村经济形态从“外生型”到“内生型”的转型。
城中村目前的经营形式有如下三种:自主经营商贸服务业、纯土地出租和村集体物业出租,后两种形式成为村集体经济的主要收入来源。村集体经济基本上没有自身的经济增长点,依靠纯土地出租及物业租金等外在的经济增长点维持生存,这种“外生型”的经济形态很容易受到宏观经济状况、城市政策和城市物业供需状况的影响,从长远看是脆弱和不可持续的。只有培养城中村经济的竞争力,使其具有自己的核心竞争优势,具备可持续增长的能力,实现城中村经济从“外生型”到“内生型”的转型,才是其根本出路。城中村经济形态的转型要因地制宜地进行,要根据各村所处的地理位置及所处片区的城市功能类型、城中村的资源状况,并结合城市的规划,发展城中村的经济。
(3)对村委会和村民提供智力支持和教育补偿。
城中村村集体经济股份制改造之后,新成立的股份公司能否实现资产的保值增值〖JP+1〗在很大程度上取决于其管理人员的素质和管理能力。城中村的村民再就业问题也跟他们的文化水平和谋生技能息息相关。要解决上述问题,就要对村委会和村民提供智力支持和教育补偿。
(4)合理安置外来人口的居住问题。
城中村的出租屋一方面以低廉租金的方式为城市弱势群体、低收入阶层提供住房福利或变相的住房补贴,另一方面为目前还不具备就业能力的村民提供收入来源。这事实上在某种程度上发挥着政府应该发挥的作用。在城中村的物质空间改造中,要通过合理规划,保留廉租屋,尽可能为外来人口提供廉价、便利的住房,这也是与维护社会稳定、建设和谐社会的宗旨相适应的。
(5)妥善解决就业、社会保障等配套制度安排。
城中村失地村民的就业和社会保障问题的解决是城中村改造的内在要求。应该采取各种措施,大力促进失地农民再就业。可以把失地农民纳入城镇就业统筹规划,建立城乡一体的失业登记制度。详细地了解每个人的就业和培训意向,有针对性地提供培训、就业服务,优先为失地农民提供就业服务。鼓励失地农民从事个体私营经济或民营经济,给从事个体和民营经济的村民提供一定的启动、扶持资金,以及各种政策、税收优惠。从被征土地中拿出少量建设用地,留给被征地村集体经济发展二三产业,为失地农民创造就业岗位。
3城中村改造过程中的思考和启示
(1)“城中村”改造规划实际上是一个政府、房地产开发商、村民和城市等多方利益博弈的过程,最终形成的规划方案可以认为是对弈各方形成共赢的合理安排。只有由各级政府政策的指导,改制后的集体经济实体和原住村民共同参与、协商,明确各方利益主体的职责和权益,规划方案才会有更强的可操作性。
城中村改造现状范文篇2
[关键词]：城中村改造城中村居民生活状况
城中村改造是实施城镇化发展战略的重要途径。城中村改造不仅仅是涉及数百万失地城中村村民生活的经济问题，而且是一个把农村建制的村庄纳入城市发展轨道的一个系统的社会改造工程，在优化城市空间布局，改善城市环境和城中村居民的生活居住条件的同时，使城中村村民尽快转变成为真正的市民。城中村居民是一个特殊的社会群体。他们既有别于传统农民，又不同于城市居民，游离在城乡之间的过渡地带。随着城镇化速度的加快，城区范围迅速扩大，城中村居民的数量也在急剧增加。城镇化进程造就了一大批失地农民，他们失去了从事农业生产的岗位，但同时也为他们创造了更多的非农就业机会。他们处于社会转型的前沿，同时也经历着社会转型的阵痛。城中村居民最初在拆迁改造过程中一般都得到了一定的货币补偿和房屋补偿，再加上其良好的区位条件和低廉的建设成本使城中村出租房屋比率相当高，房屋出租加上村里的分红收入，可以使村民们过上相当富裕的物质生活，有些村民的平均生活水准甚至已远远超过城市居民，城中村居民在得到了较为丰厚的房产或资金补偿、初步享受到了丰富物质生活的甜头之后，一些后续问题逐渐暴露出来。人是住上了高楼，但却失去了脚下赖以生存的土地；身份发生了变化，但却失去了手中原有谋生的活计。生活方式与工作方式的巨大变化，使许多人一下子失去了自我发展的根基。城中村居民作为“过渡中的市民”这一特殊的身份特征，其生存与生活状况的好坏事关坚持科学发展、构建和谐社会的大事，不仅具有全局意义，更具有战略意义，需要引起人们的高度重视。
我们以调查问卷和座谈会的方式对石家庄市某两个城中村进行了调查。之所以选择这两个城中村进行调查，是因为，这两个村的改造正在进行并接近完成，他们生活状况变动比那些已经改造完毕多年的城中村或那些正在酝酿改造还没有正式改造的村表现的特征更加明显，具有典型性。
1、被调查城中村居民的年龄和性别构成。从年龄结构上看，16-18岁的占农村就业劳动力总量的2%；19-50岁的占76%，50岁以上的占22%。由此可见城中村的劳动力仍然以19-50岁的青壮年为主，占总量的绝大部分。在被调查者中，男性劳动力约占46.5%，女性劳动力约占53.5%。
2、转移劳动力的文化程度。从受教育程度看，根据调查结果分析，城中村就业劳动力中，小学学历及以下的约占30%；初中学历约占57%，；高中（中专）学历约占11%；大专及以上学历约占2%。可见，文化程度为高中的是少数人，受过高等教育的更是寥寥无几。调查显示，这两个社区居民的文化素质多为初中及以下学历，这部分人占总数的比重比较大，并且，劳动技能普遍较低，缺乏一技之长。这两个城中村目前也没有一家专业的劳动力就业培训机构，农民对职业技能培训的信息所知甚少，综合素质不能满足当地工商业的用工需求，居民大多只能寻找那些不需要任何专业劳动技能的体力工作。城中村的劳动力文化程度整体偏低直接对就业产生一定影响，。特别是在19-50岁的主体劳动力中，年龄段越大低学历比例越大，使居民总体上对城市就业岗位的适应能力不强。
3、城中村改造前后职业的变化。从调查中明显可见，务农人数从城中村改造前的26.3%迅速下降到了3.8%，这表明，城中村改造确实引起了劳动力就业的转移，显著体现在由第一产业向第二、三产业的转变。同时，值得注意的是，改造后的无业人数比率上升，代表着很多人并没有做好城中村改造中职业的转变，这些人主要是文化程度为初高中、对就业培训比较排斥的人群。另外，政府在提供就业机会、加强就业指导方面所做的工作不是十分充足，也是导致无业人数比率上升的一个重要因素。
4、对目前工作的满意度。调查发现，近九成的被调查者对目前的工作的态度是“比较满意”或“一般”。而在实际调查中，我们从被调查者口中可以得知，他们对于自己的工作并不是十分满意，或者是因为工资水平低、或者因为工作强度大。
5、关于城中村居民劳动力的转移途径。城中村改造后劳动力转移具有明显的自发性。调查数据显示，农村剩余劳动力转移通过政府或有关部门有组织转移的只占16%，比例仍然很低；另有52%多的劳动力是以亲戚好友介绍的方式进行转移的，以自发的方式盲目转移的比重在32%以上。由于多数居民是通过亲朋或熟人介绍的，工作转移的随意性较大，因此具有非常大的不稳定性。这两个社区劳动力转移过程中也同样体现了初级社会关系网络对劳动力转移的重要性，劳动力转移存在明显的自发性。在调查中我们还得知，政府的拆迁补偿款主要以房屋的方式发放给村民。并且，在集w企业中，村民持有一定股份，年底会分红。但在调查中，在集体企业中工作的村民并不多，许多人反映，在社区工作的人又大多是以家族关系和朋友关系为主，这在一定程度上说明，集体企业并没有很好地吸纳就业，并没有很好地让村民参与其中，大部分人找工作仍然需要自己去找。
城中村改造前后居民收入来源对比情况。城中村村民在转为市民后，失去了最后的土地，同时也失去了他们主要的收入来源，超过半数的村民在市民化后通过自谋职业的方式实现了就业。调查发现13%的村民利用地理位置好的，临街的房屋从事零售商品和服务业等二，三产业的经营活动。通过调查我们看到城中村村民享有集体收益分红和出租房屋收入占33%。由于城中村居民大部分都有数量不等的私房出租，他们不用工作就可以获得丰厚的租金收入，是名副其实的“食租阶层”。但由于城中村居民大都由于缺乏其他专业技能，一旦脱离食租业，他们就很难找到其他工作，生活来源缺乏可持续性。
城中村改造现状范文篇3
关键词：经济平衡；建设强度；城市景观环境；交通影响
Abstract:ThesubjectofNon-governmentFinanceforSMEshasnotonlypracticalsignificance,butalsohastheimportanttheorysignificance.In-depthstudyonthisissue,notonlyconducivetothenecessitytoexplainSMEsfromthelackofformalfinancialarrangementsoffolkfinancing,butalsocantheoreticallytheapplicabilityofNon-governmentFinanceforSMEs,aswellasinthedesignoffinancialsysteminthefuturehowtobetterusetheapplicabilityofformalfinance,reform,developmentsuitableforalllevelsofdemandforasoundfinancialsystem.Therefore,thispaperonthedevelopmentoffolkfinancingofSMEfinancingtoalleviatetherecommendationswereanalyzed.
Keywords:thedevelopmentoffolkfinancing;remission;smallandmedium-sizedenterprises;financing;suggestions
中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：
规划源起
广州京溪污水处理厂是广州市政府为实现建设“两个适宜”的城市环境、打造“山水之都”的目标，全线综合整治沙河涌的市政污水工程之一，也是广州亚运会配套河涌改造项目之一。
近年来，随着广州城市化的迅速推进，围绕城市水污染治理的建设步伐不断加快。自2006年开始全面实施沙河涌综合整治，着重解决上游的堤岸整治、两岸景观、截污需求。京溪污水处理厂作为沙河涌综合整治的一项重要工程，其建设早已迫在眉睫。但是，项目前期围绕选址费尽周折，历经三年的多方案比较和艰难协调，终于在2009年4月落实用地。由市水投集团投资兴建位于沙河涌上游的京溪地下净水厂，该净水厂已投入使用，以缓解下游猎德净水厂的处理压力。目前京溪地下污水处理厂已成功运行，为实现沙河涌综合整治预期目标发挥了重要作用。
京溪村对污水处理厂的选址及建设予以了大力支撑，得到了市政府及管理部门的肯定。与此同时，鉴于村属用地紧张，土地资源有限的现状，京溪村多次向市、区两级政府提出了对污水处理厂周边地区（涉及3个生产社）进行改造的请求，市领导多次到场调研并表示大力支持。
探索之路
在项目推进过程中，遇到了诸如范围如何划定、现状用地如何取舍、上层次规划如何协调等问题，在依据市政府相关规定、意见的同时积极思考目前相对合理的解决方案。
1、规划范围的确定——多因素限定改造范围
A、以京溪村三个社（包括犀牛角经济社、麒麟岗经济一社及麒麟岗经济二社）的社属用地范围、勘测定界成果为分析基础，将土地利用总体规划中的建设用地纳入改造范围。
B、由于京溪村可改造用地紧张，需把社属用地包围及邻近的符合改造条件并有改造意愿的国有用地（京溪小学教师宿舍楼、市建材局用地）纳入改造范围。
由此，最终确定了改造范围面积约为28公顷，土地利用总体规划中全部为建设用地，其中村属用地约27公顷，国有用地1公顷（其中市建材局拟以公益征收方式处置，京溪小学教师宿舍楼用地按照水投集团实际投入费用纳入改造成本），符合广州市相关三旧改造政策。
2、现状数据、信息的分析——建筑量和用地情况
现状建筑：村域内多为村民住宅和工业厂房。村民住宅集中在村域中部，工业厂房散乱分布，建筑密度大，建筑间距不能满足要求，存在社会治安、消防等安全隐患。经相关部门确认，现状总建筑面积约68万平方米（其中包括村民住宅、村集体物业及市建材局（国有）建筑量）。
现状用地：根据勘测定界成果并纳入国有用地部分，叠合2006年土地利用现状图和第二次土地利用调查现状图，改造范围总用地28公顷，其中有4.35公顷的农用地需要办理土地转用手续。
3、方案经济平衡——资金投入与总体规模
改造范围内村民复建补偿标准按照《广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）》中的成本核算方法，确定拆迁补偿安置基准建筑面积。根据改造成本测算，改造资金需求约24亿元，可通过村自主开发来筹集改造资金。
改造方案历经两年多的时间，多轮方案在市相关会议上进行讨论，经过反复的推敲对比，本次方案最终依据2012年初相关政府会议确定规划总建设量为90万㎡（其中住宅和商业配比为6:4），复建建筑量与融资建筑量相应确定。
4、控规“解读”——与上层次规划无法匹配
规划过程中，改造区净用地面积未变的情况下，原控规导则控制的总建筑面积约为12万平方米，本次改造后需调整为90万平方米，调整共增加78万平方米的建筑量。
经分析，由于原控规导则数据来源较早，现状该地块总建筑量已达到68万平方米且尚未在原控规落实，已远超出原控规总建筑面积12万平方米，需对原控规做相应调整，以更好的为后续城市建设和地区发展服务。
5、规划方案
土地利用规划图规划总平面图
规划在充分听取村民意愿及开发商意见后进行的用地规划布局，在落实上层次规划的基础设施的同时，对增加的人口进行了充分考虑，配置了相应的公共服务设施；营造良好的居住环境的同时，增加了相应的商业及办公用地，尽量实现小范围内的职住平衡，从而降低区域内的交通压力。
方案现存问题
1、建设强度过大
规划总用地面积28公顷，其中，道路用地约5公顷，占总用地的16%，防护绿地约占总用地的6%，净用地仅21公顷；另外，由于用地边界的不规则，加之控规路网的切割等多方面条件限制，无可避免的造成了平均容积率合理，局部容积率过高的情况。
2、城市景观环境影响
规划区座落在风景秀丽的白云山东麓，东接天河区元岗街，西傍白云山风景区，位于白云山风景区控制线以东1000多米，对白云山风景区景观环境未产生影响。
京溪村现状建筑密集，布局杂乱，建筑密度过高，间距严重不足，呈现典型的城中村空间形态。通过改造将建起现代化的高层住宅区和高档商业办公区，取代原有低水平建设，建筑密度大幅下降，广场、公共绿地丰富了城市空间，城市景观得到质的飞跃。虽然城市环境得到了美化，但沿沙太路建起的住宅基本高度都在100米左右，连片的高层建筑对道路空间形成了较大的压迫感，因此，城市空间景观需要进一步协调。
3、交通影响
规划区现状人口1700户，改造后人口达到1.63万人（5094户），该区域未来将产生较大的交通出行和吸引量，银兴路做为主干路，集散交通量对与其连接的区域内各支路交通造成更大压力，主要交叉口左转与直行车道服务水平较低，饱和度较高，路网整体上会造成较高的出行延误。控规路网虽在现状道路基础上有一定增加，断面有所拓宽，除南北向的银兴路外多为“T”型路，对交通疏解能力有较大限制。周边道路设施的空间、时间资源基本得到大程度挖掘，空间改善余地有限。
规划建议
1、分期实施----道路上的分析
改造规划项目一般建设量较大，涉及问题较为复杂，工期较长，因此实施过程中要注重规划分期。按照广州市“三旧”改造相关政策，可分为2个阶段进行改造：首先，优先开发复建住宅及其公建配套用地，利用旧石场空地建设安置房完成住宅复建区的建设；再通过借助融资地块筹措改造资金，同时复建剩余居住用地及物业用地，以保证方案的有效实施。方案结合改造用地的分期，对道路的使用也进行了考虑：规划的5条城市道路（A、C、D、E、F）联系规划区西侧的沙太路，以方便区内居民出行。其中，A是现状的停车场，远期考虑打通；B是近期可利用的现状路；C和D有可利用的现状路，远期可将规划路网打通；E是符合控规路网的中成路；F现状靠近山林，近期难以实施。因此，近期通过使用道路B、C、D、E即可进行首期建设。
2、总量控制——大区域平衡
通过对上述问题的反思，在总建筑量居高不下的情况下，建议采用扩大改造范围的思路，在更大区域内进行改造平衡，整村如不具备改造条件，可纳入村内的有条件改造区域进行一并改造。这样，既可解决容积率过高的问题，又可以优化用地条件，真正提升改造后居民的生活居住品质，保护城市景观环境，避免交通压力过于集中的问题。
城中村改造现状范文篇4
关键词：城中村改造；集体土地产权流转；农村
城中村为农村村落基于城市化进程期间，在城市建成区范围内失去或者基本失去耕地，仍实施村民自治及农村集体所有制的村庄，以及大部分或所有耕地被征用，农民转为居民之后，仍在原村落居住而演变成的居民区。我国城中村的土地现状较为特殊，主要表现为两种状态：其一，土地所有权状态；其二，土地使用权状态。在我国各城市城中村改造中集体土地产权流转工作开展期间，存在一些较为明显的问题，如土地乱占、乱圈现象，以土地入股的方式开办各类实业等。显然，上述问题的存在，在未能有效解决的情况下，会使城中村改造中集体土地产权流转工作的质量及效益受到较大程度的影响。因此，文章针对城中村改造中集体土地产权流转工作进行研究具备显著的价值。
1城中村概述
城中村，是我国采用土地二元所有制结构的同时，长时间实施城乡二元体制的背景下出现的一种独特的城市现状。学术界对城中村的定义较多，但大多数的意思相同或相近，即“处于建成区内部，或边缘地带的村落，拥有城市基础设施，且具备一定的城市生活方式，但同时还维持原本的乡村景观面貌，居民在思想意识方面还停留在农村经济阶段的村落”[1]。与此同时，城中村存在被城市包围的特点，从用地来看，通常还存在少量的农用地。结合学术界对城中村的定义可以发现，在城市规划发展过程中，城中村属于缺失地带，但也被归纳为城市规划的一部分。在城市规划缺失的情况下，便会在集体土地上引发一系列的问题，如用地乱象、规划管理不够合理科学等。这些问题的存在，一方面使土地拥有者农民的切身利益受损，另一方面使城市的发展受阻。且在多方利益，包括政府、开发商以及农户的挟持下，引发交叉矛盾问题，不利于城中村土地资源的合理利用和开发，进而使城中村的发展受到严重的阻碍。此外，从目前来看，我国相关城市的城中村改造工作中，潜在的集体土地产权流程工作问题较多。因此，相关工作人员需对此引起充分的重视。
2城中村改造中集体土地产权流转工作存在的问题
城中村改造中集体土地产权流转工作的开展，与现代城市经济发展之间存在紧密的联系。但是在此项工作实际开展期间，还存在较多的问题有待解决，具体如下。
2.1用地乱象问题
一方面，城中村土地乱占、乱圈的现象显著存在；存在非法租赁土地的情况，在占用耕地的基础上，以出让、转让、出租的方式，服务于非农建设领域，建设用途随意更改，其存在较为明显的用地权属不够明确的状况，将进一步导致土地纠纷问题。另一方面，以土地入股的方式开办相关实业的现象比较多，比如利用集体土地抵押贷款、利用集体土地从事非法的房地产开发及经营工作等。
2.2宅基地隐形交易问题
从政府层面分析，因其对农村建房在监督指导方面的工作做得不够完善，存在农村建房自主性的特点，使农村村落的有序发展受阻[2]。严重情况下，受到利益的影响，部分农户或者集体通过利用宅基地，实行“以地生财”的隐形交易，这显然会对我国国有土地市场的稳定运行造成很大的影响，使现代化城镇规划及用地计划战略方针的落实受到阻挠，逃避国家税费，使国家财政部门在基础设施投入方面的回报率严重降低。
2.3规划管理问题
城中村改造中集体土地产权流转工作乱象问题较多，在规划管理工作未能有效落实的情况下，会使地方土地利用总体规划及城市规划工作的持续开展受阻，同时使土地用途管制工作的开展受到很大程度的影响，使国家对集体土地权属的管理受到严重影响，不利于我国土地资源开发利用效率的全面提升。
3城中村改造中集体土地产权流转工作优化对策
如前文所述，目前我国城中村改造中集体土地产权流程工作存在的问题较多，为了解决这些问题，有必要落实有效优化对策。总结起来，具体优化对策如下。
3.1做好城中村土地产权改革工作
为高效解决城中村存在的问题，需做好城中村土地产权改革方面的工作，具体如下。（1）重视“保权让利”改革工作的开展，使集体土地所有权维持不变，以国有土地有偿使用管理方法为依据，对集体土地使用权基于一定年限范围内，通过各种创新的形式进行流转，包括出让、出租、转让、转包、入股以及抵押等[3]。对于土地流转产生的效益，则将其大部分留给集体经济组织。以“两种产权，同一市场”为指导思想，使集体建设用地流转的效率得到有效提高。此外，从政府层面来看，在征地的基础上，使村民的土地使用权面积得到有效保证，由政府改变土地的用途，村民则从中获取部分增值利益，从而保证了政府、村民双方之间的基本权益。（2）重视农户承包权的强化，对土地所有权、承包权、经营权进行分离处理，建立农村合作经济部门，促进生态农业的发展。与此同时，需指导农户转变传统单一的土地经营权的思想，保障其土地出租、入股、抵押等方面的土地承包权益，让农户成为城中村改造中集体土地产权流转的受益主体。
3.2合理处理各方主体之间的关系
在城中村改造中集体土地产权流转工作过程中，地方政府、村民以及开发商三方之间的关系密切。其中，政府代表的是公共利益，村民及开发商则代表着自身的利益。为了避免改造期间发生纠纷事件，需合理处理各方主体间的关系。一方面，基于改造期间，需对失地村民在经济上给予一定补偿，进而使村民的基本生活得到有效保障。另一方面，政府需重视基本医疗保险制度及养老保险制度的构建及完善，为城中村居民提供政府福利及优惠。此外，由政府、村民、开发商三方共同参与，使产权、规划、地价以及拆迁补偿安置等问题得到有效解决，使各方的权益均能够得到充分有效的保障。
3.3完善拆迁补偿机制，优化改造后安置模式
（1）完善拆迁补偿机制。从现状来看，我国各地所执行的征地安置补偿标准普遍比较低，难以使农民享有土地增值产生的收益得到有效保证，这显然和市场经济体制发展理念相违背。基于市场经济体制大环境，需将土地权益体现在土地发展的权益上。征地补偿是失地农民与被拆迁人得到经济补偿最为直接的一种方式，但同时易引发征地纠纷、拆迁纠纷等问题。因此，需合理平衡、协调政府、开发商以及城中村村民三者之间的利益关系，以公平、公正的市场经济规则为依据，构建完善的征地拆迁补偿与利益分享机制。具体来说，需完善拆迁补偿机制，将公平、公正的市场经济规制作为参考依据，健全相关征地拆迁补偿及利益分享机制等，在确保利益均衡的前提下，使村民的利益最大化，使村民享有土地增值带来的收益[4]。（2）优化改造后安置模式。在城中村改造之后，传统的征地拆迁补偿安置模式，如一次性补偿模式或者征地吸引劳动力模式，均未能考虑到城中村农民的长远利益，同时和市场经济环境发展需求不相符，未能遵循公平与福利并存的基本原则。对此，需优化及改善改造后的村民安置工作，进一步优化改造后安置模式。在此项工作开展过程中，政府需尽自身的责任及义务，为村民安置提供合理、科学的指导及帮助，适当投入财政资金，使村民失地之后的基本生活得到有效保障。并结合村民的性别、年龄、专业化程度等，给予就业培训、创业扶持方面的技术支持及资金支持，使村民都能享受到集体土地产权流转后的基本利益及服务[5-6]。除此之外，政府有必要强化土地流转工作改造后的土地权属管理工作，以此使国家的利益得到有效保障。
城中村改造现状范文篇5
摘要：城中村是我国城市化发展到特定阶段形成的一种特殊的社区类型。目前对改造环境下城中村金融借贷的风险分析研究较少。论文就城中村的发展、改造的现状、金融借贷问题及其风险分析与控制进行了分析，给出了相应的控制方法和建议，可为实际工程应用参考。
关键词：城中村；改造；金融；借贷；风险
引言
城中村不仅是一种居住形态，更是一种组织形态、社会形态、经济形态[1].从时间跨度上，城中村是农村城市化进程中实现城乡一体化的一个阶段；从空间跨度上，城中村是城市范围内的村庄，具有非城非村亦城亦村的特征.随着城市的不断发展、完善，城中村的形成、发展也衍生了一系列的问题，引起了众多的研究学者的广泛关注。城中村是我国城市化发展到特定阶段的产物，是城市化的农民及集体经济组织自身参与市场、发展形成的一种特殊的社区类型。目前关于城中村现象及其问题的研究，大多集中于对城中村产生的原因、经济和社会特征、引发的问题及整治或改造方案等的探讨，通过资料调研，本文主要针对改造环境下城中村金融借贷的风险问题进行分析研究。
1.城中村改造的现状
1.1城中村改造的背景
我国城市化进程的快速发展是城中村形成的客观原因[4].在城市化过程中，为了扩大城市规模，征用城郊农村土地，逐渐将一部分村落包围在建成区内，随着城市规模的持续快速扩张，城市的耕地被征收，而当地的农民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地，形成一种城市包围农村的态势，原有村庄不能得到及时的改造升级，进而形成了城中村.
据预测，十二五期间，我国的城市化率将突破50%，意味着中国的城市化将迎来新一轮跳跃式的发展时期.在城市化过程中，城市政府征用城郊农村土地，要平衡政府，村民，村集体和开发商等各方利益.村民与公司作为独立的经济实体，也具备追求收益最大化的要求.在城中村形成社区实体过程中，其重要的经济原因是社区大众经济起到了关键的作用.城中村的城市化进程，既反映了村民生活方式转型的过程，也是社区大众经济转变经济增长方式的过程.社区大众经济奠定了凝聚社区的经济基础.社区大众经济存在与发展，使得社区治理完善，居民生活改善，农村传统历史文化保护也有了经济上支持，并推进原村社区居民为边界的共同生活体发展。
1.2城中村的改造现状
近些年来，我国不少的大城市及沿海发达城市都不同程度地面临着城中村问题的困扰，有关研究将城中村的改造归结为从20世纪80年代开始至20世纪90年代中期和20世纪90年代中后期两个阶段.第一阶段城中村是城市地域扩张的一种自然延伸，但是这些村庄基础设施建设、商业氛围、配套服务设施等都较落后.第二阶段城中村坐落在繁华都市之中，成为转型中的传统农村社区与城市社区的混合体，社区结构复杂，管理难度大，成为阻碍城市发展的原因之一.
不同城市城中村改造数量对比见表1.数据表明，城市快速的发展，城市周边村庄悄然的进入到了城市，形成了中国独有的“城中村”.城中村是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的历史、经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物。
2.城中村改造金融借贷问题分析
2.1城中村改造的资金链分析
城中村改造过程中，资金是最重要的.而这其中，资金链的建立和良性的发展显得尤为关键和重要.城中村改造资金链关系见图1。
由图可以看出，城中村改造资金链是由城中村改造借方和城中村改造贷方共同建立形成的，没有单一借方资金链，也没有单一的贷方资金链.
2.2城中村改造的金融借方问题
现有的农村信用社已经难以满足农村发展和农民生产的需要，但同时，农村的民间借贷情况[5]，也就是非体制内的金融活动异常活跃的存在于农村地区，这样的情况不但会影响国家宏观经济调控的效果，同时也会增加社会风险，并且，存在于民间的借贷行为利率一般远远超过银行的贷款利率，给农民增加了负担，也影响着农业的发展。全国各地经济发展差异明显，而存在于民间的借贷行为也是各不相同，但是它们都有一个共同点，也就是在农村金融市场中占据着巨大份额，与体制内的金融形成了竞争。
2.3城中村改造的金融贷方问题
在交易之前，金融机构需要对借款人进行有效筛选，由于缺乏对借款人所投资对象的各项信息，金融机构难以对各种不同借款人的收益差异进行了解，总是习惯性偏向于积极性的借款人，但这些申请贷款积极的人恰是存在较大违约风险的群体，这在无形中加大了存在的违约风险，由于金融机构不能及时、完全的了解各项信息，所以在借贷的过程中，利率就成为了一种检测信号和机制，但这样的方式反而会导致优质品被劣质品所驱逐，提高借款人的实际利率，会增加违约风险，因为实际利率提高后，接受贷款人出价的为风险偏好型借款人，而风险回避型的借款人会选择退出申请队伍，形成所谓的“逆向选择”。总之，信息不对称通过逆向选择和道德风险增加了交易活动中的信息成本，成为信贷风险的重要来源。
3.城中村金融借贷的风险分析与控制
3.1城中村金融借贷问题的风险体现
城中村金融借贷风险的分类见表2。
信用风险是指资金借贷过程中或赊销过程中债权人可能遭受违约偿还以及其他损失的可能性。信用风险是金融机构面临的主要风险。由于经济的薄弱性和信用客户的复杂多样性，以及金融生态环境不佳等多种因素的影响，客户的信用意识普遍较差，信用风险相当严重，我国农村普遍缺乏一个良好的信用环境体系；监管风险是指由于金融机构数量多，银监机构的监管能力有限，而带来金融机构在经营管理过程中出现的风险；政策风险是指政府的经济金融政策和政府的行政行为对金融机构造成的风险；操作风险是由内部程序、人员、系统的不当与失误或外部事件冲击所造成直接或间接损失的风险；内控风险是指金融机构内部相关风险控制制度、管理流程、监督方式以及核算方式、业务处理流程等内控管理基本制度不完善，操作性不强，导致金融机构经营中出现风险.由于大多数农村新型金融组织受业务规模的限制，为控制机构经营成本，不能建立完善的组织结构和健全的内部控制制度，使金融机构的风险进一步扩大；盈利风险是金融组织由于管理水平不高导致操作失误造成意外和面临农户分散、贷款笔数多且额度小，对分散的单笔贷款的信息采集成本和操作费用呈现出双高而造成的风险.有关统计表明，小额贷款也很难盈利；流动性风险是指商业银行无力为负债的减少或资产的增加提供融资而造成损失或破产的风险，是指经济主体由于金融资产的流动性的不确定性变动而遭受经济损失的可能性。
3.2应对的措施与方法
基于上述分析，城中村改造的金融借贷问题解决应从以下几个方面着手：
3.2.1争取政府支持，改善政策环境.完善政策引导农村新型金融组织发展；优化农村信用环境；完善农业保险体系；加快农村信用担保保障体系建设。
3.2.2科学审慎监管，提高监管水平.严格市场准入条件；明确的监管目标定位；科学的监管制度安排；加强风险控制能力；完善监管和政策扶持机制。
3.2.3强化法制建设，完善制度.健全风险管理程序，提供法律保障平台.加强农村信用的法制建设，完善农村抵押权制度，构建风险控制政策和程序体系。
4.结语
当前我国进入城市高速发展的时期，城中村作为重要的组成部分得到了更多的关注和重视，尤其是城中村改造过程中的资金问题，不仅关系着城中村改造的效果，也关系城中村的社会经济稳定.本文系统论述了城中村发展、改造现状以及城中村改造环境下金融借贷的风险，并在此基础上提出了针对金融借贷风险的应对措施和方法，可为实际应用参考。
（作者单位：1.郑州大学建筑学院；2.中国人民95995部队；3.郑州大学水利与环境学院；4.河南省渑池县农村商业银行）
参考文献：
[1]郭斌，宋波.开发性金融对西安市城中村改造的启示[J].建筑经济.2009（4）：64-67.
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[4]付名.民间借贷风险监管法律制度研究[D].[硕士学位论文].辽宁大学，2013.
城中村改造现状范文
一、××ד城中村”现状
×××城关镇辖区内共有18个“城中村”，这些“城中村”违章建筑普遍存在，土地资产流失严重，居住环境极差、公用基础设施薄弱、人口构成多元化、治安状况堪忧、计划生育难、火灾隐患大、村民综合素质、转变生活习惯跟不上等等。以上这些都是城市管理和新×××建设必须根治的问题，加快“城中村”改造步伐，从源头上治理脏、乱、差，是×××建设和长远发展的一个根本性措施。
二、“城中村”改造面临的问题
（一）拆迁补偿问题
1、违章建筑的认定问题。“城中村”违章建筑具有普遍性，若承认其合法，给予相应补偿，必然引发新的违章建筑浪潮，加大城市管理难度和增加拆迁成本；若认定其违法，则强制拆迁难度大，必然引发社会不稳定因素。
2、拆迁补偿模式问题。根据调查，大部分村民乐意接受异地安置或回迁安置，不愿接受货币补偿，这给开发“城中村”带来巨大的改造成本和风险，令开发商望而却步，对参与“城中村”改造失去积极性。
（二）村民社会保障体系问题。失地农民的养老问题是广大农民最大的后顾之忧，如何建立健全社会保障体系，给失地农民一颗“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的关键。
（三）“城中村”改造操作模式需进一步探讨。“城中村”改造需要社会各界的积极参与，这是一个不争的事实，但谁主导改造，如何操作还需进一步探讨。
（四）相关政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、规划设计要求等相关政策不完善，使得“城中村”改造没有明确的目标，不能很好地调动社会各界的积极参与。
三、“城中村”改造的几点建议
（一）政府主导，做好拆迁补偿。
1、对违章建筑只给予补助，体现违章无利可图。由于“城中村”违章建筑具有普遍性，可兼顾拆迁成本和维护社会稳定，体现有法必依的原则，对违章建筑只给予补助，补助额不大于建筑物成本。
2、加强异地安置与货币补偿相结合的拆迁补偿模式的研究。把外地“城中村”改造的先进经验和实际做法揉和到具体操作过程当中去，积极加强对各种补偿模式的研究，对“城中村”的改造将起到巨大的推动作用。
（二）建立健全针对失地农民的社会保障体系。
针对失地农民的社会保障体系，可以从以下几个方面建立健全：
1、建立合理的征地补偿费用支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。
2、建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，各项制度建设尚处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路进行解决，初步建立起失地农民的社会保障体系。
3、就业是失地农民最好的保障。联合有关部门，有针对性的建立教育培训保障机制，重视失地农民的教育培训，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，提高失地青壮年农民转岗就业能力，建立多层面的县、乡（镇）、村三级农民职业技能培训网络体系，使失地农民充分就业。这既提高了村民综合素质，又保证了农民生活水平不降低。
（三）积极探索“城中村”改造操作的新模式。
“城中村”改造应以政府主导，统一规划设计，以市场运作为主要模式，坚持节约集约用地，不断探索“城中村”改造的新模式、新办法。
城中村改造现状范文篇7
一、直屋村的环境卫生现状
（一）直屋村的环卫状况及不良影响
直屋村位于县城西郊，紧靠35省道和高速公路出口处，分5个自然村，8个村民小组，全村共304户，1119人（其中党员35人），外来人口200多人。村内没有环卫设施，没有实施清扫保洁。由于长期积累，房前屋后垃圾成堆（调研期间，环卫处帮助清理清运垃圾60余吨），垃圾逐渐向35省道边上堆放，村内露天粪坑林立，没有一座卫生公厕，村内沟塘水面垃圾漂浮，池塘为污水塘，水沟为臭水沟，是远近闻名的“垃圾村”。以上这些问题是与广大群众生产生活密切相关的民生问题，所带来的负面影响显而易见。
一是损坏了仙居对外形象。像直屋村的大部分城乡结合部村（城中村）与县城紧密相连，紧靠进出县城的道路，外来人员进出我县，都会经过这样的村，不洁的村容村貌会损坏我县的对外整体形象。
二是降低了广大村民生活质量。随着我县经济社会的快速发展，群众的生活水平不断提高，群众对生活质量的要求和内涵也在不断提高。他们既讲究吃得好，住得好，穿得好，也注重健康的生活方式，对生活的环境质量也有很高的要求。大量的垃圾，影响了他们的健康；不洁的村容，降低了他们的生活质量。
三是影响了精神风貌。村容状况代表了一个村的整体风貌，环境卫生虽然是“小事”，但却可反映出村民的“精神风貌”。
（二）造成环卫不洁的主要原因
1、村民的环境卫生意识淡薄。城乡结合部由于地处城乡交界处，农村气息较为浓厚，虽然村民对生活质量的要求不断提高，对改变村容不洁现状的愿望较为强烈，但由于农村长期以来形成的生活习惯很难在短期内改变，尤其是村民的环境卫生意识比较淡薄，乱堆乱放、乱搭乱建、乱扔垃圾等现象比较普遍。而且这些区域还聚集了大量的外来民工，在城乡结合部由于其优越的区位、廉价的房租，加上管理较薄弱，使大量外来人口在此集聚，外来人口的集聚引发了某些对环境卫生有严重影响的产业———如垃圾回收业。目前，直屋村有外来人口200多人，他们大多从事垃圾回收行业，大量回收的废物堆放在村前屋后，造成了环境的二次污染。
2、基础设施相对落后。长期以来由于城乡二元结构的存在，使得农村基础设施建设投入严重不足。在城乡结合部尤为明显。城乡结合部是县城扩张后形成的一个新概念，其本质上还是农村，由于村集体经济的不足（直屋村的村集体年收入仅为8万元），“心有余而力不足”，一些基础设施严重缺乏或者比较落后。由于环卫设施配套不足，缺乏有效管理，造成垃圾无序堆放污染环境的现象。
3、干部的思想认识还没有真正到位。城乡结合部村（城中村）相对中心城区而言不仅位置偏僻而且先天不足，因此，不少干部就会认为现在要求城乡结合部村做到长效管理是不切实际的，还为时过早；或认为这都是政府的责任，与己无关；或认为搞城乡结合部村环境卫生吃力不讨好，只有付出，没有收益；这些观念带来的直接后果是表面应付、得过且过，甚至熟视无睹，不愿化力气改善环境质量。
4、垃圾成份复杂，不可降解垃圾增多。以前的农村，垃圾多用于田间地头作肥料用。随着生活水平的提高，垃圾成份越来越复杂，产生了大量塑料袋等不可降解的垃圾。而且大量高效的农业肥料代替了“垃圾肥料”，垃圾在农村已无“用武之地”。
二、加强城乡结合部村（城中村）环卫建设的必要性和紧迫性
近年来，随着我县城市化进程的加快和经济社会整体发展水平的提高，产生了被城市包围或紧接于城市的城乡结合部村，这些地方属于县城规划范围，在生活方式上日益接近城市，但还没有纳入整个城市管理范围，从而产生了越来越多的问题。在我县，直屋村的环卫状况并不是个例，我县的城乡结合部村（城中村）普遍存在垃圾乱堆乱倒乱处置现象，已经成为市民群众关心的热点和迫切希望解决的问题，一定要从推进城乡统筹发展，构建和谐社会，加快仙居又好又快发展的高度，充分认识加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理的重要性、必要性和紧迫性。
（一）加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理是推进城乡统筹发展的基本要求。
推进城乡统筹发展，着力打造农村新环境，加快构建城乡一体，共同发展的新格局，是党的十六届五中全会提出的要求。“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”是社会主义新农村的五条标准。其中，村容整洁是建设社会主义新农村的基本要求。村容整洁主要体现在生态环境良好，生活环境优美。一个村的村容村貌是给人的第一印象，它不仅反映了这个村的经济发展状况，也反映了这个村的精神文明程度。一个整洁的村容村貌，生态环境、人居环境必然明显改善，也才能与所相连接的城市相适应、相协调，才能为城乡统筹发展创造重要条件。目前，我县正在大力推进城乡环卫一体化工作，城乡结合部村（城中村）的环卫建设管理工作应当首当其冲，率先垂范。
（二）加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理是落实以人为本科学发展观的具体实践。
坚持以人为本，是科学发展观的本质和核心，就是要把人民的利益作为一切工作的出发点和落脚点，不断满足人们的多方面需求和促进人的全面发展。净化环境卫生，改善人居环境，这是落实以人为本的科学发展观的具体实践，是个重大的民生问题。抓好城乡结合部村（城中村）的环境卫生工作事关广大老百姓的切身利益，可以让广大城乡结合部村（城中村）村民共享我县文明建设成果，提高他们的生活质量。
（三）加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理是创建省级文明城市的迫切任务。
创建省级文明城市涉及面广，要求高，环卫建设管理状况是其中一项重要内容。城乡结合部村（城中村）属于县城规划区范围，部分也在创建之列。但城乡结合部（城中村）的环卫状况与创建文明城市的要求还有很大的差距。由于长期重视不够，环卫工作基础薄弱，存在的问题很多，可以讲，城乡结合部村（城中村）既是创卫的重点，也是创卫的难点。加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理，就是要解决城乡结合部村（城中村）的垃圾出路问题，破解城区创建进程中城乡结合部村（城中村）环卫基础设施陈旧落后，环境卫生脏乱差等难题。目前，我县的创建工作已进入攻坚克难的关键阶段，加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理，实现城乡结合部村（城中村）环卫工作规范化，已经成为当前的一项迫切任务。
（四）加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理是城管工作向城郊延伸的务实之举。
城中有村、城郊相连，这是发展中城市的基本特征。城中村、近郊村、城郊结合部均与城区紧密相连，这些地区环境卫生状况的好坏，直接影响着城市整体环境卫生管理水平。城中村、近郊村既是城市可持续发展的条件，也是城市做大、做强、做优、做美的基础。城管部门作为环境卫生工作的业务主管部门，突出城乡统筹发展的主题，加强对城郊环境卫生管理工作的指导，将城市管理工作向城郊延伸，这是新形势下对城市管理工作的新要求。城管部门有责任加强对城郊环境卫生管理工作的指导，不断创新城管走进社区、城管延伸城郊的工作理念，把加强城中村及城郊结合部环境卫生管理作为城管工作走进社区、向城郊延伸的重要举措，作为城管工作落实党中央、国务院关于城乡统筹，协调发展的具体行动，不断探索适合我县经济社会发展特点的城乡统筹城市管理模式。
三、创新方法，立足长效，全力推进城乡结合部村（城中村）环卫建设
从我县的县城实际出发，加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理不可能全面铺开，一步到位，要因地制宜，创新方法，循序渐进。
（一）加大宣传教育力度，培育村民新观念。从根本上说，环境卫生管理水平的高低取决于人的素质的高低，所以必须把对村民的教育摆在首要位置，运用多种形式、多种途径抓好文明素质教育。村两委要与每户家庭签订卫生保洁责任书，提出一些硬指标，促使家庭这个细胞做好保洁工作。另外，村两委要充分注重发挥村规民约在环境卫生管理中的自我约束作用，通过全体村民制定村规民约，明确卫生保洁义务，以此作为村民共同遵守的准则。开展主题鲜明、寓教于乐的文体活动，使村民潜移默化地增强卫生意识，自觉养成文明的卫生行为习惯。在整治和创建过程中，可组建村巡逻队，劝阻不文明行为，督促村民、外来经商人员、打工者养成良好的日常卫生习惯。
（二）科学统筹村庄规划，培育设施建设新起点。要做好城乡结合部村（城中村）环卫保洁工作，环卫设施建设是基础。应抓住新农村建设的有利时机，在做好村庄规划时，将环卫基础设施纳入整个村庄体系，统筹规划，统筹建设。在规划过程中，要把握分级负责的原则，科学合理安排。即：县里主要负责垃圾中转站的建设与改造，垃圾无害化处理设施的建设。各街道要按照城镇环卫设施设置要求，在城乡结合部村（城中村）居住区、道路、河道等处放置垃圾桶，合理设置垃圾房，建造垃圾收集转运点，配置相应的垃圾清运车辆和设备。城管部门将根据城郊垃圾集中收集处理的要求，协调、指导垃圾中转站的建设与改造。同时，在规划时，要充分发挥现有环卫设施设备的作用，做到生活垃圾收集、清运、中转运输等环卫设备设施城郊（乡）共享共用。
城中村改造现状范文篇8
城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循原则：
1、实行分步改造原则。
2、实行区块改造自求平衡原则。
3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。
4、实行补偿价格与市场接轨原则。
5、实行政策平衡原则。
6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。
7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则
8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。
下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。
(一)实施城中村改造的优势
周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。
一、良好的区位优势
1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤;北靠市教育园区、曙光社区、星光家园;西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。
2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。
二、逐步转变的群众观念
1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。
2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。
3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。
4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕;新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。
三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波高潮：第一波发展高潮是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富;第二波发展高潮是，98-年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行二、三产投资，但这虽然是发展的高潮，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期;第三波发展高潮是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。
从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。
四、优惠的政策激励
在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。
(二)推进城中村改造面临的问题
城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题;小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题;涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：
一、村民理念层面的问题
1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。
2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理;害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。
3、对改造后生活缺乏保障的担忧阻碍宅基地、自由地的回收。相当多的中、老年村民，对“失去宅基地、自由地后，还能干什么”、“现在三轮车、电瓶车以及就业劳动工具尚有空间存放，住多层、小高层后，该怎样生活呢”等问题十分惶恐。他们既担心自己的就业，更担忧以后的经济收入。特别是以靠房租收入谋生的村民，更为担心：本村区域内的近8百户村民中，有一半住户有房屋出租，共出租房近1900余间(大多是违章建筑)，平均每户2.5间。现有的房子租金虽少但仍有市场，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升还是降，他们觉得心中无底。
4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。
5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题;甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。
二、利益分配层面的问题：
“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：
1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地;既有平房、楼房又有街面房、出租房;既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、(开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。
2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。
三、改造操作层面的问题：
1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。
2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。
(三)城中村改造的对策与建议
城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成;三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现“村民得益”的改造目标;四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面;
一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证
1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。
2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训;对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。
3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。
二、观念引导、激发村民积极参与
1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。
2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。
三、规划先行，强化政策保障
1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。
2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。
3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。
4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心;时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作;三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作;四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。
四、因地制宜，选择合理开发模式。
开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。
1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。
城中村改造现状范文1篇9
关键词：城中村;改造;调查;新市区
现实“城中村”存在着诸多问题，“城中村”的管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”[1～2]。如何解决“城中村”改造过程中的问题。客观需要认真研究不同区域“城中村”改造过程中面临的具体问题，深入剖析这些问题产生的根源，提出行之有效的解决问题的措施及对策。
一、研究区城中村现状调查分析
乌鲁木齐是新疆首府城市，全疆的政治、经济和文化中心，是全疆经济社会跨越式发展的引擎，起着示范和标杆的作用。高新区（新市区）（以下简称“新区”）的城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。新市区包括南区、中区和北区两个城中村分布片区。
南区城中村分布点多、总建筑面积大、容积率高。南区是城中村分布点最多、最散乱、建筑密度最高、和城市交织的最为紧密的区域。中区城中村分布相对较少、较集中，总体规模不大。主要分布在河北东路北侧、四平路两侧、长春路西侧、鲤鱼山路东侧。北区城中村分布点多、单片规模巨大。主要分布在长春路两侧、城北主干道南侧、安宁渠路两侧、迎宾路两侧、中亚北路两侧。城中村市政基础设施比较差。市政基础设施配套建设与快速发展的城市建设不均衡。城市基础设施管网未能够全面覆盖，特别是城中村、撤村建居区域的市政基础设施、环卫设施等受用地现状局限。
二、城中村改造的关键问题
1.城中村改造要与城市总体功能定位协调的问题。城中村改造是主城区城市综合功能提升迫切。需要城中村的形成与我国的城乡二元管理体制是分不开的，在我国的城市化进程中，有些村庄从界址范围来看已经在城区范畴之内，还是行政村的行政管理模式。因而村庄和外界形成了独立的区域，纯粹以经济利益为主导，偏离了城市化进程的目标和要求。城中村问题形成的根本原因在于城市北扩发展一直缺乏长远有效的规划，在于长期专注于解决眼前问题、谋求短期利益，回避了困难、堆积了问题，城中村问题只是后遗症之一。
2.村民合理安置补偿和生活可持续改善的问题。房屋补偿面积认定问题。补偿面积认定是制定补偿标准、达成补偿协议的关键。国务院2011年1月颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：补偿协议包括：“补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。”村民生产、生活可持续改善能力有待提高。村民受教育程度普遍较低，缺少职业培训，就业能力低、门路少;部分村民主要靠出租房屋、开店铺维持生计，害怕失去房屋后，自身收益受到影响，因而难免会提出过高的拆迁补偿要求。
3.改造可利用土地空间不足与管理体制不顺的矛盾。公建配套占用大，缺少安置开发用地。南区城中村内房屋建筑密度高、间距小，被称为“握手楼”“一线天”;周边已和城市相互交织，银川北路东侧尚有小块土地，四平路东侧空地也已被圈占。房屋征收与补偿由政府部门组织实施，先补偿、后搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动等。面对由此带来的巨额房屋征收补偿费用与新区有限财力矛盾的困境，如何运作市场化改造，如何实现和谐拆迁，缺少可借鉴的经验，需要寻求有效的解决方法和路径。
4.城中村改造周期长、不确定因素多，进行风险控制的问题。严防突击迁户、抢建违建、钉子户等问题。城中村改造项目前期补偿安置投入大、改造周期长，出现钉子户必然影响改造项目的实施进程，增大项目的财务成本和风险。城中村改造项目一旦实施，大量房源上市，产品结构、供应量与市场需求、容量的协调也是一个不容忽视的问题。积极研究应对与城中村改造相关政策，增大改造项目招商引资的难度，需要认真分析研究对策。
5.改造模式选择的问题。城中村改造模式主要有村民自主改造模式、政府直接投资模式、市场化改造模式三种。采用村民自主改造模式，即村集体、村民通过集资、引资自主进行改造，需要村集体、村民有较为雄厚的经济实力，改造也须满足发展规划，这与现状不符，基本不具备可行性。采用政府直接投资模式改造，即由政府直接出资进行改造，无论是采用实物补偿还是货币补偿方式改造，都需要直接投入大量资金，安置补偿资金筹集是最大难题[3]。采用市场化模式改造，即通过招商引资吸引开发商参与改造[4]，需要进行项目经济平衡测算，涉及到安置成本，开发商的收益保证，政府在土地、税收、费用等方面的政策配套，以及房地产市场情况等;需要解决好项目筹划、运作、管理等方面的问题。
三、对策建议
1.加强地方农民的宣传教育及相关单位协调工作。城中村改造是一个系统工程，各方诉求不同、利益关系复杂，故必须首先应地方政府应做好农民的宣传教育工作，同时也需要加强相关单位的协调工作，理清利益关系、统筹各方资源、兼顾各方利益，要把握好各利益方的重点，共同推动城中村改造工作的进程[5]。地方政府在进行城中村改造中，首先应对当地农民进行宣传：改造工作首先是立足保障村民的利益为第一前提，主要体现在安置补偿标准和方式上;其次，村集体经济的发展将是对村民生活水平改善提供了必要的基础。同时区政府力促地方经济建设、城市建设、社会事业全面改善和提高，市政府要将新区内的国有储备用地予以配套供给，为改造提供政策支持[6～8]。
2.在城中村改造工程中逐渐引入市场化机制。城中村改造工作，首先是政府为了城市发展、改善居民生活环境等方面考虑，提出的政策性工程，政府是主导者[9～10];其次就是改造过程是需要企业和相关部门参加的，在这项系统工作中，需要更多的企业参与，这就需要对改造工程提出市场化运作。政府作为城中村改造主体，在整个改造工作中做好管理者角色。实时给予企业参与扶持政策，政府做到让利、配套土地，逐渐降低项目的启动成本。新市区政府对于土地出让金政府应先征后返，税收地方留成部分政策返还，比照棚户区改造工程优惠各项费用[11]。同时，协调乌鲁木齐市政府将国有储备用地划拨新区为城中村改造配套，土地出让金的征收、返还，交由新区支配。
3.完善改造规划，建立科学的管理机制。政府主导、规划先行。新市区将城中村改造作为一项长期重点工程纳入新区党委、政府的议事日程，并组织领导小组，完善城中村改造规划。同时新区设立专业部门统一负责拆迁工作，统一规划、规划先行，高起点规划、高标准改造。将规划、经济、产业等相关部门共同协调配合参与改造规划的编修工作，实施过程要确保规划科学性和实施有效性。特别是对于各乡镇、城中村禁止批准新的宅基地和房屋建设项目，应及时给予协调处理，避免新建问题出现。同时对于项目区各乡镇、城中村冻结新的户籍迁入，避免引起对集体经济相关问题[12～13]。
四、小结
本文对新市区主城区的城中村改造进行调查研究，对中区、北区和南区城中村的特点和改造中存在的问题还有待进一步加大力度调查研究，为下一步改造方案打下基础。需要针对随时可能出现的新问题、新矛盾，及时找出应对对策。在城市不断发展的过程中，城中村的改造已经是势在必行，面对改造过程中的诸多困难和问题。新市区城中村改造工作也积累了一些经验和教训。
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研究报告[R].2010.
[11]高新区（新市区）解决撤村建居遗留问题领导小组.高新区（新市区）解决撤村建居遗留问题工作汇报[R].2011.
城中村改造现状范文篇10
内容摘要
城市是生态文明建设的空间载体和空间规划的物质基础。改革开放以来，我国城市发展取得了举世瞩目的成就。快速城镇化进程中，县城城市区域快速扩大，出现城中村是不可避免的，而城中村的出现带来了一系列新时代的新问题，报告提出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，对城中村进行高效治理是平衡不充分发展矛盾的有效手段。这次调研对蓝山县城中村治理现状进行分析，调查从城中村、治理者和居民出发，提出沟通和调查分析城中村治理现状存在的问题，并思考解决问题的新方法、新途径，为治理者提供一定的参考。
关键词：蓝山，城中村，治理现状
目录
一、引言1
二、城中村治理现状2
三、城中村治理存在的主要问题3
四、城中村治理思考4
参考文献
附录
城中村治理现状与思考
1.引言
当前我国已经进入全面建成小康社会决胜阶段，经济发展进入了新常态。近年来，A县积极推动城镇化进程，2017年末全县户籍总人口为42.5万人，常住人口为34.5万人，城镇化率为48.29%。随着城镇化率不断提高，带来了城中村问题。城中村由于历史、规划和管理问题，造成大量违章建筑、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施缺乏、公共服务缺失、城市管理困难等问题，成为城市进一步发展的隐患。蓝山县城中村治理现状是值得我们关注和思考的。
2.城中村治理现状
2.1A县城中村空间分布概况
A县城建成区面积12平方公里，城中村分布比较零散，未形成大型聚集区。城中村治理以“党政主导、社会参与、整合资源、提高效能”和“条块结合、以块为主”的原则，实行城市社区网格化创新社会管理。
调研小组选取了点进行了问卷调查。
3.城中村治理存在的主要问题
3.1空间布局凌乱，缺乏统一规划；
规划管理上由于城乡二元性使城中村的发展未纳入或滞后于城市统一规划、建设和管理,村自身的发展又带有极大的盲目性，城中村的建设处于一种自发状态，缺乏统一的规划，空间布局凌乱。由于城中村内土地权属和使用混乱,利益的驱动导致建设无序扩张。用地功能紊乱,违章违规建设多，不同类型地基建筑物混杂在一起，建筑呈现无序的分布状态，建筑密度极大，建筑通风和采光达不到要求，甚至有的建筑还是危房，使居住者的人身安全得不到保障。存在建筑挤占道路和公共空间的现象。住宅、工业、仓储用地混杂,防护距离远远达不到规范要求,给住民的生命安全和身体健康带来了极大的威胁。内部建筑过密,建筑设计陈旧落后,大部分区域公共绿地极少或没有,景观环境差，严重影响城市景观。
3.2居住环境质量差，基础设施不完善；
目前城中村开发强度普遍过大，公共活动空间（包括绿地）缺乏，环境质量低下；公共配套设施不足，城中村的道路曲折不通，消防安全隐患重大。而由于道路狭窄，无主次干道之分，道路坐标、标高和城市道路网无法对接，商贩私营业主等又不规范经营，私占道路，路边也经常莫名地堆放建筑材料和杂物，无人管理，经常只能车辆单行通过，交通堵塞严重，交通压力大，这不仅使城市村庄火灾隐患增大，一旦出现失火严重的情况，消防官兵不能进行及时有效的救援。房屋高度无序，排水雨污不分，电力、电讯线路杂乱，给水、排水、煤气等设施严重不足，存在严重的质量隐患。同时，由于村内的垃圾处理设施缺乏，环境卫生管理不善，致使村中污水遍地、垃圾乱倒的现象比较普遍。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的现代化形象。
3.3流动人口多、社会管理薄弱疏漏；
城中村的房租比较低廉，在土地制度、稽查制度和行政管理上具有城乡二元的特点，所以吸引了大量外来务工人员，这些人员短期或长期地居住在城中村内，使得城中村的人口结构变得较为复杂，人口密度也越来越大。外来人口的增多，加上城乡二元管理的特点，人口流动又比较频发，所以社会治安问题比较突出，治安管理起来比较困难。某些城中村甚至已成为假冒伪劣食品的制作基地，社会治安的乱源，严重影响社会和谐。
4.城中村治理思考
由于城中村问题的存在，在新时期对于外部环境造成的压力越来越大，所以必须要对城中村进行改造，但是城中村的改造是一个复杂的系统工程，必须要从长远规划地的角度加强改造和建设管理。在改造中其基本思路包括两点，一方面要明确产权，也就是使土地使用权股份化、集体化和市场化，使得土地所有权、使用权和经营权分离，从而既协调了各方的利益，又能提高土地资源的使用效率。另一方面加强城市区划控制，也就是明确划分城中村区域，使土地使用用途进行法定化，将对于城中村的管理纳入到城市一体化规划管理中，这样可实现包括道路、供电供水供气以及环卫、治安等在内的统一有序的管理。
4.1变革产权制度
农村土地产权制度应该具有清晰的排他性和可转让性，想要解决城中村问题就要变革模糊的土地产权制度安排。尤其是在城市不断扩张的背景下，应该充分发挥土地产权的激励作用，发挥市场机制对于土地资源的合理配置作用。
4.2解决外来人口居住问题
针对外来流动人口的住房问题，一方面可以参考国外为外来人口建造房屋的成功案例，在财力允许的条件下为外来人口提供廉价的出租房屋。另一方面如果政府财力压力较大，没有多余的资金建造廉租房，就需要从完善租赁市场，挖掘存量住房资源以及启动二手房市场等方面来解决外来人口的住房问题。
4.3健全失地村民的社会保障
失地村民是城中村中的弱势群体，也是城市的弱势群体，政府应该为村民未来的生活问题提供社会保障。针对目前城中村村民普遍面临的就业压力大的问题，一方面可完善城乡统筹就业制度，将对于村民的就业管理纳入到城市就业管理中，加强对村民知识和技能上的培训；另一方面鼓励村民创业同时给予一定的政策扶持。当然前提是要建立健全社会保障机制，将村民纳入到城镇最低生活保障范围内，并将这部分群体纳入到城镇养老、医疗和失业保险的体系中。
5结语
城中村改造现状范文1篇11
一、直屋村的环境卫生现状
（一）直屋村的环卫状况及不良影响
直屋村位于县城西郊，紧靠35省道和高速公路出口处，分5个自然村，8个村民小组，全村共304户，1119人（其中党员35人），外来人口200多人。村内没有环卫设施，没有实施清扫保洁。由于长期积累，房前屋后垃圾成堆（调研期间，环卫处帮助清理清运垃圾60余吨），垃圾逐渐向35省道边上堆放，村内露天粪坑林立，没有一座卫生公厕，村内沟塘水面垃圾漂浮，池塘为污水塘，水沟为臭水沟，是远近闻名的“垃圾村”。以上这些问题是与广大群众生产生活密切相关的民生问题，所带来的负面影响显而易见。
一是损坏了仙居对外形象。像直屋村的大部分城乡结合部村（城中村）与县城紧密相连，紧靠进出县城的道路，外来人员进出我县，都会经过这样的村，不洁的村容村貌会损坏我县的对外整体形象。
二是降低了广大村民生活质量。随着我县经济社会的快速发展，群众的生活水平不断提高，群众对生活质量的要求和内涵也在不断提高。他们既讲究吃得好，住得好，穿得好，也注重健康的生活方式，对生活的环境质量也有很高的要求。大量的垃圾，影响了他们的健康；不洁的村容，降低了他们的生活质量。
三是影响了精神风貌。村容状况代表了一个村的整体风貌，环境卫生虽然是“小事”，但却可反映出村民的“精神风貌”。
（二）造成环卫不洁的主要原因
1、村民的环境卫生意识淡薄。城乡结合部由于地处城乡交界处，农村气息较为浓厚，虽然村民对生活质量的要求不断提高，对改变村容不洁现状的愿望较为强烈，但由于农村长期以来形成的生活习惯很难在短期内改变，尤其是村民的环境卫生意识比较淡薄，乱堆乱放、乱搭乱建、乱扔垃圾等现象比较普遍。而且这些区域还聚集了大量的外来民工，在城乡结合部由于其优越的区位、廉价的房租，加上管理较薄弱，使大量外来人口在此集聚，外来人口的集聚引发了某些对环境卫生有严重影响的产业———如垃圾回收业。目前，直屋村有外来人口200多人，他们大多从事垃圾回收行业，大量回收的废物堆放在村前屋后，造成了环境的二次污染。
2、基础设施相对落后。长期以来由于城乡二元结构的存在，使得农村基础设施建设投入严重不足。在城乡结合部尤为明显。城乡结合部是县城扩张后形成的一个新概念，其本质上还是农村，由于村集体经济的不足（直屋村的村集体年收入仅为8万元），“心有余而力不足”，一些基础设施严重缺乏或者比较落后。由于环卫设施配套不足，缺乏有效管理，造成垃圾无序堆放污染环境的现象。
3、干部的思想认识还没有真正到位。城乡结合部村（城中村）相对中心城区而言不仅位置偏僻而且先天不足，因此，不少干部就会认为现在要求城乡结合部村做到长效管理是不切实际的，还为时过早；或认为这都是政府的责任，与己无关；或认为搞城乡结合部村环境卫生吃力不讨好，只有付出，没有收益；这些观念带来的直接后果是表面应付、得过且过，甚至熟视无睹，不愿化力气改善环境质量。
4、垃圾成份复杂，不可降解垃圾增多。以前的农村，垃圾多用于田间地头作肥料用。随着生活水平的提高，垃圾成份越来越复杂，产生了大量塑料袋等不可降解的垃圾。而且大量高效的农业肥料代替了“垃圾肥料”，垃圾在农村已无“用武之地”。
二、加强城乡结合部村（城中村）环卫建设的必要性和紧迫性
近年来，随着我县城市化进程的加快和经济社会整体发展水平的提高，产生了被城市包围或紧接于城市的城乡结合部村，这些地方属于县城规划范围，在生活方式上日益接近城市，但还没有纳入整个城市管理范围，从而产生了越来越多的问题。在我县，直屋村的环卫状况并不是个例，我县的城乡结合部村（城中村）普遍存在垃圾乱堆乱倒乱处置现象，已经成为市民群众关心的热点和迫切希望解决的问题，一定要从推进城乡统筹发展，构建和谐社会，加快仙居又好又快发展的高度，充分认识加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理的重要性、必要性和紧迫性。
（一）加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理是推进城乡统筹发展的基本要求。
推进城乡统筹发展，着力打造农村新环境，加快构建城乡一体，共同发展的新格局，是党的十六届五中全会的要求。“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”是社会主义新农村的五条标准。其中，村容整洁是建设社会主义新农村的基本要求。村容整洁主要体现在生态环境良好，生活环境优美。一个村的村容村貌是给人的第一印象，它不仅反映了这个村的经济发展状况，也反映了这个村的精神文明程度。一个整洁的村容村貌，生态环境、人居环境必然明显改善，也才能与所相连接的城市相适应、相协调，才能为城乡统筹发展创造重要条件。目前，我县正在大力推进城乡环卫一体化工作，城乡结合部村（城中村）的环卫建设管理工作应当首当其冲，率先垂范。
（二）加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理是落实以人为本科学发展观的具体实践。
坚持以人为本，是科学发展观的本质和核心，就是要把人民的利益作为一切工作的出发点和落脚点，不断满足人们的多方面需求和促进人的全面发展。净化环境卫生，改善人居环境，这是落实以人为本的科学发展观的具体实践，是个重大的民生问题。抓好城乡结合部村（城中村）的环境卫生工作事关广大老百姓的切身利益，可以让广大城乡结合部村（城中村）村民共享我县文明建设成果，提高他们的生活质量。
（三）加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理是创建省级文明城市的迫切任务。
创建省级文明城市涉及面广，要求高，环卫建设管理状况是其中一项重要内容。城乡结合部村（城中村）属于县城规划区范围，部分也在创建之列。但城乡结合部（城中村）的环卫状况与创建文明城市的要求还有很大的差距。由于长期重视不够，环卫工作基础薄弱，存在的问题很多，可以讲，城乡结合部村（城中村）既是创卫的重点，也是创卫的难点。加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理，就是要解决城乡结合部村（城中村）的垃圾出路问题，破解城区创建进程中城乡结合部村（城中村）环卫基础设施陈旧落后，环境卫生脏乱差等难题。目前，我县的创建工作已进入攻坚克难的关键阶段，加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理，实现城乡结合部村（城中村）环卫工作规范化，已经成为当前的一项迫切任务。
（四）加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理是城管工作向城郊延伸的务实之举。
城中有村、城郊相连，这是发展中城市的基本特征。城中村、近郊村、城郊结合部均与城区紧密相连，这些地区环境卫生状况的好坏，直接影响着城市整体环境卫生管理水平。城中村、近郊村既是城市可持续发展的条件，也是城市做大、做强、做优、做美的基础。城管部门作为环境卫生工作的业务主管部门，突出城乡统筹发展的主题，加强对城郊环境卫生管理工作的指导，将城市管理工作向城郊延伸，这是新形势下对城市管理工作的新要求。城管部门有责任加强对城郊环境卫生管理工作的指导，不断创新城管走进社区、城管延伸城郊的工作理念，把加强城中村及城郊结合部环境卫生管理作为城管工作走进社区、向城郊延伸的重要举措，作为城管工作落实党中央、国务院关于城乡统筹，协调发展的具体行动，不断探索适合我县经济社会发展特点的城乡统筹城市管理模式。
三、创新方法，立足长效，全力推进城乡结合部村（城中村）环卫建设
从我县的县城实际出发，加强城乡结合部村（城中村）环卫建设管理不可能全面铺开，一步到位，要因地制宜，创新方法，循序渐进。
（一）加大宣传教育力度，培育村民新观念。从根本上说，环境卫生管理水平的高低取决于人的素质的高低，所以必须把对村民的教育摆在首要位置，运用多种形式、多种途径抓好文明素质教育。村两委要与每户家庭签订卫生保洁责任书，一些硬指标，促使家庭这个细胞做好保洁工作。另外，村两委要充分注重发挥村规民约在环境卫生管理中的自我约束作用，通过全体村民制定村规民约，明确卫生保洁义务，以此作为村民共同遵守的准则。开展主题鲜明、寓教于乐的文体活动，使村民潜移默化地增强卫生意识，自觉养成文明的卫生行为习惯。在整治和创建过程中，可组建村巡逻队，劝阻不文明行为，督促村民、外来经商人员、打工者养成良好的日常卫生习惯。
（二）科学统筹村庄规划，培育设施建设新起点。要做好城乡结合部村（城中村）环卫保洁工作，环卫设施建设是基础。应抓住新农村建设的有利时机，在做好村庄规划时，将环卫基础设施纳入整个村庄体系，统筹规划，统筹建设。在规划过程中，要把握分级负责的原则，科学合理安排。即：县里主要负责垃圾中转站的建设与改造，垃圾无害化处理设施的建设。各街道要按照城镇环卫设施设置要求，在城乡结合部村（城中村）居住区、道路、河道等处放置垃圾桶，合理设置垃圾房，建造垃圾收集转运点，配置相应的垃圾清运车辆和设备。城管部门将根据城郊垃圾集中收集处理的要求，协调、指导垃圾中转站的建设与改造。同时，在规划时，要充分发挥现有环卫设施设备的作用，做到生活垃圾收集、清运、中转运输等环卫设备设施城郊（乡）共享共用。
城中村改造现状范文篇12
DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2011.05.004
一、城中村问题产生的原因
城中村是指在城市建成区或规划区范围内具有乡村性质的居住区，或者说是一类处于由乡村居住区（村庄）向城市居住社区转型过程中的过渡型居住区，它是中国快速城市化与征地扩大化共同作用的结果，也是长期以来重经济建设轻社会发展，导致社会城市化滞后于土地城市化的结果。
中国城市化进入快速发展阶段之后，由于人口和产业在城市迅速集聚，城市用地需求激增，城市空间规模空前扩张，城市边缘区的土地被大量征用，农民的宅基地也随之被城市建成区所包围，成为“城市里的村庄”。在城市迅速扩张之时，城市土地的浪费与低效利用现象严重，据国土资源部2005年公报，2004年底全国城镇规划范围内共有闲置土地7.2万公顷，空闲土地5.48万公顷，批而未供土地13.56万公顷，三类土地总量占城镇建设用地总量的7.8%，说明征地规模大于土地的实际需求，这又加剧了城中村问题的产生。
为降低征地成本，快速城市化过程中的土地需求主要通过大量征用耕地获得满足，对于宅基地以及其所承载的人和社会的种种问题，则采取回避态度。土地对于农民而言不是一般意义上的财产，而是最基本的生产资料，失去土地意味着被迫放弃长期从事的最擅长的生计，想要重新获得就业机会，不仅要有相应的知识技能或资本条件，还需要有利的社会宏观就业背景，现行的征地补偿安置方式，根本不可能完全解决失地农民必须面对的这些问题。失地农民转变为城中村居民之后，政府没有很好地承担起为城中村民就业转型、社会保障以及长期发展的服务和管理职责。资料显示，失地农民再就业困难，因征地导致生活水平下降的现象相当普遍①，造成了较为严重的社会问题。据有关人员披露，农民上访中有60%与土地有关，其中又有30%跟征地有关②。城中村宅基地虽然仍属于农村集体土地性质，但是由于相对区位条件的变化，土地的实际价值大大提高，处于生计断层状态的城中村民在经济理性支配下，必然会积极求取土地收益并尽力扩大受益规模，因而导致严重的违章乱建现象，最终使城中村沦落为环境恶劣、安全隐患突出、人口管理混乱的地区，被视为城市肌体上的病斑。
二、城中村改造中存在的问题
1990-2000年期间是城中村数量增长最快时期，大、中、小各级城市不断有新的城中村出现。2000年之后，由于国家对土地实行紧缩政策，城市空间扩张速度放缓，城中村数量增加速度减小。与此同时，地方政府将城市开发思路也由外延扩张转向内部挖潜，城中村改造成为各地广泛推行的政府行为。现行城中村改造模式主要包括以下内容：第一，农转非，即城中村农民向市民身份转变；第二，村改居，即从农村社会管理模式向城市社会管理模式转变；第三，经济组织的转变，即对集体资产的量化与集体企业的股份制改造；第四，土地性质的转变，即先通过征地使宅基地的集体土地性质转变为国有土地性质，使其具有合法进入市场的资格和条件，然后通过出让将土地使用权转移给土地开发者；第五，物质空间的改造，即原城中村居住户搬迁、旧有建筑拆除以及新的建筑空间的规划与构筑。从表面看，这种改造模式兼顾了城中村社会与物质空间的双重转变与改造，但在实际上，大部分城中村改造的主要目的是空间重构，而对民生需求较少考虑，许多深层次的社会问题不仅难以真正得到解决，甚至还被激化。目前的城中村改造主要包括以下问题：
（一）城中村民对宅基地的使用权得不到保护
根据现行相关法律，城市土地属国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有（土地管理法第八条）；国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿（土地管理法第二条第四款）；城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让（房地产管理法第九条）。征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定（土地管理法第四十七条）。以上法律条款适宜于公有制和计划经济下土地利益关系的调整，在计划经济向市场经济转轨过程中，土地的经济性质和土地利益关系均发生了很大变化，因此，在以其协调市场经济下的“城中村”改造问题时，出现了与现实情况难以匹配的情形。第一，在计划经济背景下，城乡土地二元划分以及有偿征地的规定，相对于城市土地的无偿划拨使用，对农民的利益具有一定保护作用，也有利于保护耕地和粮食安全。在市场经济背景下，城市土地已经从无偿划拨改为有偿出让，土地成为与区位条件直接相关的稀缺商品，成为开发商获得高额利润的资本，土地出让金成为地方政府的重要财源。在此情况下，继续强制规定集体土地只能通过征地才能进入市场，不仅导致城乡经济利益上巨大的不公平，强化了城乡二元社会结构的划分，而且也无法再起到保护耕地的作用，城市郊区屡禁不止的违法用地即是证明。第二，计划经济时期，政府征用的土地全部无偿划拨给行政、事业及企业单位，行政与事业单位不营利，企业利润全部上缴国家。在此背景下，征用农村集体土地用于一切二、三产业或科研、管理活动的目的，均可称之为“为了公共利益的需要”。市场经济时期，征地目的大多是为了商业开发，政府和开发商均可从中获得巨大利益，这些利益只与少数人直接相关，这样的征地目的仍被冠以“为了公共利益的需要”可谓名不正言不顺。针对城市化进程中大量“非公共利益之需”的商业土地开发需求，法律并未及时增加相关条款规定，造成对“公共利益”概念的滥用和对农民利益的剥夺。第三，计划经济时期，土地并非商品，不存在级差地租，任何区位的土地均可按照原用途给予补偿。市场经济时期，区位不同可以导致土地价值产生巨大差别，法律并未就此做出相应调整，继续实行以耕地为基准的征地补偿规定，必然使补偿标准偏低，既有失公平，也难以满足原土地使用者对级差地租补偿的强烈预期，容易激发社会矛盾。第四，耕地以外的土地征收价格，既非由市场决定，也无明确、具体的技术规范，而是交由地方酌情而定，缺乏合理的法律规定与可操作的技术规范，显示出极大的随意性，容易导致分歧和矛盾的产生。总之，由于相关法律与现实脱节，使农村集体土地所有权成为一种弱势权利，城中村宅基地虽然无论在空间区位还是在实际价值上都已经具备了城市土地的性质，但是由于制度规定，城中村宅基地在权属性质上仍然为农村集体土地，城中村民对宅基地的使用权因之得不到应有的保护，城市政府和开发商可以利用制度之便迅速谋得巨额利益，城中村民对宅基地增值的占有权可以被随意强行剥夺，对城中村是否改造、何时改造以及改造的具体方案、补偿的具体标准等关键问题，城中村民都不具发言权，只有被动的接受权。正因如此，导致城中村改造中屡屡出现“强拆”与反抗“强拆”的激烈冲突，甚至导致恶性案件。
（二）城中村民融入城市的适应能力得不到扶持
城中村民进入城市是城市扩张所致，是被动城市化的结果，虽然已身处城市，但是在一定时期内，他们在思想观念、文化素质、劳动技能等方面尚不能适应城市竞争的生存环境和城市发展对劳动力的要求，因此在就业市场上显示出明显的劣势。以太原市某城中村为例，据抽样调查显示，该村村民受教育程度状况为：大学及以上学历者占0%；高中学历者占10%；初中学历者占59%；小学学历者占31%。从就业状况来看，大部分适龄劳动力除家庭租房经营以外不事其他职业，很多年轻人无所事事，少部分人在外打工，大多从事低档次的商贸服务业。问卷调研显示：60%的人除房租外无其他收入；25%的人除房租外另有经营收入，以从事摆摊、修自行车、运货、开小饭馆等为主；15%的人除房租外有在外打工收入。另据对太原市另一城中村调查显示，被调查村民户均年收入房租14.1万元，远高于太原市市民平均年收入③。出租房屋成为城中村民在城市就业压力较大的形势下自谋职业的途径，由于出租屋社会需求旺盛，也使他们获得了较为丰厚的收入，对于城中村改造，他们最大的顾虑是改造之后他们是否还能得到不比目前减少的房租收入，如果不能保证，则宁愿维持现状。就业适应性差，对就业预期缺乏信心，是许多城中村民不愿意进行改造的重要原因。城市政府积极推进城中村改造，主要目的在于获取经济利益和城市形象的提升，但是对改造之后城中村民融入城市的生存就业等问题缺乏关注，城中村原有的社会问题仍然得不到有效解决。
（三）城中村集体资产难以担当社会转型重任
以集体土地为依托的农村集体经济属村民集体所有，这种农村集体经济的突出特征是产权关系高度不明晰，大量集体资产在一些地方实际上是由村“两委”班子及不足10%的人（多是村干部亲属）经营，并支配其收益。大多数村民拥有对集体资产的所有权，却得不到应有的收益，甚至连知情权也没有。这种少数人控制集体资产及其收益并缺乏有效监督的状况，是中国乡村集体经济的普遍现象④。城中村集体资产沿袭了城市化之前农村集体经济组织的村民集体共有财产，在向城中村演变过程中，其资产规模迅速增长，一是由于征地补偿金的投入，二是由于一些地方政府在征用耕地之后采取留用地政策，即按一定比例给城中村一部分建设用地，用于发展集体经济，保障城中村民的长期利益。城中村集体资产是全体村民的共同财产，包含着政府对失地农民的经济补偿和长远发展的政策性扶持，承担着为城中村社会转型提供经济支撑的社会责任。各地城中村改造实践证明，城中村集体经济（或股份制经济）确实不同程度地为城中村民提供了部分社会保障、生活福利甚至公共设施，但是远不能担当起为城中村社会转型提供经济支撑的长期而艰巨的任务。首先，集体资产运营收益难以在城中村民之间实现公平分配。在城中村改造过程中，许多地方采取了对集体资产进行量化分配、对集体经济组织进行股份制改造的措施，旨在通过建立现代企业管理制度，使产权明晰，保障每一个城中村民的经济利益，但是，大部分城中村民目前尚不具备作为现代企业股东的知识与素质，不懂得如何行使自己对企业的权利以及保护自身的合法利益，对企业经营状况和盈利状况缺乏知情权，企业经营管理者的行为得不到股东的监督和制约，企业改制只是一个表面化的形式，并未真正建立起规范的现代企业管理制度，收益分配的不公平难以避免。其次，城中村集体资产经营收益具有不确定性。在市场经济背景下，城中村股份制经济的盈利状况既取决于其自身的竞争能力，又取决于宏观经济背景，具有极大的不确定性，以此作为城中村民生活福利和社会保障资金的来源，显然具有较大的风险。
三、民本理念下的城中村改造策略
民本思想是中国传统的政治思想，其本质是重民、爱民，《尚书》中有“民惟邦本，本固邦宁”的垂训；“全心全意为人民服务”和“立党为公，执政为民”理念可视为传统民本思想在当代现实中的继承和发展。同志指出：“坚持立党为公、执政为民，不能停留在口号和一般要求上，必须围绕人民群众最现实、最关心、最直接的利益来落实，努力把经济社会发展的长远战略目标和提高人民生活水平的阶段性任务统一起来，把实现人民的长远利益和当前利益结合起来”。⑤城中村改造关系到普通人民群众最现实、最关心、最直接利益的问题，同时也是在许多城市普遍存在的问题，必须在民本理念的指导之下，制定适宜的相关策略。
（一）建立城中村人口与土地协同城市化机制
城乡二元分割的土地制度是公有制和计划经济时代的产物，改革开放至今已30余年，城乡经济社会发生了巨大变化，原有的法律制度与新的社会现实环境有所脱节，为了保持法律的公正性，必须根据新的情况对相关法律规定作出适当调整。农民宅基地的无偿取得体现了社会主义国家给予农民的社会福利，在公有制和计划经济背景下，宅基地只是农民生活的基本条件，不能产生任何经济效益，伴随着经济转轨和城市化发展，城中村宅基地的性质发生了巨大变化，逐渐成为商品，具有了经济价值，而且从农村宅基地到城中村宅基地，区位条件的变化使其经济价值大大提高。按照经济学理论，土地收益应该在土地所有者和土地投入者之间公平分配，城中村宅基地的土地收益应该在宅基地使用权拥有者和作为城市基础设施投入者的城市政府之间公平分配。城中村宅基地出身于农村集体土地，由于制度障碍，在其实质上已经城市化之后，并不能自然而然地具有城市土地的合法身份，原土地使用者也不能自然而然地转化为国有土地的使用者。征地制度失去了其在计划经济时期所具有的意义和作用，成为政府强制调换土地使用权并从中获利的保护伞，因此在许多地方，城中村改造的深层内在机制是对土地收益的重新分配。在社会平稳延续发展情形下，公民以合法渠道获得的权益不应该被随意强制变更剥夺，伴随城中村民社会身份的城市化，他们对宅基地的使用权应该受到延续承认，相关法律制度应该有利于保护公民的合法权益不受侵害。基于以上思考，建议建立城中村人口与宅基地协同城市化的政策机制，在城中村民转为城市居民之后，延续承认原土地使用者对宅基地的使用权，并将土地产权性质转化为国有土地私人使用权，由于城市政府对基础设施的投入增加了宅基地的价值，原土地使用者应该向城市政府缴纳城市建设费，城中村民在办理相关手续并交纳城市建设费之后，获得城市土地使用权证书，享有70年的住宅用地使用权，在涉及征地的情况下，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》所覆盖的范围，在法律保护之下，不会再受到不以公共利益为目的的征收和强拆的威胁。
（二）借鉴台湾市地重划经验
市地重划是台湾地区对城市老旧城区土地进行整理改造的重要手段，其具体内容是：（1）在整个重划区内，打破原有地籍与产权界限，依照城市规划要求进行重新规划；（2）依各地块原来的大小和位置进行价值评估，以此为依据对重划后的土地进行大小和位置的重新分配；（3）新增基础设施用地由所有土地所有者共同分担；（4）按照一定比例划定抵费地，抵费地由所有土地所有者共同分担；（5）政府将出售抵费地的收入一部分用来偿还重划成本，一部分用于基础设施建设。⑥市地重划的理论基础是对土地增值收益的预支，重划改造之后，地区的基础设施和环境条件获得改善，土地所有者在改造之后所拥有的土地面积虽较原来有所减少，但是土地价值较原来大大提高。台湾地区之所以能成功地推行市地重划政策有三个重要前提：一是清晰的私人土地产权，二是成熟的房地产价值评估技术，三是城市经济发展背景下土地增值的巨大潜力。如果城中村宅基地使用权可以转化为国有土地私人使用权，并且建立公平规范的房地产价值评估体系，在预期土地升值空间较大的城市，可以借鉴台湾地区市地重划经验用于城中村改造，而且还可以在市地重划基本经验的基础上有所引申，例如，土地所有者可以整合产权、联合重建，以大幅提高土地集约利用水平。
（三）加强对城中村的社会管理和环境整治
在土地增值收益尚不足以平衡城中村改造成本的情况下，不应对城中村实行大拆大建式的整体改造，如果在这一阶段急于引入社会资金进行拆迁改造，必然会损害城中村民的利益，并难以保证充分的基础设施投入，甚至会引发社会矛盾。因此，经济尚欠发达地区应慎言城中村整体拆迁改造，而应着力于通过加强对城中村的社会管理和环境整治，消除城中村社会转型过程中的种种问题，使城中村能够平稳地融入城市社会空间，承担应有的城市社会功能。
（四）对城中村民实行就业扶持
目前大部分城中村民以出租屋收入作为主要的经济来源，未来，随着城中村的整治和改造，也随着城中村民对生活质量要求的提高，出租屋规模会相对减小，加之，随着城市廉租房供给的增加，城中村出租屋的社会需求也会逐渐减少。总之，城中村出租屋经济难以作为城中村民长久生计和持续发展的唯一支撑，长远来看，必须使城中村民融入城市，寻找多元化的就业渠道。城中村民受教育水平偏低，缺乏生存技能，难以适应市场化背景下城市对劳动力的要求，这是阻碍其真正融入城市社会的根本所在。因此，建议对城中村民实行政策性的就业扶持，主要思路如下：第一，建立城中村民职业培训制度。由城市劳动与社会保障部门与城中村社区管理部门联合组织，对城中村劳动适龄人口进行多种职业技能培训，培训专业的选择应根据村民意愿和市场需求；政府对城中村全部适龄人口给予职业技能培训资金补助，该资金只能用于职业技能培训费报销，不参加培训或培训不及格的村民不能得到此笔经费；政府和村集体对积极参加培训以及成绩优异者给予宣传奖励；对没有职业技能又不参加培训的村民，提高其参加低保和专项救助的门槛予以惩罚；对培训成绩优异者，负责向劳动力需求部门进行职业推介。第二，建立公益性的城中村民就业服务制度。建立城中村全体劳动适龄人口劳动与技能档案，使其进入本市劳动力信息平台，并适时向劳动力需求部门进行推介；及时向城中村劳动适龄人口本市、本省或省外的劳动就业信息；劳动技能要求较低的公益性岗位优先向城中村失业人口提供，有劳动能力且拒绝公益性岗位的城中村失业者，不得参加最低生活保障和失业保险；对自己创业且雇佣本村村民的企业所有者给予奖励；成立城中村就业服务专职管理部门，以城中村劳动适龄人口就业率对其政绩进行考量。
（五）淡化集体资产安置补偿方式
在城中村改造中，以留用地方式为城中村民提供集体资产的安置补偿，促使其通过发展集体经济保障社会平稳转型，从理论上说，这是一种很好的思路，但是由于目前集体经济产权不明晰造成的分配不公平问题极为普遍，集体企业转化为现代股份制企业的社会环境和制度背景尚不成熟，即使在名义上转制，转制过程中集体资产的流失难以防范，转制之后难以真正建立现代企业管理制度，并付诸经营管理实践，城中村民在集体资产收益上应得的利益难以保障，政府对城中村民的补偿有可能被少数特权人物中饱私囊。随着社会发展和市场经济制度的不断完善，或许将来城中村民会自发整合土地产权，扩大经济规模，建立真正的现代股份制企业，但是现阶段时机尚不成熟，应该淡化以集体资产的方式对城中村给以安置补偿，尽量将安置补偿落实到人。
注释：
①韩俊：《失地农民的就业和社会保障》，《经济时报》2005年6月24日。
②刘丽英：《GDP诱惑与失地农民》，《中国新闻周刊》2003年12月26日。
③孟禹言：《太原市西山区综合整治下的社会转型》，太原市西山区综合整治课题研究报告，2009年5月。
④轩明飞：《“城中村”城市化：问题困境中的悖论》，《探索与争鸣》2006年第2期。