廉租房的弊端范例(12篇)
廉租房的弊端范文
江苏正在着手制定一份该省2011～2013年的保障性住房建设行动计划。在这个中国人均GDP第二的省份,公共租赁房可能将以城市住房保障的基本模式写进这份计划中。
权威人士透露。在今年江苏相关部门共同参与的内部会议中,公租房已与住房公积金制度、经济适用房和廉租房并列,被称为“应当坚持的四项住房保障制度”。
虽然对公租房未来的建设规模尚未准确划定,但内部人士透露,以现有财力大致匡算,预计年供应量会达到10万套(间)。
但值得注意的是,尽管眼下国内有关“公租房代替经适房”的呼声高涨,但按照江苏2010年度的保障房建设计划,经济适用房仍将兴建10万套。
10万套经适房中,最早兴起于江苏的“共有产权房”却数量寥寥。
针对经济适用房弊端的“共有产权房”,目前已经在江苏多个城市展开试点。但据介绍,多数试点城市的“共有产权房”供应并无显著增加,在保障房建设总量中所占比例微乎其微。
公共租赁房和共有产权房两种模式在江苏的进退不一,显示出当前住房保障制度的改革瓶颈――我们可能尚未找到备受诟病的传统经济适用房制度的理想替代品。
李源潮三度批示“共有产权房”
改革契机的偶然性,映衬着制度环境中的必然。
4年前,中国社科院教授刘维新给时任江苏省委书记的李源潮写信,建议江苏试点“共有产权房”。
彼时,经济适用房制度已施行8年,因其巨大的牟利寻租空间而备受争议。刘维新正在思考克服经适房弊病的新的住房保障模式。就在这时,他在火车上读到南京学者陆玉龙的论文,文中关于“共有产权房”的论述引起他的极大兴趣。
陆玉龙所界定的“共有产权房”的概念是,将政府用于经济适用房建设的财政性支出,包括土地收益减免和税费。都转化为“投资”,政府按投资比例拥有房屋产权和相应的权利。南此产生的经适房,由政府和购房人共同拥有产权。
共有产权房被认为是直指传统经适房的弊病――南于将政府补贴部分量化,房屋在退出、处置时,购房人必须与政府共同分享收益。购房人的不当牟利空间因此受到压缩。同时对虚假购房人和部门权力,也构成了限制。
据陆玉龙回忆。他曾将这些研究成果上达建设部,希望能推动共有产权房试点,“但建议报上去后,部委层面没有表态。省厅也就没有动作。”
而作为外地学者的刘维新,反倒成了意外的幸运者。他在受陆玉龙论文启发基础上写的那封建议信,很快就得到李源潮的批示。
李源潮在2006年6月的批示中提出。“经济适用房共有产权制度的设计似更加合理,建议可找有条件的地方试点。”
江苏最早一批共有产权房试点――泰州、姜堰、如皋、连云港由此而生。
此后,李源潮还在2007年8月和9月两度作出批示,认为共有产权租售并举的办法很好,并要求对共有产权房的建购各方作一调查,加快推广这一模式。
但是,“共有产权”模式的试点,仍然是被作为经济适用房领域的边缘补充,最初主要应用于困难户的拆迁安置中。而这基本不触动经济适用房的建设力度。
直到三年后的今天,最早的四个试点中,共有产权房的建设规模仍没有显著的扩大。
微量改革:淮安的共有产权路径
最初的试点中,姜堰、如皋的共有产权房年建设量在200～300套之间。如皋曾经走在前列,购房者获得的产权证直接为商品房产权证。但此后,“因为人事变动。有的城市没有再继续进行改革。”
无锡、苏州、泰州等地的改革,多将共有产权房作为一种安置房的“可选择方式”。这些房源也主要以划拨形式获得建设用地,通过与同地段商品房价格相比较,政府把实际让利的部分记作政府产权,在处置时需要按比例切分收益。
在南京,出现了“廉租房共有产权”政策。其核心是“廉租房住户可以低价购买政府产权”。这在出台后受到一些批评,认为其可能挤占穷人保障性住房空间。
只有唯一以土地出让方式试行共有产权房的淮安,看上去最符合刘维新和陆玉龙当年的设想。今年春天,刘维新突然被邀请参加淮安经验研讨会时,他才知道这个苏北城市在过去三年里已建设了800余套共有产权房。“我举双手赞成!”76岁的他在现场情绪激动。
改革的实际操作路径,很大程度倚靠部门“罔子”。淮安市房管局长邵明。从2007年开始推动“共有产权”制度,时常称自己所在部门是“孤军奋战”。
淮安现有的两家共有产权房建设主体,均为原房管局下属的房地产企业。两家公司在2007年转由当地国资委管理,在改换“婆家”前,共计被房管局剥离了1.5亿元资产,作为共有产权房建设基金,存入房管局下属一个科级管理中心。
今年,淮安计划上马2000余套“共有产权房”。要求购房者的月收入标准线也从原来的800元以下放宽到1200元以下,已经接近当地城镇居民人均可支配收入的水平。
改革仍显局促。淮安市房管局的资料显示,迄今为止,已经售出的共有产权房中,仅有300余户属于自行购买。经求证,除房屋共有产权证外,至今淮安房管部门尚未与购房人签订有法律效应的产权出让、回购等协议,相关退出机制的表述,也仅存于政策文件之上。
据规定,购房人有权在5年内原价购回政府产权。8年内回购仅需多支付后3年同期银行利息;若8年未能回购,政府产权部分向居住者收取一定租金。
邵明一直高调批评传统经适房模式。这使他备受争议。“我们都建议他,低调做就行了,不必张扬,省厅领导也提出,试点需要鼓励,但不要过度强调原有制度不好。”一位多次参与相关研讨会的江苏省专家说。
“低调”的建议背后,是企图颠覆传统经适房体系的共有产权模式,迄今未获得住建部的正式肯定。相比之下,苏南常州的改革模式则很快获得首肯。
绕过天花板:常州的公租房维新
常州市自2008年开始,推行同时兼顾公租房与经适房的改革路径。2009年,该市共建设公租房和廉租房4000套,并在市场上收购了这两类房源2500套。当地在商品房项目中明确3%保障房的配套比例。开发商也可选择将3%的配建项目土地出让金和建设成本折现返还政府。
这一试图在改革和原有的经适房体系之间寻求平衡的模式,在2009年10月获得住建部的肯定。事实上,公租房并不直接冲击传统经适房的体系。
根据住建部最初的设想,公租房主要用于解决新近就业和流动人群的住房问题,这类“夹心层”买不起经适房,又高于廉租房的准入标准。常州则规定,廉租房、经适房和公租房的保障对象必须是具有该市市区常住户口。
在大建公租房同时,常州的经适房体系仍在得到强化。此前,常州的经适房和商品房每平方米价差只有约1000元。2008年底,常州商品住房消费大幅萎缩,由政府大规模集中建设的经适房遭到510户拟购买家庭的“弃购”。为此,常州自2009年3月起施行货币化补助。政府给每户经适房适购房人群补贴8万元。
无利难起早:两种模式软肋
现在的形势是,无论是淮安试图突破天花板的共有产权房模式,还是
常州尝试绕开天花板的建设公租房与经适房货币补贴模式,都遇到了横亘的障碍,使其难以实现替代经适房体系的目标。
“传统经适房的开发中,属于利益集团的短期收益太多。由于其价格优惠更大,准入与退出都很吸引权力寻租。”一位住建部研究机构学者说,而公租房和共有产权房则缺少这种利益驱动机制。
先来看公租房。
由于常州拟定的公租房租金水平大致在市价的30%,短期收益相对较低。“常州模式”在财力缺乏的城市推行,可能会制约最终保障的覆盖面。
研究数据显示,由于中小城市市场租金水平不高,各地政府对每套公租房实际的补贴额大约都在300～500元之间。
常州市房管局局长朱建文认为,今后也很难超过市场租金的50%。
在退出环节,常州规定,承租家庭如果不再符合承租条件,最长可以申请6个月的延长期。在延长期内就将租金从市场指导价格的30%提高到100%。超过延长期仍然不退出的,则按市场租金价格的1.5倍惩罚性征收。
但由于对家庭收入的真实信息难以掌握,如若这一政策无法落实,则意味着政府的保障性住房资产在流失。
更重要的是,作为租赁房屋的公租房不可能满足消费者对于住房产权的需求,这种需求即便在低收入群体中也不容忽视。“公租房也不可能建设得过多,否则不就倒退回福利分房了?”陆玉龙说。
刘维新则认为,“政府补贴部分产权不清晰,是传统经适房制度最大的弊端。这一制度缺陷不是推行公租房制度能够突破的。”
在货币补贴的政策下,常州的经适房仍然延续了有限产权模式,要求房屋5年之内不得上市交易。5年之后上市交易须全额退还按政策享受的补贴款项。
然而,2008年,常州市区商品房均价4147元,平方米,2009年已涨到4969元,平方米。如果房价继续上涨,5年后原价退还的政府产权的实际补贴能力必将缩水,相关资金难以滚动扩大。
“钱补到买房者手中,政府只有投人没有回报,这类政策难以持续。”刘维新说。
比较之下,共有产权房似乎是解决此问题的良方。
根据淮安的设想,共有产权房将政府补贴50%或30%的部分明确为相对应的产权,在将来购房者退出时,政府会得到价格上涨带来的收益,“初期投入的资金正常运作后会越滚越大。”
如果购房者最终无法购买产权,现行的制度安排,也能将这些房屋中的政府产权部分,转为公租房、廉租房式的租赁供应。
“问题在于,这些收益要很多年后才会出现,并且严格从属政府产权。”前述住建部研究机构学者说。而邵明也预计,政府基金从共有产权房中获益周期需要10年。
这使得共有产权房无法在利益驱动机制上与短期收益乃至灰色收益巨大的经适房竞争。
在淮安,政府对共有产权房的定价较同地段商品房低5%～10%,住户可以在5年内以原价购回政府部分产权,相当于获得了5年银行贷款利息。这一利益空间较之经济适用房大大缩小。
按照淮安的设想,将来政府不再出资兴建共有产权房项目,而可以以货币形式补贴,让购房人在市场上的商品房中选择房产。如果这样操作,则牟利者买共有产权房与买商品房,获利都差不多。
共同障碍:资金运筹结构瓶颈
而且,无论哪种保障住房改革模式,都面临共同的资金筹措瓶颈。
中央对保障性住房的资金基本来源有原则性规定,但因各地财政情况不一,资金多头运作等问题广泛存在,这对整体资产运作风险预估是一大难题。
即便经济实力居江苏前列的常州,每年财政拨付于保障性住房领域的资金也不过1亿元上下。常州市市长王伟成介绍,要完成常州市5年保障性住房建设规划,经适房货币补助约需8亿元,加上廉租房和公租房,共计约投资30亿元。
为此,今年初,常州成立了注册资本10亿元的常州公共住房建设投资公司,负责保障性住房资金的筹措。
房司融资有几条途径:一是土地出让净收益的10%,每年约10亿元;二是公积金增值收益部分,每年约两三千万元;三是财政专户投入每年1亿元左右;四是政府直接给房司注入3000亩土地作为资产,其每年整理土地的一级开发收益;五是经适房转售上市部分收益;六是商品房项目中提取的配建资金。
然而在实际运作中,房司并不是补助资金收支的唯一主体,且由于开发商可以选择以土地出让金减免形式获得补助,因此涉及的部门程序相对复杂。执行中曾出现部分开发商未能及时获得补助金和推迟交房的现象。
而在淮安的试验中,投融资问题以房管局对下属企业的资产剥离得以暂时解决,但是,由于现有共有产权房需要首期支付50%或70%产权,实际上违背了一般购房者30%首付的消费习惯。因此,淮安现有的800余套共有产权房,一直处于“房等人”的状态,购买不活跃,势必影响到前述政府基金的正常滚动运作。
在共有产权模式的资金安排中,除去原始基金、政府土地出让收益10%、财政拨付等投入外,购房者购入产权,也是维持资金链动态的重要一环。
“让购房者能够贷款支付首期产权,是今年最重要的工作。”邵明说。由于共有产权房购买者在实际抗风险能力上低于传统经适房购买者,淮安房管局下属一家担保公司,成为对冲银行风险的关键。
资料显示,2009年该担保公司承担2700余户贷款担保项目,大部分是当地个人公积金住房贷款。其全年担保金额在5亿左右,贷款逾期率1.6%。
根据省住房公积金管理中心要求,这类机构的贷款担保逾期率应控制在2%以下。淮安现在预设的操作方式是由担保公司对购房者的贷款逾期现行赔付。如果出现产权冻结,亦由公司处置,尔后再由政府共有产权房基金从公司回购。
2011年,淮安计划新增7000套共有产权房,若折中取60%的个人产权模式,首付比例按商品房30%计算,这些约70平方米的房屋,若以现行市区商品房均价下调10%,即4000元,平方米供应,需要的担保金额上限约在3.5亿元。
“公司现在的资金,需要维持现有的杠杆率。才能应对大规模运作。”该担保公司负责人说,公司现在商品房个人贷款的担保比例为1:30。而由于银行对共有产权房人群的风险考虑,这一比例可能会有变数,“需要省级层面的政策协调”。
“未来还是要倚靠各级财政资金的稳定投入。”邵明说。
据了解,江苏省省级财政将在今年投入约1.5亿元,仅供给下辖的50多个转移支付县用作廉租房建设,其他地方的保障房建设均由当地财政自行承担。
保障性住房建设的财政投入结构,一直是各界关注的焦点。
由于我国现行的住房保障模式是由传统的福利分配制度转化而来,从1998年房改开始,各级财政都不再将住房保障作为一项财政专项负担的内容,而只将住房保障职能作为建设部门兼管的内容。
而在建设部门的口径中,住房保障范围又被缩小到社会最困难群体。财政部财政科学研究所在一份课题报告中指出,“只有少数城市建立了制度性的财力保障计划。”
为此,课题组希望通过立法建立如下模式:“中央政府出钱出政策,地方政府出力出管理;中央财政出大头,地方财政担小头”。
廉租房的弊端范文篇2
【关键词】“夹心层”；住房保障；住房政策；解决途径
随着中国经济的快速发展，大城市住房价格的不断攀升，作为生活必需品的住房成了许多人眼中的奢侈品，让政府不得不关注城市居民的住房问题。为了满足中低收入家庭的住房需求，虽然各地政府纷纷推出廉租房、经济适用房、限价房等保障政策，但在商品房价格居高不下的情况下，这些政策却造成了相当部分中低收入“夹心层”人群既没有资格享受社会保障房又无力购买商品房的尴尬局面。因此，解决“夹心层”人群的住房问题已成为我国各级政府面临的难题。
一、“夹心层”人群的形成及其原因
（一）“夹心层”人群的产生
当前，我国城市新增住房资源配置可以划分为市场配置和政府保障两种模式。市场配置就是从住房市场购买或租赁普通商品房，政府保障型住房主要包括廉租住房、经济适用房和限价房。普通商品房、限价房、经济适用房和廉租住房是按收入层次依次构建了当前住房市场的供给结构，那些不能通过这四种供给途径获取住房资源的群体就成了“夹心层”。因此，“夹心层”并不是刚刚出现的新问题，事实上它是伴随着中国住房制度改革而出现的。
（二）“夹心层”人群的形式
目前，我国城市“夹心层”人群主要有三种形式：一是无力购买经济适用房，又不在廉租住房保障下的人群；二是既无力购买限价房，又不符合经济适用房购买条件的人群；三是既无力购买普通商品房，又不符合限价房购买标准的人群。前两种形式属于政策之内的“夹心层”，第三种形式属于政策之外的“夹心层”。
（三）“夹心层”人群的形成的原因
1．房价收入比过大。房价收入差距过大形成“夹心层”的直接原因。按照中国的金字塔形的收入结构，“夹心层”群体的收入处于中等水平。但是面对日益攀高的房价，工资的相对缩水就使之成为了面对房价望而却步的“夹心层”。根据发达国家的经验，房价收入比这个数字正常水平应为6到8倍，而我国绝大部分的房价收入比在10倍以上，深圳、上海等大城市的房价收入比已超过了20倍，远远超过“夹心层”的经济承受能力。
2．住房政策不健全。我国对中低收入群体推行以廉租房、经适房、限价房、商品房四个层次的住房供应体系。在这个体系里面，低收入家庭的住房问题主要通过廉租住房、经适房解决，中低收入家庭可通过经适房和限价房来解决，中等收入家庭则主要通过商品房市场解决。目前享受廉租房和经适房政策的人群比较少，不会超过15%，对待这部分低收入群体，政府有义务解决他们的住房问题并且“困难不大”。但是，现在最大的问题在于超过50%的“夹心层”被赶向了商品房市场，市场上却没有提供与他们收入水平相对应的住房产品。
3．城市人口流入量较大。随着城市人口流入量的不断增加，房价上涨较快，“夹心层”群体的数量也随之上涨，而且“夹心层”群体上涨速度快过住房保障对象数量的上涨。因此，随着城市人口流入量的增加，新增住房需求不断扩大，加速了“夹心层”群体的增涨。
二、解决“夹心层”人群住房问题的途径
（一）完善住房供给体系
解决“夹心层”人群住房问题的重要途径在于完善住房供给体系，即寻求住宅市场结构的多元均衡。主要包括：住宅增量与存量市场结构均衡；住宅市场产品结构均衡；住宅市场租售结构均衡；住宅市场区域间协调发展；住宅市场供给结构与需求结构均衡。具体措施如下：
1．降低房屋空置率。为了降低房屋空置率，充分利用各种房屋资源，可以对空置房屋征收房屋空置税。根据空置时间和空置面积设定税率，空置时间越长，税率越高；空置面积越大，税率越高。
2．加强保障性住房建设。采用“市场+保障”的双轨模式。一方面政府可以通过适当降低土地价格、税收优惠等政策措施，鼓励开发商在建设普通商品住宅的同时，承担一定比例的保障性住房建设；另一方面企业通过与政府的合作，既享受了优惠政策，又在合理赢利范围内扩大了市场，同时还树立了良好的社会形象。
3．繁荣二手房及租赁房市场。当高收入者有了更高层次的住房消费需求时，将条件较差、费用较低的住房过滤给中等收入水平者居住，而中等收入水平者又会将条件更差、费用更低的住房过滤给中低收入水平者，这就是住房市场的“过滤现象”。利用“过滤现象”既能降低房价又能提供不同需求的住房，优化供需结构。因此，规范二手房及租赁房市场的管理是繁荣二手房及租赁房市场关键。
4．平衡城郊基础设施投入。采用普通商品房和保障性住房混和建设，确保保障性住宅社区分散在城市不同地段，使不同收入阶层均具有享受城市公共设施改进的权利。因此，加大郊区配套服务和基础设施的投入，可以确保分布在郊区的保障性住房人群，能够在不增加交通成本的同时均等享用相关设施。
5．合理规划住宅结构。一个完整的住房体系应呈现不同的住房需求层次，不同收入水平有不同消费层次，购房者在不同阶段也有不同需求，不应该奢求一步到位。因此，开发适当规模的中小户型，符合居民收入水平和实际住房消费能力，有助于调节现阶段供求不平衡的现象。
（二）调整和优化住房政策
推行住房保障制度是政府重要的社会职责，保障公民基本居住条件是社会文明和政府职能的基本体现。因此，政府政策支持也是解决“夹心层”人群住房问题的另一重要途径，政府应进一步调整和优化住房政策。
1．优化经济适用房政策。第一，扩大经济适用房的供应规模，把经济适用房建设计划的制定及实施纳入官员政绩考核体系中，以保障经济适用房的供应规模；第二，合理确定经济适用房的保障范围，真正解决中低收入群体的住房困难；第三，推行先租后售的方式，即经济适用房前期（5年或10年）只能用于出租，这样既保证了中低收入家庭能够租得起经济适用房，又解决了“夹心层”的住房困难问题，而且还会在一定程度上抑制高收入家庭骗购经济适用房；第四，成立经济适用房管理中心，加强对经济适用房的监管；第五，合理制定和有效控制经济适用房价格，使经济适用房名副其实。
2．实施住房补贴政策。住房补贴政策就是符合条件的“夹心层”家庭将领取到的住房补贴用于支付房租或支付购房款。目前，针对我国的实际，住房补贴政策涉及资金筹集和监管两方面。住房补贴资金来筹集渠道：一是将“夹心层”住房补贴纳入各级财政预算，中央或省级财政可根据下一级财政收支差异考虑分担适当比例的住房补贴支出；二是将经济适用房计划指标用地的拍卖收益直接转为住房补贴的资金来源；三是对现有土地出让金收入按一定比例提取；四是住房公积金的增值收益按一定比例提取。政府在多渠道筹集资金的基础上，还要建立健全住房补贴政策管理体系，包括界定住房补贴对象、划定住房补贴线、明确管理机构及其职责、制定申请审核制度、建立相应的法规和个人城信系统等。
3．施行区别化公积金贷款政策。借助于公积金贷款为“夹心层”分忧解难，可操作性强。按照国务院《住房公积金管理条例》精神依法推进“夹心层”所在的单位或社区为其建立住房公积金制度，降低住房公积金的门槛，让“夹心层”享受比其他职工要优惠的住房公积金贷款利息，同时在贷款额度和还款年限上也作相应调整。
4．完善公共租赁房政策。第一，政府要提供土地、税收、贷款等优惠政策，以吸引社会资本参与，扩大公租房建设的融资渠道。第二，政府适度引入市场机制，发挥部门机构、工业园区以及开发企业等多方面积极性，共同参与建设和管理。第三，政府通过相关政策支持，鼓励企业自筹自建。第四，做好公租房的监管。包括：设立合理的准入标准、制定严格审核制度和定期核查制度、建立公租房信用档案、形成规范化的操作程序、实施有效的退出机制等，不断提高公租房的使用效率。第五，做好公租房的规划选址和配套服务。公租房规划选址应按照安全卫生标准和节能环保要求合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全区域，公租房的配套服务设施也应体现简约优化的特点，使公租房居住者的生活更加丰富祥和。
三、结语
我国国情错综复杂，中等收入群体规模庞大，已出台的各项住房政策尚不完善且均存在弊端，难以“以一治百”。解决“夹心层”群体住房问题的根本途径是在完善政策的基础上提高政策的灵活性，逐步调整住宅供应结构。同时运用宏观调控和市场调控使房价理性回归步入正轨，进一步完善住房保障体系，将“夹心层”群体逐步涵盖到保障体系中，实现“夹心层”的“无缝对接”，从而有效解决“夹心层”群体的住房问题。
参考文献
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廉租房的弊端范文篇3
【关键词】住房保障经济适用房廉租房住房公积金
一、我国住房保障建设存在的问题
通过政府部门近年来的努力，中国的住房保障取得了显著成效，不仅解决了广大中低收入家庭的住房问题，而且对平抑房价、扩大消费和拉动经济增长起到了显著作用，但住房保障建设过程中也出现了一些问题。
1、经济适用住房制度存在的问题
（1）购买对象界定不清。经济适用住房的购买对象是中低收入家庭，界定中低收入家庭有几个难点：第一，家庭收入很难准确计算，因为工资以外的其他收入是隐性的；第二，单位开出的收入证明可信度差；第三，人们的收入是动态的，若收入增加，不会积极腾退经济适用住房。
（2）建设标准失控。近些年来有些地方出现了打着经济适用住房的牌子建设豪宅的现象，致使经济适用住房的户型越来越大，建设标准越来越高，“贪大症”严重。
（3）销售价格较高。根据有关文件的规定，新建经济适用住房的价格构成应保证“3%以下的利润”，但是一些地方的经济适用住房的价格远远高于这个标准。
2、廉租住房制度存在的问题
（1）廉租房对象的界定问题。现行廉租对象主要是具有城市户口的困难家庭，而排斥了“夹心层”、流动人口等住房弱势群体，不利于体现公平原则。
（2）收入线划分标准问题。由于我国尚未建立个人信用制度和个人收入申报机制，因而划分居民收入线的基础很薄弱。
（3）廉租房资金来源问题。目前的资金来源渠道包括住房公积金增值收入、财政预算、直管公房出售或出租收入、社会捐赠等。但在实际运行中，公房基本上都已经出售给了个人，能够用来出售的公房很少。与众多家庭急迫的廉租住房需求相比，廉租资金的落实是目前廉租住房进展缓慢的一个瓶颈。
（4）廉租房房源问题。目前廉租住房主要有四个来源：政府出资收购、社会捐赠、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租住房。目前各地普遍存在房源少的情况。
3、住房公积金制度存在的问题
（1）地区经济发展不均衡与资金属地管理之间的矛盾。住房公积金制度的发展状况受房地产经济发展水平、群众住房消费取向等因素的影响，在不同地区之间存在较大差异。有的地区贷款规模持续扩大，甚至出现资金不足的现象，有的地区刚好相反，贷款规模较小，归集上来的资金大量沉淀。但是住房公积金实行属地化封闭管理，地区间的资金不能相互调用。
（2）建立制度的根本目的与政策实际覆盖面之间的矛盾。建立住房公积金制度的初衷是通过长期、稳定的储蓄，发挥资金互助功能，解决广大中低收入职工的住房问题。然而，不少中低收入职工并未缴存公积金，这就使得最需要政策支持的人群反而处于政策覆盖面之外。
（3）资金来源单一与资金广泛使用之间的矛盾。目前，住房公积金贷款的资金来源仅限于缴存人按月缴存，属于分散性的小额资金流入，而归集的资金在发放贷款的同时还必须满足职工住房公积金提取的需要，属于集中性大额的资金流出。
二、发达国家住房保障制度的经验和启示
1、美国经验
1934年，美国国会颁布了《国家住房法》（NationalHousingAct），并成立联邦住房管理局（FHA）和联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC）。美国的住房保障体系主要有以下几个特点。
（1）政府直接出资或补贴有关组织建设保障性住房。政府出资建设的保障性住房以公共住房为主，公共住房项目起始于1937年，由联邦政府负责出资，各级地方州政府负责建造、管理和分配，公共住房产权归地方政府住房局。另外，联邦政府鼓励开发商和私人投资者开发廉价出租房，并为其提供补贴和优惠政策。
（2）建立抵押贷款保险保障体系。为缓解住房紧张问题，美国联邦政府分别于1932年成立了“联邦住房银行抵押贷款系统（FHLB）”和1934年成立“联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC）”，由FHLB负责提供低息贷款给中低收入家庭以及建设公共住房的开发商；FSLIC组建的“互助抵押贷款保险基金”则负责针对中低收入家庭提供抵押贷款保险。与此同时，美国国会也成立了由美国政府提供信用支持的房利美和房地美机构。而以上这些机构提供的贷款都具有抵押贷款形式多种多样、住房抵押市场完善的显著特点。
（3）租房补贴体系健全。20世纪70年代美国开始施行租房补贴政策，该补贴政策的核心是向低收入者发放租房券，低收入者可以在租房时使用该券用于支付超过税前收入30%的房租。其租房补贴券主要有以下特点：第一，补贴项目的标准并不由市场来设定，而是由住房管理机构设定，该标准设置出可以允许的当地最高房租；第二，允许住户在其房租花费超过30%或者低于其收入30%之间选择；第三，住房管理机构被授权许可设定支付标准为地方公平市场房租的90%～110%之间，最多不可超过120%；也可以在相同地区设立多重标准，以反映房租水平的内部变化――地价高的地区获得较高的支付标准，而地价低的地区可以获得较低的支付标准。美国的租金补贴主要有砖头补贴、房东补贴与现金补贴。
2、新加坡模式
新加坡的住房保障制度建立在其完善的公积金基本制度之上。住房公积金是新加坡政府发展住房的主要资金来源。
（1）法律制度保障。新加坡分别于1960年和1966年颁布《建屋与发展法》及《土地征用法令》，依据以上法令，政府以远低于市场价格的价格取得了大量的房产所需用地。而为了打击私人炒房行为，政府规定新购买的住宅在5年之内不得转手售卖，也不能用在商业经营方面。每个家庭只能拥有1套房产，如果需要再购买新的住宅，现居的旧住宅就必须要退出来。严格有效的法律制度确保了新加坡的住宅用地使用率极高，住房市场稳定有序。
（2）住房公积金制度。新加坡政府于1955年在全国强制施行公积金制度：凡是在新加坡工作并且有工资收入的人都必须和其企业一起按照个人工资收入的40%～50%上缴给中央公积金管理局，上缴的公积金则由中央公积金管理局统一管理分配。
（3）动态的住房保障体系。由于土地资源的稀缺性，为实现公平有效的分配住房资源，政府对购买条件、购买程序以及住房补贴等都作出了具体的规定，针对不同收入水平的居民购房标准政策及不同时期生活水平的浮动进行动态调整。通过这种动态调整，就使得一般收入的家庭都有资格也有能力购买政府提供的公共保障住房。通过对组屋购买条件的限制，有效地建立了组屋保障市场实现了居者有其屋的目标，同时也保证了正常房地产市场的欣欣向荣。
三、我国城镇住房保障改革的对策思考
1、城镇住房保障体系改革的原则
（1）适度保障原则。基于发达国家住房保障的经验，政府对居民住房的保障只承担有限责任，而不是无限放大的责任。住房消费属于国民经济的初次分配范畴，也就是说，大多数人应该通过自己的收入来解决住房问题，这样政府就可以通过税收财政资金，通过经济的二次分配解决低收入者的住房问题，解决其基本的生活需要，体现住房消费的适度公平，体现“最劣者受益最大化的原则”。
（2）动态调整原则。鉴于住房保障制度的阶段性，住房保障体系中的各类住房供应比例也应该是动态的，即住房保障的范围是和国民经济的发展水平、政府的承受能力、各阶层居民的消费结构等密切相关。住房保障的模式也应该根据社会经济的发展不断地调整。
（3）市场导向原则。我国在20多年来的住房制度改革中逐步实现了住房市场商品化的目标，并取得了较大的成就，因此在构建城镇住房体系时要确立以市场为导向的基本原则，在建设公平的住房保障体系的同时也要向住房商品化市场要效率。政府要发挥出市场机制的基础性作用，以市场机制配置住房资源为主体，并通过税收政策、金融政策和法律手段对房地产市场进行宏观调控和市场监管，实现住房供给和住房需求的平衡；提高资源配置效率，确保房地产业的良性循环和健康发展。
2、加强住房保障体系建设的思考
（1）加强政府责任意识。目前，我国住房保障的政府责任缺位不仅是制度设计和操作问题，更主要是缺乏思想层面的高度重视。强化我国政府对社会中低收入阶层住房保障的责任意识，无疑是制度完善的必要前提。只有明确了政府责任，增强政府的责任意识，才能在住房保障各项工作中狠抓落实。首先，要权责明晰，分工到位。其次，要加强教育，提高行政人员素质。
（2）完善住房保障立法。通过制定专门的住房保障法律保障居民享有住房是国家和政府不可推卸的责任。法制的完善为政府推进住房保障体系建设提供了外在强制力。目前，我国应该尽快制定《住宅法》、《住宅保障法》，并加强配套法律体系的建设，提升依法行政水平，尽快用宪法的权威性保障我国住房保障体系的顺利进行。
（3）健全财政金融体制。在城镇住房保障体系建设过程中，不仅要建立保障住房建设资金的“运用―评价―回收―再运用”管理体系，而且要不断开拓新的资金来源渠道。解决低收入家庭的住房问题，必须以公共预算资金为主，多渠道筹措资金，例如以财政投入为基础建立住房专项基金、利用公积金增值收益、接受社会捐赠等；也可以借鉴国外成功经验，要求从事房贷业务的金融机构每年提取5%～10%的房贷利润作为廉租房的保障资金，从而保证保障住房建设资金的来源。
（4）健全政府决策体制。首先要完善决策制度。建立集体和个人相结合的决策制度，对住房保障相关政策的决策，在经过集体讨论的同时，又必须分工负责，做到分工明确、职责分明；完善听证制度，使决策者的决策公开透明，积极吸纳群众意见，同时健全决策责任追究制度。其次要扩大决策参与范围，包括让决策咨询机构参与决策，扩展公民参与决策的途径和机率。
（5）提高行政执行效率。加大中央政府对地方政府的驾驭力度。从要求、措施、督查和考核等方面营造地方各级政府统筹兼顾、全面发展的制度体系。要以一个合理的考核问责制，激发地方政府有所作为，在住房保障政策体系中真正获得实际的绩效。
【参考文献】
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廉租房的弊端范文篇4
关键词：济南市廉租房制度后期管理改进方案
目前济南市廉租房实物配租现状的几大特点：济南市廉租房申请及发放程序透明、公正、高效，深得人心；济南市廉租房“廉价不廉质”，设施配置齐全；廉租房区域分配地理位置优越，便民利民；政府对保障性住房的投资力度将会进一步加大；多种制度多管齐下，解决城市低收入居民住房难的问题。
一、济南市目前廉租房后期管理存在的问题
廉租住房保障是一项长期性的社会保障工作，涉及面广，政策性强。济南市廉租房保障以集中建设廉租房小区为主，在保障后期管理过程中，反映出一些具体问题，总结如下：
1、廉租房监管制度不健全
例如，部分对象以家庭困难或储存住房专项资金为由，未履行缴纳房租的义务。我们采访到的很多居民都是来自社会底层，曾经因为没有房屋居住而在外风餐露宿。市井之人并不能够完全做到同情达理，明晓是非，他们有时蛮不讲理占据房屋，却以各种理由搪塞，拒交房租。又如，出现转租、空置房屋、改变房屋用途情况，取证困难。
其次，廉租房退出机制亟待完善。《人民日报》最近的一则消息――去年以来，湖南省常德市有1.2万名城镇低保户在成功就业后主动退出低保，将这份保障让给那些更加需要帮助的人。这样的消息让人感到温暖而又振奋，但是我们无法要求所有人都有这样的觉悟。只有机制――合理的、完善的机制，才是治理弊端的利器。
2、廉租房安全隐患问题。
各街道将辖区内劳释人员、曾吸毒贩毒人员等，难管、不好管人员安置到廉租房小区，诱发矛盾极大，安全隐患相对集中。虽然新居多位于闹市和繁华地段，但新居内的居民却来自环境相对较差的社会底层，因而很多人由于长期受周围不良社会风气的影响，养成了游手好闲的习惯，不服管理和约束。这些闲杂人员集中居住，矛盾极易激化，这样，他们不仅被社会人贴上了“不良公民”的社会标签，而且确实在实际中给辖区工作人员的管理带来了相当大的困难。
同时，小区围墙铁栏杆、过道、环境树木人为破坏严重，爱护家园自觉性有待提高。住户安全意识淡薄，楼道乱堆垃圾存在火灾隐患，小区时常发生内盗和外盗现象，偷取铁栏杆等。
二、针对目前济南市廉租房出现的问题提出的相应的建议
1、在帮扶机制方面
首先，社区街道负责人要发扬党员先锋作用积极组织广大居民认真学习有关政策和规定，倡导他们转变就业观念，不要让他们背负思想包袱，并积极为其再就业想办法出主意。可以吸收浙江等地廉租房后期管理政策，多方联系周边企业，争取适合此类群体就业岗位。其次，对空巢、孤寡老人及重度残疾人搞好结对帮困工作。可以成立帮扶基金，呼吁社会捐款。针对孤寡、空巢老人、残疾人生活不便的现状，应充分发挥党支部联系纽带作用及模范先锋作用，以志愿者服务形式对每位孤寡、空巢老人、生活不能自理的残疾人建立一帮一结对帮扶，帮助他们料理家务、护送其就医等。组织他们参加各种健身活动，观看露天电影等文艺活动。
其次，济南市应致力于把廉租房住宅小区打造成居民的精神乐园。如在小区内建立了体育活动中心、文化服务站等便民场所，购买设备成立艺术团、腰鼓队，开放图书室、娱乐室，让入住群众感受浓厚的文化和休闲氛围，丰富他们的精神生活。房管局干部还可以与低保特困家庭结对帮扶，逢年过节走访慰问；同时发动社会力量组成志愿者服务队，走进困难家庭提供服务。
2、在廉租房的监管制度上
首先，我们倡议，应对未按规定缴纳房租的居民在了解信息后区别对待。如对完全没有劳动能力暂时缴不起房租的困难家庭，可以尝试提供参加社区、物管组织的清洁、除草等劳动的就业机会，在劳动报酬中扣除款项，相信会收到一定效果。而对有能力但故意不缴纳房租的住户，应按照社区、街道法制综合规范，采取强制执行的方式，避免扩散效应。
其次，廉租房退出机制亟待完善。完善廉租房进出机制势在必行。这不仅有利于后期管理，同时也体现制度的严密、科学，使其更具人性化。
3、在廉租房安全问题上
首先，为避免矛盾激化，减少安全隐患，房管部门应在各街道建立定期考核机制对入住人员实行告知制度，向其宣传廉租住房政策法规；对吸毒、贩毒、劳释人员分散安置，对街道推荐安置的人员由各街道协助后期管理。
其次，一是物管定期巡查楼道等公共场所，加强消防安全整改；二是针对偷盗现象，加大资金扶持力度，形成24小时巡逻机制，白天每幢守楼护院，晚上夜巡，每幢参照商品房，成立住户代表委员会共同管理，出谋划策。
三、结语
住房保障始终是一个负责政府对广大低收入家庭住房困难所承担的责任和义务。廉租房制度，作为我国住房保障体系构建的一个部分，正扮演着愈来愈重要的角色。虽然现阶段，全国范围各省市，包括济南市的廉租房制度的运行存在一些不足与问题，但是，通过我们自力更生，总结前期实施教训，再加上借鉴成熟地区的先进经验，有助于廉租房制度的不断向前推进。笔者相信在可预见的将来，我国廉租住房制度必将走向完善成熟，真正起到应有的保障功能，实现“大庇天下寒士俱欢颜”这一中国人千百年来的伟大理想。
参考文献：
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[2]郑征．三管齐下保证居民住房――国外中低收入家庭住房政策经验．中国投资，2005;11
廉租房的弊端范文
抑制房价过快增长，成为全国政协十一届三次会议提案的一个焦点话题。记者昨天从提案组了解到，多个民主党派的提案中，都为抑制房价支招，认为“住有所居”是保障和改善民生的重要内容。
物业税可进行“空转实”试点
经过6年多的“空转”试点，征收物业税的基础条件已经具备，目前是开征物业税的合适时机。今年，九三学社中央的提案明确提出，抑制房价过快上涨的一个办法，就是尽快出台物业税。
20xx年，我国房地产市场经历了“冰火两重天”，从年初的“价跌量减”到年末的“翻番”行情；随着“地王”的不断涌现，一些地方尤其是一线城市的房价屡创新高。
“物业税已被国际证明可以调节收入分配，改善地方财政来源结构，稳定房地产市场预期，形成合理消费观念。”九三学社中央相关人士表示。
对于开征物业税，九三学社建议要“循序渐进、分步开征”，具体原则是：由简入繁，先开征非住宅物业税(可由现行的房产税转换)，再开征住宅物业税。先局部后整体，先在房地产权登记成熟的城镇地区实施，再逐步覆盖城乡。区别对待，制定统一的税制，允许各地根据经济发展状况确定相应税率；先对拥有多套住房、别墅等高价值住房、空置房征收，再平稳过渡到超出一定标准的商品房。
现阶段，可在前期“空转”运行试点城市中选择若干有代表性的城市，进行“空转实”试验。九三学社建议，为减少社会矛盾，此阶段对第一套自住房可以暂行免征物业税。
住房保障情况应纳入政绩考核
当前，由于保障性住房退出机制缺失，导致原本稀缺的保障性住房大量流失，加剧了保障性住房供需矛盾，同时，伴随房价飙升，“夹心层”比例进一步扩大，“住房难”问题更加凸现。为此，民革中央今年递交的提案题目是，“加快制定《住房保障法》，完善住房保障制度”。
目前，我国初步建立了以住房公积金、经济适用房和廉租房为主要内容的住房保障制度，虽然一定程度缓解了中低收入家庭住房困难，但是具体运作中也积累了诸多亟待解决的问题。比如保障范围覆盖面狭窄、监督追究机制不健全等等，一些地方的保障性住房已变形为投资产品，虚假骗购保障性住房事件屡屡发生，出现“开着宝马买经济适用房”、廉租房非法转租等扭曲现象。
民革中央建议，扩大住房保障范围，将“夹心层”、无住房的非户籍常住人口住房问题纳入住房保障范围，采取租售并举和货币补贴等方式，建立包括廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房在内的保障性住房体系。
同时，建立责任追究制度，规范责任主体行为，对住房保障制度实施中的玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、弄虚作假、欺诈瞒骗等追究行政责任或刑事责任。民革中央特别强调，“将住房保障情况纳入地方政府官员政绩考核体系，作为考评、测评政府官员升迁的硬指标，执行不力的要予以问责。”
“四定两竞”可使建房成本公开透明
由于房价高企和公共住房缺位，不仅掏空了中等收入家庭上代人的积蓄，也掏空了这代人未来的收入，严重降低了他们的生活水平，对其他消费产生强烈的挤出效应。因此，控制地价、控制税费、控制利润以发展公共住房是摆在政府面前的严峻课题。
农工党中央的提案建议，挑选试点城市试验“三三制住房制度”，建立“低端有保障、中端买得起、高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系。
廉租房的弊端范文篇6
保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展时期，加快保障性住房建设即是改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，也对相关产业具有很强的带动效应，为今后扩大消费创造了有利条件。因此，党和政府相当重视保障性住房建设，制定出台了多项政策，来保证保障性住房政策的落实。但是，在实际执行落实政策过程中也产生了许多问题。
1.用于建设保障性住房的资金严重短缺
目前，我国用于保障性住房建设的资金主要来源于土地出让净收益和公积金增值收益，财政资金所占比例非常少，因此，导致所建设的保障性住房量十分有限，跟需求相比，还有相当大的缺口。这方面，世界上许多其他国家投入的资金一般占到GDP的1%，我们国家则相差甚远。
2.保障范围存在问题
我国的保障性住房的分配人群一般仅限于城市户籍人口，这对于正进入城市化高速发展时期的我国，带来一个比较难以解决的问题，因为，在我国每年大约有1000万左右的农民工正涌入城市生活，尤其是一些较发达的城市，而在这些人中，很大一部分是农民工，他们多数住在工地、棚户区、以及地下室等恶劣的环境下，他们为城市的建设做出了巨大的贡献，但是，大部分地方政府并未把他们的住房问题纳入议事日程，农民工为城市作出了贡献，但却没得到城市应有的庇护，这很让人伤心。
3.行政能力不足
由建设部的一项调查显示，目前，在我国从事保障性住房工作的工作人员仅在3000人左右，这使得政策法规在执行过程中，遇到了很大的阻碍，另外，也有一些地方政府对保障性住房工作的重视性不够，没有独立的运营与管理机构，使得政策的落实更加困难。
4.信息不够全面、准确
我们知道，保障性住房主要针对城市中的中低收入家庭，而对一些家庭的收入等新信息的采集，则需要较完善的信息采集与管理系统，并且采集的信息是否完善与正确，也给日后的进一步工作产生较大影响，这是一项费时费力的工作，它也要求工作人员及广大人民群众必须遵守相关法规，实事求是，这样才能保证保障性住房的建设与分配工作公平、公正、公开。
5.保障性住房的管理与运作模式存在问题
大部分地方政府，仍以售房为主，当然地方政府会对购房者进行补贴，一般房屋产权归购房者或购房者和地方政府共同所有，当发生再交易时，则实行内循环机制，对保障群体实行严格准入限制，从而保障这项制度能够有序进行。但是，在执行过程中，还是存在诸多问题，它的管理费用较高，并且一些开发商违规操作，在某些情况下，主管部门失职，未能正确监督分配过程等现象，使得这项政策在社会上引起广泛争议，因此，给它的实施带来了较大的社会压力。通过以上分析论述可以看出，目前我国在保障性住房制度及管理等诸多方面，仍存在许多问题，妥善合理的解决这些问题，对于全社会的民生建设以及构建社会主义和谐社会，将产生深远影响。
二、实行保障性住房制度的相关对策
社会保障性住房政策是一项系统工程，它需要国家相关部门、地方政府以及普通群众的共同努力。
1．制定《住房保障法》,并完善相关法律法规
作为一项重要的社会政策,住房保障制度需要有效的法律支持。我国目前还没有专门的住房保障政策法规,应尽快出台相关法规。建议优先考虑出台《住房保障条例》,对保障对象、保障标准、保障水平、资金来源、管理机构以及违法惩处等方面加以规范,初步实现住房保障的有法可依。待时机进一步成熟后,建议国家开展《住房保障法》的立法工作,从住房保障理念、主体责任等方面进行明确规定。从长远来看《住房保障法》的出台不仅是住房保障的客观要求,也是住房市场持续、稳定、健康发展的要求。
2．廉租房建设
可以借鉴国内相关城市的廉租房建设制度，在一定范围内改善现有廉租房政策，这将在一定程度上解决低收入家庭的住房问题。在廉租房制度执行过程中，必须有严格的准入制度，要综合地方经济状况，居民收入水平，明确可以承租廉租房居民的收入上限。但是，不能盲目扩大廉租房的面积，要结合实际，确定地方廉租房的比例。并且，在条件允许的情况下，尽量避免廉租房过多集中，这样更有利于低收入群众融入社会，走向致富道路。还有就是对承租者的思想教育也很重要，不要让他们产生依赖思想，在执行过程中，有关部门应该加强对低收入家庭的关怀照顾，比如在赡养老人、子女教育以及他们的工作问题等方面，应该尽力帮助解决。，另外，当低收入家庭已经有能力自己解决住房问题时，应该收回廉租房，让其他满足廉租条件的低收入家庭继续承租。当然，以上谈到的只是一些方面，在执行过程中，还会遇到许多问题，这就需要地方政府针对实际情况妥善解决。
3．鼓励政策以及政府调控
目前，保障性住房政策的出台已经改变了房地产产业现有的格局，对房地产产业的发展产生了一定影响。因此，国家应针对这种情况制定出合理的解决方案，以促进房地产产业平稳发展。这里的鼓励政策是指国家及地方政府应积极鼓励引导房地产开发商投身保障性住房建设，这将十分有利于吸收民间资本参加国家建设，有利于经济发展。其中，可以鼓励开发商在商品房开发时，引入保障性住房建设。在价格调控方面，保障性住房的价格必须合理确定，不能让保障性住房的价格对商品房价格市场产生不利影响，相反，确定合理的保障性住房价格，将对商品房价格产生一定的指导意义，使商品房价格符合市场规律，合理波动。政府应准确把握市场动向，适时合理的建设和回收保障性住房，在房地产投资下滑时，就投资建设，当住房积压时，就适当回收。通过以上一些措施的实行，相信商品房市场和保障性住房市场都能够合理发展，从而构建起全社会合理的居民住房体系。
廉租房的弊端范文篇7
关键词：廉租房；设计；规划；住房；弱势群体
中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号：
在我国城市廉租房属于较为特殊的一种存在，本文针对城市廉租房的设计及规划进行了如下探讨。
1廉租房的定义及特点
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房制度是具有选择性的社会政策,属于救济型福利,其保障特点是窄范围、低标准,它又作为有严格的资格条件限制的保障性住房制度,其特点是具有公开、公平的准入机制、轮候机制和退出机制等。
2城市廉租房建设与规划的必要性
2.1城市廉租房的建设与规划是保障人民居住权需要及体现社会公平的重要内容。
居住是人类的基本需求之一，住房作为人民生活的基本消费资料，是实现安居乐业、社会稳定和促进经济发展的重要条件。城市中低收入弱势群体的居住问题对任何国家来说都是一个十分重大的社会、经济和建设问题。包括廉租房在内的社会保障性住房的建设，能够保障人民的居住权、体现社会公平、促进社会发展、保障社会稳定。城镇低收入群体很难依靠自身收入改善居住条件,而我国经济结构的现状又决定了这一群体将长期存在.为此,应采取调整住房供应结构、进一步加强住房金融保障,逐步解决城镇低收入群体的居住问题.
2.2城市廉租房建设与规划在社会中的特殊性决定了其存在的必要性。
城市住房保障供应体系，作为政府解决居民住房问题，满足其基本居住需要的一项措施，得到了政府的高度重视。但由于经济转型时期的特殊性和社会保障制度的不完善，目前仍然存在许多问题，仍有部分城市居民及流动人口存在没有住房或住房困难的现象。在我国城市社区经济建设的发展进程中，成为一个日益突出的重大社会问题。廉租房保障了城市中低收入阶层有房可住，为社会经济的发展，社会的稳定和社会文明的进步提供了必要保障。
2.3廉租房建设是构建社会主义和谐社会的必然要求。中共十六大和十六届三中全会、四中全会，从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发，明确提出构建社会主义和谐社会的战略任务，并将其作为加强党的执政能力建设的重要内容。中共十六届四中全会，进一步提出构建社会主义和谐社会的任务。而构建社会主义和谐社会的措施只要为减少低收入群体，扩大中等收入群体，在鼓励人们通过合法合理的方式富裕起来的同时，利用财政、税收、保障、福利和救助等工具进行社会整合和社会调节。廉租房建设就是政府进行社会整合和社会调节的保障工具之一。
3廉租房设计与规划应遵循的原则。
3.1廉租房的设计应遵循一定的设计理念。
廉租房设计上应以紧凑性、实用性、精细性、可变性、节约性为设计理念，这样才符合城市中低收入阶层对住房需求的特殊性，也能在实用的基础上最大程度的满足更多的城市中低收入阶层的住房要求。廉租房的设计与规划建设标准不要超标，应以小户型为主。当前，为了切实解决中低收入家庭住房问题，各地有关部门正在进一步贯彻落实中共中央关于房地产市场宏观调控的各项政策措施，着力调整住房供应结构，廉租房作为一项住房保障措施得到了进一步的完善。根据现行住房政策，廉租房面积控制在50平方米以内。但这种小户型在采光、通风、交通组织等使用功能上就会出现各方面的问题且不易处理。所以廉租房设计与规划要紧凑合理才能使其具有良好的适应性。
3.2廉租房的设计应该人性化、考虑到环境友好。
廉租房的设计应该立足现代生活方式，充分考虑到居住者的生理和心理的双重需要而且设计应该以尊重自然和坚持可持续发展为前提。
3.3廉租房的设计与规划的资金来源应以政府财政预算资金为主。
廉租房的设计与规划是为了满足城市中低收入阶层的住房需求，这就要求廉租房的资金来源稳定，所以应该以政府财政预算资金为主，在这个基础上，可以筹措其他的资金来源，加大廉租房的建设规模，进一步满足城市中低收入阶层的住房需求。
4廉租房的设计与规划的发展现状及现实困境。
4.1廉租房制度政策法规不完善
廉租房是我国住房保障体系的重要组成部分。目前,我国内地城市廉租房建设与管理存在一些突出问题：一是廉租房规划建设采取集中建设的布局模式,在实施中出现公共服务设施不配套等一些不尽如人意的地方；二是廉租房住户退出难问题日益凸显,成为困扰政府主管部门的最大难点；三是廉租房建设在管理体制创新等方面需要进一步完善。因此，有必要整合现阶段我国有关廉租房的政策法规，借鉴香港、广州、上海等地推行廉租房的实践经验，使我国内地城市廉租房建设与管理真正走上健康发展轨道。
4.2廉租房财政资金支持不足，建设资金不稳定
目前，我国廉租房资金一直是政府投入，但政府的财政能力极为有限。我国在廉租房支出方面的投入虽逐年增加，但总体支持仍然不够。财政资金支持不足、来源渠道不规范、资金不稳定不仅已成为廉租房建设面临的最突出问题而且还影响了保障性住房资源的积累和住房保障政策的执行。
4.3我国现实国情造成的廉租房设计与规划的问题弊端
我国现行国情决定了我国贫富差距的不断扩大,无力购买住房的低收入弱势群体也不断增加,其生活状况堪忧，满足不了基本住房需求,有些地方甚至出现了由于低收入群体的住房问题无法解决而造成的众多社会不稳定因素。廉租房的兴起是为了满足弱势群体的住房需求，但是在实际的操作过程中却出现了众多事与愿违的结果。
4.4申请程序和资格界定不规范并显得粗糙。
廉租房的申请程序很繁锁,尽管许多政府都表示要尽量减少廉租房的程序方便群众,但是廉租房的房源毕竟有限，外来人员也有申请廉租房的需求，导致当地的政府部门对于接济人员的分配问题就显得比较困难。如果申请程序和资格界定问题解决不好,最后将终会导致徒劳无功。
5解决城市廉租房设计与规划的思路及途径。
针对我们当前国情，廉租房保障制度将面临更大困难，如要建立和完善一个涉及面广、难度大、周期长的系统工程，笔者认为可以从以下几方面着手城市廉租房制度实施中面临的困难。
5.1提高地方政府贯彻力度，提高政府对其工作的重要性认识。
5.1.1制约廉租房建设的瓶颈之一就是地方政府重视不够，力度不强。落实贯彻廉租房政策是一项伟大的事业和宏伟的目标,是实现社会主义和谐社会的又一重大抉择。所以提高政府对于廉租房建设工作的重要性的认识就显得很有必要。
5.1.2不但要在廉租房建设上实行目标责任制，制定严格的、可量化的目标，而且要把目标分派到人，实行责任制管理，更要把廉租房建设工作纳入到政绩考核的内容中来。这样才可以激发相关领导对于廉租房建设的积极性。
5.2多渠道筹措资金，增加廉租房建设资金来源。
可以从以下几个方面来着手：政府制定相关的优惠政策，引导社会资本投向廉租房领域；发行专门用于廉租房等保障性住房建设的可以弥补廉租房建设资金不足的公债；从福利资金中划出一部分用于廉租房等保障性住房建设。
5.3建立完善的廉租房制度法律规范体系。建立强制性的廉租房法律规范体系，这样地方政府在行政时可以做到有法可依。同时，也对在廉租房规划、设计与建设的各个环节进行规范，使各个环节都有法可依。
5.4完善廉租房申请程序和资格界定条款，并严格按着制度执行。
总结：
廉租房建设是关系民生的一项公众事业。要让政策更好的落实到百姓,让居者有其屋。这一问题需要各相关方面给予足够的重视，并作为一项惠民的民生工作来做好。
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廉租房的弊端范文篇8
公共政策是政府机构活动的产物、政府体制的函数，论文是政府进行公共事务管理的主要手段和方式。作为一种对全社会价值作权威性分配的方式，任何社会的经济繁荣、政治发展和社会进步，都离不开一定的合理的公共政策的指导和调控。能否制定出切合实际的政策以及能不能有效地推进和贯彻这些政策，是衡量一个国家政府能力大小强弱的一个主要标准。不过，政策运行并不总是成功的。相反，几乎在政策过程中任何一个环节出现差错都有可能导致政策失效。一旦政策失效，将使作为政府管理活动产出的公共政策未能释放其应有能量，无法解决相关政策问题，实现其保持社会稳定、控制社会秩序、满足社会需要、增进社会福利、引导社会变迁、促进社会发展的政策目标，政策过程中投入的大量人力、物力、财力等资源都将成为沉淀成本，给经济社会带来巨大的浪费。更严重的是，政策失效还往往给社会造成严重破坏，对政府的政绩产生不良影响，进而导致政府权威的流失，危及政府的合法性和政权的巩固，极端者将导致政府的。
自我国实施经济适用房政策以来，虽然它在扩大居民住房消费、完善住房供应结构、平抑住房价格、改善城镇居民住房条件发挥了积极作用，但其凸现的种种弊端越来越为人们诟病。这些弊端使经济适用房的社会保障性没有充分发挥并引起了不公平现象的发生，以致不少人提议取消经济适用房政策。2007年8pj国务院颁布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，该文件第一次将廉租住房明确为住房保障方式的首选，经济适用房则退居第二位。党的十七大报告还第一次提及廉租住房，标志着“廉租住房成为住房保障方式的首选，经济适用房退居第二位”这一政策的转向在十七大报告中得到了权威的确认。对我国经济适用房政策失败进行分析，在理论上可以为未来的经济适用房政策高效运行提供方法论指导，为廉租住房政策执行提供借鉴，在实践上不仅有助于解决中等收入家庭的住房问题，还有助于实现十七大提出的健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难的目标，促进和谐社会的构建。
二、非国经济适用房政策失效的表坝
1．决策火效经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。廉租住房是指政府向城镇最低收入居民家庭提供的基本住房，属于完全的政府保障性质。根据国家有关部委《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，廉租住房的供应对象是住房困难的最低收入家庭，即收入与住房“双困”家庭，具体说就是在民政部门领取“低保”群体中的住房困难户。这造成了在实际生活中，还存在一个既买不起经济适用住房，又不能成廉租住房对象的群体，也就是“夹心层”，⋯致使经济适用房政策虽然有效但没有达到预期要求。
2．政策表面化脱象比比皆是目前，经济适用住房的建设规模远远小于社会需求量。毕业论文从2001年开始，我国的经济适用住房供给持续减少，从投资建设的面积来看，每年经济适用住房新开工面积占住宅新开工面积的比重呈现下降趋势。2000年经济适用住房新开工面积占当年住宅新开工面积比重达到最高值，为21．77％。从2001年开始，这一比重开始出现下降。到了2005年，该比重仅为6．37％。再从投资额的规模来看，国家统计局颁布的“国房景气指数”表明：2006年1月到11月，全国完成房地产开发投资16416亿元，完成商品住宅投资11550亿元，其中经济适用住房投资526亿元。即2006年1月到11月，经济适用住房投资规模占住宅投资比重为4．55％，如果以月平均值换算，2006年的经济适用住房投
资规模占住宅投资比重也不过是4．97％。对绝大部分中低收入家庭来说，经济适用房只是“水中月，镜中花”。
3．政策扩大话化现象明显一些地方政府在执行政策过程中使经济适用房政策的调控对象、范围超越了既定的要求。按《经济适用住房价格管理办法》规定“经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。”但事实上一些经济适用房的面积大、价格高，经济适用房的“不经济”弱化了经济适用房的社会保障作用。此外，许多高收入者，甚至投资或投机购房者购买了经济适用住房，造成了事实上的不公平。
4．政策替换现象严重一些地方政府在实施政策过程中表面上与原政策一致，事实上背离原政策精神的内容。例如，有的城市没有把经济适用房政策作为针对中低收入家庭的特有政策，而是作为一般的优惠政策(如教师和退伍军人)、奖励政策(如高级知识分子)或鼓励政策(如鼓励建房或购房)加以实施。有的城市把经济适用房建在交通不便的偏远地方，使经济适用房并不“经济“。还有的经济适用房质量低劣，不仅无法对中低收入家庭起到保障作用，还可能危及其安全。
5．经济适用房政策监控缺位有的城市甚至没有具体的对购房者资格审查的程序，实际上是放开供应。一些开发商在建设经济适用房过程中通过种种手段谋取了远远超过3％的暴利，极大削弱了经济适用房的社会保障作用。
三、雏国经济适用房政策失效的原因
1．政策问题的特性政策的有效与否，首先是和所要解决的政策问题的类型和性质密切相关的。另外，政策问题所涉及的目标团体人数的多少，也影响着政策的执行效果。经济适用房政策不仅是一项创造性较强的改革政策，而且是一项全面性而非局部性的政策，政策目标宏大，它在执行中要调整的利益关系幅度大，所涉及的机构和人员众多。以上原因加上决策者的有限理性和决策者掌握信息的有限性导致了政策目标不合理和决策失效。
2．政策本身的因素一是政策的具体明确性。在公共管理领域，许多政策不能达到预期效果，执行中困难重重，在很大程度上与政策本身的缺陷有关。一项政策要能够顺利执行，从操作上和技术上来说，它必须具体明确。经济适用房的供应对象是在社会发展领域中处于弱势地位的中低收入家庭，但中低收入只是一个笼统的概念，具体由各地政府制定标准。这导致政策扩大化现象的发生。二是政策资源的充足性。无论政策制定得多么具体明确，如果负责执行政策的机构和人员缺乏必要的、充足的用于政策执行的资源，那么，执行的结果也不能达到预期的政策目标。一般来说，政策资源主要有经费资源、人力资源、信息资源和权威资源。财政问题一直是我国政策执行中遇到的一项常见问题，经济适用房政策也不例外。经济适用房最大的优惠在于免收土地出让金和减免行政性事业收费。按照法律规定，这两项收入归地方政府所有。在中央政府没有为经济适用房提供补贴的情况下，地方政府不愿意把土地用于建造经济适用房便在所难免，从而导致经济适用房政策表面化现象出现。信息资源是政策执行活动的必要条件。政策方案要保证政策执行者有畅通的信息渠道和足够的信息来源，否则，执行者就无法制定出切实可行的行动计划，也无法对政策执行过程实施必要的控制。目前我国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，居民的隐形收入无法统计，信息不对称的存在导致经济适用房的保障对象的审批机制不健全，导致经济适用房政策监控缺位现象的发生。权威是政策执行的根本保证，是政策有效执行的又一项特殊而重要的资源。没有权威就不可能形成人们这种共同的、相互协作的活动，在各行其是的境况下是无法实现政策目标的。当前，我国经济适用房政策扩大化现象明显和替换现象严重，在一定程度上是由于政策权威性不够所致。
3．政策以外的因素一是政策执行人员的素质和工作态度。公共选择理论认为，地方政府也是追求自身利益最大化的“经济人”，政府官员不是简单的政策解释者和执行者，而是在个人利益的驱动下去解释政策和执行计划。通常，经济适用房数量与市场房价呈负相关关系，房价的下降会让地价下降，从而会导致政府的收入减少；另一方面会拖累经济的增长、引起gdp下降，这会使地方官员的政绩考核处于相当不利的局面，以至于部分官员在贯彻实施经济适用房政策时缺乏积极性，使政策表面化的现象频频发生。土地出让金被称作地方“第二财政”，免收土地出让金和减免行政性事业收费的数额对于地方政府而言仍然不是一个小数目，如果严格执行经济适用房政策，把经济适用房建在地价较贵的市区，必将使其自身经济利益受损，所以把经济适用房建在偏远地方的政策替换情况屡见不鲜。另外，由于地方政府官员和开发商也是“经济人”，一些建筑商不仅为了获得经济适用房项目而进行寻租活动，诱发了更多腐败现象的发生，败坏了社会风气，还为了追求利益最大化任意扩大经济适用房面积和销售对象范围，致使很多中低收入家庭买不起经济适用房，而一些买了经济适用房的却不属于中低收入家庭。二是缺乏配套的奖惩机制。那些执行经济适用房住房政策不力的地方政府官员并没有因此受责，坚决执行经济适用房政策的地方政府也没有得到中央政府给予的奖励。
四、改善我国经济适用房政策效果的途径
1.提高政府经济适用房政策决策者的素质决策是政策过程的第一阶段，也是可能发生政策失效的第一环节。决策者的知识水平、道德素质、决策理念和决策能力直接影响决策的质量，关系着政策运行的成功与否。为了尽量减少因决策失误而造成的巨额损失，必须建立科学的选人用人制度，优化决策主体内部结构，包括知识机构、能力结构和职责岗位结构等，加强对相关决策部门经济适用房政策决策人员的职业道德教育和相关业务培训，提高各级决策层的整体素质，不断提高其决策能力和决策水平。
2改变经济适用房补贴方式和严格的控制经济适用房面积，解决城镇居民“夹心层”问题在实际生活中，存在一个既买不起经济适用住房，又不能成廉租住房对象的群体，即“夹心层。我国目前推行的经济适用住房制度，实质上是一种“补砖头的方式。如果我们实行“补人头”的方式，就能够提高“夹心层”的购买力，从而有助于解决“夹心层”问题。另外，政府要根据当地城镇居民收人水平以及土地供应状况，制定科学、合理、符合实际的经济适用房面积和造价控制指标，对开发商建设经济适用房的过程进行全程监控，以免出现因经济适用房面积过大会造成房屋总价过高而导致“夹心层”的出现和开发商谋取暴利现象的发生。
3运用中央财政对地方政府进行补贴现在的经济适用房政策，实际上是国家请客而地方政府买单，因为作为经济适用房的土地是无偿划拨的，医学论文相关费用是由地方政府承担的，所以地方政府建设经济适用房的积极性不是太高。中央政府应该运用中央财政对地方政府进行有效的补贴，达到资源的优化配置，从而让地方政府有能力和热情去贯彻实施经济适用房政策以消除政策表面化现象。
4．在对各级政府和官员的绩效考核中，要把经济使用房政策执行情况纳入其中对没有切实执行经济适用房政策的地方政府官员进行处罚，对坚决执行经济适用房政策者要予以奖励。这样不仅可以利用地方政府和官员的“自利”来达到“利他”的目的，而且也有助于加强经济适用房政策的权威性和消除政策替换现象。
5.完善经济适用房保障对象的进入机制由于我国各地居民收入差异性很大，目前国家还没有一套科学的划分居民收入的可执行的标准。但是，每个城市都可以制定相应的定量指标，并结合相关因素，制定适合当地情况的居民收入划分标准并公布于众，这样就可以在广大群众的监督下把居民收入线逐步划分准确。另外，地方政府要对购买经济适用房的家庭进行有效的审核。地方政府必须专设部门，连同买房人所在的单位或街道，一起充当审核者的角色，政府部门应该在经济适用房买受资格的审核中起主导作用。《上海市城镇廉租住房实施意见》中规定，“经审核符合条件的，区县廉租办将申请家庭的基本情况在申请人户籍所在地进行公告。15日内无人提出异议的，应当给予登记”。在户籍所在地公告可以对住房面积的审核起到监督作用，而收入的审核可能同时需要在单位进行公告。
6.注重政策宣传和说服教育这是中国共产党在长期的革命和建设实践中得出的一条具有中国特色的政策执行的基本经验。由于地方政府、官员和开发商都是“经济人”，经济适用房政策方案并不能自发地被接受，更不会自动地被执行。我们要通过各个方面多种形式的强化政策宣传，形成强大的社会舆论，创造一个极为有利的政策执行氛围和环境。政策总是表现为对一部分人的利益进行分配和调整，表现为对一部分人的行为的指导、制约和改变。经济适用房政策是代表人民群众的根本利益的，但它在一定程度上与地方政府、官员和开发商的利益有冲突。为了保证政策的顺利实施，就要解决他们的思想问题，做深入细致的说服教育工作。
参考文献
[1]周江.关于进一步完善我过住房保障制度的政策建议[j].中国房地信息；2006（8）.
廉租房的弊端范文篇9
关键词廉租住房制度低收入家庭住房保障
一、引言
廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。“廉租住房制度是指政府以补贴方式扶持特定收入家庭的住房租赁消费，提高其居住水平，从而实现住房保障目的的一系列的行为规则。”1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，第一次正式提出建立面向“最低收入家庭”的廉租住房供应体系。1999年，建设部了《城镇廉租住房管理办法》，上海成为首批试点地区之一。2003年，根据试点经验，建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局5部联合《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，明确了资金来源、配租方式、补贴水平等几大主要问题的解决思路。
由于我国各地经济发展的不平衡和长久以来对于住房保障方面的思想误区，东部的廉租住房制度的发展步伐明显快于西部，其中上海作为首批试点城市之一，凭借其强大的经济实力和相对成熟的发展模式，成为了我国廉租住房制度实施的典型。因此上海廉租住房制度的建立与完善不仅对解决上海市低收入家庭的住房困难问题有着重要的意义，而且为全国其他城市的廉租住房建设提供了重要的经验。
二、上海市廉租住房制度的发展历程
(一)上海市廉租住房保障体系的起步
1998年，随着房改的深化，上海开始探索建立市场经济条件下有生命力的、长效的、面向社会最低收入家庭的住房保障制度。市解困办会同有关部门开展了上海市建立低收入家庭住房供应体系的研究，提出了在上海建立廉租房制度的设想。
1999年，根据建设部颁布的《城镇廉租住房管理办法》精神，上海市房地资源局成立了廉租房办公室，开始对全市14个区18万户困难家庭的住房情况进行调查摸底。通过调查持有“帮困卡”者中的住房困难户，了解到人均居住面积在6平方米以下并持有“帮困卡”的有1万余户，人均居住面积在5平方米以下并持有“帮困卡”的有4000户左右。
2000年9月，上海市颁布了《上海市城镇廉租住房试行办法》，同年10月，在闸北区、长宁区先行进行廉租房试点工作。2001年6月，长宁区、闸北区廉租住房试点工作取得了阶段性成果，随后在上海市其他区县进行廉租住房扩大试点。至2001年12月，上海市19个区县全面开展廉租房工作，在全国率先初步建立起廉租住房供给体系，并以此为基础形成社会住房保障体系的最低保障线。
(二)上海市廉租住房保障体系的发展
2002年以来上海市廉租住房政策进行了逐步完善。主要表现在三个方面：一是逐步降低廉租房申请标准，扩大保障范围，从最初人均居住面积5平方米、家庭人均收入低于上海市民政部门规定的城镇家庭到最低生活保障线280元，连续6个月拿“低保”的“双困”家庭标准逐步放宽。二是优先满足特殊困难家庭的实物配租，针对特困劳模、军烈属、一级和特等伤残军人等，在配套商品房中“切”出一块房源，加大对这些为社会作出较大贡献的特殊困难家庭的保障力度。三是改进动迁地区廉租对象的租金配租方式，对即将动迁地区的廉租对象，实行补贴租金积累方式，区廉租办对这部分家庭的补贴租金建立咨金专户，不计利息，待动迁时凭动迁协议一次性支出使用，对非动迁地区的廉租对象，统一确定租金补面积保底标准。
2002年2月。上海市将廉租住房工作列入政府重点实施项目，各区县建立了《2002年市政府廉租住房实施项目月报进度表》按月上报制度，将廉租住房工作进展与相关官员工作考核结合在一起，确保廉租房制度按进度完成任务。
“2005年9月的上海市城镇最低收人家庭住房状况的调查表明最低收人家庭中人均居住面积低于7平方米的有4万户，其中4平方米以下的有2.07万户，分别为上海家庭总户数的1％和0.51％，而住房成套率仅为65.5％，远远低于本市人均居住面积15.5平方米，住房成套率93％的水平。”2007年，上海市房地局、市民政局《关于本市扩大廉租家庭住房受益面试点工作的意见》的通知，提出了做好扩大廉租家庭住房受益面试点工作的九个方面政策意见，包括廉租住房申请家庭的条件、申请和审核程序、公示登记、配租办法和标准、退出机制、违规处理、资金保障等，至此上海市廉租住房体系基本确立。
三、近年上海市廉租住房制度建设取得的成效
上海的廉租住房制度不仅实施得最早，受惠家庭比例也最高，而且按照“政府主导、社会参与、市场运作”的原则，不仅为解决上海市低收入家庭的居住问题发挥了重要作用，同时也为建立和完善全国的廉租住房制度进行了有益探索和经验积累。
(一)廉租住房面积标准符合当地经济发展水平
上海市规定申请家庭的住房面积按照其户口所在地的住房居住面积计算，申请家庭他处有住房的，应合并计算居住面积。申请家庭持有一本《房地产权证》或一本《租用公房凭证》但有两本及以上户口簿的，按申请家庭和其他家庭长期共同居住此处的合计户籍人口数计算人均居住面积。居住不成套住房或公有住房的，按照现居住面积计算。居住成套产权住房的，其建筑面积按换算系数换算成居住面积计算(住房居住面积=住房建筑面积÷换算系数)：作为我国廉租住房政策实施最早最具代表的城市，在制定廉租住房实物配租的面积标准时，上海市参考了《住宅建筑设计标准》规定的中收入家庭的住房标准和上海标准《“八五”期间城镇职工住宅建筑设计标准》规定的低收入家庭的住房标准。我国其他许多城市也按照当地人均住房面积确定了保障标准，但往往不能准确反映实际的居住需求，面积标准不是偏高就是偏低，不适应当地实际的发展情况。上海市的基本住房保障标准以家庭为单位，高于国家建议的低收入家庭住房保障标准，为其他城市根据各自的经济发展水平制定廉租住房面积标准提供了借鉴。
高层建筑可增加建筑面积10％。
(二)廉租住房配租补贴方式有一定创新
近年来，各地都在逐步向“以租金补贴为主，实物配租和租金核减为辅”的中央政策导向过渡。相较其他城市目前仍然以实物配租为主，上海市在配租方式上已经实现以租金补贴为主、实物配租为辅。
上海市政府提供的实物配租主要针对孤老、残疾等特殊家庭。按配租标准与人员结构相当的普通住房，每月仅收取家庭总收入5％的租金。不过，这
些特殊对象也可以放弃实物配租，选择租金配租方式。目前上海市的实物配租主要分布在中心城区。配租面积为人均居住面积7平方米；对原有住房的家庭，按原住房人均居住面积与7平方米的差额面积计算配租面积，并实行面积上不封顶、下要保底的办法，即：每户补差面积超过10平方米的，按实计算配租面积；不足10平方米的，按10平方米计算配租面积。
另一方面，对大部分符合廉租住房申请条件的一般对象实行租金配租，按照区(县)住房保障中心确定的和地段级差给予规定的补贴额度，由其直接到市场租赁住房，并与出租人签署租房合同，区(县)住房保障中心通过银行把补贴款直接支付给出租人。目前，上海市每月每平方米居住面积租金补贴标准：9个中心区和浦东新区62元；闵行、宝山、嘉定3个区50元；其他6个区(县)32元。实行租金配租为主，既有利于充分利用政府有限的资金，减少政府一次性资金投入，可以覆盖更多的“双困”家庭，又有利于廉租家庭根据就业、看病和子女就学等实际情况自行选择租赁房源的地点，最大限度地满足廉租家庭的需要，防止新建的廉租住房区域可能出现的“贫民窟”等一系列社会问题。
(三)补贴方式运作的市场化
政府集中兴建廉租住房有两个主要弊端：一是占用资金量大，而资金缺乏已成为廉租住房制度发展完善的最大制约因素。二是后续管理复杂，物业管理等配套设施缺乏易使廉租房租住居成为城市平民窟。上海市从当前的土地征用与居住现状出发考虑，在市中心集中建设廉租房并不合适，而在偏远区县建设廉租房则会给廉租家庭带来种种生活不便。因此上海市的廉租住房以发放租金补贴由廉租对象直接到市场上去租房为主，辅之以少量的政府出资收购符合廉租住房标准的普通住房及接受社会捐赠和其他渠道筹集的符合廉租住房标准的住房。
(四)廉租住房管理机制相对有效
上海市房地局成立了专门的廉租房办公室，并探索出了一套“政府主导、市场运作、各方参与”的工作机制。市廉租办主管，区县一级政府承担主要任务，同时街道建立廉租住房工作办公室，积极动员居委会廉租工作站、中介公司、物业公司等各方力量，充分发挥社区作用，利用市场手段，积极筹集和落实房源，对全市困难家庭的住房情况进行“家计审查”，使目标定位有客观真实的依据，提高了廉租住房的配租效率。
在操作流程上，上海市努力建立“公开、公平、公正”的运作机制，实现廉租住房工作制度化、规范化、程序化。按照申请、审核、公告、复核、轮候、配租等六个环节，区、县廉租办在街道设点实行一门式受理，一条龙服务，统一受理廉租申请，方便居民。在落实实物配租上，区和街道、镇廉租办分工划块负责落实房源，组织廉租房租赁专场，加快了实物配租工作的进程，确保了相关符合条件登记的廉租对象在3个月内落实配租房源。
四、上海市廉租住房制度实施中存在的问题及原因
上海虽是我国经济最发达的地区之一，但中低收入人群的住房困难问题仍十分突出，亟待解决。上海作为我国最早实施廉租住房制度的城市之一，虽然取得一定成效，但上海廉租住房制度的在实施中还是存在不少问题。
(一)廉租住房制度的覆盖面仍然过窄
虽然上海市不断的放宽廉租住房申请标准，但现行的收入与住房面积的双重核定无法解决覆盖家庭过少的问题。“根据《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008―2012年)》中公布的数据，至2007年底享受廉租住房政策的居民累计约30000户，而上海目前人居7平方米以下住房困难户约有48万户，即所占比例仅为6.2％。”目前，上海本地居民共计约426万户，而享受廉租住房的家庭仅占全市城镇总户数的0.7％，相比发达国家的10％的比例相去甚远。
从收入限定线的指标看，仍然过于严苛。申请家庭自申请之日的上月起连续6个月人均月收入低于800元，将一大部分家庭月收入略高于此申请标准，但却无力购房或租房有困难的城市居民，即所谓“夹心层”居民排斥出廉租房保障范围。同时，上海的廉租住房申请政策规定家庭成员必须具有上海市非农业常住户口且实际居住，并至少有一人取得上海市非农业常住户口3年以上，其他成员户口迁入此住处须满1年以上。这一严格的户籍限制使得大量非沪籍常住人口及非常住户口的流动人员被排斥在外。随着城市建设步伐的加快，毕业大学生、外来务工人员、城乡结合部土地被征后的农民等大量进入城市，数量甚至超过了户籍人口数。而这一庞大的群体由于经济收入低、流动性高等客观因素，在一定年限内难以依靠自身力量解决住房问题，但却又未被列入廉租房保障体系的范围内，而且往往是社会保障制度下的边缘人，于是不可避免的成为了城市中的新住房弱势群体。随着这一群体规模的不断扩大，若不对他们的住房问题给以充分的重视很可能会导致一系列的社会不稳定、不和谐因素产生，制约城市的良性发展。
(二)收入标准划分困难，监督难度大
目前我国各城市包括上海的廉租对象一般为经民政部门认定的低保家庭中的符合廉租房申请标准的住房困难户，而根据国家的文件内容，廉租住房制度不仅应该保障低保家庭中的住房困难户，也应保障那些买不起房又非低保的住房困难户。目前由于我国没有建立起个人信用制度和个人收入申报制度，居民的“隐形”收入没有办法统计，因而划分居民收入线的基础实际上是很薄弱的。虽然上海市正在考虑以家庭年均总收入来划分，但由于不完善的监督机制，目前只能停留在理论阶段。
(三)实物配租比例与租金配租补贴标准偏低
上海市在配租方式上以租金补贴为主，实物配租为辅，虽然符合中央政策导向，但目前上海的这两种主要配租方式比例悬殊，实物配租居民比例偏低，配租方式趋向单一。由上文表4可以看出，截至2008年6月，已落实租金配租家庭数为32659户，占实际已落实家庭数的91.84％，而已落实实物配租家庭数为2903户，只占8.16％，实物配租的覆盖家庭远远低于租金配租的收益家庭数。2004年10月，已落实实物配租家庭数258户，占实际已落实家庭数的2.05％，实物配租发展进程缓慢，究其原因，主要是受到土地资源紧缺和廉租住房建设资金不足的严重制约。
租金补贴在实施过程中存在的最大不足是租金补贴标准严重滞后于市场租金标准，补贴资金难以实现改善居住困难的目的。“同一时期市场的房屋租赁价格几乎是廉租租金补贴标准的2倍甚至超过2倍。从2000年到2007年的8年间，廉租租金补贴标准仅仅微调，而房屋市场租赁价格却上涨了1.5倍。”由于两者差距甚大，只持租金补贴根本无法从市场上租到房屋，据此推断，在已落实租金配租的相当比例的廉租家庭很可能因此并未能真正租到住房。
(四)廉租住房房源严重紧缺
随着上海房地产市场的迅猛发展，土地出让收益水涨船高，房价不断飙升，廉租住房建设资金和房源紧缺矛盾日益突出，直接加大了廉租住房制度的推进难度。首先就目前的房屋供给渠道来说，造成房源缺乏的原因主要有以下几点：一是闲置、可腾退的公房数量有限。在实行住房分配货币化改革前，单位公房几乎都已分配给职工居住。由于存量公房提租步伐缓慢，加之公房按成本价或标准价出售的举措，使得居民不愿腾退公房，即使腾退的少量公房也多是使用年限很长，需要大规模修缮后才可使用的住房。二是政府缺乏兴建、收购廉租房的长效机制。客观来说，在上海住房市场“高房价，高租金”的条件面前，兴建和收购廉租房的一次性资金投入量大，政府的财政负担重，短期内要大量扩容廉租住房具有相当大的困难，需要一个适应社会各收入水平家庭住房承受能力的城市住房构成结构，为廉租房源的具体落实提供基础。三是社会人士捐赠等其他来源极少。其次，中介服务体系落后，政策激励不得力也是影响廉租房供求矛盾加大的重要原因。即使市场中存在着一些比较合适的房源，由于缺乏专业高效的中介机构提供足够的信息，其也不能得到有效的利用。
(五)廉租住房资金来源渠道单一，缺口依然较大
根据《上海市城镇廉租房试行办法》的规定，上海市采取多渠道筹集廉租房资金的方式，主要包括：(1)市和区政府的专项资金；(2)住房公积金的部分增值资金；(3)直管公房出售后的部分净归集资金；(4)接受社会捐赠和通过其他渠道筹集的资金。
但从实际来看，上海市廉租房的资金主要来源于市和区政府的专项资金。由于财政资金的拨付比例并无硬性的指标规定，地方财政能够拨付多大比例的廉租住房专项资金主要取决于地方官员的重视程度和地方财力，这使得廉租房建设资金的供给缺乏长期、稳定的保证。造成财政拨款不足的直接原因就是财政支出重经济建设而轻社会保障，财政资金往往运用于收益更快，能促进地区经济发展的市政建设和经济建设项目。而廉租住房属于社会保障性质的公益项目，对地区经济的发展显性作用较小，因此各城市在安排财政预算支出时，通常将廉租住房建设资金的安排放在次要地位，致使廉租住房资金不能得到保证。
为了解决廉租房资金短缺的局面，包括上海在内的许多城市都试图采取多种渠道来筹集资金，但结果往往是杯水车薪，资金缺口依然巨大，最终依旧依靠单一的财政资金供给。就从不断受到关注的两种筹集渠道来说，一是让各地政府从土地出让净收益中安排一定资金(5％)用于城镇廉租房建设。这种资金量的大小取决于土地净收益的大小，具有很大的弹性，无法保证资金的额度。二是住房公积金的增值收益。上海市提取的住房公积金增值收益的部分逐年增加，但住房公积金增值收益能够安排用于廉租住房建设的部分非常之少，必须扣除完贷款风险准备金和住房公积金管理费用，节余部分方可作为建设廉租住房补充资金。“截至2006年底，上海用于廉租住房建设的公积金增值收益为6049万元，而同期支出的政府财政预算资金为2.47亿元，公积金增值收益在廉租房资金中的比例不足20％。”
(六)廉租住房制度本身法律效力不足
世界主要国家的住房保障法律都通过法律对住房保障制度进行了规定和保护，并明确保障居民的基本居住条件是政府的基本职能。目前我国《住宅法》尚未出台，各地执行的廉租住房政策无法得到法律层面上的支持，基本还是国务院住房与城乡建设部等部委和各省市区政府部门颁布的部门规章和地方政府规章。上海市到目前为止也只颁布了《上海市城镇廉租住房试行办法》，仅属于地方性法规，而且过于简单，没有明确廉租住房制度在资金的筹集使用、建设和监管上的一系列问题。
五、建立和完善我国廉租住房制度的对策建议
有观点认为要完善廉租住房制度就要引入市场化机制，但本文认为在我国目前的住房保障体制下，政府仍应在廉租住房制度实施中发挥主导作用，而在筹集廉租房资金和提供房源上可以积极运用市场化手段。
(一)提高政府对廉租住房制度实施的认识，明确职能定位
提高政府对廉租住房制度的重视度主要做到两点：一是落实目标责任制，将廉租房建设纳入考核体系。通过目标管理的实施，增强部门的责任意识，强化管理措施，部门可以根据全市最低收入家庭的现状和财政可用于安排廉租房的资金，制定切实可行的进度安排和工作措施，将政府工作目标进行量化，层层分解，以确保目标任务的完成。建设廉租住房是民生工程的一部分，随着社会经济的发展进步，政府官员的考核指标不应只以GDP来衡量，要将廉租房建设纳入政府的考核中，上级政府和行业主管部门特别要督促资金和土地供给到位，确保政策执行不走过场。二是各部门要明确职能分工，而政府现阶段的当务之急是认识廉租房制度建设过程中的各种利益关系，协调好民政、财政、公安、城区街道办等相关部门之间的关系，各司其责、互相配合，共同做好廉租房制度建设。
(二)针对低收入家庭制定专门性的住房保障法律，建立和完善我国廉租住房制度法律体系
鉴于我国目前的廉租住房法律还停留规章政策的层面上，当务之急就是要提高廉租住房的立法层次。没有国家层面的立法，就不能对住房保障制度进行整体上的设计，也无法规定适当的法律责任。从上海的廉租住房实施中就可以看出，出台的政策性文件非常笼统，在实施中常出现无法可依，具体细则朝令夕改的问题。因此既要制定出符合我国国情的针对低收入家庭专门性的住房保障法律，各地又要结合本地经济发展的实际，制定出地方性的廉租住房保障法规。以法律规范构筑廉租住房制度的基础，以法律的形式明确住房保障体制的基本目标、各级政府在解决居民住宅问题中的责任，设立专门机构负责住房保障政策的制定和实施。廉租住房的立法应注意与社会保障法律制度相衔接，明确把住房保障资金列入财政预算，特别要注意制定关于住房保障基金的管理规定，完善具有可操作性的有关财政、税收、土地和金融等方面的廉租房制度法规，形成一整套完整的廉租住房制度法律体系。
(三)完善廉租房申请家庭的收入统计与动态监管机制，实施严格的准入退出管理制度
香港的“公屋”制度中，申请人在递交的申请表中必须申报家庭收入及拥有的资产，包括土地、房产、车辆、可转移的汽车牌照和投资类别的资产等，接受严格的财产审核。“如果公屋住户家庭收入及拥有的资产净值均超过规定限额，就必须迁出所住的公屋，公屋住户每两年必须申报家庭居住情况一次，拒绝或忽略提供“居住情况申报表”的，属于违法行为，可被检控，房委会也可以根据规定终止租约并收回公屋。”为保障公屋资源的合理分配，房屋署于2004年成立特遣队，专门负责调查滥用公屋单位的富户。
在廉租住房的配给机制上，合理划分收入线，确定受补贴对象是现行廉租房分配模式下的一个难点。借鉴香港公共住房制度中严格的准入退出管理机制，结合各地的具体情况，街道廉租住房工作办公室及社区工作站要发挥监管优势，对辖区内的低收入家庭住房状况进行调查并建立档案，建立有效的个人财产收入审核体系和严格的资格审查制度，确定给予补贴的优先顺序和补贴档次，从而控制不同保障手段和水平的适用对象与范围。其次要建立完善的个人诚信管理体系。目前，我国的个人诚信数据极端分散，各部门都保有部分的个人信息，相互屏蔽，没有形成完整的个人诚信管理体系。因此要联合金融机构与税务、财政部门共同建立个人信用制度。在个人信用系统中，应该记录廉租房申请人的基本个人信息和家庭情况、个人银行账户和收入来源、个人可支配可用于抵押的资产等。
廉租房监管机构要对租户进行定期复核、回访，对个人及家庭变动情况实行动态监管。所有租户要定期向廉租办申报家庭经济状况，若经济状况改善，已超过租住廉租房资格标准的人群，应在给定期限内退出，让更多的人受益。如发生虚假申报和隐瞒实情，一经查出，廉租办有权立即收回住房，取消其租房资格并追加罚款，直至追究法律责任。所有符合条件的廉租房申请家庭集中由管理部门统一进行摇号配租，摇号前通过媒体公布摇号时间及参加户数和配租户数，摇号活动由电视台直播，接受社会监督。
(四)扩大廉租住房制度的覆盖范围
目前，各地低收入家庭的住房困难问题仍是一个庞大的工程，廉租房保障范围仍然严重偏低。根据上海实施中的经验，扩大廉租房的覆盖面是一项长远性与综合性的工作，只能循序渐进，不能一蹴而就。根据保障家庭住房和收入的不同情况，按照分层次推进的原则，建立多渠道的住房保障体系。第一层次对最低收入的特定家庭扩大廉租房的实物配租；第二层次针对“夹心层”群体启动“住房帮困”，给予补贴，通过动拆迁和成套改造等多种方式改善困难家庭的住房条件；第三层次放松户籍限制，将流动人口纳入廉租住房申请体系。根据收入水平实施“逆向递减”的补贴办法――收入稍高者少补，收入较低者多补。
(五)确定合理的租金补贴标准，完善廉租房租金补贴方式
确定合理的租金补贴标准，可以借鉴美国的“住房券”租金补贴政策，即政府发给低收入者用于领取住房补贴的凭证。持券人可以根据自己的职业特点，自由选择居住地，只需缴纳不超过自己收入30％的房租，不足部分由政府负责支付。“住房券”政策的启示是租金补贴标准的制定既要适应政府在廉租住房建设管理上所能承受的最大资金限度，又要适应最低收入家庭在住房支出上的承受能力，使其能够运用补贴来租房。
上海同样是通过市场方式来解决廉租房的房源问题，可以根据申请者家庭收入和居住情况发放一定金额的优惠券，明确规定优惠券只能用于支付租金，不得私下转让出售。优惠券的发放额度参照不同城区平均租金，高出部分自己承担。同样申请者如租赁质量较低的住房，就可以减少自己的租金支出。针对部分廉租家庭有自己独立的住房，但是几代人同堂，人均住房面积不足的现状，可以通过差额补贴的方式，即以定额的人均使用面积为标准，其不足部分按每平方米给予一定的租金补贴，补贴标准参照市场价格。这部分家庭可以用补贴直接另外租房提高个人住房面积，也可将原住房出租后再用获取的租金及补贴资金租房改善居住条件。因此廉租房租金补贴标准要与市场标准相适应，根据市场租金的变化及时作出调整。租金调整的幅度和次数要与当地居民的收入水平相适应，使租金支出在最低收入家庭支出中占有合理的比重，不致因租金调整影响居民家庭生活。
(六)拓宽房屋供给渠道，增加房源供应，提高廉租房实物配租比例
上海的实物配租比例非常低，其中一个制约因素就是房源的严重缺乏。由于上海的人地矛盾非常突出，土地资源非常紧缺，廉租住房的建设应科学规划合理布局。在中心城区小规模分散布局，提倡混居，郊区则采取在新建的商品住房项目中配建一定比例的廉租住房，单独进行管理的方式。既避免资源闲置浪费，又要避免出现城市“贫民窟”问题。同时，廉租房的面积与套型结构也要进行充分的论证，以小户型为主，重在实用性，做到和谐宜局。政府可以建立一个网上廉租房租赁平台，实现廉租房网上信息共享。
任何国家与地区，政府收购市场上的空置商品房和新建廉租房都是廉租房主要的两大来源。政府出资新建廉租房往往碰到资金紧缺的问题，可以运用市场化手段，借鉴香港政府的土地支持政策。在私人卖地的交易中，政府要尽可能从中获得最大化收入，为新建廉租住房提供资金支持并且免费划拨土地，但是要避开在城市中心地段上兴建公屋，避免公共房屋用地和私人土地用途之间的冲突。同时提供资金、税收上的扶植来降低开发商的开发成本。在廉租房建设完毕后，由政府保证这些房屋的出租，并对租金的正常支付进行担保。在运营期结束以后，再由政府以一定的价格购买这部分廉租房。这样既解决了相当一部分低收入者的住房需求问题，同时在一定的期限以后政府拥有了这部分房产的产权，储备了更多的廉租房房源。
加大对市场空置商品房的收购力度，拓宽房屋供给渠道。一是差价换房换取已出售的公房。经过20世纪90年代的公房出售，上海市许多家庭以优惠的政策购买了公房。其中一部分家庭出于经济考虑，无力改善住房条件，这些房屋有许多处于主城区，地段较好，但面积较小，房屋设施条件相对较差。政府利用差价调房既实现了这部分家庭改善住房的愿望，又以较低的成本筹集了一部分原有公房成为廉租用房，增加了廉租房的供给，也有利于房屋资源的重复利用。二是改造旧住房成为廉租用房。在地段环境较好、条件相对成熟的旧住房集中小区，政府授权专业公司进行改造。先由政府部门提供配套商品房，与居民居住的不成套旧住房实施易地置换动迁。然后对置换出来的旧住房，也可以考虑借鉴新加坡“组屋翻新”的做法，进行改造，结合加层、扩建一起进行，改建成配套设施完善、环境整洁的廉租住房小区，从而有效拓宽房屋供给渠道。
(七)通过税收筹集廉租房资金，实现政府引导下的多元化融资，拓宽资金来源渠道
发达国家(地区)的公共住房政策中，财政和金融机构都是实现住房保障的强有力的资金支撑。我国廉租房的资金现状是单一的财政支持，负担极重，其他的资金筹集渠道则是形式重于内容，融资体系发展滞后。要改变资金来源渠道的单一的状况，就要建立政府引导下的多元化融资体系，运用创造金融工具为政府从资本市场筹措资金投资公共住房建设。
廉租房的弊端范文1篇10
摘要：公共租赁住房是保障性住房中的新成员，它对于解决中低收入家庭住房难的问题具有十分重要的意义。但是由于我国没有统一的保障性住房立法，导致我国公租房保障对象狭窄、没有完善的准入退出机制以及缺乏司法救济制度等问题突出。为此，我们应制定统一的保障性住房立法并扩大公租房的保障对象、完善其准入退出制度并规定申请人复议、诉讼等权利方面的救济途经。
随着城市化进程的快速发展，出现了越来越多的外来务工人员和各类流动性人才，这些社会“夹心层”既不能享受廉租房保障，也没有能力购买经济适用房，因此这类人的住房保障问题成为了政府保障性住房体系中的新问题，为了促进社会和谐发展和维护社会稳定，2010年6月，住房和城乡建设部等七部委颁布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（以下简称《指导意见》，提出了发展公共租赁住房制度的基本思路、原则和措施，各个地方也陆续制定本地的相关管理办法，大力发展公共租赁住房。但是作为“十二五”时期我国住房保障制度发展的主要内容，仅仅靠政策是很难健康发展的，为此，我们必须要解决公共租赁住房相关法律问题，完善法律制度才能更好的解决中低收入家庭的住房问题。
一、公共租赁住房的概念及其特征。
（一）公共租赁住房的概念。
关于公告租赁住房我国目前还没有统一的概念。也没有统一的立法对其进行界定。一般而言，公告租赁住房有广义和狭义之分。从广义上来看，凡是政府通过租赁的方式提供给特定人群的保障性住房都是公共租赁住房。这样公共租赁住房就包括廉租房和其他保障性租赁住房。而狭义上的公共租赁住房则专指廉租房以外的面向城市中等偏下收入住房困难家庭的保障性住房。从我国目前的有关政策文件来看，公共租赁住房主要是指狭义上的。如《指导意见》
规定，“已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。”可见，公共租赁住房是与廉租房并列的一类保障性住房。《山西省公共租赁住房管理暂行办法》（以下简称《办法》）规定，公共租赁住房是指政府提供优惠政策，按照合理标准筹集，限定套型面积和出租价格，面向城市中等偏下收入住房困难家庭以及新就业职工、外来务工人员出租的住房。《办法》第十九条规定，已享受廉租住房实物配租、已享受福利分配住房尚未退出或已购买经济适用住房的家庭，不得再申请公共租赁住房。由此可见，该《办法》所指的公共租赁住房也是狭义上的。
因此，公共租赁住房（以下简称公租房）是指由政府出资或提供优惠政策将其持有的房屋以低于市场价的方式租给特定人群的廉租房以外的一种保障性住房。其目的主要是为了解决城市中等偏下收入住房困难家庭的住房问题。公共租赁住房的产权不归个人所有，而是归政府或公共机构所有。其目的主要是解决城市中等偏下收入住房困难家庭以及新就业人员等社会“夹心层”群体的住房问题。
（二）公共租赁住房的特征。
公共租赁住房与其他保障性住房相比，主要有以下几个特征：第一，产权的公有性。公租房是由政府直接出资建设或政府主导下的公共机构提供的保障性住房；第二是保障对象的差异性。其保障对象不仅包括城市中等偏下收入家庭，还包括新就业职工和外来务工人员，这体现了我国公租房保障对象覆盖的多层次性；三是非营利性，公租房是为了维护社会稳定和解决夹心层的住房保障而推出的，所以它具有社会福利性质，是一种准公共产品，不已营利为目的；四是租金的优惠性，公共租赁住房的福利性也决定了其租金低于一般房屋租赁市场价，同时由于其保障对象不同于廉租房保障的低收入家庭，所以其租金一般高于廉租房；五是退出机制的灵活性，公租房一般实行定期复核制度。当中低收入家庭收入水平发生变化经复核不符合条件的，应当退出。如果是货币补贴的，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作，有效的保障了住房资源的合理循环使用。
二、我国公共租赁住房制度中存在的法律问题。
（一）缺乏统一的立法保障。
健全的法律制度是任何一项社会保障制度得以贯彻实施的基础，只有统一的立法才能保障各项政策的具体实施。
作为我国住房保障体系中的新内容，公租房的建设还处于起步发展阶段，目前主要是中央的《指导意见》以及各地关于公租房的管理办法在进行规制。但是，这些没有强制约束力的政策指导以及效力低下的地方政府规章对于保障公租房制度的发展非常不利。由于缺乏统一的立法保障，各地对于公租房的保障对象、建设标准、资金保障以及运作机制等内容方面没有统一的认识，各地规定差别太大，政策随意性比较强。同时行政手段的保障带来了很多的弊端，如资金难以保障、房源供给不足以及缺乏专门的管理机构和监管缺失等。显然，建立统一的公租房立法是这一制度得以良好运行的关键所在。
（二）公租房保障对象的局限性。
目前公租房保障的对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。虽然《指导意见》和各地实施办法大都提到有条件的可以扩大到新就业人员以及外来务工人员，但对于新就业人员以及外来务工人员大都要求有稳定职业并在城市居住一定年限。如广州、深圳等地的公租房覆盖人群也是针对城镇户籍人口，而最需要住房保障的流动人口还被排除在保障之外。可见，我国目前公租房的保障对象还很狭窄，真正需要保障的“夹心层”仍得不到有效的住房保障。尤其是外来务工人员中的农民工，他们通常流动性大，工作场所和时间不确定，但他们却是城市建设和发展的主力军，其实这些特定人群更需要住房保障。因此，为真正实现公租房对“夹心层”住房保障的目的，做到“应保尽保”，需要扩大公租房的供应对象。
（三）公租房准入与退出机制不健全。
合理的准入与退出机制是公租房制度有效实施的关键环节。我国目前主要采取以家庭收入为主的核定办法来确定公租房的保障对象。但我国由于缺乏健全的居民个人收入信息管理制度，导致实践中往往无法准确统计个人的隐形收入，从而影响了个人收入的审查，使得不应纳入公租房供应对象的人通过虚报瞒报个人收入等非法手段骗取了公租房，或者一些收入变化了不再符合条件的人长期租赁公租房，造成公租房推出机制严重滞后，“退出难”、“只进不出”、“福利固定化”现象严重。［1］同时，我国个人信用制度和个人收入监管制度的缺失也极易影响审核的准确性。审核部门主要是对居民提供的个人收入证明等材料进行形式上的审查，缺少实质性的审查也是导致审核失真的主要原因。
（四）公租房纠纷解决机制不完善。
法谚说：“无救济则无权利”。任何权利如果没有有效的救济途径终将成为一纸空文。我国现行的公租房制度的纠纷解决机制就很不完善。我国公租房实行的是申请审核制度，申请人能否获得公租房以及合同期满后能否续期完全取决于主管部门的审核，加之我国审核制度的不完善，导致公租房主管部门审核失真、滥用权力损害真正需要保障的人群的事件时有发生。那么，如果申请人对主管部门审核结果有异议或者认为其权利受到侵犯的如何救济？对此，我国公租房相关的政策制度都没有明确的规定。申请人复议的权利和诉讼的权利并没有被法律明确的规定，难以保障住房困难户的住房权益，无法防止行政机关的权利滥用。［2］此外，公租房是准公共产品，那么由于公租房的申请核准以及租赁合同发生纠纷以后，有关当事人应该提起何种诉讼，是民事诉讼还是行政诉讼法律没有明确规定，这会直接影响到司法审判的进行。
三、解决我国公共租赁住房法律问题的对策。
（一）建立统一的公租房法律保障体系。
首先，应将公民住房权写入宪法。许多国家的宪法都规定住房权是公民的一项基本人权。
我国应在宪法中规定国家保障公民的住房权，提高社会对公民住房权的认识，为保障性住房立法提供宪法依据。其次，应加快我国《住房保障法》的制定与实施。这一基本法律的出台将改变我国保障性住房领域统一立法缺失的状况，使得公租房制度的实施也将有法可依，解决目前依靠政策实施带来的诸多问题。为此，建议在这一立法中对公租房制度进行专门规定，更好的保障城市“夹心层”的住房需求。而且住房保障法还应对政府的义务与法律责任作出明确的规定，减少权力寻租、玩忽职守等行为的发生。最后，在公租房法律制度中应对其保障对象、保障标准、管理机构、资金来源、申请审核程序等基本内容作出明确规定。这样，各地的公租房管理办法才有统一的上位法可依，公租房制度的价值才能得以真正实现。
（二）进一步扩大公租房制度的保障对象。
公租房的主要功能是解决城市“夹心层”住房问题的，因此其保障对象就应该是那些真正需要保障的人群。许多国家都将公租房制度作为最低收入者的“托底性”保障。我国目前很多地方规定是将户籍与收入标准作为申请中的主要条件的，这样很多刚毕业的大学生和农民工是被排除在外的。所以我们首先要打破公租房申请条件和户籍捆绑的做法，在保障对象上扩大到新就业人员以及外来农民工。这方面，我国四川重庆的做法很值得借鉴，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员，进城务工及外地来渝工作的无住房人员，均可申请公共租赁住房。其次，要使公租房、廉租房、经济适用房等保障性住房合理界定其供应对象并合理衔接。如根据各阶层消费水平的不同，提供不同档次的住房标准，如住房户型面积的梯度结构、住房需求时间的梯度变化等。［3］。
（三）建立合理的公租房准入与退出机制。
首先，应该建立个人信用制度与个人收入申报制度。这一制度是保障公租房制度公平实施和有效减少寻租行为的根本措施。个人信用制度的重点是建立权威和准确的个人信息管理系统，可以通过建立起居民信息档案系统，动态管理家庭收入档案。［4］同时还应完善审查机制，如前所述为了保证审查的准确性，应该建立由税务、工商部门以及银行等多家单位组成的联合审查机制重点审查申请者的隐形收入，房管部门则应对申请者资格进行实质性审查，有效保障真正符合条件的中低收入家庭获得公租房。
其次，应该明确申请者提供虚假证明资料的责任，并规定亲属和社会关系人员故意作假的承担连带责任。［5］只有加大对弄虚作假者的惩罚力度，提高违法成本，才能达到威慑作用。对此，有些地方的做法值得借鉴参考。如《山西省公共租赁住房管理暂行办法》第三十一条规定：“申请人或共同申请人隐瞒申报户籍、虚报收入、资产及住房等情况或者伪造有关证明材料骗租公共租赁住房的，经调查核实后，取消其申请资格，5年内不允许其申请住房保障。出具虚假证明的单位，追究相关责任人的责任。”
最后，应建立强制退出机制。如果出现收入变化等情况导致不符合条件仍拒不退出的，可以采取由主管部门申请法院强制执行、处以罚款或者冻结资金等多种方式，情节严重的还应追究其刑事责任。
（四）完善公租房纠纷司法救济途径。
如前所述，承租人权利受到侵害时能否获得有效的司法救济直接影响其合法权益能否得到有效保障。为此，公租房相关立法应该规定，申请人如果对主管部门的申请审核、退出认定以及处罚等有异议的，可以提起行政复议。因为公租房管理部门是典型的行政机关，其作出的审核等行为是具体行政行为，而根据我国《行政复议法》的规定，行政机关的具体行政行为侵犯行政相对人合法权益的，当事人可以提起行政复议。关于诉讼的类型，笔者认为，应该区分不同情况分别进行规定。如果是申请审核、退出认定等方面的纠纷，如前所述，显然应该提起行政诉讼。但如果是因为租赁合同方面的争议，应该提起民事诉讼。因为租赁合同属于民事合同，政府是以公租房的所有权人的身份签订合同的，而不是行政主管机关的身份。
参考文献：
［1］刘菲。我国公共租赁住房保障问题及对策研究［D］。重庆大学，2011.
［2］刘洁，李佰航。论我国公租房的制度构建与法律保障［J］。法制与社会，2011（6）:170.
［3］刘丽荣。保障性住房的合理供给与梯度消费模型的构建［J］。建筑经济，2008（10）:42.
廉租房的弊端范文篇11
一、公共租赁住房——我国保障性住房建设的政策选择
2007年8月7日，中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称住建部）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。自此，公共租赁住房”开始逐步成为我国推进保障性住房建设的主导性政策选择。尤其是2010年6月8日住建部等七部委联合印发的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（以下简称《指导意见》），更是推动了公共租赁住房在全国范围的快速发展。
（一）公共租赁住房的含义
解析公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房，目前尚无一个内涵统一的明确界定。分析《指导意见》中对于发展公共租赁住房的要求，比较各地方公共租赁住房管理办法中对于公共租赁住房的规定，公共租赁住房呈现如下特征：
第一，保障性。住房权是得到《世界人权宣言》、《经济、社会和文化权利国际公约》、《消除一切形式种族歧视公约》等国际公约一致确认的一项基本人权。《指导意见》也明确指出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。由此可见，发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。
第二，政策支持性。公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的，而是由国家推动出现的，是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别，因此公共租赁住房的发展，尤其是发展初期，只有在国家特殊政策的支持下，才能步入正常的发展轨道。同时，基于公共租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。对此，《指导意见》专设政策支持”部分，从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。
第三，租赁性。这是公共租赁住房的核心特征，也是公共租赁住房与经济适用房的最大区别。经济适用房是为目标群体提供的低于市场价格的产权住房，而公共租赁住房则是向目标群体提供适当的租赁住房来保障其住有所居。
第四，专业性。这是公共租赁住房与个人出租住房最大的区别。传统的个人出租住房的首要功能是产权者自住，而公共租赁住房不论是通过新建、改建、收购，还是通过在市场上长期租赁住房等方式筹集的房源，都不是为了自住，而是专业用于出租的。
第五，供应群体广泛性。在我国原有的保障性住房中，廉租住房的供应对象是最低收入群体，经济适用房的供应对象是中等收入群体。而《指导意见》规定：公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。部分地方规定的公共租赁住房供应群体则更加广泛，如上海将公共租赁住房供应对象由户籍人口扩大为常住人口，并且不设收入限制。综上所述，我们可以将公共租赁住房界定为，由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专业面向广泛目标群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。
（二）公共租赁住房作为我国保障性住房政策选择的比较优势
国家之所以将发展公共租赁住房建设作为解决当前住房困难问题的政策选择，是因为公共租赁住房相较个人购买、廉租住房、经济适用房和个人出租等方式所具有的比较优势：
1.公共租赁住房有利于引导国民先租后买”，合理住房消费。实现住有所居”的目标，通常有两种方式：一种是购买住房，另一种是租赁住房。据了解，在发达国家，首次购房人的年龄比我国要大很多，年轻人长期租房是一种普遍状态。在日本、德国，首次购房人平均年龄为42岁，法国为37岁，美国也在30岁以上，英国在2008-2009年间近32%的家庭靠租房解决居住问题，而在我国现阶段，国民太过关注购房，而租房则处于相对被忽视的境地。鉴于此，国家应在正确引导国民的住房消费理念方面有所作为，即住房应从租到买、由小及大”[1]。公共租赁住房为居民提供可租赁适当房源，这不仅可以引导鼓励居民租房，减轻中低收入群体购买住房的经济压力，而且可以减少被买房”群体的数量，对抑制过高房价起到积极作用。
2.公共租赁住房有助于克服廉租住房和经济适用房的弊端。首先，公共租赁住房扩大了保障范围，有利于解决夹心层”住房问题。因为廉租住房只面向最低收入群体，经济适用房尽管保障对象是中等收入群体，但其价格仍然偏高，甚至部分地区的经济适用房和商品房价格相差无几。由于廉租住房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接，形成两个数量庞大的夹心层”，即收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的人群。而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租，在保障范围上实现了与商品房的对接。其次，经济适用房是产权房，存在套利空间，且通过行政手段进行分配，极易诱发权力寻租现象的发生，而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租住房，不存在引发上述弊端的空间或土壤。
3.公共租赁住房有益于弥补个人出租住房的不足。在我国，个人出租住房主要存在以下不足：一是数量少，尤其是在大城市可供出租的房屋数量远远不能满足需求；二是我国城市人口膨胀，住房资源紧缺，加之各城市纷纷出台限购令”，致使私人出租住房难以成为租赁住房的主体，发展空间较小；三是因可供出租的房屋远远不能满足需求直接导致了过高的租金和群租”现象；四是房屋租赁专业经营机构少，出租房屋都是私人闲置房屋，出租并非首要目的，稳定性差，租赁房的居住功能存在缺陷，难以达到产权房的居家效果。与此不同，公共租赁住房则解决了个人出租住房数量短缺、运营不规范等问题，为中低收入无房群体提供数量充足、租期稳定、价格合理的住房。
二、我国公共租赁住房政策在实际运行中面临的困境
公共租赁住房建设作为我国政府解决中低收入群体住房困难的优先政策选择，在全国上下正在加紧推进实施，形势喜人，但是这一政策实施中存在的诸多隐忧更应引起我们的高度重视。
（一）资金来源问题
资金来源是我国发展公共租赁住房面临的首要问题。2010年底住建部发出的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确提出，2011年计划建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。这相比2010年的580万套，增长72.4%，其面积大体相当于2010年全年商品房的供应量，创历年之最，共需投资约1.4万亿元，将达全国房地产投资规模的20%[2]。尽管这1000万套保障类住房有棚户区改造住房、经济适用房等多个部分构成，但据测算，仅廉租住房和公共租赁住房投资就达约5000亿元[3]，加之其资金占用周期长和投资回报率低等，资金压力之大是可想而知的。
对于资金来源，《指导意见》规定，发展公共租赁住房应坚持政府组织、社会参与的原则，各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。《指导意见》在政策支持”部分规定：市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。同时，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道，政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。由此可见，我国廉租住房和公共租赁住房建设的资金将主要来自国家财政划拨、地方财政支出、住房公积金、银行支持和社会融资。
在国家财政划拨方面，2011年政府工作报告提出：住房保障方面，中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元[4]，根据住建部关于保障性住房建设资金分配方案，这部分国家投资将主要投入廉租住房和公共租赁住房建设。
对于地方财政支出，国家要求地方政府将保障性安居工程建设资金纳入本级财政预算，在财政预算中列支。由于地方财政主要来自土地出让金，因此国家要求地方政府必须将土地出让净收益的不低于10%投入保障性住房建设。2010年全国土地出让收益累计达2.7万亿元。如果按其中30%－40%为净收益计算，保守估计约近1万亿元，也就是说，有1000亿元土地出让净收益可以投入保障房建设[5]。
对于住房公积金，2007年国务院第24号文件明确要求，各地公积金增值收益扣除风险准备金等费用外，要全部用于廉租住房建设。2010年全国公积金增值净收益，用于廉租住房建设的有50多亿，预计今年会有进一步提升[3]。另外，2009年10月住建部等七部委《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，随后确定北京、天津、重庆、唐山等28个城市为试点城市[6]。这方面资金去年有400多亿，预计今年和去年相似[3]。但是，因公积金属于缴存职工个人所有，所以必须优先保障缴存职工的权益，加之社会对于公积金参与公共租赁住房建设的颇多疑虑，公积金再加强支持力度的空间有限。
在银行贷款方面，由于保障房建设资金回收周期长，利润空间小，并且存在一定的资金偿还风险，所以银行对此热情不高，发放贷款基本上是政策原因。目前住建部正在研究制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策，拟通过政府补助、注入资本金或者贴息，然后再通过商业银行贷款，提高融资能力[3]。
就社会融资而言，国家一直鼓励社会资金参与保障房建设，尤其是鼓励参与公共租赁住房建设。无论是《指导意见》，还是国家其他有关保障性住房的文件和地方公共租赁住房管理文件，都有吸引社会资金投入的相关规定。但因公共租赁住房投资回报率低等原因，所以目前各类资金对公共租赁住房建设大都处于观望状态，参与投资的基本上都是有国资背景的投资集团。
综上所述，我们不难发现公共租赁住房建设资金面临的困难和问题：一是资金缺口巨大，政府财政负担沉重。2011年廉租住房和公共租赁住房建设所需资金巨大，除国家财政划拨、土地出让金和住房公积金这三种确定来源外，还有约2500亿的资金缺口。如果银行贷款和社会融资积极性仍旧不高，大部分资金将只能由地方政府负担，可能会造成部分地方财政不堪重负，以致不能完成公共租赁住房的建设任务，或者造成财政过分倾斜于公共租赁住房建设，影响政府履行其他职能的后果。二是政府资金利用效率低下。在目前的公共租赁住房政策环境下，政府资金投入主导公共租赁住房建设，不动产建设资金投入巨大、周转率低，可能影响国家其他职能的资金投入，不利于国家经济社会的全面协调发展。三是公共租赁住房建设缺乏长期稳定的资金来源。1000万套保障性住房仅是我国保障性住房发展的一个开端，还远不能满足需求。为此，我国将在十二五”期间新建保障性住房3600万套，以公共租赁住房和廉租住房为主[7]。因此，以提供租赁住房方式解决中低收入群体住房困难问题不是一种临时性对策，而是一种持续性的政策安排，公共租赁住房的建设、维护、退出等都将是一个长期持续的过程，需要长期稳定的资金来源。而我国现有的公共租赁住房建设的资金来源，无论是国家政策性划拨，还是国家政策性贷款，受政策不稳定性的影响是严重的，缺乏公共租赁住房建设运营稳定资金来源的保障制度。
（二）土地供应问题
首先，现行政策难以保证公共租赁住房建设用地的足量供应。《指导意见》规定，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。2010年3月国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，规定保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%[8]。但是，我国住房建设用地资源紧张，保障性住房建设用地过多会对商品房建设用地形成挤出”效应，危害地方土地财政”，在利益博弈下，难以保证地方政府对以上公共租赁住房土地供应政策的实施力度。其次，现行政策难以保证所供土地符合公共租赁住房用地的质量要求。《指导意见》规定，新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。要科学规划，合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设。在外来务工人员集中的开发区和工业园区，市、县人民政府应当按照集约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。但是，这些规定只具有指导意义。在实际操作中，地方政府在土地财政”的诱导下或是由于信息不充分、不真实等原因，常常造成公共租赁住房选址偏远、布局不合理，不仅加重城市交通与环保压力，而且增加承租者工作和生活的交通成本，最后甚至被弃租”。
再次，现行政策不利于降低公共租赁住房建设成本。《指导意见》规定，面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。可以预见，公共租赁住房是我国今后住房保障体系中的一个重要组成部分，提供政策支持、力所能及降低建设成本是各级政府的责任。但是按照当前政策，公共租赁住房建设用地采用划拨和有偿使用相结合的方式，自然提高了公共租赁住房建设的成本，这部分成本不仅会以租金形式加重承租者负担，而且由于面向经济适用住房以外群体的公共租赁住房建设土地成本仍然很高，降低了公共租赁住房的利润，不利于社会投资公共租赁住房建设。
最后，土地分类供应政策在实践中难以有效付诸实施。按照规定，公共租赁住房用地要按供应对象类别实行无偿划拨或有偿使用。但在实践中，公共租赁住房的供应对象是中等以下收入无房群体，在设计规划时很难确定将来的承租对象类别。如果建设规划时首先确定各种群体承租比例，在配租时对承租群体分类控制，会大大增加操作难度，造成不必要的成本浪费。
（三）建设运营问题
对于公共租赁住房的建设运营，《指导意见》规定，充分调动各类企业和其他机构投资经营公共租赁住房的积极性。这表明公共租赁住房可以由政府建设经营、也可以由其他机构建设经营。目前我国各地方对公共租赁住房的建设运营规定差异较大，一些地方规定由企业建设经营公共租赁住房，如天津、上海，还有一些地方规定只由政府建设经营公共租赁住房，如北京、重庆，不一而终。对此，笔者认为公共租赁住房由政府建设运营弊端甚多：
首先，容易受到政府低效的影响。房屋的建设和管理属于经济活动，需要高效的市场化建设运营管理模式。我国政府机构庞大，行政部门重叠，行政程序复杂，在计划经济体制下形成的命令式的管理模式依然存在，国家行政投入和产出的比例严重失调，在这种情况下由住房保障部门或政府另外组建机构进行公共租赁住房建设，进行公共租赁住房的日常运营工作，如公共租赁住房的租金收取、房屋维护、住房安全检查、对物业服务公司工作进行指导监督等，会造成公共租赁住房建设运营效率不高、服务水平低下、甚至导致公共租赁住房最后沦为贫民窟。
其次，容易受到政府信息不对称的影响。市场供求关系和价格机制可以促使市场双方信息对称，最后为买方提供符合需求的商品。而国家建设运营公共租赁住房是出于政治原因，不以营利为目的，不受到市场供求关系的调控，《指导意见》和各地具体实施意见中虽然有关于公共租赁住房的选址、设计、装修、物业服务等方面相关规定，但这只是一种指导性的规定，在实践中容易因政府信息不周全、不真实，或是忽视群众意见导致公共租赁住房建设和运营不符合需求，甚至被弃租”。
最后，容易为权力寻租提供条件。由于公共工程中政府既作为公共利益的代表，充当裁判者，又直接参与经济活动，所以公共工程中一直都存在严重的权力寻租现象。公共租赁住房建设耗资巨大，由政府建设运营公共租赁住房，其招标投标、政府采购等环节都可能为权力寻租创造空间，滋生腐败，造成公共租赁住房质量低下、成本过高、重复建设、国家资金大量流失等严重问题。
（四）租金标准问题
《指导意见》规定，公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。目前有少部分地区采用公共租赁住房以市场价格出租，对承租对象发放租房补贴的形式，如天津、厦门，大部分地区的具体实施意见都规定公共租赁住房以低于”市场价格配租，以此体现公共租赁住房的保障作用。如上海规定：按略低于市场租金水平，确定公共租赁住房的租赁价格，具体由各运营机构按规定制定，报住房所在地的区（县）物价部门和房管部门备案；2010年7月北京首次公布公租房项目的成本租金比市场租金低12%-35%；重庆公租房租金只有市场价的60%。但是，这种明显低于市场水平的租金标准也会带来相应的问题或后果：
首先，低于市场价格的租金标准尤其不利于社会资金投入公共租赁住房建设。社会资金参与公租房建设运营的方式可以有两种：政府主导投资建设的公共租赁住房进行社会融资和社会资金单独投资设立公共租赁住房企业。不论哪种形式，社会资金最看重的是稳定高额的回报，但目前政府严格限制公共租赁住房的租金，公共租赁住房的租金采取低于市场价格的方式，租金回报率只有3%不到[9]，难以吸引社会投资。
其次，低于市场价格的租金标准不利于建立合理的住房租赁体系。从世界范围来看，个人租赁住房在各国都占有重要比例，甚至很多国家只有个人租赁住房。从中国具体国情分析，个人租赁住房由于数量多、供应弹性强等特点不会被公共租赁住房取代，在住房租赁市场中还会占有重要比例。中国合理的住房租赁市场应该由专业的公共租赁住房和大量个人租赁住房共同组成，但目前我国提供的公共租赁住房租金低于市场定价，过度冲击个人租赁住房市场。根据竞争原理，私人住房租金会相应下调，过低的利润导致越来越少的人出租房屋，国家就需要建设更多的公共租赁住房，不利于建立合理的租赁房屋体系。
最后，目前的租金分类标准不能合理保障不同收入人群。根据《指导意见》，我国公共租赁住房的租金实际上分为两个层次，即规定符合廉租住房保障条件的家庭可以申请廉租住房租赁补贴，其他群体都要支付全额租金。公共租赁住房面对中等以下收入群体，但这部分群体的支付能力也有很大差距，国家在租金水平上只划分为两个层次不能满足群众需求，还会造成国家资金的浪费。
（五）执行监督问题
目前国家是以行政控制方式执行和监督公共租赁住房建设。《指导意见》规定，发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。各级住房城乡建设（住房保障）部门负责公共租赁住房的行政管理工作，发展改革、监察、财政、国土资源、规划等有关部门按照各自职责负责相关工作。2011年2月住建部陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务，并给地方政府下达死命令”：所有分配完成的目标任务，必须在今年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。住建部部长姜伟新讲话称，保障性住房的任务不仅是一项经济任务，更是一项政治任务”[10]。但是，这种将建设公共租赁住房作为政治任务、以行政控制方式执行监督的体制存在有以下弊端：
首先，行政控制执行方式的效果难以保证。由于建设公共租赁住房会造成地方政府巨大的财政压力，还会占用商品房用地损害当地政府的土地财政”，地方政府建设公共租赁住房只是为了完成行政任务，所以难免会缺乏动力。同时，与地方政府签订责任书”并不是今年的新创举，住建部曾与2010年5月与各地方政府签订当年住房保障工作目标责任书，要求确保完成当年工作任务，但最终该年保障性住房（指经济适用房和廉租住房）用地只完成计划的65.2%[11]；虽然今年国家加强了控制力度，但能否保证最终效果仍需拭目以待。此外，由于国家只要求各地所领目标任务在今年10月31日前全部开工，并没有要求完成时间，所以地方政府完全可以先创造条件于规定期限内全部开工，而对于能否保证资金充足、建设完成等可在所不问。
其次，行政控制的执行方式具有不稳定性。行政控制的执行方式依赖于国家政策，容易受到政策的变动性或受到国家财政波动的影响，造成公共租赁住房制度难以长期健康运行甚至半途而废，不利于住房保障制度建设的稳定持续发展。
最后，行政考核的监督方式标准单一。目前国家对地方公共租赁住房建设任务考核的标准只是数量，所以不排除地方政府会为了政绩会多建、滥建公共租赁住房，造成国家资金的浪费；或是一味追求数量，建设一大批质量低下的公共租赁住房。
三、公共租赁住房的市场化——我国公共租赁住房政策发展的新趋向
毫无疑问，公共租赁住房是解决我国住房保障问题的最佳政策选择，我们必须坚定不移地推进这一政策措施的顺利实施。但是，由于我国公共租赁住房政策实际面临的诸多困境，我们必须探索推进公共租赁住房制度建设的新路径，促进公共租赁住房在我国的快速健康发展。
（一）国际经验借鉴
要想保障中低收入无房群体能够租赁住房，必须同时满足两个条件：一是保障存在大量可出租的适当房源；二是保障中低收入无房群体能够支付房租。从世界范围看，住房保障也有相应的两种方式：实物补贴和货币补贴。
实物补贴是将住房保障两方面的工作合二为一，由政府集中建造房屋并低价租赁或出售给符合标准的群体，我国的廉租住房制度、经济适用房制度和目前大部分地区实行的公共租赁住房制度都属于实物补贴制度。纵观世界各国的住房保障制度，我们发现成功采用实物补贴方式的国家都是人口较少的国家，如新加坡采用实物补贴保障80%以上的居民居住组屋”（相当于我国经济适用住房）中[12]，香港采用实物补贴保障30%的人口居于租住公屋，另有18%的人口居于获资助的自置居所[13]。可见，实物补贴具有有效解决住房数量型短缺、保障作用明显等特点，但也存在政府负担过重、保障资金使用效率低、容易受到行政效率低下影响等缺点，难以在需要保障人口数量较多的国家有效运行。
货币补贴只要求政府做第二方面的工作，即公共财政只需要补贴公民所租赁的适当住房房租中不能承担的部分，国家并不出资建设公共租赁住房，由住房租赁补贴刺激出租房市场的发展来提供房源。虽然从表面上看住房租赁补贴是国家来支付公民租房的部分租金，但从长远看来，住房租赁补贴模式普遍提高了目标群体的租赁住房能力，增加了公共租赁住房的需求，刺激了租房市场的发展。国家以长期支付租金，一次支付少量租金的方式缓解了一次性建设大量住房的巨大压力，能有效提高政府福利支出的效率，用有限的公共财政实现社会效益的最大化，因此，人口较多的国家在住房保障的发展中逐渐由实物补贴过渡到货币补贴，房源交由市场提供。例如，英国住房保障原来采用实物补贴和住房租赁补贴相结合的制度，但从1980年开始实行以公房私有化”为核心的改革，出卖廉租住房，主要发展住房租赁补贴保障方式[14]。美国也经历了由实物补贴向货币补贴的过渡，美国20世纪30年代至60年代实行国家建房低价配租的实物补贴制度，60年代至70年代，美国开始实行补贴住房建设计划”，通过利息补贴的方式为公共住房的建设环节提供资金，刺激私人开发商或非营利性机构参与公共住房建设与供应，20世纪70年代以来，开始实行住房租赁补贴制度”，把联邦住房援助从住房的供应者转向需求者，直接为低收入家庭提供房租补贴[15]。
（二）公共租赁住房市场化——我国公共租赁住房政策发展的新趋向
我国人口众多，房价过高，需保障人口数量巨大，加之目前大部分地方采用的具有实物补贴特点的公共租赁住房政策在执行过程中遭遇的重重困难，使得我们必须调整与发展我国现行的实物补贴型的公共租赁租房政策，引入住房租赁补贴制度。但是，我国与英国、美国等国家在可租赁适当房源方面存在较大差别：英美两国需要住房保障的人数较中国少很多，由住房租赁补贴刺激而生成的个人出租住房数量基本可以满足需要，而我国目前可供租赁适当住房数量型短缺严重，急需建设大量公共租赁住房。因此纯粹的住房租赁补贴制度尚不能担负起我国住房保障的全部任务。为此，从具体国情出发，我国应稳步推进公共租赁住房市场化的政策转型，也就是将住房保障的两方面工作分开运作：在公共租赁住房来源方面，把建设住房出租盈利作为一种产业，由市场主体投资建设住房，开展住房租赁业务，所有公共租赁住房企业通过市场进行竞争，由市场供求关系确定租金价格，以收取租金等方式获得收益，在盈利的同时为社会提供了大量公共租赁房源与优质的管理服务；在保障中等以下收入群体支付房租方面，国家应发挥住房租赁补贴制度的优势，在我国建立全面的住房租赁补贴制度。
为保证供应数量，国家必须建设公共租赁住房，但市场化条件下国家建设公共租赁住房不再是目前大部分地区采取的政府主导投资建设、由住房保障部门低租金分配的方式，而是国家成立单独的具有法人资格的公共租赁住房公司，进行社会融资，建设运营公共租赁住房，与其他社会公共租赁住房企业一同参与市场竞争，租金同样采取市场定价的方式，收取租金作为盈利，在保障房源供应数量的同时也要保证一定的盈利。这种市场化的制度举措可以有效克服我国目前公共租赁住房政策运行方面的诸多弊端：
首先，市场化可以解决公共租赁住房建设资金来源问题。一方面市场化中所有公共租赁住房企业通过市场公平竞争，租金采用市场定价，公共租赁住房产业会通过市场价格机制达到合理的盈利水平，这会吸引社会资金单独投资设立公共租赁住房企业，进行住房的建设、租赁、管理业务，节省了国家大量投资，为公共租赁住房建设提供稳定的资金来源；另一方面，市场化政策下的国家公共租赁住房公司也采用市场定价，在提供房源同时也将有较高的收益率，所以可以以企业融资的方式，灵活吸引各种社会资金投入，比如可以吸引社会资金以普通入股、社会基金组合信托、债券等形式投入，还可以吸引银行贷款，保险金等资金的投入。
其次，市场化可以解决公共租赁住房由政府建设运营的弊端。一方面，由于市场本身具有合理性，众多公共租赁住房企业会形成竞争，在公共租赁住房的选址、设计、装修、质量、日常管理方面都认真考虑群众需求，为最终承租人提供优质租赁服务；另一方面，公共租赁住房由企业建设经营，不会受到政府行政效率低下、权力寻租、垄断等问题的影响，可以促进公共租赁住房的健康快速发展。
再次，市场化的公共租赁住房租金采用市场标准，不会过度冲击个人出租住房市场，而且还会与个人出租住房形成良性竞争，从而提高个人出租住房的质量，规范个人出租住房的管理，增强个人出租住房的稳定性，引导我国形成由公共租赁住房和个人出租住房共同组成的合理租赁住房体系。
最后，市场化可以解决目前公共租赁住房执行监督面临的困境。市场化取向下公共租赁住房作为一种产业，其供应规模由供求关系、价格机制等市场因素调节，受国家政策的不稳定性或受国家财政波动的影响较小，也避免了地方政府为了政绩多建、滥建公共租赁住房的现象。
（三）住房租赁补贴制度——公共租赁住房市场化制度的核心
无论是从政策可行性来看，还是从国家住房保障职责的履行来看，公共租赁住房的市场化理应成为我国住房保障制度建设的政策新趋向。但是市场化的公共租赁住房的租金必定会高于实物补贴下的租金，进而超出中低收入家庭的承受能力，因此在推进公共租赁住房市场化的过程中，我国必须同步推进住房租赁补贴制度，以货币方式补贴所有中低收入群体租赁的适当住房房租中不能承担的部分。具体而言，建立完善的住房租赁补贴制度需要积极推进以下方面的制度建设：
第一，建立住房租赁补贴专项财政制度。住房租赁补贴虽然保障对象众多、完全需要由国家财政出资，但因每年每份数额较少，所以总数并不高。我国2011年即将建设的160万套廉租住房和220万套公共租赁住房投资预计5000亿人民币，如果采取住房租赁补贴的形式，国家只补贴公民所租赁的适当住房房租中不能承担的部分，按平均每份每年补贴5000元计算，380万份住房租赁补贴每年只需190亿人民币，约是国家一次性投资建设保障性住房成本的1/25，3600万份住房租赁补贴每年也只需要1800亿人民币，不会成为政府沉重的财政负担，这部分资金可以来自中央财政转移支付和地方政府部分土地出让收益，中央和地方政府应在年度预算中重点列出专项资金，保证每年住房租赁补贴的资金投入。
第二，合理确定住房租赁补贴的保障对象。住房租赁补贴保障对象范围可以参照目前公共租赁住房的配租对象范围，但保障对象应当满足以下条件：一是该城镇的户籍人口或常住人口；二是在该城镇中没有产权住房或虽然有产权住房，但人均住房小于一定面积需要租赁住房；三是家庭财产和目前收入难以支付市场价格房租；四是没有接受其他住房保障。各地方可以根据实际情况制定相应的具体标准，在制定具体标准时，各地要发挥筑巢引凤”的作用，将住房保障和人才战略方案结合，为城市的发展不断积累人力资本，将住房保障变成一个有着技术与人力导向的复合工程[16]。
第三，对目标群体实行分类补贴制度。由于中等以下收入群体支付能力也有很大差异，所以应制定详细的住房分类补贴标准，对不同困难程度的家庭实行不同的补贴，用有限的公共财政实现社会效益的最大化，同时还要充分发挥住房租赁补贴对城市人才结构的优化作用。笔者认为住房租赁补贴的分类标准主要有两种：一是住房租赁补贴的数额要保障不同收入和人口的家庭有能力租赁住房。国家应该建立完善的收入申报制度、收入评估制度和社会监督机制，详细核查满足条件人群的收入，然后对满足条件的家庭按人口数等要素进行分类，评估出满足该家庭生活基本需要的住房最小面积，按照家庭收入和市场租金的差价进行补贴，可以采取补贴给租赁者的形式，也可以采取补贴给出租者的形式。二是制定住房租赁分类补贴标准时要充分发挥分类补贴对人口流动的影响，引导人口的合理定向流动。对于城市发展需要的专业人才，可以适当提高住房租赁补贴，而对于农民工群体，因为农民工一般拥有自有住房，只是在城市工作时缺少临时性的住房，所以对农民工应引导其租赁小面积，或是宿舍性质租赁住房，核算房屋租赁价格时应当按照小面积住房予以核算。各个城市可以按照自身发展对人才的需求，确定住房补贴分类的标准，吸引所需人才和企业的进入，引导人口的合理流动，优化城市人才结构，促进城市健康发展。
第四，建立完善的住房租赁补贴分配制度。对此：一是要明确住房租赁补贴部门的责任，确保住房租赁补贴制度的顺利落实；二是住房租赁补贴实行申报审查制度，符合条件的对象要经过申请，审查合格后才获得相应住房租赁补贴；三是住房租赁补贴审查过程要公开透明，充分发挥社会监督的作用，住房租赁补贴部门可以设立专门网站，公开申请人的详细资料，进行社会监督；四是在国家资金有限，不能做到应补尽补”时，住房租赁补贴可以通过摇号等方式分配，做到分配过程公开透明、分配结果公平公正；五是对于申请内容不真实，骗领住房租赁补贴的人员，应该引入刑法处罚制度，以诈骗罪论处；六是采取直接向出租者发放住房租赁补贴充抵房租的方式，防止申领者将住房租赁补贴挪作他用，不能发挥应有功能；七是建立住房租赁补贴对象动态控制制度，对住房租赁补贴对象实行年度审核，对于不再符合条件的对象，及时停止发放住房租赁补贴。
四、公共租赁住房市场化的配套制度建设
建立住房租赁补贴制度解决了公共租赁住房市场化的核心问题，但是要吸引社会资金投入公共租赁住房产业，还需要相应配套制度的及时跟进。
（一）建立国家公共租赁住房公司制度
公共租赁住房市场化刚刚兴起时，社会单独投资设立的公共租赁住房企业必定较少，国家要承担起建设大量公共租赁住房的任务，所以各地应尽快将政府中的公共租赁住房建设运营机构改组为国家公共租赁住房公司，在市场化的机制下积极探索盈利方式，吸引社会融资。如果公共租赁住房作为新兴产业融资还是困难，这就需要财政给予国家公共租赁住房公司一定的资金支持，以保障公共租赁住房初期的建设数量。随着公共租赁住房市场的发展与成熟，国家租赁住房公司要做到以下几点：一是要吸引更高比例的社会融资，吸引社会企业参与公共租赁住房业务；二是应根据需要逐渐减少供应数量，国家租赁住房公司可以减少建设数量，也可以将所持公共租赁房出售给社会企业或当作商品房出售，回笼资金；三是国家公共租赁住房公司应利用公共租赁住房的建设和出售调节市场上公共租赁住房的数量与价格，使其维持在合理水平，引导各类公共租赁住房公司形成健康合理的竞争格局。
（二）建立适应公共租赁住房市场化的新型土地供应制度
国家要探索新型公共租赁住房土地供应制度，满足公共租赁住房建设用地需求。在供应面积上，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障；在土地价格上，国家要降低公共租赁住房用地的成本。降低用地成本似乎应该采取土地划拨制度，但在市场化条件下实行公共租赁住房建设用地全部划拨方式也是有困难的。因为信息不对称，容易造成公共租赁住房的选址不能满足群众需求，可能威胁商品房土地供应，公共租赁住房建设用地在公共租赁住房企业之间的分配难以把握。因此，市场化条件下的公共租赁住房用地宜采用出让方式，与商品房公司一同竞价，国家单独建立公共租赁住房土地出让金补贴制度，以该城市相应面积土地出让金平均价格补贴公共租赁住房公司。这种土地供应制度有助于提高公共租赁住房项目与商品房建设项目的竞价能力，确保公共租赁住房土地供应，有利于建立公共租赁住房用地在公共租赁住房企业间的分配标准，还可以由市场调节公共租赁住房的位置规划，满足群众需求。
（三）建立针对公共租赁住房产业的优惠制度
《指导意见》中对发展公共租赁住房的优惠制度的规定主要有：各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策；公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行；鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款；支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。另外2010年财政部和国家税务总局联合《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，对公租房建设和运营中涉及的土地使用税等多项税收给予了政策上的优惠。要推进公共租赁住房市场化，国家应对公共租赁住房建设扩大政策优惠，根据公共租赁住房产业的盈利情况，适当实行免除建设性规费、金融机构优先予以融资、财政给予贴息等优惠政策，并出台相关文件详细规定，保障优惠政策的落实。
（四）建立拓展公共租赁住房产业收益模式的相应制度
要推进公共租赁住房市场化，还要拓展公共租赁住房产业收益模式，提高公共租赁住房产业的收益率。《指导意见》规定新建的公共租赁住房只能租赁，不得出售”，这是在政府主导公共租赁住房建设下保障公共租赁住房供应数量、防止分配过程中腐败现象的对策。笔者认为在市场化模式下，对于社会企业单独投资开发的公共租赁住房可以采用租售并举的形式，即不必永远当作公共租赁住房，国家可以允许在其出租满一定年限之后，或补交相当于公共租赁住房所享受的优惠之后，重新当作商品房出卖，这种方式降低了公共租赁住房的开发风险，开发商还可以先租后售两次盈利，可以吸引社会投资。由于国家公共租赁住房公司承担提供充足数量公共租赁住房的任务，所以其开发的住房不宜出售盈利，但如果有需要，也可以以出售的方式减少公共租赁住房的数量。另外，还可以允许开发企业在建设公共租赁住房时配建一定比例的商铺出租出售盈利等。
（五）在不同时期建立相应的准入退出制度
笔者认为在公共租赁住房市场化成熟的时候，住房保障的准入退出机制应由住房租赁补贴来行使，公共租赁住房只是普通的可租赁住房，面向所有群体，兴建公共租赁房的目的只是增加可租赁住房的数量，不应设定准入标准；公共租赁住房的退出也不应作强制性的规定，对于不再符合住房保障标准的人群应该停止向其发放住房租赁补贴，另外，公共租赁住房可以以小面积等特点引导不再符合住房保障的人群自觉退出公共租赁住房。但在公共租赁住房建设的初期数量不能满足需要时，公共租赁住房还是会由于安定性、安全性等优点成为稀缺性资源。所以在公共租赁住房市场化的前期，国家公共租赁住房公司建设的住房不宜面对所有群体，应只面向住房租赁补贴的对象，随着公共租赁住房数量的增加，各个地区可以逐渐放宽准入退出条件，使公共租赁住房完全成为可租赁的普通住房。但对于社会公共租赁住房公司的住房，笔者认为在任何时期国家都不宜设立强制的准入退出条件，租赁给何种群体应完全交由公司自己决定。
（六）建立公共租赁住房产业监管制度
廉租房的弊端范文1篇12
吴文静老医生的观点对不对?让我们先看什么叫“分内事”。“分内事”应该是“本分以内的事”。以此推断，“医疗技术好，对患者态度好”，就是医生的“本分以内的事”。如果这些“分内事”做不好，就是不称职!
事实胜于雄辩。我们再作辩证分析：
反对吴文静的观点：第一，一个人能够做好“分内事”，只要有这点(能够持久)精神，就是一个“有益于人民的人”，为什么不能表扬?第二。“分内事”做得好，叫“爱岗敬业”，有什么不可宣传?第三，表扬“分内事”做得好的人，能够给人前进的动力，还能教育和影响其他人，越宣传，影响越大。就越能起到“榜样效应”，怎么会降低“职业的神圣感”?
赞成吴文静的观点：认为被表扬者付出了本职工作(分内)之外的努力，并且取得了分外成果，表扬宣传无可非议。但“做点分内事”就表扬，不仅不妥，还会衍生弊端：第一，能窥知平时工作没有到位。表扬注射“一针见血”的护士，可见其他没表扬的护士是什么水平!第二，会降低起码的职业责任。如果把受到表扬的人称作“上游”，那么，“上游要吃苦，下游打屁股”，有的人就会以“我不是先进”为由“居中”。第三，有可能膨胀功利主义思想。即为表扬而工作，有袁扬有实惠就延续继续，否则止步退步，从而造成整体质量下降。还有，“袁扬医生的门槛很低”，隐语是评先选模的“标准很低”，折射的是先进模范贬值!
以上两种说法各有道理。是的。纵观近年有些单位和个人的言行，不愿“表扬分内事”的例子就不少：顾客在某银行取款后将4万元现金遗落在柜台上，银行将巨款奉还，顾客感谢时要请媒体，银行说是分内事。不让张扬；某地派出所如今“只收心意不收锦旗”，他们称为民办事是“分内事”。
“做点分内事”就爱媒体表扬的。也有很多：线路坏了电力工人连夜检修；寒天暑热交警坚持上路执勤。某某领导乘公交上班，某某干部‘‘请客不到、送礼不要、说情不准”……