物业管理的工作心得(精选8篇)

时间：2023-08-03

物业管理的工作心得篇1

一、物业管理中信访工作的开展背景

物?I管理其本身是一个商业概念，也就是说，在业主对居住存在某些诉求时，委托物业管理公司来实现。而在本文中，所研究的物业管理实际上是一个行政问题，也就是说，物业管理是房管局对其所管辖区域内的物业状况进行管理。通常来说，物业管理中信访问题的产生相对复杂，且涉及到多个行为主体的关系。根本原因在于开放商或者物业管理公司无法满足业主的诉求，从而使得业主采用信访的渠道来解决问题。通常来说，涉及到物业管理的行为主体有四：第一，开发商；第二，物业管理公司，第三，业主；第四，物业管理部门。其中开发商与业主是买卖关系，而业主与物业管理公司是委托关系。前三者相互联系，而物业管理部门从本质上是对上述三个主体进行约束的部门，也就是说，其不具备某种责任或者商业关系。在当前，业主群体扩大，开发商数量增加，物业管理公司层出不穷，且物业管理根据其居住环境的档次高低，其具体的管理内容存在一定的差异性。这就使得当前多数物业管理工作落实不到位。故而，物业信访工作量逐渐增加，信访问题相对增多。

二、思想政治工作在物业信访工作中的作用

物业信访是调节物业管理企业或者开发商与业主关系的重要手段，也是房管局物业管理部门行使自身权利的重要方式，其能够有效地调节业主与物业管理企业的纠纷，从而在满足业主需求的同时，也能够优化管理环境。在整个信访工作的开展中，思想政治工作具有如下几个作用：

协调矛盾纠纷。信访工作开展的基础就是物业管理中存在问题，也就是物业管理公司与业主存在某种矛盾。而信访工作的存在就是为了调节这个矛盾。尤其是，在当前上述的三个关系主体数量增多，一旦处理不当，就很容易演变为社会矛盾。因此，房管局在处理这类问题时，不单单是针对问题本身，还需要透过问题，去对三者的思想进行调整，唯有思想得到提升，其出现问题的可能才会降低。

宣传物业政策。在当前的物业管理公司运行的过程中，多数业主没有对其运作机制以及是否符合相关政策等进行了解，只要物业管理不会出现过大的问题，且不会对自身产生一定的利益影响，多数业主都会忽视其中的诉求为满足的问题。信访工作的存在，能够为业主提供更多的政策了解渠道。而思想政治工作的开展，也能够从根本上提升业主对于物管的认知，将物管企业与物管部门分离化，从而认识到物管企业应当在何种规章制度下工作。当然，定期的实施思想政治工作，也能够对其相关政策加以宣传。

提升相关人员的素质。思想政治工作的开展其本质上是为了提升个体的思想素质与政治素养。因此，在信访工作中提出的思想政治教育，能够有效地将宣传与教育结合起来，从而使得其在整个工作中宣传了对应的思想政治制度，也能够优化个体的思想觉悟，进一步优化了物管工作开展的思想环境。

三、物业信访工作中的思想政治工作落实策略

（一）提升房管局物业管理部门的人员素质。思想政治工作的开展不同于单纯的问题解决，很多概念与制度在解释上存在很大的难度，如果工作人员缺乏较好的素养，那么其工作耐心与责任心就会存在缺失，从而使得相关主体得不到应用的尊重，在整个工作过程中，表现出极大的排斥。

物业管理的工作心得篇2

关于物业会计工作总结范文精选回首xx年xx年工作，物业财务部向规范管理合理调配又向前跨了一步，完成了物业公司与xx的财务分账、物业公司财务管理模式的转变、财务制度的制定、管理台账体系的建立等等几个重要的任务，使物业公司的财务工作在以前的一些基础工作之上得到了全新的改变，与整个集团财务工作达成一致的高度，迈上了一个新的台阶。具体工作如下：

一、物业公司与xx的财务分账

从xx年xx月份开始，根据集团财务中心的要求，完成xx与物业管理公司的分账处理工作，开设xx账套，独立核算，对已输入金碟的凭证进行整理装订入册并存档备查。xx月份，又把该账套移交给集团会计核算部。

二、物业公司管理台账体系的建立

根据xx集团财务中心的统一要求，结合物业公司的实际情况，在以前的会计核算基础之上，从管理的角度，制定了物业公司的管理台账体系（物业公司）。包括管理台账、管理台账的汇总、管理报表、财务分析、资金计划、资金计划执行情况汇总表等等一系列的工作的开展和圆满完成，与整个集团达成一致，使物业的财务工作真正走上集团的财务工作轨道，真正发挥了财务管理的作用。

三、物业公司财务制度的制定

在xx集团财务中心的统一指导下，制定了物业公司的财务制度体系。包括《xx物业财务制度》、《xx物业管理台账核算办法》、《xx物业财务付款管理办法》、《xx物业付款审批权限的规定》、《xx物业财务部部门职责》、《xx集团内部服务结算管理办法》的制定。

规范了整个物业公司的财务运作流程，使物业公司的财务工作得到了全面的提升和改善。特别是在付款的审批流程上有了明确的规定，从根本上进行了一次大的提升。

四、物业公司财务管理模式的转变

物业财务部对一些以前的会计核算工作进行了相应的规范、理顺之后，根据集团财务中心的要求，物业公司财务部与会计核算部进行了工作交接，把会计核算工作并入集团会计核算部，物业公司财务部负责管理台账、财务管理工作，从以前基础的会计核算工作之上，提升到真正的财务管理工作，从公司的利益出发，为公司领导做好财务参谋，提供最准确的财务管理数据。

物业财务部与会计核算部为保证工作的顺利开展执行，作出了具体的工作事项互相协调配合，逐步的完善整个财务工作流程，确保物业公司财务工作的规范性、准确性，提高财务工作效率。

五、完成目标工作

配合客服中心完成了上半年二期的收楼工作，加强管理费的收缴工作。从xx月份开始，共收楼xx户，收楼费用xx万；从xx月份开始，重点加强管理费的催缴工作，xx-xx月共追缴了管理费xx万，收费率比去年大大的提高。

六、完成xx财务部门的数据录入

一期维修基金以及欠费情况的彻底清查。汇报公司领导，进行催缴工作。

监控xx的财务开支、价格审核及收款流程的管理。对收银人员进行财务培训，并且于xx月份开始增设了收银机，使收银工作更加规范，大大提高了工作效率。

七、xx年财务部工作思路

1、建立物业公司的成本库。

根据物业公司和xx的实际工作情况编制物业公司的成本库。合理、准确、清晰的了解物业公司的成本经营状况。为财务分析提供最真实的数据。

2、进一步加强对收费的管理力度，彻底清理欠费情况，把一期的收费率提高到xx%，二期xx%。

并且对一些代收代付的收费还需进一步明确划分，包括水费、有线电视开通费的返还部分，代收业主收取的差价部分等等一些费用的划分归类都有待明确。

3、从管理的角度，对xx的经营状况进行进一步的核算。

把员工包餐与对外经营彻底分开核算，对于一些经营费用也应该合理的分摊，真实的反映世家轩的经营成果。

4、新的财务制度的实施，财务部要财务部门要监督把关。

对于以前一些比较模糊和混乱的流程要彻底理顺。包括各部门计划的审批流程，采购的审批流程，与发展商相关业务的计划、报销审批流程等等都要严格按照制度执行。

xx年虽然任务很重，但是都需要我们尽心尽力的一步一步去完成，只有这样，扎扎实实，发现一个问题解决一个问题。

从财务管理着手，逐步把物业公司的财务工作提升到一个新的高度，迈上一个更高的台阶！更好的服务于公司！

关于物业会计工作总结范文精选

自年入职公司至今已经六年多了，从管理处的财务助理到公司总部出纳、总部会计，无论是做事、还是做人我都从“金网络”这个温暖的大家庭学到了很多很多……“受人之托，终人之事”我做到了。展望未来，我对公司的发展和今后的工作充满了信心和希望，为了能够制定更好的工作目标，取得更好的工作成绩，我把参加工作以来的情况总结如下：

一、前期工作总结：

对于企业来说，能力往往是超越知识的，物业管理公司对于人才的要求，同样也是能力第一。物业管理公司对于人才的要求是多方面的，它包括：组织指挥能力、决策能力、创新能力、社会活动能力、技术能力、协调与沟通能力等。

第一阶段(年—年)：初学阶段;

年毕业之初，在无任何工作经验、且对物业管理行业更是一无所知的情况下，我幸运的加入了“金网络—雪梨澳乡”管理团队，看似简单的帐单制作日常收费银行对接建立收费台帐与总部财务对接，一切都是从零开始。我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法：，在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点，而随后财务助理兼客务代表的特殊身份更是加速缩短了我与“专业人”之间的距离。客户电话的接听、客服前台的接待，都需要很强的专业知识与沟通能力，物业管理中大多是一些细小琐碎的事，协调好了大事化小、小事化了，协调不好则工作会非常被动。这就要求在服务过程中不断提高自己与外界的沟通能力，同时在公司内部的沟通也非常重要，除了本部门之间，部门与部门之间的沟通也很重要，只有沟通好了，才能提高工作效率，减少不必要的人工成本。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法：积累经验;另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。

第二阶段(年—年)：职业发展阶段：

这一阶段在继续担任雪梨澳乡财务助理的同时又介入了新接管项目温哥华森林管理处前期的财务助理工作，进一步巩固了自己关于从物业前期接管到业主入住期间财务工作经验的积累，同时也丰富了自身的物业管理专业知识。项目进入日常管理之后，因为新招的财务助理是应届毕业生，我由此又接触到了辅导新人的工作内容，我将自己的工作经验整理成文字后逐点的与新人一起实践，共同发现问题、解决问题，经过三个月时间的努力，新招的财务助理已经能够很好的胜任财务助理工作了。年底我又被调往公司新接管的“亲爱的VILLA”管理处担任财务助理，此时正逢财务部改革，我努力学习专业知识，积极配合制度改革，并在工作中小有成就，得到了领导的肯定。

第三阶段(年—现在)，职场提升阶段：

年底，我被调往公司财务部担任出纳。出纳工作首先要有足够的耐心和细心，不能出任何差错，在每次报账的时候，每笔钱我都会算两遍点两遍;每日做好结帐盘库工作，做好现金盘点表;每月末做好银行对帐工作，及时编制银行余额调节表，并做好和会计账的对帐工作;工资的发放更是需要细心谨慎，这直接关系到员工个人的利益，因为日常的工作量已经基本饱和，每次做工资的时候，我都会主动加班，保证及时将工资发放给员工;而公司总部出纳更大的一部分工作内容是与管理处财务助理的工作对接，由于当时管理处财务人员流动较大，面对新人更需要耐心的去指导她们的工作，细致的讲解公司的一些工作流程，使她们尽快融入金网络这个大家庭。

年底我由出纳岗位转为会计，负责雪梨澳乡和VILLA管理处的主管会计工作，同时兼工资发放工作，这一期间我学习并掌握了公司财务核算的程序以及用友财务软件的操作技能，提高迅速;同时我的工作内容还包括通过对月度、季度以及年度的财务分析，及时并动态地掌握管理处营运和财务状况，发现工作中的问题，并提出财务建议，为管理处负责人决策提供可靠的财务依据。今年6月我的工作内容再次调整，工资发放工作正式移交给了出纳，主要负责长远天地、温哥华森林及亲爱的VILLA管理处的主管会计工作。

二、主要经验和收获：

在网络工作的六年多时间里，积累了许多工作经验，尤其是管理处基层财务工作经验，同时也取得了一定的成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：

(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位;

(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态;

(三)只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责;

(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好;

(五)只有保持心态平和，“取人之长、补己之短”，才能不断提高、取得进步。

三、确立职业目标，加强协作。

财务工作象年轮，一个月工作的结束，意味着下一个月工作的重新开始。我喜欢我的工作，虽然繁杂、琐碎，也没有太多新奇，但是做为企业正常运转的命脉，我深深的感到自己岗位的价值，同时也为自己的工作设定了新的目标：

1、以预算为依据，积极控制成本、费用的支出，并在日常的财务管理中加强与管理处的沟通，倡导效益优先，注重现金流量、货币的时间价值和风险控制，充分发挥预算的目标作用，不断完善事前计划、事中控制、事后总结反馈的财务管理体系。

2、实抓应收帐款的管理，预防呆账，减少坏账，保全管理处的经营成果。

3、积极参预，配合管理处开拓新的经济增长点。

以上是我对自己工作的总结汇总，敬请各级领导给予批评指正。在今后的工作当中，我将一如既往的努力工作，不断总结工作经验;努力学习，不断提高自己的专业知识和业务能力，以新形象，新面貌，为公司的辉煌发展而努力奋斗。

关于物业会计工作总结范文精选 200x年，我处在公司领导及各部门的支持与帮助、同事的齐心协力的奋斗下，按照公司的要求、部署，较好地完成了部门的职能工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将___管理处一年来的工作情况总结如下：

一、管理处的日常管理工作。

自公司进行“三定”和分管理处，形成各施其职，各负其责后，对我处来说是一个全新的工作领域。___管理处是公司住宅小区物业服务形象的一个重要窗口部门，是总经理室领导下的一个日常维护、管理、服务机构，推动各项工作朝着公司既定目标前进的一保障部门。管理处的工作主要有日常投诉处理、收费租赁、基础设施设备维修维护、环境卫生、绿化养护、水电维护、安全保卫。有文稿处理、档案管理、文稿报批转、会议安排、学习培训、上级部门检查及外来单位参观、指导的迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。

二、日常投诉处理维护工作

1、处理投诉方面。全年共接待处理投诉1432起，已处理完成1420起，正在处理12起，处理率达99%。其中水电投诉报修647起，房屋维修491起，防盗门及单元门报修130起，投诉164起。

全年投诉主要集中在1、2、10、16#楼顶层住户房屋漏水，2、7#楼业主对3#楼工地施工噪音扰民的投诉，14#楼业主对酒店客房晚上的麻将和屋面没有屋顶花园的投诉。16、17#楼业主对酒店的油烟、噪音，18#楼对幼儿园噪音、厨房的油烟投诉。其中大多已处理好，但18#楼的业主反映幼儿园的油烟、噪音依然存在，经过与幼儿园负责人协调后，将厨房改移位后，已得到明显的改善。

2、收费工作工作。全年收费工作完成得较好，除了小部分业主有原因拒交费用以及空置物业外，应收的各项费用都已收回。租赁工作也按质按量地完成，能最大限度地利用资源，尽量盘活资金，为公司创收。

3、日常维护。今年按照公司年初公司制定的工作计划，顺利地完成___、新兴苑、翠竹苑、香洲苑、大本营等基础设备设施的维护保养和环境卫生、绿化养护工作。

4、环境卫生。在维护园林绿化、清洁卫生方面，不断地完善、改变管理方法，尽量地做到园林绿化完好、清洁卫生整洁，全年辖区内未出现绿化虫害、花草树木未出现死亡和疫情现象，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。～年，我处为公司获得了鹤城区爱卫先进单位称号。

5、水电维护。主要对辖区内的___、香洲苑、新兴苑、翠竹苑、集团公司总部、湖天花园、生资仓库等35栋房屋的水电维护及日常管理工作;全年水电月平均损耗率分别在2、2---2、8%，严格控制在允许范围内;辖区的4个配电房，5台电梯，两台高层加压泵及消防一体的配套设施运作正常，无安全事故发生。

6、装修管理。按照年初的工作部署和计划，今年装修管理工作已逐步进入正规轨道，实施了公司统一编制新的装修服务协议及管理规定，合理的堵住以前未完善的装修管理漏洞，并实行每日必须到装修户现场巡视登记制，做到发现问题及时及时处理，违规装修现象已明显减少、下降，未出现因违规而引起的安全事故和大的投诉。 7、安全管理。今年安全工作总体较好，辖区未发生消防、抢劫事故。但在下半年___发生一起小轿车被盗事件，所幸已得到破案，追回被盗车辆。故在安全工作方面不得有半点疏忽、麻痹和侥幸思想，应在对外来人员、车辆的出入管理多下功夫，避免类似或更为严重的事故发生。

三、加强学习，提高业务水平

由于感到本部门的担子分量，而处室部分员工的学识、能力和阅历与各任职有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，要求各员工加强在专业知识方面，多向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来明显感觉到今年有了一定的进步。经过大家的不断学习、不断积累经验、知识，均已具备了一定的工作基础，各自能够地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过一年的锻炼都有了较大的提高，保证了各岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。

四、存在的问题和今后努力方向

一年来，我处员工能爱岗敬业、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：第一，管理处多数员工非物业专业人员，许多工作都是边干边摸索，以致有时工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高;第二，有些工作还不够过细，一些工作协调不是十分到位;第三，相关的专业理论水平还不太适应公司工作的要求;第四，___车辆不断增多，小区路面都停满了车辆，给行人、车辆通行存在很大的安全隐患，主要是中心地下停车场渗漏水严重，共有125个车位，其中有53个车位漏水，故车主不愿将车停放进去;第五，大本营、新兴苑、翠竹苑水电亏损严重，主要原因是管线表老化、锈蚀、日常盘查、巡视管理不严谨，造成偷、漏、跑、冒、滴现象严重;第六，现阶段，我处所辖物业基础设备设施已有很多快过保质保修期，所发生的费用现均为物业、房产、工程公司所承担;第七，目前，我处所辖的翠竹苑、新兴苑物业管理成本较高，存在亏损，主要是物业规模小，投入人力、物力相对较大。此类物业也是公司面临的一个效益增长在的障碍，不利于公司发展。

在新的一年里，应把提高物业专业管理、服务知识、工作水平作为培训、学习重点，为公司发展壮大，贡献应该贡献的力量。应努力做到：第一，加强学习，拓宽知识面。努力学习物业专业知识和相关法律常识。加强对物业发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业

物业管理的工作心得篇3

关键词：物流；员工流失；经济学分析；策略

中图分类号：F240 文献标识码：A

Abstract： With the development of small and medium-sized logistics enterprises， the logistics market petition is being increasingly fierce， caused the human resources， and retain employees， to prevent the loss of staff， is the fundamental key to solve the problems of survival and development of logistics enterprises、 In this paper， the author analyzes the main reasons for the loss of logistics staff and the factors that affect the loss of employees from the point of view of economics， and puts forward some corresponding suggestions and solutions、

Key words： logistics； employee turnover； economics analysis； strategy

我国经济的繁荣促进了物流企业的迅速成长，对物流服务员工的需求随之增大。据有关资料统计，物流专业紧缺人才位居我国12类人才缺口的第三位。由于国内宽松的人才流动环境，以及地区经济发展不平衡、结构不合理、物流人才的供需矛盾突出，引发物流企业员工流失现象严重，致使企业成本增加、服务质量降低，影响企业的市场竞争能力。因此，很多物流企业在解决员工需求时，采用高薪等手段相互抢夺人才，造成物流企业员工流失加剧。尤其是高层次的人才流失，对物流企业的正常运行和发展造成巨大损失。

1 员工流失的层次分析

物流企业是新兴发展的产业，从业人员范围十分广泛，既有专业经理人又有普通员工。按照企业的一般管理结构，员工一般可分为上层、中层和基层3个层面（如图1所示）。由于员工在企业中所处的地位和作用的不同，产生流失的原因也不尽相同。

1、1 上层。上层，是企业的核心管理层，又称企业精英层或决策层。企业中这类人员数量很少，但这些成员却是主体核心和关键的少数，每位成员具有重要的地位，各自有分管的业务，具有较大的指挥和决定权，掌握着重要的物流资源或具有广泛的人脉，并且深受核心领导人重视；他们有着丰富的工作经验、管理能力，发展机会和空间大、薪酬待遇高，对企业的决策和发展具有较大影响力。但他们又是流动性最强的员工，因为在激烈竞争状态下，一旦上升机会丧失、空间遇阻，这些成员最容易被别的企业用更高的薪酬、待遇或更好的发展机会等优厚条件所吸引走。

1、2 中层。中层，又称中坚层或管理层，是企业发展的主流和中坚力量，他们人数较少，是部门负责人或是专业管理与技术人员，承担着承上启下的具体业务管理工作，有较高的技术才能和管理能力，工作中作用较重要。他们往往经过一段时间的磨炼后，部分人员由于综合管理能力出众会获得更大的上升的空间或更好的发展前景。从而他们并不具备很强烈的离职动机。与此相对应的普通管理人员，由于物流企业重要职位的稀缺、论资排辈现象、与上级的关系、在评价和使用中的静态倾向等，导致中层“准精英”员工往往成为流失的主体，他们具有高学历、高职称、较高技能及年龄优势，这类人员在同行业具有较强的竞争力，而这点恰恰被许多企业的领导者所忽视。

1、3 基层。基层，又称为执行层或作业层，人数最多。他们承担低端的物流操作或具体服务工作，是物流企业达成其目标的最终步骤。因员工进入门槛低，技术含量少，工作任务繁重，薪酬待遇低，除了骨干外在组织中常被边缘化，发展空间很小，难以与企业目标融合，员工的归属感的要求不强烈，服务技能参差不齐，流动性也比较大，有时对组织还有破坏性的作用。

2 影响物流企业员工流失的主要因素

员工离开物流企业具有众多的原因，按照马斯洛的需求理论来说，需求引发动机，员工的离职动机是期望获得最大化的自身利益。从心理和安全需求角度来看，离职动机的诱因是产生不满，对于期望的收入、地位等需求，一旦满足不了，员工就会觉得没有得到尊重或对工作能力、成绩未得到认可。这种不满情绪的积累不断强化后，影响员工工作心态，进而对企业没有归属感，离职动机的不断强化引发员工流失。

2、1 企业管理的因素。从物流企业方面来讲，经营管理模式相对粗放，分散、多元化区域分割和竞争激烈是物流的主要格局，造成物流企业的利润率下降，除了规模较大的物流可以为员工提供相对稳定的职位和待遇外，绝大部分的中小型民营物流企业，因规模小、经营能力弱，大部分基层员工从事的是简单而繁重的物品搬运、装卸等操作、服务工作，而具有较高技术含量的管理岗位又比较少，对于现代知识型的员工来说没有挑战性，因此只对文化不高、具有较强体力、经济状况窘迫的人，才有一定的吸引力。

由于物流企业相互激烈竞争，对于中高层管理人员和技术人员的需求迫切，往往在竞争对手通过较高的职位和高薪来吸引人才时，容易引起中高管理人员的流失，人员流出的企业经营受到巨大影响，这也就是所谓的“格雷欣法则”现象；对于中层一般管理人员和基层操作服务人员，企业为降低成本和减少费用，大部分物流企业实施人性化管理不足，多以简单的严格奖罚为主，工作时间弹性大，经常加班、出差等，致使员工因工作压力大、晋升机会少，危机感强，最终对企业产生厌倦；对于基层员工来说，因物流企业地理位置比较偏僻，工作环境的相对较差，这些都是导致中低层员工产生不满、容易流失的重要因素。

2、2 薪酬、福利待遇的因素。薪酬、福利待遇也是员工非常关心的重要方面，它不仅体现员工付出劳动的多少，更代表着企业对员工劳动价值的认可程度。主要包括工资、奖金、员工保险、休假及其它福利等。由于企业性质、规模和经营管理模式的不同，物流企业员工薪资、福利待遇都不尽相同，差距相差很大。对于企业高层而言，薪资的多寡影响他们流失的程度较小，因为他们本身薪资就处于企业里的高水平。而对于中低层员工来说，工作的目的就是获得较高的收入，这将占物流企业员工中的大多数。一旦对薪酬制度、水平和结构不满，就造成许多中下层物流员工流失。

2、3 事业发展空间因素。物流企业所提供的服务是全方位、多样化的，包括接订单、采购、运输、装卸搬运、仓储、配送及信息传递等内容，也包括发挥管理人员的专业技能，创建新型物流系统和新增服务项目、依托先进运输条件进行的服务等。对于中层以上人员，如果经过多年的辛勤工作，如果企业没有提供和创造使他们展示才能的平台，致使组织内人才过剩、竞争激烈；员工工作缺乏成就感和挑战性，或由于与上级的工作关系紧张、企业内部关系的错综复杂等，或者对工作本身不感兴趣，对组织远景有疑虑等。特别是对高层的员工而言，工作本身的意义和个人事业的发展是其进行职业和岗位选择的关键。感到自己的提升空间受到限制，必将加速他们的流失。

2、4 物流从业人员的因素。我国是世界上人口最多的国家，且不说进行城镇化改革后大量涌入城市寻找工作的农民，仅每年毕业的大学生就达七八百万之巨，远远超过了经济发展过程中所创造的就业机会，很多大学生面临毕业即失业的状态，迫于生活上压力，不得不先选择就业。还有社会舆论、媒体、广告等的影响，许多员工进入物流企业之前都有较高期望，但进入之后发现只是简单的体力劳动，社会地位也很低，与原期望值差距很大，会产生极强烈的不满情绪。在物流企业工作的中低层员工，因为高学历人员的从业期望值高于专科及以下的员工，所以本科生学历的离职者高于专科及以下学历；年轻者总想找寻更能实现其感兴趣的理想工作，年龄在30岁以下的要比35岁以上的员工离职率高；男性员工比女性员工的平均离职率高。这需要我们从经济学角度予以分析。

3 员工流失的经济学分析

物流企业在现阶段从行业属性上来讲是劳动密集型的行业，尽管性质与规模的差异，它所拥有的员工群人数庞大。员工较高的离职率不仅将增大用工成本，还对物流企业正常业务的进行造成巨大影响。核心层员工流失可导致企业重大战略的受阻或中断、企业秘密或客户资源流失。具体来说，对于员工个人流动，实际上是追求其自身r值最大化的理性决策。对于物流企业，员工的流失反映了企业的吸引力和竞争激烈程度。企业的吸引力最重要的是体现在对员工薪酬给付水平和发展机会上。

3、1 离职成本分析。员工一旦从原工作的物流企业离开，就要付出失去应有的收入等福利待遇，而这些所失去的收入就是员工流动发生的成本。为了定性分析员工流失的需要，可以建立以下下概念和公式：

离职价值=离职预期收益-离职成本（1）

从以上公式直观看出，只有离职价值大于0时，理论上才会引发员工离职。离职价值越大，员工离职的动机动机就越强，离职的可能性也就越大。离职成本由以下公式表示：

离职成本=直接成本+机会成本+心理成本+风险成本（2）

直接成本是指员工因离职后所直接发生的费用，如经济赔偿、交通费、信息费等；机会成本是员工离职所失去的原来工资性收入和福利待遇，机会成本的大小对员工作出流动选择的决策影响较大；心理成本是员工因离职造成失去原有的工作和生活环境在精神情感方面所付出代价；风险成本是员工因流动受到不确定一些因素而产生的损失。作为离职者，总是期望预期收入远大于离职成本，但往往因风险、心理成本的不可控而造成得不偿失。一般的说，高层员工的离职成本高于中层员工，中层员工离职成本高于基层。正由于此，高层员工流失的可能性要高于中层和基层员工。

3、2 离职预期收益分析

离职预期收益=直接收益+间接收益+心理收益（3）

直接收益指员工在新选择职业里获得高于原来收入的总和；间接收益指因工作、生活条件改善而减少的额外付出。如工作的休息室、有通勤车等公共设施等；心理收益指因工作或职位的变化所带来的精神方面的满足感受。

员工离职，既有其个人的主观判断和选择，也有物流企业施加影响的因素。从员工个人来说，作出离职决策源于心理感受的倾向性：离职有可能获得比原企业更好的待遇，也有可能不如原企业。对企业来说，通过了解员工的需求，改进企业的人力资源管理制度，充分体现不同层次员工的价值，如安排合理的岗位、提高薪酬待遇、注重人文关怀等，将员工的离职成本提高，降低离职预期收益。

4 对减少物流企业员工流失的建议

物流企业要在激烈的竞争中赢得生存、发展的机会，就必须改进企业的经营管理方式，倡导并推行“以人为本”的管理理念，积极使用和培养忠诚企业的员工队伍，以期用合理的薪酬、用真诚的关心、提供施展才能的机会和成就员工事业以及建立顺应时代的人力管理机制，来留住员工，为企业的生存与稳步发展奠定基础。

4、1 用薪留人。对于绝大多数员工来说，工作是赖以生存的保证。随着城镇化的推进以及居民生活水平的不断改善，大量的员工也不断流动，合理而优厚的薪酬，不仅能留住员工，还能吸引更多优秀新员工的加盟。因此，物流企业应当实施以能力和绩效为导向的公平薪酬福利制度，给付与员工水平、贡献相适应的薪酬，是减少员工流失的重要措施。以经济学观点来看，工资、奖金、分红等物质方面的收益都是每个员工的价值体现，而赋予员工的各类荣誉称号和晋升资格更是肯定员工的贡献。不同物流企业应根据各自的经济实力，来确定合理的薪酬制度并实行。否则会适得其反，不自量力的高薪方式不仅最终留不住人，还会严重影响企业的正常运行或后续发展。

4、2 用心留人。马斯洛理论告诉我们人类需求就像阶梯一样是逐层递增的，不同层面的员工其需求不同。企业要尊重员工、真心对待员工，关注员工所关心的方面。把员工当成“企业大家庭”中的一员，在工作中，量才使用，分配能使员工充分发挥才能的岗位，营造良好的工作氛围，创建团结友爱、和谐共进的团队精神；在生活中，从一点一滴小事帮助员工，解决员工的生活困难，缓解员工生活压力，体现企业对员工的关怀，增强员工的归属感。用心留人的核心，是使企业得到员工认可。多数情况下，企业这种对员工的关怀不需要花费多大成本，需要的可能是对员工的一句温暖问候，一份尊重，一声感谢……，这的确是最直接、最有效的减少员工流失的措施。赞赏、关心和尊重员工，将极大鼓舞员工的士气，获得企业的肯定，感受作为团队不可或缺的一员。因此，用心留人就要在企业中充分发扬民主，倡导“管理就是服务”的理念，建立人性化、亲情化的管理制度，承认、维护员工在企业的主体地位，让员工感受到企业的关怀，使员工发自内心感恩、忠诚企业，从而有效防止员工心理撤出，才会迸发“士为知己者死”思想，与企业同甘共苦，和谐共进，全面发展。

4、3 用事业留人。从经济学观点来看，员工实现个人价值的最大受益者是企业。特别作为物流企业的领导层要有管理的高度、远见，应当了解员工的需求和愿望，认可员工为实现个人价值所作的努力，增强员工干事业的信心，创造有利于其成就事业理想的机会和平台，这包括良好的工作条件，合作奋进的成员，提高员工能力的学习培训与交流，激励员工积极参与企业的经营、管理与发展的各个方面，使员工以企业为荣，在不同的岗位上充分发挥应有的才能，企业积极帮助员工干成事业，做到企业发展和员工个人价值实现的融合、统一，使上层、中层和基层的员工相得益彰，对企业的发展作出更大贡献。

4、4 用机制留人。没有规矩就没有方圆。物流企业需要从自身的定位、规模、经营状况等考虑，需要以坚持能力和绩效为导向，建立一套符合际的员工招聘、使用、培训、考核、奖惩的人力资源管理制度，依靠科学、严格的用人机制、政策，以企业的发展需要自主的选择、培养、使用所需的各类人才，使员工更多受惠于企业发展带来的巨大利益，巩固企业和员工的利益关系，消除“格雷欣法则”现象，加强对员工的约束，对违约员工进行必要的处罚，保持优秀员工的稳定和不合格员工的顺利退出。

5 结束语

综上所述，对物流企业来说，要减少员工的流失，必须要根据本企业的特点，顺应经济社会物流企业发展的要求，以员工为核心，把握经济学规律，分析员工的从业特点，树立“以人为本”管理理念，建立完善的用人机制，为员工搭建施展才华的平台，按绩效和能力给予员工的合理薪酬，创造温馨的工作环境。此外，企业必须高度重视员工队伍的建设，增强企业对员工的吸引力，逐步把企业的发展同员工的利益需求和个人价值实现有机的结合起来，提高员工的离职成本，消除非正常的员工流失，才会使物流企业不断发展壮大。

参考文献：

[1] 张道金、中国民营企业员工流失的原因及对策分析[J]、经济研究导刊，2011（24）：226-227、

[2] 王素艳，王蕾、我国中小企业知识型员工流失问题及对策分析[J]、经济论坛，2012（11）：168-169、

[3] 杨琪、员工流失的原因分析及对策思考[D]、郴州：湖南学院（硕士学位论文），2012、

物业管理的工作心得篇4

关键词：柳州；工业配送中心；对策研究

中图分类号：F259、27文献标识码：A

Abstract: Liuzhou, is the country's major industrial city, is the largest industrial city in Guangxi、 Industrial logistics is an essential part of industrial production、 Development of industrial distribution center is the key link in the logistics industry、 Although Liuzhou industrial distribution centers has made great achievements, but there are stillsome problems, suck as insufficient industrial enterprise logistics duvestitures, difficult to share information, standardization of operations and other aspects of the problem、 Only through integrating pesources, increasing the integration of industrial chain and strengthening the use of information technology and other aspects, it be possible to get a smooth upgrading and development、

Key words: Liuzhou; industrial distribution centers; countermeasures

工业配送中心作为工业物流的中心枢纽，是连接生产厂家的供应物流、生产物流和销售物流的关键环节，对供应链的运作成本和效率有着极大的影响。柳州工业物流的发展离不开工业配送中心的发展与壮大。

1柳州市工业配送中心发展现状

柳州作为西部的工业重镇，随着工业的快速发展，工业物流规模也得到了快速扩张，工业配送中心在柳州出现，并且快速成长为柳州工业物流链条中越来越重要的节点。

1、1柳州工业物流规模不断扩大

柳州市工业物流规模随着工业规模的扩张，呈现几何基数的成长。2006年，柳州工业总产值突破1 000亿元，此后，从1 000亿元到2 000亿元，只用了3年时间；从2 000亿元到3 000亿元，再从3 000亿元到4 000亿元，千亿跨越都是短短两年。根据柳州市工信委行业数据统计，2013年，柳州仅以柳钢1 000万吨年产量计算，其原材料(包括铁矿石、煤炭等）所需物流量，就达到4 500万吨以上，以此类推到汽车、机械、化工等行业，当前，柳州工业物流的总量应达到1亿吨左右。目前，柳州工业生产在生产原材料输入方面，主要依托铁路运输，如柳钢的矿石、煤炭；柳化的工业烧碱、电厂的煤炭等，加之水泥、造纸、白糖等部分销量辐射较广的产成品。而在产成品方面，则公路运输比例占60％以上，铁路占20%以上，水路占8%左右，其他运输方式约2%左右。

1、2工业配送中心从出现到逐步壮大

伴随着柳州物流工业物流规模的扩张，工业配送中心作为工业物流的现代形态在柳州出现并逐步得到壮大。2004年，柳州市桂中海迅物流有限责任公司在全市率先依托物流专业优势，对柳机等大型工业企业物流业务进行外包。对原厂资源进行整合，将柳机原有20多个仓库合并为2个，是全市首家采用集中配送制仓储对生产进行JIT响应的现代物流企业，成为柳州第一家工业物流配送中心；五菱物流作为当前为五菱汽车提供汽车制造企业及其供应商内部生产全程物流服务、供应商入厂全程物流服务及生产配送的骨干企业，在JIT配送与仓储管理、生产现场物流服务、汽车零部件流通加工，运输装卸、分拣、仓储及库存管理、包装发运等一体化物流服务方面，为客户提供优质的产品辅组装加工、装箱装袋、定量化小包装、帖标签、配货组合、挑选等服务；同时，还专注于工业物流技术方面的探讨与研究，如拉动系统管理、看板管理、5S管理、目视化管理、定置管理、包装管理、Milk-run配送管理、仓储物流信息系统管理等方面，把这些功能集成于新型配送中心中，推动柳州工业物流的整体运作能力和模式水平达到全国中上游水平。而后，柳工、东风柳汽、柳钢等工业企业将物流服务作为战略发展重点，运用物流管理技术和信息化手段，支持五菱物流、柳钢运天运输公司、瑞中运、东风方盛、玉柴物流等工业物流企业从母体企业剥离物流资产、外包物流业务、整合物流资源、改进物流服务，在配送中心建设方面取得了较好的成绩。现今已经有五菱物流、中信物流、锦程物流、安吉天地、桂中海迅等规模企业通过对五菱、柳工、东风柳汽等物流资源的整合，通过ERP系统，相继建立了以供应链为主要形式的配送中心，为相应主机厂生产，提高柳州工业的整体生产能力，起到了强有力的推动作用。

1、3工业配送中心融入工业产业链，技术水平逐渐提升

以桂中海迅、中铁快运为代表工业配送中心，依托供应链采购、库存控制、仓储配送、物料分拣、线边缓冲，工位对接等工业物流专业化优势，对柳机、五菱等大型工业企业物流业务进行外包。桂中海迅在全市首家采用KP中心库配送，对生产进行JIT响应。通过建立物流信息平台，优化配送业务流程和库存管理流程，供应商依托信息系统，即时掌握零部件的“在线库存”、“在库库存”、“在途库存”的信息，结合主机厂的生产计划及生产节拍，合理定制补货策略，实现集约化、专业化、信息化的VMI管理模式，提高了仓储和配送效率；中铁快运发挥仓储和网络化运输优势，对五菱外协件、三包件进行集中收递、流通加工和发运。

2柳州工业配送中心发展中存在的问题

2、1工业企业物流业务剥离不足影响配送中心扩张

一些工业企业错误的认识，制约了配送中心规模的扩张与技术的升级。一方面，部分工业企业对物流外包、物流运作成本的认识存在误区。首先：“肥水不流外人田”的思想作祟。在成本居高的情况下，仍坚持企业自营，不考虑物流效率和效益，使部分仓储设施及物流设备成本增加，运输或仓储机构人浮于事。其次：在实施外包的过程中，部分主机厂没有把物流企业纳入战略同盟的层面看待，没有从整个供应链角度考虑物流问题，而是被表面的物流直接成本左右其决策，而忽视了物流优化后管理成本、固定资产投资、资金占用、人力成本等隐形成本的降低。一味压低运营成本，导致本来就以人力成本和物流运营变动成本为主的轻资产型物流企业生存困境逐年加剧，造成物流运营质量降低，物流企业不堪重负。再次，也有部分工业企业对物流剥离给企业带来的效益外包认识不足。没有认识到物流外包的重要性，因此没有把物流业务外包出去，导致柳州工业物流的剥离进展缓慢。另外，还有一个重要的制约因素，就是大部分柳州本土的物流企业规模偏小，管理服务水平满足不了制造业物流市场的需求。所以，正确引导制造企业剥离物流，整合提升物流企业管理服务能力，仍是一个摆在柳州工业配送中心发展面前的重大课题。

2、2供应链内信息缺乏共享，物流增值产品缺乏

目前，柳州工业配送中心业务基本上集中在生产、销售环节，主要是为制造企业提供生产配送，并没有深入到制造企业的采购体系当中，供应商是由制造企业指定，价格也是由供应商和制造商谈妥，物流企业仅仅是将供应商送来的零部件按时、按量送至生产线，然后收取一定的服务费用。而要创新柳州工业物流，需要将供应链一体化延伸至采购和销售环节，通过信息平台，实现商流、物流、信息流、资金流合一，提供高端的物流服务，减轻供应商和制造商的资金压力。这些新型模式既需要作为供应链链主的工业企业的推动，也需要物流企业提升自身水平，培养和招揽能进行这方面运作的高端物流人才参与。目前柳州整体欠缺优秀的高端物流人才，不足以支撑开展新的物流服务模式。在柳州目前还没有一家物流公司能做到这种全程服务。从最早提供咨询方案，到最后提供物流、资金流、信息流一体化的服务，通过这种业务模式的创新吸引市场，同时培养优秀的人才团队。

2、3物流行业标准化滞后

工业物流的显著标志就是标准化。目前，柳州市工业物流企业普遍存在标准化程度较低的问题。一是缺乏专用的器具，使分拣出来的零部件在配送过程中得不到有效保护；二是托盘、周转箱尚未得到标准化使用，使配送零部件容易出现误差；三是标准化检测手段落后，零部件品质在分拣过程中仍采用劳动密集型人工分拣方法，不仅工作效率低下，而且无法用肉眼进行准确鉴定；四是许多零部件的分拣尚未采用RFID和条型码分辨，存在无法避免的误差率；五是高层货架尚未得到普遍使用，仓储容积科学利用不足，仓储量受到限制；六是集装箱、飞翼车的应用尚不普遍，给工业物流的配送效率带来了严重影响。工业配送中心作为工业物流的中间节点，标准化的不足，严重影响到配送中心技术及管理水平与效率的提升。

2、4经营环境有待改善

工业物流配送中心作为工业物流运作的主要形式，在世界上已经有成功的经验，但是柳州目前的经营环境使得一些规范化运作的工业配送中心举步维艰，而一些服务水平较低的物流公司却得以生存。首先，由于目前柳州物流服务进入门槛较低，以价格为主要手段的恶性竞争普遍存在，导致规范企业业务拓展困难，严重影响了工业物流的服务质量。如柳州市部分工业企业为了节省成本，将业务外包给了运作不够规范的物流企业。其次，由于柳州缺乏物流服务标准，在供应商、物流企业、制造企业三者的供应链服务合作中，供应商往往不按物流标准向物流企业供货，而制造企业则要求物流企业按照标准按质、按量、按时供货，无形中增加了物流企业的成本，在利润率受到强烈压制的情况下，物流企业举步维艰。再次，物流企业在供应链服务合作中往往处于弱势地位，没有对等的谈判权和价格主导权，结果导致物流企业要么需要承担许多服务合同之外的责任，要么随意压低的服务价格使收益得不到保障，从而使物流企业难以承担。

3柳州工业配送中心发展对策研究

3、1充分融入工业产业链条，与工业企业协同发展

物业管理的工作心得篇5

受协会常务理事会的委托，下面我向大家汇报协会成立三年来所做的主要工作，并就近阶段物业管理行业的主要任务谈几点意见。

一、协会成立三年来所做的主要工作

2000年10月15日，是全国物业管理行业的重要日子，这一天，中国物业管理协会正式宣告成立。三年来，在建设部的正确领导下，在全体会员单位参与及大力支持下，协会坚持以“规范发展物业管理业”为主题，在服务政府、联系企业、引导行业规范健康发展等方面进行了有益的探索，取得了积极成果，顺利完成了各年度的工作任务。

（一）配合政府转变职能，完成主管部门委托交办的任务

1、积极参与《物业管理条例》的起草、修改、论证工作。三年中，协会根据住宅与房地产业司的部署，先后多次组织北京、深圳等城市的物业管理企业代表参加《条例》的修改、论证的专题研讨会，充分反映物业管理行业的实际情况，及时提出修改意见。

去年四季度，国务院法制办将《条例》（征求意见稿）在全国范围内公开征求意见。协会及时组织法律咨询组、部分企业经理进行座谈讨论，积极向有关方面报送书面修改意见。协会会刊《中国物业管理》还特地出了专刊，让更多的会员单位能够有机会参与条例的讨论、修改，充分反映行业的意见和建议。《条例》正式颁布后，广大业主、物业管理企业以及社会各界对《条例》都给予了积极评价，这是与我们全行业上下积极主动参与分不开的。

2、按照住宅与房地产业司的要求，协会还承担了《物业管理企业资质管理办法》、《住宅小区物业服务标准》、《物业管理职业资格培训教材》等《条例》相关配套细则的起草、修改和论证工作。《住宅小区物业服务等级标准》（征求意见稿）已由杂志、网站全文刊登，向全行业、全社会公开征求意见，将在作进一步修改论证后，以协会名义公布试行。

物业管理职业资格培训教材编写工作已经开始，争取年内定稿编印，为《物业管理职业资格管理办法》的出台与实施做好准备工作。

3、推进物业管理企业诚信制度建设。按照建设部的统一部署，去年下半年起，协会及时建立全国一级资质物业管理企业信用档案的工作。秘书处专门设立了企业信用档案工作办公室；起草物业管理企业信用档案信息系统管理办法；研究开发物业管理企业信用信息填报软件和管理软件；分批召开全国一级资质物业管理企业信用档案工作座谈会；组织全国一级资质企业信用档案信息联络员业务培训，及时完成企业信用信息基本数据的采集、核对、填报和上网公示、信息更新等具体业务工作。全国一级资质物业管理企业信用信息上网公示率和及时率均为100％，受到主管部门领导的好评。

4、积极配合房地产市场的清理和整顿。根据建设部的统一安排，2002年度，协会派员参加上海市松江区“雅士居案件”的实例调查，了解了案件发生的事实真相，掌握了大量的第一手资料，提出了案件处理的意见和建议，及时配合住宅与房地产业司起草、报送专题调查报告，得到了部、司领导的肯定。

5、组织全国物业管理示范项目的考评验收工作。根据建设部委托，协会在2001、2002连续两年组织全国物业管理示范项目考评验收工作。每次考评均由协会副会长带队，同时得到各地物业管理主管部门的积极配合。两年中，先后组织对全国25个省申报的252个物业管理项目进行考评验收，其中221个物业管理项目经验收合格并由建设部分批公布，被授于全国物业管理示范项目称号。

6、承办全国物业管理企业的资质评审和复审业务。根据住宅与房地产业司的要求，2001年以来，协会先后组织两批全国一级物业管理企业的资质申报和评审工作。在做好资质申报资料受理汇总工作的基础上，从各地抽调专业骨干组成专家评审组，对各申报全国一级物业管理企业的资质情况进行逐一评审，并将初审结果网上公示，接受社会各界监督。申报一级资质的两批110家物业管理企业，其中78家企业被评审合格，取得了建设部颁发的全国物业管理企业一级资质证书。今年二季度，协会秘书处又按建设部有关文件要求，完成了第一批40家一级资质物业管理企业的资质复审工作。

7、白蚁防治和房屋安全鉴定两个专业委员会积极协助政府主管部门开展技术创新和技术指导工作。白蚁专业委员会完成了《房屋白蚁预防工程施工技术规范》起草、修改和论证工作。房屋安全鉴定委员会根据建设部的部署，选派专业技术骨干参与全国危旧房安全大检查工作，得到了有关方面的较高评价。

（二）引领行业规范发展、诚心诚意为会员单位服务

1、在部、司的统一部署下，协会把在宣传、贯彻《物业管理条例》作为前阶段工作的重点，统筹安排，组织了一系列活动：通过各种新闻媒体向国内外全面介绍物业管理的发展形势，宣传《条例》出台的背景、目的、意义及主要内容；通过会议、网站等形式组织召开学习贯彻《条例》座谈会；《中国物业管理》杂志出专刊宣传《条例》，中国物业管理协会网开设专栏专题介绍有关学习《条例》的部署、要求，介绍专家、学者、开发商、业主以及物业管理企业代表学习《条例》的心得体会；编印《学习贯彻<物业管理条例>文件汇编》、为全体会员单位代购《物业管理条例释义》、刻录《宣传贯彻〈物业管理条例〉专辑》光盘，全部免费下发各地会员单位，得到所有会员单位的一致好评。同时连续举办多期《条例》培训班，为行业学习贯彻《条例》培养骨干。各地物业管理企业也积极配合当地主管部门和地方协会，在学习宣传方面做了许多工作，产生了很好效果。全国物业管理行业正在形成学法、守法、依法治企的良好氛围。

2、针对近阶段我国物业管理发展中遇到的矛盾和问题，协会牵头发起全行业广泛开展物业管理理论与实践问题的研究活动。在调查研究和广泛征求意见的基础上，协会在2001年初选列了15个研究课题，发动全行业组织调查研究和撰写论文，先后共收到论文近300篇，选调有关专家组成优秀论文评选委员会，对征集的论文进行评选，其中评出一等奖论文8篇、二等奖论文25篇、三等奖论文27篇。

为了总结、交流和推广物业管理理论和实践方面的研究成果，协会将全部论文刻录成光盘，与编印的“中国物业管理发展论坛优秀论文集”一并下发，供全行业学习参考。2001年11月中旬在杭州举办大型“中国物业管理发展论坛”，把这次理论和实践研究活动推向了高潮。参加论坛的企业代表总数达1250多人。20多位论文作者和企业代表在论坛上作了演讲。建设部刘志峰副部长在论坛上作了《认清形势、抓住机遇，努力开创物业管理规范发展的新局面》的重要讲话，给与会代表很大鼓舞。这次理论和实践研究活动对行业发展产生了积极作用，取得了圆满成功，也扩大了协会在全国物业管理行业的影响。

3、为了研究、探讨当前民营物业管理企业发展中存在的矛盾和问题，促进我国民营物业管理企业规范有序发展，2002年9月，协会在温州市召开了“民营物业管理企业发展”专题研讨会，来自北京、广东、浙江等17个城市的40余位民营物业管理企业的负责人参加了研讨会，17位民营企业经理在会上作了专题发言，对民营企业的发展、问题、前景进行了热烈认真的讨论，极大地增强了民营物业管理企业的创业信心。

在广大会员单位的要求下，协会在2002和2003年连续两年有计划地组织跨地区物业管理专题考察活动。2002年组织了广东地区和昆明地区的物业管理学习考察活动，总计有来自全国24个省、自治区、直辖市350余企业代表先后参加了考察活动。今年4月份协会又组织了成都物业管理专题学习考察活动，18个省、自治区、直辖市的企业代表150余人参加了考察活动。各地企业代表给予了积极评价，认为组织这样的学习考察活动，亲眼目睹了各地物业管理的经验和做法，开阔了视野，促进了交流，坚定了信心，增强了行业的凝聚力。

5、根据近年来全国物业管理行业诉讼案件增多而大部分企业法律咨询力量较弱的客观情况，协会在2002年上半年成立了非常设机构--协会法律咨询组，选聘并公布了第一批法律咨询组人员名单。咨询组成员目前主要分布在北京、上海、天津、重庆四个直辖市和广州、深圳两个物业管理发展较快的城市，以后将根据实际需要逐步扩大覆盖面。

法律咨询组成立以后，一方面为行业法律咨询提供服务，维护企业的合法权益。另一方面积极参与了《物业管理条例》的修改、论证工作，及时代表行业提出修改建议和意见。

6、白蚁防治和房屋安全鉴定两个专业委员会根据各自专业特点，积极为行业服务。白蚁防治专业委员会认真组织建设部72号令的贯彻实施工作，推介白蚁防治工作经验和防治技术，组织防治单位转制改企的调查研究，开展技术与信息交流活动，取得了积极成果。

房屋安全鉴定委员会面向全国房屋安全鉴定单位，积极开展房屋安全鉴定技术交流和培训，推动了全国房屋安全鉴定工作。

7、协会培训中心艰苦创业，边筹组、边开班，积极主动为行业服务。采取“定点办班”和“送教上门”等多种方式，举办了“物业管理企业经理岗位培训”、“物业管理实务操作培训”、“物业管理法律法规培训”和“物业管理条例培训”等一系列培训班，对提高企业骨干队伍素质起到了积极作用，受到了行业内外的一致好评。

8、行业宣传和信息工作得到加强。协会会刊《中国物业管理》创刊以来，本着“追求品质、惟专惟精”的精神，不断充实加强编辑力量，刊物质量逐步提高，按时出版，发行量有了较大的增长，受到了广大读者的欢迎。

中国物业管理协会网经过试运行后，于今年初调整到建设部住宅与房地产网并网运行，版面及栏目进行了全面更新，以全新的面貌为会员单位和全行业提供信息服务，为加快物业管理行业的信息化进程发挥了重要作用。

9、国际交流活动成果显著。三年来，为了引入国外物业管理的先进理念和科学方法，提升行业素质，促进我国物业管理行业尽快与国际接轨，协会先后组织部分物业管理企业负责人出访日本、美国和加拿大、欧洲。每次出访都做到主题明确、组织精心，及时提交专题考察报告。协会于2002年先后接待了韩国住宅物业管理协会、英国特许屋宇经理学会暨亚太分会两次来访。促进了国与国、地区与地区之间的行业交流，也提高了协会的影响力和知名度。

（三）加强协会自身建设、完善协会服务功能

1、认真学习贯彻“三个代表”思想和十六大精神。协会要求秘书处工作人员努力实践“三个代表”的重要思想，牢固树立“协会一切工作的出发点和落脚点都应当是为会员单位服务、为企业服务、为行业发展服务”的观念，不断调整工作思路，不断改进服务态度，不断提高工作效率，自觉维护新兴行业协会的良好形象，广大会员单位对此给予了充分肯定。

2、顺利完成白蚁防治专业委员会和安全鉴定委员会两个二级机构的重建工作。两个专业委员会分别召开了会员大会，健全了领导机构，通过了民政部组织的复查登记和注册登记，取得了民政部颁发的全国社团二级机构证书。

3、及时调整完善了协会培训中心、《中国物业管理》杂志社的运作体制。理顺了协会与协会培训中心、杂志社的管理关系，两年来，运作情况良好。

4、协会秘书处建设得到加强。三年来，陆续调整充实了秘书处工作人员，建立健全了秘书处内部管理制度，添置了必要的办公设备，工作环境得到改善，工作效率得到提高。

5、重视会员发展和协会财务管理。三年内新发展团体会员386家，会费年收缴率都在70％以上。部财务司、驻部审计局以及地方税务部门历次财务检查和财务审计，对协会财务管理是满意的。

二、近阶段物业管理行业的主要任务

《物业管理条例》的颁布实施，是我国物业管理行业发展中具有里程碑意义的大事。根据建设部通知要求，行业上下要把组织广泛深入地学习、宣传《条例》、全面准确地贯彻、落实《条例》，作为全行业各项工作的重中之重。全体会员单位都要认清形势、把握机遇、与时俱进，创造性地开展工作。

（一）继续深入地学习、宣传《条例》，使《条例》精神家喻户晓、深入人心

《条例》确立了一系列的重要制度，并明确物业管理活动中各主体及相关主体的法律责任。《条例》的实施，必将为建立物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业管理企业双方的合法权益提供强有力的法律保障。各会员单位以及全行业都要高度重视《条例》的学习宣传工作，统筹安排，精心组织，继续深入开展《条例》的学习宣传活动。要充分利用物业管理区域的各种有利条件，采用业主们喜闻乐见的形式，大力宣传《条例》颁布的目的、意义及《条例》的主要内容。

所有物业管理企业，都应当充分利用《条例》颁布实施的机会，对企业员工尤其是项目经理以上的企业骨干进行一次全面系统的物业管理政策法规教育。在学习过程中紧密联系实际，依据《条例》来检查我们以往的服务行为，调整我们的思路、改进我们的工作。真正学会并运用《条例》的规定，解决当前物业管理活动中存在的矛盾和问题。

在学习、宣传过程中，对于业主、企业员工或其他有关方面提出的疑点问题，要按照国务院法制办和建设部联合编写的《物业管理条例释义》的口径做好宣传解释工作。涉及重大法律原则问题时，应当向政府主管部门反映汇报。通过学习、宣传，引导广大业主和物业管理企业的员工正确理解和深刻领会《条例》的主要精神，依据《条例》规范物业管理活动中的各方行为，努力创造大家学法、懂法、守法的法制环境。

（二）正确运用《条例》，维护企业的合法权益

《条例》明确了物业管理企业与业主、开发建设单位以及与水、电、气、网络、通信、有线电视等相关专业部门之间的责、权、利关系，使处理“法律责任不清”等长期困扰物业管理行业的难题，终于有了分清责任、解决问题的法律依据。

这里需要特别强调的一点是，各企业都应当高度重视前期物业管理和物业服务合同。要找准以往物业管理中产生大量矛盾和纠纷的根源，规范前期物业管理行为，完善物业承接验收，切实通过把好前期服务这个环节，解决“建管”脱节和“建管”责任混淆的状况，从根本上扭转物业管理企业在前期物业服务中的被动局面。

（三）建立和完善“质价相符”的收费机制，改善物业管理行业的经营状况

从现实情况来看，目前我国物业管理行业的利润率普遍较低，尤其是普通住宅小区，物业服务费用普遍入不敷出，物业管理企业压力很大、企业后劲不足。这种状况对行业发展极为不利，这个问题应当引起全行业足够重视。与《条例》配套制定的《物业服务收费管理办法》即将出台，将明确包干制与酬金制的两种收费结算办法，物业服务收费政策环境将会有所改善。协会还将在今年公布《住宅小区物业服务等级指导标准》，这些均有利于建立“质价相符”收费机制。企业在承接物业服务项目时，应当坚持“实事求是”、“等价交换”的原则，科学测算服务成本。防止“竞相压价”等不正当竞争行为。通过宏观政策环境的改善和广大物业管理企业的自身努力，争取在较短的时间内使行业的经营状况有一个明显好转。

（四）加快行业结构调整，提高企业市场竞争能力

经过20多年的艰苦创业，我国的物业管理行业从无到有、从少到多，但真正市场化的物业管理企业所占的比重很小。大量的是小而全的企业。这些小企业经营规模小、管理效益差、实力不强、后劲不足，导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。

针对以上情况，每个物业管理企业领导，应当在《条例》的贯彻和实施过程中，认真思考和研究下一步企业的发展方向及企业的市场定位，抓住有利时机，加快企业结构调整。通过改制、兼并、整合等方式，把企业做强、做大，提高企业的市场竞争能力，用几年的时间造就出一批我国物业管理行业的品牌企业。

行业结构调整也不是一蹴而就的简单事情。要认真作好调查研究，坚持实事求是的态度，不走或少走弯路，尽可能降低改革的风险和代价。我们协会的理事和常务理事是行业的骨干力量，更要居高望远，继续发扬改革和创新精神，在引领行业发展上要有新思路、新方法。

（五）加强行业自律，树立行业新形象

加强行业自律，是《条例》赋予物业管理行业的一项重要任务。所有物业管理企业都要以贯彻《条例》为契机，进行一次普法教育，使广大企业员工的物业管理法制观念有明显增强，法律知识水平有明显提高，真正将物业管理引入法制化轨道。在行业自律方面，近期着重要抓好以下三项重点工作：

1、维护公平竞争，规范物业管理招投标活动。物业管理招投标是《条例》确立的规范物业管理市场秩序的一项重要制度，作为《条例》的配套细则，《前期物业管理招标投标管理办法》已由建设部颁发，《办法》对物业管理招标投标活动规定了严格的程序和方法，全国物业管理行业都要认真贯彻执行。各个物业管理企业承接项目都要严格按规定程序运作，坚持公平竞争，杜绝暗箱操作和业内恶性竞争等违法违规现象发生，共同营造公平、公正、公开的竞争环境，促进物业管理市场的健康发展。

2、规范服务与收费，坚决纠正“多收费、少服务”等违反合同约定的行为。就各地反映的情况来看，确实存在服务态度不好、服务质量不高、服务不到位和多收费、少服务等种种问题，常常成为社会投诉的热点，严重损害了行业形象。《条例》的实施，对每个物业管理企业来说，既是机遇、又是挑战，关键是大家要研究如何把握好这一机遇，扎扎实实练好内功。这个内功就是服务本领，就是要千方百计提高企业的服务质量，提高企业的社会信誉，使企业有立足之地，有能力走向市场。协会将配合政府主管部门继续做好物业管理市场的清理和整顿工作，建立和完善行规行约，纠正行业不正之风，对长期管理水平低、收费不规范、社会形象差，有损行业声誉的“害群之马”，要通过清理整顿、资质审查、年检等环节，将其清理出行业队伍。

3、加快企业诚信制度建设。要按照建设部和各省、自治区、直辖市主管部门的统一部署，在规定的时间内，开通所有物业管理企业诚信档案信息的网上公示系统，让更多的物业管理企业接受社会公开监督，提高整个物业管理行业的社会诚信度。对所有从事物业管理业务的企业实行资质管理和对物业管理企业的管理人员实行职业资格管理，是《条例》规定的两项重要制度。对于这两项制度的建立，部里都将颁布具体的办法，全行业都要认真贯彻执行。

物业管理的工作心得篇6

【关键词】物流管理竞争力

任何一次产业革命,其革命成果必然体现为生产力的提升、利润的增加、社会财富的膨胀。物流革命的成果是物流速度加快,物流所花费时间缩短,空间占用缩小,大大节省成本,从而大大增加利润。现代物流管理是企业的又一次革命,并且是企业获得竞争优势的必要手段之一。

1 现代物流管理可以促进企业的专业分工,降低交易成本,提高企业效益

经济学鼻祖亚当·斯密认为,分工和专业化的发展是经济增长的源泉,分工的好处在于能够获得分工经济与专业化经济,从而得到生产效率的提高。分工专业化的不断深化在带来分工与专业化经济的同时,也会由于分工层次的增加带来交易费用的增加,抑制了分工的进一步进行。分工与专业化的好处和交易费用增加的两难构成了分工演进的基本约束。杨小凯等人提出的超边际分析理论从定量角度分析了这两者之间的此消彼长的过程。当企业分工达到一定程度之后,分工带来的专业化经济开始不足以弥补内部组织成本的增加,企业无法进一步提高生产效率。此时便需要科学技术和管理水平有更大的进步,使交易效率进一步提高,从而使分工能在更高层次上进行。随着信息技术和管理水平的提高,物流功能将进一步细分,企业或部门之间将有更明确的专业分工,各方之间的协作得到进一步的加强。

另外,从市场运行成本角度分析,现代物流业对普遍降低交易成本所作的贡献主要体现在交易过程和交易主体行为这两方面。一方面从交易的全过程看,有助于物流合作伙伴之间在交易过程中减少相关交易费用。现代物流业的发展可使搜寻交易对象信息方面的费用大为降低,可以减少各种履约风险,从而避免仲裁、法律诉讼等行为所产生的费用。另一方面,从交易主体行为看,现代物流业的发展将提高企业对不确定性环境的认知能力减少因交易主体的“有限理性”而产生的交易费用,企业之间物流联盟的长期合作将在很大程度上抑制交易双方之间的机会主义行为。现代物流业之所以能够显著降低交易成本,还因为,现代物流业的主体是由诸多节点和线路组成的网络体系。

再者,现代物流管理能提高生产率的根源还在于对现有企业业务流程的创新。从工业化以来,企业的核心业务流程被不同的部门和人员分割成一个个孤立的步骤。一些工业化时期适合的控制步骤在今天的环境里变成了沉重负担,成为今天竞争力低下的主要原因。对这些业务流程的创新,能减少步骤,缩短周期,加快反应速度,从而获得了生产率优势。现代物流管理注重的是整个供应链物流的管理,注重的是整个物流系统总成本的合理控制和企业的整体经济效益。

总之,在提升企业竞争力的过程中,企业的重心不能仅仅放在生产线的优化和技术创新上。我们要在物流管理上下手,通过卓越的物流效率,创造企业的成本优势,增加企业市场份额和提高企业利润。正是在这个意义上,物流被称为“第三利润的源泉”。

2 现代物流管理可以优化供应链的价值创造过程,提高企业核心竞争力

竞争优势来源于企业能相对于其他企业为顾客创造出价值,这种价值是通过成本或价值的差异来表现的。

成本优势是以低成本经营(高生产率)来获得与竞争对手不同的顾客价值。对顾客而言,价值可以是低价格,也可以是与众不同的服务。价值优势可以形成与竞争对手的价值差异化能力。一个拥有卓越物流能力的企业,可以通过向顾客提供优质服务获得竞争优势。

沿着生产率优势这个轴线,现代物流管理能够降低库存量,缩短提前期,提高资金利用率,从而提高生产率、降低总成本。沿着价值优势的轴线,现代物流管理能够缩短提前期,增加可靠性与快速反应能力,提供个性化服务。

市场性商品指的是既没有成本优势也没有价值优势的商品。处在这个市场的企业面临激烈的竞争,没有优势而言,很容易为其他公司的产品所取代。服务领先指的是公司能够产生顾客价值优势。成本领先依靠的是高生产率和低成本优势。成本和价值领先具有成本和特异价值的优势。这个竞争优势地位是最吸引人的。现代物流管理能够在不同程度上同时提高企业的成本优势和价值优势。

迈克尔·波特在《竞争优势》一书中,将企业看作一系列价值活动的组合。企业的价值活动包括进货后勤、生产作业、市场营销,以及安装、维修等售后服务活动,这些活动是企业的利润来源,构成了企业的直接价值活动。

将价值链分解为单独的价值活动,可以观察到在每一个价值活动中物流技术和物流管理所起的支撑作用。

物流不再是附属于生产活动的辅助流程,而是贯穿企业整个价值增值过程的重要流程。离开了高效运作的物流管理,现代企业的生产经营活动是难以实现的。一个不能创造价值的企业、不能获得超额利润的企业,是难以在市场中获得竞争优势的。

物业管理的工作心得篇7

关键词用心服务物业管理发展基石

物业管理行业，从1981年起步，经历了从各显神通到法律规范，物业管理行业正在成为“朝阳产业”。但网上调查，发现居住者对物业管理表示不满的比例高达80%，消费者变得更挑剔、更精明，其消费行为也将更为成熟，平庸的服务再也不能获得消费者的认可，优质服务正成为企业取得成功的“金钥匙”。因此，用心服务才是物业管理企业生存与发展的根本。

一、认清“服务”性质，是实施物业管理服务工作的基本要求

物业管理，是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而出现，与产权多元化格局相衔接的统一管理。实行物业管理的目的，是发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境“三个效益”的统一和同步增长。物业管理的产生，其基本动因是业主对物业服务的需求，从本质上说是居住者对服务的需求与物业管理企业提供服务的结合，居住者与物业管理企业的关系是被服务人与服务提供人的关系。作为从事物业管理的企业，必须树立正确的物业管理理念，认清自己与居住者之间的民事法律关系，自觉地把自己摆在服务者位置，才能以优质的服务赢得居住者的信任和满意。

一方面，要明确物业管理行业的服务性质。在物业管理服务工作中，管理对象是物，包括楼体、设备、设施、场地等；服务对象是人，包括业主和非业主的居住者。物业管理公司通过管理服务创造和谐、方便的生活和工作环境，居住者为的是“花钱买服务”、享有良好的居住环境；而物业管理企业接受居住者的委托，管理寓于服务之中，既在管理中服务，又在服务中管理，对物业提供专业化管理，对居住者提供人性化的服务，满足居住者安居乐业的需要。

另一方面，要理解管理与服务的关系。从物业管理的性质看，虽然冠以“管理”二字，实际却是以服务为主。因此，服务质量就成了日常工作中的热点，服务是贯穿于整个物业管理工作的连线，从“管理为主，服务为铺”转化为“服务为主，管理为铺”。只有管理与服务工作两手抓，才能实现物业管理“满足产权人实现其所有物业的保值、增值的需求；满足使用人拥有方便、舒适、优美的居住空间的需求”两大目标，将物业管理工作水平真正提高到一个较高的水平，使居住者等到满意、舒适的生活空间。倘若只重视物的管理，缺乏人性化的服务，或者是只突出服务，但管理基础较弱，都会成为管理与服务工作脱节的“瓶颈”，其服务难以有效地满足居住者的需求。

二、做好“服务”项目，是物业管理企业生存的主要因素

既然物业管理服务是属于服务性行业，可谓“服务”是企业发展的永恒主题。用《金牌服务》五书中的话来表达，那就是“除我之外，任何人者是我的客户；在任何时候都要提供最佳服务。”物业管理服务人员的“服务”，是作为一种劳动提供的。服务就是市场，搞不好服务不仅不能有效地开发市场，就是已经占领的市场也会失去。因此，要求物业管理服务人员在服务过程中，既要文明待客、周到服务、尽心尽责满足居住者的消费需求，体现出全心全意为居住者服务的敬业精神。

1、要牢固树立服务居住者的意识。物业管理企业的“顾客”是物业管理区域内的居住者，居住者的满意才是衡量物业管理企业服务工作的最终标准。但物业管理行业发展到今天，仍存在着物业管理是“管理”而不是“服务”的观点，或者能够认识到物业管理是“服务”，但却放不下“管理”的架子，导致“服务”的质量被大大地打了“折扣”。物业管理企业既然接受居住者的委托，企业就必须牢固树立为居住者服务的意识，特别是要养成良好的职业道德，以专业精神与敬业精神，传递给居住者“我们很重视客户并且用最好的服务来满足客户的需求”的服务信息。摆正管理与服务的关系，在管理中服务，在服务中管理，理顺政府、企业和居住者的责权利。广州城建物业在“以人为本”理念下，开通24小时服务热线，及时受理居住者需要的服务，注重文明礼貌，想居住者所想，急居住者所急，真正给居住者提供细致、周到、体贴、满意的人性化服务，让居住者充分体验“花钱买服务”所带来的方便和实惠，赢得了广大居住者的信赖。

2、要认真分析居住者的潜在需求。随着物业管理覆盖面的扩大、行业的规范发展，居住者对物业管理的服务要求越来越高，项目越来越多，期望值越来越大，要求物业管理企业不仅要关注居住者现在的需求，也要考虑到居住者未来的需求变化；不仅要关注居住者的个性化需求，还要分析、了解居住者的潜在需求。用心灵与居住者沟通，不断挖掘居住者的潜在需要，对居住者的老龄化、独生子女成长、健康与保健、人际关系、休闲方式文化等问题，要悉心和深入细化其服务，有针对性、有目标性地开展文化输出，用个性化服务赢得客户忠诚，才能再一次赢得属于物业发展的市场空间。

3、要关注提供服务的每一个细节。服务就是做细节和做小事，做人际关系。服务无小事，有些小事可能顾客并不在乎，有些需求可能连顾客本人都没有意识到。但如果服务企业和服务人员能够以专业经验、耐心与毅力，丰富的人生阅历与社会经验，洞悉这些需求并满足他们，不仅仅能给顾客更多的满意，企业的赢利，员工自身的发展与提高，也都可以在这些小事中得到实现。如星河湾物业提供一对一的“家政秘书”服务，打造出关注居住者生活细节需求的市场。入户工作人员应着企业标志的工作服，佩戴工号牌，便于用户监督；上门服务须预约时间，入户前轻敲门，主动出示证件，不得随意摸弄用户家中的物品，不向居住者询问与工作无关的问题，树立良好形象；带齐需要的工具、材料，如梯子、鞋套、手套、垃圾袋，入户后不得向居住者借用或索要上述工具和用品，切实体现用心服务精神；施工结束后请居住者验收并递交服务卡，清理好工作现场，带走因施工产生的垃圾。同时，要引导居住者参与小区文化建设，共同营造出一个和谐舒适的“大家氛围”，促进居住者需求和企业服务供应在之间的良性互动，进而实现企业和居住者利益的“双赢”。

三、用心“服务”居住者，是促进物业管理企业持续发展的根本出路

1、用微笑服务，传递给客户无微不至的亲切感。“微笑”是一种能量，一种可以创造效益而不可忽视的能量。生活中多一些微笑，可以缩短人与人之间的距离，化解令人尴尬的僵局，是沟通彼此心灵的渠道，使人产生一种安全感、亲切感、愉，也就多了一些安详、融洽、和谐和快乐。特别是在物业服务行业，为居住者服务要和气耐心、热情友好、真诚自然、微笑服务。有了微笑，物业管理服务人员与居住者的心灵情感就能够沟通了；微笑着为居住者服务，就会使居住者感觉到服务更加真诚。只有把居住者当作朋友、亲人，站在群众的角度来考虑问题，才能自然地发出会心的微笑。广州城建物业推出一个微笑、一声问候、一杯茶、一把雨伞、一辆推车“五个一”工程，让居住者拥有亲切感，感受到“家”的温暖。

2、以优质服务，换取客户对企业的信任感。在“以人为本”的服务宗旨引导下，坚持从基础工作做起，建立健全规范化、制度化和程序化的工作流程；万科物业提出“持续超越顾客不断增长的期望”，关注居住者的“每一个”服务需要，当居住者有服务要求时，以最快的速度、在最短的时间内向居住者提供各种服务，而且努力使服务超出居住者的需求。这种超值服务，会使顾客深切感受到企业无微不至的关怀，从而使顾客和企业之间建立起友好、融洽的关系。

3、变被动服务为主动服务，赢得有效的市场份额。在物业管理工作中，应当借鉴星级酒店管理的做法，建立预警系统，力争把问题处理在居住者投诉之前，变被动服务为主动预防。通过物业管理区域的居住者信息平台，将掌握的信息资料进行收集归类，超前进行维护并检查维修，变滞后服务为超前服务，变静态服务为动态服务，变被动要求服务为主动提供服务，“超前服务、快捷服务、文明服务”。如合生创展的“贴心管家”服务，拓宽思路，开发服务品种上，完善服务功能，开发服务资源，不断提升服务品质，实现传统服务向现代服务延伸和跨越，创造一群客户、一方市场。

物业管理的工作心得篇8

关键词：质量效益；绩效管理；物业公司

伴随着我国经济的持续高速增长，越来越多企业在实际发展和实践过程中，认识到员工绩效管理的作用和重要性。物业公司是新兴的服务公司，带有明显的行业特征，并且人工成本占到物业公司总成本的90%，员工的工作绩效对公司的营运状况具有关键性的影响。因此，对物业公司员工实施绩效管理，创新人力资源管理模式，并融合质量效益理念，对提升物业公司服务质量，促进物业管理公司的长远发展大有裨益。

一、公司绩效管理存在的问题

1、绩效管理理念的误解。大多数物业公司领导与员工对于绩效管理的认识停留在片面认识上，认为这是一种手段，没有多大的意义。这使得物业公司人力资源管理层在设定考核项目、考核内容以及评判标准上过于随意，具体实施的内容上也表现缺少原则性与严肃性，甚至有部分考核项目之间是相互矛盾的，导致绩效管理政策难以得到有效实施。

2、绩效考核标准单调。不科学的考核方式会直接影响到最终的考核结果，若单纯采用某一项考核标准或者使用一对一的考核体制，最终考核的公平性与客观性会受到质疑，加上对于物业公司来说，所涉及的服务领域较广，工作业绩的难度也存在差异的，采用单一的绩效评价尺度是难以衡量真实的工作绩效。

3、绩效管理片面追求量化。对于物业公司来说，人力资源是其实现长远发展的根基，物业公司在开展绩效管理的过程中，往往会忽略以员工的感受，常常使得企业整体效益与员工个人利益陷入对立状态，为了解决这一矛盾，很多物业公司采用了将被考核者绩效全盘量化并实现与被考核个人所得相联系。这一手段忽视了物业公司管理层与员工之间的互动，所得出来的结果也难以正确指导员工开展相关工作，使员工陷入了孤军奋战的境地。

二、质量效益管理的内容和特点

所谓质量效益型管理是指以市场为导向，质量为中心，效益为目标的持续发展经营战略。最初质量效益管理在日本发展较为快速，日本企业在实施质量效益管理策略之后取得了巨大得到成效，日本公司在市场上的竞争力不断增强，可见质量效益管理是世界上经济发展最有效的管理模式之一，而将质量效益管理应用于企业人力资源的绩效管理过程中，同样会发挥出质量效益管理的优点，创新物业公司绩效管理模式，不断提高员工的工作效率。总的来说质量效益管理的特点可以归纳为以下几点：

第一，质量效益管理是以提高服务质量为中心，不断提升用户满意度作为提升企业效益的重要途径，企业绩效管理融合质量效益管理理念，则会不断提升服务水平，进而使得员工自身得到发展。

第二，适应市场环境变化，以提升服务质量为中心的经营发展战略，获得更广阔的发展。

第三，以人为中心，全员参与的理念会使得绩效管理更加突出重点，提高管理效率。

三、融合质量效益理念的公司员工绩效管理策略探讨

1、做好前期的调查准备工作。物业公司在构建绩效管理体系的过程中，首先需要明确的是自身的组织结构、员工数量以及当前的人力资源现状，物业公司员工在绩效管理的过程中，员工绩效存在着多因性、多维性以及多态性等相关特点，因此在进行绩效考核的过程中应该有一个正确的观念指导，才能有可能实现构建科学合理并且完善的绩效考核指标，需要领导与员工之间的相互配合，才能够有效的推进。

2、明确绩效考核目标与原则。物业公司对员工进行考核要明确考核目的，所制定的考核目标应该具备一定的操作性，人才队伍的质量是物业公司获取市场的制胜法宝，在选人、用人、评人、留人上应该形成一套科学的体系，力求在绩效考核上做到客观、公正、公平、公开，最终的考核结果应该进行汇总分析，并及时的反馈到员工与物业公司管理人员手中。

3、加强公司的执行力。伴随着物业公司绩效管理的不断推进，各级管理者与员工会在绩效管理的过程中获得好处，绩效管理也会得到各级管理者与员工的重视，公司人力资源管理部门应该及时主动的与公司高层进行沟通交流，获得领导的支持，并努力改变业务部门之间的错误观念，让公司高层与业务部门共同清楚的认识到人力资源部门只是绩效管理的组织协调部门，各级管理人员和员工才是绩效管理的核心，各级管理人员不仅仅是绩效管理的对象，同时又是下属绩效管理的负责人，简而言之既是被考核者，同时又是考核者。

4、提高管理者的能力。科学的管理体系需要有能力的管理者去实施和推动，绩效考核是一件综合性非常强的工作，物业公司应该积极组织各级管理者参与到相关绩效考核管理的培训环节，赋予他们相关知识、技巧和能力，进而避免出现主观判断。

四、结语

物业公司作为21世纪新兴的服务行业，人力资源管理是公司管理环节当中非常重要的内容，而落实到实际就是要对员工实施绩效管理，文章通过运用质量效益理念结合员工绩效管理，构建一个动态的管理过程。物业公司在实际的操作过程中，应该清楚了解到公司的实际情况，明确考核目标，有的放矢的推动公司绩效管理的实施。