房地产项目财务培训(精选8篇)
房地产项目财务培训篇1
【关键词】房地产企业；风险管理；研究
一、房地产企业风险管理的意义
房地产行业具有开发地点固定，开发条件差，建设周期长，投资规模大，涉及面广的特点，为此在房地产开发的每个阶段均有风险的存在。房地产企业通过加强风险管理，可以提高对风险的认识。我们国家由于长期受传统社会主义计划经济体制的影响，对风险的作用及影响没有充分的认识，风险观念比较薄弱，很难适应复杂多变的现代市场经济环境。风险既然可能会导致经济损失，就必须采取相应的措施对其进行管理，制定防范对策，从而降低风险损失。但我国大部分房地产企业对风险的反应较慢，缺乏对风险进行系统的管理。由于对风险缺乏有效的对策，让一些本可以避免的风险损失未能避免，本可以减少的损失未能减少，并在风险损失发生后，不能采取规范的手段及时处理而使损失扩大。加强风险管理可以有利于利用风险机制，促进和调节房地产行业的发展。风险具有双重性，既有风险的一面，又有高收益的一面。为此对风险不是单纯防范，还要合理利用。随着市场经济体制的建立，风险机制逐步确立。风险机制通过风险报酬的诱惑力和惨遭破产的压力作用于房地产企业，促使其加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。
二、房地产企业风险因素分析
（1）决策风险。房地产企业决策对房地产开发各环节决策不当而带来的风险。由于房地产开发涉及投资高、周期长，通过后期的开发来检验早期决策是否正确，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险很大。（2）财务风险。房地产开发过程中需要大量的资金，而房地产企业在开发过程中自有资金往往不足以支付高额的开发成本，因此还需要从金融机构及其他企业处融通资金，财务风险也随之产生。财务风险是指由于房地产企业举债经营而产生的不能及时获得贷款或不能按约履行债权义务的风险，负债比率越高，财务风险越大。应对这一风险需要在投资前就做好资金预算，综合考虑各种可能发生的财务风险。（3）营销风险。房产或地产的转让成为房地产企业实现利润的重要步骤。营销风险是由于房地产滞销而给投资者带来的风险。如何制定出合理可行的营销策略，促使房地产顺利销售，具有非常高的挑战性。
三、房地产开发投资项目风险管理对策
（1）完善风险管理体制。为了有效降低风险，房地产企业需设立风险管理职能部门，以动态的方式来管理风险和分析风险，将房地产开发投资全过程的每个阶段的工作和风险因素进行综合分析，形成高效运转、有效制衡的监督制约体制。（2）加强风险管理培训。房地产企业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的风险管理培训，从而提升员工的专业度，增强企业凝聚力，通过风险管理教育，使全体员工了解所面临的各种风险，掌握风险防范和处理风险的方法，强化风险意识，从而强化整个房地产企业抗风险的水平。（3）制定风险管理计划。房地产投资风险管理计划是以房地产企业的风险管理活动为对象的计划安排，是房地产企业风险管理的目标、程序、责任、任务、措施等一系列内容。房地产企业通过风险管理计划，建立整个企业各项风险管理工作的目标，确立风险管理部门或风险管理人员的岗位职责，协调企业各部门的风险管理工作，识别投资活动中可能存在的风险，明确风险防范与处理的方法及其选择使用，确定风险管理绩效评价标准，通过风险管理计划的实施和全过程、全方位的动态监控，可以做到事前计划，事中监控，事后评价的系统性风险管理。（4）采取投资分散联合策略。房地产市场具有很强的区域性特征，由于不同区域、不同城市的投资政策、经济环境、市场供求等情况不同，对房地产投资收益的影响也不相同，房地产投资分散于不同的区域，通过区域分散分化和降低风险投资，就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响，达到降低风险的目的。投资时间分散是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。投资种类分散是指不同类型的房地产投资的风险大小不同，获得的收益也不同，在房地产投资种类上分散，可以降低房地产企业的整体风险。联合策略就是多个房地产企业联合起来共同对某项房地产项目进行投资，利益共享、风险共担，发挥各自的优势，从而降低独自经营项目的风险。
参考文献
[1]贾守国、浅谈房地产开发项目的风险管理[J]、山西建筑、2011（4）：222～223
房地产项目财务培训篇2
关键词：商业地产；纳税筹划；实施
纳税筹划是指纳税人在税收法律法规许可的范围内，以不违背国家制定立法的意图为前提，采取一定的方式对纳税人的筹资、投资、运营和分配等一系列企业活动进行筹划和合理安排，以期最大限度地降低企业的税收成本，获得超额的经济利润，实现纳税人企业价值最大化。随着商业地产市场规模的逐渐扩大，为调控房地产市场，我国出台了一系列宏观经济政策，使得房地产开发项目的利润严重缩水，迫使企业在开发房地产项目时不得不考虑以不违反法律法规为前提，利用一切合理的手段对相关税负进行筹划，以有效降低企业的税收负担，减轻房地产开发项目的资金压力，增加其经济效益，打造企业的成本战略优势，为企业未来长远发展打下基础。然而就目前我国商业地产的情况看，尽管很多企业在开发房地产项目时，都意识到采用一些合理方式对税收进行筹划以降低经营成本，获得超额利润，但其纳税筹划仍然存在很多问题亟待解决。
一、商业地产纳税筹划存在的问题分析
（一）纳税筹划认识不足
我国对纳税筹划概念的引进比较晚，很多企业在降低税收成本的过程中对此认识不足，不够重视。商业地产在进行开发时，工期较长，涉及的税收负担也较大，在纳税申报时若能合理利用相关手段进行税务筹划，会有效降低房地产开发项目的成本。然而，就目前很多商业地产开发项目来看，它们对纳税筹划一般持有两种不同的观点：第一种观念认为从理论上来讲纳税筹划是可行的，但在实际运用中国家税务局或者地方政府税务局很可能会针对企业的税务筹划设计出反筹划的方法来规避，一旦被税务局发现就可能面临着偷税漏税的风险，为避免与法律法规相冲突，而选择放弃纳税筹划；第二种观点认为纳税筹划就是钻法律的空子，在同税务机关和税务相关人员搞好关系的基础上，利用法律法规未规范的漏洞采取一些手段进行巧妙的偷税漏税，最终演变成法律法规所禁止的行为。在这两种观点的主导下，企业对纳税筹划的工作并不重视，认为纳税筹划在企业中仅仅是财务部门和财务相关人员的事情，很少有部门主动配合协调进行纳税筹划工作，同时在企业中也缺少必要的筹划准备、模板分析、沟通管理等工作，导致企业在进行纳税筹划时受到阻碍和制约，无法真正为降低项目的税收成本发挥有效作用。
（二）纳税筹划方法错误
企业在计算商业地产开发项目所要缴纳的税费时涉及的税种比较多，计算也比较复杂，在进行纳税筹划时由于会涉及多方面的利益协调问题，使得很多企业在纳税筹划方法选择上出现了错误。一方面，很多企业认为纳税筹划的主要方式就是减少税费的支出，在进行纳税筹划的过程中，往往会选择最大程度的利用税收优惠政策，调整所开发商业地产项目的预售款入账时间，同时详细记录开发费用支出，以此来达到降低税负，提高企业税后经济利益水平的目的。然而在这种方法下，仅仅依靠国家制定的税收优惠政策并不能满足降低开发项目税收成本的要求。另一方面，企业在利用纳税筹划方法降低税负时，往往会对纳税筹划空间大的税种进行筹划，忽略筹划空间小的税种，在这种情况下会导致某一种税收负担确实降低了，但另一种或者多种税收水平却又提高了，从整体上来看并没有有效降低企业对外缴纳的税收水平，可能相反还会增加企业对外缴纳的税收金额，不利于企业获取超额的经济利益，会阻碍企业未来的长远发展。
（三）缺乏专业的纳税筹划人员
纳税筹划管理工作是一项对专业性要求比较高的管理工作，对于商业地产开发项目而言，由于其涉及的税种复杂、活动繁多，使得企业对开发项目进行纳税筹划时不仅需要相关纳税筹划人员具备一定的纳税筹划知识，透彻理解开发项目所涉及的相关法律法规，熟悉纳税申报流程，熟练掌握一些合理避税技巧，还需要其对房地产行业行情有一定的认识和了解，具有一定的房地产开发项目建设经验和项目营销经验。然而，就目前我国商业地产行业情况来看，随着我国一系列控制房地产价格政策的出台，开发企业普遍存在着一种浮躁心理，很多商业地产开发企业将精力更多地放在如何能以最短的时间挣更多钱上，忽视了对纳税筹划相关人员的培训教育，使得很多企业的财务人员仅仅能胜任比较简单的会计核算和税负计算，根本不懂得如何利用税收优惠政策和巧妙的税务筹划方式有效降低税负水平。
二、完善商业地产纳税筹划的对策和建议
（一）提高企业的纳税筹划意识
商业地产开发项目工期较长，投资较大，税收成本在整个开发项目成本中占据比重较大，而在计算这些税收成本时涉及的税种较多且计算复杂，这就为纳税筹划提供了较大的空间。因此，企业在开发商业地产项目时应正确认识纳税筹划，提高纳税筹划意识，正视纳税筹划在企业成本战略中的地位，以高度认真的态度去对待企业在开发项目中可以使用的纳税筹划问题。一方面，企业在进行开发项目的纳税筹划前，应该加强领导层对纳税筹划含义、涉及理论、采取方法等的认识，使其意识到纳税筹划并不是违法行为，它是在不违反税收法律法规的前提下，采取合理手段减少税收成本的行为。另一方面，需要企业在内部提高整个项目部门和相关员工对纳税筹划的认识，使其认识到纳税筹划并不仅仅是财务部门和人员的事情，它是全体项目人员的事情，需要每个部门的协调配合。例如，浙江省农都农产品有限公司在整个企业内部通过不断的培训教育，提高领导层和全体员工的纳税筹划意识，在领导层的积极带领下，形成了一个自上而下有效的纳税筹划沟通管理渠道，在合理降低企业的税收成本等方面发挥着积极作用。
（二）优化企业纳税筹划方式方法
企业在进行纳税筹划时可以采用以下几种方式：第一种方式，利用融资方式进行筹划。商业地产开发项目一般涉及资金都较大，需要从外部融通资金，而在融通资金时涉及股权融资和债券融资两种方式，这两种不同的融资方式在降低税负时作用不同。股权融资的成本需要在税后利润中扣除，不得在税前列支，而债券融资的成本可以在企业所得税之前扣除，发挥财务杠杆的作用，产生节税效应。从纳税成本上考虑，企业可以采取债权融资方式筹集项目开发建设的资金。第二种方式，利用建造方式进行纳税筹划。商业地产项目建成以后一般是用作酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套等，其工程量较大，目前较为常见的三种建造方式是一方出资一方出地的联营模式、房地产开发单位自营建造模式和委托施工单位进行施工建造的模式。在房地产及建造行业实行营改增之前，根据目前现行的营业税收政策，如果开发单位选择自营建造模式，在建造的过程中需要缴纳3%的建筑业营业税，建造完成后销售不动产时需要缴纳5%的销售不动产营业税，而如果商业地产开发单位选择交由外部施工单位进行建造，那只需要在销售环节缴纳5%的销售不动产营业税，很显然选择外包的方式可以有效降低企业房地产开发项目的税收负担，提高房地产开发项目的经济利益水平。
（三）加强对纳税筹划相关人员的培训教育
人才是决定一个企业兴衰成败的关键，在竞争激烈的当下时代，人才是提高企业管理水平，增强企业核心竞争力的关键。从纳税筹划的角度来讲，企业应该从三个方面加强对相关人员的培训教育工作。首先，企业应该根据自身当前的需求制定出比较合理的人才需求计划和招聘标准，从外部渠道招聘相关的高素质水平人才。其次，企业应该定期对相关财务人员进行业务培训教育。纳税筹划必须是在熟知相关法律法规的前提下进行的，而我国的税收法律法规是根据市场的不断变化而适时更新的，因此，企业必须定期对相关财务人员进行相关的法律知识培训教育，避免出现违反法律法规的行为。最后，企业应该在内部形成一个自我学习、自我充电的氛围，督促进行纳税筹划的相关财务人员利用工作之外的时间进行相关知识的学习。如浙江省农村发展集团有限公司定期对集团本级及下属各子公司财务人员进行培训教育，有效提高了财务人员的职业素质能力，为企业进行各个项目的纳税筹划工作奠定了良好的基础。
结论
总之，纳税筹划工作是一门综合性很强的工作，企业在对商业地产开发项目进行纳税筹划的过程中，除了要正确认识纳税筹划、提高纳税筹划相关人员的业务素质水平，还需要合理选择纳税筹划的方式方法，以达到有效降低企业税收负担水平，提高企业税后经济利润水平的目的。
参考文献：
[1]史俊华、商业地产房产税纳税筹划[J]、合作经济与科技，2015，05：181-182、
房地产项目财务培训篇3
一、指导思想和工作目标
紧紧围绕我局全年工作的总体目标，以科学发展观为指导。全面贯彻落实科学发展观，倾力打造科技房管，充分发挥组织科、劳动人事教育科在人才培训工作中的牵头作用，努力提高职工队伍的整体素质，为完成今年我局各项经济指标和工作任务提供思想政治保证、人才保证和智力支持。
约748人次；房地权属登记管理人员、房地产执法监察人员、房地产行政执法人员、房地产产籍档案管理人员、房地产市场管理人员、窗口办、财务人员、房屋平安使用管理人员、修缮工程技术人员、经营管理人员、劳动人事管理人员、行政管理人员等进行政策、业务培训41批次，干部职工教育培训工作的主要目标是全年计划完成各类培训约人次。其中：组织各级领导干部、党政工作人员、党员、入党积极分子、青年团员培训10批次。约人次；生产操作人员技术技能培训2批次，约160人次；房管科、物业办等业务科室对社会培训8批次，约785人次。
二、工作要点
（一）思想政治理论培训
深入搞好科学发展观、构建和谐社会、党的执政能力建
确定学习专题和目标。今年组织科、宣传科、党办、团委等党群科室共计划举办各类培训班10批次，设、党的先进性建设等重大理论和党的十七大的学习。抓好机关、基层各级党政领导干部和党团员的政治理论学习。旨在加强和提高各级领导干部的领导水平和全局党员、团员、工会等人员的政治理论水平。
（二）持证上岗培训
搞好今年的依照市国土资源和房屋管理局的有关要求。
持证上岗培训。
⒈新上岗、转岗人员培训。完成今年规定的房地产权属登记等22个岗位的新上岗、转岗等人员的持证上岗培训。
做好《岗位证书》年度验证及换证工作。⒉持证人员继续教育。深化和提高房地产权属登记等22个岗位继续教育。同时。
劳动人事教育科将对各基层单位持证上岗情况进行检查。并对查出的问题进行整改，⒊持证上岗检查工作。今年12月上旬。力争这22个岗位持证上岗率达到100%
（三）专业技术人员培训
重点组织有关人员参与人事局组织的专业技术人员的各类培训，结合房管行业发展和实际需要。为我局跨越发展提供专业人才；配合专业技术职称的评聘工作，开展计算机应用能力和英语使用能力的培训；同时进行已聘专业技术人员的专业知识培训及考核，考核结果将与绩效工资挂钩。
（四）职工技能培训
今年我局计划对各单位相关工种工人进行技能培训，依据社会对本行业的最新要求。开展技术比武活动，同时对一线生产工人进行新材料、新技术、新工艺的培训，以提高职工队伍的技术水平，促进房管行业整体形象的提升。
（五）科室内部培训
通过培训提高工作人员的业务能力和服务水平。产权科、房管科、物业办、执法队、平安鉴定中心等窗口科室、分别根据新下发的各项法律规定和本科室的工作需要对科室内部进行政策法规和服务标准培训。
六）本局内科室业务对口培训
各科室对基层单位对口科室的工作人员要分别进行相关培训。行政办公室、劳动人事教育科、窗口办、财务科、经营部、修缮部、法制科、企划部等业务科室组织房管站和各基层单位参与各类业务培训，为使职工更好的掌握和运用业务知识顺利完成各项工作任务。计划开展内容涉及相关政策法规、业务知识等方面。
（七）公务员培训
加强公务员队伍建设，严格执行《国家公务员法》相关规定。进一步抓好《国家公务员法》学习、培训和宣传工作。对公务员进行公务员法基本知识、依法履行职责的培训，并依据人事局的要求针对性的组织各项具体培训和考试。
（八）对外培训
局房管科、房委办、物业办、执法队等科室，为将各项房管政策宣传到位。计划对社会相关人员进行培训，组织培训班讲解和推广各类法规政策，为依法行政提供社会保证。
三、工作要求
(一)提高认识。增强危机感、责任感。一是要加强培训工作责任目标管理，全局培训指标要做到量化、细化，层层分解，把培训任务落到实处；二是要加强培训办班的规范管理，注重实效；三是要加强对培训办班特别是面向基层单位和社会培训班的监督、检查，防止乱办班现象发生，切实减轻基层单位的负担，使培训工作规范有序的进行。
(二)认真贯彻落实专业技术和管理人员的继续教育。根据《市专业技术人员和管理人员继续教育条例》和《市专业技术人员和管理人员继续教育证书登记管理方法》按时组织专业技术人员和管理人员参加相应的继续教育。建立健全各类培训台帐，同时根据工作的需要，组织选送专业技术人员和管理人员参与不同形式的进修班、培训班和研修班进行更新知识的培训。
(三)深化教育培训。
结合上级部门的有关精神认真制定科学的培训计划，机关的各个科室要根据行业和社会需求。拓展培训范围，创新培训方法，不时提高培训质量。组织科和劳动人事教育科要积极地承担全局培训工作的组织、协调工作，配合有关各科室合理安排培训时间，督促有关科室培训工作的实施，检查培训工作的效果。
房地产项目财务培训篇4
一、实施“营改增”的意义
全面开展“营改增”制度，不但能够使我国的税收体制进一步完善，同时对税收管理方面也具有非常巨大现实意义，由于我国在这个方面的漏洞很多，增值税的实施，避免了税收重复的现象，增值税可以帮助企业提高竞争实力，在激烈的市场竞争中，能有占有不败之地，但是增值税的这种最用，也需要具有一定的前提条件，男就是要以宽广的税收为前提，这样才能够有效得以实施和推广。除此之外，增值税以及营业税两种制度同时进行，也产生了很多弊病，在市场进行形式愈发多元化的前提下，商品化服务也越来越多，因此，逐步将增值税代替营业税，是非常必要的。
二、“营改增”对房地产开发企业税负的影响预测剖析
可抵扣进项不足，税负增加的可能性很大，房地产开发企业是一个系统化的综合性的产业，涉及土地使用、建筑行业、设计、勘察、金融等。 在销售额一定的情况下，原先征收的营业税税负稳定，但“营改增”之后，企业的税负很大程度上取决于进项税额。
比如：某大型房地产开发企业两年内已经完成项目的营改增前后税收负担的变化测算记性具体计算：
wy项目工程结算收入为87，200，000元，工程成本为80，077，897元。
yw项目工程结算收入为128，500，255，27元，工程成本为118，983，46元。
销售税额为：
wy项目工程销项税额=87，200，000÷（1+11%）×11%=8，641，441（元）
yw项目工程销项税额=128，500，255（1+11%）×11%=12，734，2609（元）
进项税额为：
通过对该单位各项数据的总结分析计算得出，wy项目全部可以取得进项税的情况下其进项税收为6，837，802、17元，而部分取得进项税的时候则为3、493，419，67元，yw项目为9，942，917，66元，部分取得进项税的情况下为5，105，454，77元。
营改增后的税负变化情形之一：材料可全部扣税情况的税负
Wy项目应交增值税额= 8，641，441-6，837，820=1，803，621（元）
增值税税负=1，803，621÷87，200，000=2、07%
Yw应交增值税额= 12，734，260-9，942，915=2，791，345（元）
增值税税负=2，791，345÷128，500，255=2、17%
情形之二：部分材料可扣税情况的税负
wy应交增值税额=8，641，441-3，493，420=5，148，021（元）
wy增值税税负=5，148，021÷87，200，000=5、90%yw
应交增值税额=12，734，260-5，105，454=7，628，806（元）
增值税税负=7，628，806÷128，500，255=5、94%
三、房地产开发企业积极应对“营改增”的若干策略
（一）提高成本结构的可抵扣比例，提升项目的现场管理能力
营改增中在可抵扣进项方面存在一些不足，为了能够弥补这些不足，房地产开发领域的财务人员在小项目中，不能够进行增值税抵扣，其次要全面提高企业内部所有员工对于增值税的认识，进行相关的培训讲座，训练相关的管理者以及财务人员全面掌握营改增的相关规定内容，通过提高成本构架的可抵扣比例来实现对于营改增中进项中存在的不足。
（二）加强人员培训，积极应对税改带来的各种纳税筹划风险
提高相关人员的整体素质，对于正确处理税收成本测算工作必然具有一定的促进作用，针对营改增推行所带来的一系列复杂问题以及涉税风险问题进行重点培训，强化财务工作者的专业素养以及处理问题的应变能力，是非常必要的。企业针对新的税收相关制度以及重点的税收条例，开展公共讲座，或者是课程培训，鼓励财务人员参与进来，从而实现对这些条例的进一步推广，除了要坚持理论性知识的培训，企业还应该从财务中筛选一些能力较强的工作者，进行营改增的相关实践，从实践中发现问题，解决问题，进而掌握各种新型的技术。
（三）强化员工“营改增”意识，做好增值税票据的管理及跟踪
企业税收测算中，发表处理是非常关键的环节，尤其是针对进项税票的处理方面，难度更加，那么企业强化员工营改增意识，积极跟进票据的管理，就成为了一项重要的工作。员工必须要充分认识到新税对于企业的积极影响，在房地产行业中，税收制度是均衡利益的有效手段，然后，工作人员针对新税务以及发票的处理方法必须要全面掌握，从而避免出现纰漏，同时管理人员以及财务基层人员以及核算部门还需要积极跟踪增值税票据，最大限度的发挥出营改增的积极作用。
房地产项目财务培训篇5
关键词：房地产；风险防范；管理工作；途径
一、引言
有关部门对房地产行业相关工作进行了宏观调控，在行业外部环境不断变化的情况下，使得相关工作面临着严峻的形势和压力。为了有效避免房地产行业中财务风险的发生，有关的工作人员不断提升自身的专业水平的风险防范意识，加强对财务风险的深入分析和研究，从而最大限度的降低了财务风险的发生概率。
二、企业财务风险管理工作中存在的问题
1、风险防范机制不完善。有关工作人员为了提高自身的风险防范意识，在日常工作中不断学习，总结经验，加强对风险防范能力的不断提升，但是目前在我国某些房地产企业还存在工作人员不重视企业财务风险管理工作的情况，例如我国某一地区的房地产企业工作人员在日常工作中表现的较为散慢，工作被动，缺乏积极性，不能自觉的遵守相关的风险管理制度，从而不仅自身的工作效率低，还对整个房地产企业管理水平的有效提升起到了制约的影响。出现这种情况主要是由于企业的风险防范制度不够完善，从而导致人员的工作职责不明确，影响到财务风险管理能力的进一步提升。
2、缺乏预警财务风险制度。现阶段在我国的某些房地产企业存在这种情况，企业内部并没有建立财务风险预警制度，使得有关人员的风险预警意识较为低下，不能及时发现企业可能存在的风险问题，由于员工的风险预警水平低，因此对企业的财务风险管理相关工作不够重视，不但导致了风险问题的发现，还给企业带来了巨大的经济损失。
3、企业投资阶段管理力度缺乏。房地产企业的某些人员存在重发展，轻管理的思想，由于这些人员过于重视发展速度从而忽略了投资阶段的管理工作，造成投资工作有关人员缺乏积极性、主动性，例如对投资立项以及审批工作相关操作环节不够关注，对相关内容的检查不认真，导致了资源浪费，也影响到了整个企业经济效益的最大发挥。
4、资金管理工作落实不到位。资金管理是财务管理有关人员的重要任务，同时它还对企业的利益起到了决定性的影响作用。由此看来，管理人员必须积极强化资金管理工作，实现企业经济效益的最大化，可是目前在我国某一房地产企业，出现资金管理工作落实不到位的情况，例如某些管理人员尽管已经制定了《房地产资金管理规范》相关制度，可是融资的方式过于单一，渠道小，从而导致了资金紧张，影响到部分项目的顺利进行。
三、提升有关人员风险防范水平的途径
1、构建财务风险防范机制。对房地产行业来说，财务战略必须积极服从于企业发展战略，同时也对企业发展战略起到决定性的影响。因此有关人员要正确认识财务战略和企业战略之间的利益关系，作为管理人员一定要积极配合企业发展战略相关工作任务，例如积极制定科学合理的《企业财务风险防范措施》，《安全隐患排查标准》等，从而通过战略规划来促进企业的更好发展，只有这样做才可以促进房地产行业实现可持续发展的目标，我国某一房地产行业中的的管理人员根据现阶段国内房地产的发展状况以及市场环境，从而对企业的实际情况进行更为深入的研究，并依据企业战略，企业外部环境，同时结合企业内部的财务战略理论，制定出了合理、详细的企业内部财务战略，及时建立了财务风险防范措施，将财务风险的发生概率降到最低。
2、制定科学的财务风险预警制度。建立财务风险预警制度，就是管理人员通过设置一些敏感性的财务指标，从而实现对企业偿债能力，营运能力，盈利能力，成长能力等重要目标作出重点分析与探讨，并利用金融，财务，企业管理，市场营销等多种理论知识，同时采用数学模型，比例分析等定量方法，及时发现财务风险的存在，以便于及时采取相应的措施，这种制度是对企业可能会面临的风险进行的一种预报、预测等工作，主要是为了避免财务风险发生而对企业造成损失。例如我国某一房地产企业的管理人员及时制定了《财务风险预警机制》和《房地产企业预警风险系统》，在制度的约束下有关工作人员的积极性很高，也加强了对企业财务风险管理工作的高度重视，工作热情更高了，效率也大大提升了。
3、加大投资管理力度。由于房地产行业的投资较大，周期长，而且投资活动容易受到外部环境不良影响从而产生一定的波动，所以，有关管理人员必须加大对相关投资活动的管理力度，强化投资风险的控制工作，从而确保企业的经济效益得到最大的发挥。作为房地产企业的管理人员尤其是要加强投资立项，投资审批，运营管理，施工监控，工程验收，档案管理等环节的管理，强化投资阶段管理工作，最大限度的降低企业发展中的投资风险。加强企业投资前期的风险预测。在限购背景下，房地产企业的财务风险成为有关工作人员最为关注的问题，由于企业的投资活动主要是由企业主要用途以及所处地理位置共同决定的，因此在房地产相关项目开发之前，有关的工作人员必须积极的做好项目开发的准备工作，例如某些工作人员以科学严谨的财务工作态度，从而对相关内容进行详细的计算，努力做好企业开发项目的风险评估以及设计规划工作，最大限度的降低了企业投资风险的发生率。在投资分析阶段，必须根据我国现阶段的经济发展状况，房地产行业的市场变化以及国家有关部门对行业提出的调控政策，在充分掌握市场最新动态和政策不断变动的前提条件下，有效减少企业投资风险。
4、强化企业的资金管理工作。资金管理是企业发展中的核心任务，同时也是企业进行财务风险防范工作的重要保障。由于房地产企业作为我国经济发展的支柱力量，对我国经济的快速发展起到了积极的推动作用。因此有关的管理人员必须加强对融资模式的不断创新，例如采取开拓融资渠道的方式，实现多元化的融资方式，同时还要将自身的资金得到合理的利用，比如说采用销售回款，经营性欠款等方式，打破传统的单一融资方式，并积极拓展基金机构资金，企业债券，行业合作资金等多种渠道，有效的扩展房地产企业的融资平台。
5、强化企业内部体系建设。为了加强对企业财务风险的管理，有关的工作人员应该结合企业自身的发展特点以及目标，从而制定出符合企业发展的风险控制体系，并加强对相关制度的不断完善，例如某一房地产企业的管理人员指定人员来进行监督工作，从而科学的设计监督机构相关人员的职能范围，使得人员能够积极对业务的流程进行梳理，从而实现企业财务管理工作的系统化和程序化；在管理系统改进过程中，需要及时加强对工作人员的专业培训，例如采用聘请培训师的方式，并在培训活动进行前积极制定合理、详细的房地产企业专业培训计划，从而确保企业培训活动的有序进行，要求工作人员在培训中多进行小组讨论，在互相学习的过程中，做到共同进步，并在培训活动结束后，组织人员进行考核，对于考核成绩不合格的人员，管理人员先对他们进行思想教育，然后要求他们进行补考，直到考核成绩通过；反之，对某些考核成绩优异，在培训活动中积极表现的人员进行表扬和奖励，采用这种方式有效提高工作人员的积极性，激发他们的工作热情，使员工掌握更多的专业知识，有效提高人员的综合素质和技能水平。
四、结语
人员素质和专业技术的提升是房地产企业实现可持续发展的基础，因此为了有效提高有关人员的综合素质和专业水平，必须强化员工培训工作，并加强对相关规章制度的不断完善，从而促进企业的稳定发展。
参考文献：
[1]任娜、限购背景下的房地产财务风险分析[J]、市场研究,2017(3):66-67、
[2]韩治华、关于房地产企业财务风险分析与预警[J]、经济视野,2013(18):28-28、
[3]宋来胜、限购背景下我国房地产业市场集中度分析[J]、科技、经济、市场,2014(1):55-55、
房地产项目财务培训篇6
一、采取各项措施，确保“两税”收入任务及时足额完成
“两税”征收是基层财政管理工作的重中之重，基层财政管理局根据征收任务较重的实际，狠抓内部管理，积极拓展税源，想方设法摸清税源底子，加大征收力度，全年完成“两税”收入万元，比去年同期增长万元，增长%，具体做法是：
（一）、摸清税源底子，确保应收尽收。
一是继续加强清理非法占地，重点摸清乡镇（街道）的非法占地情况，准确掌握非法占地的发展动态；二是多部门联合治税，定期与房管部门、土地部门、国有资产经营公司碰头，了解土地的出让和转让情况，对我市土地的转让和出让情况做到心中有数；三是密切关注市里的大项目建设和楼宇建设。积极与市有关部门取得联系，了解大项目的分布情况，掌握大项目开发单位、建设地点、建设进展情况和占地面积等情况；通过以上三种形式，建立了项目税源数据库，建立动态的税源监控机制。
基层财政管理局要求开发商报送楼房销售情况和税收实现情况，并同时从房管部门、土地部门、税务部门取得相关数据。这样既保证了契税的及时入库，也同时监督了其他税收的入库。每月将有关数据及时报送给局领导，为领导决策当好参谋。
（二）、明确任务，落实责任。
我们对今年的税收形式进行了全面分析。内部工作人员包括乡镇财政所进行了分工，把任务分解落实到人头，实行分片包干，加强征管，与岗位责任制挂钩，制定了一系列奖惩措施，提高征管人员的工作积极性。通过以上措施，确保了税款及时足额入库。
（三）、用足用活政策。
积极学习新政策、新文件。特别是针对“两税”、房地产税收的新政策、新文件认真学习，细心领会，在学中干，干中学，做到了原则性与灵活性相统一，在工作中加以运用，为领导做好参谋，为企业搞好服务。做到该收的税一分不少，不该收的税一分不收。
（四）、加强部门间的协调配合。
进一步明确契税的征收范围、征收环节、征收对象、计税依据、税率、减免政策、减免手续和审批权限等，严格执行“先税后证”的征收政策。定期检查核对房管和土地部门的计税基础资料，杜绝了关系税、人情税。对已知税源全部登记造册，建立税源档案。
二、积极做好农村村干部、村官工资的发放工作
财政为农村村干部、村官统一发放工资，能使他们解除后顾之忧，更好的为村民服务。因此，这是一项政策性非常强的工作，我们非常重视，拿出专人负责，并且积极与市委组织部、局内部有关科室密切协作，严格按照工资发放操作流程，采取一切稳妥措施，确保工资能及时、足额发放到村干部和村官手中。
三、做好高层楼宇契税补贴工作
为鼓励我市房地产业持续健康发展，我市出台了《关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见》，要求对购买高层楼宇的购房户给予契税补贴。
根据《意见》规定，我们与房管局联合下发了《市高层楼宇契税补贴操作流程的实施方案》，对补贴的范围、时间、提报材料、发放程序做了详细的规定，为契税补贴的顺利发放打下了良好的基础。截止到2011年12月，共发放补贴万元。
四、积极做好2009年决算工作
乡镇财政决算作为乡镇财政管理中的一项重要工作，是了解掌握乡镇财政收支规模、结构、保障水平、债务规模等基本情况的基础，做好乡镇财政决算工作，对加强乡镇财政管理，促进乡镇经济发展具有十分重要的意义。
基层财政管理局根据中央、省、财政部门要求，坚持“真实、准确、全面、及时”的原则，在预算科和国库科的大力支持下，在全科人员的共同努力下，圆满完成了2009年度乡镇财政决算工作。
五、落实上级惠民补贴政策，推进和谐社会建设
近年来，国家出台了良种补贴、粮食直补、农资综合补贴、大中型水库移民扶持、汽车摩托车下乡补贴、家电下乡和以旧换新补贴等一系列政策措施，这些惠民政策的落实涉及面广、工作量大、政策性强，对此，我们采取有力措施，积极推进各项惠民补贴工作的顺利开展。一是严格把握上级政策，加大宣传力度，规范了我市各项惠民补贴的工作流程；二是加大补贴资金的监管力度，加强对各乡镇（街道）的协调调度，严格执行上级有关规定，将补贴资金全部通过“齐鲁惠民一卡通”直接发放，确保了每户农民及时足额领到各项补贴，使国家的惠民政策落到实处。今年，共发放各项惠民补贴资金万元，其中粮食直补和农资综合补贴资金9178万元，大中型水库移民扶持资金万元，家电以旧换新补贴万元，家电和汽车摩托车下乡补贴万元。
六、加强乡镇干部业务培训
针对当前乡镇财政工作在新形势下面临的一些新情况、新问题和乡镇财政干部队伍建设的现状，为更好地适应新形势下乡镇财政工作的需要，进一步提高干部专业能力和业务素质，加快推进公共财政体系建设，我们举办了两期乡镇财政干部培训班，走在了各县市区的前列。为办好这期培训班，我们邀请了工商职业学院专家教授来授课，使我们的乡镇财政干部开阔了视野，拓宽了思路，业务理论水平普遍得到了提高，从而更好地胜任乡镇财政管理工作，达到了预期目的。我们将以此为契机，建立起长期的培训机制，有计划地组织好对乡镇财政干部的培训。
2012年工作打算
2012年是加强基层财政管理工作重要的一年，也是充满机遇的
一年，谢旭人部长在2011年夏季全国财政厅（局）长座谈会的主要内容就是“双基”建设，强调“推进财政科学化精细化管理重点在基础，关键在基层”，“要充分发挥乡镇财政的监督作用，合理界定和充实乡镇财政职能，建立改善乡镇财政管理指导机制，加强对乡镇财政干部政策培训，逐步改善乡镇用房、交通、设备等基本办公条件，提高乡镇财政管理水平。”财政部、省财政厅、财政局对基层财政管理工作高度重视，是我局全面开展工作的强大支持。我们将以此为契机，深入贯彻党的十七届五中全会精神，围绕市委、市政府和市局的工作重点，根据我市基层财政管理工作实际，确定明年工作思路如下：
一、积极认真地编制汇总乡镇预决算工作
编制乡镇财政预算，是乡镇财政管理的重要环节，根据局党组的安排，从2012年由我们基层财政管理局编制、汇总乡镇财政预算，这项工作内容涉及广泛，政策性强，步骤、方法复杂。面对乡镇预算这一项从未涉及的新工作，我们一定要认真学习业务知识和党的方针政策，认真学习上级财政部门的有关文件，虚心向相关科室学习，及时掌握编制乡镇预算的方法、内容、步骤以及方针、政策，科学完整地编制好乡镇财政预算。
乡镇财政决算是乡镇财政预算的总结，是年度预算收支的最终结果，也是乡镇年度经济活动在财政上的集中反映，年度终了时，我们根据上级业务部门的要求，克服人员少、内容多、要求高的特点，积极协调相关科室和乡镇（街道）财政经管统计服务中心，确保乡镇财政决算工作正确、完整、及时。
二、强农惠农资金补贴
2011年8月，经局党组研究决定，把库区移民补贴、粮食补贴、汽车摩托车家电下乡补贴、家电以旧换新补贴、良种补贴等职能划转到基层财政管理局，这些工作牵扯到千家万户，工作量非常大，兑付率要求100%，政策性非常强，我们科室人员又少，困难非常大，但是我们没有畏难发愁，而是积极向相关科室请教，认真学习文件，有章有序地完成好各项工作。2012年又增加了电动自行车补贴，增加了新的销售网点，进一步加大了工作量。小麦补贴一年补助一次，发放近1个亿的补贴资金，补贴面积达100多万亩，时间紧，任务重，每户农民上报的小麦种植面积都要求进行丈量，如实填报，实行两级公示，公示没异议，再层层汇总上报，要圆满完成好这项工作，首先要成立领导小组，二是组织召开动员培训大会，严明纪律，三是事后要进行监督检查，是一个庞大的工程。库区移民补助在2006年核定人数为30161人，原则上只减不增，扶持20年，把资金通过银行直接打到农民“一卡通”帐户，但由于微机操作的局限性，有时错一个空格都无法打上，一个人有时都要试十几遍，相当麻烦。虽然工作如此繁琐，我们还是克服种种困难，加班加点，确保各项惠民资金顺利发放，保障农民的切身利益不受损害，把党的温暖送到千家万户。
三、加强基层财政管理工作
1、积极争取上级惠民服务大厅专项资金。根据2011年底省厅
出台的关于建设乡镇财政惠民服务厅实施意见，计划在我市建设示范型惠民服务大厅30个，分别奖励15-20万元，这是一次千载难逢的机会，我们一定要抓住这次机遇，积极组织乡镇(街道)财政经管统计服务中心，搞好调查研究，拿出切实可行的方案，多争取上级资金，改进基层财政的工作环境，提高为民服务水平。
2、深入开展乡镇（街道）财政人员培训，加强乡镇财政干部专业培训，不断提高乡镇干部理论水平、业务能力和综合素质，建设一支较高素质的乡镇财政干部队伍，更好的适应新形势发展的需要。
3、加强乡镇（街道）财政制度建设。2008年我市进行了乡镇（街道）机构改革。各乡镇（街道）撤销财政所、经管站、统计站，组建财政经管统计服务中心，对应的市级财政局、经管局和统计局三个主管业务部门的诸多科室，业务职能发生了很大变化，对乡镇财政制度建设和规范化管理提出了更高的要求。2012年我们将以乡镇财政岗位职责、业务流程、工作标准、管理制度等为基础，结合新的工作职能整理、改进以及借鉴外地先进经验，制定一套统一的更为规范、科学、精细化的乡镇（街道）财政管理制度，促进乡镇（街道）财政管理再上新水平。
4、积极做好乡镇（街道）人员工资的发放工作。继续认真干好应由乡镇（街道）负担的在编人员工资、村（居）干部补贴、根据省委组织部等5部门文件规定选聘到村任职的高校毕业生工资、根据市委办公室、市人民政府办公室和市委组织部等七部门文件规定选聘到村任职的高校毕业生工资以及其他应由乡镇（街道）负担由市统一发放的人员工资工作。
房地产项目财务培训篇7
关键词：财务风险；财务风险的划分；对策
中图分类号：F23文献标识码：A
一、财务风险的内涵
财务风险的概念最先出现在财务管理领域，其出发点是基于企业财务管理决策活动过程中的不确定性。企业财务风险是风险中最为常见的一种，其强调的风险主体是市场经济的参与者和竞争者。财务风险按其在经营过程中的表现不同，可以分为狭义的和广义两种。
（一）狭义财务风险。狭义财务风险也称筹资或融资风险，首先是由企业负债引起的，具体来说是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。
（二）广义财务风险。这种观点认为，企业财务风险是一种微观经济风险，是企业所面临的全部风险的货币化的表现形态，是企业经营风险的集中体现。所以广义的财务风险就是指在企业的经营活动中，由于各种难以或无法预料和控制的因素的影响，使企业实现的财务收益和预期财务收益发生背离，因而有蒙受损失的机会和可能。企业财务活动的组织和管理过程中的某一方面或环节的问题，都有可能使得风险转化为损失。这种对企业财务风险的界定方式，有利于企业经营者从市场经济的高度，以企业的价值或资金运动为主线，来辨识、衡量、评价和处置所面临的全部风险。从财务风险预警的角度看，企业财务风险不仅限于筹资活动产生的风险，不当的投资活动、营运活动、分配活动同样可能导致企业面临风险。因此，本文认为，广义观体现出了财务的本质，能真正反映市场经济条件下企业财务关系的全貌，这种定义更加科学合理。因而本文将财务风险定义为：企业在经营活动中，由于外部环境和内部条件发生各种难以预料或控制的变化，而导致企业财务状况的恶化和经营成果的降低。
二、房地产企业财务风险的划分
房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。
（一）筹资风险。即企业因筹资活动而引起的收益不确定性以及到期不能偿付债务本息和投资者报酬的风险。房地产企业的自由资金比例较低，大多数房地产企业的开发基金主要来源于贷款。经调查显示，当前我国的房地产市场资产负债率水平普遍超过了七成，有的甚至达到了九成以上。房地产行业是高风险、高收益的行业，很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。主要表现在：债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。债务规模不合理而导致过度负债，既造成资金浪费，又增加了财务费用。
（二）投资风险。即企业因投资活动而给企业带来的风险。房地产项目投资机会的选择与决策分析是整个房地产开发经营过程的重要环节，房地产项目成功与否主要取决于这一阶段的工作。投资机会的选择由投资机会寻找和筛选两个过程组成。可见，不论是寻找投资机会还是对投资机会进行筛选，都与对房地产市场的了解、调查和分析有关，是在对市场环境的分析和市场供求关系的分析等基础上完成的。而在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，从而表现为：投资项目在技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债经营的负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大。
（三）资金回笼风险。即企业在销售实现过程中由于赊销的原因，在成品资金转化为结算资金以及结算资金转化为货币资金时，转化过程中时间和金额的不确定性。房地产企业多数自由资金比例低，房地产开发所需要的资金基本上依靠银行贷款，资产负债水平高，同时房地产企业在销售的过程中并不都是一次性能收回产品的投入的。此时，企业因债务规模过大或债务期限结构不合理，可能会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。
三、防范房地产企业财务风险的对策
（一）制定合理的财务预算并有效实施。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业所投资项目的成功与否，也会给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该以项目预算和资本预算为前提条件，对企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整做出合理、具体的安排。这就要求企业财务部门在制定前期预算的过程中，应该积极、详细地考虑建设的可行性、消耗费用、工程投资、利益收入、借款工作等内容，并且根据资金使用标准执行财务预算，以保证项目开发投资决策过程能够起到良好的市场效应，让企业根据市场制定投资决策，避免出现资金失误而造成资金损失。同时，企业资金预算的制定，企业财务部门应该参照企业的整体运作情况，对资金的需求和使用详细地规划，建立一个完善的企业财务预算指标体系。在企业的日常运营过程中，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，对企业财务使用做好检查、考核工作，合理调整企业的经济运转，让自己的财务职能得到充分的发挥。
（二）融资渠道多元化，优化资金结构。我国多数房地产企业自有资金比例低，资产负债率水平高。房地产企业应当适当控制负债规模，在充分估算企业偿债能力下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金，以不断完善、优化自己的资金结构。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，对企业的资本使用合理规划，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低了财务风险。这就需要有关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，这样就能避免资金的浪费；企业还能够利用股票集资、债券处理、合作运营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大。这样，能够吸引到很多投资者与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。这对于房地产公司的持续发展很有帮助，同时能够不断优化公司结构，对于降低财务风险能够发挥良好的作用。
（三）提高房地产企业财务及高管人员综合素质
1、决策能力。单位负责人应对本单位的财务管理工作负责。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感，要不断提高自身的决策能力；不断学习和掌握新的管理技术和方法，提高自身的政治素质修养。决策者通过学习和培训要能够读懂资产负债表、损益表和现金流量表三种主要财务报表。通过经验和自身能力进行科学的判断决策，最大限度地降低财务风险。财务管理是围绕资金运动而进行的融资、投资、资金回收和利润分配等内容的管理活动。建设的重点在于满足预算和现金流所需的资金，实施恰当的风险控制，确保信息的可靠性以及对财务、经营过程进行适当的监督与控制。为适应不断改革和发展的新形势，必须培养一支有素质、懂管理、善于开拓创新的财会队伍。企业负责人要积极鼓励和支持财会人员参加各种类型的业务培训和学习，一方面选派思想素质好，责任心强，能力高的财务人员到企业来；另一方面加强企业现有财务人员专业培训，加强会计法、会计制度等内容培训，使财务人员能适应房地产企业的财务工作。同时，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。不断提高其理论水平和业务素质，提高其处理和解决实际问题的能力。建立财会人员继续教育检查和考核制度，从制度上保证财会人员素质的不断提高，注重对在职财会人员加强职业道德教育，增强财会人员的监管意识，督促财会人员依法进行会计核算和会计监督。
2、财务战略能力。资金是制约企业发展的关键因素。财务管理的职能是预测公司资金的需要量和筹集公司所需要的资金。房地产企业财务策划常常以增加财务杠杆效益为出发点，采用积极的筹资策略，合理控制债务比重，要加强资金管理，尽可能地降低资金成本，减少筹资风险。但不能仅满足企业当时的资金需求，应该以科学的战略管理眼光来设计、保持和拓展筹资渠道，使企业不断获得稳定、可靠、低成本和低风险的资金。
（四）开支节源，重视成本控制。成本管理也是企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低、管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。一是确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本；二是建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。企业应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时，明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。二级成本核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息。
四、结语
综上所述，由于房地产企业自身投资金额大、项目开发周期长、资金回笼较慢的特殊性，其投资收益容易受社会经济环境以及政府政策的影响，从而使房地产投资成为高风险的经济活动。而房地产行业同时又是高风险行业，房地产企业进行项目投资必然伴随着投资风险。房地产企业在进行项目投资前，应当进行严密的市场调研，对项目进行谨慎的风险分析，对项目的预期收益进行合理的预测，判断项目投资方案是否合理可行。总之，在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要想获得持续的竞争力，就必须综合提高企业财务风险管理水平，尽可能地规避风险，以获得最大的收益。
（作者单位：石家庄经济学院）
主要参考文献：
[1]王春盛、金融危机下房地产企业财务风险管理与防范[J]、经营管理者，2009、
[2]高陛珍、论房地产企业的财务风险防范[J]、中国总会计师，2009、
房地产项目财务培训篇8
一、强化税收征管，大力组织收入
坚持用“哲学+数学”的办法统筹收入任务工作。努力做到组织收入及时足额、均衡持续和统筹协调。预计到6月底我局能组织各项收入4*43万元，同比增收8387万元，增长25、84%。其中：税收收入36200万元，同比增收7369万元，增长25、55%。
截止6月19日，我局已组织纯区级收入17518万元，较上年同期增收2941万元，增长20、18%，完成年度必保目标的46、22%、必保目标的40、55%。
在组织收入过程中，我局主要采取了以下几项征管措施。
（一）对重点税源实施精细管理。将前100名企业列为重点税源，建立了重点税源区局宏观监控、管理所中观监控、管理员微观监控的管理制度。坚持送税收政策上门，深入到重点企业，调查了解其生产经营情况，掌握税源，今年1—5月纳入重点税源监控管理的前100户企业入库收入25434万元，同比增收4856万元，增长23、60%，100户重点企业纳税总额占我局收入总额的76、10%，充分显现了重点税源的支撑效应。
（二）对一般税源实施规范管理。结合行业管理与属地管理，规范税收行为，定期进行税款结算，加强行业征管数据、财务数据、生产经营数据对比分析，提高行业税负水平。为进一步加强和完善企业所得税管理，落实好税收精细化管理，做好纳税辅导工作，我局制定了《*市*白江区地方税务局2007年度企业所得税汇算清缴工作方案》。以*地税发〔20*〕16号下发到各所。在汇算清缴中对未达到行业税负水平的纳税人开展质疑约谈和核定征收企业所得税，上半年共对104户纳税人开展了质疑约谈和核定征收企业所得税，入库税金295、5万元。认真开展纳税评估，公平税收负担；对餐饮娱乐、美容美发、营利性医疗机构，社会办学等征税不到位的进行了重点清理，加强了管理。对服务业营业税采取以票控税、结税购新、核定不用票部分的税收征管，细化对建筑安装业的个人所得税附征管理办法等措施积极组织收入。
（三）加大了零散税收管理力度。依托社会综合治平台，建立协税护税网络，利用政府管理监控手段，扎实推进个体零散税收委托代征和“税收服务进社区”活动，形成信息收集、政策宣传、税负评议、催报催缴、税款征收、票款结报、情况反馈“一条龙”代征协作机制。今年3月起认真开展了规范经营性无证无照行为工作，目前我局已补办税务登记证226户。从5月起开展漏征漏管户清理工作，目前该项工作正在实施之中。1—5月共征收个体税收1855万元，剔除契税不可比因素外较上年增长155、16%。
（四）加大了对房地产税收的精细化管理。以开发项目为抓手，全面实行以房控税、以地控税。今年3月我局对2005年以来的耕地占用税进行了清理,对每一棕地进行了造册登记,共清理了占用土地19535亩,应征税款11476万元,2005年--2007年入库5463万元，欠缴6013万元。（不含攀成钢新征土地，绕城线以北整理土地，康居锦湾整理土地）。在房地产税收管理中,一是严格执行按预售开发产品收入征收销售业所得税，印花税等；二是加强房地产开发企业的项目跟踪管理，对办理产权证的房地产开发企业严格审核，对办理产权证的户数与房地产企业的销售明细、预收房款进行核对，从而保证房地产开发企业的所涉税收及时入库；三是做到抓大不放小，对4000多户原来是划拨土地转为出让土地的零散户进行了认真清理，征收契税10万元。四是认真开展房地产税收的清结算，对符合清结算条件的房地产开发企业进行了清结算。对我区工业园区占地、道路占地和房地产开发占地情况进行了清理核对。
（五）强化了个人所得税征管。加强企业、机关团体、行政事业单位个人所得税的扣缴工作，积极推广个人所得税扣缴软件的使用；加大个税的宣传力度，于20*年3月3日在博能怡湖宾馆举办了由重点行业和行政事业单位负责人和财务负责人参加的个人所得税工作培训会，参会人员达400余人。按照市地税局工作要求，把年所得12万个人所得税自行申报工作纳入工作的重中之重。从工作布置、宣传发动到催报落实都制定了相应的组织、措施，将此项工作落到了实处，并取得了明显成效。截止3月31日止，共有677名年所得12万元以上纳税人主动到地税机关进行了申报，较去年同期增加了354人，补缴了税款24、54万元。1—5月共征收个人所得税3600万元，同比增长1298万元，增长56、39%
二、努力推进税收法制建设
一是强力推进税收法律法规的宣传普及工作。结合全区“五五”普法的工作要求和地税法制建设的实际，在做好日常税法宣传普及工作的基础上，重点开展了以“税收、发展、民生”为主题的第17个税收宣传月活动。活动月期间，共出动地税干部300多人次，开展各种活动30余次，普法受教育面达到上万人次。坚持开展送税收法律法规和政策进社区、进企业、进校园的“三进”活动。向全区纳税人邮寄个税宣传资料1500余件，有力地促进了个人所得税的征收管理。共建区团小税收教育基地等活动。税法的普及率、知晓率、遵守率大为提高。二是进一步规范税务人员的执法行为，强力推进依法行政。制定了12本上百万字的《税收执法责任制岗位职责和工作规程》规范每一个岗位和每一名干部的执法行为。强化执法检查，变抽查为经常性全面检查，严格过错追究。针对行政处罚过程中自由裁量权各税务所标准不统一的情况，在全市地税系统内率先探索制定了行政处罚标准，获得市地税局肯定，并在全市范围内推广。
三、认真开展抗震救灾工作
5月12日汶川发生8级大地震后，我局采取积极措施开展抗震救灾工作，一是立即启动应急预案，成立了抗震救灾领导小组，妥善疏散好干部职工，确保思想稳定。二是及时统计上报受灾情况。三是要求干部职工认真坚守工作岗位，坚持24小时值班制度。四是为灾区捐款捐物，为做好安置1000名灾区群众的工作，发挥一方有难，八方支援的精神，5月14日连夜动员干部职工献捐被褥160件，日常用品782件，为都江堰地税局干部职工送去了急需的水和食品。单位和干部职工向灾区捐款累计38220元，50名党员交纳特殊党费9222元，干部职工向地税系统受灾的干部职工捐款21550元。五是认真做好灾后税收服务工作。灾情发生后，局领导要求综合科及时梳理税收优惠政策，在第一时间将有关抗震救灾的税收优惠政策送到纳税人的手中，把认真落实税收优惠政策，帮助纳税人生产自救作为抗震救灾的重要内容来抓，同时通过*白江地税门户网站、办税服务厅滚动屏幕等方式，积极宣传有关抗震救灾的税收减免、财产损失、所得税捐赠扣除等相关税收政策。考虑到部分企业可能在地震中遭受较大损失，又及时组织干部冒着余震危险深入100多户纳税人中实地进行调查走访，对纳税人在地震中的财产损失、生产经营和捐赠情况进行了详细了解，并积极为纳税人出主意、想办法帮助生产自救，恢复生产。
四、进一步深化“三风”建设
建立健全廉政责任网络体系，形成了干部职工共同参与的工作机制。层层签订了《党风廉政建设责任书》，将责任落实到人，促进了全局干部廉洁从政。以创建示范单位为载体，大力推进廉政文化建设。坚决贯彻落实中纪委“八项禁止”和省局违反“八条严禁”处理试行办法。对8个基层单位2007年的财务、票证、资产管理进行了内审。坚持每个季度开展一次税收执法检查。认真开展作风整顿，落实“问责治庸”长效机制。
五、继续深入推进学习型组织建设
一是坚持全员培训。教育培训面向全体干部，创造人人接受教育培训、人人提升能力的条件。通过送税务学校脱产培训一个月以上的形式，实现对干部职工轮训一遍的目标；通过业务学习日、集中培训、以会代训的形式，坚持每季度不低于5天的培训时间，全年将组织两期全员业务考试，并将考试情况与奖惩挂钩。二是坚持分级培训。在区局组织的科（所）长、业务骨干及本局机关人员培训的基础上，各税务所、稽查局均切实加强了对本单位干部的应知应会、岗位技能、更新知识培训。三是突出了专业培训。进一步加强“六员”培训力度，围绕税收收入分析预测、重点税源监控、房地产税收、征管机制优化等内容，重点加强了现代管理、税收政策、征收管理、税务稽查、纳税评估、财务管理、创新能力、信息网络等基础理论、基本知识、基本技能的学习和培训，切实提高干部的专业水平和工作能力，努力培养复合型的地税干部队伍。四是坚持开放图书室，进一步扩大图书室存书量，为广大干部职工全面学习提供平台。五是继续加强学历教育。深化“百博硕研”工程，鼓励和支持干部本着工作需要、学用一致原则，参加法律、财会、税收、行政管理等学历学位学习和注册会计师、注册税务师、律师资格考试，培训更多高端人才。
六、认真做好创建全国文明城市工作
一是通过专题动员会、科所长会、职工大会以及利用局域网、宣传小册子、展板等形式进一步加强文明创建宣传力度，强化文明创建常识，倡议“文明行车、从我做起”、创建文明家庭等，使全局创建全国文明城市知晓率达100%；二是按照责任片区分工，安排好文明劝导员认真履行劝导员职责，确保责任片区不出问题；三是按照税法宣传进企业、进机关、进学校、进社区的要求，进一步开展了丰富多彩的税法宣传活动；四是进一步完善了高效的投诉处理机制，着重完善好过程记录；五是进一步规范了服务，在办税大厅投入28万元增设了排队呼叫系统、电子查询系统、复印机、残疾人通道，更换了两台空调和纳税人休息座椅等便民措施，着重解决办税服务厅工作人员讲普通话和文明用语、优质服务问题；六是结合税务文化建设，通过各种寓教于乐的方式，深入开展以社会公德、职业道德、家庭美德、个人品德的“四德教育”、社会主义荣辱观教育、诚信教育；七是进行纳税人征信资料录入，开展好纳税信誉等级评定。
与此同时，我局还以实现系统文明创建工作全面提档升级为目标，开展多种形式的文明创建活动：区局创建文明行业；一所争创区级优质服务示范窗口；二所、三所、城厢所、太平所、稽查局争创区级优秀文明单位；大弯所争创市级优质服务窗口；华严税务所争创省级*年号。努力在全系统形成“心齐、气顺、风正、劲足”和争先创优的和谐发展局面。