收益法评估报告范例(3篇)

收益法评估报告范文

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。主要内容包括房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、其他估价方法、房地产估价报告。房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。

随着房地产市场的迅速膨胀，房地产与土地评估业务愈加频繁，而面对大量激增的评估业务和评估数据，以纸质或excel表格等传统评估业务管理手段已经无法满足评估公司的业务管理需求。基于房地产评估的流程及核心内容，并根据郑州某房地产评估测绘咨询有限公司（以下简称公司）的实际需求，我们开发了基于B/S模式的房地产评估办公自动化管理系统，并成功在公司中应用实施。

1房地产评估办公自动化管理系统的业务分析

通过我们与公司业务人员的咨询，结合房地产与土地评估的相关业务规范，并根据公司的实际业务需要，得到房地产评估业务主要有以下几个过程，包括报单管理、现场勘查、预评管理（简称预评）、正评管理（简称正评）、业务统计、业务归档等几个主要关键流程。

报单管理：公司业务经理收到委托方（银行、法院、政府或个人等）房地产评估业务请求。公司业务经理如果受理，则将此业务通过报单具体分配给公司某个业务员，由他来具体承办此单评估业务。

现场勘查：公司业务人员接收到业务报单，由现场勘查人员到现场进行现场勘查。现场勘查人员根据业务分派详细信息，对业务现场勘查与记录，收集评估体相关资料，填写现场勘查记录表。

评估管理：预评人员根据现场勘查人员的现场勘查记录表，确定评估所用方法，完成房地产评估初评报告。由审核估价师审核已完成的评估报告。审核未通过的评估报告将发回给报告撰写评估师重新调整，直至审核通过。评估报告分为预评报告和正评报告两类报告格式。预评报告内容简略，通常是以表格形式展现，涵盖房地产评估主要方法及结果，而正评报告内容规范并详实记录评估方法应用过程。

提交用户：完成估价报告书后，最后要将估价报告书交付给委托估价者，并可就某些问题作口头说明，完成对委托估价者的估价服务。

归档管理：由于公司不同的人员从事不同的业务，通过房地产评估办公自动化管理系统可以自动地统计出每个人不同业务的业务量，方便领导、员工、财务及相关人员进行查看、汇总及费用统计。权限不同，每个人查看的具体内容也不一样。

2房地产评估办公自动化管理系统的角色分配及功能设计

系统角色分配。根据业务流程，并考虑到评估业务管理系统用户的多样性，将用户分为系统管理员、业务经理、报单管理员、现场勘查员、预评报告撰写员、预评报告审核估价师、正评报告撰写员、正评报告审核估价师、财务员等角色。在实际工作中，公司同一工作人员可以利用多种角色权限使用系统。

系统功能设计。基础模块主要包括：人员管理，对公司员工基本信息的维护，如用户名，密码，地址，所拥有的角色等；部门管理，对公司部门基本信息的维护，如部门名称、种类、所拥有的角色等；角色管理，根据业务的要求，对不同的角色拥有不同的权限，如报单权限、业务经理权限等。

业务管理，按照评估项目运作过程中各个项目状态建立评估业务工作流，详细记录工作流中的项目过程信息。评估工作流包括报单管理、现场勘查管理、业务分配管理、预评管理、预评审核、正评管理、正评审核、业务统计等。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第547期2014年第15期-----转载须注名来源在系统的设计中，根据录入的信息，可以方便地导出报单、预评、正评等各种Word文档，各种统计通过报表显示一目了然，业务量的统计也可以通过Excel表格方便地导出，极大地方便了公司用户的。

其他模块，根据公司的实际需要，还开发有公告通知，行业新闻，我的便签，法律法规，技术交流等模块[3]。

3系统实现与功能界面展示

收益法评估报告范文篇2

关键词：收益法；不动产估价；还原率；报酬率

中图分类号：F23文献标识码：A

一、引言

收益法也称为收益还原法，是不动产评估领域常用的估价方法之一，广泛应用于评估具有收益或潜在收益的不动产项目，比如商业用地、写字楼、酒店、商场，等等。使用收益法的关键在于预期收益和还原率两项参数的确定，但实践中由于预期收益及其风险情况很难准确预测，使得预期收益和还原率的取值较为主观随意，也使得估价结果经常受到质疑。本文通过实证分析，针对收益法应用中存在的若干问题提出对策建议。

二、收益法应用中的问题实证分析

本文对133份土地估价报告进行了系统研究，运用相关统计原理和统计软件，并结合对估价师和估价专家的访谈，系统总结了收益法在土地和房地产估价中的应用特点以及存在的问题。

（一）预期收益的求取存在的问题

1、缺乏动态分析。样本数据显示：部分估价报告通常假设未来年净收益不变，直接使用有限年期的报酬资本化公式（公式1）得到评估结果，求取客观租金时仅简单通过估价时点的截面数据确定，很少调查估价对象历史收益情况，缺少对市场行情的分析和判断。

V＝1-（1）

式中，V：不动产在估价时点收益价格；a：预期净收益；r：还原率；n：收益期限。

2、缺乏对租赁合同的细致分析。《房地产估价规范》5.3.3条规定：“有租约限制的，租约期内租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观租金。”尽管如此，样本报告中对租赁合同各项条款的披露和分析依然很欠缺，尤其对潜在收益的获取有影响的条款缺少描述。此外，在合同租金与市场租金差异较大的情况下，也并没有进行相应的解释和说明。

3、缺乏对估价对象潜在收益内涵的说明。比如，对于以租金收入为主要收益来源的不动产，典型的此类物业如写字楼和购物中心，其潜在收益一般除了包括租金收入以外，还包括押金及其利息收入、停车费收入等，因此在预期收益的测算过程中有必要对潜在收益的内涵进行详细地说明和解释，但从样本数据看这一点常常受到忽略。

4、未考虑不动产以外投资收益的剥离。有些情况下，求取的不动产净收益中既包括不动产本身产生的收益，也包括不动产以外的投资所带来的收益，比如家具等一些固定资产、品牌和特许经营权等无形资产带来的收益，若不将这部分收益剥离，便会造成不动产价值的高估。

（二）还原率的求取存在的问题

1、还原率的确定主观性较强。通过对估价报告样本数据的分析发现，还原率的取值在时间序列上缺乏一定规律性，即便在市场波动较大或者银行存款利率调整较为频繁的情况下，依然难以发现还原率的相关变化规律，还原率的这种无规律性恰恰源于还原率的确定过于主观。同时，对还原率的求取过程也没有进行详细的阐述，不够严谨。

2、安全利率的取值思路存在偏差。安全利率加风险调整值法又称为累加法，因其使用便捷，常为评估师所采纳，样本数据也表明该方法是还原率求取的主流方法。我国《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》中均规定：“安全利率可选取同一时期一年期国债年利率或央行公布的一年期存款利率”，但样本中却出现了使用一年期贷款利率作为安全利率，这一做法违背了安全利率是一种无风险利率的本质。

3、风险调整值的确定主观性强。风险调整值是累加法中另一项关键的参数，但风险调整值的大小大多由评估师凭主观经验给出，缺少风险的量化和细化过程，这就难以保证还原率的取值客观合理。

4、实质利率的概念存在误用。实质利率的概念是由台湾学者林英彦提出的，其含义是指以银行一年定期存款利率为基础，用物价指数调整后扣除一成（10%）的所得税得到的实质利率作为土地还原率；而样本报告中有的将1～3年的贷款利率为基础，用物价指数调整得到实质利率，即：

实质利率＝

并将实质利率作为安全利率的取值，再加上风险调整值后才得到土地还原率。但从实质利率的概念来看，林英彦教授提出的实质利率是求取土地还原率的一种方法，而不是安全利率的确定方法，不需要再加上风险调整值，说明实质利率的概念在一定程度上存在误用和混淆。

三、相关参数解析及公式选择

还原率和预期收益的确定过程中存在以上诸多问题，反映出收益法在目前应用过程中存在着不科学、不合理之处。本文认为，应从参数取值的定性分析和定量分析着手，同时应根据不同情形选择适当的收益法公式选择。

（一）参数的定性分析。定性分析是定量分析的基础，这里的定性分析包括对参数的影响因素分析、参数取值的动态分析和估价对象的客观情况分析。

1、对各项参数的影响因素分析。预期收益取值的影响因素分析可以从外部影响因素和内部影响因素两个方面着手，前者包括：①估价对象的区位状况分析，主要分析地理位置、交通因素对收益的影响；②市场供求状况的分析，市场供给和需求的现状对预期收益可能产生的影响；③外部性影响，如估价对象周边的环境因素等。

后者包括：①估价对象用途，不同用途的不动产收益模式、收益的增长能力、收益法的风险水平均不同；②估价对象本身的品质，比如建筑年代、外观、装修情况、物业管理水平等。还原率取值的影响因素分析同样也可以从外部因素和内部因素两个方面着手，前者一般包括经济形势、市场行情、市场利率、位置、投资增值前景等，后者一般包括承租人状况、收益稳定性、建筑物经济寿命、建筑年代等。

2、对各项参数取值进行动态分析。通过对各项参数如租金、费用等过去若干年的历史数据进行收集、调查、分析，结合委托方的相关预测以及市场行情合理判断未来各项收益和支出的变动趋势。

3、对估价对象的客观条件分析。尽管我们的估价规范（则）强调为得到客观合理价格应采用客观收益作为估价依据，但很多情况下不得不考虑估价对象本身的特殊性。比如，在签有租赁合同的情况下，租约期内收益应使用租约中签订的租金而不能使用客观租金。此外，随着全国各地地标性建筑物的增加，并且这些地标性建筑多为高档写字楼或酒店，对于这类地标性建筑物的评估，相对缺乏可比案例，因此很难通过市场调查得到客观收益水平，这种情况下更应该侧重物业本身的特殊性和唯一性。

（二）参数的定量分析

1、还原率的量化方面。采用累计法计算还原率的关键在于风险调整值的确定，本文认为可以通过专家打分法和层次分析法等方法建立风险因素的修正体系，进行系统的测量。也可以借鉴美国资本资产定价模型法（CAPM法），通过测算不动产市场风险相对市场投资组合风险的反应程度，计算风险溢价水平。

安全利率的取值方面，由于我国存款利率没有完全市场化，且房地产投资期相对较长，使用长期国债利率或许是更好的选择。从国外经验看，美国和日本通常取10年期国债利率作为安全利率。

2、客观收益的量化方面。本文认为测算市场客观租金时，可借鉴市场比较法中的比较因素修正体系。

（三）收益法公式的选择

1、根据评估的价值类型选择适当的收益法公式。所谓价值类型，是指评估的是不动产市场价格还是不动产长期的价值，价值类型不同，评估思路不同。由于直接资本化法中的资本化率和净收益值均是从市场中提取得到，可以说直接资本化法是一种市场导向的方法，因此直接资本化法更适合转让价值评估，评估值更接近估价时点的市场价格；而报酬资本化法主要是从长期投资的角度考虑，可以说是一种利润或报酬导向的方法，因此报酬资本化法更适合评估长期持有型物业，以获取稳定现金流为特点的不动产评估，评估值更接近不动产的长期价值。直接资本化法与报酬资本化法中的参数均有来自市场的分析，对于同一宗不动产两种方法评估的不动产价格不应有较大的差异，通常两种方法可以同时使用，以相互校验。

2、根据估价对象所处状态选择适当的收益法公式

情形一：若估价对象已进入经营稳定期，估价师预期估价对象未来收益无大幅变化时，可以使用公式2：

V＝1-（2）

式中，V：估价时点收益价格或现值；A：未来净收益；Y：报酬率或折现率；n：收益年限。

情形二：对于有租约限制的不动产评估，预期收益的需要分段测算，即租约期内收益应使用契约租金，而租约期外的租金应使用市场租金，这种情况下适宜用报酬资本化法中的折现现金流分析。

情形三：对于新建或在建不动产评估，不动产经营需要若干年才能达到稳定状态，这种情况下也适宜用折现现金流分析。

值得说明的是：国内在使用报酬资本化法评估不动产价值时，通常预测估价对象从估价时点开始到土地使用权终止日或建筑物经济寿命结束的时点各期的净收益，以一定的报酬率折现加总后得到估价对象的价格；而美国、台湾地区和日本在使用报酬资本化法时通常计算两部分内容，一部分计算估价对象在设定的持有期限内的净收益，通常设定的投资持有期限在5～10年之间，因为对估价师来说，预测短期的收益比预测长期的收益更容易，并预测估价在未来5～10年的总收益，将各期的净收益以适当的折现率折现后加总；另一部分计算估价对象在持有期末的价值，通常的方法是将持有期末当年或次年的净收益用期末资本化率折现到估价时点并扣除相应的税费，由于不动产剩余经济寿命的缩短以及预测未来数十年后的净收益风险较大，因此期末还原率的取值一般高于期初还原率，其常用的公式为：

V＝+（3）

其中，V：估价对象的收益价格；CFi：各期净收益；Y：报酬率或折现率；n：折现现金流量分析期间；i：各年期；PR：期末价值。

期末价值（再出售价值）的求取公式为：

PR＝（4）

其中，Rn：期末还原率；CFn+1：第n+1期的净收益。

四、几点建议

（一）还原率的取值应与估价对象所处阶段相匹配。一般情况下，高风险对应高还原率，低风险对应低还原率，假设估价对象为一处写字楼，按照其所处的阶段划分为项目建设期、租赁期、经营期，美国的估价教材中一般认为这三个阶段的风险依次下降，即项目建设期风险最大，其次是租赁期，经营期风险相对较小，还原率的取值也依次递减。因此，应首先对估价对象所处阶段进行合理判断，在此基础上调整还原率的大小。

（二）还原率的取值应与预期收益的取值相匹配。在预期收益取值较为保守的情况下，还原率的取值可以相对较低，在预期收益取值较为乐观的情况下，还原率的取值可以相对较高。

（三）建议通过市场调查和投资者调查的方式对市场行情、投资者预期进行定期调研，并由估价协会组织或委托咨询机构组织实施这项工作，定期向社会调查数据和调查报告，估价师便可以依据这一权威的调查结果应用于相关参数值的确定。

（作者单位：首都经济贸易大学）

主要参考文献：

[1]TsoyuCalvinLin.ThedevelopmentofREITmarketsandrealestateappraisalinTaiwan.JournalofRealEstateliterature.Vol15，No.2，2007.

[2]美国评估学会著.不动产估价（第11版）.北京：地质出版社，2001.

收益法评估报告范文

经过近百年的发展，财务报告体系日臻完善，形成了以资产负债表、利润表、现金流量表为主体，并辅以会计报表附注和其他财务报告为补充的财务报告体系。对企业价值评估而言,三张主报表有助于确定未来现金流量金额、时间和不确定性，其中未来现金流量的金额主要取决于企业当前的资产和负债价值、企业盈利能力和产生现金流量的能力，未来现金流量的产生时间主要取决于资产和负债的流动性，未来现金流量产生的不确定性或风险主要取决于经营风险和财务风险。但是由于财务会计遵循其固有的一套规则，使得财务报告的信息还是不能完全满足以未来自由现金流量评估企业价值的特殊需要，其局限性表现在以下几方面：

一是财务报告结构不是很合理。在损益表中没有列出销货退回、折让和折扣的信息，而这些可以反映出客户对企业商品的质量、规格的满意度，这些情况对企业未来的经营情况做出预测时是非常关键的信息；未将非常损益与正常损益分开列示，虽然表中有营业外收支项目，但是它包含的内容太广了，非常损益只是其中一部分而已，所以这就很难分清哪些是经营决策的结果，哪些是企业所不能控制的非经常活动造成的结果，从而导致对企业绩效的评价和对现金流量的预测做出不正确的结论。

二是关于财务会计确认和计量的内容。在资产负债表方面，由于现行的财务会计确认模式是以交易为基础的，因此某些虽然与交易无关但是却十分重要的期间价值变化因此被拒绝确认。现行财务报告主要确认和计量一些“硬资产”如固定资产，尽管也对商标权、专利权等“软资产”略有所涉及，可这是远远不够的，如企业及经营过程中积累的竞争优势对企业以后的经营发展意义深远，但却因为不直接与经营活动相关而未被确认。再例如，企业内生的人力资源状况和各种知识产权、智力资产等软资产也未得到反映，同样根据这样的报表得到的有关净资产的变化对现金流的影响也是不准确的；此外在收益的确认和计量时，由于现在普遍遵循的是“收入费用观”，这样一些巨大的未实现利得和损失，例如金融衍生工具交易、外币折算差额和债务重组等，绕开了收益表直接进入了资产负债表的权益方，也使得收益表对投资者决策的有用性大大下降。

三是财务报告的及时性问题。现行财务报告只有年报和半年报相对较详细的披露企业的资产状况和经营情况,这使数据往往都存在很大的滞后性。现代企业的生产周期已经大大缩短，面临的风险也越来越大，投资者更需要及时了解企业的资产和经营情况。互联网络的发展使得企业的实时财务报告成为可能，可是如何规范网络财务报告的披露以及网络财务报告的真实性和安全性都是一个值得担忧的问题。

不难看出，现行财务报告体系自身在满足采用收益法评估企业价值需要方面的不足，但财务会计体系有其固有的一套规则，本文对财务报告改进的思路也只能是在维持现行财务会计报告模式的基础上局部做一些形式上的修改和增加必要的披露信息，以满足企业价值评估的需要。

1、对财务报告形式的改进，主要是在体现企业经营情况的收益表上。目前的收益表不仅不能完全反映企业经济资源的变化情况，而且对使用者判断企业经营情况的帮助也不是很充分。在这方面本文建议借鉴发达国家的做法，采用全面收益报告，这样可以比较全面的反映企业对经济资源的使用情况。如果担心因此而引起的对财务报告信息可靠性的影响，那么可以将企业的业务区分为核心业务和非核心业务进行报告，核心业务侧重可靠性较多采用历史成本，而非核心业务可以采用其他的计量属性如公允价值等。这样做既可以使报告使用者对企业经营情况的侧重有所了解，同时也能相对全面的报告企业的收益。目前一些国家的准则制定机构和IASC都在努力改进财务业绩报表，比较一致的做法就是在传统收益表之外增加一张新的财务业绩报表反映企业的全面收益，在我国推行全面收益表一方面可以更好的规范上市公司的信息披露，并且对我国金融业务的发展和我国与国际会计的协调有很大的推动作用。