公积金贷款新规定范例(12篇)
公积金贷款新规定范文篇1
(一)运行体制带来的管理风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。
2、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间,存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房公积金的贷款风险。
3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。
(二)政策取向和金融市场形成的管理风险
由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民,同时也决定金融管理风险。
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融,借款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性,如遇央行利率上调,职工的还款负担还会加重,逾期率就会上升。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时,只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率,住房公积金配贷既无最低储蓄年限(仅一年)要求,也无最低存款额限制。从现在现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等,由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率,这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,住房公积金贷款的期限最长可达20年,从机会成本的角度来看,容易产生市场风险,并其风险将增加一倍以上。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。
4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费,许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标,过分强调住房公积金贷款数量增长,往往忽视住房公积金贷款质量,加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险是客观存在的,理应正视和竭力规避,避免出现大的风险损失,根据上述风险的分析,规避住房公积金贷款管理风险,应积极采取应对措施。
(一)确立房改资金管理中心主导地位
解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位,采用房改资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一,既能有效地消除委托方式中的利益冲突,又能做到了职责分明。运作高效,彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位,可以自主选择受托人,同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心,对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误,而导致住房公积金住房贷款出现的风险,应由受委托银行承担,或由房改资金管理中心实行优胜劣汰,充分保证住房公积金贷款管理风险的规避,体现房改资金管理中心的主导地位。
(二)建立贷款风险监管体系
建立贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中,并授予该体系应履行的功能:一是对个人信用情况进行相应的时实评估,特别应能防范恶意超贷的情况;二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理,三是实现个人住房贷款高风险的预警功能,并给出响应的规避建议;四是实现会商制度的建立,房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避,对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金,实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
(三)采取相关配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度,可采取政府扶持(实行贷款贴息政策)、社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保,既减轻了这部分低收入职工的债务负担,又化解了金融风险。
2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,并制定严格核销坏账制度和程序,认定后及时核销坏账、呆账。
3、进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下,应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来,开拓住房保险新业务,既降低保险费用,减轻借款人的负担,又提高借款人的还款能力。
(四)采取相关配套还贷措施
房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量,减少因服务质量带来还贷风险。
1、建立便捷的还款方式,利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款等便捷的方式,在时间和地点上方便借款人还款。
2、受委托银行贷款放款后,及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要还款纠纷。
(五)加强贷款抵押审查力度
住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节,严格抵押审查,对降低贷款风险,资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到:
1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续,并做出连带责任承诺,与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。
3、控制抵押率,规避抵押物市场价格变动的变现风险。
4、切实执行担保法,对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。
住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展,是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此,必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系,进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设,使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验,用法律和制度等管理手段,有效规避住房公积金个人贷款的管理风险,以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。
参考文献:
1、梁万泉.我国个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9).
2、范纯建.借鉴银行经验加强住房公积金贷款的风险管理[J].科技信息,2006(1).
3、李锋.住房公积“贷款难”的成因、界定及建议[J].中国房地产金融,2006(6)
摘要:住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体,已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的贷款方式,但随着信贷规模的不断扩大,贷款风险不断增强。文章指出应充分认识运作中的管理风险,采取有效的风险规避方式,促使住房公积金贷款稳健发展,为人们居住条件改善提供有力的金融信贷支持。
公积金贷款新规定范文篇2
关键词：发展模式；金融支持；住房问题；国际经验
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号:1003－9031(2011)10－0050－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.10.13
由于产业和人口在城市高度集中，产生了对城市土地和住房供应的巨大需求，从而推动了土地和住房价格的上涨超越了中低收入居民家庭的住房支付能力，出现了住房问题。住房问题是一个世界性问题。从国际经验看，不同房地产业发展模式下，金融支持解决中低收入居民住房问题的方式不同。
一、金融支持中低收入者解决住房问题的国际经验
（一）美国：充分依靠市场机制运行的房地产业发展模式
美国房地产行业运行的主要特点是充分依赖市场原理，采取民间投资主导型的住宅供应体系。美国政府采取的保障中低收入者住房权益政策的指导思想是：刺激房地产业和经济的发展，鼓励公民拥有住房、改善住房结构，资助低收入者租房。主要政策有以下几点：一是政府成立专门机构实施抵押贷款证券化，降低银行的流动性风险，鼓励银行提供购房信贷；二是对购房者实行优惠税收政策；三是政府参与建造一定的经济适用房；四是实施公平住房政策，严禁歧视有色人种或穷人。
美国解决中低收入者住房问题的金融政策主要有以下几点。
1．供应环节。美国政府鼓励私人资本注入公共住房建设，进行公私合作，建立多种形式的“伙伴关系”。如实行“低收入家庭住房税收信用计划”，该计划由联邦政府财政部和税务局直接管理。银行向联邦政府购买税收信用额度，并用于低收入家庭住房的建设工程，再将所购买的税收信用额度抵税。银行在购买财政部税收信用额度时，以低于面值的价格购买，但按照面值抵税。私人银行购买的税收信用额度贷给私人房地产开发商，用于建设低收入家庭住房后才可抵税。此外，私人银行每年需向联邦政府报告投资情况及低收入家庭的入住情况。
2．消费环节。美国有发达的住房金融一级市场，并建立了住房贷款保险制度，政府积极干预住房抵押贷款证券化，支持银行为中低收入者提供住房消费信贷。首先，美国有一级市场的住房抵押贷款模式。目前，美国的住房抵押贷款种类繁多，常见形式主要有固定利率抵押贷款、浮动利率抵押贷款、联邦住房管理局担保贷款以及逆向抵押贷款①等。其次，政府和私营机构参与抵押保险担保机制。在住房抵押市场上，收入较低家庭的购房贷款和贷款占不动产比例过高的贷款通常存在较大风险。为分散风险，美国建立了别具特色的抵押保险机制。特色之一是为住房抵押信贷设立了专项的住房抵押保险，它以信用关系为保险标的，即由保险人对信用关系的一方因某种原因未能履行合同使信用关系另一方蒙受的经济损失提供经济赔偿。特色之二是美国的住房抵押保险是政府机构与私营保险机构相结合的混合模式。第三，政府积极干预住房抵押贷款证券化。实际上，美国政府解决居民住房问题的政策是从大力推行住房抵押贷款证券化起步的。美国国会在建立住房贷款证券化以后，相继制定了《房地产投资信托法》、《金融资产证券化投资信托法》等一系列与住房金融证券化有关的法律制度，以保障住房贷款证券化的顺利实施。政府国民抵押协会对房地产证券化产品实行100%保证付款担保，降低了投资风险，从而使其成为信用等级仅次于国债的第二大债券。
3．金融机构。首先是民间自发成立的住房抵押贷款机构。除存款型金融机构外，还有主要用从金融市场上吸纳长期资金来发放住房抵押贷款的抵押银行等。其次是政府发起设立的住房抵押贷款机构。联邦国民抵押协会（房利美）和联邦住房贷款抵押公司（房地美）是美国房产市场的中流砥柱。“两房”购买各银行和住房贷款机构的住房抵押贷款，为房产市场注入资金，供银行发放新贷款。购入房贷后，“两房”以其为基础资产发行债券，自己持有或出售，以利差方式盈利。波及全球的“次贷”危机全面爆发后，“两房”陷入危机，美国政府动用2000亿美元接管了房利美和房地美。美国房地产业运行的成功之处是带来了市场繁荣和经济增长，房地产行业已成为美国三大支柱行业之一，但其弊端是充分依靠市场机制运行易带来不稳定的住宅价格。“次贷”危机的爆发与美国房地产业的运行模式有着密切联系，危机后，美国住宅自有率大幅下降，低收入者居住环境恶化。
（二）德国：社会市场经济下的房地产业发展模式
德国实行社会市场经济。社会市场经济是根据市场经济规律进行的，并以社会因素为补充和社会保障为特征的经济制度，主张尽可能由市场力量自行调节经济活动，同时在必要情况下由国家进行某些干预。德国经济模式的这一特征，在其住房政策方面有充分体现[1]。德国解决住房问题的金融支持政策有以下几点。
1．供应环节。20世纪70年代中期以来，德国政府强调住房建设有利于创造私有财产，有利于发展经济。政府为了调动个人投资住房的积极性，调整了直接资助公益性住房建设的政策，并通过税收和信贷优惠，鼓励个人拥有住房，从而减少政府投资，最终依靠政府、机构和个人三方面力量加速解决居民住房问题。为此，政府颁布了一系列解决中低收入者住房建设问题方面的金融政策：对收入较低的购建房家庭提供优惠的长期低息贷款或补助，鼓励无房或缺房户建造住房；为缺房者提供建房资金，一次预支，分期偿还；对购建自用住房者，8年之内按月减免个人所得税；对减免税后还本付息尚有困难的低收入家庭，政府另给债务补助费等。
2．消费环节。德国中低收入家庭住房问题的解决，既得益于公营金融机构提供的低息和无息住房贷款，也得益于发达的抵押贷款市场。一是提供无息或低息住房贷款。德国的公营抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭提供购建住房的无息和低息住房贷款，这种贷款的偿还期为35～40年，低息贷款的年利率为1%。但20世纪70年代以后，随着住房问题的解决，无息贷款逐步被低息贷款所取代，同时利率为1%、偿还期达35～40年的优惠贷款也在不断减少。二是储蓄互助式贷款。德国的建筑协会、储蓄银行和住房互助储金信贷社发放此类性质贷款。具体做法是由居民按照合同规定连续几年存入一定数额的储蓄存款，达到一定金额后可获得贷款。此类存、贷款利率水平均较低，且不受资本市场利率变化影响。此外，政府对参加储蓄互助计划的居民实施补贴和减税。三是德国的住房抵押贷款市场相当发达，购房者可以申请不同组合的住房贷款，如20年以上的长期贷款、5～10年的中期贷款、5年以下的短期贷款等。
3．金融机构。德国金融体系是一个以股份制商业银行为主体、专业银行和其他多种金融机构并存的体系，诸如抵押银行、消费信贷银行、私人房屋建筑贷款协会、公共房屋信贷协会以及互助储金信贷社等。金融机构之间业务交叉重叠，几乎每一类金融机构都可以提供全部金融服务。德国的抵押银行已有130多年历史，专门经营利率固定的中、长期贷款的融资机构，按资金来源可分为私人抵押银行和公营抵押银行。在德国最大的公营抵押银行中，联邦政府拥有绝大部分股份，这为建造公共住房、解决低收入家庭的居住问题提供了雄厚的资本保障。在德国各种银行和金融机构所投放的长期住房贷款中，抵押银行所占份额最大。德国的建筑协会实行自定的、封闭性的经营模式，获得建筑协会的贷款前必须签订一个建筑储蓄合同，只有当储蓄人的储蓄金额达到合同金额的33%～40%，才有资格获得建筑贷款。贷款客户的存、贷款利率较低，就其性质而言，属于集体贷款，带有储蓄互质。
（三）新加坡：政府主导下的房地产业发展模式
新加坡在解决住房问题方面成绩卓著，成为亚洲各国解决住房问题的典范。新加坡发展房地产业的主要经验有：把解决住房问题作为经济发展的重要因素和提高国民凝聚力的重要手段，强调住房分配的社会公平性，实施“居者有其屋”计划；政府直接参与程度较深，创立集权式的公共住房管理模式；公共住房政策的目标群为广大中低收入阶层；中央公积金制度的社会经济地位异常突出[2]。
新加坡解决中低收入住房供给方面的金融政策主要是政府对建屋发展局建造公共住房提供贷款或拨款。住房消费金融政策主要包括中央公积金制度和住房贷款两个方面，其中中央公积金制度引人瞩目。
1．供应环节。政府肩负着为新加坡居民提供可承受住房的全部责任，所以，政府的拨款和贷款便成为公共住房建设及运行所需资金与所发放补贴的主要来源。新加坡公共住房建造的金融政策主要是通过建屋发展局①（HousingandDevelopmentBoard，HDB）的资金安排来体现的。HDB已经成为新加坡最大的住房发展商和物业管理者。首先是政府拨款。政府每年都从国家预算中划拨专款用于公共住房建设，这笔拨款的主要部分拨给了HDB。其次是政府贷款融资。二十世纪90年代以来，新加坡支持公共住房建设的政府贷款分为20年期的住房开发贷款和按揭金融贷款。住房开发贷款用于开发项目及其运行，这些贷款通过出售公共住房偿还。抵押融资贷款用来提供公共住房买主的抵押贷款，买主可通过每月提取公积金偿还，按月由HDB汇集买主的分期付款偿还政府。最后政府还授权给HDB以下列方式筹措贷款资金：抵押贷款；对HDB的任一既得财产和任一可得收入，或征收合法费用，或征收平衡费用；设立和发行债券、股票、公债等。
2．消费环节。新加坡住房融资主要采取中央公积金制度，实质是政府为维护劳工和受薪者福利而推行的一种强制性储蓄制度，也是一种全民性的社会保障制度。它使政府积累了大量的住房建设资金，从而成为政府支持住房发展的主要资金来源。具体做法是：任何一名雇员或受薪者每月必须按照一定比例扣除工资，作为雇主的私人企业或政府部门也必须按一定比例逐月拿出一定款项，两者统一存到中央公积金局，作为雇员的公积金存款。
3．金融机构。新加坡中央公积金局负责统筹管理雇员的住房公积金。中央公积金局收取公积金不存入银行，直接购买国债，国家则将这些资金投入住房和城市基础设施建设。公积金的适用范围明确并且广泛，缴纳人可利用公积金买房、买保险、住院、养老等，中央公积金局除应向会员提取和向会员贷款外，还向公共建筑承包商提供建造贷款。中央公积金局主要为住房建设承包商提供两种贷款，一种是建造出租公共住房的贷款，还款期为30年；另一种是建造出售公共住房的贷款，还款期为10年。新加坡同时拥有其他种类繁多的可办理个人住房消费信贷的商业金融机构，如开发银行、邮政储蓄银行、住房储蓄银行等。
二、我国金融支持中低收入者解决住房问题的现状
（一）住房制度改革初期忽视了中低收入群体的住房问题
1998年始，我国深化了城镇住房制度改革，逐步实行住房分配货币化，提出建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系、发展住房金融、培育和规范住房交易市场。在1998年房改的纲领性文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中，明确“最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买和租赁市场价的商品住房”。但1998年以来，我国实际上过度依赖了市场机制解决住房问题，并未真正建立起来“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，而是使商品房成为城镇居民住房供应体系的主体。
当时，由于房价尚未开始快速上涨，中低收入者的住房问题不十分突出。但进入2003年，一些地区出现了住房供求的结构性矛盾较为突出、房地产价格上涨过快的现象。针对这些问题，国务院颁发了“前国八条”、“后国八条”、“国六条”等重要文件，提出了在稳定住房价格的同时，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。但有关建立住房保障制度的政策措施在实际操作中没有得到很好的落实。截至2006年末，我国94%的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”仅占6%②。从住宅需求方面看，贷款、担保、税费等政策并没有向中低收入者倾斜。
2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中要求各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作、作为住房制度改革的重要内容、作为政府公共服务的一项重要职责。2010年，中共中央制定的国民经济和社会发展的“十二五”规划中，明确提出“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”，发展保障性住房的责任主体确定为政府。2010年年末，中央经济工作会议再次明确“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任”，确定了未来房地产业的发展方向为“市场归市场，保障归保障”，保障性住房建设才引起了各级地方政府的高度重视。
（二）保障房建设融资难题有待破解
2011年，随着1000万套保障房开建，保障房建设的融资难题日益成为社会各界关注的焦点，本文就银行信贷、发行债券两条主要融资渠道分析目前我国保障房建设存在的融资难题。
1．银行信贷支持保障房建设存在的突出问题是商业性金融缺乏动力支持盈利水平低的保障房建设。由于保障性住房是为了解决中低收入居民的住房问题，其公益性与保障性特征使其不可能像普通房地产开发那样具有较高的利润水平，因而难以获得商业性金融的青睐。当前对保障性住房的信贷投入缺乏相应的信贷、税收政策支持，加之2011年始稳健货币政策的实施，银行资金紧张，保障房建设从商业银行获得信贷支持的难度加剧。
2．政府投融资平台的不规范发展，政府负债的不透明将影响保障房债券融资的有效性。截至2010年末，全国地方政府融资平台贷款余额已高达10万亿元①，地方政府已透支了未来若干年财政收入。2010年，银行业监督管理委员会已对地方政府融资平台贷款进行了清理整顿，更严厉的限制了财政收入的融资、担保行为。从实际情况看，地方政府的公益性基本建设很多都是用土地作抵押从银行融资，财政担保还有多大的操作空间值得质疑。2011年6月，发改委颁布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确了允许规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。通知要求只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其它项目建设。符合条件的其他企业也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。但当前政府投融资平台管理是否透明、是否需进一步加强将是募集资金能否优先用于保障性住房建设的关键。
（二）中低收入者购房消费金融支持体系缺失
目前，我国尚无明确鼓励中低收入者拥有私人住宅的配套金融支持政策，尚未建立一个完整的保障性金融体系，仅有公积金制度这一支持政策。公积金贷款长期以来实行的是低于商业信贷的利率水平，是带有福利性质的购房金融支持政策。
实际上，我国公积金制度也并未对中低收入者购房发挥金融支持作用。我国的住房公积金制度主要是一种职工（内部缴纳人）解决住房问题的融资机制安排，能够获得这种融资机会的并非是中低收入者[3]。由于服务对象并非中低收入者，公积金制度设计中的“政府强制、单位配比、资金免税”等优惠鼓励政策不仅不能为中低收入居民提供住房保障，反而扩大了不同收入水平居民的购房差距。正如世界银行2006年的《中国经济季报》曾指出：中国城镇的住房公积金融资服务仍需改善，尤其在满足中低收入者住房需求而发展的配套融资方面措施滞后。
三、国际经验对我国的借鉴与启示
（一）制定房地产业发展整体规划
依据我国国情应充分考虑借鉴德国模式。美国经验成功的基础在于国内发达的金融市场，无论是信用担保还是债权证券化实施均蕴含着巨大的市场风险；而新加坡经验成功的基础在于高福利国家强大的税收支持和中央公积金制度，这两者目前在我国并不具有可复制性。因而，建议我国借鉴德国的发展思路，在市场机制充分发挥作用的基础上，以政策性住房为补充，解决中低收入者的住房问题。
（二）加大对保障房建设的融资支持力度
1．对银行提供税收、信贷政策，优惠支持保障房建设。如美国支持私人银行信贷投入公共租房建设的“低收入家庭住房税收信用计划”，即对保障房信贷提供一定程度的税收减免。近些年，我国财政收入增速远高于GDP和国民收入增速，税收优惠政策已有更大的操作空间。除税收优惠外，也可采用适度倾斜的专业信贷政策，对保障房贷款区别管理。
2．规范地方政府的债务管理，确保募集资金优先用于保障房建设。规范地方政府的债务管理，应规范包括投融资平台行为在内的地方政府的整体行为，建立规范的、健康的和可持续发展的地方政府投融资机制。一方面统筹考虑地方政府的资产、负债情况，把分散在各投融资平台的债权债务纳入到财政资产负债表的整体框架内，从而设立警戒线防止地方政府过度负债。另一方面对地方政府的投融资行为加强监管。当前地方政府的投融资行为几乎处于监管空白状态，应将地方政府的投融资行为纳入社会监管体系，充分发挥地方人大、审计部门的监督作用，加强对地方政府投融资行为的信息披露，确保募集资金优先用于保障房建设。同时，引导信用评级机构等中介组织对地方政府投融资平台实施信用评价和资信管理，确保地方政府信用良性发展。
3．利用公积金提供低息贷款破解公租房融资难题。各类保障房建设任务中，公租房的融资难题最突出，而公租房将是我国今后保障房建设重点。当前国内金融机构对公租房融资缺乏经验，2011年8月，为指引商业银行做好公租房金融服务工作，防范金融风险，人民银行、银行业监督管理委员会联合了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》。该通知要求“政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于最低资本金比例的政策规定，贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年”。但公租房投资回报周期长，至少需要20～30年，难以进行期限匹配，利率风险较高。针对这些特点，除银行信贷外，可借鉴新加坡经验，利用公积金为公租房提供长期建设贷款。
（三）构建中低收入者购房金融支持体系
从国际经验看，各国都有自己主导的住房消费金融模式，但几乎每个国家对中低收入者购房都实行金融支持政策。不应将中低收入居民的住房消费信贷完全交给市场进行资源配置，应制定福利性金融政策，进行资金、政策的相关倾斜。当前，我国处于不断深化市场机制改革的历史时期，三家政策性金融机构已经或正准备进行市场化改革，此时建立专门的政策性金融机构支持中低收入者购房在一定程度上是较难实现的。因而本文建议一方面完善当前的公积金制度，制定相关配套政策，让公积金的服务对象适当向中低收入者倾斜；另一方面可采取信贷、税收的优惠政策引导商业性金融支持中低收入者购房，如鼓励商业金融充分借鉴德国的“储蓄互助模式”，加大金融产品创新力度，做好金融支持中低收入居民购房服务。
参考文献：
[1]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社，2009.
公积金贷款新规定范文篇3
为了居住，买不起也得买。于是许多人便把资金来源放在了贷款上，商贷成本较高，越来越多的人盯紧了自己的公积金，希望公积金能够为他们在实现有房一族的道路上助一臂之力。也有不少人觉得自己的公积金比较少，办理公积金贷款或提取又比较麻烦，在买房时没有使用公积金，宁愿用高成本的商贷供房。面高房价，如何让公积金为自己购房置业服务，提高家庭生活质量大有学问。
用足用活公积金贷款
在购房者的行列中，有许多夫妻双方都有公积金，但都没有使用公积金贷款。一是嫌公积金余额或每月缴纳得少，二是嫌办理公积金贷款麻烦。由于许多人的公积金缴较少，在购房时积累也不多，而购房所需金额又比较大，都不愿意用公积金贷款。目前，5年以上商贷的年利率为5.94％，按照执行7折利率优惠后为4.158％，而5年以上公积金贷款利率则为3.87％，可见公积金贷款利率要比商贷利率低0.288个百分点。随着经济复苏速度的加快等方面的因素，7折利率优惠有可能会被调整为85折或直接取消，这更将显示出公积金贷款的省钱之道。
用足贷款额度
在购房时，要尽可能地使用公积金贷款。许多地区都提高了公积金贷款上限，如贷款额度最高可达80万元。在一些大城市，如果房价较高或购买的房屋面积大，公积金贷款的额度可能不够用，一些地方可能出于一人买房，全家支持的考虑，也做出了一些新的规定，如天津、银川、汕头等地推出了父母子女可以互提公积金买房政策。
利用好相关政策
对于购买首套房来说，应该遵循先公积金贷款后商贷的顺序，可充分享受公积金贷的优惠利率政策。对于想购买两套房的投资者来说，应先用商贷购买首套房，再用公积金贷款房，节省利息支出。
选择合适的还款方式
各地对公积金还款方式规定也不尽相同，基本上分为逐月还款和一次性还款两种。一般来说，采用逐月还款方式较好，可在一定程度上减轻还款压力，并在资金宽余时，再将还款方式变更为一次性还款来降低利息支出。这对于收入不很稳定或资金困难的购房者来说无疑非常有利。
提取公积金用于房租支出
根据住房公积金管理条例的规定，房租超出家庭工资收入的规定比例的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。许多人没有充分利用这一规定，致使自己用个人收入缴纳房租，却又让公积金闲置浪费。
租房者如果能够提供正式合法的房屋租赁合同和发票等相关凭证，就可提取公积金用于支付房租。按照以前的政策规定，房租支出超出家庭工资收入一定比例(一般为5％)的部分，可提取公积金。提取时需提交收入证明、租房合同和发票等。
目前，一些地方考虑到职工家庭工资收入的变动和当地的房租水平，将净房租支出超出家庭工资收入的比例做了提高，有的甚至直接取消了这一比例。租房者只要能提供租赁合同和发票便可提取公积金，从而减轻租金压力，但对提取的额度会有一定的限制。如上海规定，每月可申请提取的公积金不应超过租赁房屋的月租赁费用扣除家庭月工资收入20％后的差额，且每月最高可提取不超过1000元，对于符合支付房租提取条件的职工，可每半年一次向租赁房屋所在地的区、县住房公积金管理部门提出申请。天津则规定，职工在天津市租赁住房用于自住，并在国土房管部门登记备案的，可以申请提取本人及配偶的住房公积金，提取金额合计不超过房租发票记载的房租金额，但职工已有其他住房的，则不能提取。
让公积金发挥更大作用
公积金除用于贷款外，还可用于购买、建造、翻建和大修自住住房等。公积金的计息利率相对较低，如果不提取，就只能等退休时才能领，应尽量发挥其应有的作用。
提取公积金还贷
许多地方规定，买房一次性付款后，半年内可以提取自己的公积金和补充公积金。当然，也可采取公积金冲还贷款方式(提取住房公积金归还个人住房贷款，有两种方式：一次性还款法和间断还款法)。如直接用于贷款扣款，公积金冲还贷款后几个月之内自己可不用再还贷款，这样每月的还款额就可以相应减少，其中自然可以少付一部分贷款利息，从而减少贷款支出。
活用公积金投资
2009年以来，许多地方的公积金都可以按月提取，如在北京，若办理了按月提取公积金业务后，被提取的公积金将按月打入申请人的联名卡中，申请人可以随时支取和查询并自由支配，也可以将月供还贷账户直接设定为公积金联名卡账户，从而使公积金提取账户与月供还贷账户合二为一，将按月提取的公积金额度自动转化为房贷月供支出，这种方式可以称之为“月冲”方式。
对于已有住房，或者购房时为一次性付款或已全部还清贷款的，可考虑给自己的公积金安排更能有效发挥其作用的用途。如可使用住房公积金来购买一套住房用于投资或出租，以避免公积金的闲置浪费。住房公积金的计息利率相对较低，如果有较为丰富的投资经验，可考虑将公积金用于投资，如进行基金定投等，以赚取更多的收益，提高财务自由度，改善家庭生活品质。
规划公积金理财须知
在规划公积金理财的过程中，也应该注意一些事项。
不能直接用作购房首付
如果是新购房，首付款只能用自有资金或者其他途径来解决，并在缴付首付款购房后，才能按规定提取公积金。
使用频率不可随意
根据规定，不论是在婚前还是婚后办理公积金，只要夫妻双方中有一方办理过公积金贷款，公积金管理中心系统上就会有相应记录，在上次贷款未还清前，夫妻双方均不能再使用公积金贷款第二套房。
公积金贷款新规定范文
多省市以住房公积金管理中心的名义下发文件来调整公积金用于个人消费贷款方面的规定，这占各省市调整住房公积金个人消费信贷体系中的多数。如上海市《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则》（沪公积金管委会[2011]1号）、《关于调整2010年住房公积金个人贷款政策的通知》（沪公积金（2010）57号）；如乌鲁木齐市住房公积金管理中心2013年11月14日下发的《关于对住房公积金个人贷款政策进行调整的通知》。
二、我国现行住宅消费贷款制度评价
（一）立法层级较低且法律约束力小、监管力度不够
我国现行的公积金管理消费信贷的主要依据为国务院颁布的《住房公积金管理条例》，其性质是一部由国务院通过行政立法程序制定的行政法规。此外，除香港和澳门两个特别行政区以及台湾地区之外，全国32个省、市、自治区中，只有16个省通过省级政府以行政立法，或者省级人大常委会以地方性法规立法的形式，对本行政区划内的住房公积金用于个人消费信贷作出法律规定；其余省份均主要通过当地住房公积金管理中心以发文形式，对当地的住房公积金个人消费信贷政策进行规制。实际上，不仅是涉及到住房公积金个人消费信贷方面的立法，就连住房公积金的其他方面的内容都是依据层级较低的，甚至连规范性法律文件都不算的文件来进行调整与规范。而《住房公积金管理条例》规定，住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位（《住房公积金管理条例》第十条）。住房公积金管理中心的有关公积金个人消费贷款的文件不属于法的范畴，不具备法的性质与特征。但与之相反，实践操作中，在进行公积金个人消费贷款时主要依据的是各地住房公积金管理中心的有关文件，公积金的安危基本上系于公积金管理中心一身，而公积金管理中心往往又是主任说了算，这也导致在实践中监管力度不够，公积金安全事故频发。
（二）住房公积金个人消费贷款对象覆盖面小
《住房公积金条例》规定：住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金；缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款（《住房公积金管理条例》第二条、第十六条）。各地住房公积金管理中心官网上提供的信息显示，各地的住房公积金用于住房消费贷款时，最低贷款资格为具有城镇常住户口；申请贷款前6个月连续正常缴存住房公积金；借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务（上海住房公积金网）；其余代表性城市都需贷款人原则上应建立住房公积金账户12个月（含）以上。很多刚开始缴纳住房公积金，进城务工人员等非城镇常住户口的居民无法获得住房公积金贷款。
（三）申请住房公积金贷款额度与程序使其在个人消费贷款上使用率低
《住房公积金管理条例》中规定，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。房屋为我国居民的刚性需求，对于广大的住房公积金的缴纳者来说，在购买、建造、翻修、大修自住住房时使用住房公积金进行消费贷款应当作为公积金的主要用途。事实却是：没钱的人想用住房公积金贷款进行个人住房消费，但因为平常缴纳的少，所以首付款高、可贷最高额低；而相反的是首付款缴纳比例低、可贷最高额度高的为平常缴纳住房公积金多的那一部分人，或者是不急着用钱的那一部分人；并且虽然《住房公积金管理条例》规定，住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人，但实践中住房公积金贷款在审批时一般都是两周左右，时间比较长。以上原因致使大量的住房公积金资金被闲置或者用在个人消费贷款以外的方面，实际用于个人消费方面的使用率低。以2012年数据为例：深圳市2012年累计归集资金465.35亿元，贷款资金发放7.95亿元（深圳市住房公积金管理中心网：深圳市住房公积金管理中心2012年主要工作及2013年工作安排）；西安市2012年住房公积金累计归集额为1245952.08万元，累计发放贷款529470.20万元（西安市住房公积金管理中心网：2012年12月数据统计）；成都市2012年全年住房公积金累计归集585亿元，累计发放贷款278亿元（成都市住房公积金管理中心网：成都住房公积金管理中心2011年工作总结暨2012年工作计划）。全国各大中型城市的住房公积金用于个人消费信贷的资金一般都只占到五成左右，大量的资金被闲置，虽然我们也能通过各地先后出台的文件看到各地提高住房公积金贷款率的努力，但相较于急剧上涨的房价，公积金贷款发放率远远不够。
三、住宅消费贷款制度的法律思考
为了保证住房公积金个人消费信贷的合法性，提高住房公积金个人消费贷款率，本文提出以下完善建议：
（一）提高立法层级并保障住房公积金制度权威性
率先进行住房公积金立法的一些发达国家的成功案例，对我国的公积金立法有着借鉴意义。比如新加坡：严格的立法规定使公积金制度具有法律保证，新加坡的公积金制度一直按预定的方向和规定正常运转，不受人事变动其他因素的影响，避免许多人为的障碍和偏差，这是新加坡成功推行公积金制度的基础。而我国的住房公积金制度也是在借鉴新加坡相关经验的基础上建立起来的，因此，建议我国借鉴新加坡在公积金方面的立法成功经验，尽快由全国人大制定我国住房公积金方面的法律，理顺住房公积金管理过程的各个环节，明确规定住房公积金管理中心的职责、权限，赋予住房公积金缴存人实际的监督权，形成住房公积金的归集主体、缴纳对象、缴纳方式、缴纳程序、贷款条件、贷款程序以及法律责任等内容全国统一体系。
（二）扩大住房公积金个人消费贷款对象覆盖范围
由于住房公积金主要的缴存对象为国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工，缴存范围未能覆盖全面，同时在使用住房公积金进行贷款时又有缴存最低年限限制，导致从源头上申请住房公积金贷款的人数大大降低。因此，建议从立法上扩大个人消费用住房公积金贷款的覆盖面，放宽对住房公积金贷款的用途。具体可做如下操作：首先，从最高立法上扩大住房公积金缴纳的主体范围，使其不仅限于国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工，对大量城镇个体工商户、出租车司机、商品营销员、开业医生及其他各种自由职业者逐步建立住房公积金制度；其次，放宽住房公积金用于个人消费贷款的缴存时间限制，比如将最低需连续缴存六个月以上或一年以上时间条件缩短，使更多的缴存者可以有申请贷款的资格。
（三）调整住房公积金购房贷款首付款、最高贷款额以及审批期限
住房公积金制度最核心的目的是保障我国居民的住房，具有社会保障性质；但同时，住房公积金也是所有缴纳住房公积金的主体所拥有的共同的资产，具有有限的个人所有权性质。我国在进行住房公积金的个人消费贷款时，应当结合住房公积金的以上两种性质，在不影响其他住房公积金缴存者合法权益的前提下，尽可能充分满足贷款者的需求。在我国，高收入群体不一定指望住房公积金购房，而低收入困难职工有了公积金资助也买不起房。因此，立法的思路应当是：一是住房公积金制度应按照家庭类型实行有差别的政策，对那些社会地位较低的家庭，如普通职工家庭、就职于低收入行业的家庭通常是住房问题较为突出的群体，评估住房公积金缴纳者的缴纳能力，然后尽量放宽公积金用于个人消费贷款的条件，比如和可贷款额挂钩的贷款者的工作年限、月缴纳额等条件尽量向穷困者倾斜；缩短贷款审批时间，比如严格规定在3日或者5日之内，及时让需要帮助的人得到应有的帮助。二是针对不同需求的城镇居民，设计不同的利率水平，比如对亟待拥有住房和改善住房的住房公积金储户，采用“低存低贷”的保护性政策，对不需要购房的住房公积金储户，采用优于一般商业银行的利率水平或者是减免利息税等优惠措施吸纳更多住房储蓄，对投资性购房者采用市场化的贷款政策，以抑制利用保障性资金炒房的现象，以此避免不公平现象的产生。
四、结语
公积金贷款新规定范文
李先生大学毕业后进入某企业工作，目前任部门经理，税后年薪13.8万元，年终奖税后6.2万元。张女士大学毕业后进入金融机构任部门助理，税后年薪10.6万元，年终奖税后4.4万元。双方单位都上有五险一金，贷款购买住房亦有公积金。
张女士父母为女儿置办一辆价值16.5万元的家用汽车作为嫁妆、2根100克的实物金条价值5.5万元，李先生父母赠与儿子10万元3年期国债，李先生自己有定期存款5万元，张女士有货币基金10万元。经估算，结婚亲友送礼、回礼置办酒席剩余现金3万元。
家庭资产情况分析
李先生新家庭资产状况见表1。通过数据分析，未来李先生家庭资产中可变现资金占全部资产的21.2%，资产变现能力较强。
两人家庭年收支情况见表2。通过数据分析，家庭年收支结余为28万元，年结余率为80%，家庭结余丰裕，有充足资金归还贷款。
贷款方案
根据李先生的家庭资产情况，可考虑以下3种贷款方案。
方案一：大笔首付，小余款尽快还清
建议李先生将婚前住房出售，将所得现金108万元用于购买价格为136万元的新婚房，差额28万元，刚好可用家庭年结余资金28万元抵消。也就是说，如将第一年结余资金积累好，购买住房余款可以一次性归还，两个人将可过上无房贷的生活。此举利在于两人新婚之后第二年就能过上无负债日子，弊端在于家中积累财富少，且还有新婚隐性消费没有列明账目。
其中，新房装修将是一笔不小的费用，且新房内家电设施需要备置齐备，这些费用因提前归还贷款而未纳入考虑，因此这种急于还清房款的方式还需斟酌。
方案二：首付款50%，余款贷款
购买136万元新婚房，首付款50%支付68万元，余款68万元可申请贷款。公积金贷款限额最高为40万元，还剩余28万元需要申请按揭贷款。可考虑出售价值108万元的婚前住房，用于支付首付款结余资金40万元，并预留40万元作为装修及家庭必备品添置费用。家庭资产中可变现资产为50万元，与第一年结余资金28万元合计78万元，大于公积金和按揭贷款总和68万元，最快第二年能归还10万元余款。
方案三：首付款30%，余款进行组合贷款
按照136万元房款的30%计算，首付款为40.8万元，公积金贷款40万元，按揭贷款55.2万元，两个人可计划20年归还组合贷款。
20年公积金贷款40万元，贷款利率4.5%，每月归还本息1031元，用两人每月公积金足可偿清。20年按揭贷款55.2万元，贷款利率为6.55%，每月支付本息1119元，按揭贷款每年归还1.3428万元。因两人年结余资金占比率80%，有充足资金可以偿还贷款，因此折中提速归还贷款，最后建议选择方案三，并调整为10年还款方式。10年归还公积金贷款，每月归还本息2646元；10年按揭贷款55.2万元，每月归还本息3269元，每年归还4.081万元，第一年还能节余资金近24万元。
采取第三种归还贷款匀速稳步，未来生活财富积累逐年递增，这样李先生和张女士未来10年归还贷款生活，第一年只有之前能变现家庭资产50万元算是积蓄，第二年到第十年每年剩余款24万元，9年能积累216万元。
准家庭贷款买房常见问题
很多准家庭在规划贷款买房时，都会遇到以下问题。
还款期间利率调整了怎么办？
银行放贷申请通过之后，贷款利率是否会出现调整，要根据贷款情况而定。对于已签订同贷合同并且合同上有明确约定贷款利率及贷款期限的情况，银行在合同上规定的期限内，不会调整贷款利率；对于已签订了贷款合同的，银行不会再调整贷款利率；在没有签订同贷合同及借款合同的情况下，只要没发放贷款，银行随时都有可能调整利率。如已签订贷款合同后，遇到贷款基准利率有变，将会在次年1月1日执行新的贷款利率，继续归还本息。
如何选择还款方式？
等额本息还款适合希望快速还清且有一定经济实力的贷款者，而匀速中长期还清贷款对于工薪层和经济实力一般的贷款者较为适宜。
公积金贷款新规定范文篇6
[关键词]住房公积金；资产证券化；贷款
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.42.090
伴随着我国房地产市场的迅猛发展，住房公积金制度发展迅速，为缴存人在购房时提供了资金保障，也带动了住房公积金使用率的逐年提高。根据2016年5月30日住房城l建设部、财政部和人民银行联合《全国住房公积金2015年年度报告》显示，截至2015年年末全国住房公积金缴存总额89490.36亿元，累计发放个人住房贷款53349.74亿元，个人住房贷款率已达到80.80%，比上年年末提高11.91个百分点。其中天津市、江苏省等6省市的个贷率已超过90%，全国住房公积金整体资金短缺风险与日俱增。
目前，我国住房公积金管理中心调节资金的能力受到限制，制约了其住房金融功能的充分发挥。主要原因在于：一方面，属地化管理，资金封闭运作。住房公积金不可以进行地区间的资金调拨，又不能与住房公积金体系之外的银行信贷资金或资本市场相互融通；另一方面，资产流动性差，住房公积金资金贷款业务单一，只能发放个人住房贷款（部分城市试点保障房项目贷款）。一般来说，个人住房贷款期限长，一般实际还贷年限在10年以上，贷款资产的流动性较差。住房公积金管理中心资金调节能力差，在应对流动性不足的状况时难以从外界获得资金融通。个人住房公积金贷款具有收益稳、风险小、信用好、小额分散的特点，正是理想的证券化资产类型，因此，住房公积金资产证券化应运而生，用以拓宽筹集渠道和化解流动性风险。
1住房公积金资产证券化的可行性
第一，我国资本市场的逐步成熟和证券交易市场的逐渐规范，为住房抵押贷款证券化提供了场所和技术手段。我国多层次资本市场已基本构建完成，银行间债券市场和公司债市场发展迅速，这些都为公积金证券化提供了场所。
第二，我国居民可支配收入的提高和居民储蓄高速增长，为住房抵押贷款证券市场储备了充足的潜在投资者。同时，随着基本养老保险金覆盖面的扩大，养老保险基金收缴率越来越高，资金的再投资问题将越来越突出；中国的保险业在开展住房抵押贷款证券业务后，参与住房抵押贷款证券投资将成为其新的投资领域。主要机构投资者包括养老基金、保险公司、商业银行、投资基金等，均可将收益安全、稳定的住房抵押贷款证券作为其投资方向的理想选择。
第三，住房公积金个人住房抵押贷款完全满足证券化资产的基本条件：即可接受的信用特征（保持一定时期的低违约率、低拖欠率、低损失率的历史记录等），未来产生可预测的稳定现金流量，现金流量的期限结构清晰，本息完全分期摊还，借款者有广泛的地域和人口等统计分布，资产有较高的变现价值，资产具有标准化、高质量的合同条款。
第四，住房公积金住房抵押贷款证券化运作的资本市场中介服务已有一定基础，并有银行类似成功经验可借鉴，同时，资本市场在住房抵押贷款证券化方面已具备一定法律基础。国家完全可以考虑将住房公积金住房抵押贷款证券化作为一种政策性支持品种，在政策、税收、服务费用等方面给予大力扶持。
2住房公积金资产证券化的法律、制度安排
2013年3月，证监会《证券公司资产证券化业务管理规定》对资产证券化业务进一步明确，指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持。通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
2014年9月中国银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》指出，增强金融机构个人住房贷款投放能力，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。2014年10月住建部、财政部和中国人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》提到要盘活存量贷款资产。有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。
2016年2月，人民银行等八部委印发《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》指出稳步推进资产证券化发展。进一步推进信贷资产证券化，支持银行通过盘活信贷存量加大对工业的信贷支持力度，加快推进住房和汽车贷款资产证券化。
3住房公积金资产证券化的可行性实例
武汉公积金中心依据住建部等的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》和湖北省《关于进一步加强住房公积金管理工作的通知》中“有条件的城市，要积极发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务”的规定，积极沟通有关方面，终于取得了支持。
2015年6月底，“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”的资产支持证券正式发行，以武汉市公积金中心为原始权益人。证券发行规模为5亿元，其中优先级证券为4.75亿元，次级证券为0.25亿元，优先级证券在上海证券交易所挂牌交易，次级证券由武汉市公积金中心自持。
“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”将部分个人住房公积金贷款资产收益权为偿付支持，就其资产特点而言，个人住房公积金贷款具有收益稳定、风险较小、信用好的特点，是理想的证券化资产类型；以武汉住房公积金中心为原始权益人，民生银行为托管银行和资产服务机构，民生加银资产管理有限公司为计划管理人，东方花旗证券为财务顾问和主承销商，北京大成律师事务所和上海新世纪评级为本专项计划提供法律和评级服务。发行规模为5亿元，其中优先级证券为4.75亿元，次级证券为0.25亿元，优先级证券在上海证券交易所挂牌交易。详见下图。
住房公积金资产证券化是一项极其复杂的系统工程，在将公积金贷款资产转化为投资者可以购买的有价证券过程中，涉及原始权益人、计划管理人、信用评级机构、主承销商、托管银行、投资者等各方面的利益。武汉市此次成功的探索，不仅考虑了技术层面，更重要的是制度建设方面的突破，为各地公积金中心提供了新的思路，提出了一条实施直接融资的可行途径。
参考文献：
[1]刘畅.我国住房抵押贷款证券化发展思路及方案研究[D].重庆：西南大学，2015.
公积金贷款新规定范文篇7
2014年以来，中心在市委、市政府的坚强领导下，认真开展党的群众路线教育实践活动，有力地推动了住房公积金事业发展。截至2014年6月底，全市累计归集134.88亿元，累计发放贷款71.33亿元，累计上缴廉租住房建设补充资金1.76亿元。全市37万多名职工，56890户家庭通过住房公积金制度圆了住房梦。
一、依托平台，强力造势，把做好宣传作为第一“抓手”
20年来，该中心重视宣传，赢得了住房公积金制度的良好发展局面。今年以来，他们以开展群众路线教育为契机，加大住房公积金制度宣传力度，通过新闻媒体和住房公积金网站等载体，以专栏、专刊等形式，广泛深入宣传国务院颁发的《住房公积金管理条例》、《河北省住房公积金管理办法》和张家口市住房公积金管理相关政策。其主要做法：
一是通过报纸宣传。在《张家口日报》城建栏目开辟专栏，定期刊登住房公积金政策规定和相关知识，今年以来已经刊登19篇。4月24日《张家口日报》第四版以整版篇幅介绍了住房公积金制度发展成果。
二是通过电视宣传。市电视台《民生630》栏目播出了两期专题采访，着重报道了县级财政供养人员提高公积金缴存比例和公积金联名卡使用情况。
三是深入单位宣传。以开展党的群众路线教育实践活动为契机，中心领导班子成员分别深入张家口煤机厂、张家口供电公司、张家口卷烟厂和宣化钢铁公司等单位通过召开座谈会的形式宣传住房公积金政策。
四是举办活动宣传。在3月份，举办了住房公积金宣传周活动，中心在帝达广场开展政策咨询服务活动，发放住房公积金归集、提取、贷款等资料2000份。各管理部、营业部也分别以不同形式进行宣传，收到了良好的效果。
二、强化归集，着力扩面，把维护职工合法权益作为第一责任
建立住房公积金制度的根本目的是改善城镇职工的住房条件，让更多的职工享受公积金制度带来的实惠。为此，中心除了对应建未建的单位实施执法检查、促进建制外，还出台了非公企业缴存住房公积金办法，涵盖了进城务工人员、自由职业者及个体工商户。
多年来，中心始终把归集扩面作为住房公积金管理工作一条主线，依法依规做好住房公积金建制缴存工作。
一是查找“空白地”。通过多种渠道，对未建制单位进行摸底建档，组织有关力量重点执法，制定非公企业缴存办法。今年1-4月份，全市新增建制单位39个，新增缴存职工4379人，新增缴存金额96.5万元。
二是缩小“高低差”。对8个财政供养人员缴存比例未达标的县进行督导，27600多人提高了缴存比例，年增加缴存额8500多万元。
三是防止“走小路”。针对一些单位将住房公积金直接发到个人手中的问题，中心派专人进行执法检查，并立即下发了整改通知书。
四是打破“两重天”。对同一个单位内部不同编制的人员缴存情况进行了摸底排查，督促单位为未建制人员予以缴存。
五是杜绝“内循环”。一些单位将职工住房公积金存在单位帐户上，进行内部循环，违反了《条例》规定。中心上半年重点对4个农村信用联社进行了执法，600余人建立了住房公积制度。
六是接续“断裂点”。对停缴、断缴、欠缴单位进行全面严格执法，督促单位按时足额缴存。在今年1-4月份，全市35个单位补缴公积金329万元。
三、拓展思路，稳妥施贷，把改善群众住房条件作为第一任务
充分发挥住房公积金制度作用就是使更多职工、更方便地通过贷款解决好住房问题。该中心在做好风险防控的前提下，不断增加贷款品种，从当初的商品房、房改房贷款增加到“异地贷款”、“以贷还贷”、“二手房贷款”、“集资建房”、“棚户区改造购房”等多个品种。通过“以贷还贷”让当时不能办理住房公积金贷款的职工享受到了住房公积金贷款低利率政策，“异地贷款”圆满解决了该市7000多名铁路职工不能就地贷款问题。
中心每年根据管理和缴存职工的需要，从优化业务流程入手提高效率，诸如对住房公积金支取、贷款等办法进行及时修订，让更多的缴存职工提升购房支付能力。
在提供担保方面，该中心主要设置了抵押、质押和保证三种。分别为：
抵押。在建工程抵押，用所购房屋作为贷款抵押；用所购房屋以外的自有住房作为贷款抵押；用他人房屋作为贷款抵押；商业用房也可以作为抵押，但必须同时具备《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
质押。出质人与中心、委托银行必须签订书面质押合同，质押合同至借款申请人还清全部贷款本息时终止。
保证。具备资质的住房置业担保公司提供担保，全市现有3家担保公司可供选择；房地产开发商担保，经中心审核具备担保资格，且与中心签署担保协议方可担保。
借款人根据自己实际情况可任意选择一种担保方式。
今年8月，张家口市住房公积金管理委员会办公室出台了《〈个人住房公积金贷款管理办法〉补充规定》。其中最大亮点：
一是贷款年限从过去的20年延长到现在的30年，临近退休职工贷款可顺延5年；贷款额度从20万元提高到目前40万元；对管理部、营业部贷款授权金额由6万元提高到30万元；刚参加工作且未婚职工贷款，增加1.5%的工资基数，并可以和其父母工资一起计算以满足其贷款额度需要。当前，张家口市房价均价4500元左右，一套80平方米的楼房总价在36万元以上，考虑到刚参加工作的年轻人具有实际的刚性购买需要，而这些人的经济实力不是很强，更需要公积金贷款的支持，因此，对于未婚新参加工作的职工提高了工资使用比例，增加了贷款额度。
二是简化了因死亡变更借款人的相关手续，同时在贷款利息上推行了合并计算公积金账户余额降低成本的政策。新规定中，借款人死亡或被宣告死亡的须到原办理贷款地营业部（管理部、办事处）提出变更借款人申请，分为两种情况：
一种情况是借款人死亡或被宣告死亡的，由继承人或受遗赠人提出申请并提供：①借款人死亡证明文件；②公证部门对该继承权或者遗赠权出具的公证书；③变更后借款人身份证；④与死者关系证明文件；⑤借款合同、借款借据。
另一种情况是如夫妻双方共同借款，借款人死亡，配偶需提供：①借款人死亡证明文件；②配偶身份证；③结婚证；④借款合同、借款借据。
三是异地购房2日内完成调查。该市职工申请贷款，必须在缴存地申请，若在异部（处）购房的（指张家口地区范围内），通过中心网络平台、由缴存地营业部（管理部、办事处）向购房地营业部（管理部、办事处）发出《异地购房房源调查函》，购房地营业部（管理部、办事处）收到《异地购房房源调查函》2日内完成调查工作，并将《异地购房房源调查函（回执）》反馈缴存地营业部（管理部、办事处）。缴存地营业部（管理部、办事处）按规定程序受理贷款申请。
四是降低了贷款担保成本。为减轻职工购房压力，降低职工贷款成本，新规定中将夫妻双方住房公积金缴存账户余额合并计算在保证价值内，这就为购房职工节省了一笔开支。例如：一对夫妇拟购买一套120平方米的住房，经测算能贷款38万元，双方公积金账户余额共有8万元，原规定中房屋抵押价值或担保价值为38万元；现新规定中，38万元减去夫妻双方账户余额中的8万元=30万元，为现在的房屋抵押价值或担保价值。
四、多措并举，增收节支，把实现资金保值增值作为第一目标
该中心围绕实现资金的保值增值方面做了三篇文章。
一是算好一笔账，变托收为直收。按照归集额度5‰的手续费计算，每年要向委托银行支付手续费近千万元。为了降低归集成本，管理中心从2005年起，在全省率先变“委托银行归集为中心直接归集”，现可年节约归集费用1250万元，累计节约归集手续费5267万元。
二是开好一个会，变被动为主动。针对银行存款不断增加，在确保支取、贷款前提下，根据国家利率政策变化情况，管理中心定期或不定期召开理财工作小组会，分析金融形势，抓住有利时机，统筹各管理部存款，在国家利率较高时，把活期存款转存为定期存款，增加3-5年定期存款比重。
三是管好一条线，变分散为集中。把分散在管理部的资金集中起来管理，根据各部门资金日需要量确定定额，通过网银结算平台这条线，每天及时自动补充和上划资金。仅仅经过两个月的试运行，就减少活期存款1.8亿元，年增加收入约800万元。
五、强化监督，确保安全，把抓好内部控制作为第一防线
中心坚持“收支两条线”财务管理制度，始终把住房公积金管理置于审计、财政、上级监管部门和人民群众的监督之下。
一是全方位审计，监督无死角。市审计部门每年组织有关人员对住房公积金归集使用情况进行一次重点审计；市财政部门每年邀请会计师事务所相关人员对住房公积金归集使用情况进行一次全面审计；中心每季度组织审计科人员对管理部、营业部的业务办理和财务管理情况进行一次专题审计。
二是多层次管理，监控无漏洞。第一，建立贷款审批授权管理机制，管理部、营业部贷款审批，超出授权范围内的贷款，报中心机关相关科室再审，经主管领导审批；第二，业务操作，网络管理，建立ISO9001标准化管理体系，将贷款、提取业务办理流程和审批条件等要素输入机算机管理系统，由计算机自动识别管理；第三，资金运行，集中管理，成立管理结算中心，资金调拨、资金存储、资金核算，由市中心集中办理，减少了沉淀资金，使资金效益达到最大化。
三是立体式防范，监管无盲区。第一，建立管运分离机制，将管理权与运营权相分离，形成相互制约、相互监督、责权明晰、职责明确的管理格局；第二，建立风险防范机制，完善住房公积金权力运行监控机制，针对住房公积金办理过程中易出现的廉政风险，制定防控措施56条；第三，建立内部监督机制，在管理部和营业部设立会计主管岗位，会计主管由市管理中心经过相关程序考核研究任命，会计主管主要负责对管理部、营业部业务运作的直接监督。
六、健全制度，规范管理，把防范资金运作风险作为第一重点
防范资金风险，确保资金安全完整，是发展住房公积金制度的重中之重。该中心突出抓好三方面的工作，取得了显著的成效。
一是建立健全规章制度，筑牢资金安全“防火墙”。他们制定了岗位责任制、部门工作职责，修订了住房公积金开户、缴存、提取、封存、转移、查询、贷款等一系列管理办法；出台了住房公积金核算办法、报表办法、授权管理办法、考勤管理办法、绩效考评管理办法、档案管理办法、经费管理办法等。
二是建立授权管理机制，念好资金安全“紧箍咒”。根据业务管理需要，对派出机构实行法人内部授权管理。授权分为基本授权和特别授权。基本授权主要包括：为单位办理缴存登记；为缴存职工开设账户；归集、记录、转移、封存住房公积金；受理贷款申请；提供政策咨询等。特别授权主要包括：在中心委托的银行开户、组织会计核算、编制管理部预决算等。
三是完善业务管理系统，构建资金安全“护城河”。从2005年起，委托金天鹏软件开发公司，研发了住房公积金归集系统、核算系统、业务系统，各信息化系统在中心机关、业务网点、承办银行使用。特别是2005年之后，在全市统一了住房公积金贷款操作系统，各家银行使用管理中心研发的程序，实现了政策、程序、结算、放贷、还贷的统一。
七、高端设计，打造亮点，把创新资金管理模式作为第一选项
该中心的主要做法：
一是建立一个机制，创建管运分离新模式。根据业务发展，建立管理和运营分离机制。2011年成立中心营业部，主要负责主城区的住房公积金归集、提取、贷款管理和使用，机关业务科室不再办理具体业务，主要负责住房公积金监管工作。营业部的成立，终结了中心既管理又运行的资金运营模式。为方便市区百姓办理公积金业务，2014年6月桥西营业部正式运营。
二是打造一个平台，创建资金管理新模式。结合工作实际，成立中心资金运行科，打造资金集中管理平台，变分散管理为集中管理，确保资金安全运行，给管理部（营业部）预留一个主账户，留存备用金用于日常住房公积金支取和贷款结算。管理部需要资金时，必须向中心申请，通过银行现金平台进行拨付。
三是设置一个岗位，创建监督管理新模式。2012年，根据监管需要，在管理部设立了会计主管岗位，会计主管由中心直接任命和管理，主要负责对管理部资金运行情况的监督。会计主管岗位的设置，标志着住房公积金监督由“远距离”遥控向“零距离”监督的转变。
八、改进作风，优化环境，把方便百姓办理业务作为第一要求
中心树立“以人为本、客户至上、品牌服务”的理念，创建服务平台，培树服务标兵，打造服务品牌，升级服务质量。
一是创优服务环境。加大基础设施投入力度，设立桥西营业部，为主城区缴存职工提供更加便捷服务。改善管理部办公条件，构建标准化的住房公积金业务大厅，为开展“一站式办公”奠定基础。
二是办好服务热线。为方便缴存职工咨询住房公积金政策，更好地为缴存职工服务，开通了全国住房公积金热线“12329”，24小时全天候为职工提供政策咨询服务。
三是细化服务措施，提供优质高效服务。把服务措施细化到公积金业务办理全过程。简化退休职工公积金提取手续，缴存职工到退休年龄，凭本人退休证和单位开具的退休清户支取审批书即可办理提取手续；开办异地支取业务，让缴存地和工作地不在同区域的职工就近办理提取手续。
四是建立服务制度。建立了一次告知制、首问负责制、限时办结制、AB岗工作制和综合柜员制，制定了全市住房公积金服务指引，推行延时服务、上门服务、预约服务制度。中午、节假日在营业大厅留2名工作人员，开展延时服务和不间断服务。
五是打造服务品牌。把发行住房公积金联名卡作为服务群众品牌来打造，与市中行、工行、商行等委托行合作，研制发行住房公积金联名卡，缴存职工持卡可以随时查询本人的公积金缴存、提取、贷款情况。全市共发放住房公积金联名卡12万张。
公积金贷款新规定范文1篇8
缴存比例较低
自1999年以来，上海的住房公积金缴存比例一直未作调整，保持在单位和职工个人各7％。北京自2008年7月1日起，将个人和单位的住房公积金缴存比例统一为12％，广州住房公积金的缴存比例为5％～20％，相比较而言，上海处于较低水平。
除基本住房公积金的缴存外，补充住房公积金的缴纳也有一定的比例限制。如现有的住房公积金缴存办法规定，补充住房公积金的个人与单位缴存比例均为缴存基数的1％～8％(取整数)，补充公积金可以在一定程度上弥补基本公积金缴存的不足。但是，目前上海市能够享受到补充公积金政策的市民并不多。近期的《2008年一季度上海市住房公积金运行分析报告》显示，享有补充公积金政策的职工人数在全部缴存人数中的占比仅为11％。
上海公积金管理中心的这份报告也指出，有可能逐步提高基本住房公积金缴存比例，但像北京一样一下子调高到12％并不现实。
决定公积金缴存额的另外一个因素是缴存的基数。按照现有的政策，住房公积金的缴存是以个人上年度的平均月工资作为缴存基数。与此同时，对于公积金缴存基数的上限也有一定的规定，为上年度上海市平均职工工资的300％。如2007年7月~2008年6月，基本住房公积金缴存的基数是以2006年度上海市平均职工工资2464元来确定，基数上限为2464元×3=7392元，缴存的上限为7392元×14％=1034元(包括个人与单位缴存额)。每年的6月份，公积金管理中心会根据上年度职工月收入的统计数据对缴存基数及上限做出调整，实际缴存额的调整将从7月份开始。
公积金贷款上限50万元
住房公积金的基本用途在于增加住房福利，特别是在房价居高，商业住房贷款成本逐步攀升的环境下，使用优惠的住房公积金贷款是人们最为关心的一个问题。目前，上海市规定，以户为单位的住房公积金贷款最高可贷额度达到了50万元。
但能够申请到这一额度需要满足一定的前提条件。
首先，按照上海公积金管理中心的规定，要想贷到50万元的最高额度，必须限于第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人。不过，由于对第一次购买自住住房的审查存在着一定的难度，在实际执行中，管理中心操作的办法为：贷款人及其配偶或是共同贷款人，从未申请过住房公积金贷款，也没有动用过账户上的住房公积金进行过“冲还贷”，那么这样的贷款人基本上可以视为“第一次购房”，也就满足了申请最高额度的第一个条件。
在公积金可贷款额度的计算中，分作基本公积金可贷款额度和补充公积金可贷额度两个部分。其中前者的上限为40万元，与以往以户为单位的可贷额度计算方法所不一样，从2007年9月1日开始，上海的公积金政策以户作为基础，配偶、参贷人将分别计算额度，并进行累加，但最高不得超过40万元。按照现行的公积金管理办法，一般只要连续缴存基本住房公积金6个月以上，基本公积金账户的缴存余额达到了5000元，就可以获得20万元的基金公积金可贷额度。如果缴存余额小于5000元，则按缴存余额的40倍作为可贷款的额度。分别计算出的可贷款额度累加起来，不超过40万元的部分就是基本公积金的可贷额度。举个例子来说，丈夫与妻子属于符合条件的第一次购房贷款人，丈夫的基本住房公积金账户上余额为几万元，而妻子由于公积金缴存较少，目前的账户上余额为4000元。那么夫妻俩的可贷额度就是36万元，其中丈夫的可贷额度为20万元，妻子的可贷额度为4000×40=160000元。
除基本公积金可贷额度外，对于拥有补充住房公积金的贷款人，也可以计算出补充住房公积金的可贷额度。具体的计算办法是，将贷款人补充公积金账户的余额乘以15，不高于10万元的部分便是他的可以获得的贷款额度。与基本公积金可贷额度一样，贷款人和配偶、参贷人的补充公积金可贷额度也可以累加，但最高不得超过10万元。
而对于不满足上述这些条件的贷款人，一般可以申请到的住房公积金可贷额度上限为20万元(没有补充住房公积金)或30万元(有补充住房公积金)。
“年冲”和“月冲”提取公积金
房价较高、住房公积金可贷额度较少，因此在购房的过程中，普遍被使用的方法是“商业贷款+公积金贷款”的组合方式。和其他城市相比较，上海的市民在购房时使用组合贷款没有特殊的限制，几乎所有的楼盘销售和符合相关条件的二手房交易中，都可以自由地进行贷款的组合，贷款银行也没有限制。
使用公积金的账面余额或是月缴额进行公积金的“冲还贷”，也是很多购房人进行公积金提取的方式。一般来说，“冲还贷”有两种形式，年冲和月冲。办理年冲的时间为每年的4月和9月，届时贷款人可以利用公积金账户上的余额冲抵贷款的本金；而月冲是指贷款人与公积金中心签订协议后，将公积金账户与贷款账户相联接，使用贷款人及共同贷款人公积金账户上的余额或是月缴存额抵减每月的应还款额。无论是年冲还是月冲，贷款人都可以根据自己的需要向公积金中心进行申请。但是在使用“冲还贷”的业务时，冲还的部分必须满足公积金贷款优先的原则，也就是先冲抵公积金贷款的本金或是月还款额，剩余的部分才能进行商业贷款的冲抵。
可申请低息装修贷款
使用公积金贷款进行住房的修建、装修，也是住房公积金的一项用途。
不过，记者了解到，申请公积金住房装修贷款也有多重的限制。一是在贷款的额度上，除了受公积金贷款的最高额度制约外，公积金装修贷款业务中规定，每平方米建筑面积的装修贷款不得超过1000元。如以一套建筑面积为120平方米的房产来计算，最高可贷款的额度为12万元。二是公积金住房装修贷款主要面向于新房，二手房的购房人很难申请到这一贷款。此外，公积金装修贷款的附加费用较高。由于这一装修贷款中需要引入担保公司的参与，贷款人还需向担保公司缴纳一定金额的担保金，尤其对于可贷款面积较小的住房来说，把担保、金的费用计算在内，大大提高了住房装修贷款的成本。
公积金贷款新规定范文1篇9
一、缴存职工从住房公积金制度中获得实实在在的益处
住房公积金制度实施20多年来，累计发放各类住房建设贷款1500亿元，发放个人住房贷款3万多亿元，为2336万户家庭解决了基本住房问题，人均住房建筑面积从1991年的14.2平方米，提高到2010年的31.6平方米，城镇居民住房条件得到明显改善。当前，住房商品化、市场化已经形成，住房公积金制度通过政府免税，单位补助，个人积累，职工互助，低存低贷等方式，帮助中低收入家庭通过市场化渠道自行解决基本住房问题，让缴存职工真正获益。
（一）国家、单位、个人共同积累资金
住房公积金是单位及其职工按月均工资的5%～12%比例，缴存形成的长期住房储金。一是国家政策支持，通过行政强制，要求各类单位履行为职工缴存住房公积金的义务。二是在个人扣缴一部分的同时，由单位补贴一部分，共同计入职工个人账户。短期来看，企业为职工缴存住房公积金，增加了成本，但“安居才能乐业”，只有留住了人才，才能促进企业的可持续发展。三是税收减免，个人扣缴部分按规定部分免交个人所得税，企业补贴部份在成本中列支。不同区域、不同行业、不同阶层之间，由于工资收入和缴存比例的差异，公积金缴存额上存在较大差距。按规定，对计缴基数超过社平工资3倍的进行纳税，高收入者多缴存，可以增大公积金的积累规模、加快积累速度，使公积金能有更多资源流向中低收入群体，帮助解决住房困难，缓解住房矛盾，也是公积金互的一种体现。
（二）个人所有，专项提取使用
国家对住房公积金给予政策支持和税收优惠，住房公积金虽归个人所有，但是在一定的时期内又不完全等同于工资收入，不能由住房公积金所有者任意使用，只能在《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）规定的范围内专项使用。缴存职工在购建房、还房贷、租房时，可提取个人账户资金用于基本住房消费。职工工作发生变动或生活特别困难时，可以提取账户余额或转移到新单位。达到法定退休年龄时，缴存职工可以一次性提取账户本息余额，作为养老补充。
（三）互方式为职工解决基本住房需求提供低息贷款支持
缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以申请个人公积金贷款，贷款利率低于同期限商业银行住房贷款基准利率2.05～2.4个百分点。缴存职工通过个人公积金贷款购房，节约了贷款利息支出，以当前贷款余额2万亿测算，每年可为公积金贷款职工减少利息支出400多亿元。另外，随着房价的持续上涨，缴存职工利用住房公积金贷款购房还获得了房价增值的收益，这笔账没记在公积金的账面上，却记在老百姓的心头上。
商业银行在资金紧张时，往往会提高贷款利率或贷款门槛，来压缩甚至停办个人住房贷款。与商业银行的逐利性不同，住房公积金贷款始终坚持“应贷尽贷”，通过差别化的贷款政策，抑止投资性或投机性购房行为，主要帮助中低收入缴存职工解决基本住房需求。以武汉市2012年的数据为例，按缴存住房公积金额度对缴存人群以高、中、低三档分类，设定排名前20%的人群为缴存金额较高的“高缴”人群，其月缴存额占缴存总额的46.8%，占贷款总户数的21.6%，贷款金额的26.9%；排名后20%的人群为缴存金额较低的“低缴”人群，其月缴存额占缴存总额的4.6%，占贷款总户数的10.9%，贷款金额的7.3%；其余为“中缴”人群，月缴交额占缴存总额的48.6%，占贷款总户数的67.5%，贷款金额的65.8%。“中缴”、“低缴”人群相加，其缴存金额为53%，但其贷款总户数和金额占近80%。而且，武汉市2011年1月到2012年7月的新增公积金个人住房贷款中，购房面积在120平方米以下的约占贷款户数的90.4%，其中90平方米以下的占48.9%，重点支持了职工的基本住房需求。
二、住房公积金制度在维护缴存职工利益方面存在的问题
随着经济社会的发展和住房形势的变化，住房公积金制度与职工在解决住房问题上的期望还有一定的差距，在运行管理上，还存在一些不科学、不合理，与职工利益不相符合的方面。
（一）保障方式单一
住房公积金主要是通过提取和贷款支持职工购房。但住房市场建立后，随着商品房价格不断上涨，城镇化快速推进，职工的住房需求也日益多元化，单一的住房保障方式越来越不适应现实需求。买得起住房的缴存职工，可以获得低利率的贷款；没有能力购房的中低收入缴存职工，难以享受到制度支持。
（二）增值收益分配不合理
《条例》规定，住房公积金运行管理不以盈利为目的，增值收益扣除住房公积金管理费用和贷款风险准备金后的余额，无偿上缴城市人民政府，作为廉租房建设补充资金，已累计上缴700多亿元。理论上，住房公积金制度应实现全覆盖，廉租房的享受群体也应是缴存职工。但廉租房的实际保障对象中缴存职工很少，占比不到2%。随着增值收益越来越多，无偿上缴的做法，不符合权责匹配原则，不利于住房公积金的保值增值，不利于维护缴存人的权益，也不利于制度的循环可持续发展。
（三）区域间使用结构不平衡
扣除个人贷款、国债等使用后，全国结余住房公积金9000多亿，以全国设区城市中心和行业分中心近500家计算，平均每家结余约20亿元，与其他单位、行业的货币资产一样，除了现金，只能存放商业银行。由于经济发展水平、贷款需求情况等差异，不同区域、不同城市的住房公积金使用状况很不平衡。一方面，一些西部城市使用率很低，结余资金闲置在商业银行，资金贬值严重，资金存储的廉政风险隐患大。另一方面，东中部城市出现资金流动性不足，贷款轮侯的现象，今年7月，武汉市本级的个贷率达到98.46%，需要想法设法融通资金，保障缴存职工的公积金基本住房贷款权益。
（四）行业省直机构调整不到位
石油、石化、煤炭、电力、铁路等行业和省直管理机构，名义上作为设区城市公积金中心的分中心，但实际上资金单独管理，不符合国务院的要求，没有与设区城市统一决策、统一管理、统一制度、统一核算。这些分中心规模较小，管理服务水平不高，少数还没有发放个人住房贷款，甚至存在住房公积金和生产资金混存混用的现象，损害了缴存职工的利益。目前，铁路系统的住房公积金机构已基本移交设区城市统一管理。需要国务院下定决心，加大分支机构调整力度，理顺管理体制。
三、以实现缴存职工利益最大化为目标进一步完善住房公积金制度
住房公积金制度是中国特色的住房制度，与其他住房保障方式相比，是把住房保障与市场化结合最为紧密的制度设计。20多年的实践证明，住房公积金制度是我国住房保障体系中不可或缺的组成部分，是符合中国国情的政策性住房金融制度。当前存在的问题，不是公积金制度本身的问题，应立足实现缴存职工利益最大化，通过调整政策和加大执行力度来进行完善，促进实现“住有所居”。
（一）最大限度的“应贷尽贷”
住房公积金制度的第一要务是对符合贷款条件的职工“应贷尽贷”。通过公积金个人贷款解决住房困难，缓解住房矛盾，既避免了结余资金沉淀银行所导致的货币贬值，又实现了职工住房公积金和购置房产升值的双重保值增值，最大限度地维护了缴存职工的切身利益。应该建立全国性的住房公积金资金调剂平台，实现城市间的资金相互融通，解决资金使用结构失衡，流动性过剩和流动性紧张并存的局面，提高总体使用效率。同时，所在城市的财政拿走了增值净收益，就有义务维护住房公积金的正常运转，在职工贷款需求旺盛，资金流动性不足时，提供资金拆借或支持贴息贷款，帮助实现“应贷尽贷”。
（二）开展公积金个人住房贷款证券化
资产证券化被称为是近30年来世界金融领域最重大、发展最迅速的金融创新和金融工具。住房公积金贷款周期长（最长30年），资产规模大（占到住房公积金总资产的2/3），严重影响了住房公积金的流动性和资金效率。公积金贷款收益稳定、资产质量高、信用好，最具备资产证券化的条件，建议国家相关部门同意开展公积金个人住房贷款证券化试点，盘活住房公积金贷款资产，增加流动性，提高资金运作效率。
（三）投资购建公租房
住房公积金投资公租房，提供给中低收入缴存职工，既可以完善制度功能，满足不同层次住房需求，促进实现“住有所居”目标，也可以优化公积金中心资产结构配置，促进住房公积金保值增值。可以采取两种方式：第一，住房公积金在满足提取和贷款需求，留足备付金的前提下，直接投资建设公租房；第二，利用住房公积金充足的现金流，可以采取“以房养老，反向抵押”的方式，在老旧社区收购一部分房屋用作公租房，既扩大了公租房房源，又作为基本养老的补充，改善了养老水平，促进实现“老有所养”。
（四）提高个人账户存款利率
目前，公积金中心按当年缴存的住房公积金按活期存款利率，上年结转的按3个月定存利率，给缴存职工结计利息，职工存款利率偏低。根据增值收益水平，适当提高存款利率，可以增加个人账户积累，缓解不贷款职工的资产贬值损失，吸引更多的人参与住房公积金制度。
公积金贷款新规定范文篇10
关键词：住房公积金资产证券化建议
中图分类号：F230
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2017）05-289-03
随着我国房地产业的快速发展，房地产已成为中国经济的支柱产业。同时城镇化进程加速前行，促进了城镇居民购房需求的增加，作为城镇居民购房贷款主要渠道之一的公积金贷款的缺口也在不断加大，为此政府近两年推出了住房公积金资产证券化试点，以解决公积金贷款资金缺口的问题。
资产证券化（ABS）是指将缺乏即期流动性但具有可预期的，稳定的未来现金流的资产进行重新包装组合和信用增级，并依托该资产（或资产组合）的未来现金流在金融市场上发行可以流通的有价证券的结构性融资活动。我国公积金贷款目前正好遭遇短期资金缺口问题，据不完全统计全国有万亿级的公积金贷款余额。因此，全国一旦推广公积金资产证券化，那么万亿级的公积金贷款存量资产将迎来盘活的良机。
作为金融财务工作者，笔者将分五个部分对住房公积金贷款资产证券化谈谈自己的看法：第一部分，我国住房公积金贷款资产证券化客观情况分析；第二部分，对住房公积金贷款资产证券化的相关概念做界定并论述理论基础；第三部分，介绍国内住房公e金贷款证券化发展状况，并提出我国的现存问题；第四部分，介绍美国、日本等发达国家住房抵押贷款证券化发展现状；第五部分，为结论与政策建议。
一、我国公积金贷款资产证券化客观情况分析
首先，住房公积金贷款是我国居民购买住房的重要手段。随着我国住房保障体系的建立和逐步完善，住房公积金制度成为我国居民提高住房需求的重要社会保障，是加快解决城镇居民住房问题的有效途径。
其次，公积金来源及急需解决的问题。公积金资金主要由职工及企业分别缴存的部分组成，近年我国居民购置住房的需求日益增长，造成部分地区公积金中心出现了个贷率高、流动性缺乏等问题，一定程度上制约了住房保障制度功能的有效发挥，拓宽融资渠道成为公积金管理中心亟待解决的难题。
第三，公积金贷款证券化是住房贷款发展的必然趋势。我国的住房信贷资产属于优质基础资产，但由于缺乏流动性，导致住房公积金无法充分发挥其社会保障作用。在此背景下，房屋公积金贷款资产证券化应运而生，建立一套符合我国国情的公积金贷款证券化体系显得尤为重要，对转移住房贷款信用风险，增强资金流动性，提高资产周转率都有切实作用。因此，公积金中心以资产证券化的方式补充资金来源、降低资金成本是大势所趋。
二、公积金贷款证券化概念界定及理论基础
（一）相关概念的界定
1.住房公积金贷款。住房公积金贷款是指各地住房公积金中心以职工和其所在单位共同缴纳的住房公积金为还款保障，委托商业银行向已缴存住房公积金的职工发放的政策性住房贷款。住房公积金贷款主要用于居民购买住房或自建住房。本文所涉及的住房公积金贷款均为购房贷款。
2.资产证券化的分类。根据以往国际的说法界定证券化的含义分为广义和狭义。不过从综合来看，资产证券化是指把在即期缺乏流动性的，但预期在未来具有稳定现金流的资产，进行打包重组，转变为可在金融市场流通转让的有价证券的金融活动。目前我国的资产证券化不外乎三种模式：信贷资产证券化、券商专项资产证券、资产支持票据。
3.住房公积金贷款资产证券化的分类及特点。权益类资产证券化和收益类资产证券化是目前我国住房公积金贷款资产证券化的两种主要模式。它们的基础资产分别是已发放未结清的贷款余额和已发放未结清的贷款的未来收益部分，特点也各不相同：前者规模大、期限长；后者规模小、期限短。
（二）住房公积金贷款资产证券化的理论基础
资产证券化的首要条件是基础资产具备未来稳定的现金流，其次需要将基础资产进行评估重组，将其打包成为新的资产池，并将资产池中的资产进行风险与收益隔离，最终还需将新资产池信用升级。我们不妨从以下几个方面展开阐述。
1.预期、稳定的现金流是基础。资产证券化的基本条件是资产池中的基础资产未来具备可预期的、稳定的现金流。基础资产的质量在资产证券化过程中占有举足轻重的地位。因为从证券定价来看，所发行证券的定价需要以基础资产的未来现金流规模为依据；从证券本息偿付来看，稳定的现金流是保障所发行证券本息得到偿还的有效方式。
2.实现公积金资产风险与收益分割。为实现风险的有效释放及资源的有效运作，将基础资产的风险和收益以特定方式进行分割和重新匹配成为资产证券化业务的重要环节。住房公积金贷款重组一般需符合三大原则：贷款组合的分散性、规模性、同质性。分散性是指为预防某一区域将来集中暴露金融风险，贷款不能过多集中在一个区域；规模性是指贷款证券化过程中某些成本是固定的，贷款规模增加则能达到边际成本递减的效果；同质性是组成资产池的基础资产具有基本相同的性质，以便能够对未来风险和收益做准确预测。
3风险隔离理论。风险隔离机制是资产证券化运作的关键条件。将基础资产的风险与基础资产原始权益人的风险分隔，当原始权益人破产时对由基础资产组成的特殊目的机构（即SPV）不产生影响是风险隔离理论的目的。风险隔离有两层含义：一是资产出表，使得当发起人破产时，资产不会作为破产清算财产；二是投资者的利益所得不受原始权益人的风险影响。风险隔离机制有效地将投资者的风险限定在资产池的基础资产中。并让SPV在风险和收益上的独立性得以彰显，
4.信用增级原理。信用增级是指在资产证券化过程中提高证券信用评级，以保障发行人能按时、足额支付投资人本金和利息的手段和方法。在对资产池中基础资产进行风险与收益隔离后，依托资产池发行证券，对证券采用划分优先/次级结构、进行超额抵押或第三方担保等信用增级措施增加其流动性和安全性，来达到投资者期望的风险等级，吸引更多投资者的参与。
三、我国个人住房公积金贷款证券化发展状况及存在问题
（一）发展现状
我国个人住房抵押贷款市场由两大体系构成：以商业银行为主体的商业性信贷；以住房公积金贷款为主体的政策性贷款。因此，我国居民住房抵押贷款证券化也以此为界分为两类：一类是商业性个人住房抵押贷款证券化，另一类是住房公积金贷款证券化。以下就住房公积金证券化发展现状做简要阐述。
2015年以恚在国家政策鼓励下，上海公积金中心在银行间市场发行了我国首单证券化产品，且发行规模在目前试点城市中单笔发行规模最大业务。随后武汉、盐城、常州、湖州等地住房公积金管理中心也尝试将公积金贷款进行资产证券化，为全面推广公积金贷款证券化拉开序幕。
（二）我国住房公积金贷款证券化存在的问题
在国家政策及我国住房公积金管理中心流动性缺乏的驱动下，住房公积金贷款证券化虽有了一定的发展，但我国作为资产证券化的新兴市场，随着试点项目的推出，也逐渐暴露出了不容忽视的缺陷，主要存在以下几点问题。
1.发起人过于分散。中国的公积金贷款证券化相较于美国和日本等发达国家的做法，既有自身特点，也有借鉴之处。我国的住房公积金管理中心同为贷款发起人和证券化发起人，而美国的两房和日本的JHF并非如此，这些机构不直接发放住房贷款，而是持有商业银行发行的、符合条件的居民住房抵押贷款作为基础资产进行证券化；与美国两房和日本JHF发起的住房抵押贷款证券化类似，中国的公积金管理中心作为发起人也是具有政府背景的公共部门。截至2015年，全国共设有住房公积金管理中心342个；另外，还有208个未纳入统一管理的分中心，以此推算，我国公积金贷款证券化的发起人可达数百家。发起人太过分散不利于降低融资成本，也会影响我国RMBS市场的发展进程。
2.证券化产品期限偏短，与实际需求期限不匹配。我国各地公积金中心发行的资产证券化产品期限无法满足公积金长期市场的需求，大部分证券化产品期限在15年以下，甚至更多的产品以半年及1年期内为主，但实际的住房公积金贷款期限大多在15-30年，导致产品与实际需求期限错配。如果提高公积金贷款证券化产品期限，则会导致产品发行难度加大，需要通过外部信用增级条款，或提高发行利率，这不符合公积金贷款证券化低成本融资的要求。
3.基础资产相对集中，制约未来发行规模。我国公积金实行区域统一管理，且各地根据自身经济情况制定贷款政策，具有鲜明的区域特征，导致入池的基础资产相对集中。一旦遭遇地方系统性风险，风险分散不足的问题将爆发联合违约事件，在不同程度上影响未来住房公积金贷款证券化的发行规模。
4.二级市场不完善、投资者单一。相对于发达国家成熟的资产证券化二级市场，我国的二级市场还处于缺乏流动性、投资者相对单一的初始阶段，限制了未来公积金贷款证券化的增长规模。
四、国外住房抵押贷款证券化的先进经验及借鉴作用
从国际上看，RMBS分为机构RMBS（AgencyRMBS），也叫公共部门RMBS（PublicRMBS）和非机构RMBS（non-agencyRMBS），也叫私人部门RMBS（PrivateRMBS）。机构RMBS的发起人为政府支持机构，非机构RMBS的发起人为商业银行、储蓄贷款协会等私人金融机构。从实践经验看，美国、加拿大、日本的机构RMBS更为普遍。
美国、加拿大、日本发展住房贷款证券化的主要做法：
（一）成立了专门推动住房抵押贷款资产证券化的机构
美国、加拿大、日本均成立了由政府为主导的专门推动住房抵押贷款资产证券化（MBS）的机构。如美国的房利美、房地美、吉利美和私人机构、成为MBS的发行主体。加拿大成立了抵押住房组织（CMHC），政府部门推动规范MBS的专门机构，对全国的抵押金融市场规范和管理起到了关键作用。日本是由日本住房支援机构（JapanHousing？FinancingAgency，JHF）和商业银行、信托银行等金融机构发行MBS。
（二）政府对二级市场进行积极扶持
为推动住房金融二级市场的发展，美国、加拿大政府在构筑全面的住房金融体系，推动二级住房金融市场方面起到了积极的主导作用。为了弱势群体的住房抵押贷款，美国政府成立了吉尼美、弗尼美等机构提供担保或保险，并提供包括税收等一系列优惠政策来促进住房抵押贷款证券化的发展。在二级市场上政府为MBS提供完全或隐性政府担保，增强证券信用资质，降低融资成本。加拿大抵押贷款和住房公司都是由政府主导的或有政府背景的公司，信用等级高，融资成本低。美国、加拿大、日本政府在对MBS扶持时，是以平等的参与者身份进入市场，采取市场化的运作方式。
（三）设立了比较严格完善的风险防范机制
为促进住房抵押贷款资产证券化的发展，一级市场的充分培育和完善的保险机制是二级市场发展的基础，二级市场的发展又反过来促进了一级市场的规范。再则，美国由主导抵押贷款二级市场的三家机构，房地美、福利美、吉利美与联邦住房管理局（FHA）共同协商制定统一的住房贷款标准，促进一级市场抵押贷款的发放标准化，进一步规范了一级市场制度。
对抵押证券的风险管理，美国是采取分开处理的方式。如“两房”对证券只承担信用风险，而其他风险都由投资者自己承担。美国的风险管理标准相对齐全，对自然灾害引起的抵押品风险采取的是房屋保险制度；对信用风险用完善的抵押信用制度来消除；对提前偿还风险主要是通过签订贷款合同附加补偿条款和抵押证券品种的创新转移风险以减少损失；对利率风险一般通过设计可调利率抵押来降低或者通过二级市场转移风险。
五、政策建议
我国公积金贷款的政策性强，贷款利率较低，安全性高，但各地公积金管理中心的资金使用效率差异巨大。公积金贷款证券化有助于提高公积金管理中心资金使用效率，扩大贷款供给；但与美国、日本等金融市场发达国家相比，我国住房公积金贷款资产证券化进程仍较为落后，操作方式与发行模式上还需借鉴国外先进经验。为更大程度发挥公积金贷款证券化的效用，本文提出如下政策建议：
（一）及时完善住房公积金贷款证券化法律体系
住房公积金贷款证券化尚处于试点阶段，需要相应法律体系的支撑。鉴于证券化业务的复杂程度，随着试点的深入展开和全面推广，完善的法律法规制度必不可少。一是要适时推出相应法律条文和监管制度，赋予特殊目的机构（SPV）明确的法律地位，规范其设立程序、业务范围及破产隔离条件，完善项目结构和运营环境。二是要促进住房贷款证券化操作程序的规范化，确立统一的发行、上市、流通交易规则，明确参与各方的权利和义务。三是要加强住房公积金证券化资产池的风险防范。四是从目前金融混业经营大趋势看，建议由央行牵头成立专门的全国性的资产证券化管理机构，协同“三会”，进行统一监管，防范发生系统性风险。
（二）设立全国性的政府支持机构，负责公积金贷款证券化
为适应我国公积金贷款证券化发展的需要，建议成立全国性的政府支持机构全面负责公积金贷款证券化，以解决我国公积金贷款证券化发起人过于分散的问题。该机构应统一协调各地区经济和房地产市场发展形势分别制定符合各地区实情的公积金贷款条件。各地住房公积金管理中心可以将符合条件的公积金贷款出售给政府支持机构，由该机构定期、统一负责公积金贷款资产证券化产品的发行，并提供信用增级。这对于降低公积金贷款证券化的成本和培育我国RMBS市场有着积极作用，从而倒逼商业性住房抵押贷款证券化的加速发展。
（三）完善资本市场，丰富市场投资者
我国公积金贷款证券化市场刚起步，需要完善的资本市场的作为支撑，才能S富其投资品种，充分发挥风险转移、风险定价等职能。从国外发达国家的成熟资本市场经验来看，可以循序渐进地引导养老基金、社保基金、医疗基金、企业年金等合格机构投资者，以及偏好长期风险的其他私人金融机构进入资产证券化市场，以丰富我国交易所、银行间市场投资主体。并适时推出证券化市场做市商制度，丰富证券化产品定价方式，提高资产证券化产品的流动性。
（四）政策上给予支持，提供流动性
鉴于住房公积金贷款证券化尚处于试点阶段，在政策红利上可给予监管便利和流动性支持。一是试点初期，可以考虑通过减免交易税、印花税、资本利得税等方面给予激励和规范。二是建议将住房公积金贷款证券化产品纳入央行的合格抵押品范围，或者成为质押式回购标准券等政策，提高住房公积金贷款证券化的发行效率，降低发行成本并提供市场流动性支持。
六、结语
加快推进公积金贷款证券化有助于公积金管理中心盘活数万亿元的信贷资产，缓解部分公积金管理中心资金来源紧张、惜贷的问题，从而提高公积金贷款供给，促进住房消费。但住房公积金抵押贷款证券化目前在我国尚处在研究探索阶段，在实践中还存在上述的诸多亟待解决的技术性问题。这就需要我国的专业人才学习并借鉴国际先进理念，并结合中国的实际情况对现行的住房公积金贷款证券化政策及模式加以完善，使之更好地为我国的住房保障体系服务。在住房金融改革和建设和谐社会的中国，住房公积金贷款证券化对城镇居民居住条件改善、住房公积金的保值增值、风险防范与化解、做大做强住房公积金事业和提高住房金融行业地位都将产生重大而深远的影响。
参考文献：
[1]张明，高蓓，邹晓梅.中国资产证券化衔枚疾进[J].中国房地产，2016（9）
公积金贷款新规定范文篇11
通知中称，为积极支持职工解决自住住房问题，进一步减轻职工还贷压力，推进住房公积金异地贷款政策的落实，福州住房公积金管理委员会近日下文，将于2016年3月1日起调整福州住房公积金个人贷款政策。一是调高住房公积个贷额度。双职工缴存的家庭，可最高申请80万元的住房公积金贷款，单职工可申请最高50万元的贷款，同时确定贷款最低额度为20万元。
据了解，政策调整前，夫妻双方在福州地区缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为60万元；单方缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为45万元。
同时，开展住房公积金异地个人住房贷款业务。福州市鼓励福州户籍在福州以外的地区缴存住房公积金的职工，到福州七县（市）购买自住住房。
所谓异地住房公积金贷款，是指：福州户籍（指户口本上地址为福州市的鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区和福清市、长乐市、闽侯县、连江县、闽清县、罗源县、永泰县）、在福州以外的地区缴存（以下简称异地缴存）住房公积金的职工在福州七县（市）购买自住住房的，按照福州住房公积金贷款政策的规定和要求，可向福州各住房公积金管理机构申请住房公积金贷款。
另外，通知中称，加强资金流动性紧张的调配和风险防控。在住房公积金个贷使用率达到90%以上时，各住房公积金管理机构可通过向当地财政、商业银行借款，试行资产证券化等方式进行融资、开展贴息贷款业务等。
按照央行的的通知，目前个人住房公积金五年期以上贷款的利率为3.25%；五年以下（含五年）的贷款利率为2.75%。
中国指数研究院的数据显示，2016年1月，福州新建商品住房均价显示为12151元/平方米。
公积金贷款新规定范文篇12
关键词：公积金管理问题对策
随着这些年经济的快速发展，房子问题一步步地成为人们的焦点。从而带动了住房公积金的业务发展，因此公积金管理工作也面临着很大的变化。为了更好地了解现在公积金管理上存在的一些问题，我走访相关部门和服务单位，开展深入的调查研究，广泛地征求意见和建议，我们坚持以人为镜，以社会为镜，收集各方面的资料，并相应地进行整理分类。
一、面临主要问题
1、住房公积金覆盖面不高，非公有制经济组织住房公积金制度难于建立。一是大部分国有企业因改制、破产、解散等原因造成大量职工下岗、离岗，使缴交住房公积金的人数出现锐减；二是住房公积金执法人力不足、执法难、执法力度不够，造成部分单位存在侥幸心理不建不缴住房公积金；三是宣传不到位、不够深入，部分单位和职工不了解住房公积金制度。四是有部分中省属单位缴交额与市、县单位差距较大。五是部分单位住房公积金缴存基数偏低、各县（市）住房公积金缴交比例执行不一（5%-12%）。
2、住房公积金管理部门服务意识、服务质量有待进一步提高完善。一是查询住房公积金渠道较单一，主要方式为打印住房公积金存折查询及电信声讯台查询，由于数据相对滞后，职工使用声讯台查询意愿不强；二是由于管理中心、贷款承办银行、归集承办银行、缴存单位分处不同地点，职工办理住房公积金业务费时费力，给职工带来不便；三是随着贷款利率的调增，职工还贷压力增大，职工要求按月提取住房公积金还贷意愿增强，但由于我省住房公积金管理系统中按月提取还贷功能尚在测试，未全面推广，还无法满足职工这方面要求，导致职工意见较大；四是贷款办理流程尚未理顺，程序还比较烦琐，时效性较差，特别是2008年7月新的《房屋登记办法》实施后，房屋所有权人和抵押权人的权利得到了更有效的保护，但抵押登记流程却变得更加烦琐，给借款人造成了诸多不便。
3、贷款风险防范意识有待提高。一是对预购商品房项目贷前调查不够充分，对房地产开发公司开发的商品房项目潜在的风险未予以高度重视，随着国家房地产政策的调整和房地产市场变化，商品房项目潜在的风险将数倍放大并逐渐暴露出来，将有可能危及住房公积金贷款的安全；二是对逾期贷款催收力度不够，住房公积金管理部门当前的贷款逾期率虽处于较低的水平，但贷后催收严重依赖贷款受托银行，催收工作较为被动，随着房地产市场进入调整周期，部分借款人的还款意愿或还款能力有可能降低，贷款逾期率有上升的趋势。
4、住房公积金管理部门内部管理水平有待进一步提高。一是业务程序的规范化、统一化管理等方面还存在欠缺。住房公积金管理中心点多面广，有些管理部分散于县（市），但在住房公积金归集、支取、贷款、财务会计核算等方面尚未制订全面的规范化操作规程，在统一、规范、高效方面存在一定差距；二是住房公积金管理中心内部审计的制度化、规范化建设程度不够，对内部审计职能的认识不足。由于住房公积金管理中心内部审计实务工作起步较晚，有关内部审计工作的制度建设不尽完善，人员少，进而直接影响内部审计职能的充分发挥。
二、加强住房公积金管理应当采取的对策措施
（一）加大执法力度，强化归集，努力扩大覆盖面
1、认真贯彻落实国家、省住房公积金政策，拟定自由职业者、个体工商户缴存、使用住房公积金办法。支持自由职业者、个体工商户等个人改善家庭居住条件，强化住房公积金的住房社会保障功能，扩大住房公积金制度的受益面。
2、加大宣传力度，印制通俗易懂的宣传手册。将职工和单位所关心的住房公积金提取、贷款问题，及与其关系密切的法规、文件印制成便于携带、针对性较强的宣传手册；拟以《住房公积金管理条例》日（3月24日）定为宣传日，到单位、职工中宣传住房公积金制度的优越性，让单位和职工意识到缴存住房公积金的必要性、重要性、保障性。
3、目前关于住房公积金执法方面的法规只有《条例》的第三十七条、第三十八条，而且没有执法方面操作手册。针对这一情况，拟制定三明市住房公积金行政执法办法和住房公积金催建、催缴办法，加大执法力度，确实按《条例》规定执法，也让住房公积金执法做到有章可循。对不建不缴的单位寄送催建催缴函，限期办理缴存手续；对逾期不建不缴的单位采取行政处罚，及至申请法院强制执行。
（二）实行“限高保低”政策，规范缴存行为
针对我市违规超标缴存住房公积金情况，市管委会己于2008年7月及时出台“限高保低”政策，即缴存工资基数最低不得低于上一年度劳动部门规定的职工月最低工资标准，最高缴存工资基数不得高于三明市统计部门公布的上一年度在职职工月平均工资的3倍。政策出台后住房公积金管理中心马上组织归集承办银行落实这一政策，要求承办行严格按“限高保低”政策规定受理缴存业务，通过业务处理系统自动控制最高、最低缴存基数；对暂时无法实行系统控制的承办行，先行人工控制，并要尽快完善业务处理系统以满足业务要求；不得受理不符合“限高保低”政策的缴存业务。
（三）逐步统一住房公积金缴存基数及缴交比例
针对各县（市）住房公积金缴存基数及缴交比例比例执行不一的情况，建议政府部门要求和县（市）政府按《住房公积金管理条例》规定以职工上一年平均工资作为住房公积金缴存基数，同时根据县（市）财力情况分阶段逐步统一县（市）住房公积金缴交比例。
（四）检查工作作风、简化办事程序、提高服务质量
1、拓宽、规范住房公积金查询渠道：每年七月向职工寄送上一年度住房公积金对账单；开通住房公积金网上查询方式，时时更新数据，让职工随时随地上网查询住房公积金；及时向电信部门发送更新数据，尽量使电信部门数据与管理中心数据保持同步。
2、要求住房公积金管理中心积极与省住房公积金管理系统项目组沟通，实时了解“冲还贷业务”项目开发、测试进度，待该项目开发成熟，争取尽早开办住房公积金按月冲还贷业务。
3、简化办事程序，提高办事效率。规范贷款操作流程，住房公积金管理中心对贷款的审批、抵押、发放等环节作了严格的规定，保证了限时办结制度和服务承诺制度的实施，有效地提高了办事效率。同时住房公积金管理中心多次与房地产管理部门协商、沟通，双方共同研究、探讨新的《房屋登记办法》关于抵押有关规定，共同制订一个既符合规定又安全便利的抵押操作规程，既保证贷款安全又为借款人提供了方便。
（五）加强贷前项目审查，防范贷款风险。
建议住房公积金管理部门和其县（市）管理部门成立项目审贷小组，规范贷款操作流程，对房地产公司开发的商品房项目进行充分地评估，在收集相关文件资料的基础上，通过问卷调查、现场勘察、上网（房地产管理网）查证等手段确定项目进展情况及项目开发前景，形成可行性报告，提出贷款意见。
（六）加强贷后催收工作，建立积极的贷款催收机制
住房公积金管理部门要利用住房公积金管理系统适时查询贷款逾期情况，并积极与贷款受托银行联系，了解逾期贷款催收进度，针对个人贷款逾期的不同情况，通过电话、短信、发函、上门、发律师函、向法院等方式催收职工按时偿还贷款；同时，在内部制订考核指标，责任分解到个人，层层抓落实，有效地促进了贷款催收工作，将贷款逾期率控制在较低的水平。
（七）建立健全各项内部控制制度，防范资金风险
住房公积金管理中心全面汇总、整理了近年来制定的内部规章制度，组织业务骨干进行修订，目前，已经修订完成《财产物资管理办法》、《货币资金管理办法》、《经费管理办法》、《会计报表报送考核评比办法》、《会计、贷款档案管理办法》等内部管理制度；开通网上银行，实时监控市中心及各县（市）管理部银行账户每日资金流动情况，并要求各受托银行市分行每月向市中心报送各县（市）管理部在其支行开设账户的月未余额，加强资金动态监管，防范风险。
（八）规范业务操作流程，完善落实工作制度
由住房公积金管理中心各业务科室牵头，成立专门小组，着手制定了全市统一的归集、提取、贷款、财务管理和会计核算等业务操作流程和操作手册，做到员工人手一册，9月底即可完成该项工作，确保全市住房公积金工作按规范化操作流程进行；同时住房公积金管理中心针对管理部办公地点分散，不便于管理的实际，实施了以下措施：一是副主任实行分县包干制，每人负责5个县的督导工作，每季度至少下县一次检查县（市）管理部工作落实情况，提出督导意见。二是市中心职能科室负责监督指导县（市）管理部的对口业务工作。三是在住房公积金简报上定期通报各县（市）管理部各项工作完成情况。四是制定完善职能科室职责，建立并实行科室岗位考核制度。
（九）加强监督管理及审计队伍建设，确保资金的运作安全
住房公积金管理中心调整业务科室部分职能和人员，充实内部审计稽核人员，明确内部审计人员的责任；建立住房公积金日常性稽核审计制度，每季度对县（市）管理部和职能科室归集、提取、贷款业务和会计核算等进行全面检查，及时通报检查中发现的问题，把审计监督作为一项经常性、持久性的工作来抓。
参考文献
[1]住房公积金98问.法律出版社.第1版.2006年12月.
[2]城镇住房制度改革政策法规房改・房补・公积金；北京；2001-2-1.
[3]政府非税收入管理知识读本.齐鲁书社.2007-5-14.