宅基地转让(精选8篇)

时间：2023-07-30

宅基地转让篇1

[关键词] 宅基地流转土地承包经营权宅基地使用权

一、赞成宅基地流转、城镇居民可以购买农村房屋和宅基地

赞成宅基地流转、城镇居民可以购买农村房屋和宅基地的学者意见纷呈，主要有以下几种观点。

任何一项财产，无论来源如何，只要它在法律上确定地属于某个人，这个人就可以自由地处分，除非该处分行为有害于社会公共利益或者设定该项财产权时当事人对其处分作了限制性约定，农村宅基地使用权在设立方面有其特殊之处。但它一经设立，就成为农村居民的私权，可以被自由处分。因为其处分对社会公益无害。世界上不存在“福利分配的东西不得自由处分”这条定律。

不允许宅基地流转违背了平等保护的原则，农民需要资金发展生产，限制宅基地使用权的转让和抵押，也可能会使农民的不动产难以进入市场进行交易，在一定程度上会限制农民的融资手段，农民的宅基地使用权是一个没有市场价值的权利，这是对农民利益的一大损害。从人权和公平平等的角度，这种局面应当扭转。

还有学者进一步指出，“不能流通的财产不是真正意义上的财产，禁止农村宅基地交易实际上是不承认宅基地是农民的财产”，“农民的财产本来就不多，能值钱的宅基地及房屋不能抵押或转让，是在逼农民卖血，卖地总比卖血人道，应该让农民多一样可以卖的财产”。

农村承包经营权流转机制的建立客观上要求宅基地使用权的转让不宜再局限于本集体内部，当本集体以外的农户取得土地承包经营权后，其建造住房所需的宅基地，只能通过受让本集体农户的宅基地使用权来解决。非本集体经济组织成员受让宅基地使用权，有利于保证农地承包经营权的顺利流转。

针对建立怎样的宅基地流转制度，学者提出了不同的主张。最有说服力的是韩世远教授的“法定租赁权说”，即农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时，对于房屋的宅基地并非取得作为物权的村民的“宅基地使用权”而是取得作为债权的“宅基地租赁权”，该债权房屋买受人可以占有、使用宅基地，达到对宅基地用益的目的。这一结果并非出于农村房屋买卖双方的自由意愿，而是出于法律的直接规定，是基于法律规定而当然发生的结果。租赁的标的物是“宅基地”，而非“宅基地使用权”，因此，租赁关系的当事人并非房屋买卖的当事人，出租人不是作为房屋买卖的村民，而是作为宅基地所有人的村集体组织。出卖了房屋的村民仍然拥有“宅基地使用权”，在立法政策上，可以让其权利人主张相应的收益，即房屋买受人定期支付的租金。该租金可以成为失房农民的基本生存保障。

二、宅基地只能在本集体经济组织内部流转，禁止城镇居民购置农村房屋及宅基地

土地管理法应当坚持农村宅基地不得交易，其他形式的流转必须有明确的法律依据。农村宅基地的使用权必须以自用为目的，以身份为前提，不得以买卖、抵押、租赁、赠与及其他方式移转给集体组织以外的自然人和法人；除继承外，农村宅基地使用权在集体组织内部的移转必须经过集体组织的同意，并且必须具备土地管理法及其他法律规定的移转事由。禁止集体经济组织以外的人取得农村宅基使用权，理由在于：农村宅基地交易与农村宅基地分配制度互不相容。农村宅基地分配制度有两个含义：其一，农民有权基于生存的理由无偿取得定量的宅基地。每户居民只能分得一处宅基地以及每户用地标专，确保了每户农民都能得到一块栖身之地。无论贫富，结果均等，富者不能多占，贫者不会少得，体现了强烈的社会公平，实现了基本的社会保障。其二，宅基地分配必须真正起到使农户安居乐业的作用。宅基地使用权不得抵押、转让或被强制执行，确保了每户居民不因贫穷而流离失所。按户分配一处住宅决定了宅基地的不可交易性，宅基地的不可交易性决定了按户分配一处住宅的有效性。如果农户可以多次或多处分得宅基地，就没有必要禁止宅基地交易，反正卖地不怎么影响农民的安居；如果宅基地可以交易，就很难坚持按户分配一处宅基地，因为卖了地后农户还得生存下去，总得有存身之处。

农村宅基地交易主要是满足强势群体的利益诉求。财产并不是因为流通而成为真正意义上的财产，农村宅基地交易可以解农民的燃眉之急，却带来农民无家可归的后果，这种救济的代价过于昂贵。得益于农村宅基地交易开禁的是中国社会中属于强势群体的那些人：有本事分到多处或超标准宅基地的农民，有能力在农村买地盖房的城里人，从事房地产行业的商人、掮客和投机者。农民不能从中得到实实在在的利益。

学者进一步指出，当地上权不得或限制转让时，地上物的所有权也只能不得或限制移转，不然，一定会发生名为移转地上物所有权，实为移转土地使用权的法律规避行为，农村宅基地使用权属于不得或限制移转的土地使用权，因此，宅基地上的房屋所有权也不得或限制转让。土地管理法应当规定农村宅基地的分配原则、标准和程序等。农村宅基地的分配不能解释为平等主体之间的行为和意思，无论农户还是集体经济组织，都不能自由分配农村宅基地，必须服从国家的土地管理意志。农村宅基地的供应必须随着人口和经济的发展而合理、有序的进行，因此，有必要把农村宅基地纳入统一的土地管理体系中。

三、宅基地流转的制度构想

笔者认为宅基地的流转应该区分单纯宅基地使用权的流转和其上有房屋的宅基地的流转，单纯宅基地的流转应该限于集体经济组织内部农户之间，而其上有房屋的宅基地流转则可以发生在不同集体经济组织的农户之间。（1）单纯宅基地的流转限制在集体经济组织内部，以防止集体土地的流失，造成集体经济组织之间的矛盾。一方面可以解决有两处以上宅基地或确有宅基地流转需要的农户的资金流转等问题，另一方面，也可以为需要宅基地的农户提供便利。曾经申请过宅基地，因宅基地流转而没有宅基地的农户，不得再申请宅基地。因宅基地流转而拥有两处以上宅基地的农户，应该向集体缴纳一定的宅基地使用费，因宅基地流转而拥有一处住宅的农户，仍然可以申请宅基地，但应该缴纳宅基地的使用费，集体经济组织内部因房屋的流转与单纯宅基地的流转适用相同的规则。（2）其上有房屋的宅基地的流转则可以发生在不同经济组织的农户之间，不同集体经济组织之间的农户进行的宅基地流转，往往是出于更好的行使土地承包经营权或经商的便利，把该宅基地使用权的流转限制在必须其上有房屋的范围，一方面，可以满足农户的正当需求，另一方面，也可以避免出现集体经济组织变相抢占宅基地的问题。

参考文献：

宅基地转让篇2

宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权可以分为两种：即农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地使用权的权利主体包括农村集体经济组织的成员和符合一定条件的城镇居民。新修订的《土地管理法》没有确认城镇非农业户口居民在农村建房、对集体土地享有宅基地使用权。城镇宅基地使用权的主体是解放以后因历史的原因形成的城镇私房所有者及经批准在城镇建房的城镇居民。

由于农村宅基地与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能，而城镇宅基地则不具有这一特点。因此在物权立法时，是否可以将宅基地使用权限定为农村居民因建造自有住宅对集体所有土地占有使用的权利。至于城镇居民因历史原因对私有房屋的宅基地取得的土地使用权，应当通过立法将其纳入到土地使用权制度中进行调整。今后城镇居民取得宅基地的使用权，应当通过土地使用权的出让和转让程序进行。

关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。据此，也有一些学者认为，将来农村宅基地使用权制度也应当纳入到土地使用权制度的调整之中，从而没有必要在法律上设立单独的宅基地使用权制度。笔者认为，这一看法是不正确的。因为，一方面，土地使用权在我国具有特定的含义，它主要是指国有土地使用权，除了划拨的土地以外，土地使用权的取得必须通过出让、转让、出租的方式进行。这些方式在本质上都是一种等价交换的交易方式。而农村宅基地使用权，不仅具有物权的属性，而且在一定程度上，与集体经济组织的成员资格和福利是联系在一起的，这就决定了它不可能作为交易对象自由转让。另一方面，国有土地使用权和宅基地使用权在管理机构、管理方式以及基本规则等方面也是不同的。例如，根据法律规定，一户农户只能申请一处宅基地的使用权，而土地使用权则没有这样的限制。我们还应当注意到，宅基地使用权主要发生在农村，它是广大农民的基本生活资料，在将土地使用权作为一种特定的用益物权形式在物权法中规定后，它就应当和土地使用权区别开来。因此，不能以土地使用权替代宅基地使用权。

宅基地使用权具有如下特点：

第一，农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体、经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地，土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地。所以，宅基地通常是与成员权联系在一起的。农村的宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，这也是农村居民与城市居民相比享有的最低限度的福利。因为提供了宅基地，农村居民享有了基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。由于宅基地具有福利的性质，集体经济组织的成员获得宅基地大多是无偿的或者只要支付较少的地款就可以获得，而不可能按市价购买。

第二，宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地，权利人有权在宅基地上建设房屋和附属物。由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的即长期的权利。尽管权利人对宅基地享有长期的使用权，但这种使用权不是长期不变的。如果因为国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途，或者居民个人的宅基地实际过多，远远超过了当地规定的标准，可以经过法定程序，进行合理的调剂或重新安排。应当指出的是，由于宅基地主要是作为生活资料提供的，所以权利人不能将宅基地作为生产资料使用，例如将宅基地投资建厂或者改为鱼塘等。

第三，集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有限性，不可能给每个农村居民提供更多的宅基地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活需要，如果允许申请多处，则将导致土地资源的浪费。1998年修订的《土地管理法》明确规定一户只能拥有一处宅基地。许多人认为应当保留这一规定。笔者认为这一规定是必要的，但应当有一些例外的规定。因为，一方面，在农村中客观上存在一户可能拥有多处宅基地，如某人分家离去之后又继承父母的房屋，这就形成多处宅基地的情况。又如子女成家盖房，申请了一块宅基地，不一定分户，这样一户形成两块宅基地。那么法律是否禁止公民获得两处以上的宅基地呢？对此存在着两种以上的观点。一种观点认为，既然现行法律禁止公民拥有一处以上宅基地，因此对于多出的宅基地，应当由集体收回。另一种观点认为，公民只要是通过合法的方式取得宅基地，集体不能予以收回，否则，等于禁止对公民的房屋进行继承和买卖。笔者认为，公民只能拥有一处宅基地，只是就申请而言的，法律上不应当禁止公民通过继承等方式取得两处以上的宅基地使用权。当然，公民拥有两处以上的宅基地可能会造成土地的浪费，如果宅基地长期闲置的，集体应当有权重新规划、调整，以保证土地资源的有效利用，集体如果因规划调整需要收回宅基地的，应当给予恰当的补偿。所以，建议将立法改为“一户只能申请一处宅基地”。

宅基地依法经过统一规划的，以规划后确定的使用权为准，公民原用的宅基地已经依法统一规划另行分配了的，不得再要求收回。宅基地经过法定程序个别调整了的，以调整后的所有权为准。抢占、多占集体土地或他人的宅基地的，一律无效。不按审批权限或程序划拨的宅基地，一般不予保护。城市房屋所有人在原宅基地上翻建、改建、扩建自己的房屋时，未按规定办理合法手续的，依法不予保护。

二、我国宅基地使用权的流转问题

宅基地转让篇3

或许正是出于这种考虑，我国历来不允许宅基地使用权的市场流转，对“小产权房”一直持否定的态度。①针对“小产权房”问题，2007年12月30日国务院下发《关于执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，再次重申：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

不过，从宪法上说，我国宪法并没有禁止农村宅基地使用权的转让问题，因此，任何禁止农村宅基地使用权转让的立法和国家政策，都不得不面临合宪性的拷问。

第一，我国宪法并没有禁止宅基地使用权的转让。我国《宪法》第10条对土地做了细致的分类：城市的土地；农村和城市郊区的土地；宅基地和自留地、自留山。在此基础上，宪法分别确定了其所有权归属：城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《宪法》第10条第4款并禁止侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让一切土地。1988年通过的《宪法》第2条修正案将宪法第10条第4款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”需要注意的是，《宪法》第2条修正案并没有顾及土地的不同类别，也没有考虑土地的不同所有权主体，而是将它们整齐划一，即“所有土地”的使用权都可以“依照法律的规定转让”。换句话说，如果宪法意图限制或者禁止农村宅基地使用权或者集体所有的其他土地使用权的转让的话，宪法完全可以根据土地的类别或者所有权主体的不同，作出相应的规定。宪法没有这样规定，证明宪法并没有禁止宅基地使用权转让的意图。

宅基地转让篇4

关键词宅基地使用权;流转;必要性;现状;存在的问题;对策

农村宅基地的流转现象客观存在。随着社会城市化进程的加快,出现了更多的闲置宅基地,宅基地使用权私下流转有愈演愈烈之势。规范宅基地使用权的公开、合法流转已迫在眉睫。我国《物权法》规定,农村宅基地只能在村集体内部流转,城镇居民或企、事业单位禁止到农村购买宅基地。这一规定使农村宅基地的流转被限制在极小的范围内,并不能让其真正流转起来。新农村建设政策的出台和土地作为稀缺性资源要求价值最大化的特性使得农村宅基地使用权自由流转成为可能[1]。

1宅基地使用权流转的必要性与可行性

1、1 必要性

随着城镇化、工业化进程的推进,在城镇周围以及乡镇企业发达地区,非农建设用地与种植业农用地之间的收益差距显著。一方面,土地作为稀缺性资源,其增值收益的特性要求宅基地使用权自由流转。处于城市周边地区的农村集体性质的土地被一些开发商利用,变相发展为商品住房,或由村民直接出租、流转,以地下市场方式交易。在市场经济条件下,资源的配置服从效率标准,一切稀缺资源优化配置的必要途径是有偿使用,并按市场需求流动或转让,土地市场也不例外。另一方面,城乡一体化要求城乡土地平等,成为宅基地使用权自由流转的推力。城乡一体化不仅意味着城乡之间各种资源包括人力、物力等的自由流动,也意味着劳动力市场、商品市场、土地市场的一体化。WWw、133229、COm从性质上说,农村宅基地和城市房屋宅基地都是建设用地,在计划经济体制下,集体土地只有经过征收为国有土地才能进入市场。随着城市化进程的加快,原有的城乡壁垒被打破,在土地权利方面,就是要消除对集体土地的歧视,允许宅基地自由流转,赋予宅基地与国有土地“同地、同价、同权”的平等地位[2]。

1、2可行性

早在2005年,中国人民大学和美国农村发展研究所的一项针对17个省农村土地的调查即显示,我国农地流转市场已逐步形成,但受产权影响,操作并不规范。目前,农村存在大量闲置的宅基地,既浪费资源又影响农村居民的生活,而允许宅基地流转可增加农民收入,有利于宅基地管理。同时,随着农村经济的发展以及城镇化的进程,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转,禁止农村宅基地转让落后于社会实践。新农村建设为宅基地使用权流转提供了必要条件。在新农村建设中,无论是修建道路、发展乡村旅游或是合并“空心村”等,都必然会涉及到宅基地的调整,这就难免会与农民土地权益产生冲突[3]。因此,新农村建设必然要求明确农村宅基地的产权关系,建立合理的宅基地使用、流转、征用等制度,以保障农民的合法权益。

2宅基地管理存在的问题

2、1法律法规不完善

我国对宅基地的管理一直不是很到位,主要表现在法律法规的不完善。目前,对宅基地使用权流转的规定主要包括《宪法》《土地管理法》《物权法》等[4-5]。根据2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》不仅规定了所有权的归属,也规定了所有权转让的限制,但是对于宅基地的使用,却没有更好的规定,只是做出合理使用的要求。《土地管理法》第八条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十四条规定:“宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。”第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”

由我国现行的法律制度可以看出,现有的制度注重宅基地的使用效率,诸如农村空闲的宅基地的落实政策,宅基地面积的规定,所建房屋出卖、出租和赠与对再次申请宅基地影响的规定等,但是现存的制度是不健全的,法律法规滞后,针对性差,不能有效地保障宅基地的有效利用[6]。

2、2宅基地利用规划滞后

一方面,土地利用总体规划编制以来,乡镇没有及时编制出相应的村镇建设规划,村民建房选址一味地追求方便及尽可能地多占地,使得村庄内部格局混乱,宅基地规模难以控制;另一方面,由于历史形成的较为落后的用地观念及村集体经济组织或村委会、乡(镇)政府执行规划力度较弱,造成村庄和集镇规划形同虚设。

2、3浪费土地资源,宅基地流转混乱

农村宅基地私下流转活跃,形式多样,带有普遍性。农民出租、转让宅基地或住房,收益基本上归农民个人所有,使本来属于农村集体所有的宅基地收益在私下交易中流入买卖双方,造成集体土地资产收益的流失;普遍存在“一户多宅”的现象,土地资源闲置浪费[6-7]。

3加强宅基地流转管理的对策

3、1提高农民思想认识,建立农民宅基地使用权流转制

宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重,因此,要加强农民对集体土地流转的认识,应加大宣传力度,让农民深刻认识到“房地一体主义”这一基本原则以及其他土地(流转)常识。法律应明确农村宅基地的使用权是物权,并赋予农民宅基地以完整的物权,宅基地虽然属于农村集体所有,但其合法使用者应享有租赁权和收益权,可以入市流转、经营。进城农民的住宅可以出售给符合条件的农民,在第1次转让时应当受到政策限制,应征得本集体经济组织2/3以上农户书面同意,并规定转让后不得再申请使用宅基地。

3、2加强宅基地产权登记发证工作

产权明晰是流转的前提,应加强宅基地的产权登记发证工作,依法确定宅基地的权属,保障交易在合法的情况下进行,具体的登记过程要依法进行,针对不同情况采取不同的措施。

3、3确保流转收益分配的公平和公正

要处理好宅基地在流转中的集体、个人和税费的分配关系,既要有利于农民获得收益,又要保证国家和集体土地收益不流失,使利益三方都可以得到公正、平等的维护。允许将宅基地连同地上建筑物优先转让给符合宅基地申请条件的农户,也可以转让给其他农民,而流转收益则主要归原使用者所有。农民宅基地实际占用面积超过规定标准的部分,在土地流转后应将超占部分按规定全部上交,以切实保护土地所有者和使用者的土地收益。

3、4建立和完善农村宅基地市场体系

为完善社会主义市场体系,协调大量潜在宅基地供需,必须建立城乡统一的建设用地流转市场,以公开、公平、公正地转让农村宅基地,各地有关部门应该尽快出台配套的政策性文件、法规,引导和规范城乡结合部的集体非农建设用地的流转行为[9]。

4结语

集体建设用地流转是整个建设用地市场的有机组成部分,而宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重,应将其融入社会主义市场经济中。目前,农村宅基地流转还没有现成的模式。为了提高宅基地的配置效率和集约利用程度,必须探索与市场经济相适应的农村宅基地管理和自由流转的相关对策,加快集体土地有形市场建设。宅基地流转必须严格遵循节约集约用地原则、兼顾各方利益原则、土地市场原则。目前,可在政府的监管下,在保证集体土地所有权不变的前提下,开展农村宅基地流转试点工作,进而逐步建立与国有土地出让、转让制度相衔接的农村宅基地管理制度。为此,应尽快建立农村宅基地交易市场,允许农村宅基地上市公开流转,这不仅能够增加农民的融资手段,增强农民进城购房能力,为他们安居乐业创造基本条件;而且可以盘活宅基地存量、节约耕地资源,有利于中心村、镇的建设和农村经济的发展。

5参考文献

[1] 李永格、论宅基地使用权制度的缺陷及完善[j]、经济与法,2008(5):103-104、

[2] 李俊青、农村宅基地流转问题研究[j]、周口师范学院学报,2010(1):34-37、

[3] 章合运,吕颖洁、新农村建设背景下农村宅基地使用权流转模式的构建[j]、农村经济,2008(9):35-38、

[4] 郭明瑞、关于宅基地使用权的立法建议[j]、法学论坛,2007(1):19、

[5] 韩世远、宅基地的立法问题——兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”[j]、政治与法律,2005(5):30-35、

[6] 孙丹、基于新农村建设的宅基地利用与管理[j]、农村经济与科技,2008(4):64-66、

[7] 陈柏峰、农村宅基地限制交易的正当性[eb/ol]、[2010-01-18]、/news-show、php/id-6690、

宅基地转让篇5

一、农村宅基地使用权流转的一般性问题

(一)农村宅基地使用权流转的概念

关于农村宅基地使用权流转的概念,当前法律法规没有给予明确的规定。有学者结合法律规定和传统民法理论认为,宅基地使用权是农村集体经济组织的成员在集体所有的土地上依法建造、保有个人住宅,庭院及宅前或宅后种植竹木等而对土地进行占有、使用、收益的权利。宅基地使用权流转是指为了实现土地收益,而使农村宅基地使用权进入流通领域的行为。[1]

(二)关于农村宅基地使用权流转的观点

在长期以来,法学界关于农村宅基地使用权可否流转的争议非常大,形成主张流转的肯定说与反对流转的否定说,双方各持己见,观点针锋相对。

否定说的学者认为宅基地使用权具有身份性和福利性,不应该进行自由的流通,而只能在农村集体经济组织内部范围流转。如王利明教授认为,宅基地使用权尽管是一项财产权利,但是具有一定的身份性质,并不适合自由转让,而只能在一定的范围内进行。即只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。[2]王卫国教授认为“宅基地使用权流转应本着调剂余缺的原则,在本机体内成员之间协议转让,但必须经乡镇政府批准,而且出让方不得牟利”。[3]

肯定说的学者认为,《物权法》在用益物权编规定了农村宅基地使用权,它具有用益物权的基本性质。农民基于自身身份向农村集体经济组织可无偿申请取得宅基地使用权,但是一经取得,便具有了直接支配性和排他性,任何人不得侵犯这一权利。现实中,因继承等而出现的一户多宅属合法取得,而不允许流转,这必将使农民的财产权的实现受到限制,同时也造成资源的浪费。梁慧星教授认为宅基地使用权可以转让,只是农村宅基地使用权属于无偿划拨的基地使用权,在有偿转让时土地所有权人有权要求原来或新的土地使用权人交纳出让金。[4]

笔者认为,虽然宅基地使用权在性质上具有身份性、福利性、无偿性,但仍具有用益物权的基本性质。宅基地使用权作为农民的一项重要的财产性权利,只有能够自由的流转才能使农民真正实现土地上的经济利益。但是鉴于农村宅基地是国家为了保障农民基本生存权利而设置的一项福利性权利,其具有有别于城市土地的特殊性,盲目的放开难免会产生很多问题,因此必须构建一套完善的制度来对此进行规制。

(三)农村宅基地使用权流转的现状

中国的宅基地制度在设立之初便是以保障农民基本住房为目的的,它在解决农民基本生存问题上了发挥了巨大的作用。但是随着社会的发展,中国的宅基地使用权制度与现实产生种种矛盾,为农村宅基地使用权的流转带来了障碍。

1、市郊农村宅基地闲置严重,“空心村”大量出现

近年来,随着中国的城市化进程加快,经济状况良好的农民纷纷进城购房,但是受现行法律法规的限制,他们在农村合法取得的宅基地不能进行公开合法的转让,村集体也不能回收进行处置,于是这些宅基地就被闲置。这种情况在发达城市的市郊尤为典型,并随着经济的发展有愈演愈烈之势。另外一个方面,由于城市土地资源稀缺,地价高昂,城镇低收入家庭希望购买农村闲置房解决住房问题。这样,在我们的土地市场产生了严重的供需矛盾,而农村的宅基地却被大量的浪费。

2、私下交易频繁,形成隐形市场,引发社会纠纷

尽管我国农村宅基地使用权流转受体制的束缚,但是每一个农民都是理性的“经济人”,在经济利益的驱使下农民与市民的需要相应和。宅基地买卖、出租、抵押等形式流转事实上已大量存在,形成了以自发流转为特征的农村宅基地隐形市场。尤其在城乡结合部,这一隐形市场非常活跃。在现行法律的框架内,流转双方的权利义务得不到法律的约束和保障,即在交易时便埋下了一颗不定时炸弹,因此一旦产生纠纷,当事人的权益就可能得不到很好的维护。司法实践中,此类纠纷已经越来越多,给社会稳定造成了不好的影响。

3、当前宅基地使用权流转的方式

尽管我国法律禁止宅基地的自由流通,但是现实中农村宅基地使用权以下列方式在进行着流通。

(1)出租。出租是目前宅基地私下流转中最为普遍的一种方式。农民在合法取得宅基地上建房,然后将房屋在一定期限内出租,获取租金收益。承租人再将房屋用作居住,办公或其他经营场所,事实上也获得了土地使用权。此类情况多出现在城乡结合部等交通便利,经济活跃的区域。

(2)买卖,即出让宅基地使用权和房屋所有权。买卖的情况主要发生在:一是农民进城购买房屋后,将原有宅基地连同房屋一起出卖的,二是农民存在一户多宅的,将多出的出卖。这样的情况在现实较为普遍,北京的“画家村”就是这样形成的。

(3)征收。国家因为开发区或者基础设施的建设需要征收农民的宅基地而将农村部分居民搬迁,原来宅基地用作他用,或者因城市规划调整,城乡结合部部分宅基地征作城市建设用地使用。

(4)“小产权房”流转。“小产权房”是相对于大产权房而言的,是指没有国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证书,或只有房屋所有权证,没有土地使用权证。是一种特殊权属状态下的房屋。“小产权房”通常是农村集体组织或开发商打着新农村建设的名义等在农村集体土地上建设的房屋,按规定这种住宅只可在集体内成员间分配,但现实中却大量的向城镇居民出售,因而成为目前面积最大的宅基地使用权流转形式。

(5)继承,继承人继承被继承人的房屋,因此取得宅基地使用权。继承人可以是本集体经济组织成员,亦可以是非本集体经济组织成员。现实中,被继承人在农村,继承人由于各种原因取得城市居民身份,一旦发生继承,农村宅基地使用权归其享有。

由此可以看出,虽然我国法律明确规定禁止农村宅基地的市场化,不允许其自由流转,但是事实上,随着中国城市化进程的推进,农村宅基地使用权的流转已经成为一个不争的事实。与其一味的“堵”,还不如因势利导的“疏”,将农村宅基地使用权的流转的方式等纳入法律监管的范围内,使隐形市场明亮化。

二、农村宅基地使用权流转的法律障碍分析

(一)农村宅基地使用权流转的现行立法状况

就我国目前的立法状况而言,关于宅基地使用权流转规定主要体现在以下法律法规中:

第一,《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十四条规定:“宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权灭失。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。”第一百五十条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”

第二,《担保法》第三十七条规定:“下列财产不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外”。

第三,《中华人民共和国土地管理法》规定,宅基地属于集体所有,不能转让、买卖、出租和抵押。第六十二条规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

第四,1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农村集体土地建造住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

由此可见,目前我国对宅基地使用权流转基本是持禁止态度的,这与我国以保障居住权为价值的宅基地制度设计密切相关。审视当前的立法现状,我国关于宅基地使用权的立法存在着诸多的缺陷。一方面,农村宅基地使用权流转立法资源稀缺。从上文我们可以看出,关于宅基地使用权流转的法律非常少且效力层次低,还没有一部直接规范和调整农村宅基地权利的法律,仅靠分散在《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》等法律法规中的相关规范来调整。[5]现实情况复杂多样,很多地方还存在着法律的空白地带。农村宅基地使用权立法资源的稀缺使得我国农村宅基地使用权的取得、行使和转让等各个环节无章可循,无法可依,导致全国各地关于农村宅基地使用权转让的纠纷层出不穷,各地法院也是标准不一,判决各异。另一方面,与立法较为完备的城市房地产管理相比,农村宅基地管理方面的立法明显具有滞后性。我国目前的城市房地产管理法律虽然在很多方面还存在问题,但是关于城市房地产的立法还是比较完备和符合现实要求的。而关于农村宅基地权利那些稀少的法律法规在日新月异的实践面前则显得非常的陈旧,司法实践中面对层出不穷的新问题,很多时候无法从以往的法律中寻找判决的依据,而却更多的是依靠规范性文件和地方政策进行调整。

(二)农村宅基地使用权流转遭遇的法律障碍

审视我国农村宅基地使用关流转的现状和法律状况,我们发现合理的农村宅基地使用权流转制度的建立,还存在着诸多法律的障碍。

宅基地转让篇6

乙方：______

乙方购买甲方房屋，双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守：

一、甲方转让的宅基地位置为_____________，该宅基地登记面积共___平方米；

二、该宅基地的附属设施同时转让，附属设施包括：___。

三、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：

1、保证对该宅基地有处分权；如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意；

2、该房屋的抵押状况为：___。

3、该房屋的使用状况为：___。

四、转让的价格为人民币￥___元（大写___元）。

该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。

五、乙方付款方式和期限：______________。

六、宅基地交付时间：________________。

七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况包括但不限于宅基地产权、使用等作了详细了解并已知悉。

八、甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金___万元；乙方未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金___万元。

九、本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。

十、双方往来通讯方式如下：

________________。

甲方：___

身份证号码

________年____月____日

乙方：___

宅基地转让篇7

本文仅就宅基地使用权的法律特征、转让与抵押问题作一粗浅探讨。本文认为宅基地使用权具有用益物权属性,主体具有特定身份性,权利行使具有受限性。同时,对宅基地使用权的转让区分为在本集体经济组织之内的转让和非本集体经济组织内的转让,认为按现有农村实际和现有法律规定,应适当扩大在本集体经济组织内的宅基地的转让,扩大交易主体和交易范围,拓宽农民融资渠道,保护农民现有的宅基地财产权。对非本集体经济组织内的转让持否定态度,认为,我国人多地少,农村社会保障体系尚未形成,应杜绝城镇居民非集体经济组织成员购买宅基地,否则会与我国现有的土地制度相冲突,不利于保护农民的切身利益。关于宅基地的抵押,本文观点认为可以在本集体经济组织内探讨抵押,并且围绕能否实现抵押权,尽可能发挥宅基地在市场经济的应有作用,促进农村经济发展。

宅基地使用权的转让与抵押问题,在《物权法》颁布实施以前,理论界及司法实践中有较多争论。现《物权法》关于宅基地使用权的规定也仅有四条,在司法实践中对宅基地使用权的转让与抵押仍存有很多模糊认识。本文仅就宅基地使用权的法律特征、转让与抵押问题作一粗浅探讨。

一、宅基地使用权的法律特征

(一)、用益物权属性。

所谓宅基地使用权,是指宅基地使用权人依法享有占有、使用集体所有的土地,在该土地上建造房屋,其他附着物,并排除他人干涉的权利。《宪法》第十条规定城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。因此,宅基地的所有权属性以宪法的形式确定为集体所有,同时,《土地管理法》第八条第二款也作了将宅基地确定为农民集体所有的进一步规定。宅基地使用权的权利人有权在所有权为集体所有的土地上建造房屋、其他附着物,并有权排除他人的干涉,享有对宅基地的独占权。宅基地使用权的客体是农村集体所有的土地。权利属性符合对他人的物在一定范围内的占有、使用、收益和处分的他物权的特征,其根本性质是一种用益物权。是我国特有的一种用益物权形式,是新中国成立以来,在中国土地政策基础上形成的固有制度。

(二)、主体具有特定身份性

基于农村土地有限性,虽然农村土地是集体经济组织所有,但国家法律不允许农村集体组织任意改变土地用途,而且宅基地数量不可能是无限的,因此,宅基地成为了有限的、稀缺的资源。所以宅基地使用权是农民生产和生活中的一项重要财产。《物权法》规定的宅基地使用权是针对农村的宅基地使用权,有权取得宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的村民,其他人或组织不能成为宅基地使用权的主体。因此,宅基地使用权具有福利性 ,享有这种福利的主体只能是本集体经济组织的成员。

(三)、权利行使受限性。

《担保法》第三十七条规定:不得抵押的财产包括宅基地使用权。《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”根据上述规定,农民出卖、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承担相应的法律后果。另外,宅基地使用权的取得也需履行相应的程序,从我国现行法律的规定看,宅基地使用权的采取审批的方式,大致包括以下三个步骤,即使用权申请、土地使用权人同意、行政审批。《民法物权草案》第一百六十六条规定:“宅基地应当经乡镇人民政府审核,由县级以上人民政府批准。设立宅基地使用权,不得违背乡镇土地利用总体规划,并尽量使用原来的宅基地和村内空闲地。”因此,宅基地使用权权利行使受到限制,有别于土地使用权可以出租、抵押、转让。

二、宅基地使用权的转让

随着农村经济的发展和城市化步伐的加快,农民作为重要的劳动力大量向城市转移,有的农民在城市选择长期居住后,便要卖掉农村的房屋,宅基地使用权也要随之转让。就会产生相应的一些法律问题。

(一)、同村村民之间宅基地转让问题

关于宅基地使用权的转让大多体现为宅基地上的房屋的一并转让,单独就房屋宅基地的转让在司法实践中并不多见,但农村房屋的转让必然涉及宅基地转让。一种观点认为,同村村民之间可以自由转让宅基地。理由是依照现有的法律和行政法规的规定对同村村民之间的宅基地买卖和转让没有禁止性的规定,依据“法无规定不禁止”的原则, 同村村民之间的宅基地不应加以限制。

另一种观点认为,同村村民之间就宅基地的转让应是有限制条件的转让。转让时必须同时具备以下条件:(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(3)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为须征得本集体经济组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。受限制转让的理由是:(1)目前有的集体经济组织基本没有空地可作为宅基地分配给村民,“分配宅基地”多数是指批准村民在自己的承包地和自留地中划出一部分作为宅基地来建房,因此村镇建设规划难以执行,土地浪费较大。(2)用地指标少,村民需求量大。因婚嫁、生育等原因,有的家庭宅基地不够,因此千方百计扩大宅基地,出现了借离婚扩大宅基地的现象,甚至不惜受罚也要多占宅基地。(3)因为继承、流转、分家等原因,已经出现了一户村民几处宅基地的情形,导致宅基地的拥有量十分不均衡。

对于上述两种观点,笔者认为,第二种观点符合我国法律规定和现有国情,第一种观点虽然鼓励本集体经济组织成员之间转让宅基地,却没有充分考虑我国现有农村宅基地总量不足的实际,若对本集体经济组织成员之间转让宅基地没有限制,会出现少数人拥有多处宅基地的问题。其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。但是第二种观点限制条件过分严格,在同一集体经济组织内若有成员要转让其使用的宅基地,按照第二种观点所限制的条件很难找到符合条件的受让者,即使找到符合条件的受让者也难以形成竞买局面,会成为单一的买方市场,不利于充分保护出让人的财产权。因此笔者建议适当放宽同一集体经济组织内受让者的条件,即将第三项限制条件“受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件”,放宽为受让人现有住房和宅基地不超过二处,突破现有的土地管理法的规定,在肯定现有农村存在合理的收入差距的同时,促进有限的宅基地资源合理的配置,鼓励农村先富起来的人适当的利用和开发土地资源,保护出让人的有限的财产权。另外, 第一项的限制条件即“转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)”,也应考虑现已在城镇或其他地方有稳定的收入和固定住所的出让人,无须再限制必须拥有两处农村住房的条件。尽量扩大同一集体经济组织的出让和受让主体,用市场这支无形的手来予以调整。现我国近9亿农民人多地少的实际国情,阶段性地将农村房屋及宅基地转让从大市场中分离出来,也是农村社会保障体系尚未建立的无奈之举。

(二)、非同村村民之间进行宅基地转让问题

非同村村民之间进行转让问题,通常在买卖主体之间表现以下二种形式:一是买卖主体均是农民,但不是同一集体组织或同村村民之间进行房屋及宅基地买卖、转让。二是买方为城镇居民的房屋买卖。关于买卖合同效力,一种观点认为非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效,理由是,我国宪法第十条第四款规定“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权的可以依照法律的规定转让”。《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。可见,作为宅基地的集体土地,在非同村村民之间进行宅基地的转让不符合上述法律规定。国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定:“农民的住宅不得向城市居民出售”虽不是认定合同无效的依据,但它是上述法律条文的具体化和明确化,有参照价值。据此,应认定合同无效,根据过错责任原则,由出卖方因出卖法律禁止出卖的房屋而导致合同无效,可认定其单方违约,由其赔偿因此给买受人造成的损失。

另一种观点认为,非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同应该有效。禁止非同村村民之间进行宅基地转让不符合法律的平等原则。允许农民到城镇受让房屋及土地使用权,而不允许城镇居民到农村购置宅基地,另外,城镇居民可自由转让其房屋,而农民处分其房屋及宅基地却受到限制,对农民和城镇居民来说都是不公平的。没有享受一致的国民待遇。另外,根据合同法的规定,非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同应该有效。理由是对合同的效力认定应适用合同法的规定,只要该类合同是双方真实意思的表示,不违反法律和行政法规,不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形,就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。就应认定合同有效,以维护交易秩序的稳定和安全。国务院办公厅虽然在1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”,“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。但是《通知》不具有行政法规的效力,不宜作为认定合同无效的依据。土地管理法第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可见,法律对于因房屋转让而出现的宅基地使用权的变更的情形从转让人和面积等方面已经作出了相应的规定,通过此种规定并未禁止农民不可以向非集体经济组织成员转让宅基地及房屋,故非同村村民之间进行宅基地转让、买卖应是法律允许的。另外,《物权法》第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更或者注销登记。”条文明确了宅基地使用权是可以转让的。

针对上述的观点,笔者同意第一种意见。第二种观点没有充分考虑宅基地使用权的身份性、福利性、受限制性的法律特征。《物权法》第一百五十五条规定的转让内容应不包含非同村村民之间进行宅基地转让。若按照第二种观点允许城镇居民等非集体经济组织成员购买农民宅基地,必然与现有的土地制度、政策相冲突,依据2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定的严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证的内容,各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地一般都不予办理过户登记手续,形成“宅基地交易结束,物权不受保护”的被动局面,受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权,因土地政策规定无法使宅基地发生物权变动。另外,国务院办公厅在1999年5月6日的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款的规定:“农民的住宅不得向城市居民出售” 2004年12月24日,国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地” 虽只是政策性的文件和部门规章,不具有行政法规的效力,但应理解为是《土地管理法》第六十三条规定法律条文的具体化。因此,在宅基地使用权转让过程中,违反上述的《通知》、《决定》,即同时违反《土地管理法》第六十三条的规定,应依照《合同法》第五十五条第五项的规定,认定非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效不应受到法律保护。

三、关于宅基地使用权的抵押

依照物权的理论,农民对自己的宅基地,依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。但是关于宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利的时候,受到严格限制。关于宅基地使用权能否转让和抵押,在物权法起草过程中始终争议很大。主要有三种观点:第一种观点认为,应当允许宅基地使用权的转让和抵押,否则,宅基地使用权将成为农民的“死产”,不利于真正保护农民利益。主要理由是(1)宅基地使用权是用益物权,特别是宅基地上的房屋属于农民所有,应当允许农民转让或者抵押宅基地使用权;(2)农民发展生产缺少资金,允许宅基地使用权抵押,能够缓解农民贷款难的问题;(3)目前不少农村有部分土地和房屋闲置,为了物尽其用,也应允许宅基地使用权的转让和抵押;(4)允许宅基地使用权的转让和抵押,有利于改变城乡二元结构。宅基地使用权转让给本集体经济组织以外个人的,集体经济组织可以收取一定的费用。第二种观点认为,不宜放开宅基地使用权的转让和抵押,主要理由 :(1)目前,我国农村缺乏社会保障体系,宅基地使用权是农民生产、生活保障;(2)依照《土地管理法》的规定,宅基地使用权系农村集体经济组织成员无偿取得,而且一户只能有一处宅基地,放开宅基地使用权的转让和抵押,就取得宅基地使用权的人将可能不是本集体经济组织的成员,违反《土地管理法》的有关规定,也不符合现行的农村集体经济组织的管理体制;(3)放开宅基地使用的转让和抵押,可能会为有些人多占宅基地、城镇居民购置宅基地提供便利条件,造成国家土地管理制度在执行中的混乱;(4)农民贷款难的问题,应当通过国家信贷扶持政策来解决。目前农村没有形成房地产市场,即使规定宅基地使用权可以转让或者抵押,也是流于形式,银行不愿意接受宅基地使用权这类的抵押物。第三种观点认为,经本集体经济组织同意,宅基地使用权可以在本集体经济组织内部随着房屋的转让、抵押而有条件的转让、抵押,以实现物尽其用的目的。

笔者同意第三种观点,宅基地及住房是农民重要的生活资料,从目前农村实际,现行法律和国家有关政策采取的禁止性的规定看,《担保法》第三十七条明确规定,宅基地使用权不得抵押、禁制宅基地使用权抵押已经限制了农民的融资渠道。因我国农村社会保障体系尚未形成,为保护耕地,保护农民,制度设计初衷是保护农民,但最后效果却是导致农民权利的贫困,最终损害了农民的利益,加大了农村居民和城镇居民的收入差距,农民的融资成本价加大,渠道狭窄,这种状况已不利于农村经济的发展、但本集体经济组织内部是否允许宅基地使用权抵押,有必要进一步研究和探讨。另外,现有土地制度禁止城镇居民购买农村宅基地,若扩大抵押权主体范围,最终抵押权也不能实现,故没有研究意义、现实是农村房屋流转从统一的市场中已割裂出来,如何在限制的交易范围和交易主体条件下,使宅基地这一农民拥有的资源得到最佳配置,遵守市场经济的运作规律,在一定程度上拓宽农民的融资手段。使农村宅基地实现其应有的实际价值,发挥其应有的作用, 笔者认为最佳途径是从如何实现抵押权这个方面加以论证。中国人民大学法学院王利明教授认为,宅基地具有一定的身份性质,并不适合自由转让,而只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。故在集体经济组织内部实现抵押权是可能的。在实践中笔者认为应注意以下问题:一是把握“地随房走”的原则。实现宅基地抵押权时其地上建筑物,其他附着物所有权随之转让”。相对应的是宅基地的房屋抵押时,实现抵押权时宅基地也应随之转让。有一种观点认为,以农村集体所有的宅基地上的房屋抵押的,抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地,抵押人只能以抵押的房屋的建筑材料作为动产优先受偿。对于这种观点,在理论上可以存在这种结果,或者在实践中由特殊建筑材料建筑的房屋存在可能,如可移动、可拆除特殊建筑材料建筑的房屋,但在实践中并不多见,操作性不强。这种观点违背了房屋主体与土地使用权主体相一致的原则,故在房屋抵押时应坚持“房随地走或地随房走”的原则。

二是抵押权主体必须是集体经济组织内部成员。因转让人和受让人应限定在同一集体经济组织内,故行使抵押权的主体必须是本集体经济组织成员,否则在实现抵押权时,会因出让主体或受让主体不适格,而导致抵押权的落空。

三是宅基地抵押期限的限制。因为宅基地使用权是一种特殊的用益物权,按照现行法律规定宅基地使用权期限没有限制,故应在立法层面上进一步探讨,建议立法规定,实现抵押权时抵押权人对抵押物的占有和使用最长的期限,参照土地承包经营期限三十年的规定,这样抵押人不会永远失去宅基地。同时满足债权人的合法权益,加宽了农民融资渠道。

四是加快农村社会保障体系的建立。农民与城市居民的差别不但体现在人均收入上,在法律赋予的权利上也存在着差异,其重要特点是农村的经济基础薄弱,社会保障体系尚未形成,因此若要改变这种现状,应加快农村保障体系的建立,使宅基地不再具有福利和社会保障功能,使农村与城市的不动产制度形成统一。

注释:

1、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第456页。

2、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第456页。

3、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第462页至463页。

4、郑永胜、鞠海亭、郑文平:《农村房屋买卖:是耶,非耶?》载人民法院报2006年2月21日。

5、郑永胜、鞠海亭、郑文平:《农村房屋买卖:是耶,非耶?》载人民法院报2006年2月21日。

6、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第460页。

宅基地转让篇8