如何评估商业价值(收集5篇)
如何评估商业价值篇1
从会计核算角度评估商标资产，是指象对有形资产一样，将商标资产及其增减变化列示于资产负债表，以全面反映企业的资产经营状况。是否对商标资产进行会计处理和如何进行会计处理，一直存在争论。传统上，只有当商标是外购的，才作记帐处理。此时商标是作为商誉的一部分和后者一并作为资产项目反映在资产负债表中。对于自创的商标资产，则一般不在帐目上记录，其成本要即时冲销。大多数国家会计准则规定，外购的商标，应在一个合理时期内冲销利润或冲销公司公积金。因此，如果企业不再有新的商标收购，反映在资产负债表上的商标资产，必定是逐步减少直至消亡和不复存在。
随着商标在企业经营过程中作用的不断增强，和它作为长期资产的性质被越来越多的人所认识和接受，对商标资产的传统会计处理方法，自然遭到了来自各方面的批评。首先，当一家企业兼并另一家企业而获得大量有价值的商标资产时，企业的实力应当是增加了而不是削弱了，从帐册上反映的财务状况反而由此恶化，这显然不符合实际情况，也是大多数企业所不能接受的。其次，就一般情况而言，如果企业保持或追加商标投资，商标资产只会不断增加而不会象财务报表上所反映的那样逐步减少。很明显，传统的会计处理方法并不能反映企业商标资产的真实变动情况。再次，只允许对外购商标资产作会计处理，而对自创商标资产另眼相待，似乎找不到充足理由。因为自创商标与外购商标在创造未来收益这一点上并无任何不同。
80年代以来，西方企业已明显感受到传统会计处理方法与现实情况的不相适应。一些企业已开始将其商标资产(不管是外购还是自创的)作价列入资产负债表，并且每年评估一次，以确定其变化情况。英国食品业巨子RHM从1988年起，对购入的和自创的商标都以现值入帐，并反映在资产负债表上。同时，不提折旧，但每年对商标考察一次，以反映其价值的增减变化。RHM将商标资产纳入资产负债表的理由是：
(1)更真实地反映股东的资产情况；
(2)解决将外购商标作为商誉处理时给企业帐面财务状况所造成的负面冲击问题；
(3)使相似市场条件下不同企业的经营情况能够相互比较；
(4)有助于对外筹资；
(5)为股票交易所进行股票评级提供参考依据。
在英国，将自创商标作价列入资产负债表，遭到了以英格兰、威尔士会计师协会为首的会计专业团体的异议和反对。1989年，该协会委托伦敦商学院李奇曼教授为首的一个专门小组对商标会计问题进行研究。李奇曼等人的主要论点是：商标毫无疑问具有经济价值，但在大多数情况下，商标价值难以与企业的其它资产截然分开；任何涉及关于商标未来获利性的判断与会计核算所应遵循的客观性原则背道而驰。除非披露有关评价过程的真实信息，商标估价对于投资分析并无实际助益；银行投资分析家一般是根据现金流量和利息额等指标，而不是根据资产的会计处理结果分析公司的财务强度；缺乏对商标作价的经验性实证材料，审计人员是否处于接受作价结果的状态仍有问题；对商标作价列入资产负债表的问题持灵活、观望态度，将极大地损害现行财务报表的基础。结论是：不管是外购还是自创商标，将其作价列入资产负债表均是极不明智的。
受会计上的一致性和稳健性原则所制约，现行财务报表制度要反映商标这种成本与价值对应性比较弱的资产，确实面临一系列新的问题。最大的问题是，财务帐户自身是用来表明已经实现的利润，即公司所创造的财富多少是以现金形式或以可以变换成现金的资财形式确定下来，它们并不是用来表明某一时点公司的价值，即公司可以创造多少财富，因为后者是尚未实现的利润的函数。毕竟，资产负债表只是反映那些还未与收益相匹配的成本，而这些成本是以公司拥有的有形资产表现出来的。如果要将尚未实现的收益和无形资产记录在会计帐户上，必然引进主观判断，而主观判断是与会计上所主张的客观真实性要求相抵触的。基于此，目前关于商标会计核算的争论，在西方尚未形成定论。
二、另一种选择：从管理决策角度评估商标资产
从会计核算角度评估商标资产，除了引发前面所说的争论外、它所产生的财务信息并不一定适合商标资产和管理的实际需要。基于这些信息所作的决策有可能强化甚至引起商标投资与利用上的短视行为。企业决策层为什么常常被短期利益所驱动，而不能高瞻远瞩，着眼长期与未来的原因固然很多，比如股东对当前利益的关注，社会和投资者侧重以当年财务成果对企业考核，以及企业高层领导的经常变动，都有可能导致上述情况的产生。另一个重要原因，是与企业过于依赖财务数字或财务信息作决策有关。
会计帐户所显示的信息，主要是用来反映企业以往或过去的经营成果，以便于股东和相关利益主体对其进行评价、考核和监督。如果审视一下大多数企业的决策过程和现有财务信息在决策过程中如何被应用的情况，我们就会对企业为什么更多地倾向于追求短期效益，而对商标的长期投资不能始终如一地予以坚持有新的理解和洞悉。
按照现代公司理论、公司的长期战略计划一般是自上而下制定的，越是进入管理的较低层次，越具有短期的、战术的意识与视野。实际中，很多企业的情况恰恰与此相反。公司的业务层由于更切身地了解各种市场机会，对业务的发展更能从长远的角度予以考虑。相反，公司的决策层则更加关注用财务数字反映的经营成果。如果一项业务处于上升时期，而且企业能够挪出资金进行长期性营销投资，并且预计能够实现企业所要求的利润，通常这项投资计划将被批准并付诸实施。如果说市场营销投资与业务的成功之间存在高度相关，往往并不是原因与结果的关系，而很可能是一种相反的关系。很多公司本年度的营销预算是根据前一年度营销费用对销售收入的比例确定的，这实际上充分反映过去的财务信息对现在的营销决策的重大影响。另一方面，如果业务层希望利用某一增长机会，向决策层提出增加营销投资的要求，后者也往往是根据是否可以从别的盈利业务中抽取资金来决定。结果是，在预算过程中，决策层与业务层之间形成一种互不信任的关系：后者预计前者会对其提出的预算予以削减，所以，预算时总是打埋伏，提出比实际需要更大的预算要求；前者对后者的作法也往往是“心中有数”。这样，公司各业务层，实际上并不是用成本与收益的比较为基础提出预算，而是用现行经济学中的博奕论为基础，来争夺和分割公司总量一定的某种投入或资源。
对于一个公司来说，循着计划的利润指标和财务信息所提供的线索来进行商标投资决策和分配资源，必然出现以下情况：
(1)如果不影响公司的利润目标，业务层动用某一商标的营销预算来支持另一商标的发展不一定要征得公司决策层同意，或者决策层虽然对此持否定态度，但事后也不一定予以追究。这样，商标层次的营销预算就成为一种软预算。
(2)当某一业务经营遇到问题，其利润目标的实现面临困难时，公司要么可能减少另一商标的营销投入来增强对有前景的商标的营销支持，要么则通过减少长期性营销投入，降低当期成本，以保证利润。无论何种情况下，都极有可能使企业丧失从长远看具有高投资回报的市场机会。所以，单纯或主要依赖传统财务数字和财务成果作商标决策，必然产生短视行为，必然使商标资产投资处于飘忽不定的状态。企业之所以倚重既有财务信息作决策，恐怕一个很大的原因，是它们没有或找不到可资利用的“动态”或“前瞻”性信息。从这个意义上说，财务核算中产生的具有“静态”和“后向”性质的信息，实际上已经超过了它的功能或作用领域，就象内科医生为病人动外科手术，难免给人有不十分称职之感。
问题并不在于否定现行财务信息在决策过程中的价值和作用，或者对现行会计核算制度提出责难，而是应发展适用于商标投资与管理决策的商标信息与商标评价方法。
从管理决策角度评估商标资产首先在于它具有普遍适用性。每一个企业在商标资产投资与利用过程中，都会涉及到对商标资产产生影响的营销决策。个别企业购进他人的商标资产，如同购置其它资产一样，肯定有一个投入产出的比较，这自然要同商标的未来利用联系起来。着眼于对商标的利用来评估商标资产，必然超越纯粹为了获得一个合理的购价这样一个单一的目的。对于出让方来说，以潜在购买者利用这一商标所获得的未来收益为基础确定出售价格，显然也是合理的和可以接受的。所以，从管理决策角度评估商标，具有广泛的包容性，它对基于其它目的的商标评估方法并不排斥，相反提供了一种新的选择，从管理决策角度评估商标，将促使企业不仅仅是看重评估结果，即商标价值大小，而是更多地将注意力放到评价过程所产生的信息上。现在，一些企业委派外部机构对其商标进行评估，其主要目的是为了追求广告效应或在出让、索取侵权赔偿等方面增加筹码。这固然是商标资产评估发挥作用的一个领域，然而，如果局限于此，商标资产评估的价值和意义将大打折扣。而且，从长远看，对于推动商标资产评估方法的研究和发展并无太多助益。因为，出于非管理目的评估商标，常常容易对评估机构发出误导信息，同时，由于委托方重视的是评估结果，对评估过程相对地予以忽视，这样，可能减轻评估结构不断完善评估方法的动力和压力，从而有可能助长评估中的主观性与随意性。
三、从管理决策角度评估商标资产的基本思路
从管理决策角度评估商标资产，首先应采用前瞻而不是后向观点，着眼于商标所带来的未来收益。从决策角度看，一项资产尤其是商标这种无形资产的价值，决不是由它的历史成本而是由它的未来收益所决定。原值相同的两种资产，其未来收益存在差别，它们的价值也就不同。如果把企业财产分为两部分的话，一部分是与过去和当前已实现的收益相对应，另一部分是与未来未实现收益相对应。前一部分财产价值是完全确定的，用传统会计核算方法可以得到完整反映。后一部分财产由于与未来收益相联系，未来的不确定性使这部分财产价值具有可变动的特点。现代会计上采用重置成本法或市场法对后一部分财产价值不时予以调整，体现了试图使这一部分财产价值得到更真实反映的意图。由于会计上对财产是逐项或分项反映，从了解企业经营运作情况和对其进行监督的角度看，只要报告方式前后一致，暂时高估或低估财产价值虽然也会对帐面利润产生影响，但对企业的长期经营则影响较小。因为从长期看，只要企业仍然运用这些财产经营，其价值实际上会随收益变动而自然予以矫正或调整。很多企业并没有迫切感受到需要在会计上彻底改变以往的报告方式，或许也是部分基于这一原因。
然而，如果财产的价值不能以未来收益为基础反映，或者与实际相去很远，由此对决策产生的影响则是极其深远的。在决策者眼里，一项营销投入是否正当，不应当囿于企业现在手头有多少资金可以利用，也不应当限于这笔投资对企业利润的提升有多大的影响，而应当从长期的视野考虑这样两个方面的问题：牗牨牘投资的成本能否得到补偿；牗牪牘对企业现金流的改善有何助益。前者涉及到投资能否盈利，后者涉及到对企业稳定和长期发展的影响。仅仅从利润和盈利角度进行决策，会使企业失去一些从长期看具有战略价值的机会，会增加企业在未来的不安定感和不稳定感。同样，仅仅从增长和发展角度考虑问题，不顾增长所付出的代价，从投资者利益角度看，也是不能接受的。所以，在商标投资决策时，应结合上述两个方面予以考虑。也就是说，决策一项商标投资是否合算，应当在该投资成本得到补偿的条件下，考虑它能否增加现有商标资产存量。商标资产存量的增加，意味着比投资前处于一种更为强劲的市场地位，从而大大减少企业或其业务未来的经营风险。如果增加的商标资产存量不能以财务上的通行术语予以说明和解释。商标投资的正当性与合理性是无法得到企业上下认同的。
如果能够大致确定一笔投资的未来收益，那么，循着上述思路，我们可以将投资所产生的现金流按资本和通货膨胀率所确定的贴现率予以贴现，从而得出一定时期内贴现后的累积现金流。这一累积现金流即可视作该项投资所创造的商标资产。
下面，我们用实例说明这种评估方法的基本思路。
假设企业营销部门提出在下一年度投入1200万人民币对某商标进行大规模宣传，为配合此一宣传计划，企业另需投资500万购置一批固定资产。企业决策层如何评价这一投资方案呢?
第一步是预测上述投资在未来3～5年内带来的净收益，即新增销售收入在扣除有关生产与销售费用后的余额；
第二步，根据资本利润率和通货膨胀率所确定的贴现因子，将商标投资所带来的现金流折算成现值；
第三步，计算3～5年内累积现值现金流，如果累积现金流为正，说明该投资在补偿资金成成本后，仍有助于企业的长期增长，因此，这笔投资是合算的。否则，是有问题的和需要进一步论证的。
在上例中，若投资在投入的前三年新增收益分别为1000万，600万，220万，又设资金利息率为10％，通货膨胀率为5％，则整项投资产生的现金流可反映于表1中。从表中可以看出，由于累积现金流折算成现值是正数，该项投资是合算和可行的。若按传统会计方法处理，该项投资的投资回报率不到1％，企业很可能将资金挪到从回报率看具有更大吸引力的项目上。表1：对一千二百万广告投入的评价年份2345贴现因子0.8660.7500.6490.567净收益1000630220--营销收入1200------净利润（200）630220--年初固定资产--500315110年末固定资产（500）315110--（扩张）（500）185205--现金流（700）815425110现值现金流（606）61127662累积现值现金流（606）5281345四、未来收益的估计
商标额外创造的未来收益一般是根据过去几年商标创造的超额利润加权汇总得出的。这种方法假定，商标未来获利能力比较平稳，至少和过去若干年内平均获利能力大致相当。如果市场是一个比较成熟的市场，未来环境变化不剧烈，同时，企业在商标上的投资强度与过去相比没有大的波动，那么，用商标过去的获利能力推算它在未来的获利能力，应当说有一定的可信度。然而，如果上述条件并不满足，尤其是如果企业面对市场环境的变化，采取了不同以往的对策，比如，加大或减弱了商标投资的力度，此时，再用商标过去的业绩推算它在未来的收益，就不一定合适，因此，需要采用或发展另外的估计和预测方法。
目前，决策者用来估计销售反应函数的方法主要有三种。一是实验法，即在可控制条件下，选择一个地区作样本，通过在一定时期内对同样条件的消费者或同一消费者有步骤地改变市场营销费用水平或市场组合方式，来观察销售量的变动情况，进而推测出销售反应函数。二是判断法，即挑选专家对销售量和市场营销费用之间的关系进行推测和估算。三是统计法，即在搜集过去销售量和市场营销组合变量水平的有关数据的基础上，运用统计分析技术估计销售反应函数。在现有统计分析技术中，时间序列分析被认为对估计商标的未来销售量和未来收益是比较合适的。时间序列分析法使我们有可能预测今后若干时期内商标创造的收益或商标投资带来的新的销售量。另外，利用时序分析手段，还可以对预测误差作出估计。当然，建立时序分析模型，对未来进行拟合，还需要借助过去比较系统的数据，这实际上也要求企业在现实的商标管理中注意对这方面数据的搜集与保存。
如何评估商业价值篇2
【关键词】商业银行价值评估
一、我国商业银行特性对价值评估方法选择的约束
（一）商业银行资本结构的特殊性
商业银行的资产负债率远高于一般工商企业的资产负债率，而一般的工商企业资产负债率一般保持在50%左右，超过75%时公司将面临破产的危险，而商业银行的资产负债率一般远高于75%，甚至达到90%以上。下表为浦发银行、民生银行、深发展近年的资产负债情况。
从上述数据可以看出，这三家商业银行近几年的资产负债率平均都在97%以上，但这并不意味着商业银行已濒临破产，也不是银行充分利用财务杠杆的结果，银行特殊的资产负债比率产生的主要原因在于其经营的特殊性。
（二）商业银行经营的特殊性
从性质上来讲，商业银行具有企业的特征，即都是具有法人资格的、从事某种经济活动的独立核算、自负盈亏的经济单位。商业银行经营方面存在的特殊性主要表现在以下几方面。
（1）经营对象不同。商业银行经营的对象是符号经济，一般企业经营的对象是实体经济。按照第一个提出并使用符号经济与实体经济这一组概念的经济学家彼得・德鲁克的定义，所谓符号经济（SymbolEconomy）是指货币和信用：实体经济是指货物、工作和劳务。商业银行经营的是特殊的商品一货币和货币资本，经营内容包括货币收付、借贷以及各种与货币运动有关的或者与之联系的金融服务。货币和信用已经完全符号化了，尽管这些符号的背后还代表着实物，但在时间和空间上符号与实体已经分离，有时甚至是严重背离。而企业经营的对象则是商品或劳务，它们构成实体经济。
（2）经营基础不同。商业银行的经营基础是信用。它不但依靠国家信用，也要依靠个人、家庭、各种经济单位和社会组织的信用。离开了信用，银行无法生存。一般企业的经营基础虽然也需要商业信用，但其主要依靠的是其资本、货物或劳务等有形资产。商业银行还具有独特的信用创造职能。信用创造职能是在信用中介与支付中介的职能基础之上的。商业银行利用吸收的存款发放贷款，在支票流通和转帐结算的基础上，贷款又转化为派生存款，在这种存款不提取或不完全提现的情况下，就增加了商业银行的资金来源。最后在整个商业银行体系，形成数倍于原始存款的派生存款。
（3）经营范围不同。商业银行的经营范围遍及全社会，特别是随着经济货币化进程的加快，每一个社会成员、每一个社会单位或组织.包括政府在内，都不可避免的与银行联系在一起。一般企业中不同行业有不同的经营范围，但人们找不出经营范围.象商业银行经营范围这样大的企业。
（4）经营地位不同。商业银行是金融媒介，是现代经济的核心。商业银行不仅使社会经济活动的效率更高，而且商业银行利用其创造存款货币的功能，发挥着调节经济的独特作用。商业银行对整个社会经济的影响要远大于任何一个企业，同时商业银行受整个社会经济的影响也较任何一个具体企业更为明显。
（5）商业银行收入来源与一般工商企业不同。虽然商业银行具备现代企业的基木特征，同一般的工商企业一样，商业银行也具有业务经营所需的自有资金，也需独立核算、自负盈万，也要把追求最大利润作为自已的经营日标但商业银行是以金融资产和负债为经营对象，经营的是特殊的商品―货币和货币资木，经营内容包括货币收付、借贷以及各种与货币运动有关的或者与之联系的金融服务利润来源主要是借贷利差、中间业务和表外业务等的收入。
（三）商业银行风险的特殊性
商业银行风险是指商业银行在经营活动过程中，由于事先无法预料的不确定因素的影响，使商业银行的实际收益与预期收益产生偏差，从而有蒙受经济损失和获取额外收益的机会和可能性。
商业银行在业务经营过程中面临的风险与一般企业的风险具有较明显的独特性，以下主要从信用风险、流动性风险、资本风险、利汇率风险等方面进行分析。
（1）信用风险。一般工商企业的信用风险主要体现为企业在经营活动中由于现金收付与业务发生时点不一致而引起的经营风险。商业银行的信用风险是借款人不能按时归还借款的本息，使贷款人遭受损失的可能性。这种金融风险是经济体制转轨时期我国商业银行经营管理中面临的最主要的风险。
（2）流动性风险。流动性是指资产在不受价值损失的条件下，具有迅速变现的能力。如果未来贷款需求大幅增加或承诺贷款大量履行，会增加对流动性的需求；当存款大幅减少、贷款到期期限过长或收回困难时会减少流动性的供应；利率变动较大时，也会对流动性产生影响，但这种影响要取决于存、贷款利率各自变化的幅度。这些因素与存款客户突发性的大量提取存款、出现非预期的大量不良贷款、货币市场融资出现困难等突发事件一起构成对流动性的不利影响因素。
（3）资本风险。商业银行经营的本质是为了盈利，这就决定了银行资本充足率一般不可能偏高，因为资本充足率越低，银行盈利的机会就越大。但是，资本充足率偏低会带来资本风险，资本充足率越低风险越大。同时，在正常的经营活动中，银行的资产规模总是不断扩大，也要求银行不断增加资本金。从根本上讲，商业银行资本金是银行承担经营风险，资金，资本金是否充足，直接关系到银行承担风险的能力维护信用关系的基本。当银行资产与负债的增长超过资本金的约束比例时，银行就会面临资本金不足的风险。
（4）利率和汇率风险。利率是货币资金的价格，也是金融机构筹资成本大小和投资收益高低的重要指标。由于我国商业银行主要收入来源于存贷利差，因而利率变化对商业银行经营有直接影响。利率风险是指由于市场利率水平变化引起的银行利息收入波动，从而使商业银行资产收益减少或负债成本增加的风险。
（四）银行价值评估方法的比较与选择
上述分析表明，对商业银行价值评估方法的选择，既要考虑经济发展、资本市场发达程度等客观因素及技术条件的影响，也要反映人们对企业价值内涵的认识。同时还需要考虑商业银行资产结构和经营业务的特殊性。
（1）商业银行价值评估方法的比较。成本法是按照企业重建的思路，通过将构成企业的各种要素资产的评估值简单加总求得企业整体价值的方法，因而它无法体现和反映对企业收益具有决定意义的商誉等无形资产的价值。然而，企业的商誉等无形资产往往对企业收益具有决定作用，尤其是商誉对于商业银行来讲有着生死攸关的重要性，可以说整个金融系统是建立在信心的基础上。并且由于我国大型商业银行几乎都是国有资本，其中的国家信誉已是这些金融机构赖以存在的重要条件。因此，对其评估的准确与否将直接影响我国商业银行的总体价值。这样，在应用成本法评估商业银行价值时，它对无形资产估价表现出的局限性将更加突出。同时，我国商业银行的实际不良贷款率较高，并且反映不够真实。由十历史的积习，在表内的非信贷业务的资产质量也同样不容乐观，如应收款、抵债资产及各种垫款也有损失等，也给以资产价值为基础的成本法的应用带来极大困难。
市场法的应用，一方面需要有健全有效的资本市场为基础；另一方面，需要找出与目标企业相似企业的最均实际交易价格，并将其作为估算企业价值的参照物。但目前无论是我国资本市场的发育程度，还是可比企业的数量都难以完全满足市场法应用的前提。从我国资本市场基本情况看，我国股票市场还处于发展的初级阶段，更多地表现为市场的‘政策市”特征，在影响我国股市的因素中起主导作用的仍然是与股市有关的政策、重大消息等，这显然与成熟股市的弱势有效是有差距的。另外，我国股市与整个宏观经济的走势背道而驰，还远远没有发挥其应有的经济状况评价功能，股票指数还不能成为真正的宏观经济运行情况的‘晴雨表”，还不具备西方已达到弱式有效股市的股票指数对宏观经济的预警功能。同时由与企业的惟一性，要找到与被评估企业在经营和财务上完全一致即”同等效用”的参照企业几乎是不可能的。
收益法是根据企业预计的未来收益来评估企业的价值，关注的是被评估企业的未来财务表现，符合企业经营中不断追加投资和回收投资的动态过程，比较真实地模拟企业在未来经营中收益的实现途径和过程。因此，它是三种评估方法中最符合经济学原理，理论上最为成熟的评估方法。它虽然技术性较强，但揭示的内容最为细致。因此，在国际资产评估业、投资银行业和企业的管理分析中受到了广泛的重视。
首先，从收益法反映的企业价值内涵而言，收益法最能反映企业价值的内涵特征，是评估企业价值最直接最有效的方法。因为：现代资本结构理论、企业竞争战略理论、企业竞争优势理论都从不同角度研究认为，创造企业价值和实现企业价值最大化是企业经营的主要目的；企业价值是由各种不同的创造因素所组成，而且这此创造价值的因素要经过整合才能产生效果；企业价值不是单项资产简单组合，而是各项单项资产的整合，如果整合成功，应该产生”1+l>2”的效果，即企业价值一般大于单项资产的组合。可持续发展理论认为，企业存在的目的，不是企业过去实现的收益、现在拥有的资产价值，而是企业未来获利的能力，只要企业未来获利，企业就可持续经营下去，企业就有存在的价值。也就是说，企业价值的高低应主要取决于企业未来的获利能力，而不是现存资产的多少。因此，从投资人及企业的角度来说，收益法应该是企业价值评估相对科学的首选方法。
其次，从收益法的适用条件看，尽管运用收益法存在未来收益预测、贴现率确定等方面的困难，但我国资本市场的逐步完善和经济环境的进一步改善，为未来收益的预测和贴现率的确定提供了可靠的基础和有意义的参考：我国长期以来国内生产总值的增长速度持续保持在7%以上，尤其随着我国加入WTO对经济的带动，对中国经济在未来较长时期保持持续快速增长普遍持乐观态度。经济增长的持续性和稳定性使得对企业收益的预测建立在合理的假设前提之上；随着世界范围内数字化、信息化的迅速发展，获取信息的难度大大下降，一些部级的经济权威网站，如国务院发展研究中心信息网定期行业研究报告、行业景气指数等资料，对企业所在行业的发展预测起到重要的参考作用；随着我国会计规范化的建设，企业会计信息的披露日益规范，会计资料的真实性大大提高，这也为更合理地确定企业收益创造了条件；经过数年的发展，我国证券市场已初具规模。尽管我国股市价格仍带有一定的波动，但上市银行持续的信息公开披露制度为行业平均收益率的产生提供了良好的数据基础，最人限度地保证了贴现率的科学性。
（2）商业银行价值评估方法的选择。由此可见，在企业价值评估方法的选择上，就其方法本身而言，虽无优劣之分，但适用条件和体现的企业价值内涵是不同的。因此，商业银行价值评估应根据不同的市场环境和特定的企业价值内涵选择适当的评估方法。根据我国股票市场特征和每种企业价值评估方法适用条件，并考虑企业价值内涵特征，收益法应是商业银行价值评估的最佳方法一方面，随着中国市场经济和资产评估业的迅速发展，以收益法为基础的评估方法由于其坚实的理论基础和利学的评估准则，它逐步取代成本法并占据企业价值评估的主流位置将是大势所趋；另一方面，收益法运用投资回报和收益折现等技术手段，把评估企业的获利能力作为评估对象估算被评估企业的价值，直接体现了企业价值内涵特征。
当然，运用收益法进行企业价值评估，既可以是以现金流量为基础的现金流量贴现法，也可以是以利润为基础的净利润贴现法。但由于以现金流量为基础的现金流量贴现法的独特优势，可以排除会计利润易受会计方法、会计政策等人为因素干扰的不利影响，更能准确地反映经济现实。因此，相对于净利润贴现法，采现金流量贴现法评估企业价值可以更全面地体现企业整体素质，更好地揭示企业价值内涵。尤其在今天“现金至尊”的现金理财环境下，这种方法显得尤为重要。同时，以现金流量作为评估价值标准，也符合国际惯例。
参考文献：
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如何评估商业价值篇3
论文关键词：外资并购商标评估
外资并购是引进外资的重要形式。所谓并购是企业合并与收购的总称,企业并购最先在英美国家实践和提出，它泛指以取得企业的财产权和经营权为目的的合并、股票买入和经营权控制等活动。在我国，外资并购指的是外国投资者购买境内非外商投资企业股东的股权或认购境内公司增资，使该境内公司变更设立为外商投资企业，或者外国投资者设立外商投资企业，并通过该企业协议购买境内企业资产且运营该资产，或外国投资者协议购买境内企业资产，并以该资产投资设立外商投资企业运营该资产。自上世纪90年代初开始，外资进入中国的方式有了重大改变，那就是与中国的知名品牌企业合资。外资的进入虽然给中国经济发展注入了资金、带来了先进的技术和科学的管理方法，但外资进入中国时所采取的所谓商标战略给中国企业带来的品牌损失和对国家经济安全的威胁越来越引起人们的关注。
一、外资并购中商标价值评估状况
商标是商品的生产者、经营者或者服务的提供者为了表明自己、区别他人在自己的商品或者服务上使用的可视性标志，即由文字、图形、字母、数字、三维标志和颜色组合，以及上述要素的组合所构成的标志。外资企业愿意并购中方企业，更多看重的是中方企业的商标价值，因为对于现代企业而言，商标已经不仅仅是一个企业产品的标识，更多意义上是代表一个企业产品的质量、企业文化和在所属行业中的影响力，更多的是在标识一个企业的商誉。特别是驰名商标的价值更是不容小觑。在外资并购中必须要对商标价值进行评估，以便交易双方明晰商标价值，尤其是让被并购企业清楚知道自身商标的价值。然而由于商标评估存在种种问题，以至于中方企业的商标的价值被低估甚至不作价拱手让与合资企业。如1994年，“金鸡”品牌的持有人——天津日化四厂，为了引进外资，与美国莎莉集团所属奇伟日化公司合资组建了中美合资奇伟日用化学（天津）有限公司，当时金鸡鞋油已占据中国鞋油市场的半壁江山，而合资时金鸡品牌却只折价1000万元。又如广州饼干厂与香港一家公司合资时，将其在50年代注册并享有盛誉的“岭南”商标无偿转让给合资企业使用，这都造成了中方的巨大损失。
二、商标评估存在的主要问题
外资并购的前提和难点是清产核资、界定产权和评估资产。科学准确评估商标的价值，合法公正地处置商标，有利于在并购过程中维护双方企业的利益，推动和保障外资并购的顺利实现。目前在商标价值评估中出现的突出问题表现在：
（一）缺乏有关商标评估的法律
国家工商管理局曾在1995年颁布《企业商标管理若干规定》，该规定明确规定企业转让商标或以商标权投资，应当委托商标评估机构进行商标评估。接着1996年又颁布了《商标评估机构管理暂行办法》，但该办法只对商标评估机构的条件、业务范围及评估原则和法律责任等方面做了规定，而对商标价值的构成、评估的具体方法等商标评估的实质内容为予明确，操作性不强。然而这两个规章在2001年我国加入世贸组织后被废止。目前我国没有一部关于商标评估的法律法规。
（二）评估机构不规范
商标等指知识产权的评估技术含量高、程序要求严格，从业人员必须具备相应的知识和技能。然而，在现实中，由于对资产评估机构的设置把关不严，对从业人员缺乏严格的培训与考核，常常出现评估结果与实际状况差距极大的问题。
（三）评估方法不科学
按照国际惯例，知识产权等无形资产的评估方法有三种，即成本法、市场法和收益法。评估对象和评估目的不同，评估方法也不同。有些单位却是不分对象和目的，只用一种方法或用错了方法。由于缺乏科学的评估方法，导致在知识产权等无形资产的评估中，标准不统一，高估低估现象严重。
（四）不重视对商标权等知识产权的评估
有的中国企业在重视引进外资和国外先进技术的同时，却忽略了通过自己长期经营形成的商标等知识产权，在评估时将这一部分资产价值低估甚至没有将这一部分资产作价，造成商标流失。尤其是造成驰名商标、著名商标流失时，其损失更为巨大。
三、完善外资并购中商标评估
（一）加强商标评估理论的研究
商标评估是按照一定的估价标准，采用适当的评估方法，通过分析各种因素的影响，计算确定商标资产在某一评估基准日时现时价值的工作。商标价值构成比较复杂，受许多因素的影响，具有较大不确定性。比如，商标的设计、注册、广告宣传等费用，商标的使用期限、侵权状况、法律保护程度，商标的显著性以及商标带来的市场占有率、企业知名度和信誉，商标资产依附于有形资产发挥的作用，包括所使用产品所处的不同生命周期阶段，行业的平均利润率与行业发展前景，企业管理人员素质和管理水平等。④加之我国开展商标评估的时间较短，积累经验还不够。为了促进并实现商标评估的科学化和规范化，应当在借鉴国外商标评估经验的基础上，结合我国企业商标价值的现状和具体实际，加强理论研究，探索影响商标价值的定性因素及定量计算方式，逐步发展一套更加科学合理和规则的评估标准和评估方法以及技术规则，通过有关政策法规的颁布与实施，建立科学合理的商标价值评估标准和评估方法。
（二）完善商标评估的相关法律法规
针对当前商标评估无法可依的状况，应加强商标评估立法，制定商标评估的统一法律规范，详细规定商标评估的形式、时间、表现、机构及工作人员，建立和完善商标价值评估制度。
1．关于商标评估标准和方法。在商标评估理论研究的基础上，建立科学的商标评估标准和评估方法，并通过法律法规将其确定下来。
2．关于商标等知识产权评估机构的法律责任。国家工商管理局曾于1996年颁布了《商标评估机构管理暂行办法》，该办法规定“玩忽职守，使评估结果严重失实的，所在地省级工商行政管理局或者国家工商行政管理局除依据有关法律、法规处理外，视其情节予以警告，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。”实际上让商标评估机构在对商标价值评估失实时仅承担警告、罚款的法律责任并不能起到处罚作用，也不能有效遏止此类事件的频繁发生，并且该规章在2001年被废止。虽然随后国家出台了《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》，但是这两个规范性法律文件并没有规定评估机构承担的法律责任。目前我国没有相关法律对商标等知识产权评估机构应承担的责任做出任何规定。由于评估机构和评估人员对我国商标评估价值失实几乎不承担任何责任，如经济责任、道德责任、社会责任、法律责任，尤其是法律责任，导致背离商标实际价值的评估现象屡见不鲜。针对这一情况，在商标评估立法时要明确评估机构和评估人员的法律责任。
3．关于外资并购时的商标价值评估。外资并购涉及外方企业，与企业并购时双方都是中方企业不同，外资并购时企业商标等无形资产被低估甚至是没有估价，会造成商标流失，造成损失，尤其是造成驰名商标、著名商标流失时损失更大。因此法律要对外资并购时商标等知识产权的评估做出严格的规定维护国家的经济安全。
（三）强化企业商标保护意识，重视自身商标价值评估
按照我国现行会计制度的要求，企业资产的计价是遵循历史成本原则。由于包括知识产权在内无形资产价值具有不确定性和取得成本的不可分性，使得大量无形资产不能确认和计量，即使确认入帐，但计量的成本也往往是不完整的。导致专利、商标、技术秘密、计算机软件在研制、开发过程中投入的费用并没有计入无形资产成本，使帐面上反映的无形资产价值与其真实价值相差甚远，这样当企业发生产权变动或产权交易时，帐面无形资产价值并不能成为交易的价值基础。所以当企业涉及资产拍卖、转让、企业兼并、出资、出售、联营、股份制改造、合资、合作时，对无形资产的评估就成为必要，以反映无形资产的真实价值。⑤商标是企业的无形资产，本身具有巨大的价值。中方企业作为外资并购的目标企业，要增强商标价值评估意识，要认识到商标价值评估是必要的，以商标使用权作价出资时要同并购企业商定商标评估办法确定商标价格，避免企业自身商标价值被低估甚至是无偿转让。中方企业与外方企业应当商定评估机构选择办法，比如双方共同选择、委托第三方选择等，应当选择有资质且资质比较高的评估机构进行评估。评估机构做出报告后，应当聘请无利害关系的独立专家对评估报告进行审查和评估，判断评估报告依据的资料是否充分、真实，评估方法是否科学、评估程序是否公正、合法，调整参数是否科学、合理，最终得出评估结论是否真实、可靠。
如何评估商业价值篇4
关键词：商誉减值测试方法两步法
一、引言
目前，我国和美国对商誉虽然都采取的是减值测试法，但许多地方存在差异，并且由美国最近几年的修订来看，这一差异仍在继续扩大（我国与IASB准则已趋同）。由于美国在商誉研究领域走在世界的前列，如何借鉴其经验，对我国推动商誉减值测试的健康发展将具有显著意义。
二、商誉减值测试的中美比较
（一）商誉减值测试方法
1.我国会计准则采用一步法（间接法）。首先对不包含商誉的资产组（或资产组组合）进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。其次，对于企业合并形成的商誉的账面价值，应当自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组，如难以直接分摊至资产组，应当将其分摊至相关的资产组组合；比较资产组或资产组组合的可收回金额与账面金额（含已分摊的商誉的账面金额），如果可收回金额小于账面金额，其差额确认为商誉减值损失。商誉减值损失一经确认，不予转回。其中的相关资产组或者资产组组合应当是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，不应当大于按照《企业会计准则第35号――分部报告》所确定的报告分部。其具体流程如下页图1所示。
注：M1为不包含商誉的资产组或资产组合，M2为包含商誉的资产组或资产组合；a1为M1的账面价值，b1为M2的可回收金额；a2为的M2账面价值，b2为M2的可回收金额；G为商誉的账面价值。
2.美国会计准则采用带有定性评估的两步法。第一步为比较报告单元的公允价值和账面金额。如果报告单元的公允价值小于账面金额，可初步判断为商誉已减值，应实施减值测试的第二步以计量商誉减值损失的金额；第二步是比较报告单元商誉的公允价值和账面金额以计量减值损失。如果报告单元商誉的账面金额超过其公允价值，超过部分应作为减值损失在报表中予以确认，确认的减值损失不能超过商誉的账面金额。减值损失确认后，商誉的账面价值应按调整后的金额记账，而且商誉的减值损失一经确认，不予转回。
2011年9月，FASB2011年第8号更新文件（ASUs2011-08），对原商誉减值测试准则进行了修订，以简化商誉减值测试的过程及减少测试成本。将允许企业先进行定性因素评估，再来决定是否有必要执行两步走的定量商誉减值测试。如果企业选择先进行定性评估，则必须要评估相关事项和条件是否使得报告单位的公允价值很有可能（可能性大于50%）小于其账面价值。如果报告单位的公允价值不是很有可能小于账面价值，就不需要进行两步法减值测试；反之则进入两步法测试。根据该修订文件，企业在任何期间可以放弃定性评估的权利，也可以重新选择该项权利在放弃后的任何会计期间。可以看出该文件减少了企业在进行商誉减值测试中的程序并降低了成本，却扩大了中国、国际和美国准则差异。其具体流程如图2所示。
注：定性评估中的相关事项和条件可以参考以下几个方面：（1）宏观经济环境，如宏观经济环境发生恶化、获取资金受限及汇率下降等；（2）行业和市场方面，如企业经营环境恶化、竞争加剧、企业产品服务市场发生改变和有关政策法规的限制等；（3）成本因素，如任何成本的上升对企业利润和现金流造成负面影响；（4）整体的财务状况，如实际的现金流和收入、利润与往年或预期相比减少等情况；（5）其他与企业相关的事项，如管理层和核心人员的变动、战略和顾客群的变化、潜在的破产或诉讼风险等；（6）其他影响报告单位的事项，比如净资产的组成部分和价值发生改变、很可能处置和销售部分或全部报告单位、报告单位子公司的商誉发生减值等；（7）对上市公司而言，股价在数值和与同行相比上持续下降。
（三）商誉减值测试方法的中美比较
1.测试单元的差异。我国对商誉的测试单元是资产组，美国的测试单元是报告单元。资产组是指企业可以认定的最小资产组合，其认定应当是以资产或资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或资产组的现金流入为依据。报告单元是指经营分部或低于经营分部的一个层面，它的组成部分应符合独立核算的经济主体、出具财务报告、经营成果需考核三个条件。
如ABC保险公司设立三个运营分部：家庭保险、汽车保险和其他保险，每个运营分部下设东部地区和中西部地区两个下属机构。汽车保险运营分部东部地区机构购买某一企业，在中国准则下测试单元很有可能选择的是汽车保险分部下的存货组、固定资产组、无形资产组，而在美国会计准则下很有可能选择的是汽车保险分部的整个东部地区机构作为测试单元。
显然资产组的范围及界定相比较报告单元有更大的不确定性。测试单元的不同在一定程度上决定了测试方法的不同。如果商誉的减值建立在报告单元的基础上，那么测试方法就只能采用美国的两步法减值测试，也就是说两步法减值测试方法是针对合并商誉的，而我国的资产组以及由此决定的减值测试方法则是针对所有可能减值的资产。
2.计量基础的差异。我国使用的计量基础是使用资产组的可回收金额和账面金额孰低，美国则使用报告单元的公允价值和账面金额孰低。其中可收回金额表现为减去处置费后的公允价值与其预计未来现金流量的现值（使用价值）两者中的较高者。
以可回收金额为基础，主要是从管理者的理看，企业或者将其继续使用，或者将其出售，该观点实质是将企业资产的价值混同于减值资产的价值；以公允价值为基础，主要是从经济角度看，企业资产的价值取决于决定继续使用而不是出售已减值资产。
我国也曾于1997-2000年期间实施了一些运用公允价值的具体会计准则，由于实施结果不理想，所以后来进行了大幅的修订。我国要素市场目前尚不够成熟，公允价值往往难以取得，对以财务报告为目的的公允价值估值还处在起步阶段。另外，在可收回金额的计算上，需要运用较多的职业判断，现值测试技术还不完善，未来现金流量的估计还不具有现实的可操作性。
3.确认理念的差异。关于商誉的确认，国际上通行做法为割差法（企业整体价值与可辨认净资产公允价值之差），理论基础为剩余价值观。美国及我国均为割差法，只是美国选用全商誉确认法，而我国为部分商誉确认法，初始确认理念的不同导致了测试步骤以及计算出商誉本质的显著区别。
我国的减值测试法实质上是一步测试法，它是通过比较资产组的可收回金额与账面价值以确定商誉的减值损失。美国的两步法是测试报告单元的公允价值，并据此计算出商誉的公允价值，然后再将商誉账面价值与其公允价值比较以确定商誉的减值损失。
我国商誉减值的割差法本质就是合并对价分摊，商誉即为分摊之后剩余的价值，并未要求计算商誉的公允价值。美国的两步法下若商誉发生减值，第二步则计算出了商誉的隐含公允价值。这样计算出商誉的公允价值，有利于缩小企业的会计价值与实际价值的差距，便于决策者利用该信息进行决策，从而提高了信息的相关性。
4.经济环境的差异。宏观上看，经济环境的不同导致了两步法与一步法适用基础的不同。我国加入WT0后，中外企业兼并、重组的案例越来越多，使得合并商誉成为有待规范的领域。考虑到我国企业合并的主流形式在未来一个比较长的时期内仍是同一控制下的企业合并且同一控制下的企业合并不产生商誉，而非同一控制下合并产生巨额商誉的案例少，所以我国采取了复杂度和成本相对低的“一步法”对商誉进行减值测试。
而在美国，频繁发生巨额并购案例同时产生了巨额的商誉，比如2000年美国在线与时代华纳并购过程产生的商誉高达l300亿美元。面对如此巨额的商誉以及伴随而来的巨大风险，使得美国证券交易委员会不得不花大量时间和精力用于研究商誉的处理。在综合考虑了商誉的不可辨认性和频繁出现的巨额商誉之后，确定对商誉采取不同于其他资产的减值测试方法，有针对性地采用了相关性更好，复杂度和成本更高的“两步法”。鉴于其复杂性和成本，近年来对商誉减值测试中补充的定性评估权利的做法则在一定程度上降低了减值测试的程序和成本，值得肯定。
三、完善商誉减值测试的建议
（一）有针对性的制定商誉减值准则
随着我国资本市场的进一步发展与完善，并购浪潮下出现的商誉将会扮演越来越有影响力的角色。对于商誉这样的不可辨认资产，充分考虑到其特殊性，美国针对商誉的减值测试有针对性地采用“两步法”是值得借鉴的，全商誉法下计算出的商誉更具相关性也更接近商誉的本质。鉴于成本效益原则，我国准则也应该在不远的将来有针对性的规定合并商誉减值测试的测试单元以及方法，而不是采用与其他资产减值完全整理的做法，对进一步完善企业会计准则有所帮助。
（二）推动评估行业更好的发展
我国以财务报告为目的的评估仍处于起步阶段，很多方面需要借鉴学习他国的经验，但需要考虑到我国的实际情况，不可盲目效仿。我国的市场环境、信息传递能力和评估人员的专业能力并没有达到美国那样的高度，通过建立在市场一致预期上的公允价值估计、未来现金流量估计等在实践中几乎难以操作。因此，必须建立一套完整且具有可操作性的评估标准，灵活运用评估技术和方法，加快专业评估人才培养，优化评估人员结构，促进评估业更好地服务于以财务报告为目的评估，更好地发挥评估业在经济发展中的作用。
参考文献：
1.田明庞，慧茹.中美合并商誉减值测试方法的思考[J].国际商务财会，2008，（10）.
2.孙芳城，罗捃.合并商誉减值测试计量的比较研究[J].财会通讯，2006，（12）.
3.崔晓钟，韩海文.资产减值会计计量中可回收金额的思考[J].会计之友，2006，（3）.
如何评估商业价值篇5
【关键词】：抵押房地产评估；形成机制；风险评价；风险管理；风险防范
一、房地产抵押存在风险的表现形式
1.1评估目的风险
评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，
以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：
1、1、1预测风险。因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
1、1、2市场变现能力风险。抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。
1、2抵押评估方法选择带来的风险
抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、销售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。
1、3评估人员执业风险
在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。由于行业的规范和管理正在探寻阶段和估价人员执业水平的参差不齐，对评估原则、评估方法、技术参数及相关因素的选择、评估信息资料真实性的甄别、评估人员的执业能力和经验不足及价值含意的把握等都将影响评估结果的科学性和真实性，也都增加了执业风险。
1、4职业道德风险
房地产评估公司是公正性的中介服务机构，对所出具的评估报告承担法律责任。在房地产抵押评估过程中，评估机构和评估人员应恪守职业道德、遵循独立、公平、公正、公开的原则。但当前，个别房地产评估公司和评估人员出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地产价值，提供虚假评估报告，导致评估结果失真，职业道德意识淡薄造成了抵押人员利益的潜在损失风险。
2、房地产抵押的风险
2、1认识误区。房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。
2、2操作风险。银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。
2、2、1抵押物产权存在瑕疵造成的风险。抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续；抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷；占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失；抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空；抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在；抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。
2、2、3抵押物的价值风险。
（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。
（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。
2、2、4社会经济环境不规范形成的风险。一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权C明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。
3、房地产抵押风险的防范及对策
3、1进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握"坚固耐用，不易毁损；整理性强，容易变现；价值稳定，不易贬值"二十四字原则。
3、2加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。
3、4建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。
3、5严格审查抵押人资格及抵押房地产的有效性。要审查抵押人是否是《担保法》、《房地产管理法》等规定的不得作为抵押人的几种情形，是否有法人资格或是否具有完全民事行为能力的自然人、是否是体制改革后可以作为抵押人的事业法人。
3、6严格完善房地产抵押登记手续。房地产抵押合同自登记之日起生效。在房地产抵押过程中，应严格核实抵押房地产的情况，在进行抵押房地产评估后，在县以上地方人民政府规定的房地产产权管理部门办理登记手续。抵押登记期限一般以评估报告的效期为限，但往往借款期限长于抵押登记期限，这就要求债权人在登记到期日前重新办理评估和登记手续，才能完善房地产抵押合同的法律延续性和有效性，保证债权人的合法利益和风险可控。
3、7加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。
3、8认真进行实地勘察、收集、整理和分析相关资料。实地勘察是依据抵押房地产产权证明和相关资料到实地验证和勘察，从而确定影响房地产价值的主要因素，主要包括：房地产所出位置和交通条件、周围环境质量及配套设施等区域因素；房地产的建筑结构类型、内外装修、设施设备、朝向楼层及完损程度等个别因素；了解当地房地产市场行情，掌握市场交易信息；实地拍照、收集资料等。
3、9综合分析评估过程，慎重确定评估结果。明确了评估对象之后，应选定拟采用的评估方法。由于采用的评估方法不同，计算出的评估额不同是很自然的。无论采取何种评估方法都要对整个评估过程在基础数据是否准确、参数选择是否合理、公式选用是否恰当、影响因素是否齐全及是否符合评估原则等方面进行检查，在确定所选用的评估方法估算出的结果无误后，对市场行情和潜力进行综合分析，最终决定评估价格。
4.结语
综上所述，本文针对在房地产抵押评估过程中面临的一些风险进行了罗列，并提出了相应的防范措施，根据实际的房地产抵押评估的操作来从对于抵押人主体资格的审核等多个方面进行分析，以期能引起相关部门的思考。
参考文献：
[1]刘卓群建设银行佳木斯分行中间业务部